פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תיקון רישום
יעל
20/10/10
עסקינן בחלקה גדולה של יותר מ-17,000 מ"ר, בה שותפים כמה עשרות דיירים ממספר רחובות בת"א. חלקה של מרשתי הוא כ-0.85% מכלל החלקה, כלומר כ-150 מ"ר.
במציאות, יש למרשתי בית בן שלוש קומות עם שטח בנוי של כ-100 מ"ר במסגרת חלקה של רבע דונם. הבית אינו רשום כבית משותף ותוספת בניית שתי הקומות העליונות נעשתה בהיתר כדין ומשולמת עליה ארנונה.
השאלה שלי היא: האם ניתן לשנות את הרישום בטאבו כך שישקף את תוספת הבנייה החדשה? העניין הוא שלא נראה לי שהדבר אפשרי, כי מרשתי לא יכולה למכור או להוריש יותר ממה שיש לה בחלקה, אלא אם תרכוש חלקים מדיירים אחרים או שהחלקה עצמה תורחב.
האם אני צודקת? ואם כן, כיצד יכולה מרשתי לרכוש זכויות קנייניות בתוספת הבנייה? יכול להיות שהטאבו עוסק רק ברישום הקרקע ולא במה שבנוי עליה?
תודה רבה. אשמח אם מנהלי הפורום, כדרכם בקודש, לא יפנו אותי בלקוניות לייעוץ משפטי, אלא ייתן לי תשובה מספקת או הפניות רלוונטיות.
במציאות, יש למרשתי בית בן שלוש קומות עם שטח בנוי של כ-100 מ"ר במסגרת חלקה של רבע דונם. הבית אינו רשום כבית משותף ותוספת בניית שתי הקומות העליונות נעשתה בהיתר כדין ומשולמת עליה ארנונה.
השאלה שלי היא: האם ניתן לשנות את הרישום בטאבו כך שישקף את תוספת הבנייה החדשה? העניין הוא שלא נראה לי שהדבר אפשרי, כי מרשתי לא יכולה למכור או להוריש יותר ממה שיש לה בחלקה, אלא אם תרכוש חלקים מדיירים אחרים או שהחלקה עצמה תורחב.
האם אני צודקת? ואם כן, כיצד יכולה מרשתי לרכוש זכויות קנייניות בתוספת הבנייה? יכול להיות שהטאבו עוסק רק ברישום הקרקע ולא במה שבנוי עליה?
תודה רבה. אשמח אם מנהלי הפורום, כדרכם בקודש, לא יפנו אותי בלקוניות לייעוץ משפטי, אלא ייתן לי תשובה מספקת או הפניות רלוונטיות.
רישום בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
עוד לפני שקיבלת מענה את מלינה על דרכם של מנהלי הפורום. באופן כללי הפורום מיועד לשאלות כלליות של גולשים ולא יכול להחליף ייעוץ משפטי פרטני. מעבר לדרוש יצויין כי מוטב לעורכי דין שאינם מתמחים במקרקעין לא לייצג בתחום זה היות והם עלולים להזיק ללקוח ומטבע הדברים גם לעצמם. מכל מקום, כל זמן שלא נרשם בית משותף בלשכת רישום המקרקעין, וכל בעלי הזכויות בחלקה רשומים יחדיו ב"מושעא" אין ייצוג ברישום בטאבו לשטחים הבנויים אלא רק לחלק יחסי בבעלות בחלקה כולה. לאחר שיירשם בית משותף (אם אי פעם יירשם) יצורפו תשריטים מתאימים המשקפים את הבנייה. אם הזכות להרחיב את הדירה נרכשה על ידי מרשתך מהשכנים, זו עסקת מקרקעין (מכר של זכויות בניה), יש צורך לדווח עליה לרשויות המס ואף לרשום אותה בסופו של דבר בטאבו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אימות חתימה בשטר עסקה
אילה
20/10/10
האם מותר לעו"ד לאמת את חתימתו הוא בשטר העסקה- כלומר אם אני עושה עסקה למכירת דירה לעו"ד, האם מותר לו להיות צד לעסקה וגם לאמת את החתימות שלי ושלו ?
אימות חתימה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
עורך דין אינו יכול לאמת את החתימה של עצמו. הוא כן יכול לאמת את חתימתו של צד אחר לעסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
דניאלה
20/10/10
שלום. אני מעוניינת למכור חלקת אדמה (נטועה עצי זית אבל לא משק חקלאי) באזור כפרי שחלה עליה תכנית מתאר משנת 91 שבמסגרתה הפך הייעוד של החלקה מחקלאי לבניין למגורים. השווי של החלקה אז היה כ- 20,000 דולר והיום כ- 100,000 דולר. את החלקה קיבלתי בירושה מהוריי.
האם אפשר להעריך סדר גודל של היטל ההשבחה שאחוייב בו?
האם אפשר להעריך סדר גודל של היטל ההשבחה שאחוייב בו?
הערכת היטל השבחה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
היטל השבחה הוא מס שמשולם בגין התוכניות המשביחות שפורסמו מאז שנרכשה הקרקע (במקרה זה על ידי הורייך) ועד למכירתה או עד להוצאת היתר בניה. צריך לפנות לשמאי מקרקעין על מנת שייתן לך חוות דעת בנושא.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גדר הפרדה בין חלקות שכנות
רום
20/10/10
רציתי לדעת מה הדין לגבי הקמת גדר בין 2 חלקות?
