פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
משכנתאות
דיקלה - שוב
06/01/11
מה קורה במיקרה שבעל המשק לקח משכנתא לתשלום על המשק ומת טרם סיים להחזיר את המשכנתא?האם היורשים מחזירים את המשכנתא במקומו? האם המשק יוצא מבעלות היורשים כי המשכנתא לא שולמה במלואה?
משכנתא במקרה של פטירה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
07/01/11
יש לבדוק את מסמכי המשכנתא. בהנחה שיש צו ירושה, ניתן לפנות לבנק ולעיין במסמכים. סביר להניח שלמנוח היה ביטוח חיים, מאחר וזה חלק מהדרישות של הבנק, ובהנחה שכך היה, גובה המשכנתא אמור להיות מכוסה באמצעות הביטוח כאמור. בכל מקרה, מומלץ לפנות לעו"ד בעל ניסיון בתחום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות מדק – מספר יורשים ועוד
דיקלה
06/01/11
1.האם ניתן להעביר בעלות על משק במושב -בטאבו - למספר אנשים?2.האם זה נכון שבמקרה של העברת בעלות על המשק לאחד מהילדים בעוד המעביר בחיים - ז"א לא בצוואה - אינה כרוכה במיסים (או בסכומים זניחים ביחס למחיר המשק?)3.מהו מס הירושה שיחול על היורשים במידה והמשק מועבר בצוואה?4.במידה והמשק נמכר איזה מיסים חלים על המוכר ובאיזה אחוזים מערך המכירה?
תשובה
אלעד
06/01/11
1. לא.
2. אם ההעברה היא ללא תמורה יהיה רק מס רכישה בשיעור מופחת.
3. אין מס על הירושה עצמה אלא רק על המכירה ע"י היורשים כאשר גם במקרה זה ניתן לקבל פטור במקרים מסויימים.
4. על מכירת המשק עשויים לחול מיסים רבים- מס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה, דמי היתר ויתכן שאף מע"מ. חובה להתיעץ עם עו"ד המתמחה בתחום!
2. אם ההעברה היא ללא תמורה יהיה רק מס רכישה בשיעור מופחת.
3. אין מס על הירושה עצמה אלא רק על המכירה ע"י היורשים כאשר גם במקרה זה ניתן לקבל פטור במקרים מסויימים.
4. על מכירת המשק עשויים לחול מיסים רבים- מס שבח, היטל השבחה, דמי הסכמה, דמי היתר ויתכן שאף מע"מ. חובה להתיעץ עם עו"ד המתמחה בתחום!
שאלה בקשר למס רכישה בקניית מגרש מגורים
רועי
06/01/11
שלום לכולם,ברצוני לקנות מגרש למגורים (בניה עצמית) גודל המגרש הוא 430 מטר,יש לצייון שאני קונה את המגרש לא מהיזם שמכר את המגרשים אלה מרוכש שקנה את המגרש מיזם ועכשיו מוכר אותו,מהו מס הרכישה שצריך לשלם ?,ברשותי כבר נמצאת דירת מגורים אחת שנרשמה על שמי.
הקרע היא קרקע של המינהל חכירה ל99 שנה.
הקרע היא קרקע של המינהל חכירה ל99 שנה.
תשובה
אלעד
06/01/11
שאלתך רלוונטית במקרה של רכישת דירה שנייה שאז אכן יש עלייה בשיעור מס הרכישה. לגבי רכישת מגרש בשונה מדירה אין שינוי בשיעור המס. ככלל שיעור מס הרכישה הוא 5% אבל מדובר בנושא רחב שיש להתיעץ לגביו עם עו"ד המתמחה בתחום.
משמעות הרשאה תכנונית
מאיה
05/01/11
שלום רב,
אחי בתהליך מכירת מגרש. הקונה מבקש הרשאת תכנונית כדי להתחיל בתהליך הגשת התוכניות לקבלת היתר בניה.הבעיה היא שיש פער של שנה בין חתימת ההסכם לבין קבלת החזקה והקונה מבקש את ההרשאה התכנונית לפני קבלת החזקה.
האם מתן הרשאה תכנונית של אחי לקונה עלולה לחשוף אותו לבעיה כספית או חוקית/משפטית? מה המשמעות של מתן הרשאה תכנונית לקונה לפני שהוא מקבל חזקה? (וכמובן שמתחייב לא לבנות).
תודה
אחי בתהליך מכירת מגרש. הקונה מבקש הרשאת תכנונית כדי להתחיל בתהליך הגשת התוכניות לקבלת היתר בניה.הבעיה היא שיש פער של שנה בין חתימת ההסכם לבין קבלת החזקה והקונה מבקש את ההרשאה התכנונית לפני קבלת החזקה.
האם מתן הרשאה תכנונית של אחי לקונה עלולה לחשוף אותו לבעיה כספית או חוקית/משפטית? מה המשמעות של מתן הרשאה תכנונית לקונה לפני שהוא מקבל חזקה? (וכמובן שמתחייב לא לבנות).
