פורום נדלן ודיני מקרקעין

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום נדלן ודיני מקרקעין

מענה משפטי מקצועי בפורום נדל"ן ודיני מקרקעין המקיץ בישראל.

עו"ד יהודה וישניצקי

שותף במשרד עו"ד אטיאס פרוכטר ושות', בעל ניסיון רב בתחום המקרקעין.

מנהלי פורום נדלן ודיני מקרקעין

עו"ד לילך עתני
פעילה בתחומי המשפט האזרחי למעלה מ- 20 שנה ומשמשת כנוטריון החל בשנת 2007.
עו"ד יוחנן דוניץ
שותף במשרד דוניץ ושות' – העוסק בהתחדשות עירונית, תמ"א 38 ודיני מקרקעין.

פורום נדלן ודיני מקרקעין - הודעות שוטפות

שיפוץ בניין (דירה שכורה)

יוסי

22/08/2010 19:52

חתמתי על חוזה שכירות. זמן קצר לאחר כניסתי לדירה, התפלאתי לגלות פיגומים סביב הבנין. מודעה בלוח המודעות הודיעה לי שמתוכננים שיפוצים בבניין (מחוץ לבניין ובתוך השטחים המשותפים בבניין, למשל: חדר המדרגות). השיפוצים מפריעים לשימוש בדירה (רעש משעות הבוקר, אבק בדירה ומחוצה לה, מחנק בחדר המדרגות וכו').השיפוצים צפויים להארך לפחות שלושה חודשים. כמובן שבעל הבית לא טרח לציין זאת בפני בעת חתימת החוזה והחוזה אינו מזכיר שיפוץ כזה במישרין או בעקיפין, למיטב הבנתי.האם אין כאן הפרה של סעיף "שימוש ללא הפרעה" של חוק השכירות?מהן האפשרויות העומדות בפני?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

שיפוץ בבניין - דירה שכורה

עו"ד שזר תומר

23/08/2010 16:09

מס רכישה במכר ללא תמורה לקרובים

דנה

22/08/2010 19:42

מס רכישה מכר ללא תמורה

עו"ד שזר תומר

23/08/2010 16:08

פיגומים ושיפוצים

הדס

22/08/2010 19:34

פיגומים ושיפוצים בדירה שכורה

עו"ד שזר תומר

23/08/2010 16:07

היתר להריסת מבנה יביל / ארעי

ליטל

22/08/2010 19:32

הריסת מבנה יביל

עו"ד שרון עזרא

24/08/2010 10:40

רישום הסכם שיתוף

סיוי

22/08/2010 19:03

רישום הסכם שיתוף

עו"ד שרון עזרא

24/08/2010 10:40

דמי שכירות בתקופת האופציה

נטלי

22/08/2010 15:12

שלום רב, חתמנו חוזה לשכירות לשנת 1.1.08-1.1.09 עם אופציה לשנתיים.(עד 31.12.10) המשכנו את האופציה וכעת הוויכוח הוא על הצמדת דמי השכירות. ישנו סעיף המציין " בתקופת ההארכה דמי השכירות יהיו מוצמדים למדד המחירים המצטבר לצרכן ו/או שער הדולר לפי בחירת המשכיר.." בעלת הבית החליטה על הצמדה למדד. איך מתבצעת ההצמדה הזו? בעלת הבית טוענת כי ההצמדה היא כל חודש בחודשו לחודש הראשון של השכירות - 15.1.08 ואנחנו טוענים כי ההצמדה אמורה להיות למדד המחירים השנתי (הממוצע) עבור שנה חולפת)- שנת 2009 תהיה מוצמד למדד המחירים לצרכן הכללי עבור שנת 2008. מי צודק? בנוסף, היא מצמידה את דמי השכירות ללחודש הרשון של החוזה - ולא לחודש הראשון של האופציה. והרי נכתב כי "בתקופת ההארכה דמי השכירות יהיו מוצמדים", ההצמדה לא אמורה לחול החל מ- ינואר 2009 - החודש הראשון של האופציה? בנוסף, תשלום דמי השכירות נקבע ל-עד 25 לכל חודש והיא מצמידה למדד של ה-15 כל חודש. מי צודק?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

דמי שכירות - הצמדה למדד

עו"ד שזר תומר

22/08/2010 16:11

אוקי

נטלי

22/08/2010 16:39

הצמדה למדד

עו"ד שזר תומר

23/08/2010 16:02

החזר דירה מוגנת

שלום

22/08/2010 14:23

דיירות מוגנת - עוברת בירושה?

