פורום תמ"א 38
פורום תמ"א 38 – המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה – שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.
תמ"א 38 – תוכניות אשר פוגעות במספר דירות
מוטי
10/09/15
בבניין בן 4 קומות בבת ים מתוכנן תמ"א 38, חיזוק הבניין.
יוספו לבניין 3קומות ו12 דירות.
הבניין באזור צפוף ובעייתי.
כל השכנים חתמו על התוכניות ויש 2 מתנגדים
אנו מתנגדים כי בצד שלנו יבנה חדר הממ"ד ויחסום את הקיר בעל החלון היחיד בחדר הכי גדול בבית. בנוסף הממ"ד יחסום אור שמש לויטרינה בסלון. ויבנה ממ"ד של השכנים בארובה משותפת אשר גם כן יחסום את הכיוון אוויר השני בבית.
צד שלנו בבניין גם לא יהנה ממפרסת שמש כמו שאר הצדדים. למעשה כפי שאנו רואים את הדברים, התוכנית תהרוס את דירתנו, תהפוך אותה לקומה 1 מתוך 7 ללא מקורות של אור ואוויר.
הוגשה התנגדות מטעמנו.
רציתי לדעתם מניסיונכם מה ניתן לעשות? האם אנו זכאים לקבל פיצוי.
תודה.
יוספו לבניין 3קומות ו12 דירות.
הבניין באזור צפוף ובעייתי.
כל השכנים חתמו על התוכניות ויש 2 מתנגדים
אנו מתנגדים כי בצד שלנו יבנה חדר הממ"ד ויחסום את הקיר בעל החלון היחיד בחדר הכי גדול בבית. בנוסף הממ"ד יחסום אור שמש לויטרינה בסלון. ויבנה ממ"ד של השכנים בארובה משותפת אשר גם כן יחסום את הכיוון אוויר השני בבית.
צד שלנו בבניין גם לא יהנה ממפרסת שמש כמו שאר הצדדים. למעשה כפי שאנו רואים את הדברים, התוכנית תהרוס את דירתנו, תהפוך אותה לקומה 1 מתוך 7 ללא מקורות של אור ואוויר.
הוגשה התנגדות מטעמנו.
רציתי לדעתם מניסיונכם מה ניתן לעשות? האם אנו זכאים לקבל פיצוי.
תודה.
תוכניות פוגעות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/09/15
מוטי שלום
מצטער אבל קשה לי לתת תשובה עקרונית בלי לרדת לפרטים. אני מניח כי יש אילוצי תכנון בבנין שלכם וזה הרבה פעמים כך בפרויקטים של תוספת על פי תמ"א 38.
אתה כותב שהגשתם התנגדות. אני מניח כי בדיון בהתנגדות ידונו בכל הטיעונים שלכם.
העיריה לא דנה בנושא פיצוי אלא רק בצד התכנוני. אם אתה חושב שמגיע לכם פיצוי אני מציע קודם כל דבר עם היזם על כך.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מצטער אבל קשה לי לתת תשובה עקרונית בלי לרדת לפרטים. אני מניח כי יש אילוצי תכנון בבנין שלכם וזה הרבה פעמים כך בפרויקטים של תוספת על פי תמ"א 38.
אתה כותב שהגשתם התנגדות. אני מניח כי בדיון בהתנגדות ידונו בכל הטיעונים שלכם.
העיריה לא דנה בנושא פיצוי אלא רק בצד התכנוני. אם אתה חושב שמגיע לכם פיצוי אני מציע קודם כל דבר עם היזם על כך.
שנה טובה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן תמא 38
שלומי כ
08/09/15
אני גר בקריות בבניין בן 3 קומות בו 12 דיירים.
11 דיירים מסכימים לפרויקט תמ"א 383
רק דייר 1 מסרב
הבעיה שהדייר מסרב מסיבות בריאותיות הוא לא מוכן להיות נוכח בבניין כל זמן הפרויקט
הדייר הינו נכה 100% אשר משתמש בבלוני חמצן והוא טוען שהאבק וכל הדברים הנלווים לבנייה מסכני חיים עבורו
אגב אותו דייר בנה ממ''ד פרטי לפני כמספר שנים והיה נוכח בביתו כל זמן הבניה
האם דייר סרבן על רקע רפואי כזה יכול להפיל את כל הפרויקט
11 דיירים מסכימים לפרויקט תמ"א 383
רק דייר 1 מסרב
הבעיה שהדייר מסרב מסיבות בריאותיות הוא לא מוכן להיות נוכח בבניין כל זמן הפרויקט
הדייר הינו נכה 100% אשר משתמש בבלוני חמצן והוא טוען שהאבק וכל הדברים הנלווים לבנייה מסכני חיים עבורו
אגב אותו דייר בנה ממ''ד פרטי לפני כמספר שנים והיה נוכח בביתו כל זמן הבניה
האם דייר סרבן על רקע רפואי כזה יכול להפיל את כל הפרויקט
דיר סרבן מסיבות בריאות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
08/09/15
שלום לשלומי
לא מאמין שהמפקח לא יאכוף עליו את ההסכם רק מסיבה זו. אם יהיה צורך אז ניתן למצוא פתרון לבעיה הבריאותית שלו בדרך של שכירת דירה לתקופה הביצוע וכו'. בכל מקרה קשה לי לראות שלא מאפשרים פרויקט תמ"א רק בגלל דייר אחד גם אם הוא באמת סובל מהאבק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לא מאמין שהמפקח לא יאכוף עליו את ההסכם רק מסיבה זו. אם יהיה צורך אז ניתן למצוא פתרון לבעיה הבריאותית שלו בדרך של שכירת דירה לתקופה הביצוע וכו'. בכל מקרה קשה לי לראות שלא מאפשרים פרויקט תמ"א רק בגלל דייר אחד גם אם הוא באמת סובל מהאבק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת היזם
חיים
06/09/15
שלום,
מי אמור לבדוק האם היזם הוא בסדר מבחינת נסיון קודם, ואיתנות כלכלית. האם הדיירים או העורך דין?
ומה כוללות הבדיקות?
תודה,
חיים
מי אמור לבדוק האם היזם הוא בסדר מבחינת נסיון קודם, ואיתנות כלכלית. האם הדיירים או העורך דין?
ומה כוללות הבדיקות?
תודה,
חיים
בדיקת היזם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
07/09/15
חיים שלום!
בעלי הדירות צריכים לבדוק עם מי הם עומדים לעשות עסק. אני מציע קודם כל שידברו עם היזם ויתרשמו ממנו. הם צריכים לקבל רשימת פרויקטים שביצע היזם או בתהליך ביצוע ולקבל ממנו שמות אנשי קשר מקרב הדיירים. כדאי לגשת לאותם בנינים וכן לדבר עם אנשי הקשר לשמוע מהם. בנוסף - אף פעם לא יזיק לשאול את ד"ר גוגל מה יש לו להגיד על היזם.
אם רוצים בדיקה מקיפה יותר לרבות איתנות פיננסית - צריך לקחת בדיקה של חברות שמתמחות בכך ולשלם להם כסף על הבדיקה.
עו"ד מתעסק בצד המשפטי. הוא תמיד יכול לתרום מנסיונו ומהכרויות שלו לגבי בדיקה היזם. אבל אני בספק אם יהיה עו"ד שיבצע בדיקה שבשורה התחתונה גם יכולה להטיל עליו מחויבויות אם משהוא לא ילך טוב עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בעלי הדירות צריכים לבדוק עם מי הם עומדים לעשות עסק. אני מציע קודם כל שידברו עם היזם ויתרשמו ממנו. הם צריכים לקבל רשימת פרויקטים שביצע היזם או בתהליך ביצוע ולקבל ממנו שמות אנשי קשר מקרב הדיירים. כדאי לגשת לאותם בנינים וכן לדבר עם אנשי הקשר לשמוע מהם. בנוסף - אף פעם לא יזיק לשאול את ד"ר גוגל מה יש לו להגיד על היזם.