תודה
תשובה
אלעד
05/01/11
לכאורה אין בכך בעיה מיוחדת והדבר אף מקובל בעסקאות רבות. אמנם הליך הגשת וקידום התכניות יכול לפגוע בגורמים שונים אבל ברוב התרחישים יתבעו את רשויות התכנון בלבד. קיים אמנם נוהג של רשויות התכנון שהם מגלגלות את התביעה על יזם התכניות אבל הוא צריך לחתום על חוזה מראש שהוא לוקח את הסיכון ומסכים לכך. בכל מקרה זה לא בעיה של בעל המגרש. היבט נוסף שכדאי לקחת בחשבון הוא דווקא היבט החשיפה למיסוי שיכול להיגרם.קבלת היתר הבניה יכולה לגרום לחיוב במס שנקרא היטל השבחה שיחול על בעל המגרש. לכן כדאי לברר אם יחול ההיטל ובאיזה גובה ולדאוג לקבל ערבויות קודם לכן מהקונה. מן הסתם לאחיך יש עו"ד שמטפל בעסקה והוא צריך לדאוג לכך במסגרת ההסכם.
דמי מפתח
ניר
05/01/11
שלוםהאם דייר בדמי מפתח, שהוא הדייר המקורי, -כלומר שאיתו נעשה הסכם הדמי מפתח והוא לא הוריש את זה למישהו אחריו )האם כאשר יש בבעלותו עוד דירה מלבד הדירה בה הוא גר בדמי מפתח,האם במקרה כזה ניתן לשלול ממנו את זכויות הדיור בדמי מפתח או שזה לא חל על הדייר המקורי ומותר לו להחזיק בעוד דירות בבעלותו?כיצד ניתן לברר שיש בבעלותו עוד דירות?על פי שם אפשר?תודה
דיירות מוגנת
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
השאלה אם יש לדייר דירות נוספות בבעלותו או לא היא לא רלבנטית ולא משפיעה על זכויותיו כדייר מוגן. דיירות מוגנת היא לא זכות שהוקנתה רק ל"מסכנים" אלא לכל מי שנחתם עימו הסכם שהקנה את הזכות הזו בשעתו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת בית לפני טופס 4
ורד
05/01/11
שלום, אנו שוקלים רכישת בית שנמצא בשלבי בניה סופיים (סדר גודל של חודשיים). המוכר הוא אדם פרטי שמעונין בפטור ממס שבח של פעם ב-4 שנים. האם ניתן להגיע כבר כעת לאיזושהי הסכמה שתחייב את הצדדים ועדיין תזכה בפטור עוד בטרם הגיע טופס 4.
שאלה נוספת בהנחה ואני רוצה שהקבלן יבצע שינויים במבנה למשל - הוספת חדרים (ישאחוזי בניה) מתי כדאי ישיעשה זאת עכשיו (יגרור ודאי עיכובים בטופס 4 ) או להמתין לטופס 4 ואז לקבל היתרים
שאלה נוספת בהנחה ואני רוצה שהקבלן יבצע שינויים במבנה למשל - הוספת חדרים (ישאחוזי בניה) מתי כדאי ישיעשה זאת עכשיו (יגרור ודאי עיכובים בטופס 4 ) או להמתין לטופס 4 ואז לקבל היתרים
מכירת בית לפני טופס 4
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
עריכת "הסכם צדדי" שעליו לא מדווחים לרשויות המס היא לא חוקית וגם עלולה להיות לא אכיפה (היות ובית המשפט עשוי לסרב לאכוף הסכם שנעשה על מנת לרמות את רשויות המס). זה לא מומלץ.
לגבי השינויים - אפשר לבצע את הדברים במקביל. הוצאת היתר בנייה זה תהליך שאורך זמן. אפשר לעשות זאת במקביל לתהליך של קבלת טופס 4 ביחס להיתר הקיים.
לגבי השינויים - אפשר לבצע את הדברים במקביל. הוצאת היתר בנייה זה תהליך שאורך זמן. אפשר לעשות זאת במקביל לתהליך של קבלת טופס 4 ביחס להיתר הקיים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקופת אחריות על חשמל
בני
05/01/11
האם לפי חוק יש תקופת אחריות של קבלן לאביזרי חשמל (מתגים, בתי נורה, חיווט, וכו')
אחריות לפי חוק המכר
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
באופן עקרוני על הנושאים שציינת יש תקופת בדק של שנה ותקופת אחריות של שלוש שנים שמתחילה בתום תקופת הבדק (לפי חוק המכר דירות). צריך לוודא שאופי הליקויים המדוברים רלבנטי לחוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כונס נכסים עזרה דחוף
שמוליק
05/01/11
שלום רב.אמא שלי לא שילמה את המשכנתא לתקופה של שנה וחציחוב על סך של 15-20 אלף שקלהבנק תבע את הסכום מול שופטשופט פסק שכל חודש יוסף 200 שקל למשכנתאככל הנראה לאחר מכן היה משפט נוסף שבוא הבנק תבע את כל המשכנתא והשופט פסק שהבית יועבר לכונס נכסים.אני בדיוק השתחרתי מהצבא והלכתי לבנק והפקדתי 16,500 במזומןהאם הם עדין יכולים לקחת את הבית?מה אני יכול לעשות כדי למנוע את לקיחת הבית?האם אני יכול למכור אותו עד שמוצאים כונס נכסים?האם זה שאחותי חיילת יכול להשפיע?תודה רבה
דירה בכינוס נכסים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
אם שילמת את כל החוב שהיה בפיגור, כדאי להגיש בקשה מתאימה להוצאה לפועל ולבקש לעצור את מימוש הדירה ומכירתה היות ואין חוב בפיגור (זה בתנאי שאתם משלמים את תשלומי המשכנתא השוטפים).