עו"ד שזר תומר

22/08/2010 16:01

דעה לא נכונה רווחת בציבור, שנכסים מוגנים אינם עוברים בירושה. החוק קובע שתי הוראות נפרדות בנוגע לירושה בנכס מוגן, שהוא דירת מגורים, להבדיל מנכס מוגן שהוא עסק. חוק הגנת הדייר קובע בסעיף 20 בזה הלשון: (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד בתקופה זו. (ב) באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם. נשאלת השאלה, באילו תנאים יוכל יורשו של יורש להיהפך לדייר מוגן ולרשת את הנכס המוגן? שאלה זו נידונה בפסק הדין בעניין רע"א 1711/98 דוד שפי נ' רבקה שטיינר ואח' פד"י נד (1) 394. במקרה זה האב היה דייר מוגן עוד משנת 1947 והתגורר כל השנים יחד עם אשתו ועם בתו בדירה. לימים, הבת נישאה ועזבה את הבית. האב נפטר והאם ירשה אותו. הבת חזרה, יחד עם בעלה, לסייע לאם ולסעוד אותה. לימים, נפטרה האם והבת טענה לדיירות מוגנת, ובאותה העת לא הייתה לה דירה אחרת. השופט אהרון ברק קבע בפסק דין זה, כי כדי שהבת תוכל לרשת את הנכס, עליה לעמוד בארבעה תנאים מצטברים. הבת צריכה להוכיח: א. כי התגוררה בבית עם אביה המנוח לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו של האב. ב. בעת פטירת האב המנוח לא הייתה לה דירה אחרת למגוריה. ג. היא המשיכה להתגורר בדירה מאז פטירת אביה המנוח ועד לפטירת אמה המנוחה. ד. בעת פטירת אמה המנוחה לא הייתה לבת דירה אחרת למגוריה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שינוי בעלות על דירה מילדים לאמם

מימי

22/08/2010 11:05

עסקת מתנה - שינוי בעלות על דירה מילד להורה

עו"ד שזר תומר

22/08/2010 15:59

הוצאת דייר מהדירה

איתי

22/08/2010 10:06

פינוי שוכר מדירתו - המהלכים שיש לבצע

עו"ד שזר תומר

22/08/2010 15:57

"להוציא את הדייר הנוכחי" באיזה עילה? באם הפר את החוזה, יש לשלוח לו מכתב התראה, באם לא מגיב למכתב יש להגיש (המלצה חמה - רק באמצעות עו"ד), תביעת פינוי. ואם לא מפנה גם לאחר פס"ד - לפנות (שוב באמצעות עו"ד) להוצאה לפועל. אם הוא לא קיבל את המכתב - הוא יכול לטעון שלא קרא אותו. שלח לו בדואר רשום, אם הוא לא משך את המכתב ולא חתם על אישור המסירה, תוציא עם שליח ראה קצת מידע ביחס לפינוי שוכר באתר: http://www.law4youth.com/אודות-אתר-פינוי-שוכר.html

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השכרת דירה

שי

22/08/2010 09:47

בעיות בהשכרת דירה

עו"ד שזר תומר

22/08/2010 15:53

קו בנין 1.5 מטר

דוד

22/08/2010 00:13

עוד שאלה באותו עניין

דוד

22/08/2010 13:28

לברר

רינה

21/08/2010 22:53

ברצוני לברר, אמי ממשוב חקלאי ברת רשות ואני בת ממשיכה.הוכרתי במושב בסוכנות ובמנהל. לאחרונה עברה אמי בשל בעיות בריאות לבית אבות סעודי וחתמה לאחותי על ייפוי כוח כללי לטפל בכל ענייניה כולל ניהול המשק במושב. האם ייפוי כוח תופס ותקף גם במשקרים בהם קיים בנים ממשיכים או שהזכות של הבת הממשיכה קודמת לייפוי כוח במשק?. לפי החוזה המשולש בסעיף 20, 19 הבנתי שזכות בר הרשות היא זכות אישית, מה המשמעות כשחותמים על ייפוי כוח כזה, האם זה כמו העברת השימוש לאחר ונוגד את תקנות המנהל? או שזכותה של אמי לנהוג כפי שנהגה. אחותי ואני לא ביחסים טובים והיא עלולה לבצע במשק פעולות שבעתיד עלולות להסב לי נזק אם המשק יעבור אלי. אבקש הבהרות בכל הנושא אם אפשר

