כיצד ניתן לקבוע בהסכם פינוי בינוי בחינה שמאית של התמורות לפי תקן 21?

יש
לי שאלה לעו"ד הלוי (או למומחים האחרים כאן) בנושא תקן שמאי 21, הקובע טווח
רווחיות סביר ליזם בפרויקט של פינוי בינוי.



כעת
מתנהל מו"מ על הסכם לתמ"א המערב גם תב"ע מקומית
במתכונת של פינוי בינוי, כך שעד הבניה בפועל צפויות לחלוף מספר שנים, שבמהלכן
המחירים עשויים לעלות משמעותית (ולפיכך גם אחוזי הרווחיות של היזם צפויים לעלות). כמובן
שהמחירים גם יכולים לרדת, אבל יותר סביר שיעלו.



האם
ניתן לדרוש שבהסכם תיכלל הוראה לפיה במועד כלשהו בעתיד (כגון עם אישור התב"ע
המקומית) תיערך בחינה שמאית של התמורות בעסקה לפי תקן 21, ובמידה ויתברר שהרווח היזמי
עולה על האמור בתקן 21 אז יוגדלו התמורות לבעלי הדירות?



יש
להדגיש שבעלי הדירות כבר הסכימו עקרונית לפני מספר חודשים לתנאים המסחריים הכלליים
של היזם ובשל עיכובים טכניים שונים רק כעת מתחיל מו"מ משפטי על ההסכם. עם
זאת, בשנה האחרונה מחירי הדירות באיזור עלו בשיעור ניכר ועלויות הבניה כמעט ולא עלו, ויש
צפי להמשך עליית מחירי הדירות ואף לירידת עלויות הבניה (בשל הבאת עובדים סיניים
וכן בשל ירידה בתשומות כגון ברזל, עלות דלק לתעבורה וייצור מלט וכו'), וכמו כן המע"מ ירד - ובשל כל הגורמים הללו קיים צפי לגידול ברווחיות היזם.



חשוב
לציין שמדובר על התאמת תמורות זמן רב לפני הבניה בפועל, ומדובר בהוראה שלמעשה מגנה
על בעלי הדירות מפני מצב שבו בשל התמשכות ההליכים עד לאישור התב"ע התמורה
לבעלי הדירות תפחת באופן משמעותי לעומת מה שניתן לקבל בהתאם לתנאי השוק באותו מועד. לפיכך אם מחירי
הדירות יעלו או שעלויות הבניה ירדו החל ממועד אישור התב"ע ואילך אז זה יהיה רווח נקי של היזם (או הפסד
במקרה של ירידת מחירים).



אשמח
להתייחסותך האם מנסיונך מדובר בדרישה מקובלת ולגיטימית, או האם היית מציע לפתור את
הנושא בדרך אחרת שתשמור על אינטרס בעלי הדירות. תודה מראש.