אפשר למכור את הבית גם אם הוא בכינוס נכסים. תצטרכו בכל מקרה לשלם שכר טרחה לכונס הנכסים אולם כדאי למכור את הבית לבד ולא במסגרת הכינוס מכיוון שבמסגרת הכינוס הסכום שיתקבל עבור המכירה יהיה נמוך יותר, לכינוס יש הוצאות (כגון שמאי וכיו"ב) ושכר הטרחה של הכונס יהיה גבוה הרבה יותר.
העובדה שאחותך חיילת לא ממש רלבנטית. אפשר להשתמש בה כסיפור רקע אבל זה בוודאי לא יציל את העניינים.
אפשר למכור את הבית גם אם הוא בכינוס נכסים. תצטרכו בכל מקרה לשלם שכר טרחה לכונס הנכסים אולם כדאי למכור את הבית לבד ולא במסגרת הכינוס מכיוון שבמסגרת הכינוס הסכום שיתקבל עבור המכירה יהיה נמוך יותר, לכינוס יש הוצאות (כגון שמאי וכיו"ב) ושכר הטרחה של הכונס יהיה גבוה הרבה יותר.
העובדה שאחותך חיילת לא ממש רלבנטית. אפשר להשתמש בה כסיפור רקע אבל זה בוודאי לא יציל את העניינים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קורות בטון של דירת השכנים הועברו לקיר המרפסת שלנו
טלי שפיגל
05/01/11
הקבלן העביר קורות בטון של קומה מעלינו שול קומה מתחתינו לשטח קיר מרפסת האמבטיה שלנו.
כתוצאה מכך לא נוכל לעולם לפתוח את מסתור הכביסה ולהגדיל את שטח המרפסת כפי שיעשו השכנים, וכמקובל בפרויקטים רבים.
היזם טוען שע"פ חוק, מותר לו לשים קורה בכל קיר שירצה, למרות שבתוכניות מצויר בפירוש קיר רגיל ולא קיר בטון.
האם הוא צודק?
יש לצין שהסיבה היחידה שהקורות הועברו, היא בקשת השכנים ולא שום סיבה הקשורה באילוצי בניה.
כתוצאה מכך לא נוכל לעולם לפתוח את מסתור הכביסה ולהגדיל את שטח המרפסת כפי שיעשו השכנים, וכמקובל בפרויקטים רבים.
היזם טוען שע"פ חוק, מותר לו לשים קורה בכל קיר שירצה, למרות שבתוכניות מצויר בפירוש קיר רגיל ולא קיר בטון.
האם הוא צודק?
יש לצין שהסיבה היחידה שהקורות הועברו, היא בקשת השכנים ולא שום סיבה הקשורה באילוצי בניה.
שינוי המיקום של קורות בטון
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
במישור היחסים שבין הקבלן לבין רשות התכנון - מומלץ להתייעץ עם אדריכל האם הקבלן רשאי למקם את קורות הבטון איפה שירצה או שהוא מחוייב לתוכניות שהוגשו במסגרת היתר הבנייה.
במישור היחסים שביניכם לבין הקבלן - צריך לבדוק למה התחייב הקבלן כלפיכם ואם הפר התחייבותו ונגרם לכם נזק - ניתן לתבוע את הנזק שנגרם או לדרוש קיום ההתחייבות כפי שניתנה מלכתחילה (מה שמכונה בשפה המשפטית אכיפה). בהיבט זה - פנו לעורך דין להתייעץ.
במישור היחסים שביניכם לבין הקבלן - צריך לבדוק למה התחייב הקבלן כלפיכם ואם הפר התחייבותו ונגרם לכם נזק - ניתן לתבוע את הנזק שנגרם או לדרוש קיום ההתחייבות כפי שניתנה מלכתחילה (מה שמכונה בשפה המשפטית אכיפה). בהיבט זה - פנו לעורך דין להתייעץ.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת עיקולים מדירה
יאיר
05/01/11
רכשתי דירה לפני כ15 שנה ולאחר מכן רשמתי הערת הזהרה אך לא העברתי את הדירה על שמי בטאבו. כמה שנים לאחר מכן נרשמו עיקולים על הדירה, עיקולים על שמו של הבעלים הקודמים האדם שמכר לי את הדירה.
