פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
עבודה לקוייה של עורך דיני-האם אני טועה?
מגי
24/10/10
לפני כ 3 שנים קניתי מגרש לבניית בית ובהסכם קנייה נרשם שתשלום עבור כל האישורים כגון מס רכישה ותשלום למנהל ישולמו על ידי מוכרת מדרישת התשלום ולכן הופקדו אצל עורך דינה של מוכרת סכום כסף נכבד. יש לציין שעברו כבר 8 חודשים מדרישת התשלום אבל טרם שולם מכל מני תירוצים.למרות פניות מרובות לעורך דיני הוא עונה שסיים מזמן את תפקידו (כי חוזה כבר נחתם).האם זה נכון ?האם זה לא מתפקידו ללוות אותי עד הגמר התיק הזה ?או שאני צריכה לשלם לו שוב על מינת שיסיים כל זה.אולי הוא צודק בדבריו שלאחר חתימת חוזה פגה מחוייבותו כלפי??אשמח עם תענו לי על השאלה.ותודה מראש
תפקידו של עו"ד בעסקת מכר שמסתבכת
עו"ד שזר תומר
24/10/10
לטעמי, זה חלק ממסגרת תפקידו של עו"ד, אולם - צריך לבדוק האם קיים הסדר בינכם.
אם לא זה נתון לפרשנות, והפרשנות שלי, מניסיוני, שזה חלק מתפקידו, לפחות להוציא מכתבים, ואם אין מנוס לבצע פניה לביהמ"ש, שם - אין ספק שזה לא חלק מתפקידו וצריך לתמחר את זה בנפרד, אבל לגבי המכתבים והשיחות אני סבור כמוך כי זה חלק מתפקידו.
אם לא זה נתון לפרשנות, והפרשנות שלי, מניסיוני, שזה חלק מתפקידו, לפחות להוציא מכתבים, ואם אין מנוס לבצע פניה לביהמ"ש, שם - אין ספק שזה לא חלק מתפקידו וצריך לתמחר את זה בנפרד, אבל לגבי המכתבים והשיחות אני סבור כמוך כי זה חלק מתפקידו.
רישום נכס
דוד
24/10/10
שלום למומחים.ברצוני לדעת האם יש אפשרות שנכס יהיה רשום רק במינהל מקרקעי ישראל ולא בטאבו?קרקע שהתקבלה בירושה ושייכת כעת לשני יורשים וחייבת בהיטל השבחה, ומתבצעת עסקה ז"א אחד היורשים מעוניין לקנות את החלק של היורש השני, האם תשלום ההיטל הנו יחסי ז"א רק המוכר ישלם או שהעיריה יכולה לגבות היטל עבור כל השטח? תודה ויישר כוח על הפורום.
מינהל מקרקעי ישראל
עו"ד שזר תומר
24/10/10
בכל מקרה יש רישום בטאבו, אך לעיתים הטאבו לא יואיל כי טרם בוצעו בנכס המהליכים המאפשרים רישום מוסדר, ועל כן מבצעים את כל ההליכים במינהל.
לגבי ההיטל - הוא יכול על כל השטח. באם יחול.
לגבי ההיטל - הוא יכול על כל השטח. באם יחול.
הפרת צו של המפקח על הבתים המשותפים
רונן
24/10/10
מה עושים במקרה שדייר מפר צו של המפקח על הבתים המשותפים?
האם ניתן לתבוע תביעת נזיקין?
האם ניתן להתקשר למשטרה ולבקש שיבואו לאכוף את הצו?
האם ניתן להגיש תלונה במשטרה על ביזיון בית משפט או שצריך לתבוע בבית משפט אזרחי על ביזיון בית המשפט?
האם ביזיון בית המשפט הוא עבירה פלילית? ואם כן - מה דינה של עבירה זאת?
האם ניתן לתבוע תביעת נזיקין?
האם ניתן להתקשר למשטרה ולבקש שיבואו לאכוף את הצו?
האם ניתן להגיש תלונה במשטרה על ביזיון בית משפט או שצריך לתבוע בבית משפט אזרחי על ביזיון בית המשפט?
האם ביזיון בית המשפט הוא עבירה פלילית? ואם כן - מה דינה של עבירה זאת?
אכיפת פסק דין
עו"ד שזר תומר
24/10/10
ניתן להגיש בקשה לביזיון בפני הגוף שנתן את פס"ד, או לחלופין ניתן לנסות לאכוף את הפסיקה בהוצאה לפועל (לא ידוע האם זה אפשרי).
זה לא פלילי.
זה לא פלילי.
