היתר בנייה
היתר בנייה הוא מסמך רשמי שנדרש לצורך ביצוע עבודות בנייה או שינוי בשימוש בנכס, בהתאם לדיני התכנון והבנייה. בין אם מדובר בהוספת מרפסת, סגירת חדר, הקמת יחידת דיור או בנייה חדשה - יש להוציא היתר מבעוד מועד, כדי להימנע מהפרה של החוק.
בפורום נדל"ן נשאלות שאלות רבות בנושא היתר בנייה - מתי חובה לקבל היתר? כמה זמן נמשך ההליך? מי יכול להגיש את הבקשה? ומה הסיכון אם בונים בלי היתר?
בעמוד זה ריכזנו עבורכם שאלות שנשאלו בפורום, לצד תשובות משפטיות שניתנו על ידי עורכי הדין המנהלים אותו - כדי שתדעו מה מותר, מה אסור, ואיך מתקדמים נכון.
פיצול בעלות
השאלה שלי נוגעת לפיצול בעלות בטאבו. מדובר בבניין שבו שתי דירות בכל קומה. בקומה האחרונה יש דירה אחת שמשתרעת על שטח של שתי דירות. האם יש אפשרות כל שהיא לפצל את רישום הטאבו לשתי בעלויות בנוסף לפיצול הפיזי של הדירה.
בתודה מראש.
האם ניתן לפצל רישום דירות בטאבו?
שלום אסף,
כדי לחלק את הדירה, יש לקבל היתרים ואישורים מתאימים מהוועדה המקומית בעיר המגורים שלך.
לאחר מכן יש לתקן את תשריט הבית המשותף ורק לאחר מכן ניתן יהיה לרשום את הפיצול בטאבו.
בשלב ראשון, הייתי ממליצה לפנות למחלקת ההנדסה בעיר מגוריך כדי לבדוק את המדיניות שלהם להסכמה להליך הפיצול.
ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבה בהיתר לדירה ללא תיקון צו בית משותף
מה המשמעות מבחינתי כקונה? איך משפיע על גובה המשכנתא כאשר בטאבו יש התייחסות רק לקומה המקורית ולשטח הבנוי שלה, מה יקרה במועד סיום תוקף ההיתר?
האם ניתן לקבל משכנתא לנכס במצב בו אין היתר בניה ?
שלום חזי,
מדבריך אני מבינה שהמרפסת נבנתה ללא היתר לעומת שני חדרים, מקלחת ושירותים שנבנו בהיתר.
תוקף ההיתר מתייחס למועד תחילת עבודות הבניה, כלומר יש להתחיל לבנות תוך 3 שנים ממועד קבלת ההיתר.
כל עוד יש היתר, לא אמורה להיות בעיה עם המשכנתא, אפילו במצב שלא תוקן צו הבית המשותף והתשריט.
ככל ואין היתר לתוספת, אפילו לחלק מסוים ממנה (המרפסת למשל), עדיין תוכל לקבל משכנתא, אבל יש לקחת בחשבון שהשמאי יפחית את שווי הנכס. בכמה יפחית ? זה תלוי בפרמטרים שמאיים.
ולכן, אם ההון העצמי שלך הוא ההון המינמלי הדרוש לרכישה ויתר התשלום יהיה באמצעות המשכנתא (לפי מחיר הנכס שאותו אתה רוכש), אתה עלול למצוא את עצמך במצב שבו המשכנתא שתקבל היא לפי השווי שהעריך השמאי את הנכס ולא לפי השווי שרכשת.
במצב כזה, חובה לפנות לשמאי לפני הרכישה, על מנת שלא תמצא את עצמך בלי מקורות מימון ובהפרת הסכם המכר.
מקווה שעזרתי, אני כאן לשאלות נוספות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בנייה ותקנון בניין משותף
הגשתי בקשה להיתר בנייה בבניין משותף בשטח שצמוד לדירתי.
75% מהשכנים חתמו על התוכנית.