אם רוצים בדיקה מקיפה יותר לרבות איתנות פיננסית - צריך לקחת בדיקה של חברות שמתמחות בכך ולשלם להם כסף על הבדיקה.
עו"ד מתעסק בצד המשפטי. הוא תמיד יכול לתרום מנסיונו ומהכרויות שלו לגבי בדיקה היזם. אבל אני בספק אם יהיה עו"ד שיבצע בדיקה שבשורה התחתונה גם יכולה להטיל עליו מחויבויות אם משהוא לא ילך טוב עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירים שלא חתמו על תמ"א
דנה
06/09/15
רוב הדיירים בבנין של הורי חתמו על הסכמה לתמא של תוספת קומות. הורי לא חתמו מכיוון שהתוכנית שהוצעה פוגעת בצורה קשה בזכויות שלהם. הם ניסו להגיע להסכמה עם הקבלן באמצעות העורך דין של הדיירים, אך העורך דין טוען שהקבלן כל הזמן מתחמק ממנו.
לדברי אחד השכנים, בעוד חודש הקבלן עומד להתחיל בעבודה. האם יתכן מצב כזה שהעבודות יתחילו בלי שההורים של חתמו? לפי הבנתי, צריכה להיות פרוצדורה שבה המפקח על בתים משותפים מחייב אותם לחתום, אבל דבר כזה עוד לא היה. האם יתכן, למשל, מצב שהם זומנו לחתום, אבל בגלל הבלגן בדואר המכתב לא הגיע והתהליך התבצע בלעדיהם? היכן אפשר לברר אם באמת הקבלן השיג את כל האישורים והוא באמת מתחיל לעבוד?
לדברי אחד השכנים, בעוד חודש הקבלן עומד להתחיל בעבודה. האם יתכן מצב כזה שהעבודות יתחילו בלי שההורים של חתמו? לפי הבנתי, צריכה להיות פרוצדורה שבה המפקח על בתים משותפים מחייב אותם לחתום, אבל דבר כזה עוד לא היה. האם יתכן, למשל, מצב שהם זומנו לחתום, אבל בגלל הבלגן בדואר המכתב לא הגיע והתהליך התבצע בלעדיהם? היכן אפשר לברר אם באמת הקבלן השיג את כל האישורים והוא באמת מתחיל לעבוד?
דיירים שלא חתמו על תמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/09/15
דנה שלום!
מה שכתבת הוא נכון. יכול להיות שיש ליזם היתר בניה אבל עדין כדי להתחיל בבניה הוא צריך להגיש תביעה נגד הדיירים שלא חתמו, תביעה המתבררת בפני המפקח על המקרקעין.
אני לא יודע על איזה עיר מדובר אבל כמעט לכולם יש אתרים באינטרנט שניתן לבדוק דרכם אם התקבל היתר בניה ובכל מקרה ניתן לגשת לאגף הנדסה ברשות ולברר היכן הדברים עומדים.
בנוסף - תגובת עורך הדין שלכם לא ברורה לי. הוא יכול לעדכן אותכם מה סטטוס הפרויקט וגם להוציא מכתב ליזם בעניכם. אם לא עוזר מציע שתעזרו בעו"ד.
לעצם הענין - במעט מאוד מקרים קיבלו טענותצ של דיירים מתנגדים כך שכדאי לכם לבדוק סיכוי לפני שמחכים לתביעה.
לגבי התביעה- לפנ ישיש אישור על קבלה בדואר רשום המפקח לא ידון בתביעה ואם ידון ויתן פס"ד אפשר יהיה לבטלו בהעדר מסירה כדין של כתב התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
מה שכתבת הוא נכון. יכול להיות שיש ליזם היתר בניה אבל עדין כדי להתחיל בבניה הוא צריך להגיש תביעה נגד הדיירים שלא חתמו, תביעה המתבררת בפני המפקח על המקרקעין.
אני לא יודע על איזה עיר מדובר אבל כמעט לכולם יש אתרים באינטרנט שניתן לבדוק דרכם אם התקבל היתר בניה ובכל מקרה ניתן לגשת לאגף הנדסה ברשות ולברר היכן הדברים עומדים.
בנוסף - תגובת עורך הדין שלכם לא ברורה לי. הוא יכול לעדכן אותכם מה סטטוס הפרויקט וגם להוציא מכתב ליזם בעניכם. אם לא עוזר מציע שתעזרו בעו"ד.
לעצם הענין - במעט מאוד מקרים קיבלו טענותצ של דיירים מתנגדים כך שכדאי לכם לבדוק סיכוי לפני שמחכים לתביעה.
לגבי התביעה- לפנ ישיש אישור על קבלה בדואר רשום המפקח לא ידון בתביעה ואם ידון ויתן פס"ד אפשר יהיה לבטלו בהעדר מסירה כדין של כתב התביעה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיירים שלא חתמו על תמ"א
גיל
24/09/15
לא לוותר. זו שערורית התמ"א שהפכה את הקבלנים והיזמים לחמדנים ותאבי בצע ואת הדיירים לאוכלי חינם בהנחה שאין דיירים אינטרסנטים שנהנים יתר על המידה מהתוכנית בהשוואה לאחרים. שילוב קטלני.
לא יכול להיות שהקבלן מתחיל לעבוד.
זה לא משנה אם זומנו או לא, העיקר הוא שלא חתמו.
ולכן הקבלן חייב לפנות למפקחת .
זה המצב הקלאסי השערוריתי של פגיעה בזכויות דיירים.
לא לוותר. לקחת עו"ד שידריך אתכם או חוות דעת של מהנדס שיבדוק האם לא ניתן היה לתכנון תכנון הולם אחר שאינו פוגע וחוות דעת שמאי שיעריך את היקף הפגיעה ועם זה לפנות לעו"ד שמתמחה בסוגיה זו. ליבי, ליבי עליכם, בהצלחה.
לא יכול להיות שהקבלן מתחיל לעבוד.
זה לא משנה אם זומנו או לא, העיקר הוא שלא חתמו.
ולכן הקבלן חייב לפנות למפקחת .
זה המצב הקלאסי השערוריתי של פגיעה בזכויות דיירים.
לא לוותר. לקחת עו"ד שידריך אתכם או חוות דעת של מהנדס שיבדוק האם לא ניתן היה לתכנון תכנון הולם אחר שאינו פוגע וחוות דעת שמאי שיעריך את היקף הפגיעה ועם זה לפנות לעו"ד שמתמחה בסוגיה זו. ליבי, ליבי עליכם, בהצלחה.
פינוי בינוי
מרציאנו
03/09/15
האם מתחמים שלא מופיעים בתכנית של משרד הפנים
לא נמצאים בתכניות פינוי בינוי?
http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/mithamey_pinuy_binuy.aspx?PN=1
לא נמצאים בתכניות פינוי בינוי?
http://www.moch.gov.il/shikum_vehitchadshut/hitchadshut_ironit/Pages/mithamey_pinuy_binuy.aspx?PN=1
פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
06/09/15
בעיקרון כן אבל יתכן וטרם התקבלה הכרזה לגביהם וזה דין בתהליך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
שיר
01/09/15
תמא38 מסוג פינוי בינוי שקבל אישור למתן תוקף בועדה מחוזית. איזה אישור צריכה לקבל בועדה מקומית כדי להתחיל לבנות?