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

משמעות של יפוי כוח במקרקעין

עו"ד שזר תומר

22/08/2010 15:52

חוק התיישנות בניה ללא היתר

אלה

21/08/2010 19:30

שלום,האם קיים חוק התיישנות ואם אפשר בבקשה לקבל נתונים לפני כ11 שנה פניתי למשרד האדריכלים הוספתי 49 מר',בקשתי הייתה לסגור חזית בבתי (דו קומותיים),נבנתה תוכנית ואותו אדריכל העביר את הגרמושקה למועצה שאישרה את הבניה אותו אדריכל אגב פיקח על הבניה,לאחר 11 שנה פתאום התעוררה המועצה וקראה לי עבריינית,אין לי עם מי לדבר-אני לא מבינה למה פנו עלי בטענה שאני עבריינית ,בזמנו פניתי למשרד אשר בנה תוכנית אשר אושרה וגם פיקח על הבניה לפני 11 שנה וזאת חזית לא הסתרתי כלום בדיעבד הצטבר שאדריכל היגיש תוכנית למועצה עם חזית פתוחה- מה עלי לעשות ?המועצה דורשים תוכנית מתוקנת-למה אני צריכה לשלם עוד כסף אם אדריכל אשם? בנוסף לכל הצרות הללו נרכש בית פטיו ששכן אל הבית שלי דו-קומותיים והתחילו בבניה מסיבית אשר גרמה לי לחסימת אויר ואור בו זמנית ובחוצפתו של השכן פתח לצד החצר הפנימית שלי חלון של אמבטיה שלא נתתי הסכמה בטענה שאצלי קיים חלון של אמבטיה קרוב ל11 שנה באישור של השכן הקודם שמכר את בית פטיו והחלון פונה לשטח פתוח - מועצה עשתה ג'סטה זימנה את שני הצדדים לועדת שכנים (לפני הועדה מהנדסת של המועצה נתנה לי להבין שהשכן רכש את הבית במצב הנתון ולא יכול לדרוש לסגור חלון שקיים כבר שנים) מועצה התלבשה עלי שאין לי מסמך חתום מאותו שכן שאישר פתיחת חלון-אישור נעשה בעלפה ובמשך 10 שנים גרנו צד אל צד ללא טענות ותלונות-קיבלתי פרוטוקול ממועצה שאלי לסגור חלון תוך 14 יום-האם זה תקין? אנא עזרתכם

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

חריגות בניה - התיישנות

עו"ד שזר תומר

22/08/2010 15:51

בטרם אסביר - המלצה פני דחוף לעו"ד. ההסבר: עבירות מסוג "עוון" מתיישנות בתוך 5 שנים ממועד ביצוע העבירה. לפיכך, גם עבירת "בניה ללא היתר" מתיישנת תוך תקופה זו. במילים אחרות, ניתן להגיש כתב אישום בגין חריגת בניה בתוך 5 שנים בלבד ממועד ביצוע החריגה. הערה: לועדה המקומית נתונה סמכות מוגבלת לבצע הריסה אף ללא הרשעה (סעיף 212 לחוק) אולם בפועל הסמכות הינה מצומצמת ביותר ואינה מאפשרת הריסה של מרבית חריגות הבניה. לסיכום: חריגת בניה אשר בוצעו למעלה מ- 5 שנים לפני הגשת כתב האישום התיישנו ובעיקרון לא ניתן להוציא נגדן צו הריסה (בכפוף כמובן להעלאת טענת ההתיישנות על ידי הנאשם!), וזאת למעט מקרים חריגים ביותר, של הריסה ללא הרשעה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ירושת 2 דירות ממוריש אחד

