פורום דיני חוזים

שאלה אחת היא אם באמת לפי התיקון החדש לחוק השכירות והשאילה מ-2017 כל הדירות הישנות במדינה ללא הארקה נחשבון לדירות לא ראויות למגורים? אני לא חושב שיש בנושא פסיקה של בית המשפט ואני לא יודע. לדעתי זה תלוי במספר הדירות. מבקר המדינה טען בדוח מ-2022 שיש בישראל 610 אלף דירות ישנות שנבנו לפני 1980 ונמצאות בסיכון להתמוטטות מרעידת אדמה. תקנות ההארקה שמחייבות כל בנייה חדשה לכלול הארקה התקבלו ב-1981. השאלה היא כמה מתוך 610 אלף הדירות האלה בלי הארקה? גם אם רק 10% עדיין זה 61 אלף דירות.

שאלה נפרדת היא השאלה האם מדובר בפגם בדירה שמחייב תיקון על ידי המשכיר ובמידה שהוא מסרב, מאפשר לשוכר לתקן אותו לקזז את עלות התיקון מדמי השכירות? האם כל בעל דירה ישנה חייב לדעת שאין בדירה הארקה ולכן אם הוא עצם עיניים ולא אמר על זה כלום לשכור בעת חתימת החוזה אז הוא נחשב למי שהפר את חובת הגילוי לפני השכרת דירה? או שמא אפשר לטעון ששוכר שרוכש דירה ישנה אמור להבין שדירות ישנות לא עומדות בסטנדרטים חדשים שונים, לרבות הארקה? יש לא מעט פסיקות של בתי המשפט שאומרות ששוכר ששכר דירה ישנה במצב גרוע לא יכול לדרוש מהמשכיר לממן תיקון ושיפוץ שלה.

שאלה דומה שעלתה בעבר לדוגמה היא האם חובה על משכיר לשדרג דירה עם חיבור חד פאזי לחיבור תלת פאזי? האם דירה ישנה עם חיבור חד פאזי נחשבת לדירה לא ראויה למגורים או שחיבור חד פאזי נחשב לפגם שמחייב תיקון על ידי המשכיר? פה להערכתי התשובה שלילית, לפחות בימינו שבהם עדיין יש הרבה מאוד דירות כאלה במדינה. אבל פה לא מדובר על סכנת חיים, כשיש סכנת חיים יכול להיות שבית המשפט יהיה יותר אקטיביסטי.

אם לא, לדעתי זה מעיד על חוסר תום לב, והשאלה היא אם של המשכיר בלבד, שניסה להסתיר או להשכיח עובדה זו; או גם של השוכר, שידע שאין הארקה (הן משום שהבניין ישן והן משום שבמכסים של שקעי החשמל בדירה יש רק שני חורים ולא שלושה), אך העדיף לשתוק בעניין זה, כדי לשמר לעצמו תירוץ להשתחרר מהחוזה או לדרוש מהמשכיר להתקין הארקה בדיעבד.

על כן, צריך לבחון כל מקרה לגופו. אם המסקנה היא, שהשוכר באמת ובתמים לא ידע בעת חתימת החוזה, שהדירה חסרה הארקה, יש לו, לדעתי, עילה להשתחרר מהחוזה.

בכל אופן, המחוקק לא קבע ובית המשפט לא אמר, על כל פנים לא במפורש, שדירה ללא הארקה אינה ראויה למגורים ושאסור להשכירה.

להערכתי נטיית הלב הבסיסית של מרבית השופטים בבית משפט השלום תהיה לטובת החייל המשוחרר במקרים שכאלה.

כמה עלו שני המזגנים העיליים, התקנה, 2 טכנאי מזגנים, 3 חשמלאים, עבודות התשתית? בטח יותר מ-10,000 ש"ח. 
אז אלא אם כן מדובר בדירת יוקרה ואתה מרוויח הרבה כסף על חשבון השוכר הזה, הייתי דואג להיפטר ממנו בהזדמנות הראשונה שהחוזה מאפשר לך.

למעט ליקויים שהיו ידועים לשוכר בשעת חתימה החוזה וליקויים קלי ערך, ותיקון בלאי לא סביר חל על השוכר. לכן חשוב שבחוזה השכירות המשכיר יפרט כמה שיותר ליקויים שיש בדירה ולא יחסוך שום פרט ושום דבר קטן, עדיף להגזים מאשר להמעיט.
בתי המשפט חזרו ואמרו ששוכר ששוכר חורבה, כל עוד היא נחשבת לדירה ראויה למגורים, לא יכול לדרוש מהמשכיר לשפץ אותה על חשבונו, הוא ידע בדיוק מה הוא שוכר.