האם מותר להקים אותה בין החלקות כשמחציתה נמצאת על כל אחת מהחלקות? ומה לגבי התשלום האם גם הוא חצי חצי?
אשמח לדעת מה האסמכתא המשפטית לכך.
רוב תודות
האם מותר להקים אותה בין החלקות כשמחציתה נמצאת על כל אחת מהחלקות? ומה לגבי התשלום האם גם הוא חצי חצי?
אשמח לדעת מה האסמכתא המשפטית לכך.
רוב תודות
הקמת גדר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
הקמת גדר היא פעולה המחייבת הוצאת היתר בניה. אם אתם מעוניינים בהקמתה על שתי חלקות אז כמובן שצריך לעשות זאת בתיאום ובהסכמת השכן. לגבי העלויות - אינכם יכולים לחייב אותו לשאת בעלויות של גדר שהוא אינו חפץ בה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות אוואל
מיטל
20/10/10
לפני שנה השכרתי דירה לשוכר. בחוזה דרשתי 2 ערבים (ערבות אוואל) והשוכר צילם לי את תעודות הזהות שלהם והביא לי את הערבות חתומה על ידם. מה קורה אם השוכר שיקר לי וחתם בעצמו על הערבות? איך יודעים שהערבים באמת הסכימו לערבות אם הם לא נוכחים במעמד חתימת החוזה?
אנא הפנו את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התניות מיסוי מקרקעין קוגנטיות או פוזיטיביות ?
אמיר
20/10/10
שלום
מכרתי חלקת קרקע בבעלותי לצד ב , בהסכם מכר התחחיב אותו לצד לשלם את המיסים על הקרקע (מס רכישה ומס שבח), האם ההתניה על החוק בדבר אי תשלום מס השבח מצידי הוא חוקית או לא ?
מכרתי חלקת קרקע בבעלותי לצד ב , בהסכם מכר התחחיב אותו לצד לשלם את המיסים על הקרקע (מס רכישה ומס שבח), האם ההתניה על החוק בדבר אי תשלום מס השבח מצידי הוא חוקית או לא ?
מס שבח המשולם על ידי הקונה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
יש חובה לדווח על ההתניה למס שבח (מכיון שמס שבח "מגלם" את סכום מס השבח המשולם ע"י הקונה ומגדיל את גובה העסקה בהתאם). כמו כן, ככל שמס השבח לא ישולם בסופו של דבר ע"י הקונה, שלטונות מיסוי מקרקעין ידרשו את הכסף מהמוכר. ההסכמה בין המוכר לקונה היא במישור היחסים ביניהם ואינה מחייבת את שלטונות מיסוי מקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם אני עלולה להישאר ברחוב ללא הדירונת הרעועה?…
אופי
19/10/10
שלום לכם.
ראשית, תודה על ההתגייסות לענות לפונים.
אני בתהליך פינוי-בינוי (לא עיבוי) באיזור הצפון. (התקבלו אישורים, ונמצאים בשלב התארגנות התושבים בבחירת עו"ד וחברת בנייה).
חלק מהתושבים (ואני בתוכם) מאד חוששים מקריסת חברת הבנייה העתידית להיבחר. רציתי לשאול, מהו הביטחון שערבות של חברה כזו יכולה להעניק לי כתושבת, איזה סוג ערבות נדרשת, מהו הסיכון שלי לאחר מתן הערבות?
מעבר לפנייה לעו"ד כמובן, שיבחר ללוות את התהליך,
אני מוטרדת מהעובדה שבפינוי בינוי היזם משלם את טרחת עו"ד, בעוד שהעו"ד מייצג אותי כתושבת. איך זה מתיישב עם אחריות עו"ד כלפי הלקוח?
האם העובדה, שהחברה משלמת לו, לא פוגמת בייצוג שלו אותי ואת הדיירים במשא ומתן מול חברות הבנייה?
-עוד שאלה: מ. השיכון בעצם משקיע גם הוא סכומים לעיריה, במסגרת תוכנית הפינוי בינוי. מה בעצם אחריות מ. השיכון? האם הם בודקים את הביטחונות של החברה שתיבחר? או שחובתם נגמרת ברגע שהעבירו לעיריה את הסכומים?
תודה. (התשובה שלכם תימסר לכל התושבים ברחוב)
ראשית, תודה על ההתגייסות לענות לפונים.
אני בתהליך פינוי-בינוי (לא עיבוי) באיזור הצפון. (התקבלו אישורים, ונמצאים בשלב התארגנות התושבים בבחירת עו"ד וחברת בנייה).
חלק מהתושבים (ואני בתוכם) מאד חוששים מקריסת חברת הבנייה העתידית להיבחר. רציתי לשאול, מהו הביטחון שערבות של חברה כזו יכולה להעניק לי כתושבת, איזה סוג ערבות נדרשת, מהו הסיכון שלי לאחר מתן הערבות?
מעבר לפנייה לעו"ד כמובן, שיבחר ללוות את התהליך,
אני מוטרדת מהעובדה שבפינוי בינוי היזם משלם את טרחת עו"ד, בעוד שהעו"ד מייצג אותי כתושבת. איך זה מתיישב עם אחריות עו"ד כלפי הלקוח?