יפויי כוח
dana.272
23/10/10
שלום,
במקרה שאני מייצגת 10 יורשים אשר מוכרים נכס שבבעלותם, האם אני צריכה להכין יפוי כוח לכל אחד לחוד או שאפשר שנציג מתוכם יחתום על יפויי כוח, מדובר בייצוג בהסכם מכר .
במקרה שאני מייצגת 10 יורשים אשר מוכרים נכס שבבעלותם, האם אני צריכה להכין יפוי כוח לכל אחד לחוד או שאפשר שנציג מתוכם יחתום על יפויי כוח, מדובר בייצוג בהסכם מכר .
יפוי כוח
עו"ד שזר תומר
23/10/10
חוב שכל היורשים יחתמו על יפוי כוח.
תעשי את יפוי הכוח ספציפי למכירה תוך ציון הנכס.
תעשי את יפוי הכוח ספציפי למכירה תוך ציון הנכס.
קניית קרקע חקלאית
שלומי
23/10/10
מה התהליך של קניית קרקע חקלאית ? אלו זכויות צריך כדי לקנות ?
קרקע חקלאית
עו"ד שזר תומר
23/10/10
גם קרקע חקלאית צריכה להיות רשומה, הבדיקה דומה לקרקע רגילה, מומלץ לשכור עו"ד שמתמחה בתחום.
פתיחת פתח בקומת קרקע לקרקע משותפת
אור
23/10/10
שלום. האם דרוש רוב של 100% על מנת להעביר החלטה של פתיחת פתח לחצר משותפת, או מספיק רוב נמוך יותר?
בבית אין תקנון . תודה
בבית אין תקנון . תודה
רוב נדרש ע"י ועד הבית
עו"ד שזר תומר
23/10/10
יש לקבל חוות דעת פרטנית מאת עו"ד ביחס לשאלה דנן.
מיסי חכירה
נתי
23/10/10
אימי בת 75, מתפרנסת מקיצבה של ביטוח לאומי, קיבלה מכתב רשום ממשרד עורכי דין. על חוב של 9.000 ש"ח דמי חכירה על דירה שגרה בה במשך שנתיים לפני 48 שנה. אין לה מסמכים או הודעות תשלום המתיחסים לדירה זו. מה עלינו לעשות.
תודה
תודה
דרישה לדמי חכירה
עו"ד שזר תומר
23/10/10
לשלוח מכתב לאותו עו"ד בדואר רשום, ולספר את הסיפור, ולהגיד שבכלל לא ידוע על חוב, שהוא מוכחש, ושאף פעם לא פונה אליכם בנושא, ובכל מקרה גם אם הוא קיים שהוא התיישן...
אם הוא יגיש תביעה תשלפו את המסמך הזה ביחד עם אישור המסירה.
בהצלחה.
אם הוא יגיש תביעה תשלפו את המסמך הזה ביחד עם אישור המסירה.
בהצלחה.
דמי תיווך ?
שני
22/10/10
שלום רב
לפני כשבועיים פניתי למתווך בחיפוש אחר רכישת דירה.
במהלך הפגישה המתווך הראה לי מס סקיצות של בתים עתידיים להיבנות.
בסוף הפגישה החתים אותי על מסמך התיווך.
מכיוון שאנו גרים באתו ישוב סיפר לי על מס אנשים הרכשו בתים בפרוייקט ספציפי. יום לאחר מכן פגשתי במקריות את אחד האנשים הרכשו דירה בפרוייקט ושאלתי אותם על טיב הפורייקט והם מנגד מסרו לי מס טלפון אישי של הקבלן שכן הם מקורבים.
פניתי אל הקבלן שמסר לי פרטים נירחבים על הפרוייקט וקבענו להפגש.
לאחר ימים מס פניתי אני למתווך וסיפרתי לו שקבעתי פגישה עם הקבלן.
מנגד המתווך לא היה שותף פעיל בכל תהליך הרכישה לא בתיאום ולא במשא ומתן ואף לא בחתימת חוזה.
האם עלי לשלם דמי תיווך למתווך לומרות שהוא לא היה "הגורם היעיל" בכל העסקה למעט פגישה חד פעמית ?
ובה מידע כללי על פרוייקט זה ועוד אחרים!בתודה מראש
לפני כשבועיים פניתי למתווך בחיפוש אחר רכישת דירה.
במהלך הפגישה המתווך הראה לי מס סקיצות של בתים עתידיים להיבנות.
בסוף הפגישה החתים אותי על מסמך התיווך.
