פורום נדל"ן

שלום סרגיי,

מבחינת דיני השכירות, אין מניעה לתלות שלט המפרסם את הדירה להשכרה באופן שאינו דורש את שיתוף הפעולה של השוכר.

לתליית שלט על קירות המבנה, המהווים רכוש משותף, יש לקבל את הסכמת בעלי הדירות האחרות.

שלום שוני,

לא ניתן להביע דעה בלי לקרוא את החוזה וכל תשובה כפופה כמובן לנוסח המדוייק של הסעיפים ולהקשרם.

לרוב ההגבלה על תשלום מתחת ל 50,000 ש"ח נוגעת להקדמת תשלומים, ולא לתשלומים אחרים, וגם שם פעמים רבות ניתן לקבל אישור של החברה ולשלם אותם.

מהשאלה עולה שמדובר בחלק מתשלום שלא שולם במועד, ושלא ברור אם בכלל ניסית לשלם גם אחר כך. בנסיבות כאלה נראה שהחברה תהיה זכאית להפרשי הצמדה וריבית פיגורים ככל שהוראות החוזה קובעות זאת.

שלום דור,

התשובה מצויה, ככל הנראה, בחוזה הרכישה שלך.

במרבית החוזים נקבע שעל הרוכש לשלם את הפרשי ההצמדה במועד ביצוע התשלום.

במקרה שלך, הקבלן מודיע 30 יום מראש כי מתקרב המועד לתשלום. במועד זה לא בהכרח ידוע שיעורם המלא של הפרשי ההצמדה.

אם אינך יודע לחשב את הסכום בעצמך, באחריותך לפנות לקבלן ולבקש סיוע בעניין זה.

שלום יוסי,

לא ניתן לקזז מדמי הועד סכומים שהועד או בעלי הדירות בבניין חייבים לך.

עם זאת - הועד חייב לאפשר לך לעיין במסמכי הנהלת החשבונות ואף חייב להעביר לבעלי הדירות דו"ח כספי מדי 6 חודשים.

אני מציעה שתשתף פעולה עם בעלי הדירות האחרים ותדרשו קיום אסיפה כללית בה יוצגו הוצאות הועד והחשבוניות.

ככל שלא תצליחו נראה שלא יהיה מנוס אלא לפנות למפקח שיכריע בעניין. אם החלטת המפקח תהיה לטובתך תוכל לבקש ממנו לחייב את הועד בהוצאותיך.

שלום עופר,

לא ניתן לחייב את האגודה לחתום על מסמך שלפיו לא קיים לך חוב כלפיו, כאשר לטענתה קיים חוב.

אם לא קיים חוב - תוכל לפנות לבית המשפט בתביעה כנגד האגודה.

מומלץ להתיעץ עם עו"ד שתחום עיסוקו הוא אגודות שיתופיות שיבדוק את ההליכים הקודמים ביניכם.

שלום טוביה,

תנאי לקבלת הזכות להתגורר בדירה לאחר פטירת הוריו הוא שבעת פטירתם לא היתה ברשות הבן דירה אחרת למגוריו.

כיום אין מניעה לרכוש דירה לבן.

עם זאת - אם הבן יעבור לגור בדירה שרכש - בעל הבית יוכל לפנותו מהדירה הנוכחית בעילת נטישה.

שלום מירב,

מי שזכאי לפטור ממס שבח הם תושבי ישראל או תושבי חוץ שאין להם דירה במקום מגוריהם.

עמותה לא עונה להגדרה של תושב ישראל בחוק ולכן היא לא זכאית לפטור ממס שבח.

אם העמותה רוצה למכור את הדירה, מומלץ לה להתייעץ עם איש מקצוע בתחום המיסוי או עם רו"ח של העמותה כדי לבדוק האם תוכל לקבל הקלות אחרות במכירת הדירה.

שלום אילנה,

לא ברור משאלתך אם שדרוג המעלית כולל גם את השיפוץ או מדובר בהחלטות נפרדות.

בכל מקרה, על ועד הבית להציג את פרטי השיפוץ לבעלי הדירות בטרם יחתמו על המסמכים. מי שחתם ולא התעניין בפרטים - יתקשה לבוא בטענות לוועד, אך אם הוועד מסר פרטים לא נכונים ובשל כך חתמו בעלי הדירות, מדובר בהטעיה, שעשויה להקנות עילה לביטול ההסכמה לשיפוץ.