האם העובדה, שהחברה משלמת לו, לא פוגמת בייצוג שלו אותי ואת הדיירים במשא ומתן מול חברות הבנייה?
-עוד שאלה: מ. השיכון בעצם משקיע גם הוא סכומים לעיריה, במסגרת תוכנית הפינוי בינוי. מה בעצם אחריות מ. השיכון? האם הם בודקים את הביטחונות של החברה שתיבחר? או שחובתם נגמרת ברגע שהעבירו לעיריה את הסכומים?
תודה. (התשובה שלכם תימסר לכל התושבים ברחוב)
פינוי בינוי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
השאלות שלך הן בהחלט במקומן בהתחשב בעסקה העומדת לפיתחך. ראוי להפנות את השאלות לעורך הדין שמייצג את הדיירים בעסקה. הדיירים אמורים לבחור בעורך הדין שהם סומכים עליו ומעוניינים שייצג אותם (ואף להתקשר עימו בהסכם מתאים המגדיר את תחומי עיסוקו ואחריותו). לאחר שהדיירים בחרו בו והתקשרו עימו בהסכם, זה פחות חשוב שהיזם משלם את שכר טרחתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת מישנה
דויד
19/10/10
כששוכר חנות בדמי מפתח רוצה להשכיר לאחר בשכירות מישנה חופשית תוך שינוי מטרה
הוא כמובן חייב לבקש אישור מבעל הבית . מהי החלוקה הסבירה ביו בעל הבית והשוכר בדמי השכירות של שוכר המישנה (חצי חצי?)
האם וכמה נהוג לשלם לבעל הבית בנוסף חד פעמית דמי הסכמה (פיצוי)להשכרת המישנה ושינוי היעוד.(ראה דברים ברוח זו בסעיף 37
לחוק הגנת הדייר). מהו הפיצוי (יחסית לגובה דמי השכירות - כמה חודשי שכירות) לפי תקדימים של עיסקות, פיסקי דין וכדומה בתודה , דויד
האמור
הוא כמובן חייב לבקש אישור מבעל הבית . מהי החלוקה הסבירה ביו בעל הבית והשוכר בדמי השכירות של שוכר המישנה (חצי חצי?)
האם וכמה נהוג לשלם לבעל הבית בנוסף חד פעמית דמי הסכמה (פיצוי)להשכרת המישנה ושינוי היעוד.(ראה דברים ברוח זו בסעיף 37
לחוק הגנת הדייר). מהו הפיצוי (יחסית לגובה דמי השכירות - כמה חודשי שכירות) לפי תקדימים של עיסקות, פיסקי דין וכדומה בתודה , דויד
האמור
עסקים בין דייר מוגן לבעל הבית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
הכל נתון למו"מ וכל תשובה טובה ואפשרית. בעל הבית גם רשאי לסרב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
גיא
19/10/10
שלום
היו ברשותי 2 דירות ורציתי לעבור לבית פרטי (למכור את אחד או שתי הנכסים ולקנות בית פרטי )
יצא כך שקודם כל רכשתי את הבית הברטי ולאחר כחודשים מכרתי את 2 הדירות
תחילה שילמתי מס רכישה עבור הבית החדש לפי דירה יחידה כי התחיבתי לימכור תוך 24 חודשים
פתאום נודע לי כי אני חייב את ההפרש למס ההכנסה שזה קרוב ל50000 שקל מיכיוון שבמעמד החתימה היו בבעלותי 2 דירות והדירה שרכשתי .
מה עושים ? האם זה נכון ?
חשוב לציין ששלמתי על 2 הנכסים מס שבח כי לא היה לי פטור .
תודה
היו ברשותי 2 דירות ורציתי לעבור לבית פרטי (למכור את אחד או שתי הנכסים ולקנות בית פרטי )
יצא כך שקודם כל רכשתי את הבית הברטי ולאחר כחודשים מכרתי את 2 הדירות
תחילה שילמתי מס רכישה עבור הבית החדש לפי דירה יחידה כי התחיבתי לימכור תוך 24 חודשים
פתאום נודע לי כי אני חייב את ההפרש למס ההכנסה שזה קרוב ל50000 שקל מיכיוון שבמעמד החתימה היו בבעלותי 2 דירות והדירה שרכשתי .
מה עושים ? האם זה נכון ?
חשוב לציין ששלמתי על 2 הנכסים מס שבח כי לא היה לי פטור .
תודה
מס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
פנה לקבלת ייעוץ אצל עורך דין שבקיא בתחום מיסוי המקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המועצה מתעללת בי
נתן
19/10/10
ני משלם ארנונה בסכומים מוםרזים ואני פניתי הרבה פעמים למועצה ע"מ לשלוח מפקח שימדוד השטח, כל פניותי כלפי המועצות לא נענות ולא שולחת מפקח , כי אני בטוח שאני משלם הרבה בסכום שאינו מתאים לשטח הקטן שאני חי בו
איך אוכל לחייב המועצה לשלוח המפקח הזה
האם ישנו צו עשה שאוכל לפנות בו אישית לבית המשפט כנגד המועצה ומה זה ולאיזה בית משפט ?