מכיוון שאנו גרים באתו ישוב סיפר לי על מס אנשים הרכשו בתים בפרוייקט ספציפי. יום לאחר מכן פגשתי במקריות את אחד האנשים הרכשו דירה בפרוייקט ושאלתי אותם על טיב הפורייקט והם מנגד מסרו לי מס טלפון אישי של הקבלן שכן הם מקורבים.
פניתי אל הקבלן שמסר לי פרטים נירחבים על הפרוייקט וקבענו להפגש.
לאחר ימים מס פניתי אני למתווך וסיפרתי לו שקבעתי פגישה עם הקבלן.
מנגד המתווך לא היה שותף פעיל בכל תהליך הרכישה לא בתיאום ולא במשא ומתן ואף לא בחתימת חוזה.
האם עלי לשלם דמי תיווך למתווך לומרות שהוא לא היה "הגורם היעיל" בכל העסקה למעט פגישה חד פעמית ?
ובה מידע כללי על פרוייקט זה ועוד אחרים!בתודה מראש
עסקת תיווך
עו"ד שזר תומר
23/10/10
ראשית זה תלוי בנוסח של ההסכם שחתמת עליו מול המתווך.בכל מקרה, יש לך בעיה קטנה כיוון שהמתווך הוא זה שהכיר לך את הנכס.
שאלה בקשר לגדר ביני לבין השכן בבית קרקע
סטס רודביצקי
22/10/10
גדר זו נבנתה בשטח הגובל ביני לבין השכן מן הצד שלו,האם זה חוקי מבחינתו להשאיר את הכל במצב מוזנח כאשר הקרשים עודפי הבטון ושאריות הבניה נמצאות השטח שלי ומפריעות למראה נקי ואסטתי של החצר שלי? פניתי לשכן מספר פעמים בבקשה להוריד את הקרשים וחוטי הפלדה שבולטים לחצר שלי אך הוא מסרב
גדר משותפת
עו"ד שזר תומר
23/10/10
כל עוד אין חדירה לשטח שלך זה קצת בעייתי.
הנושא מעט מורכב, העילה המתאימה לכאורה הוא מניעת מטרד, אולם לא בטוח שזה יוגדר על ידי ביהמ"ש כמטרד,
דרך נוספת היא אולי חיוב הקמת גדר בעלות משותפת אשר תסתיר את המטרד.
בכל מקרה, לאור מורכבות הנושא, אני ממליץ כי תפנה לעו"ד לצורך יעוץ פרטני.
הנושא מעט מורכב, העילה המתאימה לכאורה הוא מניעת מטרד, אולם לא בטוח שזה יוגדר על ידי ביהמ"ש כמטרד,
דרך נוספת היא אולי חיוב הקמת גדר בעלות משותפת אשר תסתיר את המטרד.
בכל מקרה, לאור מורכבות הנושא, אני ממליץ כי תפנה לעו"ד לצורך יעוץ פרטני.
תשלום חוב לארנונה כדי להעביר שם על דירה
מאי
22/10/10
שלוםרב,
ברצוני לברר אם יש דרך לפתור אדם מחובות תשלומי ארנונה על דירה שקיבל מתנה מאימו, מפני שלא לא התגורר בה כלל! (רק העביר את שמו על הדירה בארנונה, כך שתשלומים נשלחו על שמו) האם נפטרה ועדיין הדירה לא רשומה על שמו בטאבו כי היו עיכובים מסויימים . חייבו אותו לשלם את החובות כי הם על שמו ,למרות שהגיש טפסים שלא גר שם ושאין צריכה ברוב החודשים פרט ל 3 הזדמנויות בהם שהו בבית לצורך ההזכרות(ששם הייתה צריכה קצת גבוהה 10 קוב). במחלקת ארנונה אמרו שאין דרך להתפתר מתשלום זה, כי מי שקונה או יורש דירה שיש עליה חובות חייב לשלם את כל החובות שישנם .האם יש דרך שאפשר להתפתר מחובות אלו?
ברצוני לברר אם יש דרך לפתור אדם מחובות תשלומי ארנונה על דירה שקיבל מתנה מאימו, מפני שלא לא התגורר בה כלל! (רק העביר את שמו על הדירה בארנונה, כך שתשלומים נשלחו על שמו) האם נפטרה ועדיין הדירה לא רשומה על שמו בטאבו כי היו עיכובים מסויימים . חייבו אותו לשלם את החובות כי הם על שמו ,למרות שהגיש טפסים שלא גר שם ושאין צריכה ברוב החודשים פרט ל 3 הזדמנויות בהם שהו בבית לצורך ההזכרות(ששם הייתה צריכה קצת גבוהה 10 קוב). במחלקת ארנונה אמרו שאין דרך להתפתר מתשלום זה, כי מי שקונה או יורש דירה שיש עליה חובות חייב לשלם את כל החובות שישנם .האם יש דרך שאפשר להתפתר מחובות אלו?
