פורום נדל"ן

אור שלום,

נראה שמדובר בעניין פרוצדורלי.

כל עוד הנכס ירשם על שמכם, לא אמור לשנות לך איזה תהליך רישומי יש לעבור על מנת לסיים את הרישום עלך שמכם.

לפי מה שתארת, לא עלו טענות כנגד הרישום על שמכם, אלא רק משך הזמן.

ישנן חברות משכנות שמעבירות את רישום הזכויות לטאבו במקום לנהל אצלם בספרים.

רישום בטאבו עדיף מרישום בחברות משכנות - פחות פרוצדורה.

ממליצה לפעול לפי ההנחיות ולהתאזר בסבלנות.

שלום שי,

שטח ציבורי פתוח הוא שטח שמיועד לשימוש של הציבור כגון גינה ציבורית, או שביל מעבר.

מי שמחזיק בשטחים ציבורי פתוח היא הרשות המקומית ולכן לא ברור משאלתך איך השטח הזה הגיע לידיך.

איזה שטח זה? גינת הבית שלך? דירת המגורים?

תסביר בצורה יותר מפורטת כדי שאוכל להתייחס.

שלום חזי,

צריך להפריד בין האפשרות להוציא היתרים מכח תבע לבין קבלת היתר הבניה בפועל.

ניתן לקבל היתר רק לאחר שמגישים בקשה עם תכניות מפורטות לוועדה ובה מפרטים את מה שמבקשים לבנות, כולל תשריטים וכו'.

אם אמא שלך לא מעוניינת להתחיל לבנות, היא לא צריכה לבקש היתר בניה וגם לא לחתום על הבקשה של השכן.

כדי לקבל היתר, יש לקבל את אישור הוועדה, ככל ותתנגדו, תזומנו לדיון בפני הוועדה ותסבירו את הטענות שלך להתנגדות.

אם הטענות שלכם יתקבלו, השכן לא יוכל להתחיל לבנות.

מקווה שסייעתי לכם. בהצלחה!

שלום רונית,

יש אפשרות לרשום בטאבו הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה (יש טופס מתאים באתר של הטאבו)

הערה על הימנעות מעשיית עסקה, רלוונטית לכל עסקה ולא רק לעסקאות מתנה.

בכל מקרה, הייתי נעזרת בעו"ד מהתחום ולא ממליצה לרשום בעצמכם.

מקווה שעזרתי לכם.

שלום עדן,

את צריכה לקרוא מה נקבע בהסכם השכירות בין השוכר ובין המשכירה.

אם הרטיבות והעובש גרמו לכך כי הדירה אינה ראויה למגורים, יכול להיות שהמשכירה נמצאת בהפרת הסכם מול השוכר.

ככל שזה המקרה, יש לשלוח מכתב למשכירה על הפרת הסכם ולפעול עפ"י המנגנון הקבוע בהסכם, ככל שקבעתם כזה.

מקווה שעזרתי.

שלום שיראל,

על פי חוק, על כל בעלי הדירות בבניין להשתתף בעלויות תחזוקת המעלית. הדבר נכון גם לגבי מי שלא הסכימו להשתתף בהקמת המעלית וגם לגבי בעלי הדירות בקומות התחתונות.

אם יש הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין (100%) ניתן לתקן את התקנון ולקבוע שהתשלומים לא יחולו על בעלי הדירות התחתונות.

שלום ורדינה,

יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה של הדירות. ככל שהקבלן הוציא את החניות מכלל הרכוש המשותף ושמר לעצמו באופן מפורש את הזכות להמשיך ולהשתמש בהן או למכור אותן גם אחרי רישום הבית המשותף הוא יהיה רשאי להמשיך ולעשות כן.

בכל מקרה אחר - החניות אמורות להוות חלק מהרכוש המשותף.

שלום רונית,

בשעה טובה על רכישת הדירה.

כשבני זוג רוכשים נכס במשותף, כל אחד מבני הזוג הוא בעלים של מחצית מהדירה.

כל אחד מהבעלים רשאי לעשות בחצי שלו מה שהוא רוצה: להוריש, להעביר במתנה, למכור וכו'.

אם אתם לא סומכים אחד על השניה, תרשמו הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה האחד בחצי של השניה.

מקווה שהשבתי לשאלתך, בהצלחה.

שלום אירמה,

כדאי לבדוק את תקנון הבית המשותף, כדי לראות האם הוא מסדיר את הכניסה לעליית הגג מהשטח שלך.

לפי מה שאת מתארת, אין לשכנה דרך אחרת להגיע לדוד שלה, אלא מהגג שלך והסברת שהגג הוא משותף ופרטי בחלקים מסויימים.

אני לא מכירה חוק שאוסר פירוק רעפים, אבל אם לא היתה לשכנה דרך אחרת להגיע לתקן את הדוד שלה ובדרך נגרם לך נזק, השכנה תצטרך להשיב את המצב לקדמותו, כלומר להחזיר את הרעפים למקומם או לתקן, במידה ואכן נגרם נזק.