פינוי בינוי
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/15
שיר שלום!
אני מבין שמדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38 (יש בלבול במונחים משום שמדובר על פרויקטים דומים). בכל מקרה- אם יש תוקף לתוכנית אז השלב הבא הוא הוצאת היתר הבניה וזה נעשה מול הוועדה המקומית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אני מבין שמדובר על פרויקט פינוי בינוי ולא תמ"א 38 (יש בלבול במונחים משום שמדובר על פרויקטים דומים). בכל מקרה- אם יש תוקף לתוכנית אז השלב הבא הוא הוצאת היתר הבניה וזה נעשה מול הוועדה המקומית.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רוב נדרש
אלפרד
01/09/15
איזה רוב דרוש על מנת לבצע תמא 38/2 (הריסה ובניה) ?
האם לכל בעל זכוויות בדירה יש קול שווה אף אם חלקו בזכות נמוך מאד ?
האם לכל בעל זכוויות בדירה יש קול שווה אף אם חלקו בזכות נמוך מאד ?
רוב נדרש לפרויקט תמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
03/09/15
אלפרד שלום!
הרוב הדרוש על פי החוק הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אלו שני תנאים מצטברים. כך שלחלק ברכוש המשותף יש בהחלט משקל. יתכן מצב שיש רוב של 80% מבעלי הדירות אבל בגלל שמדובר בדירות קטנות יותר אז התנאי השני לא מתקיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הרוב הדרוש על פי החוק הוא 80% מבעלי הדירות המחזיקים ב- 80% מהרכוש המשותף. אלו שני תנאים מצטברים. כך שלחלק ברכוש המשותף יש בהחלט משקל. יתכן מצב שיש רוב של 80% מבעלי הדירות אבל בגלל שמדובר בדירות קטנות יותר אז התנאי השני לא מתקיים.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת גדולה פתוחה נישבת שטח פלדלת לתמא 38/2?
דוד
31/08/15
שלום,
לדירה שלנו יש מרפסת פתוחה גדולה, כ 40 מ"ר. הכניסה אליה היא מדלת בתוך הדירה, יש ריצוף, מעקה ופרגולה קטנה מעל לדלת הכניסה למרפסת. האם לצורך חישוב תוספת שטח של עד 25 מ"ר במסגרת תמ"א 38/2, המרפסת הזו נחשבת שטח בנוי פלדלת?
תודה
לדירה שלנו יש מרפסת פתוחה גדולה, כ 40 מ"ר. הכניסה אליה היא מדלת בתוך הדירה, יש ריצוף, מעקה ופרגולה קטנה מעל לדלת הכניסה למרפסת. האם לצורך חישוב תוספת שטח של עד 25 מ"ר במסגרת תמ"א 38/2, המרפסת הזו נחשבת שטח בנוי פלדלת?
תודה
שטח מרפסת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
01/09/15
דוד שלום!
שטח מרפסת בדר"כ לא נחשב שטח עיקרי ועל כן הזכות לתוספת של 25 מ"ר לא לוקחת בחשבון שטח מרפסת.
במקרה שלכם - מאחר ושטח המרפסת שאתה מציין הוא גדול וחריג (האם מדובר בדירת גג?) מציע לבדוק את היתר הבניה כדי להבין כיצתד השטח הזה מוגדר.
בכל מקרה- תוספת השטח אינה אוטומטית אלא כפופה לכללים לגבי קווי בנין במגרש וכן לכדאיות כלכלית מצד היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שטח מרפסת בדר"כ לא נחשב שטח עיקרי ועל כן הזכות לתוספת של 25 מ"ר לא לוקחת בחשבון שטח מרפסת.
במקרה שלכם - מאחר ושטח המרפסת שאתה מציין הוא גדול וחריג (האם מדובר בדירת גג?) מציע לבדוק את היתר הבניה כדי להבין כיצתד השטח הזה מוגדר.
בכל מקרה- תוספת השטח אינה אוטומטית אלא כפופה לכללים לגבי קווי בנין במגרש וכן לכדאיות כלכלית מצד היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתה בתמ"א 38/2
17
31/08/15
בהליך של תמ''א 38/2 [פינוי ובינוי] - מה הדין של משכנתה שיש על הדירה שעומדים להרוס?
הסרת משכנתא בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/15
שלום רב!
בפרויקטים של תמ"א 38/2 הבנין נהרס כולו ונבנה חדש תחתיו. יתירה מכך - פרויקטים כאלו ממומנים כמעט תמיד על ידי בנק מלווה אשר דורש כבטחון את שעבוד הקרקע עליו יושב הבנין.
מצד שני רשומות משכנתאות על חלק מהדירות בבנין בגין הלוואות שעדין משולמות.
הטכניקה הנוהגת היא כזו - בהסכמים כאלו כל אחד מהבעלים מקבל כבטוחה ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה החדשה. סמוך לפני קבלת היתר הבניה פונים לבנק שלטובתם רשומה המשכנתא והם מוציאים מכתב אישור לפיו הם יסכימו למחיקת המשכנתא הרשומה במידה ויקבלו ערבות חוק מכר על יתרת ההלוואה לסילוק.
נניח שהדירה החדשה שווה 2 מליון ש"ח ויתרת ההלוואה היא 400,000 ש"ח. הבנק המלווה יוציא 2 ערבויות חוק מכר. אחת על 1.6 מליון לטובת אותם בעלים והשניה ע"ס 400,000 ש"ח לטובת הבנק השני (לפעמים דורשים קצת יוצר אבל העיקרון זהה).
הבעלים ממשיכים לשלם את הלוואה כרגיל.
בסיום הפרויקט רושמים משכנתא לטובת הבנק שנתן את ההלוואה כנגד החזרת הערבות שניתנה לו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
בפרויקטים של תמ"א 38/2 הבנין נהרס כולו ונבנה חדש תחתיו. יתירה מכך - פרויקטים כאלו ממומנים כמעט תמיד על ידי בנק מלווה אשר דורש כבטחון את שעבוד הקרקע עליו יושב הבנין.
מצד שני רשומות משכנתאות על חלק מהדירות בבנין בגין הלוואות שעדין משולמות.
הטכניקה הנוהגת היא כזו - בהסכמים כאלו כל אחד מהבעלים מקבל כבטוחה ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה החדשה. סמוך לפני קבלת היתר הבניה פונים לבנק שלטובתם רשומה המשכנתא והם מוציאים מכתב אישור לפיו הם יסכימו למחיקת המשכנתא הרשומה במידה ויקבלו ערבות חוק מכר על יתרת ההלוואה לסילוק.
נניח שהדירה החדשה שווה 2 מליון ש"ח ויתרת ההלוואה היא 400,000 ש"ח. הבנק המלווה יוציא 2 ערבויות חוק מכר. אחת על 1.6 מליון לטובת אותם בעלים והשניה ע"ס 400,000 ש"ח לטובת הבנק השני (לפעמים דורשים קצת יוצר אבל העיקרון זהה).
הבעלים ממשיכים לשלם את הלוואה כרגיל.