פטור מארנונה
עו"ד שזר תומר
23/10/10
עיריות מאפשרות פטור מארנונה, במקרים שבהם הבעלים לא גר בנכס, וזאת למשך מספר חודשים עד שנה (תלוי בעירייה).
ניתן לבקש פטור זה רטרואקטיבית, אולי הם יסכימו (לא בטוח), ובכל מקרה יש לבקש פטור זה כלפי עתיד (אם כי הוא מוגבל בזמן, ולאחר שתמכור או תשכיר את הדירה - תעביר את החשבון על שם הדייר).
ניתן לבקש פטור זה רטרואקטיבית, אולי הם יסכימו (לא בטוח), ובכל מקרה יש לבקש פטור זה כלפי עתיד (אם כי הוא מוגבל בזמן, ולאחר שתמכור או תשכיר את הדירה - תעביר את החשבון על שם הדייר).
שאלה
ירין
22/10/10
בניתי בהיתר על הגג ולא בניתי מדרגות מתוך הבית יש כניסה ניפרדת מחדר מדרגות ,כרגע יש קונה לדירה אם פקח העיריה יגיע האם יתן אזהרה לבנות מדרגות או יתן קנס יש גם חריגת בניה 4 מטר יש כרגע היתר לבניה נוספת מה עלי לעשות תודה על עזרתכם.
חריגות בניה בעת מכירת הנכס
עו"ד שזר תומר
23/10/10
אם אין התיישנות על הבניה, הרי שאם יגיע פקח לבית הוא יכול לדרוש קבלת היתר ביחס לתוספות.
הדרך הטובה ביותר היא להתיעץ עם עו"ד שמייצג אותך במכירה. בכל מקרה, אני הייתי ממליץ להוסיף נספח לחוזה, לפיו הקונה מודע לחריגות ואין לו כל טענה ודרישה כנגדך, אחרת יתכן כי לא תקבל אישור מהעירייה והכסף אשר ישאר בנאמנות לצורך כך, ילך לטובת סידור הנושא ובכך אתה מפסיד כסף.
הדרך הטובה ביותר היא להתיעץ עם עו"ד שמייצג אותך במכירה. בכל מקרה, אני הייתי ממליץ להוסיף נספח לחוזה, לפיו הקונה מודע לחריגות ואין לו כל טענה ודרישה כנגדך, אחרת יתכן כי לא תקבל אישור מהעירייה והכסף אשר ישאר בנאמנות לצורך כך, ילך לטובת סידור הנושא ובכך אתה מפסיד כסף.
שינוי הבעלות בטאבו
נאני
21/10/10
שלום.קניתי דירה בבית משותף ברשל"צ לפני כ-15 שנה.הזכויות נרשמו לזכותי במינהל.לאחרונה התברר לי שהדירה עדיין רשומה בטאבו ע"ש הבעלים.
למי אני אמור לפנות ע"מ לשנות את שם הבעלים בטאבו לשמי?
הכוונה-לאיזה משרד?ואיפה?
תודה רבה מראש
למי אני אמור לפנות ע"מ לשנות את שם הבעלים בטאבו לשמי?
הכוונה-לאיזה משרד?ואיפה?
תודה רבה מראש
שינוי בעלות בטאבו
עו"ד שזר תומר
22/10/10
ראשית, טוב שנזכרת...
שנית, תנסה לפנות לעו"ד שעשה לך את העסקה, זו היתה אמורה להיות אחריות שלו.
אם הוא לא משתף פעולה, תשכור עו"ד על מנת שיבצע עבורך את שינוי הבעלות, זה לא משהו שאתה יכול להתמודד עימו לבד.
שנית, תנסה לפנות לעו"ד שעשה לך את העסקה, זו היתה אמורה להיות אחריות שלו.
אם הוא לא משתף פעולה, תשכור עו"ד על מנת שיבצע עבורך את שינוי הבעלות, זה לא משהו שאתה יכול להתמודד עימו לבד.
תודה ובקשה להצעה
נאני
22/10/10
תודה רבה על התשובה המהירה.
לצערי העו"ד שביצע את העיסקה המקורית כבר לא רלוונטי .
אם יש עו"ד (ממרכז הארץ)שמוכן לקחת את הטיפול בנושא (יש לי את כל המסמכים המקוריים)ויכול לתת לי הצעה כספית באתר אשמח להתקשר.
תודה.
לצערי העו"ד שביצע את העיסקה המקורית כבר לא רלוונטי .