בתקנון בניין משותף רשום:
"מוסכם בזאת כי לבעלי חלקת משנה 8 תיהיה הזכות לבנות על השטח הצמוד לדירתו בכל עת שירצה כל מבנה, מכל מין וסוג ו/או תוספת בנייה מכל מין וסוג, בהתאם להיתר מאת הרשויות המוסמכות כדין.
לבעל הדירה הנ"ל תהיה הזכות לבצע כל פעולה, כפי שתידרש לשם קבלת היתר מאת הרשויות המוסכמות כדין, ולהגיש ולחתום לשם כך על כל בקשה, תוכנית, תשריט וכל מסמך אחר, וזאת ללא צורך בקבלת הסכמה מבעלי חלקות משנה אחרות בבית, כולם או חלקם, בהיות הסכמתם לכך נתונה בזה מראש.
הבעלים יהיו רשאים, לצורך הבניה האמורה לנצל מלוא אחוזי הבנייה של החלקה.”
עכשיו, העירייה דורשת כתב ויתור זכויות משאר בעלי הדירות בטענה שהזכויות שייכות לכלל הדיירים למרות שהוצג לה התקנון.
מדוע העירייה בפועל מתעלמת מהתקנון?
מה אפשר לעשות בנידון, למי לפנות?
הרי ע"פ התקנון, ניתן לנצל את מלוא אחוזי הבנייה של הבניין (הזכויות בפועל הוצמדו).
תודה,
דני
היתר בנייה ותקנון בניין משותף
שלום דני,
כדאי לפנות לוועדה המקומית עם עותק מאושר של התקנון ובו סימון ההוראות המתאימות ולדרוש את שינוי ההחלטה.
מומלץ לפנות לעו"ד מתחום התכנון והבניה לקבלת יעוץ נוסף וייצוג מול הוועדה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית מרפסת מברזל בהרחבה לדירה, דורשת היתר בנייה?
בניית מרפסת מברזל בהרחבה לדירה, דורשת היתר בנייה?
שלום רחל,
הוספת מרפסת לדירה דורשת היתר בניה.
לצורך קבלת היתר בניה נדרשת הסכמת השכנים.
בניה ללא היתר עשויה להביא להליכים מנהליים (לרבות צו הריסה וקנסות) או פליליים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היתר בנייה לא לפי תקנים מחייבים
אלא שבדיקה שערכנו גילתה כי כמה דברים ברכוש המשותף נבנו אמנם לפי תוכניות היתר הבנייה אך הם לא לפי התקן המחייב ברשות מקומית זו,
כגון מרחק רב של טמון אשפה מהכניסה לבנין וכן חדר עגלות קטן מהתקן שנקבע בהוראות המרחביות.
האם יש לנו טענה על הקבלן על או על העירייה.
והאם ניתן לעשות משהו בנדון?
היתר בנייה לא לפי תקנים מחייבים
שלום אברהם,
עליכם לקבל חוות דעת הנדסית לעניין התאמת הבניה לתכניות המחייבות וככל שאין התאמה כזו יש לקבל חוות דעת שמאית האם נגרם לכם עקב כך נזק כספי. את הנזק ניתן לתבוע מהאחראי למחדל (העיריה או הקבלן).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב תשלום להיתר בנייה
בחישוב של האגרה רשמו לי 4 סעיפים
1 - היטל ביוב לכל מ"ר משטח הבניין (למרות שהתוספת באזור יבש בסלון)
2 - מבני ציבור - 132.17 למ"ר
3 - בניה או שימוש חורג - 32.75 למ"ר
4 - הקמת גדר (סכום סמלי של כמה עשרות שקלים אבל הגדר הוא רשת ברזל פשוט ולא משהו אמיתי.
האם הם יכולים לקחת כסף על ביוב למרות שהתוספת היה בסלון?
האם הם יכולים לקחת כסף פעמיים עבור אותו שטח - פעם עבור בניה או שימוש חורג ופעם עבור מבני ציבור?