יש לציין כי כל העיקולים נרשמו מספר שנים לאחר שרכשתי את הדירה ולאחר שרשמתי הערת הזהרה על שמי.
היום אני מעוניין למכור אתה הדירה לצורך כך אני צריך להסיר את העיקולים
איך אני עושה את זה? פונה ללשכת ההוצל"פ שנרשמו בה העיקולים? פונה ישירות לבית משפט להסרת העיקולים?
או אולי יש דרך אחרת (מפקח,רשם המקרקעין וכד')
תודה
יש לציין כי כל העיקולים נרשמו מספר שנים לאחר שרכשתי את הדירה ולאחר שרשמתי הערת הזהרה על שמי.
היום אני מעוניין למכור אתה הדירה לצורך כך אני צריך להסיר את העיקולים
איך אני עושה את זה? פונה ללשכת ההוצל"פ שנרשמו בה העיקולים? פונה ישירות לבית משפט להסרת העיקולים?
או אולי יש דרך אחרת (מפקח,רשם המקרקעין וכד')
תודה
הסרת עיקולים מהדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
צריך לפנות בבקשות מתאימות לבתי המשפט / לתיקי ההוצאה לפועל שבמסגרתם הוטלו העיקולים האלה. קרוב לוודאי שתיקח עורך דין שייצג אותך במכירת הדירה. מומלץ לפנות אליו כבר כעת, לשלם לו סכום נוסף ושהוא יטפל עבורך בעניין הזה. מדובר בהליכים עם המון פרוצדורה וניירת ומה שיהיה כרוך מבחינתך בהרבה התעסקות, זמן וריצות יבוצע על ידי עורך דין מיומן ביעילות ובמהירות (יחסית).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף במגרש
ישראל
05/01/11
שלום.
לקוח שלי קנה חצי ממגרש בן 750 מטר. המגרש במושע, ולא בוצעה מעולם חלוקה או הסכם שיתוף. הלקוח שלי מעוניין ליצור רה-פרצלציה או הסכם שיתוף בכדי להגדיר את חלקו ולבנות בית. הבעיה שהשותף מתנגד ומעוניין לשמר את המצב כפי שהוא (לטענתו אולי ביום מן הימים יתאפשר שינוי תב"ע ויהיה אפשר להרים שם בניין). בפועל השטח מחולק ולשותף יש בית ישן שיושב על כמחצית מהמגרש.
שאלתי היא מהו ההליך היעיל ביותר לפירוק השיתוף?
והאם בקשה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין היא האופצייה היחידה? והאם אפשר להגיש בקשה כזו בדרך של המרצת פתיחה( האגרה זולה משמעותית)?
והאם בקשה כזאת מוגשת לשלום?
תודה מראש
לקוח שלי קנה חצי ממגרש בן 750 מטר. המגרש במושע, ולא בוצעה מעולם חלוקה או הסכם שיתוף. הלקוח שלי מעוניין ליצור רה-פרצלציה או הסכם שיתוף בכדי להגדיר את חלקו ולבנות בית. הבעיה שהשותף מתנגד ומעוניין לשמר את המצב כפי שהוא (לטענתו אולי ביום מן הימים יתאפשר שינוי תב"ע ויהיה אפשר להרים שם בניין). בפועל השטח מחולק ולשותף יש בית ישן שיושב על כמחצית מהמגרש.
שאלתי היא מהו ההליך היעיל ביותר לפירוק השיתוף?
והאם בקשה לפירוק השיתוף לפי סעיף 37 לחוק המקרקעין היא האופצייה היחידה? והאם אפשר להגיש בקשה כזו בדרך של המרצת פתיחה( האגרה זולה משמעותית)?
והאם בקשה כזאת מוגשת לשלום?
תודה מראש
פירוק שיתוף במגרש
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
אני ממליצה לך בחום לצרף לתיק עורך דין שבקיא בתחום, גם אם זה אומר שתצטרך להתחלק איתו בשכר הטרחה. צריך לבדוק ולתאר בכתב התביעה את המצב המשפטי והתכנוני של הנכס, מדוע מבקשים לפרק את השיתוף ואת כל השתלשלות העניינים עם השותף. לעיתים קרובות המבקש את פירוק השיתוף גם מבקש למנות את עורך הדין שלו ככונס נכסים על מנת לבצע את הליך פירוק השיתוף בפועל. לטעמי זה לא מתאים להליך של המרצת פתיחה (ובוודאי שהחסכון באגרה לא אמור להיות שיקול בתביעה כזו). אין מנוס מלעשות את הבדיקות המשפטיות הנחוצות והמתאימות לתיק הספציפי המסויים שעליו מדובר ולהתאים את התביעה ואת הסעדים המבוקשים למקרה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום לוועד הבית
שואלת
04/01/11
שלוםועד הבית שלנו גובה מראש עבור כל השנה בשיקים דחויים ואותם הוא מעביר לחברת האחזקה של הבניין. האם זה חוקי שאסרב לתת 12 שיקים מראש ואדאג להעביר מידי חודש בחודשו את הכסף או שיכולים להכריח אותי לשלם מראש? אני ראיתי היום כתבה מדאיגה בכולבוטק בעניין הזה ואיני מוכנה לתת שיקים דחויים אני לא מתחמקת מתשלום אך רוצה לשלם מידי חודש או לכל היותר חודשיים שלושה קדימה. האם זה בסדר או שעליי לשלם כפי שהם אומרים??
