פורום נדל"ן

שלום בר,

בדרך כלל רישום דירה שנרכשה מקבלן בטאבו הינו באחריות הבלן ומבוצע ע"י עורך דינו של הקבלן. עליך לבדוק בעניין זה את הסכם הרכישה.

בברכה,



לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין



בית אמריקה, שדרות שאול המלך 35, תל אביב

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

אביאל שלום רב,




 השאלה שהעלית אכן מעסיקה רבים. אמנם לא מדובר בשאלה משפטית בעיקרה, אבל
אנסה "לעשות קצת סדר" בדברים.



 נכון להיום, תכנית מחיר למשתכן איננה פיקציה. היא קיימת ומבוצעת
בפועל. נערכו הגרלות, עלו בהן זוכים וחלקם אף בחרו דירות וחתמו על חוזי רכישה. יחד
עם זאת, עתידה של תכנית זו איננו ידוע והכדאיות הכלכלית שלה משתנה מזוכה לזוכה,
בהתאם לנתונים הכלכליים שלו, למקומו ברשימות ההמתנה להגרלות, במיקומו לאחר הזכיה,
במיקום בו הוא רוצה להתגורר ועוד.




אין היום תשובה חד משמעית לשאלה אם כדאי או לא כדאי להמתין כדי לרכוש
דירה במסגרת מחיר למשתכן. אל מול ההנחה במחיר הדירה יש לשקול עניינים נוספים.




אחת השאלות שאין לגביהן מענה היא עד מתי תמשך התכנית. מצד אחד – אין הגבלה
בזמן ולכאורה ניתן לקיימה כל עוד יש בה צורך, אך לא ניתן לדעת אם שר חדש או ממשלה
חדשה לא יבטלו אותה, או מתי יוחלט שאין בה צורך. במקרה של ביטול – הממתינים עלולים
להפסיד מעצם ההמתנה, שכן מחירי הדירות (לפחות בינתיים) עדיין עולים.




בין העניינים המשפיעים על הכדאיות הכלכלית מצויים בין השאר:




סיכויי הזכיה בהגרלה – כמות המתמודדים על דירה גדולה
מאוד וסיכויי הזכיה בהגרלה קטנים עקב כך. יתכן שתמתינו תקופה ארוכה אך לא תזכו כלל
בהגרלה.




בחירת מקום המגורים – לא ניתן לבחור את מיקומה המדוייק של הדירה ולעיתים
אף לא את הישוב בו תתגוררו. על מנת להגדיל את סיכויי הזכיה נרשמים זכאים רבים
להגרלות במספר ישובים, שההגרלות בהן נערכות במועדים שונים. אם זכו באחד הישובים, לא
ישתתפו בהגרלה במקומות אחרים שיערכו לאחר מכן, גם אם היו מעדיפים לגור בהם.

בנוסף –
לא בכל ישוב יתקיימו בהכרח פרוייקטים של מחיר למשתכן. אם אתם מעוניינים בפרוייקט
בעיר מסויימת דווקא ופרוייקט כזה עדיין איננו מתוכנן – אין כל הבטחה שיתוכנן
בעתיד.




בחירת הדירה – קיימת מגבלה בבחירת הדירה גם אם זכיתם בהגרלה לגבי
פרוייקט מסויים. אפשרות הבחירה תלויה במיקומכם בהגרלה. אם תהיו בין הראשונים תוכלו
לבחור דירות "טובות" יותר, וככל שתגיעו למקומות האחרונים תצטמצם מאוד
זכות הבחירה וישארו דירות שיתכן שיתאימו לכם פחות (למשל – אם ציפיתם לרכוש דירה
זולה, יתכן שכשיגיע תורכם לבחור תשארו רק עם הדירות היקרות יותר).




מחיר הדירה – הזכיה בהגרלה איננה מבטיחה דבר לעניין מחיר הדירה (לא כל
הדירות שוות בגדלן או במחירן). המחיר הסופי יתברר לכם רק בעת בחירת הדירה, ואז
יתכן שתמצאו את עצמכם עם הדירה האחרונה שנשארה – דירה גדולה בקומה גבוהה – שאין לכם
תקציב כדי לרכוש אותה, ותאלצו לוותר על הזכיה.




תכנון הדירה – קיימת טענה שדירות בפרוייקט מחיר למשתכן מתוכננות בצורה
שאיננה מיטבית לקונים ושהמפרט הטכני שלהן איננו גבוה. עניין זה לא יהיה ניתן
לבדיקה אלא לאחר שתבחרו דירה ותגיעו לשלב החתימה על החוזה.



עניינים נוספים שיש להביא בחשבון: כיום משווקים פרוייקטים של מחיר
למשתכן בשלבים מוקדמים של תכנון, כאשר תתכן המתנה ארוכה עד לקבלת היתר הבניה ותחילת
הבניה. בהתחשב בכך שאף הבניה עצמה אורכת זמן (לפחות שנתיים) מדובר בתקופה של שנים,
בה תוסיפו לשלם דמי שכירות  ובחלק מהזמן גם
משכנתא במקביל. לא כל הזוגות יכולים להרשות לעצמם, מבחינה כלכלית, לעמוד בהוצאה
כזו.




עליכם לבחון את העסקה מבחינה כלכלית על פי נתוניכם האישיים (באיזו עיר
תרצו לגור, האם מתוכננים בה פרוייקטים של מחיר למשתכן, למתי מתוכננים אותם
פרוייקטים ומה שלב התכנון בו הם מצויים, באיזה סבב הגרלות אתם, ואם כבר זכיתם מה
מיקומכם בהגרלה, כמה הון עצמי יש לכם והאם תוכלו לשלם במשך תקופה ארוכה דמי שכירות
והחזר משכנתא) ולהשוות אותה מבחינה כלכלית לעסקה של רכישת דירה "רגילה"
שלא במסגרת פרוייקט מחיר למשתכן.



בברכה,