ריבה

21/08/2010 13:45

דירה בירושה - פטור ממס שבח

עו"ד שזר תומר

21/08/2010 20:17

לא ברור מתשובתך

ריבה

28/08/2010 10:15

סירוב לתמ"ה 38

סתם אחד

20/08/2010 23:35

קיבלנו מכתב\הודעה לפני מספר חודשים על כך שרוצים לעשות בבנין שלנו תמ"ה 38.הבניין בערך בן 40 שנה, בחולון, ובמרכז העיר.אזור מעולה.המכתב שהתקבל הוא ללא ציון שם הקבלן, או הדרישות שלו מאיתנו, אלה רק מה נקבל.דברים כאלה מעוררים אצלי ישר חשש.בלי קשר לכך, אני והורי מתנגדים לכך, ובמיוחד אני מהסיבה הפשוטה:שאני לא מעונין שקלבן כלשהו יעשה רווח על גבי, כמו כן לא מתאים לי שיבנו מאלי עוד מספר קומות.דבר נוסף, ההבנין שלנו אין מעלית, ותמ"ה 38 אומר שהקבלן יוסיף מעלית- שזה אומר תוספת לתשלום החודשי, ואין לנו את הכסף לכך.-יש לציין שמספר פעמים היה קושי בבנין שלנו לאסוף כסף למנקה שלא נדבר בכלל על מעלית, ואף מספר חודשים היינו בלי מנקה.^^ שחכתי לציין בכלל ש-6 דיירים מתוך 8 כבר הסכימו.מה אני יכול לעשות בשביל לערער על ההחלטות?בנוסף לזה יש כאן שכן שהסכים-מסיבות אינטרסנטיות, הוא רוצה למכור את דירתו, ותמ"ה 38 יעלה את ערך הדירה שלו.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמא 38 - מה הרוב הנדרש ?

עו"ד שזר תומר

21/08/2010 20:15

ראשית - המלצתי פנה מייד ליעוץ משפטי. להלן סקירה קצרה לא מחייבת בנושא המורכב: בעבר היה חוק הקובע כי לצורך ביצוע פרויקט תמ"א 38 בעיסקת קומבינציה עם חברה מבצעת דרש רוב מוחלט של כל הדיירים בבניין, ללא כל אבחנה לגבי התנגדויות כלשהן מצד דייר זה או אחר. נוצר מצב שבו לדוגמה בבניין טיפוסי בן 12 דיירים שבו קיים רצון מצידם לביצוע התמ"א יכול היה דייר בודד, הפועל מתוך מניעים אינטרסנטים אולי, למנוע את ביצוע הפרוייקט. מצב שהוביל לכך שדייר בודד משפיע בצורה בלתי ניתפסת על חיי המון משפחות בכך שהוא מונע מבעדם לחזק את הבניין נגד רעידת אדמה באם תתרחש. המחוקק שם את ליבו ללקונה זו והוציא את התיקון לחוק המקרקעין- הפחתת הרוב הדרוש לביצוע פרוייקטים במסגרת תמא 38 תיקון זה דן במספר אופציות של חיזוק בהן: בביצוע עצמי על ידי הדיירים ללא קבלת זכויות בנייה שאז נדרש רוב רגיל של בעלי הדירות, בביצוע הפרוייקט תוך הרחבת דירות קיימות- שאז נדרש רוב של 60% מבעלי הדירות, ובביצוע הפרוייקט בעיסקת קומבינציה עם חברת בנייה, ללא עלות כספית לדיירים, בתמורה לקבלת זכויות הבנייה על הגג שאז נידרש רוב של 66% מכלל בעלי הדירות - על פי ידיעתי זה המצב הקיים כיום, כאשר הצעת חוק להקטת הרוב האמור ל 51 אחוזים עברה כמדומני בקריאה ראשונה בכנסת.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דחוף ביותר! הפקעת קרקע

אסף

20/08/2010 22:34

הפקעת קרקע

עו"ד שזר תומר

21/08/2010 20:08

ענפי העץ "פולשים" לבניין שממול

רון

20/08/2010 18:54

שלום רב, התקבל אצלנו מכתב מעו"ד של השכנה בבניין ממול הטוען כדלקמן: "ענף מרכזי של העץ הנטוע בחצרכם פולש כאמור לתוך מרפסת ביתה של מרשתי תוך שהוא שובר את תריס המרפסת, מונע פתיחתו וסגירתו של התריס ומסב למרשתי עוגמת נפש רבה.". וכן: "...כבעליו של העץ ו/או המקרקעין בו צומח העץ, אבקשכם לדאוג לקציצת ענפי העץ הפולשים למרפסת ביתה של מרשתי באופן מיידי.". שאלותינו הן: 1. האם קיצוץ ענפי העץ ה"פולשים" אל החצר השכנה הינה, לפי החוק, באחריותו של בעל העץ? או שהענפים ה"פולשים" - מכיוון שנמצאים בתחום הבניין השכן - הם לפי החוק, באחריותם ובבעלותם של השכנים בבניין השכן, ולכן באם הם רוצים, הם אלו שצריכים לקצוץ את הענפים המפריעים להם והגדלים בשטחם? 2. כדי לחדד את השאלה שלעיל - נניח שהעץ היה מניב פירות הראויים למאכל (דבר שלא קיים במציאות), והפירות היו יושבים על ענף ה"פולש" לבניין השכן. למי היו שייכים אותם פירות - לבעל העץ או לשכנים בבניין ממול? האם אז - בעל העץ היה יכול לתבוע את השכנים בגין קטיפת הפירות? אנחנו רוצים להבהיר שאנחנו לא מאלה שעושים דווקא; ואם משהו משלנו מפריע לשכנים - כך או כך נטפל בו. אבל השכנה הזו פנתה מאוד לא יפה ושלחה את המכתב דרך העו"ד - ואנחנו רוצים לדעת איזה חוק מחייב אותנו לגזום את הענפים הפולשים לחצר של השכנים בבניין שממול. אודה לתשובתכם המנומקת. בברכה, רון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