אם יש עו"ד (ממרכז הארץ)שמוכן לקחת את הטיפול בנושא (יש לי את כל המסמכים המקוריים)ויכול לתת לי הצעה כספית באתר אשמח להתקשר.
תודה.
רישום בטאבו בדירה חדשה
יעל
21/10/10
שלום, אנחנו גרים כשנה בדירה חדשה שרכשנו מקבלן. רשומה לנו הערת אזהרה בטאבו. אנחנו רוצים להתחיל בתהליך של רישום לטאבו, ורציתי לדעת מהם השלבים. כשנמסרו לנו המפתחות לדירה קיבלנו מהעו"ד טופס שבו צריך לחתום שהדירה תקינה ואין לנו טענות לקבלן. האם חתימה על המסמך היא תנאי להתחלת תהליך הרישום לטאבו? הבנתי גם שלעו"ד ולקבלנים יש אינטרס שלא למהר לרשום בטאבו, מה בדיוק אפשר לעשות בעניין כדי שזה יקרה בלי עיכובים מיותרים? האם התהליך נעשה ביחד עבור כל הדיירים בבניין, או לכל דייר לחוד? תודה.
רישום דירה בטאבו
עו"ד שזר תומר
22/10/10
ביצוע הרישום מתבצע ע"י עו"ד מטעם הקבלן, אם לא צריכים ולא יכולים לבצע אותו לבד, זה הליך של מספר שנים (לעיתים פחות),
כאשר הקבלן מגיש מסמכים מטעם כל הדיירים ומבצע את הרישום עבורכם (קיימת עלות - אולם מדובר בסכומים סבירים ומפוקחים).
כאשר הקבלן מגיש מסמכים מטעם כל הדיירים ומבצע את הרישום עבורכם (קיימת עלות - אולם מדובר בסכומים סבירים ומפוקחים).
הפרה של פסק דין
מצו
21/10/10
בעל נכס אצלינו (עו"ד) הפר שוב פסק דין שנתן נגדו בסביבות 1990. הוא פתח שוב את הפתחים שבית המשפט (העליון) קבע שעליו לסגור. הוא עשה זאת בשנת 2005. לא הגבנו כי היינו לאחר 5 שנים של בתי משפט נגדו, והתעייפנו. אי אפשר כל יום שני וחמישי לפנות בבזיון, מה גם שלקח
כמעט 4 שנים עד שהושיבו אותו בכלא על כך. האם נוכל עכשיו לפנות לבית המשפט כנגדו, ולבקש שוב כי יחזיר את המצב לקדמותו.
כמעט 4 שנים עד שהושיבו אותו בכלא על כך. האם נוכל עכשיו לפנות לבית המשפט כנגדו, ולבקש שוב כי יחזיר את המצב לקדמותו.
פסק דין כנגד דייר
עו"ד שזר תומר
22/10/10
חסרים המון פרטים בשאלה שלך.
האם פס"ד הוא מטעם המדינה, או מטעכם?
מה רשום בפס"ד במדוייק?
או שתפרטי יותר, או שתפני ליעוץ לעו"ד.
האם פס"ד הוא מטעם המדינה, או מטעכם?
מה רשום בפס"ד במדוייק?
או שתפרטי יותר, או שתפני ליעוץ לעו"ד.
צו הבית המשותף
טובה
21/10/10
מה זה?
צו רישום בית משותף
עו"ד שזר תומר
22/10/10
צו המורה על רישום בית משותף בפנקס הבתים המשותפים. הצו ניתן ע"י המפקח בתים משותפים, לבקשת בעלי דירות בבניין.
שיפוץ והוספת מרפסות
מיכל
21/10/10
בבניין שלנו נבדקת האפשרות לערוך שיפוץ של הבניין בחזיתות ובשטחים ה"ציבוריים". בנוסף נבחנת אפשרות להוספת מרפסות.
מאחר ומדובר ברכוש משותף, שאלותי:
1. מה הרוב הדרוש להחלטה על שיפוץ?
2. מה הרוב הדרוש להחלטה על תוספת מרפסות?
3. האם החלטה מסוג זה יכולה להתקבל רק בתכתובת במייל או נדרשת אסיפה כללית?
4. האם החוזה הנוגע לשיפוץ (לא המרפסות!) צריך להחתם עם ועד הבית מכיוון שמדובר ברכוש המשותף או ע"י כל דייר בנפרד עם הקבלן?
5. האם תוספת של מרפסת בגודל 12 מ"ר מחייבת גם שינוי בתשריטים של הבניין או כל תהליך חוקי אחר מבחינת רישום והסדרת הרכוש הפרטי ו/או המשותף?