אם יש בין בעלי הדירות כאלה שמתנגדים לשיפוץ למרות שחתמו, בעיקר אם הם טוענים להטעיה, ניתן לפנות לוועד בדרישה לבטל את השיפוץ וככל שהועד לא יעתר לדרישה להגיש תביעה מתאימה למפקח על רישום המקרקעין.

אם חברת המעליות לא פנתה אל הדיירים ישירות אלא רק באמצעות ועד הבית יהיה קשה לראות בה אחראית להטעיה או לתרמית. כדאי לבדוק את כלל העובדות בהתיעצות פרטנית עם עו"ד.

שלום יעקב,

מניסיוני בייצוג רוכשים בדירות קבלן, מופיע סעיף האוסר על התקנת מזגנים על קירות חיצוניים בקירות הבניין ובכלל איסור על עריכת שינויים חיצוניים ללא קבלת היתר בניה.

סביר להניח שגם אתה חתמת על סעיף כזה במסגרת ההסכם ולכן, אם תלית מזגן על קיר חיצוני, הפרת את הסכם המכר.

על מנת להבין אם מדובר בהפרה או בהפרה יסודית, עליך לקרוא את הסכם הרכישה כדי להבין כיצד ההסכם מתייחס לכך.

בנוסף, רישום בית משותף בטאבו הוא הליך מורכב וקיים סיכוי סביר שתליית המזגן על הקיר החיצוני פוגעת בתהליך הרישום.

מקווה שסייעתי לך להבין את הסיטואציה.

שלום חיים,

אתה יכול לפנות אל הקבלן כדי לבקש העתק ההסכם.

בנוסף, סביר להניח שגם לחברה המשכנת יש העתק של ההסכם - נסה לבקש גם מהם.

שלום ליאור,

אם מקור המפגע ברכוש המשותף, האחריות למניעתו היא על ועד הבית (כלומר המימון הוא של כל בעלי הדירות).

שלום אלי,

מי שמוכר/קונה דירה, חייב לדווח על ביצוע העסקה למיסוי מקרקעין תוך 30 ימים מחתימת העסקה.

האחריות לאי דיווח במועד, או אי תשלום מיסים, הינה של אמא שלך ביחס למכירה שהיא ביצעה, גם אם קבעתם שהקונה ידווח עבור שני הצדדים.

אני ממליצה לכם לטפל בזה, גם אם תצטרכו לשכור שירותים של עו"ד אחר שידווח בשמה, ככל שעוה"ד שלכם מסרב לעשות זאת, כיוון שאי תשלום מס שבח ואי דיווח במועד עלול לגרור אחריו קנסות, ריביות והצמדות.

חוב כזה יכול להגיע לכדי עיקול מחשבון הבנק של אמא שלך.

חי שלום,

ככלל, מצב שבו עורך דין מייצג מצד אחד את חברי קבוצת הרכישה בנושאים מהותיים בפרויקט, ומצד שני את היזם במכירת יחידותיו באותו פרויקט, מעורר קושי ממשי של ניגוד עניינים.

הטעם לכך הוא שלא אחת האינטרסים של הבעלים ושל היזם אינם זהים, ולעיתים אף מנוגדים. לכן, ייצוג כזה אינו עניין מובן מאליו, והוא מחייב בחינה זהירה מאוד מבחינה אתית ומקצועית.

במקרים כאלה יש חשיבות לבדוק מהו היקף הייצוג של כל צד, האם ניתנה הסכמה מדעת, והאם מדובר בניגוד עניינים שניתן בכלל ליישב. לא בכל מקרה די בהסכמה כדי להכשיר את המצב.

לכן, על פני הדברים, מדובר במצב שעשוי להיות בעייתי, ובהחלט ראוי לבחון אותו בזהירות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום אברהם,

ככלל, גם כאשר אין רישום פעיל או מלא בטאבו, אין פירוש הדבר בהכרח שאין זכויות שניתן להעבירן. אם קיימות זכויות מוסדרות ורשומות ברשות מקרקעי ישראל, ייתכן בהחלט שניתן לבצע עסקה, אך הדבר תלוי באופי הזכות, במסמכים הקיימים ובאפשרות להשלים את ההעברה מול הגורמים הרלוונטיים.