הפרעה של ענפים הנטועים בבית מגורים

עו"ד שזר תומר

21/08/2010 20:07

פטור מארנונה

סיגלית אלכסנדרי

20/08/2010 18:51

פטור מארנונה

עו"ד שזר תומר

21/08/2010 19:59

פרצילציה

עלאא חורי

20/08/2010 17:06

יש לי קרקע שקניתי ממנהל חלקה משותפת עם שכן שאני איתו בבתיי משפט 20 שנה .העירייה מכרה לו שני מטרים שלא נוגעים בשטח שלי בכלל .אני עכשיו מחדש את הרשיונות שפג תוקפו כי עוכבנו בבית משפט.. עכשיו הוועדה עירונית לא אשרה את הרישון בגלל שצריך לעשות פרצילציה מחדש בגלל חלק משותף ונעשה שינוי. אבל השינוי לא נוגע בשטח שלי ורשום במקרקעין חלקה שלי בטאבו קצר. עכשיו השכן מעכב אותנו לא צריך לחתום על פרצילציה כי הוא מעכב אותנו והמנהל כבר שנה מוסר שהוא מחדש פרצילציה אך בסוף רוצה אישור השכן.. לכן עשו לנו תריק שאני לא יכול לקבל רשיון ובבית משפט מסר שצריך שהשכן יחתום על פרצילצה אבל יש לי טאבו קצר ויש צוו פינוי מבית משפט שלום והשינוי לא נוגע בשטח שילי.. והעיריה היא שאשרה לו את השינוי אבל גרמה לנו בעייה... מה אפשר לעשות?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

פרצלציה

עו"ד שזר תומר

21/08/2010 19:58

חסימת אויר

vardina

20/08/2010 16:37

בניית בניין ישירות מול בית מגורים קיים

עו"ד שזר תומר

21/08/2010 19:56

חסימת אויר

vardina

21/08/2010 20:12

בניית בניין בצורה ישירה מול בית מגורים קיים - חסימת אוויר

עו"ד שזר תומר

22/08/2010 15:48

ראשון	קודם		1179	1180	1181	1182	1183	1184	1185	1186	1187	1188	1189	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום נדלן ודיני מקרקעין 04/05/2024 | 21:02 שיפוץ בבנין משותף אני דייר שגר בבנין שכל הדירות בו שייכים לאדם אחד חוץ מהדירה שלי כך שאותו אדם יכול להעביר איזה הח...

פורום דיני תעבורה 04/05/2024 | 20:17 היתה או לא היתה עצירה? שלום דניאל,בטרם תערער על הדו"ח אתה חייב להיות סגור עם עצמך באשר לשאלה, האם עצרת אם לאו?הטענות "לא...

פורום עורכי דין 04/05/2024 | 14:12 ארוחת ילדים במסעדה, למבוגר.. שלום רב,מבקשת לברר, האם במסעדה רשאים לא למכור ארוחת ילדים, למבוגר.. הרי העלות הנמוכה יותר הינה בי...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 04/05/2024 | 14:07 אך אחד לא אמר "ארכה בת שבעה ימים" נאמר - הזמן ל ת ג ו ב ה לבקשה למתן ארכה הוא שבעה ימים.

פורום דיני מיסים 04/05/2024 | 13:09 רישום רכב פרטי בנכסי החברה האם אני יכול לרשום רכב שרשום ע"ש אשתי במשרד הרישוי בספרי החברה (אני בעל המניות היחיד בחברה) על מנ...

כניסה לפורומים המשפטיים