6. האם יש לתת את הדעת ואם כן - איך, לגבי דיירים שאינם רוצים מרפסת עכשיו אך לאחר מס' שנים יבנו את המרפסת בכוחות עצמם על גבי השלד שנבנה לכל הבניין?
בתודה עבור ההתייחסות,
מיכל
מאחר ומדובר ברכוש משותף, שאלותי:
1. מה הרוב הדרוש להחלטה על שיפוץ?
2. מה הרוב הדרוש להחלטה על תוספת מרפסות?
3. האם החלטה מסוג זה יכולה להתקבל רק בתכתובת במייל או נדרשת אסיפה כללית?
4. האם החוזה הנוגע לשיפוץ (לא המרפסות!) צריך להחתם עם ועד הבית מכיוון שמדובר ברכוש המשותף או ע"י כל דייר בנפרד עם הקבלן?
5. האם תוספת של מרפסת בגודל 12 מ"ר מחייבת גם שינוי בתשריטים של הבניין או כל תהליך חוקי אחר מבחינת רישום והסדרת הרכוש הפרטי ו/או המשותף?
6. האם יש לתת את הדעת ואם כן - איך, לגבי דיירים שאינם רוצים מרפסת עכשיו אך לאחר מס' שנים יבנו את המרפסת בכוחות עצמם על גבי השלד שנבנה לכל הבניין?
בתודה עבור ההתייחסות,
מיכל
שיפוץ בניין
עו"ד שזר תומר
22/10/10
השאלה מורכבת מדי למענה בפורום, ויש צורף בפני פטרנית לעו"ד, אבל בגדול:
לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים, ואחר-כך לתקנון הבית המשותף. בחוק יש הוראות שונות, הנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא על-ידי קביעת רוב אחר בתקנון. אבל יש בחוק גם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון. ויש גם עניינים שכלל אינם מוזכרים בחוק, וגם אז ניתן לכאורה להסדיר בתקנון את הרוב הנדרש. ועוד נקודה חשובה: לכל בית משותף יש תקנון אפילו כשאין לו. כלומר, כאשר אין לבית תקנון מיוחד של עצמו, חל עליו התקנון המצוי. זהו נוסח של תקנון שנמצא בסוף חוק המקרקעין, כאחת התוספות הנלוות לחוק.
לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים, ואחר-כך לתקנון הבית המשותף. בחוק יש הוראות שונות, הנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא על-ידי קביעת רוב אחר בתקנון. אבל יש בחוק גם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון. ויש גם עניינים שכלל אינם מוזכרים בחוק, וגם אז ניתן לכאורה להסדיר בתקנון את הרוב הנדרש. ועוד נקודה חשובה: לכל בית משותף יש תקנון אפילו כשאין לו. כלומר, כאשר אין לבית תקנון מיוחד של עצמו, חל עליו התקנון המצוי. זהו נוסח של תקנון שנמצא בסוף חוק המקרקעין, כאחת התוספות הנלוות לחוק.
מס רכישה דירה שניה
אלי
21/10/10
האם יש לשלם מס רכישה על דירה שניה אם שולם מס רכישה על הדירה הראשונה?
תיקון
אלי
21/10/10
על הדירה הראשונה שולם מס רכישה מלא כי בזמנו היא היתה דירה שניה
רישום בנין משותף בטאבו
כמי
21/10/10
אנחנו גרים בבנין משותף בן 11 שנים. לפני 6 שנים החלו לרשום את האזור שלנו בטאבו (אזור חדש). עו"ד המייצג את הקבלן גבה כספים והחל ברישום. ברצוננו לדעת כמה זמן לוקח באמת רישום הטאבו. אנחנו מרגישים שבכל פעם שאנחנו מתקשרים הוא מפנה אותנו לאדריכל וחוזר חלילה, זה כבר שנתיים.
עו"ד חתם לנו בתחילת התהליך על נייר המבטיח שכל התהליך יקח עד שנה, האם המסמך הזה תקף ומה אפשר לעשות איתו?
עו"ד לא פנה אלינו בבקשה כלשהי או נתקל באיזשהי בעיה ברישום הוא לא מוכן עכשיו להתחייב על דדליין או לפחות על מהלך מסודר של העבודה. יש לציין שהוא ממשיך לגבות כספים עבור קנייה והעברת דירות בבניין. האם זאת הסיבה האמיתית לעיכוב בתהליך? בבנין אצלנו יש תחלופה גדולה. איננו מבינים ממש את התהליך והוא לא מבהיר מה בדיוק קורה למרות בקשותינו.