מבחינת החוק יש רק שתי אפשרויות: או שיש סעיף יציא הדדי שבו למשכיר יש תקופת התראה של 90 יום ולשכור יש תקופת התראה של 60 יום, או שאין שום סעיף יציאה ואף אחד מהצדדים לא יכול להשתחרר מהחוזה למעט במקרה שהצד השני הפר אותו הפרה יסודית שלא תוקנה.
לדעתי בתי המשפט לא נתנו עד היום פסיקה ברורה שאומרת במקרה של סעיף יציאה לא חוקי מה קורה, האם בית המשפט יפרש את החוזה כאילו שיש בו סעיף יציאה חוקי, או כאילו שאין בו סעיף יציאה בכלל?

זאת שאלה משפטית חדשה יחסית שנוצרה עקב התיקון לחוק השכירות והשאילה משנת 2017 שלכאורה צמצם את חבות השוכר לתשלום "אחזקה שוטפת" בלבד, והשאלה מה בדיוק גבולות ההגדרה הזו לא קיבלה תשובה עד היום לא רק מבית המשפט העליון אלא למיטב ידיעתי אפילו לא בבית משפט השלום. לפחות באינטרנט גם לא מצאתי איזושהי חוות דעת ברורה בעניין מפי עו"ד.

אם יש בידיו ראיות שמעידות על כך שבכוונתך לא לפנות את הדירה, הוא יכול כבר עכשיו להגיש מראש תביעת פינוי כדי לקבל פסק דין שיורה לך לפנות את הדירה בתום החוזה. במידה שלא תפני את הדירה בזמן או אפילו אם תפני אותה אבל ייגרם לו נזק, למשל השוכר החדש ייסוג מההסכם איתו לאור חוסר הוודאות שהדירה תתפנה, אז הוא יוכל להגיש נגדך תביעה כספית נוספת לפיצויים לפי החוזה ו/או הנזקים שנגרמו לו ואם לא תוכלי לשלם אז ההוצאה לפועל תרדוף אחרייך ותעקל לך רכוש או שתיאלצי להכריז על פשיטת רגל. כל הליך משפטי כזה ייקשר לשמך בחיפוש בגוגל ויקשה עלייך מאוד לשכור דירה בעתיד ללא הגבלת זמן, אין התיישנות ואין חיסיון ואין תקנת השבים על היסטוריה משפטית.
כך שהאפשרויות שלך הן או להגיע עם המשכיר להסכם שבמסגרתו תשלמי לו פיצוי נכבד תמורת הישארות בדירה ל-40 יום נוספים, או להודיע לו שתפני את הדירה במועד ולעמוד בזה, או לסבול מנזק גדול ובלתי הפיך לשם הטוב שלך ולמצבך הכלכלי.

אז הייתי מתעלם מההודעות שלהם, הם כבר בדרך לכלא. אם אתה רוצה, אז תחפש את העו"ד שמארגן נגדם תביעה ייצוגית ותצטרף אליה, אבל זה לא הכרחי.

אם רציתם לבוא לקראתה אז הייתם צריכים לשנות את החוזה בהתאם מראש. לעומת זאת, לחתום על חוזה ואז פשוט להתעלם מסעיפים מרכזיים בו זאת טעות, כי בית משפט עלול להסיק מזה ששני הצדדים בעצם הסכימו שהחוזה לא מחייב אותם בכלל, ואז יש לך שוכרת בלי חוזה ובלי כל ההגנות של החוזה.
אם חתמת על חוזה אתה צריך לעמוד על כך שהוא יקויים במלואו, או לשנות אותו אם שני הצדדים מסכימים, תמיד אפשר לשנות גם בהמשך. אסור לך גם להתעלם מהפרות של הצד השני כי בית המשפט עלול לפרש את זה כוויתור, אם יש ראיות לכך שאתה מודע להפרות אז אתה חייב להגיב ולשלוח התרעות ולדרוש שהן יתוקנו.

אז בעצם אין לכם שום ערבויות וביטחונות. לעומת זאת, השוכרת, כל עוד היא לא החזירה לכם את המפתחות והשאירה מספר חפצים בדירה, עדיין נחשבת מבחינה משפטית למחזיקה החוקית בדירה ולכם אסור להיכנס לדירה ללא הסכמתה אחרת אתם מבצעים עבירה פלילית של הסגת גבול.
כך שבעצם לא רק שלכם אין שום ערבויות וביטחונות, לה דווקא יש עדיין את החזקה בדירה שהיא סוג של ערבות שיש לה נגדכם. היא יכולה מחר בלילה לערוך בדירה מסיבה רועשת ואתם לא תוכלו לעשות כלום חוץ מלדרוש ממנה להנמיך כשכנה. מבחינה משפטית הדירה עדיין בחזקה שלה.
אם היא פושטת רגל אז גם עם הליכים משפטיים כנראה שלא תצליחו להוציא ממנה הרבה, אם בכלל.