פורום תמ"א 38

שלום, חיה

ככל שקיים רוב דרוש לפרוייקט, סירוב לגיטימי יכול להיות על בסיס היעדר תמורה נאותה, שעולה בקנה אחד עם התמורות של שאר הבעלים בפרוייקט. 

אם מוצעת לכם תמורה הולמת, אזי אתם עלולים להיחשב כסרבנים.

אם מדובר בפרוייקט עיבוי, זכותכם לסרב לבצע בניה על הרכוש הפרטי שלכם, שכן הבניה נדרשת להתבצע רק על הרכוש המשותף.

שלום, מורן

צר לי לשמוע על מצבו של אביך.

אכן החוק מכיר בזכויות של חולה במחלה קשה, אשר גם אם שאר הבעלים אינם מתפנים מהידרות במהלך הבניה, על היזם לדאוג לחולה למגורים חלופיים. 

פני בעניין למייצג של הבעלים בפרוייקט, תפקידו לדאוג לכם לעניין זה.

בהצלחה

שלום, רוני

לצער הלב, דרישות החוק הן בלתי ניתנות לשינוי, ולא תוכלו להתקדם אם אינכם עומדים בסף המינימלי הקבוע בחוק. 

שלום, 

ככל שמדובר במסמך שאין בו פרטים מהותיים או ששונו פרטים, מומלץ להימנע מחתימה עליו.

ככל שנחתם כבר, יש לפנות לעו"ד המייצג/ת אתכם, לבחון את הדברים, ולוודא שהחומר החתום לא יימסר לצד השני לפני שימולאו החוסרים הנדרשים וההשלמות המחוייבות, שכן מסמך חתום הוא מסמך מחייב לכל דבר ועניין.

אציין, כי ישנם מקרים שנספחים מסויימים מתווספים לאחר מכן ונחשבים כחלק מהחוזה, כמו היתר בניה, פוליסת ביטוח וכיו"ב. 

בהצלחה

שלום, אביבית

המדובר בתנאים מסחריים, כפי שיוסכם בין הצדדים - היזם מחד והבעלים מאידך. עם זאת, בתמ"א הריסה עוד לא נתקלתי בפרוייקט שבו לא שולמו דמי שכירות. בתמ"א עיבוי, ככל שהבעלים יכולים טכנית להמשיך להתגורר בדירות, לעיתים אין תשלום של דמי השכירות. עם זאת, מטעמי נוחות וקיצור משך הבניה, ישנם מקרים רבים בהם משולמים דמי שכירות או השתתפות בהם (תשלום חלקי) לתקופת הבניה, של כשנה (בעיבוי).

שלום, יוסי

כחלק מכלל ההוצאות לבעלי הזכויות, מקבלים הבעלים מימון לשמאי, למפקח, למתכנן, לקבלן ביצוע וגם לעו"ד מטעמם, הכל על חשבון היזם. כל אחד מהם מחוייב מקצועית לבצע מלאכתו נאמנה. 

עו"ד הבעלים מחוייב לבעלים, מכוח כללי האתיקה.

ככל שמדובר בעו"ד שאתם בחרתם, ואתם סומכים עליו, באשר הוא בעל נסיון מוכח בתחום - אין צורך בבדיקה נוספת. 

ככל שיש לכם ספקות, אתם יכולים לפנות לבדיקה ע"י מישהו מטעמכם.

אם מדובר בבעלי דירה אחת או שתיים, נהוג שאתם תשלמו את שכרו. (המחיר משתנה, החל מ-

25-30 אלף ש"ח לבדיקה ולהערות, לא כולל מו"מ. אם זה פחות מזה, ממליצה להיזהר, וחבל על הכסף.) ככל שמדובר בקבוצה משמעותית של בעלי זכויות בפרוייקט, יש מקום לקבל תשלום עבורם מהיזם עצמו, במסגרת ייצוג נפרד. 

בהצלחה 

דודו שלום

אני לא רואה עיכובים בגלל זה. גיל 75 נקבע בחתימה ראשונה על ההסכם כך שלאותם "קשישים" או מי שבקרוב יגיע לגיל 75 אין הרבה שליטה על זה. 