מה אפשר לעשות, כיצד ניתן לזרז את התהליך והאם אפשר לעשות משהו עם המסמך המבטיח?
אודה לכם על כל הארה,
כמי
עו"ד חתם לנו בתחילת התהליך על נייר המבטיח שכל התהליך יקח עד שנה, האם המסמך הזה תקף ומה אפשר לעשות איתו?
עו"ד לא פנה אלינו בבקשה כלשהי או נתקל באיזשהי בעיה ברישום הוא לא מוכן עכשיו להתחייב על דדליין או לפחות על מהלך מסודר של העבודה. יש לציין שהוא ממשיך לגבות כספים עבור קנייה והעברת דירות בבניין. האם זאת הסיבה האמיתית לעיכוב בתהליך? בבנין אצלנו יש תחלופה גדולה. איננו מבינים ממש את התהליך והוא לא מבהיר מה בדיוק קורה למרות בקשותינו.
מה אפשר לעשות, כיצד ניתן לזרז את התהליך והאם אפשר לעשות משהו עם המסמך המבטיח?
אודה לכם על כל הארה,
כמי
רישום בית משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/10
במסגרת הפורום, קשה להתייחס לעניין הספצ' מבלי שרואים מסמכים. עקרונית, עניין רישום בית משותף, יכול להיערך זמן רב, וזה תלוי, במספר הדייירם, בלשכת רישום המקרקעין אליה משתייך הנכס, במודד שמכין את התשריטים ובאדריכל ועוד כהנה וכהנה גורמים. המדובר בעבודה בהחלט מורכבת. כך או כך, על כל צד המתקשר בחוזה, כולל עו"ד, ישנה חובה לנהוג בתום לב, ואם העיכוב נובע מטעמים לא עניניים, בהחלט ניתן וצריך לטפל בכך. יש לכם זכות מלאה לדרוש ולקבל מעו"ד שמיניתם דין וחשבון היכן הדברים עומדים ולקבל טעמים אף בכתב, מדוע העניין מתעכב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כח לעסקה במקרקעין
א.ל.
21/10/10
אני מייצגת רוכשי דירה יד שניה. אלו יפויי כח עליי לקבל? אני יודעת שצריך יפוי כח בלתי חוזר מהמוכר אליי וכן יפוי כח מהרוכשים לב"כ המוכר במקרה של ביטול הערת אזהרה. אך האם עליי להחתים את הרוכשים גם על יפוי כח כללי? האם נדרש באיזשהו שלה יפוי כח נוטריוני?
ייפו"כ בעיסקת מקרקעין
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/10
בהחלט מומלץ כי יהיו בידייך ייפו"כ בלתי חוזר ספצ' (ולא כללי) מכל הצדדים,שיאפשר לך להשלים את העיסקה, ולהעביר את הזכויות מהמוכרים לקונים. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה התקשרותעם קבלן לביצוע שיפוץ של בניין
שירי
21/10/10
בבניין בו אני מתגוררת מעוניינים לבצע שיפוץ של הבניין: חזיתות, קומת העמודים וכו'. מאחר ומדובר ברכוש המשותף האם החוזה עם הקבלן צריך להעשות ע"י ועד הבית או עם כל דייר לחוד?
התקשרות מחייבת של בניין משותף
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/10
תלוי בתקנון של הבניין. כעיקרון, אם לוועד יש מסכות עפ"י התקנון, ההתקשרות יכולה להתבצע באמצעות הוועד ולא עם כל דייר בנפרד. למען הסדר הטוב, מומלץ לזמן אסיפת דיירים, ולגבש את הרוב הדרוש, לנהל פרוטוקול ולהעניק את הסמכות לוועד להתקשר בהסכם הנ"ל.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת תביעה בפני לשכת המפקח על רישום המקרקעין-בירור
שוש
21/10/10
לפני מס' ימים שאלתי כאן לגבי שכן ש"ניכס" לעצמו שטח מתחת לדירתי (כהמשך לדירתו), בנה בה יחידת דיור וכעת משכיר אותה.
אני מעוניינת להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין. ראיתי ברשת הדרכה ונוסח מומלץ ואני מעוניינת לשאול- האם זהו הליך מורכב שנסחב הרבה זמן? מהן סמכויות הגוף הזה ומה בעצם אני יכולה לתבוע? ההרחבה כמובן ללא רשיון- מה יעשה לעבריין?
תודה!
אני מעוניינת להגיש תביעה בפני המפקח על רישום המקרקעין. ראיתי ברשת הדרכה ונוסח מומלץ ואני מעוניינת לשאול- האם זהו הליך מורכב שנסחב הרבה זמן? מהן סמכויות הגוף הזה ומה בעצם אני יכולה לתבוע? ההרחבה כמובן ללא רשיון- מה יעשה לעבריין?