שלום עזרא,

כפי שהסברתי לך בעבר, המפקחת היא שופטת בבית משפט וההחלטות שלה הן החלטות שיפוטיות שאתה מחוייב לקיים.

ככל וההחלטות לא מקובלות עליך, תגיש ערעור על ההחלטות.

שבת שלום.

שלום אע.כ

לא ציינת לטובת מה אימך מבקשת משכנתא הפוכה.

כאשר מבקשים משכנתא, הגוף המממן (הבנק) מעביר את הכסף ישר לחשבון שאליו מיועד הכסף שאמך תצטרך לשלם. הכסף לא אמור לעבור לחשבון של אימך.

אימך לא תוכל לבקש שהסכומים יחולקו לשאר היורשים לפי חלקם בבעלות בנכס.

מקווה שסייעתי לך.

שלום דפנה,

לצורך הצבת קרוואן שישמש באופן קבוע למגורים או לכל צורך אחר יש לקבל מהועדה המקומית היתר בניה.

קיומו של מנוע או אי חיבור לתשתיות לא בהכרח יגרמו לשינוי התשובה אם השימוש הוא כבמבנה.

שלום שון,

אין מניעה לרכוש דירה כשעל זכויות המוכר רשומה משכנתא.

מובן שאם המשכנתא תמחק לפני החתימה על החוזה ויוצג בעת החתימה נסח נקי, לא מתעוררת כלל בעיה. אך בדרך כלל לא זה המצב.

במקרה בו רשומה משכנתא על זכויות המוכר יש לקבוע בחוזה הוראות שעניינן הסרת המשכנתא או גרירתה במועד המוסכם, במידת האפשר ישירות על ידיך מכספי המכירה וכתנאי להמשך התשלומים.

על עוה"ד שלך להבטיח באמצעות הוראות אלה שהזכויות בדירה יועברו אליך כשהן נקיות מהמשכנתא של המוכר. אם אינך בטח שכך נעשה כדאי לבקש הסבר מעוה"ד.

שלום דגן,

משתתפת בצערך על מות אימך.

בשלב הראשון, היורשים צריכים להעביר את הבעלות בדירה ע"ש האמא, עפ"י הסכם הגירושין.

לאחר שתרשם ע"ש האמא, היורשים יצטרכו לבצע העברה בהתאם לצו הירושה שהוציאו.

מכיוון שההעברות בטאבו לוקחות זמן, אני ממליצה לך להתחיל לטפל בהעברות ורק לאחר לצאת למכירת הדירה.

אני ממליצה להיעזר לכם בעו"ד מקצועי שיסייע לכם בביצוע ההעברות. ככל שאתם מעוניינים לבצע לבד, עליכם להיכנס לאתר של הרשות לרישום והסדר מקרקעין ולקרוא בעיון את המדריך המתאים ולפעול בהתאם.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לענות.

שלום אליהו,

גם בשאלה זו, התשובה תהיה זהה לתשובה הקודמת.

אם אין בהסכם הרכישה שלך הוראה אחרת, אתה יכול לבחור כל עו"ד שייצג אותך.

תזכור שעוה"ד של הקבלן מייצג את הקבלן ולא אותך.

אני כעו"ד לא מאמינה בייצוג של שני הצדדים, זה עלול לגרום לבעיות בהמשך במיוחד בהסכמים מורכבים כדוגמת הסכמי קבלן.

לשאלתך, מותר לו לייצג, אבל לא מומלץ. קח עו"ד מטעמך.

בהצלחה!!!

שלום אליהו,

ככל שאין בהסכם הרכישה הוראה אחרת, אינך חייב להיות מיוצג ע"י עורך הדין של הקבלן ותוכל לבחור כל עו"ד לפי רצונך.

שלום שלמה,

לבית המשפט קיימת סמכות לבטל זיקת הנאה בשל אי הפעלתה, או בשל שינויים בנסיבות השימוש או במקרקעין.

כדאי לפנות לעו"ד לבחינת סיכויי הביטול במקרה שלכם, והגשת תביעה במקרה המתאים.

שלום יקי,

זיקת הנאה היא זכות שניתנת לאדם לעבור במקרקעין של אדם אחר.

לדוגמא - בית משותף עם הערת זיקת הנאה לטובת הולכי רגל. מדוע ? כדי שיוכלו לעבור לגינה הציבורית.

או למשל, שני בניינים עם חניון תת קרקעי משותף, כשדיירי בנין אחד נותנים אפשרות לדיירי הבניין השני לעבור כדי להגיע לחניה.

זה לא אמור להפריע לך למכור את הדירה.

בכל מקרה, ממליצה מאוד להשתמש בשירותי עורך דין לפני המכירה על מנת שיבדוק את ההערות בנסח בצורה קפדנית ומדויקת.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לענות.