כי ההתראות של המועצה ממשכות לזרום ואני כבר שלחתי למועצה המון מכתבים והיא לא מתייחסת להפך הולכת איתי ראש בראש
תעזור לי
איך אוכל לחייב המועצה לשלוח המפקח הזה
האם ישנו צו עשה שאוכל לפנות בו אישית לבית המשפט כנגד המועצה ומה זה ולאיזה בית משפט ?
כי ההתראות של המועצה ממשכות לזרום ואני כבר שלחתי למועצה המון מכתבים והיא לא מתייחסת להפך הולכת איתי ראש בראש
תעזור לי
חיובי ארנונה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
פנה לעורך דין שבקיא בתחום על מנת שייצג אותך בעניין זה וינקוט בעבורך בהליכים משפטיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזקה בנכס
אבי
19/10/10
איך מועברת חזקה בנכס? אני עומד לרכוש בניין להשקעה.אני אמור לקבל חזקה מיד בחתימת החוזה. הכניסה לחדר מדרגות נעולה במפתח הנמצא בידי אחד מבעלי החנויות.שאלתי מה נחשב קבלת חזקה?האם אני חייב לקבל את המפתח מיד בחתימת החוזה? כי הבעלים אומר שאני יקח את נמפתח מהדייר. מדובר בבניין הנמצא בצפון הרחוק ואילו החוזה נערך באזור המרכז.
מסירת חזקה בנכס
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
לא מומלץ לקבל חזקה בנכס מבלי לבקר פיזית במקום ולוודא שהנכס נמסר בהתאם לתנאים שבחוזה, במצב פיזי טוב ותקין, והנכס פנוי ומסודר. כמו כן, במעמד מסירת החזקה צריך לבצע קריאות מונים והעברת בעלות בהם אצל כל הרשויות. תתייעץ עם עורך הדין שייצג אותך בעסקה איך לבצע את מסירת החזקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניטל לקזז היטל השבחה ממס שבח?
שולי
19/10/10
להבנתי לפי ס' 39 (1) לחוק התכנון והבנייה ניתן לקזז היטל השבחה ממס שבח, האם קיימת פסיקה בנושא או הוראה יותר ספציפית?
התשובה חיובית - ניתן לקזז היטל השבחה ממס שבח
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת נכס
vardina
19/10/10
מקרקעין בחכירה לדורות מהוונת ובבעלות קק"ל, מה זה אומר לגבי מכירה?
מכירת נכס בחכירה לדורות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
השאלה איננה מובנת. באופן עקרוני לא צריכה להיות בעיה למכור נכס כזה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
דידי
19/10/10
אימי מכרה דירה לפני חודשיים ורכשה דירה חדשה, היא מאוד לא אוהבת את הדירה שרכשה ומעוניינת למכור אותה .אימי אישה בת 72. שאלתי היא לפני איזה הוצאות מס היא עומדת.והאם היא לא אמורה להמתין תקופה שבין הקנייה למכירה ?
מכירת דירה שנרכשה לפני כחודשיים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
לא בהכרח שיש צורך להמתין לפני שתתאפשר מכירת הדירה שנרכשה בפטור ממס (בין היתר כיון שלא בהכרח שיהיה שבח (=רווח) במכירה). מומלץ לפנות לעורך דין שבקיא בתחום על מנת לקבל ייעוץ בנושא מיסוי מקרקעין כמו שצריך לפני קבלת החלטה בדבר ביצוע העסקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נכס למכרז
ליאור
19/10/10
שלום רב,
יש לי נכס בבת-ים, דירת גג 100 מטר בנוי 3.5 חדרים וגג 50 מטר בנוי גג ו50 מטר חדר גדול (סלון) המדרגות לגג הם בתוך הבית.
אני מעוניין למכור את הנכס, והשאלה שלי היא: האם אני יכול להוציא את הנכס למכרז?
יש לי נכס בבת-ים, דירת גג 100 מטר בנוי 3.5 חדרים וגג 50 מטר בנוי גג ו50 מטר חדר גדול (סלון) המדרגות לגג הם בתוך הבית.
אני מעוניין למכור את הנכס, והשאלה שלי היא: האם אני יכול להוציא את הנכס למכרז?
מכירת נכס באמצעות מכרז
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
20/10/10
אין כל מניעה למכור נכס במסגרת מכרז. מומלץ לפנות לעו"ד שבקיא בתחום שיכין עבורך את כל מסמכי המכרז, יקבל את כל הצעות המציעים וינהל את ההתמחרות ביניהם. רצוי שלעוה"ד תהיה גם הבנה בדיני מכרזים על מנת שלא יסבך ויגביל אותך שלא לצורך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנושא היתרי בנייה
זהבה כהן
19/10/10
לפני כ- 4 שנים רכשנו קוטג', היום בבואנו למכור אותו מתברר לקונים כי ברשות המקומית לא קיימים רישומים לגבי היתרים לקומה שנייה.
אנחנו ידענו רק לגבי פרגולות אשר הן להן היתר.
של מי האחריות כאן?
האם של עו"ד שליווה אותנו אנשים פשוטים שחושבים שקונים נכס 120 מ"ר, ולבסוף יש היתר רק על 60 מ"ר?