בסיום הפרויקט רושמים משכנתא לטובת הבנק שנתן את ההלוואה כנגד החזרת הערבות שניתנה לו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקיות התמ"א 38/3
ליאור-כפר סבא
31/08/15
שלום רב ,
כידוע במאי 2012 אושרה תקנה של תמ"א 3 שנותנת אפשרות ליזמים/קבלנים לבנות עוד קומה נוספת מעבר לקומה וחצי שהייתה מותרת עד כה . השאלה שלי היא האם התקנה הנ"ל מקורה בהחלטה פוליטית או שקבלה גם תמיכה ואישור של מכון התקנים ואו הטכניון או כל גוף מוכר אחר העוסק בצד ההנדסי של העניין ? במידה ולא כך (וככל שידוע לי זה אכן המצב) שכן כל אותם גופים התנגדו ומתנגדים נמרצות לשינו ולתוספת הנ"ל , אם כן מה בכלל מידת החוקיות של התמ"א 3 , ומי נושא באחריות לטווח הארוך לגבי כשלים הנדסיים .
כידוע במאי 2012 אושרה תקנה של תמ"א 3 שנותנת אפשרות ליזמים/קבלנים לבנות עוד קומה נוספת מעבר לקומה וחצי שהייתה מותרת עד כה . השאלה שלי היא האם התקנה הנ"ל מקורה בהחלטה פוליטית או שקבלה גם תמיכה ואישור של מכון התקנים ואו הטכניון או כל גוף מוכר אחר העוסק בצד ההנדסי של העניין ? במידה ולא כך (וככל שידוע לי זה אכן המצב) שכן כל אותם גופים התנגדו ומתנגדים נמרצות לשינו ולתוספת הנ"ל , אם כן מה בכלל מידת החוקיות של התמ"א 3 , ומי נושא באחריות לטווח הארוך לגבי כשלים הנדסיים .
חוקיות התמ"א
עו"ד אילן הלוי
מנהל
31/08/15
שלום ליאור
הליך של תיקון תוכנית קבוע בחוק. התיקון לתמ"א התקבל בהתאם לחוק והוא חוקי לגמרי. הרציונל לתיקון 3 היה גדלת הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט תמ"א בעיקר גם בערים שאינן תל אביב.
יתכן והיו שיקולים פוליטיים אבל זה עדין לא פוסל דבר.
מזכיר לך כי תיקון 3 חל הן במקרה של הריסה ובניה והן במקרה של תוספת. אני מבין מהשאלה שלך שאין כל בעיה מבחינתך במקרה של הריסה ובניה שהרי זה בנין חדש לגמרי. אין גם ספק ומחלוקת כי זו החלופה המועדפת על כולם.
גם בפרויקט של תוספת בניה התנאי הוא עריכה ובחינת תוכנית חיזוק שנעשית על ידי קונסטרוקטור ונבחנת על ידי קונסטרוקטור נוסף מטעם הרשות.
במידה וחס חלילה יהיה כשל הנדסי אז האחראים לכך הם בראשו ובראשונה אותם קונסטרוקטורים. מבחינת בדק- יש אחריות ליציבות מבנה לכל החיים.
אם אתה מעדיף פרויקט של הריסה ובניה - אתה צודק. מבחינתי אני ממליץ תמיד קודם כל לבדוק אופציה זאת. עדין תכנון ובציוע התוספת אמורים להעשות על ידי מהנדסים המומחים בדבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הליך של תיקון תוכנית קבוע בחוק. התיקון לתמ"א התקבל בהתאם לחוק והוא חוקי לגמרי. הרציונל לתיקון 3 היה גדלת הכדאיות הכלכלית לביצוע פרויקט תמ"א בעיקר גם בערים שאינן תל אביב.
יתכן והיו שיקולים פוליטיים אבל זה עדין לא פוסל דבר.
מזכיר לך כי תיקון 3 חל הן במקרה של הריסה ובניה והן במקרה של תוספת. אני מבין מהשאלה שלך שאין כל בעיה מבחינתך במקרה של הריסה ובניה שהרי זה בנין חדש לגמרי. אין גם ספק ומחלוקת כי זו החלופה המועדפת על כולם.
גם בפרויקט של תוספת בניה התנאי הוא עריכה ובחינת תוכנית חיזוק שנעשית על ידי קונסטרוקטור ונבחנת על ידי קונסטרוקטור נוסף מטעם הרשות.
במידה וחס חלילה יהיה כשל הנדסי אז האחראים לכך הם בראשו ובראשונה אותם קונסטרוקטורים. מבחינת בדק- יש אחריות ליציבות מבנה לכל החיים.
אם אתה מעדיף פרויקט של הריסה ובניה - אתה צודק. מבחינתי אני ממליץ תמיד קודם כל לבדוק אופציה זאת. עדין תכנון ובציוע התוספת אמורים להעשות על ידי מהנדסים המומחים בדבר.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הרציונל בהבדל בדרישה?
משה
29/08/15
בהרחבת דירות קיימות ללא תוספת קומות ניתן לבקש פטור מממד מפיקוד העורף רק אם שטח ההרחבה לא מאפשר הקמת ממ"ד. לעומת זאת, בהרחבת דירות + תוספת דירות אין הגבלה על הזכות לפנות בבקשה לפטור.
אצלנו עושים הרחבת דירות (ללא תוספת קומות) במסגרת תמ"א 38. יש בכול קומה מחסן מבטון שבעבר נחשב מקלט. לא ברור לי למה לא נותנים לנו הזכות לברר בהג"א אם המחסן הזה מאפשר פטור בכפוף לשדרוגו.
לא ברור לי ההגיון בהבדל בתקנות?
אצלנו עושים הרחבת דירות (ללא תוספת קומות) במסגרת תמ"א 38. יש בכול קומה מחסן מבטון שבעבר נחשב מקלט. לא ברור לי למה לא נותנים לנו הזכות לברר בהג"א אם המחסן הזה מאפשר פטור בכפוף לשדרוגו.
לא ברור לי ההגיון בהבדל בתקנות?
מה ההגיון בדרישה לממ"ד?
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/08/15
משה שלום!
גם בהרחבת דירות + תוספת אתה חייב להוסיף ממ"ד ולמעשה לא יאשרו את ההרחבה לדירות אלא אם יוסיפו גם ממ"ד.
גם כשאין הרחבה של דירות קיימות עדין חייבים לחזק חדר אחד בדירות הקיימות (החדר שמתחת לממדים של הדירות החדשות).
בנוסף - זו מדיניות שדירות יוסיפו ממדים ועל כן איפה שניתן ללחוץ על בעלי הדירות שיוסיפו כך הם עושים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
גם בהרחבת דירות + תוספת אתה חייב להוסיף ממ"ד ולמעשה לא יאשרו את ההרחבה לדירות אלא אם יוסיפו גם ממ"ד.
גם כשאין הרחבה של דירות קיימות עדין חייבים לחזק חדר אחד בדירות הקיימות (החדר שמתחת לממדים של הדירות החדשות).
בנוסף - זו מדיניות שדירות יוסיפו ממדים ועל כן איפה שניתן ללחוץ על בעלי הדירות שיוסיפו כך הם עושים.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי
אנונימי
27/08/15
בבניין שלנו רוצים לעשות הריסה ובניה מחדש. אנו 11 דיירים וכולם תומכים.
השאלה שלי האם אני כדיירת יחידה יכולה להתנגד להרס הבניין כיוון שהבית הזה משמעותי בשבילי וחשוב לי שיישאר בדיוק כפי שהוא, הערך הרגשי שלו יותר חשוב לי מהערך הכלכלי של שאר הדיירים.
לאור הכרעות קודמות לטובת דיירים התומכים בשיפוץ ברצוני לשאול...
האם יש סיכוי שבית המשפט יתחשב בטיעון שכזה או שהוא בכלל לא רלוונטי מול שיפוץ הכרחי ורוב מוחלט?
תודה רבה.
השאלה שלי האם אני כדיירת יחידה יכולה להתנגד להרס הבניין כיוון שהבית הזה משמעותי בשבילי וחשוב לי שיישאר בדיוק כפי שהוא, הערך הרגשי שלו יותר חשוב לי מהערך הכלכלי של שאר הדיירים.