תשלום לוועד הבית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
צריך לבדוק בעניין הזה מה הוחלט באסיפת הדיירים (ככל שהתקיימה אסיפת דיירים בעניין הזה והתקבלה בה החלטה כמו שצריך) וכן מה כתוב בהסכם הניהול שבין הבניין שלכם לבין חברת הניהול. אם יש התחייבות לשלם לחברת הניהול בשיקים מראש - אי עמידה בהתחייבות הזו זו הפרה של ההסכם. קחי בחשבון שגם אם כתוב בהסכם שצריך לשלם בשיקים מראש - ניתן לשנות זאת בנקודת היציאה הבאה הקיימת מול חברת הניהול, בהתאם לתנאי ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה
אפי
04/01/11
שלום,לפני מס' שנים שני אחים קיבלו כסף בירושה, ואחד האחים קנה דירה, ורשם אותה על שמו, למרות שבפועל שניהם מסכימים כי לכל אחד יש 50% בערך הדירה. כיום האחות רוצה לרשום 50% מהדירה על שמה, אולם יש לה דירה נוספת. רציתי לדעת האם העברת 50% מזכויות הדירה במתנה לאחות תהיה כרוכה בתשלום מס (זו תהיה דירתה השנייה)? ואם כן, מה יהיה שיעור המס, והאם יחול על החלק היחסי שלה, או של כל הדירה?האם הסכם שייחתם בין האחים, ללא העברת הזכויות בטאבו, יכול להספיק במקרה של כניסת צד שלישי (נישואין של האח או הורשה של הדירה לביתו), או שעדיף להעביר במתנה 50% מערך הדירה?תודה
העברת דירה במתנה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
באופן עקרוני העברת נכס מיחיד לקרובו פטורה מתשלום מס שבח אולם כרוכה בתשלום מס רכישה מופחת. העובדה שלאחות יש דירה אחרת בהחלט נלקחת בחשבון בתחשיב. המס ישולם רק ביחס למחצית הדירה ולא ביחס לכולה (קודם מחשבים את מס הרכישה ביחס לדירה כולה ואז מפחיתים בהתאם להעברה בין קרובים). להעברה כזו יש השלכות מיסוי מבחינת מכירות עתידיות של האח ולכן כדאי להתייעץ עם עורך דין לפני שמחליטים על דרך הפעולה הנכונה. העברת זכויות ללא דיווח לשלטונות המס וללא רישום בטאבו היא לא חוקית. יתרה מזאת, זה גם לא מקנה לאחות הגנה מספקת מפני טענות של צדדים שלישיים במקרה פטירה או במקרה שהאח מחליט להתכחש לזכויותיה ולמכור את הדירה או למשכן אותה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה קורה עם הצהרת שטיניץ על השינוי במס שבח
עוזי
04/01/11
מה קורה עם הצהרת שטיניץ על השינוי במס שבח בשנתיים הקרובות
האם ניתן להסתמך ולמכור
האם ניתן להסתמך ולמכור
שינויים בחקיקת מיסוי מקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
החקיקה בינתיים לא נכנסה לתוקף. ברור כי לא ניתן להסתמך על הפירסומים בעיתון. הכל נזיל ויכול להשתנות. צריך לחכות בסבלנות ולראות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בנכס ורישום בטאבו
גילה
04/01/11
בעקבות הגירושין אב ילדיי העביר לטובתם את הזכויות על החלק שלו בדירה. בטאבו עדיין רשומים שנינו. בהסכם גירושין מצויין שהעביר הזכויות. לא מזמן הבת הצעירה הגיעה לגיל 18 . הילדים מעוניינים להעביר לטובתי את הזכויות (מכיון שאני זו שנושאת בנטל המשכנתא וכל הוצאות הנילוות) . כיצד יש לבצע את התהליך להעביר אלי ולרשום בטאבו??
העברת זכויות בלשכת רישום המקרקעין
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
העברת הזכויות מילדייך אלייך היא עסקה שצריך לערוך בגינה מסמכים משפטיים, לדווח עליה לרשויות המס, לשלם בגינה מס חלקי ובסופו של התהליך לרשום אותה בטאבו. ככל הנראה הדרך המשפטית הנכונה היא להעביר את הזכויות על שם ילדייך ומהם אלייך. ניתן לבצע את הדברים במקביל כדי לחסוך בזמן. פני לקבלת ייעוץ משפטי של עורך דין הבקיא בתחום על מנת שיטפל עבורך בעניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש להסתפק בהערת אזהרה?
יחיאל
04/01/11
קרוב משפחה עומד לקנות דירה חדשה.
הקבלן הציע לו לשלם 45% מהסך הכולל, ותמורת זאת יקבל הנחה.