בארנונה מצויין 146 מ"ר, כולל פרגולות ומחסן.
האם האחריות הינה של המוכר שהצהיר שהנכס נקי מכל שיעבוד, ובעל היתר בנייה?
גם המוכר דאז קנה את הנכס כפי שהוא, והוא טוען כעת שבתקופת שהותו בנכס תבעה אותו הרשות המקומית על בנייה ללא היתר, עו"ד שייצג אותו זוכר את המקרה, שלטענתם נפתר בביה"ש מול העירייה,
האם יתכן שהעירייה התרשלה בכך שלא ציינה שיש היתרים?
אנא עזור לי לעשות סדר בבלאגן...
אנחנו ידענו רק לגבי פרגולות אשר הן להן היתר.
של מי האחריות כאן?
האם של עו"ד שליווה אותנו אנשים פשוטים שחושבים שקונים נכס 120 מ"ר, ולבסוף יש היתר רק על 60 מ"ר?
בארנונה מצויין 146 מ"ר, כולל פרגולות ומחסן.
האם האחריות הינה של המוכר שהצהיר שהנכס נקי מכל שיעבוד, ובעל היתר בנייה?
גם המוכר דאז קנה את הנכס כפי שהוא, והוא טוען כעת שבתקופת שהותו בנכס תבעה אותו הרשות המקומית על בנייה ללא היתר, עו"ד שייצג אותו זוכר את המקרה, שלטענתם נפתר בביה"ש מול העירייה,
האם יתכן שהעירייה התרשלה בכך שלא ציינה שיש היתרים?
אנא עזור לי לעשות סדר בבלאגן...
נכס ללא היתר בנייה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
יתתכן שיש פה רשלנות של מספר גורמים:
א. של עורך דינכם- שלא בדק את נושא ההיתר
ב. של המוכר- שידע שיש בעיה והסתיר אותה ואף הצהיר אחרת בחוזה
ג. של עו"ד המוכר- שידע שיש בעיה ולא גילה
פנו לייעוץ משפטי דחוף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
א. של עורך דינכם- שלא בדק את נושא ההיתר
ב. של המוכר- שידע שיש בעיה והסתיר אותה ואף הצהיר אחרת בחוזה
ג. של עו"ד המוכר- שידע שיש בעיה ולא גילה
פנו לייעוץ משפטי דחוף.
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתלטות של שכן על קרקע
שוש
19/10/10
שלום,
רציתי לדעת מה האפשרויות העומדות לרשותי ומי הגוף המטפל (מלבד העירייה) בתלונה על שכן שהרחיב את דירתו בשטח שחפר מתחת לביתי (כהמשך לדירתו שנמצאת מתחתי). ללא רשיון וללא אישור כלשהוא. בנוסף הוא משכיר את השטח לגורם שלישי!
רציתי לדעת מה האפשרויות העומדות לרשותי ומי הגוף המטפל (מלבד העירייה) בתלונה על שכן שהרחיב את דירתו בשטח שחפר מתחת לביתי (כהמשך לדירתו שנמצאת מתחתי). ללא רשיון וללא אישור כלשהוא. בנוסף הוא משכיר את השטח לגורם שלישי!
שכן אשר משתלט על רכוש משותף
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
האפשרויות אשר עומדות בפנייך היא פנייה לעירייה, פנייה למפקחת על בתים משותפים או בית משפט שלום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יכולת מימוש נכסים
יגאל בצר
18/10/10
שלום לכם.גילינו נכס מקרקעין עתיק. חוץ ממני ישנם עוד קומץ יורשים. איך ניתן להוכיח זיקה משפחתית לבעלי הנכס המקוריים? האם צריך לקבל את הסכמת כולם כדי למכור את הנכס, אולי רוב מסויים? תודה מראש. אלימלך.
מימוש נכס
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
את הזיקה מוכחים באמצעות צו ירושה.
אפשר למכור רק חלק- אך ספק אם יהיה מי שמוכן יהיה לקנות רק חלק
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
אפשר למכור רק חלק- אך ספק אם יהיה מי שמוכן יהיה לקנות רק חלק
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שותפה לחוזה שמסרב ת להתפנות
רוני כהןן
18/10/10
שלום רב,
שכרתי דירה יחד עם בת זוגתי והתגוררנו בה יחד במשך 8 חודשים.
שנינו חתומים על החוזה אך התשלומים של שכ"ד יורדים מחשבוני, וישנה ערבות בנקאית שלי.
לאחר 8 חודשים נפרדנו והיא ביקשה להמשיך לגור בדירה וסירבה לפנות אותה.
היא שילמה לי בצקים עבור שכר הדירה ואני עזבתי את הדירה ושכרתי דירה אחרת. החודש הצק עבור שכר הדירה חזר וכמו כן היא החליפה את המנעולים בדירה. בחוזה מול בעל הדירה ישנו סעיף המאפשר החלפת מנעולים ופינוי במידה ולא עומדים בתשלומים. כמו כן החתמתי אותה אצל עורך דין שהחובות והתשלומים הם באחריותה.
מה אני יכול לעשות?? האם מותר לי להחליף מנעולים ולפנות את חפציה??
האם המשטרה יכולה להתערב במקרה שאעשה כך, האם אוכל להיעצר??