מתוך 85 מ"ר רק 2 מ"ר היו תוספת לסלון. כל השאר הוא פרגולה, גגון לחניה, מחסן, וגגון מקדימה. חשבתי שיש חישובים שונים של סוגי בניה שונים כמו אצל הערנונה.
כששאלתי את אגף ההנדסה נאמר לי "גביית אגרות בניה לא חופפת לגביית ארנונה, יש כללים אחרים- כל דבר המבוקש עליו היתר חייב בתשלום אגרות בניה כולל היטל מבני ציבור." האם זה נכון?
חישוב תשלום להיתר בנייה
שלום נעמי,
לפי העובדות בשאלתך חוייבת באגרת בניה ובאגרות או היטלים נוספים.
את גובה אגרת הבניה ניתן לבדוק במחשבון זה:
https://apps.iplan.gov.il/FeeCalc/
לגבי ההיטלים הנוספים יש לבדוק את חוק העזר המקומי.
ככל שאת סבורה שחוייבת ביתר כדאי להתיעץ במומחה בתומי המיסוי המוניציפלי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגות מביתר בנייה
חריגות מהיתר בנייה
שלום מיקי,
ככל שהשכן חרג מהיתר הבניה שניתן לו אתה יכול להודיע על כך לועדה המקומית ולבקש את התערבותה.
לגבי מטרדים, חדירה לפרטיות וגרימת נזק כדאי לפנות לעו"ד מתחום הנזיקין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנגדות העירייה להיתר בנייה מכח התב"ע
המקרה הנ"ל מתואר בשכונות החוף בחיפה
התנגדות העירייה להיתר בנייה מכח התב"ע
שלום יפתח,
נא פנה לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם רשות יכולה להוציא היתר בנייה כשאין 50% חתימות
האם הרשות יכולה להוציא לו היתר בנייה על סמך פחות מ-50% הסכמות?
האם העירייה רשאית במקרה כזה להסתמך על מודעה בעיתון ופרסום רחוב?
ותצהיר המבקש?
האם רשות יכולה להוציא היתר כשיש התנגדות מהשכנים מתחת דירת המבקש?
האם עירייה יכולה להתעלם ממכתבים מהדייר מעל המבקש ובהן טענות לפגיעה פיזית בדירת הדייר מעל המבקש? ובנזקים לדירה מעל? האם העירייה רשאית להוציא היתר בנייה במצבים אלו?
האם רשות יכולה להוציא היתר בנייה כשאין 50% חתימות
שלום רחל,
נא פני לפורום תכנון ובניה באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת היתר בנייה עם הקלות – לתוכנית תב"ע
היתר בנייה בפרויקט תמ"א 38
פולי שלום,
אנא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38 באתרנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת התנגדות להיתר בנייה
האם כשמגישים התנגדות להיתר בנייה לוועדה המקומית חייבים במקביל להגיש עותק גם לוועדה המחוזית ?
תודה
הגשת התנגדות להיתר בנייה
שלום אושר,
בהגשת התנגדות לבקשה להיתר בניה לועדה המקומית אין צורך להמציא עותק לועדה המחוזית.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה אצל המפקח על המקרקעין
אני מעוניין למנוע מדיירת בבית משותף שהגישה בקשה להיתר בנייה לבנייה על הגג המשותף מבלי שיש לה את הרוב הדרוש של 75% הסכמה. שלב ראשון הגשתי התנגדות בועדה לתכנון ובניה. הדיון טרם נקבע ולכן הדיירים המתנגדים חשבו בשלב השני להגיש צו מניעה אצל המפקח על המקרקעין. השאלה היא מה הסעד שאותו אנחנו צריכים לבקש בכתב תביעה הראשי?
שהרי הצו מניעה הוא סעד נלווה לתביעה העיקרית ולא ברור לי איזה סעד לתבוע בכתב תביעה העיקרי.
תודה.
התנגדות להיתר בנייה
בשלב זה התנגדות מספיקה ככל שאין הסכמת דיירים כנדרש ואין צורך בהליך נוסף.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור וועדה מקומית לתכנון וחבניה
היתר בניה לממ"ד
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