עוד הוסיף הקבלן כי ירשום מיד הערת אזהרה לטובת קרוב המשפחה.
שאלה: האם הערת אזהרה תתן בטחונות לקרוב הרוכש או עליו לדרוש ערבויות בנקאיות.
תודה.
יחיאל.
הקבלן הציע לו לשלם 45% מהסך הכולל, ותמורת זאת יקבל הנחה.
עוד הוסיף הקבלן כי ירשום מיד הערת אזהרה לטובת קרוב המשפחה.
שאלה: האם הערת אזהרה תתן בטחונות לקרוב הרוכש או עליו לדרוש ערבויות בנקאיות.
תודה.
יחיאל.
האם ניתן להסתפק בהערת אזהרה?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
קרוב לוודאי שלא. אלא אם כן הבניין כבר גמור - הערת אזהרה ככל הנראה איננה מספקת וצריך לקבל ערבויות חוק מכר. יתרה מזאת, צריך לבדוק שככל שניתנת הערת אזהרה הרי שמדובר בהערה "נקייה" דהיינו, שאין רשומות זכויות סותרות הקודמות להערה (כגון משכנתא, עיקולים או הערות אחרות).
מכל מקום, מומלץ בחום לא לחתום על חוזה מול קבלן בלי להתייעץ בעורך דין (ובמקרה זה בוודאי שלא להתספק בעורך הדין של הקבלן, אשר אמנם משלמים לו כסף אולם בהסכם המכר הוא מייצג אך ורק את האינטרסים של הקבלן). מדובר בחוזה מורכב שבד"כ מנוסח בשפה שאינה מובנת ועורך דין מיומן יכול לשפר בצורה דרמטית את ההגנה על האינטרסים של הרוכש.
מכל מקום, מומלץ בחום לא לחתום על חוזה מול קבלן בלי להתייעץ בעורך דין (ובמקרה זה בוודאי שלא להתספק בעורך הדין של הקבלן, אשר אמנם משלמים לו כסף אולם בהסכם המכר הוא מייצג אך ורק את האינטרסים של הקבלן). מדובר בחוזה מורכב שבד"כ מנוסח בשפה שאינה מובנת ועורך דין מיומן יכול לשפר בצורה דרמטית את ההגנה על האינטרסים של הרוכש.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום חוב וועד בית
לאון
04/01/11
שלום רב פורום מקרקעין עו"ד נכבדים
אני גר בבית משותף בו 9 דיריים, יש לנו נציגות בית ולאור התנהלות קלוקלת בעבר ואי ניהול חשבון בית משותף באמצעות בנק אלא החשבון מתנהל בביתה של הוועד. נידרשתי לשלם חוב לוועד.
שלחתי צ'ק בדואר רשום על יתרת החוב, לפקודת וועד הבית.
התשובה שקיבלתי שאת החוב יש לשלם רק במזומן כי וועד הבית אינו מעוניין לפתוח חשבון בנק.
אני טוען כי ע"פ התקנון חובה על וועד הבית להפקיד את כספי משלמי מיסי הבית בחשבון נפרד, האם אכן אני צודק ?
בתודה מראש
לאון
אני גר בבית משותף בו 9 דיריים, יש לנו נציגות בית ולאור התנהלות קלוקלת בעבר ואי ניהול חשבון בית משותף באמצעות בנק אלא החשבון מתנהל בביתה של הוועד. נידרשתי לשלם חוב לוועד.
שלחתי צ'ק בדואר רשום על יתרת החוב, לפקודת וועד הבית.
התשובה שקיבלתי שאת החוב יש לשלם רק במזומן כי וועד הבית אינו מעוניין לפתוח חשבון בנק.
אני טוען כי ע"פ התקנון חובה על וועד הבית להפקיד את כספי משלמי מיסי הבית בחשבון נפרד, האם אכן אני צודק ?
בתודה מראש
לאון
ניהול כספי וועד הבית בחשבון בנק
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
על סמך מה בדיוק אתה מבסס את הטענה שלך? הדברים אינם מצויים בחוק המקרקעין. אם לבניין שלכם יש תקנון מיוחד שכך קבוע בו - אז אתה צודק. אם אין תקנון מיוחד לבניין - אז אין הכרח לפתוח חשבון בנק. מה שכן, הגזבר מחוייב לנהל את החשבונות ולמסור לדיירים דוחות כספיים (בוודאי אם הם דורשים זאת).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם קיים מס רכישה? ואך ניתן למנוע אותו.
אשר
04/01/11
קיימת דירת ירושה, שזכויותיה חולקו שווה בשווה לי (בן 27) ולאחי הקטן (בן 14) . לאור נישואי לפני חודש עלה הצורך שלי ושל אישתי לקנות דירה. אני יודע שעקב העובדה שיש לי חלק של 50% מהדירת ירושה אני אצתרך לשלם מס רכישה לדירה השניה שעלותה (עד 500000 ש"ח). אך אני יכול להימנע ממס הרכישה? האם ניתן לרשום דירה שניה על אישתי? או להעביר את כל הזכויות בדירת הירושה לאחי הצעיר? (הזכויות בדירת ירושה רשומים בחברה משכנת). תודה.