לאור הכרעות קודמות לטובת דיירים התומכים בשיפוץ ברצוני לשאול...
האם יש סיכוי שבית המשפט יתחשב בטיעון שכזה או שהוא בכלל לא רלוונטי מול שיפוץ הכרחי ורוב מוחלט?
תודה רבה.
האם ערך ריגשי של הבנין הוא סיבה למנוע פרויקט תמ"
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/08/15
שלום רב!
לדעתי אין שום סיכוי. כמו שאת/ה מציינים יש 11 בעלי דירות שחושבים הפוך ובכל מקרה בתי המשפט רואים בפרויקט תמ"א 38 כפרויקטים בעלי חשיבות רבה מאוד בהיותם תורמים הן - מפני רעידות אדמה, ממ"דים והתחדשות עירונית.
אני לא יודע מה הסיבה לערך הריגישי אבל מה שאני מציע הוא לתעד את הבנין בתמונות ובוידאו. כמו שאמרתי אני לא רואה סיכוי גדול בהתנגדות על רקע זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
לדעתי אין שום סיכוי. כמו שאת/ה מציינים יש 11 בעלי דירות שחושבים הפוך ובכל מקרה בתי המשפט רואים בפרויקט תמ"א 38 כפרויקטים בעלי חשיבות רבה מאוד בהיותם תורמים הן - מפני רעידות אדמה, ממ"דים והתחדשות עירונית.
אני לא יודע מה הסיבה לערך הריגישי אבל מה שאני מציע הוא לתעד את הבנין בתמונות ובוידאו. כמו שאמרתי אני לא רואה סיכוי גדול בהתנגדות על רקע זה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש החלטה חדשה של ועדת ערר מחוזית בחיפה.
ש
10/09/15
סעיף 14א(ו) לתמ"א 38 קובע שלא יבוצע תמ"א תוך הריסה ובניה מחדש, אם למבנה יש ערך היסטורי ואדריכלי.
במרבית הוועדות המקומיות יש "רשימות שימור" (ולא תכנית שימור), ושם הן מציינות אילו מבנים הן סבורות שיש להם ערך היסטורי ואדריכלי, ושאין לבצע בהם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) אלא רק תמ"א 38/1 (תוספת קומות והרחבת דיור) או בכלל לא לבצע תמ"א.
בהחלטת ועדת הערר מהחודש שעבר צוין שכדי להחיל את סיפת סעיף 14א(ו) להוראות תמ"א 38 על מבנה שאינו נכלל בתכנית שימור, על הטוען לערך היסטורי ואדריכלי, להרים נטל כבד ביותר, להראות כי נפלה שגגה ברשימת השימור או כי הנכס ראוי להיכלל ברשימה זו, על אף שלא נכלל בתכנית השימור.
כלומר, אם הערך הרגשי הוא שלך בלבד - סיכוייך קטנים. אם תצליחי להראות שהערך הרגשי הוא ציבורי (מאפיינים מיוחדים או היסטוריים למבנה) - סיכוייך משופרים יותר, אם כי עדיין יש משוכה גבוהה מאוד שצריך לעבור (בהנחה ובעיר שאת גרה המבנה אינו כלול ברשימת השימור).
במרבית הוועדות המקומיות יש "רשימות שימור" (ולא תכנית שימור), ושם הן מציינות אילו מבנים הן סבורות שיש להם ערך היסטורי ואדריכלי, ושאין לבצע בהם תמ"א 38/2 (הריסה ובניה מחדש) אלא רק תמ"א 38/1 (תוספת קומות והרחבת דיור) או בכלל לא לבצע תמ"א.
בהחלטת ועדת הערר מהחודש שעבר צוין שכדי להחיל את סיפת סעיף 14א(ו) להוראות תמ"א 38 על מבנה שאינו נכלל בתכנית שימור, על הטוען לערך היסטורי ואדריכלי, להרים נטל כבד ביותר, להראות כי נפלה שגגה ברשימת השימור או כי הנכס ראוי להיכלל ברשימה זו, על אף שלא נכלל בתכנית השימור.
כלומר, אם הערך הרגשי הוא שלך בלבד - סיכוייך קטנים. אם תצליחי להראות שהערך הרגשי הוא ציבורי (מאפיינים מיוחדים או היסטוריים למבנה) - סיכוייך משופרים יותר, אם כי עדיין יש משוכה גבוהה מאוד שצריך לעבור (בהנחה ובעיר שאת גרה המבנה אינו כלול ברשימת השימור).
אלרגיה לאבק
אילנה רחמים
26/08/15
שלום רב.אתמל קיבלנו הצעה לעשות תמא אצלינו בבנין. יש לי אלרגיה לאבק וזה מאושר ע"י רופא אלרגיה. האם היזם חייב לממן לי דירה חילופית לתקופת השיפוץ? כי ידוע לי שלפי החוק הו אחייב לממן לחולי אסטמה. אבל מה לגבי אלרגיה לאבק?
תודה מראש על התשובה,
תודה מראש על התשובה,
אלרגיה לאבק
עו"ד אילן הלוי
מנהל
30/08/15
שלום אילנה!
אין שום קביעה בחוק בענין זה. זה ענין מסחרי בינך ובין היזם. אני מניח שאם הוא יסכים למממן לך שכירות זה יהיה בתנאי שהוא יוכל להשכיר את הדירה שלך במקביל וכך להפחית מהוצאותיו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום קביעה בחוק בענין זה. זה ענין מסחרי בינך ובין היזם. אני מניח שאם הוא יסכים למממן לך שכירות זה יהיה בתנאי שהוא יוכל להשכיר את הדירה שלך במקביל וכך להפחית מהוצאותיו.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבויות יזם בתמ:א 38/2
רביד
25/08/15
איזו ערבות אפשר לדרוש מיזם שתבטח את הדיירים בדומה לערבות האוטונומית בתמ"א 38/2 .(מוציאים מכלל אפשרות ערבות חוק מכר) .קשה למצוא יזמים בפרויקטים גבוליים שמסכימים לערבות אוטונומית
ערבות יזם בתמ"א 38/2
עו"ד אילן הלוי
מנהל
26/08/15
רביד שלום!
הערבות שנותנים היא ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה. יערבות אוטונמית היא יקרה בהרבה ומחייבת מערך בטחונות ושעבודים מול הבנק שונים לגמרי וזה בתנאי שהבנק המלווה בכלל יסכים לכך.
כדי שבנק יוציא ערבות אוטונומית הוא צריך שיהיו לו בטוחות בשווי גדול יותר משווי הערבויות. כלומר- אתם דורשים מיזם שישעבד רכוש/מזומנים בשווי מעבר לשווי הדירות שלכם וזה עוד לפני שהוא מקבל אשראי למימון הבניה עצמה.
אין שום סיבה שלא תסתפקו ברבויות חוק מכר ובסעיפים נוספים בהסכם שיבטיחו אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הערבות שנותנים היא ערבות חוק מכר על מלוא שווי הדירה. יערבות אוטונמית היא יקרה בהרבה ומחייבת מערך בטחונות ושעבודים מול הבנק שונים לגמרי וזה בתנאי שהבנק המלווה בכלל יסכים לכך.
כדי שבנק יוציא ערבות אוטונומית הוא צריך שיהיו לו בטוחות בשווי גדול יותר משווי הערבויות. כלומר- אתם דורשים מיזם שישעבד רכוש/מזומנים בשווי מעבר לשווי הדירות שלכם וזה עוד לפני שהוא מקבל אשראי למימון הבניה עצמה.