תודה!
כמו"כ- האם מקובל להגיש תביעה לבד או עדיף להעזר ב
שוש
21/10/10
בעו"ד? מה העלויות של הגשת התביעה ואיפה היא יכולה להגמר?.....
תודה מראש, אני חוששת ללכת לאיבוד.
תודה מראש, אני חוששת ללכת לאיבוד.
שאלה
ירין
20/10/10
בניתי חדר על הגג בהיתר חרגתי ב 4 מטר גם לא בניתי מדרגות מתוך הבית פקח העיריה יתן כנס או אזהרה .אני רוצא לבנות מדרגות האם אני צריכה היתר חדש? מה גודל הפתח המנמלי למדגות תודה.
היתר בניה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/10
השאלה לא היתה כ"כ ברורה. מכל מקום, כל בניה, כרוכה בהיתר, אלא אם המדובר בשינוי פנימה של יחידה עם היתר. בניית מדרגות והוספת בנייה על הגג טעונה היתר. לגבי פתח מינימאלי למדרגות וכיו"ב, עלייך לוודא זאת עם האדריכל שמגיש עבורך את התוכניות לאישור. ככל שכבר ניתן היתר למדרגות, אני לא רואה צורך לבקש שוב היתר לכך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחוד שתי דירות בבניין משותף
איציק
20/10/10
האם חוקי לאחד שתי דירות של בעלים אחד בבניין משותף עם 15 דיירים .יצירת פתח בין שתי הדירות וכך לאחד לדירה אחת.האם יש צורך באישורים מהעירייה וכו'???האם השכנים יכולים להתלונן ???
איחוד בין 2 דירות של אותם בעלים
עו"ד טל רכניץ
מנהל
21/10/10
עקרונית לא צריכה להיות בעיה. לפצל אסור, בשל מגבלות תיכנוניות על צפיפות דיור וכיו"ב, אך לאחד שני נכסים של אותם בעלים, לא צריכה להיות בעיה. כך או כך, מומלץ לוודא זאת מול הוועדה המקומית אליה משתייך הנכס המדובר.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת בית במושב חקלאי- יש הגבלות?
חיים
20/10/10
שלום רב,
אני עירוני - ירושלמי. לאחרונה אני מתעניין ברכישת בית במושב (חקלאי) סמוך לירושלים מטעמים של איכות חיים ושקט כפרי.
כבדיקה ראשונית רציתי לדעת הרי אני לא מתכוון להיות חקלאי האם לאדם כמוני ישנן הגבלות לרכוש בית במושב חקלאי בלי שאהיה חקלאי?
אני עירוני - ירושלמי. לאחרונה אני מתעניין ברכישת בית במושב (חקלאי) סמוך לירושלים מטעמים של איכות חיים ושקט כפרי.
כבדיקה ראשונית רציתי לדעת הרי אני לא מתכוון להיות חקלאי האם לאדם כמוני ישנן הגבלות לרכוש בית במושב חקלאי בלי שאהיה חקלאי?
רכישת בית במושב
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
בחלק מהמושבים יש בתים שנבנו בהרחבה - אז מדובר ברכישה של בית צמוד קרקע ללא שטח חקלאי צמוד כלל. בחלק מהמקרים מדובר ברכישה של נחלה - לה צמודים שטחים חקלאיים. אתה לא בהכרח נדרש לעבד את השטחים החקלאיים בעצמך. בחלק מהמושבים יש ביקוש להשכרה של השטחים החקלאיים. בסיכומו של דבר קודם תמצא נכס שמתאים לטעמך, לצרכייך ולתקציבך ולאחר מכן תראה אם יש סוגיות נוספות הנוגעות לרכישתו ואחזקתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אנטנה סלולארית על הגג – אי גילוי/פגם?
רומי
20/10/10
האם גילוי קיומה של אנטנה סלולארית על גג בניין בו רכשתי דירה מהווה אי גילוי או הטעיה או עילה כלשהי נגד המוכר שלא ציין זאת בשום שלב????
אנטנה סלולארית על הגג
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
השאלה היא האם המוכר ידע על כך וכן האם התבקש להצהיר כי אין בדירה פגמים נסתרים הידועים לו שאינם ניתנים לגילוי בבדיקה רגילה של הקונה. כן נשאלת השאלה האם במסגרת הבדיקות שעושה הקונה אין הוא נדרש לברר את הסוגייה הזו ביוזמתו, בעיקר אם היא קריטית עבורו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