שלום אילנית,

ככל ואת מעוניינת לקבל הנחה בארנונה, את צריכה לעמוד בדרישות של העיריה כדי להוכיח שאת זכאית להנחה.

חלק מדרישות העיריה הן הוכחה של ההכנסות שלך.

אם את רוצה הנחה, תצטרכי לחשוף את דפי העו"ש שלך, או לנסות לברר עם העירייה האם יש מסמך אחרים שניתן להציג להם, אשר באמצעותו הם יוכלו לקבל את המידע שהם מבקשים.

למיטב ידיעתי, העיריה לא בודקת מה את רוכשת ועל מה את מוציאה את כספך.

מקווה שעזרתי לך.

שלום יואבי,

מצטערת לשמוע שנקלעתם לתסבוכת הזאת.

אני חושבת שצריך לבדוק את הסכם המכר של היזם ולראות מה הייתה ההתייחסות שם לנושאי וועד הבית/חברות ניהול וכו'. צריך להבין כיצד קרתה התסבוכת שאתה מתאר.

בלי קשר, המפקחת על המקרקעין היא סמכות שיפוטית ועליכם לפעול בהתאם להחלטתה ולהמציא לה את המידע המבוקש, אחרת היא לא תוכל להמשיך ולטפל בבעיה שלכם.

בהצלחה רבה!

אם ישנה שאלה נוספת, אשמח לעזור.

שלום ועד בית ציפורה,

לרוב, בבתים משותפים, מטרת זיקת ההנאה היא מעבר מצד אחד לצד השני, לדוגמא חניון תת קרקעי משותף לשני הבניינים, או למשל, שביל הולכי רגל שעובר בבניין.

כדי להבין מה מטרת זיקת ההנאה, יש להזמין מהטאבו את השטר שמכוחו נרשמה זיקת ההנאה ולקבל ממנו פרטים (שורת המספרים בצד ימין בשורה שבה מצוינת זיקת ההנאה בנסח הטאבו).

לנוחיותך, מצ"ב קישור להזמנת מסמכים.

https://www.gov.il/he/service/first_registration

לאחר שיהיו לך את המסמכים שמכוחם נרשם השטר, ונדע לטובת מה נרשמה הזיקה, אשמח לענות לך על השאלה.

שלום אלכס,

כאשר מקבלים דירה בירושה, למעשה, נכנסים לנעליו של המוריש לעניין המס.

אם למוריש הייתה דירה אחת בזמן שנפטר, היורשים יוכלו להשתמש בפטור מס שבח של המוריש.

במצב שתארת, אתה תוכל למכור את שתי הדירות בפטור.

דירה אחת עם פטור דירה יחידה שלך.

דירה שניה עם פטור דירה יחידה של המוריש.

מקווה שעניתי לך, ככל ומשהו לא מובן, מוזמן לשאול.

שלום רב,

כמובן, לא ניתן להשיב לשאלה הספציפית בלי עיון במסמכים עצמם. היתר מילולי וגרמושקה הם מסמכים משלימים ולרוב הגרמושקה מכילה פרטים רבים יותר מאשר ההיתר המילולי.

לא ברור משאלתך אם המרפסות מופיעות בשאר חלקי התכנית, או רק בחתך ובמבט העל, ואם הגרמושקה מאושרת וחתומה ע"י הועדה.

כדאי לקבל חוות דעת מאדריכל העוסק ברישוי לגבי תוקף ההיתר ביחס למרפסות או לפנות ישירות לועדה כדי לקבל את עמדתה.

אפשר גם לבדוק בתיק הבנין אם קיימים טופס 4 ותעודת גמר וכן אם קיימים מסמכים נוספים מהם ניתן ללמוד על רישוי המרפסת.

שלום זוהר,

המקרה שאתה מתאר הוא מקרה מורכב, שעל מנת לענות עליו ברצינות הראויה, יש להבין את כל העבדות בתיק.

כבר השבתי לך בפעם הקודמת שאם התיק סגור, יש לפתוח תביעה חדשה בבימה"ש.

בתביעה תוכל לטעון את כל הטענות שאתה חושב שיעזרו לך להבהיר את הבעיה לבית המשפט.

לצערי, אין לי כלים ודרך לאמוד את סיכויי הצלחתך.

שמחתי לעזור

שלום שלמה,

למיטב הבנתי, החניות שייכות לקבלן. זה שהן לא נמכרו, לא אומר שמישהו אחר הפך להיות הבעלים שלהן.

אני חושבת שאם הבניין/מתחם מתנהל באמצעות פיקוח של בית המשפט, אתם בכל מקרה תצטרכו לקבל אישור של בית משפט לבקשות שלכם, ולכן הכי נכון להגיש ישירות את הפניה לבית המשפט באמצעות עוה"ד.

בהצלחה רבה!