אין שום סיבה שלא תסתפקו ברבויות חוק מכר ובסעיפים נוספים בהסכם שיבטיחו אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חתימה על חוזה תמ"א 38 מול העו"ד שמייצג דיירי
עופרי
22/08/15
לפני שנה חתמו 13 דיירים (מתוך 16) על חוזה תמ"א 38 מול העו"ד שמייצג אותנו (שילמנו לו מכיסנו). בשנה האחרונה חל שינוי בתוכנית היזם, כך שבתוכנית החדשה, המעלית תעבור בגרם המדרגות ולא בתוך 4 בתים כפי שהיה התכנון המקורי. בעקבות זאת חלק מהדיירים ביקשו לבטל את החתימה והעו"ד מסרב.
1. האם זה חוקי?
2. היכן ניתן להתלונן על העו"ד שלנו (ששילמנו לו מכיסנו)
3. והאם ניתן להתחיל לבנות עם חתימה של 13 דיירים מתוך 16?
תודה מהדיירים המתוסכלים.
1. האם זה חוקי?
2. היכן ניתן להתלונן על העו"ד שלנו (ששילמנו לו מכיסנו)
3. והאם ניתן להתחיל לבנות עם חתימה של 13 דיירים מתוך 16?
תודה מהדיירים המתוסכלים.
ביטול חתימה על הסכם
עו"ד אילן הלוי
מנהל
23/08/15
שלום עופרי!
השאלה היא לא אם זה חוקי אלא האם זה סותר את ההסכם עליו חתמתם. לשלם כך צריך לקרוא את ההסכם ולפיו להגיע למסקנה האם היה מותר ליזם לשנות את התכנון לגבי המעלית או לא.
לעצם הענין - לא עדיף שמעלית תעבור במדרגות במקום בדירות?
הכתובת לתלונות על עורכי דין היא ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין אבל אני ממליץ מאוד לבדוק קודם האם יש כאן באמת הפרה של חובה כלשהיא או התנהגות לא ראויה מצד עורך הדין.
אני מבין שמדובר על תוספת בניה מעל הקיים ועל כן הרוב של 13 מתוך 16 בעלי דירות המחזים מעל 2/3 מהרכוש המשותף הוא מספיק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
השאלה היא לא אם זה חוקי אלא האם זה סותר את ההסכם עליו חתמתם. לשלם כך צריך לקרוא את ההסכם ולפיו להגיע למסקנה האם היה מותר ליזם לשנות את התכנון לגבי המעלית או לא.
לעצם הענין - לא עדיף שמעלית תעבור במדרגות במקום בדירות?
הכתובת לתלונות על עורכי דין היא ועדת האתיקה של לשכת עורכי הדין אבל אני ממליץ מאוד לבדוק קודם האם יש כאן באמת הפרה של חובה כלשהיא או התנהגות לא ראויה מצד עורך הדין.
אני מבין שמדובר על תוספת בניה מעל הקיים ועל כן הרוב של 13 מתוך 16 בעלי דירות המחזים מעל 2/3 מהרכוש המשותף הוא מספיק.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניעת הכשרת סגירת מרפסת
צדק
16/08/15
מי מדיירי הבניין מקדם תוכנית תמ"א 38 ע"מ לבנות ממדי"ם. אנו מעוניינים להכשיר סגירת מרפסת שנעשתה ללא היתר לפני שנים. אותו בעל דירה מונע מאיתנו מלבצע הכשרה זו. לא ברור לנו מדוע. האם ישנה סיבה להתנגדותו זו? מה הקשר בין הגשת בקשה לבניית ממדי"ם לבין הכשרת סגירת מרפסת? תודה.
ניעת הכשרת מרפסת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/08/15
שלום רב!
אם יש קידום של פרויקת תמ"א 38 אצלכם אז למה אתם צריכים במקביל להכשיר סגירת מרפסות. זה כבר צריך להיות כלול במסגרת פרויקט התמ"א.
אין שום טעם לקדם וגם לא ניתן לקדם במקביל תוכנית לסגרית המרפסות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם יש קידום של פרויקת תמ"א 38 אצלכם אז למה אתם צריכים במקביל להכשיר סגירת מרפסות. זה כבר צריך להיות כלול במסגרת פרויקט התמ"א.
אין שום טעם לקדם וגם לא ניתן לקדם במקביל תוכנית לסגרית המרפסות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מניעת הכשרת סגירת מרפסת
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/08/15
הכדרת סגירת מרפסת מהווה בעצם ניצול של שטח שהיה במקור מרפסת כשטח עיקרי למגורים. אולי הם רואים בכך קושי לענין פרויקט התמ"א. אני לא רואה מעבר לכך קשר. אם פרויקט התמא רחוק ואולי גם לא ודאי אז אני לא רואה סיבה שלא להתקדם עם סגירת המרפסת.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אחוזי בנייה ובניית ממדים
כוש
16/08/15
כל הבניין חורג באופן משמעותי מקוי הבניין. כמעט כל דיירי הבניין ביצעו עבירות בנייה והרחיבו דירותיהם ללא היתר. נגנב שטח של מוסד ציבורי צמוד אשר סופח לשטח הבניין (ע"מ להוכיח ששטח הבניין בפועל גדול יותר), ישנו מקלט תיקני גדול. האם בנסיבות אלו יינתן רשיון בניית ממדי"ם לדירות בבניין שכזה. תודה ויום טוב.
אחוזי בניה ובנית ממדים
עו"ד אילן הלוי
מנהל
18/08/15
שלום לכוש
ברוב המקרים במידה ויש חריגות בניה לא יאשרו מתן היתר ללא התיחסות לחריגות. יתכן ואת חלק מהחריגות ניתן להכשיר בהיתר בניה ורשות אמורה לדרוש זאת. מה שלא ניתן להכשיר- גם תלוי ברשות וגם בזמן שהחריגה כבר קיימת. אם חרגו לפני 50 שנה יתכן ולא יתלו את הטיפול בחריגה כתנאי להוספת ממ"דים. סה"כ לממדים יש התיחסות מקלה יותר גם בחוק התכנון והבניה נוכח החשיבות שמחיסים לבניתם.
אני מציע שתתיעצו עם אדריכל שמתמצא במסדרונות העיריה הרלבנטית לכם. הוא בודאי ידע יותר ממני לגבי הגישה שלהם להוספת ממ"דים במקרה כזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
ברוב המקרים במידה ויש חריגות בניה לא יאשרו מתן היתר ללא התיחסות לחריגות. יתכן ואת חלק מהחריגות ניתן להכשיר בהיתר בניה ורשות אמורה לדרוש זאת. מה שלא ניתן להכשיר- גם תלוי ברשות וגם בזמן שהחריגה כבר קיימת. אם חרגו לפני 50 שנה יתכן ולא יתלו את הטיפול בחריגה כתנאי להוספת ממ"דים. סה"כ לממדים יש התיחסות מקלה יותר גם בחוק התכנון והבניה נוכח החשיבות שמחיסים לבניתם.
אני מציע שתתיעצו עם אדריכל שמתמצא במסדרונות העיריה הרלבנטית לכם. הוא בודאי ידע יותר ממני לגבי הגישה שלהם להוספת ממ"דים במקרה כזה.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38 הריסה ובנייה
דורון
12/08/15
שלום רב,
אני מעורב בפרויקט שאחת הדירות הינה בדיור מוגן.
ממה שהבנו לדייר המוגן הן זכות סירוב במקרה שמציעים לו דיור חלופי. מצד שני זה לא פתרון כי ברגע שהדייר המוגן יוחזר בסוף התהליך לדירה חדשה בבניין חדש זה יקשה על בעל הדירה עצמה.