גם ההטבות עצמן הן בערבון מוגבל. לא ראיתי הרבה קשישים שמנצלים את זה

אורי שלום

אני מבין שמבודר על תמ"א חיזוק ותוספת. אתם כנראה מתגוררים בדירות והקבלן עושה שימוש במים שמגיעים לבנין.

כל מה שצריך לעשות הוא לסכם עם הקבלן שהוא מעביר לקופת הוועד סכום כסף שמבטא את הצריכה המשותפת. אין בעיה לחשב את זה.

אם לא יסכים אז תפעילו את עורך הדין שלכם. 

נתן שלום

אני מבין שבהיתר הבניה ובטאבו רשומות 2 דירות ובפועל איחדתם אותם לדירה אחת.

אני לא חושב שצריכה להיות כאן בעית מיסוי גם כמו שציינת התיקון לחוק הגדיל את מספר הדירות הפטורות בבנין ל- 2. 

יכולה להיות טענה של רשות המיסוי כי מאחר ובפועל זו דירה אחת אז אתה זכאי לקבל רק דירה אחת בפטור. זה כמובן בהנחה שהם בקיאים בנתונים לעיל. מציע שתקפיד גם בהסכם שיתייחסו אליך כבעל של שתי דירות וגם המדידה תעשה לגבי כל דירה בנפרד.

אין האמור לעיל מחליף יעוץ מס ספציפי וכדאי שתקבל יעוץ פרטני לפי שיקול דעתך.

דוד שלום

מקובל להצהיר שעורך הדין לא יצג/מייצג/ייצג חברה יזמית שאליה פונים לקבלת הצעות ו/או עומדים להתקשר איתה בהסכם ואין ולא יהיה לו כל קשר עיסקי אחר מולה. מה שאתה כתבת הוא נוסח מאוד רחב ולדעתי לא נחוץ. 

אברהם שלום

אם הבנתי נכון- קומה ראשונה בנתה ממ"ד, קומה שניה לא בונה ואתה בקומה שלישית עומד לבנות ממ"ד. הממ"ד שלך אמור לרדת ולהתחבר לממד בקומה הראשונה. לא יודע כמה זה שווה בתור ממ"ד אבל כנראה טוב מכלום. 

לגבי התשלומים - לדעתי זה לא נכון אבל זה כמובן כפוף לצורך לקבל אולי את הסכמתו לבניה וליחסי שכנות.

שלום יוסי

לא כולם עושים ככה. יש סיבות שונות לכך.

יתכן ובעלי המניות בחברת הבת אינם זהים לחלוטין לבעלי המניות בחברת האם (הכנסת שותפים בכל פרויקט בנפרד). יתכן גם שהם מעוניינים להפריד חשבונאית בין החברות השונות כדי לא לערבב הכנסות והוצאות. 

לכם זה לא צריך להיות משנה ואולי אפילו יש לכך יתרון מסויים שאתם לא מתערבבים עם פרויקט אחר ועדין יש לכם ערבות של חברת האם.

שלום רן

לא.. בהחלט ניתן לטעון כי התביעה מוקדמת מידי. 

שלום יוסף

כאשר מכינים תןכנית ויש רווח עודף אז כפי שציין השמאי- ניתן לתקן זאת בדרך של הוספת שטחים עד שמגיעים לאיזון.

כאשר יש רווח עודף בשלב של היתר בניה כבר לא ניתן לשנותו ולהוסיף שטחים כי זה מחייב ללכת אחורה ולפתוח לגמרי את התכנון ואת הבקשה להיתר ולהתחיל את כל ההליך מהתחלה. לכן מאזנים בדרכים אחרות. 

יכול להיות פער בין תוכנית להיתר בניה משתי סיבות. תוכנית היא כללית יותר ולא בהכרח נכנסים לתכנון פרטני של הבנין והדירות.   השניה- פער הזמן. תוכנית מוקדמת בשנתיים בערך להיתר הבניה ובין לבין יכולים להיות שינויים במחירי המכירה / בניה.

יוסי שלום

לא מדובר במאגר מידע. ראה מטה הגדרות "מאגר מידע" ו"מידע". להבנתי רשימת שמות וכתובת המגורים שלהם אינם מידע כהגדרתו בכל מקרה ומאחר ואתה לא מנהל את הרשימה לצרכי עסק אין זה מאגר מידע. 