שכרתי דירה יחד עם בת זוגתי והתגוררנו בה יחד במשך 8 חודשים.
שנינו חתומים על החוזה אך התשלומים של שכ"ד יורדים מחשבוני, וישנה ערבות בנקאית שלי.
לאחר 8 חודשים נפרדנו והיא ביקשה להמשיך לגור בדירה וסירבה לפנות אותה.
היא שילמה לי בצקים עבור שכר הדירה ואני עזבתי את הדירה ושכרתי דירה אחרת. החודש הצק עבור שכר הדירה חזר וכמו כן היא החליפה את המנעולים בדירה. בחוזה מול בעל הדירה ישנו סעיף המאפשר החלפת מנעולים ופינוי במידה ולא עומדים בתשלומים. כמו כן החתמתי אותה אצל עורך דין שהחובות והתשלומים הם באחריותה.
מה אני יכול לעשות?? האם מותר לי להחליף מנעולים ולפנות את חפציה??
האם המשטרה יכולה להתערב במקרה שאעשה כך, האם אוכל להיעצר??
שותפה לחוזה אשר מסרבת להתפנות
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
אם לא עשיתם הסכם מול בעל הבית- אתה חייב כלפיו בקיום מלוא החוזה.
במערכת יחסים בינך ובין חברתך לשעבר- היא אחראית מכוח הסכמה בינכם.
אינך יכול להיכנס לדירתה ולפנות את חפציה.
במערכת יחסים בינך ובין חברתך לשעבר- היא אחראית מכוח הסכמה בינכם.
אינך יכול להיכנס לדירתה ולפנות את חפציה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות כפופה לחכירה
אבי
18/10/10
לפני מספר שנים רכשתי דירה דרך כונס נכסים. יש כמובן רישום בעלות בטאבו מלא בכפוף למשכנתא. במערכת מידע נדל"ן של רשות המיסים , הנכס מוגדר כבעלות הכפופה לחכירה. המילה חכירה אינה מופיעה כלל בשום מקום לאורך כל המידע אצל הכונס או הרישום בטאבו או כל מסמך אחר. כל הדירות בבניין רשומות כבעלות. מה משמעות הדבר? יתכן כי מדובר בטעות? בברכה, אבי
רישום בעלות או חכירה
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
אי אפשר להשיב לשאלתך מבלי לראות את נסח הטאבו וחוזה המכר.
מה שקובע הוא נסח הטאבו, ולא מערכת המידע של רשות המיסים.
מה שקובע הוא נסח הטאבו, ולא מערכת המידע של רשות המיסים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום מקרקעין – שאלה כללית ופרטנית
מיכל
18/10/10
שלום!
השאלה הפרטנית היא כיצד אני יכול לתקן רישום בטאבו באופן אשר ישקף תוספת בנייה שנעשתה בהיתר כדין? יודגש, כי לא מדובר בבית משותף, אלא בדירה המצויה בחלקה ענקית בדרום ת"א, שבגדרה ישנם עשרות דירות ומאות בעלים. לפי בדיקתי, החוק מתייחס או לתיקון צו רישום בית משותף או לתיקון רישום במקרקעין בלתי מוסדרים. מה עליי לעשות?
אינני עוסקת במקרקעין, ולכן אני לא בטוחה שאני מבינה את משמעות החלקים בנכס המופיעים בנסח. חלוקה של 1/2 ו-1/2 היא ברורה מאליה, אבל איך מגיעים למונים ומכנים "משוגעים" כמו 525/15645 למשל?
אודה על תשובות מחכימות ולא לקוניות וכן על הפניות רלוונטית.
השאלה הפרטנית היא כיצד אני יכול לתקן רישום בטאבו באופן אשר ישקף תוספת בנייה שנעשתה בהיתר כדין? יודגש, כי לא מדובר בבית משותף, אלא בדירה המצויה בחלקה ענקית בדרום ת"א, שבגדרה ישנם עשרות דירות ומאות בעלים. לפי בדיקתי, החוק מתייחס או לתיקון צו רישום בית משותף או לתיקון רישום במקרקעין בלתי מוסדרים. מה עליי לעשות?
אינני עוסקת במקרקעין, ולכן אני לא בטוחה שאני מבינה את משמעות החלקים בנכס המופיעים בנסח. חלוקה של 1/2 ו-1/2 היא ברורה מאליה, אבל איך מגיעים למונים ומכנים "משוגעים" כמו 525/15645 למשל?
אודה על תשובות מחכימות ולא לקוניות וכן על הפניות רלוונטית.
תיקון רישום במקרקעין
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
הפורום איננו תחליף לייעוץ משפטי.
אם הבית רשום כבית משותף- יש לתקן צו הרישום.
החלקים בנכס אינם "משוגעים" כשלעצמם- הם נקבעים על סמך עסקאות שנעשו במקרקעין הספציפיים משך השנים.
אם הבית רשום כבית משותף- יש לתקן צו הרישום.
החלקים בנכס אינם "משוגעים" כשלעצמם- הם נקבעים על סמך עסקאות שנעשו במקרקעין הספציפיים משך השנים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מ"ר מתוך...
אבי
19/10/10
ככל הנראה המונה והמכנה הינו של גודל השטח ולא מספר הבעלים 525 מ"ר מתוך שטח של 15דונם 645 מ"ר - תבדקי טוב...