תכנון מס לחסכון במס רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
אתה ואשתך נחשבים תא משפחתי אחד. ייתכן שניתן לבצע תכנון מס כפי שהצעת - להעביר את הזכויות בדירה לאחיך לפני רכישת הדירה (ובכך בעצם אתה מוותר על הזכויות בדירה שקיבלת בירושה). צריך לגשת לעורך דין עם כל המסמכים ולהתייעץ בעניין. ייעוץ מס כזה איננו מתאים למסגרת הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניכוי עלות נזקים מעודף שכ"ד
ליאור
04/01/11
שלום.אני משכיר דירה.תקופת השכירות קוצרה בהסכמה הדדית ואני חייב למשכיר שכר דירה שהוא שילם מראש.עם זאת, השוכר השאיר נזקים בדירה ושילם רק על חלקם. לטענתו שילם על הכל לטענתי יש עוד נזקים שלא שולמו.האם אני יכול מבחינה חוקית לקזז את עלות הנזקים שנשארו לטענתי מעודף שכר הדירה שאני חייב לו?או שעליי להחזיר לו את כל העודף ולתבוע את הנזקים בנפרד?תודה
קיזוז נזקים במסגרת הסכם שכירות
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
מותר לקזז חוב בגין נזקים שנותרו בדירה (שהם באחריות השוכר) מתשלום ששולם עבור שכר דירה, אלא אם כן קבוע בהסכם השכירות שאסור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התקנת סורגים לפני טופס 4
אריק
04/01/11
האם מותר להתקין סורגים בדירה לפני קבלת טופס 4?
התקנת סורגים בדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
05/01/11
בהחלט כן. אם מדובר בסורגים המחייבים הוצאת היתר בניה - אז צריכה להיות התייחסות לכך בהיתר הבניה שהוצא. אם אין המדובר בסורגים המחייבים הוצאת היתר בניה (וכך זה בדרך כלל) הרי שהם לא אמורים להפריע להוצאת טופס 4.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה
קרן
04/01/11
מקרה הוא כזה: בבעלות אימי ז"ל ואבי יש 2 דירות מחוברות פיזית אך מופרדות בטאבו. אנחנו 4 אחים וכשאימי נפתרה כל אחד מאיתנו קיבל 1/16 מהדירות ואבי קיבל 3/4. השאלה המתבקשת היא: במידה ואנו מעוניינים למכור את שתי הדירות ביחד כמיקשה אחת, האם נהיה פתורים ממס שבח? שהרי החלק של אימי ז"ל ניתן בירושה אבל עדיין יש את החלק של אבי שעומד בפני עצמו...במידה ולא האם העברת החלק של אבי אלינו כמתנה תפתור אותנו מתשלום מס שבח או אולי איחוד הדירות בטאבו וכמה זמן נצטרך להמתין לאחר מהלך כזה או אחר?
תכנון מהלכים לפני מכירת זכויות בדירה ירושה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/01/11
מדובר בהחלט בסיטואציה מורכבת, המערבת שאלות של ירושה, תכנון ובנייה ומיסוי מקרקעין. לכן מומלץ לפנות לעורך דין בעל ניסיון להציג בפניו את המסמכים ולפרט את הנסיבות ולקבל חוו"ד מיקצועית, לפני כל צעד, כדי לא למצוא עצמכם מופתעים בדיעבד. מהלך של איחוד דירות, צריך להבדק ולהבחן ברשויות התכנון והבניה, ובמידה והדבר מתאפשר, יש לעדכן אח"כ את הרישום בטאבו. העברת זכויות במתנה מהאב אליכם, יכולה לסייע, אך יש לקחת בחשבון, כי ישנה "תקופת צינון", במסגרתה לא תוכלו להנות ממכירת הדירה בפטור ממס שבח.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נופל טיח מהתקרה שלי בגלל רטיבויות אצל השכן מלמעלה
יוסי
04/01/11
מהנדס בניין קבע לי כי הרטיבות היא באה מהדירה למעלה של השכן.
השכן לא מתקן את הרטיבות, נגרם לי נזק לדירה, אי אפשר להשתמש בדירה.
עכשיו האם אני יכול לתבוע בטאבו אצל המפקח על המקרקעין?
האם אני חייב להביא הצעת מחיר של טייח?
האם אני יכול לכתוב בתביעה כי המפקח ישלח מומחה לבדיקת העיניין וכן טייח מקצועי או שמאי להערכת התיקון של הנזק.
הבעיה שעד עכשיו לא מצאתי טייח מקצועי מתאים והדירה היא קטנה של דירת חדר , כך העבודה היא לא הכי גדולה ולטייחים היום אין להם כוח לבוא
לתת לי הצעת מחיר.
אז האם המפקח ישלח טייח לפי רשימות שיש לו?
שאלה אחרת היא האם בית משפט לתביעות קטנות או בית משפט שלום יכול לדון בתביעה כזו או שהסמכות היא רק למפקח על המקרקעין?