עם זאת, כאשר בטאבו אין כיום רישום בעלות זמין או שנוצר קושי רישומי בעקבות הסדרה, פרצלציה או הליך משפטי קודם, יש לבחון בזהירות מה בדיוק מצב הזכויות, מה ניתן להעביר בפועל, ואילו אישורים יידרשו לצורך השלמת העסקה.

לכן, עצם קיומו של רישום מסודר ברמ"י הוא נתון חשוב, אך לא תמיד די בו לבדו. לפני מכירה של הנכס או של חלק ממנו, יש לבדוק את מלוא התשתית הרישומית והמשפטית, לרבות אישור זכויות עדכני, ההסכמים הרלוונטיים, מצב הרישום בטאבו, ופסק הדין או הליך ההסדרה שאליהם התייחסת.

מאחר שמדובר בסוגיה בעלת משמעות קניינית ורישומית, מומלץ לבצע את הבדיקה מראש ובליווי מתאים, כדי לוודא שהעסקה אכן ניתנת לביצוע ושניתן יהיה לרשום את הזכויות כראוי.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

אליהו שלום,

ככלל, מחסן אינו נחשב "דירה" רק משום שהוא נרכש בנפרד, והשאלה כיצד תסווג הרכישה לצורכי מס רכישה תלויה בעיקר באופן הרישום, ההצמדה לדירה ומהות העסקה.

בהקשר זה קיימות גם הוראות ביצוע של רשות המסים שלפיהן כאשר מחסן או חניה נרכשים מאותו קבלן, מוצמדים לדירת המגורים ומשמשים עמה כחטיבה אחת, ניתן לראות בהם חלק נוסף מדירת המגורים ולא בהכרח נכס נפרד. עם זאת, יש משמעות גם לפער הזמנים ממועד רכישת הדירה ולאופן המדויק שבו הזכויות נרשמות.

לכן, אם מדובר בשני מחסנים, לא די בכך שהקבלן יגדיר אותם "כיחידה אחת", אלא יש לבדוק כיצד הם יירשמו בפועל והאם אכן ייחשבו כתוספת לדירה ולא כיחידות נפרדות.

לגבי שאלת השווי, עצם העובדה שהשווי הכולל של הנכסים נמוך ממיליון ש"ח אינה פוטרת בהכרח ממס רכישה, שכן שיעורי המס והסיווג אינם נקבעים רק לפי השווי הכולל אלא גם לפי סוג הזכות הנרכשת.

מומלץ מאוד לבדוק את אופן הרישום והסיווג מול עורך דין או יועץ מס הבקיאים במיסוי מקרקעין לפני ביצוע העסקה.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום נועה,

ראשית, מאחלים לאביך רפואה שלמה ובשורות טובות.

לשאלתך, ככל שמתעוררות טענות בדבר התנהלות לא תקינה של נציגות הבית המשותף, ובפרט כאשר מדובר בטענות של הדרה, אי מסירת מידע, שימוש בכספי ועד ללא שקיפות או פגיעה בדייר מבוגר, אין לקבל את הדברים כמובן מאליו.

נציגות הבית אמורה לפעול בשקיפות סבירה כלפי בעלי הדירות, ובכלל זה לאפשר קבלת מידע בסיסי לגבי זהות חברי הוועד, אסיפות, החלטות, גבייה והוצאות. ככל שאביך לא זומן לאסיפות, לא נמסר לו מי מכהן בוועד ולא ניתנה לו גישה למידע הנוגע לניהול הבית, ייתכן שיש מקום לדרוש הבהרות ומסמכים בכתב.

ככל שקיימות גם טענות לפגיעה ממשית, כגון טיפול לקוי במערכת החשמל, שימוש לא שוויוני בכספי הוועד או איומים, חשוב לתעד את כל הפרטים והמסמכים הרלוונטיים.

מומלץ לפנות בכתב לנציגות הבית ולדרוש פירוט מסודר, וככל שלא מתקבלת תשובה עניינית או שקיים חשש ממשי להתנהלות פסולה, ניתן לבחון פנייה למפקח על רישום מקרקעין ולקבל ייעוץ משפטי פרטני.

.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום דוד,

ככלל, עצם העובדה שרשויות התכנון התנו את קידום התב"ע או ההליך התכנוני בהשגת שיעור מסוים של חתימות אינה מייתרת את הצורך לבחון גם את ההיבט הקנייני בבית המשותף. לכן, ייתכן שמבחינה תכנונית קיים תנאי מסוים של הסכמה, אך במקביל תתברר אצל המפקח מחלוקת נפרדת לגבי הזכויות בגג או לגבי השימוש ברכוש המשותף.