איחור שבוע בהגשת ערר למועצה
סימה
18/10/10
אם אני מגישה ערר למועצה בעניין על גובה תשלום הארנונה באיחור של 7 ימים ודוחים לי את הערר עקב זה .
מה באפשרותי לעשות?
הערר נשלח באיחור של אוסף הדואר ע"י המזכירה
מה אעשה עכשיו??
מה באפשרותי לעשות?
הערר נשלח באיחור של אוסף הדואר ע"י המזכירה
מה אעשה עכשיו??
תענה לי בבבקשהההה
סימה
18/10/10
גילוי נאות – צינור ביוב שעובר בתוך הדירה
עידו
18/10/10
שלום רב, השכרתי דירה לפני כחודש וחצי בב"ש. מתברר שבאמבטיה עובר צינור ביוב (יש לו רק כ-20 ס"מ חלק גלוי, היקף של כ-15 סנטימטר). מאז - בכל פעם שמישהו בקומה מעלי מוריד את הניאגרה (אני בקרקע) אני סופג רעש בכל הבית, כאילו מישהו שפך דלי מים מלא על גג פלסטיק מגובה שני קומות. הרעשים מבהילים מאוד ומאז תחילת שנת הלימודים (ה-10 באוקטובר) הם גם תכופים מאוד. בשיחה עם בעלת הדירה לפני כחודש היא טענה שהצינור הינו צינור של הדוד שמש, מה שכמובן התגלה כשקר. בנוסף, חתמתי על חוזה לשנה, אולם במעמד חתימת החוזה הבהרתי לה שאני אעזוב ככל הנראה באמצע החוזה ואמצע מחליף תחתיי. היא לא ציינה בפניי את הבעיה עם הביוב, שאם היית מודע לה כנראה שלא היית משכיר את הדירה במחיר ששילמתי עליה. השאלה היא כזו:א. האם יש לי קייס לביטול החוזה?ב. האם יש קייס לפיצוי?ג. במידה ואני מעוניין להשאר בדירה (ואני מעוניין, שיפצתי את הדירה במשך שבועיים ולא בא לי לעבור לדירה אחרת כרגע) אולם בשכ"ד נמוך יותר, כיצד עלי לפעול?כיצד עלי לפעול בכל מקרה?תודה רבה לכל העוזרים...
ביטול הסכם שכירות- נא לפנות לפורום דיני חוזים
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עזרה בסיווג תביעה מקרקעין או כספית
מאיר ישראלי
18/10/10
בחוזה המכר שנחתם ב- 1994 הוסכם:
1. שעו"ד מטעם המוכר יכין הסכם מפורט.
2. העו"ד יבצע רישום לאחר קבלת תשלום.
בפועל הוכן ונחתם על ידנו הסכם מפורט, אך עד לרישום התחרט המוכר וביקש לבטל את העסקה.
הקונים העבירו חצי מהתשלום לעו"ד המוכר, רשמו הערת אזהרה על המגרש והפקידו את יתרת התשלום בגזברות בית משפט הגישו תובענה לחייב את המוכר בקיום חוזה המכר והעברת הבעלות על שם המוכרים.
ב- 1/11/95 – פס"ד מחוזי של השופט גורן – חייב את המוכרים לקיים את העסקה .
לאחר ההחלטה הגיש עו"ד הקונים בקשה להתמנות לכונס נכסים וחייב את הקונים בשכ"ט על כך שהוא יתמנה ויעביר את הזכויות על שם הקונים.
המוכרים הגישו ערעור לבית משפט עליון וגם צו עיכוב החלטת השופט גורן.
ב- 15/10/96 – דחה בית משפט עליון את הערעור ומאז החלטת השופט גורן הפכה לחלוטה.
מתאריך זה הקונים ניסו לתפוס חזקה והופרעו על ידי המוכר ללא הועיל עד לתאריך 19/3/98 שבו הוצא צו הרחקה למכורים.
גם לאחר צו ההרחקה ניסה המוכר להפריע לקונים לממש את זכויותיהם במגרש ע"י זה שכתב למועצה המקומית ולוועדה המקומית לתכנון ובניה מכתבים שהקונים מנסים לתפוס חזקה על מגרשים במרמה.
למרות כל ההפרעות בהתאם לאישורים שהושגו על ידי כונס הנכסים, בנו הקונים בית על המגרשים ורק ב- יולי 99 נכנסו לגור במגרשים שקנו בינואר 94.
במהלך השנים מאז ועד ליוני 2004 ניסו המוכרים באמצעות כונס הנכסים לקבל מסמכים לצורך רישום המגרשים על שם המכורים ללא הועיל וכל בקשה לחייב את המוכרים ולתבוע אותם על כך שאינם מקיימים את ההסכם ולשלם את ההוצאות שהיו כרוכות בכל התהליך שנכפה על המוכרים נדחה על ידי כונס הנכסים בטענה:
1. רוצה לקבל את המסמכים הדרושים בהסכמה כדי שלא תהיה להם תביעה לתבוע אותו.
2. עד שלא נתגבשו כל ההוצאות אין אפשרות לתבוע.