שאלתי האם ניתן "לקנות" את הדייר המוגן? מה החוק אומר לגבי חלקו של הדייר המוגן בנכס?. ואם קיים חוק האם במידה ומוצעת לדייר המוגן תמורה לפי החוק הוא חייב לקבלה ולהתפנות?
אודה על התייחסותכם.
אני מעורב בפרויקט שאחת הדירות הינה בדיור מוגן.
ממה שהבנו לדייר המוגן הן זכות סירוב במקרה שמציעים לו דיור חלופי. מצד שני זה לא פתרון כי ברגע שהדייר המוגן יוחזר בסוף התהליך לדירה חדשה בבניין חדש זה יקשה על בעל הדירה עצמה.
שאלתי האם ניתן "לקנות" את הדייר המוגן? מה החוק אומר לגבי חלקו של הדייר המוגן בנכס?. ואם קיים חוק האם במידה ומוצעת לדייר המוגן תמורה לפי החוק הוא חייב לקבלה ולהתפנות?
אודה על התייחסותכם.
דייר מוגן בפרויקט תמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
17/08/15
שלום דורון!
הדייר המוגן לא יכול להתנגד לתוכנית וגם לא יוכל לעצור את הפרויקט. כל מה שצריך לעשות הוא למצוא לו דיור חלופי כפי שדורש החוק. במידה ויש דירה חלופית הולמת הוא חייב להתפנות.
אין חובה להחזיר אותו לדירה החדשה ואין לדייר המוגן שום זכות להשתדרג לדירה חדשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הדייר המוגן לא יכול להתנגד לתוכנית וגם לא יוכל לעצור את הפרויקט. כל מה שצריך לעשות הוא למצוא לו דיור חלופי כפי שדורש החוק. במידה ויש דירה חלופית הולמת הוא חייב להתפנות.
אין חובה להחזיר אותו לדירה החדשה ואין לדייר המוגן שום זכות להשתדרג לדירה חדשה.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור ממ"ד בתיקון 3
משה
11/08/15
האם בהרחבת דירה קיימת ב 25 מ"ר ניתן לבקש היום פטור מהקמת ממ"ד?
לפי מה שהבנתי הג"א רשאי לתת פטור רק כשההרחבה קטנה מ 9 מ"ר
לפי מה שהבנתי הג"א רשאי לתת פטור רק כשההרחבה קטנה מ 9 מ"ר
פטור ממ"ד
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/08/15
שלום משה!
על פי התמ"א מתן הזכויותל תוספת של 25 מ"ר לדירה קיימת מותנית בהקמת ממ"ד. כך שאם אין ממ"ד אין זכויות.
יתכן וקיימת תוכנית ספציפית מכוח התמ"א שמאפשרת הרחבה גם אם אין ממ"ד. אני לא יודע היכן הדירה המדוברת.
יכול להיות גם שיש זכויות לא מנוצלות מכוח תוכניות קיימות בתוקף (לא מכוח התמ"א) המאפשרות הרחבת הדירות הקיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
על פי התמ"א מתן הזכויותל תוספת של 25 מ"ר לדירה קיימת מותנית בהקמת ממ"ד. כך שאם אין ממ"ד אין זכויות.
יתכן וקיימת תוכנית ספציפית מכוח התמ"א שמאפשרת הרחבה גם אם אין ממ"ד. אני לא יודע היכן הדירה המדוברת.
יכול להיות גם שיש זכויות לא מנוצלות מכוח תוכניות קיימות בתוקף (לא מכוח התמ"א) המאפשרות הרחבת הדירות הקיימות.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקפצת דיירים קיימים בתמ"א 38 הריסה ובניה
יוסף
11/08/15
שלום רב,האם בתמ"א 38 תיקון 2 (הריסה ובניה) , הדיירים הקיימים יכולים לקבל את הקומות הגבוהות בבנין החדש?כלומר: דיירים במבנה הישן שהיו בקומות 1,2,3 יקבלו בבנין החדש (הריסהו ובניה) את הקומות 4,5,6 ?ואילו את הקומות 1,2,3 בבנין החדש יקבל הקבלן ויציע למכירה .האם אין הגבלה בזכויות תבעיות תמ"איות שמגבילות את הקבלןייזם,מלתת לדיירים הקיימים את הקומות הגבוהות, ולא בהכרח את משהיה להם בבנין הישן?תודה
הקפצת דיירים קיימים בתמ"א 38
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/08/15
שלום יוסף!
אין שום הגבלה. זה ענין מסחרי בלבד.
מה שתסכמו עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אין שום הגבלה. זה ענין מסחרי בלבד.
מה שתסכמו עם היזם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי פרויקט בנית מרפסות
נלי
10/08/15
שלום.
שאלה לגבי פרויקט בנית
מרפסות.איך כותבים על גבי שיק שנותנים לעו"ד בנאמנות.העו"ד פותח בבנק
חשבון ע"ש בחשבון נאמנות .העו"ד מחזיר את הכסף לפי הוראה בכתב מנציג של
הבניין. האם שיק בנאמנות כותבים לפקודת עו"ד שפותח ע"ש בנאמנות או לפקודת
קבלן שיעשה פרויקט?מה התאריך שצריך לכתוב כאשר נותנים שיק בנאמנות?
אשמח על התשובה
המהירה.
תודה מראש,
נלי
שאלה לגבי פרויקט בנית
מרפסות.איך כותבים על גבי שיק שנותנים לעו"ד בנאמנות.העו"ד פותח בבנק
חשבון ע"ש בחשבון נאמנות .העו"ד מחזיר את הכסף לפי הוראה בכתב מנציג של
הבניין. האם שיק בנאמנות כותבים לפקודת עו"ד שפותח ע"ש בנאמנות או לפקודת
קבלן שיעשה פרויקט?מה התאריך שצריך לכתוב כאשר נותנים שיק בנאמנות?
אשמח על התשובה
המהירה.
תודה מראש,
נלי
למי רושמים שיק בנאמנות
עו"ד אילן הלוי
מנהל
12/08/15
שלום נלי!
שיק רושמים לפקודת מי שעומד לפרוע את השיק ולהפקיד את הכסף בחשבון נאמנות. בדרך כלל זה עורך הדין ועל כן השיק צריך להיות לפקודתו.
תאריך לפי מה שסוכם בהסכם. אם השיק צריך להפרע עכשיו אז גם התאריך הוא מיידי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
שיק רושמים לפקודת מי שעומד לפרוע את השיק ולהפקיד את הכסף בחשבון נאמנות. בדרך כלל זה עורך הדין ועל כן השיק צריך להיות לפקודתו.
תאריך לפי מה שסוכם בהסכם. אם השיק צריך להפרע עכשיו אז גם התאריך הוא מיידי.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/1 בניה על הגג
רחלי
10/08/15
שלום רב
הייזם יחסום את הכניסה לדירתי לטובת מעלית הוסכם בנינו שאקבל דירה חדשה מהדירות שיבנה הייזם על הגג .ביקשתי ערבות בנקאית בגובה מחיר מכר של הדירה החדשה הייזם התנגד .החברה מציעה שאקבל מהם או מהבנק ערבות חוק מכר בגובה שיווי הדירה שתבנה למעני וטוען שזו ערבות חוק מכר לכל דבר ועיניין.מבקש ממני לאשר ולחתום.אני לא מבינה את כוונותיו..מבקשת לקבל הסבר..עלי לציין שחברה זו פוטרה מ שבעה וועדי בית משבעה ביניינים בנתניה עם תביעות מצד וועדי בית נגד החברה... דברים קשים שמעתי מהם על החברה ...אנחנו הבניין היחידי שנותר להם איבדתי אמון בהם ...יש לייזם 13 חתימות מתוך 16 דיירים שנה חלפה ולא הגישו דבר לעיריה..לפי החוזה הם מפוטרים בסוף נובמבר השנה.אם הרוב יחליט לתת לו ארכה התנגדותי תהיה רלוונטית? ..