אם הוגש צו מניעה או נפתח הליך אצל המפקח על רישום מקרקעין, יש לכך משמעות, ויש לבחון את תוכן ההליך וההחלטות שניתנו בו. עצם התנגדות השכנים אינה בהכרח מכריעה, אך גם לא ניתן להתעלם ממנה.

לעניין הטענה כי אותם שכנים בנו בעבר ללא היתר על שטחים משותפים ייתכן שלנתון זה יש רלוונטיות מסוימת, אך אין משמעות הדבר שהם מנועים אוטומטית מלהתנגד כעת. יש לבחון כל מקרה לפי מהות הזכויות, מצב הרישום והנסיבות הקונקרטיות.

מאחר שמדובר בסוגיה המשלבת דיני תכנון ובנייה עם דיני בתים משותפים, מומלץ לבחון את המסמכים, את החלטות רשויות התכנון ואת ההליך בפני המפקח, ובמידת הצורך לפנות לייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

הערת אזהרה היתן לרשום רק בטאבו.

כאשר מדובר בנכס הרשום בחברה משכנת ניתן להודיע לחברה המשכנת על קיומה של העיסקה, ולבקש אישור זכויות הכולל מידע על חתימת הסכם המכר.

חשוב לדעת שאין לכך משמעות משפטית של הערת אזהרה.

למרבית החברות המשכנות יש נוהל המפרט את המסמכים הנדרשים לרישום הערה כאמור וכדאי לפנות ולבקש את הנוהל לפני עריכת העסקה, על מנת להכין את המסמכים הנדרשים.

שלום נעה,

כדי להפעיל מעלית שבת בבניין בו קיימת מעלית אחת נדרשת הסכמת רוב בעלי הדירות (יותר מ 50%).

אם היתה התחייבות של הקבלן שתופעל מעלית שבת ושתכלל הוראה מתאימה בתקנון הבניין, ואם הדבר מופיע בכל ההסכמים, ניתן לטעון שהדבר מחייב את כל בעלי הדירות, אבל יש לבדוק את הנוסח המדוייק של החוזה ואת התקנון המוסכם, אם קיים כזה.

אכן, קשה להוכיח הסכמה כזו - אולי ניתן לפנות לקבלן ולבקש את אישורו כי כל בעלי הדירות חתמו על הסעיף המתאים.

ככל שלא ניתן להוכיח את החתימות וככל שאין תקנון מוסכם המסדיר את הפעלת מעלית השבת, ואם רצונכם לקבל החלטה בעניין, כדאי לכנס אסיפת דיירים ולהעמיד את השאלה להצבעה. קחו בחשבון שעל פי חוק המקרקעין, עלויות הפעלת המנגנון חלות רק על מי שבקשו להפעילו.

שלום בניה,

מבחינה משפטית ניתן להצמיד גג, או חלקים ממנו, לדירה אחת או יותר. הדרך לעשות זאת היא באמצעות תיקון צו הבית המשותף.

יש צורך בהכנת תשריט לתיקון הבית המשותף ע"י אדריכל או מודד, הטיפול בתיקון מול לשכת המפקח על רישום המקרקעין מתבצע ע"י עו"ד.

להצמדת הגג נדרשת הסכמת 100% מבעלי הדירות בבניין. אם הצמדת הגג נעשית לצורך הרחבת הדירה ניתן להסתפק בהסכמות של 75% מבעלי הדירות.

בעלי הדירות האחרים רשאים לבקש תמורה עבור הסכמתם להצמדת הגג או להתנות אותה בתנאים.

שלום איציק,

מי שמחזיק ביותר מדירה אחת, חייב בתשלום מס שבח.

בדירה בפינוי בינוי, השבח יחושב לפי הרווח שבין מחיר הדירה החדשה שהתקבלה לבין מחיר הרכישה של הדירה שנרכשה לפני 20 שנה.

כמובן שאם היא הושכרה במהלך השנים, יהיה צורך להוסיף פחת, כך שהשבח יגדל.

מכיוון שמדובר בדירה נוספת ובדירה בפינוי בינוי, אני יכולה להמליץ לפנות לייעוץ פרטני בנושא. יכול להיות שיש נתונים נוספים שיעזרו בהפחתת השבח שיחול עליך.