תודה מראש.
השכן לא מתקן את הרטיבות, נגרם לי נזק לדירה, אי אפשר להשתמש בדירה.
עכשיו האם אני יכול לתבוע בטאבו אצל המפקח על המקרקעין?
האם אני חייב להביא הצעת מחיר של טייח?
האם אני יכול לכתוב בתביעה כי המפקח ישלח מומחה לבדיקת העיניין וכן טייח מקצועי או שמאי להערכת התיקון של הנזק.
הבעיה שעד עכשיו לא מצאתי טייח מקצועי מתאים והדירה היא קטנה של דירת חדר , כך העבודה היא לא הכי גדולה ולטייחים היום אין להם כוח לבוא
לתת לי הצעת מחיר.
אז האם המפקח ישלח טייח לפי רשימות שיש לו?
שאלה אחרת היא האם בית משפט לתביעות קטנות או בית משפט שלום יכול לדון בתביעה כזו או שהסמכות היא רק למפקח על המקרקעין?
תודה מראש.
נזקים שנגרמים מדירת שכן
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/01/11
המדובר בסמכות מקבילה, וניתן להגיש את התביעה, או למפקח או לבימ"ש שלום או לבימ"ש שלום לתביעות קטנות (תלוי בסכום התביעה). בהחלט מומלץ להצטייד בחוו"ד מומחה שתדון בחבות הנזק (שנובעת מהשכן) והערכת מחיר לגבי עלות התיקון. ככל שהרטיבות אינה מאפשרת להשתמש בדירה, חלה עלייך חובה לצמצם את הנזק, ויש מקום כי תבצע את התיקון, ואת עלות התיקון והנזקים העקיפים, תתבע.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המשך שאלה על גדר משותפת
מירה
03/01/11
האם תוכל לתת לי פסיקות שבהן נקבע שגדר משותפת הינה רכוש משותף
בעניין גדר משותפת
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/01/11
יש לבצע סקירה משפטית והפורום לא מתאים לכך. יחד עם זאת, ישנן לכך לא מעט אסמכאות משפטיות. בהנחה שאינך מחוברת/נגישה למאגרים מקוונים המיועדים לעורכי דין (בדר"כ כרוך בדמי מנוי), ייתכן וניתן יהיה לחפש ב GOOGLE ולמצוא מובאות ואסמכאות לכך. בהצלחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות בלתי מוגנת
אבי
03/01/11
שלום רב,
הנני שוכר דירה ובחוזה שחתמתי יש סעיף לא מובן:
(7). א. אם יפנה השוכר את הדירה לפני תום התקופה הקצובה יהא חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה
ב. למרות האמור לעיל כל אחד מהצדדים יהא ראשי להביא הסכם זה לכלל סיום ובלבד שימסור הודעה מוקדמת מראש ובכתב לצד השני 14 יום מראש
עפ"י העיל - האם אוכל להודיע על עזיבה מראש ולפנות את הדירה מבלי לשלם את שאר דמי השכירות?
הנני שוכר דירה ובחוזה שחתמתי יש סעיף לא מובן:
(7). א. אם יפנה השוכר את הדירה לפני תום התקופה הקצובה יהא חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה
ב. למרות האמור לעיל כל אחד מהצדדים יהא ראשי להביא הסכם זה לכלל סיום ובלבד שימסור הודעה מוקדמת מראש ובכתב לצד השני 14 יום מראש
עפ"י העיל - האם אוכל להודיע על עזיבה מראש ולפנות את הדירה מבלי לשלם את שאר דמי השכירות?
הסכם שכירות
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/01/11
על פניו, מהציטוט המובא עולה, ישנה סתירה בין סעיף אחד למשנהו, ובכל מקרה נראה כי לאור האמור שם, אכן ניתן להביא את הסכם השכירות בהודעה בת 14 יום מראש לצד השני. יחד עם זאת, ראוי כי החוזה יובא לעיון מלא ושלם בפני עורך דין בעל ניסיון בתחום, כדי שיעיין ביתר הוראות ההסכם ויבחן את הדברים בדקדוק.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי ארנונה
רוני
03/01/11
לאבי יש 60% בדירה לצד נוסף 25% ולצד נוסף 15% זכויות בדירה.
הדירה אינה מושכרת האם יש חובה חוקית על אבי לשלם 60% מתשלומי הארנונה או שמא תשלום הארנונה צריך להיות מחולק שווה בשווה בין 3 הבעלים.
תודה
הדירה אינה מושכרת האם יש חובה חוקית על אבי לשלם 60% מתשלומי הארנונה או שמא תשלום הארנונה צריך להיות מחולק שווה בשווה בין 3 הבעלים.
תודה
חיובי ארנונה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
04/01/11
במקרה כאמור, ואם הבעלים אינו זכאי לפטור בגין נכס ריק או לא ראוי לשימוש, חיובי הארנונה צריכים לחול בהתאם לחלק היחסי בבעלות בנכס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