אשמח לקבל תגובה
הרבה תודות על העזרה
שתציל אותי מטעויות
הייזם יחסום את הכניסה לדירתי לטובת מעלית הוסכם בנינו שאקבל דירה חדשה מהדירות שיבנה הייזם על הגג .ביקשתי ערבות בנקאית בגובה מחיר מכר של הדירה החדשה הייזם התנגד .החברה מציעה שאקבל מהם או מהבנק ערבות חוק מכר בגובה שיווי הדירה שתבנה למעני וטוען שזו ערבות חוק מכר לכל דבר ועיניין.מבקש ממני לאשר ולחתום.אני לא מבינה את כוונותיו..מבקשת לקבל הסבר..עלי לציין שחברה זו פוטרה מ שבעה וועדי בית משבעה ביניינים בנתניה עם תביעות מצד וועדי בית נגד החברה... דברים קשים שמעתי מהם על החברה ...אנחנו הבניין היחידי שנותר להם איבדתי אמון בהם ...יש לייזם 13 חתימות מתוך 16 דיירים שנה חלפה ולא הגישו דבר לעיריה..לפי החוזה הם מפוטרים בסוף נובמבר השנה.אם הרוב יחליט לתת לו ארכה התנגדותי תהיה רלוונטית? ..
אשמח לקבל תגובה
הרבה תודות על העזרה
שתציל אותי מטעויות
החלפת דירה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/08/15
שלום רחלי!
אם החברה מציע לך ערבות בנקאית ערוכה לפי חוק מכר על מלוא שווי הדירה החדשה אז זה בסדר.
לגבי החברה עצמה - אל תעשו עסקים עם מי שאתם לא בטוחים בו.
ענין נוסף - מאחר ולפי מה שאת מתארת את בעצם מוכרת דירה קיימת ליזם ורוכשת ממנו דירה חדשה, אז יש לבדוק משמעויות מס מבחינתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
אם החברה מציע לך ערבות בנקאית ערוכה לפי חוק מכר על מלוא שווי הדירה החדשה אז זה בסדר.
לגבי החברה עצמה - אל תעשו עסקים עם מי שאתם לא בטוחים בו.
ענין נוסף - מאחר ולפי מה שאת מתארת את בעצם מוכרת דירה קיימת ליזם ורוכשת ממנו דירה חדשה, אז יש לבדוק משמעויות מס מבחינתך.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת דירות לאחר קבלת היתר בנייה
אבי
09/08/15
בבניין שלנו החלו עבודות הבנייה לאחר קבלת היתר ל-8 דירות.
נודע לי שהיזם הגיש בקשה לתוספת של עוד 4 דירות ללא הסכמה שלי (שאר הדיירים חתמו על הבקשה).
האם חייבים את הסכמתי לתוספת הדירות?
נודע לי שהיזם הגיש בקשה לתוספת של עוד 4 דירות ללא הסכמה שלי (שאר הדיירים חתמו על הבקשה).
האם חייבים את הסכמתי לתוספת הדירות?
הוספת דירות לאחר קבלת היתר בניה
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/08/15
אבי שלום!
קודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם עליו חתמת. יתכן ויש שם התיחסות לאפשרות של תוספת דירות ואתה נתת הסכמתך לכך בעצם החתימה. אם אין - צריך רוב כמו שנדרש לחתימה על הסכם התמ"א. אם יש לו רוב- אתה עדין יכול להגש התנגדות לעיריה ואחר כך לוועדת ערר ואם לא ילך הייתי מנסה גם למפקח על המקרקעין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
קודם כל צריך לקרוא מה כתוב בהסכם עליו חתמת. יתכן ויש שם התיחסות לאפשרות של תוספת דירות ואתה נתת הסכמתך לכך בעצם החתימה. אם אין - צריך רוב כמו שנדרש לחתימה על הסכם התמ"א. אם יש לו רוב- אתה עדין יכול להגש התנגדות לעיריה ואחר כך לוועדת ערר ואם לא ילך הייתי מנסה גם למפקח על המקרקעין.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השאלה על חובה או רשות
נתי
08/08/15
שלום יש בבניין 8 דירים ו6 דיירים רוצים לשלם חשמל ו2 לא , בטענה שיש להם מנורה דרך הבית השאלה מה אפשר לעשות ?
תודה
תודה
סרבני תשלום ועד תובעים אצל המפקח על המקרקעין
חיים
08/08/15
תשלום חשמל משותף
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/08/15
נתי שלום!
הוצאות הרכוש המשותף חלות על כל הבעלים לפי חלקם היחסי ולא לפי מידת השימוש שלהם (אלא אם נקבע בתקנון מוסכם אחרת).
לכן הדרך היא להגיש תביעה למפקח על המקרקעין בפניו מתבררים הסכסוכים הנוגעים לבית המשותף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
הוצאות הרכוש המשותף חלות על כל הבעלים לפי חלקם היחסי ולא לפי מידת השימוש שלהם (אלא אם נקבע בתקנון מוסכם אחרת).
לכן הדרך היא להגיש תביעה למפקח על המקרקעין בפניו מתבררים הסכסוכים הנוגעים לבית המשותף.
אילן הלוי, עו"ד
מנהל פורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה בגג
אלי
06/08/15
הוריי קיבלו רשות מהשכנים לממש זכויות בנייה בגג רעפים שמעל דירתם. הבניין בתהליכים של תמ"א 382 פינוי בינוי וברצוני לשאול האם יש דרך להמיר את זכויות הבנייה בתוספת שטח לדירה החדשה לאחר הפינוי בינוי. מה האפשרויות? (חשוב להבהיר שיש רק הסכמה בכתב ועדיין לא הוגשה בקשה לעיריה לצורך האישור) תודה
זכויות בניה בגג
עו"ד אילן הלוי
מנהל
10/08/15
שלום אלי!
לפי מה שאתה מתאר הוריך הם (כנראה) בעלי של דירה בקומה העליונה בבנין וקיבלו (מתי??) מיתר השכנים (מכולם?) רשות לבניה על הגג אך הם מעולם לא ניצלו הסכמה זאת.
אני בספק אם יש לכם אפשרויות כלשהם לנצל הסכמה זאת. אני מניח כי ההסכמה של יתר השכנים ניתנה לפני שנולדה תמ"א 38 והיום לא היו נותנים הסכמה כזו. מציע שתדבר עם היזם אולי הוא, כדי שלא תכנסו לתביעות וכו', יסכים לשפר אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהלפורום תמ"א 38
לפי מה שאתה מתאר הוריך הם (כנראה) בעלי של דירה בקומה העליונה בבנין וקיבלו (מתי??) מיתר השכנים (מכולם?) רשות לבניה על הגג אך הם מעולם לא ניצלו הסכמה זאת.
אני בספק אם יש לכם אפשרויות כלשהם לנצל הסכמה זאת. אני מניח כי ההסכמה של יתר השכנים ניתנה לפני שנולדה תמ"א 38 והיום לא היו נותנים הסכמה כזו. מציע שתדבר עם היזם אולי הוא, כדי שלא תכנסו לתביעות וכו', יסכים לשפר אותכם.
בברכה,
אילן הלוי, עו"ד
מנהלפורום תמ"א 38
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