לאחר פטירתו של עו"ד מטעם הקונים מסיבות טרגיות התברר:
א. עו"ד הקונים לא התמנה מעולם לכונס נכסים, למרות שקיבל כסף על-כך.
ב. יש טענה כי לא תהיה אפשרות להגיש תביעה על ההוצאות הרבות שהיו מחמת התיישנו.
נציין כי, מאז ועד היום מסרב המוכר להעביר את המסמכים לצורך רישום המקרקעין על שם הקונים
שאלתנו היא האם תביעה לצורך קבלת מסמכי הרישום וחיוב הוצאות שהיו לקונים נחשבת לתביעת מקרקעין ( שאז לא תהיה התיישנות ) או תביעת כספית ( שאז תהיה התיישנות)
1. שעו"ד מטעם המוכר יכין הסכם מפורט.
2. העו"ד יבצע רישום לאחר קבלת תשלום.
בפועל הוכן ונחתם על ידנו הסכם מפורט, אך עד לרישום התחרט המוכר וביקש לבטל את העסקה.
הקונים העבירו חצי מהתשלום לעו"ד המוכר, רשמו הערת אזהרה על המגרש והפקידו את יתרת התשלום בגזברות בית משפט הגישו תובענה לחייב את המוכר בקיום חוזה המכר והעברת הבעלות על שם המוכרים.
ב- 1/11/95 – פס"ד מחוזי של השופט גורן – חייב את המוכרים לקיים את העסקה .
לאחר ההחלטה הגיש עו"ד הקונים בקשה להתמנות לכונס נכסים וחייב את הקונים בשכ"ט על כך שהוא יתמנה ויעביר את הזכויות על שם הקונים.
המוכרים הגישו ערעור לבית משפט עליון וגם צו עיכוב החלטת השופט גורן.
ב- 15/10/96 – דחה בית משפט עליון את הערעור ומאז החלטת השופט גורן הפכה לחלוטה.
מתאריך זה הקונים ניסו לתפוס חזקה והופרעו על ידי המוכר ללא הועיל עד לתאריך 19/3/98 שבו הוצא צו הרחקה למכורים.
גם לאחר צו ההרחקה ניסה המוכר להפריע לקונים לממש את זכויותיהם במגרש ע"י זה שכתב למועצה המקומית ולוועדה המקומית לתכנון ובניה מכתבים שהקונים מנסים לתפוס חזקה על מגרשים במרמה.
למרות כל ההפרעות בהתאם לאישורים שהושגו על ידי כונס הנכסים, בנו הקונים בית על המגרשים ורק ב- יולי 99 נכנסו לגור במגרשים שקנו בינואר 94.
במהלך השנים מאז ועד ליוני 2004 ניסו המוכרים באמצעות כונס הנכסים לקבל מסמכים לצורך רישום המגרשים על שם המכורים ללא הועיל וכל בקשה לחייב את המוכרים ולתבוע אותם על כך שאינם מקיימים את ההסכם ולשלם את ההוצאות שהיו כרוכות בכל התהליך שנכפה על המוכרים נדחה על ידי כונס הנכסים בטענה:
1. רוצה לקבל את המסמכים הדרושים בהסכמה כדי שלא תהיה להם תביעה לתבוע אותו.
2. עד שלא נתגבשו כל ההוצאות אין אפשרות לתבוע.
לאחר פטירתו של עו"ד מטעם הקונים מסיבות טרגיות התברר:
א. עו"ד הקונים לא התמנה מעולם לכונס נכסים, למרות שקיבל כסף על-כך.
ב. יש טענה כי לא תהיה אפשרות להגיש תביעה על ההוצאות הרבות שהיו מחמת התיישנו.
נציין כי, מאז ועד היום מסרב המוכר להעביר את המסמכים לצורך רישום המקרקעין על שם הקונים
שאלתנו היא האם תביעה לצורך קבלת מסמכי הרישום וחיוב הוצאות שהיו לקונים נחשבת לתביעת מקרקעין ( שאז לא תהיה התיישנות ) או תביעת כספית ( שאז תהיה התיישנות)
תביעה לאכיפת הסכם מכר
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
גשו בדחיפות לייעוץ משפטי אצל עו"ד מנוסה בתחום, לרבות בתחום הליטיגציה. התביעה היא בחלקה כספית ובחלקה קניינית.
יכול להיות שלא תהיו זכאים לקבל החזר חלק מההוצאות, אבל מה שחשוב יותר הוא להשלים רישום הזוכיות
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
יכול להיות שלא תהיו זכאים לקבל החזר חלק מההוצאות, אבל מה שחשוב יותר הוא להשלים רישום הזוכיות
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה לפני שנחתם הסכם חכירה
יודה
18/10/10
שלום, ברכישת בית פרטי אשר נמכר על ידי מוכר שרכש את הבית מקבלן, טרם נחתם הסכם חכירה עם המינהל. כיצד זה משפיע עלי? מה אני צריך לעשות כדי לסגור את עצמי מהבחינה הזו?
רכישת קרקע כאשר טרם נחתם הסכם חכירה עם המנהל
עו"ד שרון עזרא
מנהלת
19/10/10
למוכר הראשון יש בטחון-ערבות חוק מכר. נסו להסב ערבות זו אליך
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
בברכה,
שרון עזרא, עו"ד
מנהלת פורום נדלן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