לא רואה מניעה בהעברה לצורך קידום הפרויקט.

"מאגר מידע" – אוסף נתוני מידע, המוחזק באמצעי מגנטי או אופטי והמיועד לעיבוד ממוחשב, למעט 

(1)אוסף לשימוש אישי שאינו למטרות עסק; או

(2)אוסף הכולל רק שם, מען ודרכי התקשרות, שכשלעצמו אינו יוצר איפיון שיש בו פגיעה בפרטיות לגבי בני האדם ששמותיהם כלולים בו, ובלבד שלבעל האוסף או לתאגיד בשליטתו אין אוסף נוסף;

"מידע" – נתונים על אישיותו של אדם, מעמדו האישי, צנעת אישותו, מצב בריאותו, מצבו הכלכלי, הכשרתו המקצועית, דעותיו ואמונתו;

שלום, שלמה

זוהי שאלה לפורום מסים.

עם זאת אשיבך, כי מקובל שהיזם ידרוש מיצוי כל פטור אפשרי מהבעלים ככל שצפוי לקום חיוב במס, כחלק מתנאי העסקה. הדברים אמורים להיות מפורטים בהסכם התמ"א.

שלום, ענת

המדובר בשאלה לפורום מיסים.

עניינית, לא ברור לגבי איזה מס את שואלת, ולפיכך אין בידי להשיבך.

שלום, רינה

רצוי לבחור נציגות בשלבים מוקדמים ככל שניתן, כדי שיהיה יותר נוח להתנהל בבחירת עו"ד מייצג.ת, בניהול המו"מ מול היזם ובהעברת מסרים מסודרת לכל בעלי הזכויות בבניין.

בהצלחה  

שלום, אילון

ככל שמדובר באותו פרוייקט וישנה הסכמה של כל הצדדים, אין מניעה.

שלום, נילי

עוה"ד שלכם אמור לדעת כיצד מקבלים מפרט של דירות היזם.

אחת הדרכים, כפי שציינת, היא לדרוש לקבל מפרט חתום של דירות שנמכרו.  

שלום, רן

ככל שמדובר בדירות חדשות (לא דירה מקורית שעברה עיבוי, אלא דירה חדשה) לא אמורים להיות הבדלים בין שוויי הדירות, אך התשובה הינה שמאית. יש לפנות לשמאי לקבל הערכות שווי של שני הנכסים הספציפיים, כיוון שישנם שיקולים נוספים לקביעת שווי ולא רק אופן הבניה של הבניין. 

שלום, חנה

המצב שאת מתארת מצער מאוד, ומצריך התארגנות של עוה"ד המייצג.ת אתכם לבחון שאין הפרה של ההסכם מצד היזם.

במקרה שקיימת הפרה, יש מקום לפעול בהתאם להוראות ההסכם והדין, ואם ההסכם יבוטל, יש למחוק את ההערה שנרשמה לטובת היזם.

אגב, אין מניעה למכירת הדירות במקרה כזה, נדרשת רק הסכמת היזם לרישום הזכויות בטאבו ע"ש הרוכש כפוף להערת האזהרה. 

היי זיו

בסוף המפקחת בודקת בעיקר האם אותו דייר קופח בתמורות או לא. אם הוא אכן השתלט על שטחים הוא לא אמור לקבל תמורה בגינם והמפקחת לא תתערב בכך. לגבי חוסר רצון להגיע להסדר- לא יודע מה הוצע לו ולכן קשה לי לשפוט. אני כן יכול לאמר שהמפקחת בהחלט תלחץ להגיע להסדר ואצלה באולם יהיה לו קשה לסרב לכך.

שלום לשלמה!

יזמים משתמשים בפטור כללי שיש למכירת זכויות בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובניה. פטור אישי קיים רק לגבי מכירת דירה יחידה. יש אפשרות גם לחשוב מס לניארי מטיב שמפחית הרבה את המס. 

לגבי חבויות מס נוספות- בעיקרון בהסכם אמור להיות מוסדר שכל נושא המיסוי חל על היזם. יש היום פטורים בחוק לגבי מע"מ שירותי בניה וגם לגבי מרבית היטל ההשבחה.