בהצלחה רבה!

שלום סרגיי,

כל עוד אין הסכמה מפורשת בחוזה השכירות לתליית שלט על מרפסת הדירה לא תוכל לחייב את השוכר לתלות שלט כזה.

עניין אחר העולה מן השאלה הוא השימוש בדירה כחדר כושר - ככל שאכן מדובר בדירה כדאי לבדוק אם השימוש שנעשה תואם את מטרת ההשכרה. ככל שלא כדאי להבין את ההשלכות ואולי להשתמש בכך כדי לשכנע את השוכר להסכים לתליית השלט.

שלום לימור,

הכלל הוא שתשלומי וועד בית לצורך ניהול ואחזקה שוטפת של הבניין יחולו על השוכר.

תשלומים להשבחת המושכר יחולו על בעל הדירה, המשכיר.

לדעתי, תיקון מרזב אמור לחול על המשכיר, כיוון שמדובר בהשבחה על הנכס, תיקון שהוא בלאי של מערכות הבניין.

לגבי תיקון דלת לובי ושער חשמלי, יש להבין יותר לעומק מה היקף התיקון. על פניו, אם מדובר בתיקונים משמעותיים, לדעתי האישית, גם הם אמורים לחול על בעל הדירה.

שלום רב,

מהנתונים שאתה מתאר עולה כי ייתכן שמדובר במצב שבו הזכויות בבית נרכשו בעבר בנאמנות לטובתך, אך ההעברה והרישום לא הושלמו בפועל. אם אכן כך, יש לכך משמעות משפטית חשובה, משום שייתכן שקיימות לך זכויות מהותיות בנכס גם אם הרישום הפורמלי טרם הוסדר. יחד עם זאת, כל עוד המצב הרישומי אינו ברור ומלא, חשוב להיזהר מאוד בניסוח ההצהרות בהסכם השכירות.

לכן, בהסכם השכירות רצוי להימנע מהצהרה חד משמעית שלפיה הזכויות רשומות על שמך, אם זה אינו המצב בפועל, ובמקום זאת לנסח בזהירות כי אתה מחזיק בנכס ומשכיר אותו מכוח זכויותיך הנטענות והחזקתך רבת השנים בו. כמו כן, מאחר שאתה מתאר אפשרות שהשוכר יעביר לך מראש סכום משמעותי לצורך השקעה או עבודות בבית, חשוב במיוחד להסדיר בכתב ובאופן ברור האם מדובר בדמי שכירות מראש, בהשתתפות בעבודות התאמה, בהשבה עתידית, או בכל מנגנון אחר, כדי למנוע מחלוקות בהמשך.

בנסיבות כאלה, ובפרט כאשר קיימים גם נושאים של נאמנות, גם אי בהירות רישומית וגם הסכם שכירות הכולל עבודות התאמה או השקעה של השוכר בנכס, מומלץ מאוד שלא לחתום על הסכם ללא ייעוץ פרטני של עורך דין, כדי שלא תיווצר פגיעה לא מכוונת בזכויותיך בנכס או מחלוקת עתידית מול השוכר.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.

שלום רב,

ככלל, אם חשבון החשמל נשאר רשום על שם המוכר הראשון גם לאחר שמכר את הדירה, חברת החשמל עשויה לטעון כי מבחינתה החיוב נותר על שמו, כל עוד לא בוצע שינוי מחזיק או שינוי שם בפועל.

עם זאת, בנסיבות שאתה מתאר בהחלט עשויות לעמוד טענות שיש לבחון, ובהן שהדירה נמכרה לפני שנים רבות, שהמוכר הראשון לא החזיק בנכס ולא צרך את החשמל, וכן טענות ביחס להתנהלות חברת החשמל אם אפשרה לחוב להצטבר לאורך זמן.

לצד זאת, עצם העובדה שחברת החשמל לא ניתקה את החשמל בשלב מוקדם אינה אומרת בהכרח שהחוב מתבטל אוטומטית. לכן, מאחר שמדובר כבר בהליכי הוצאה לפועל, חשוב לפעול ללא דיחוי, לאסוף את מסמכי המכר והזכויות, ולפנות בדחיפות לייעוץ משפטי פרטני כדי לבחון את אפשרויות ההתגוננות.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.