פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מס שבח
אמיר
06/07/14
שלום,
אדם מוכר עכשיו את הדירה אותה קנה לפני כשנה בהפסד של כ-20K. איזה דיווח הוא צריך להגיש למנהל מיסוי מקרקעין (למיטב הבנתי אין צורך לבקש פטור כי לא נוצר שבח על הנכס אלא הפסד)?
אודה על עזרתכם.
אדם מוכר עכשיו את הדירה אותה קנה לפני כשנה בהפסד של כ-20K. איזה דיווח הוא צריך להגיש למנהל מיסוי מקרקעין (למיטב הבנתי אין צורך לבקש פטור כי לא נוצר שבח על הנכס אלא הפסד)?
אודה על עזרתכם.
פטור ממס שבח
עו"ד משה אלפסי
06/07/14
אמיר שלום,
בכל מקרה של מכירת דירה יש להגיש דיווח למס שבח, בין אם יש חבות במס שבח ובין אם לא.
יש לצרף להודעה פירוט שומה עצמית -לפרט את סכום המכירה ולהפחית ממנו את סכום הרכישה מהוון ליום המכירה, וכך להראות שנוצר הפסד.
בברכה,
עו"ד משה אלפסי
בכל מקרה של מכירת דירה יש להגיש דיווח למס שבח, בין אם יש חבות במס שבח ובין אם לא.
יש לצרף להודעה פירוט שומה עצמית -לפרט את סכום המכירה ולהפחית ממנו את סכום הרכישה מהוון ליום המכירה, וכך להראות שנוצר הפסד.
בברכה,
עו"ד משה אלפסי
הגדרה של דירה ראשונה
אלעד
06/07/14
שלום,
ברשותי יש מגרש של קבוצת רכישה בשבלה ההיתר (קיבלנו לפני חודשיים) הבנייה מתעכבת מאחר ואין עדיין קבלן וליווי בנקאי.
אשתי ואני רוצים לקנות דירה מקבלן ורציתי לדעת האם אנחנו זכאים להטבה מאחר ויש ברשותנו מגרש. (בשאר הקריטריונים אנחנו עומדים)
בנוסף לכך,
מאחר ויש ברשותנו סכום של כ 900,000 אנחנו רוצים לשלם בעת החוזה כ 200,000 שח ולקנות דירה ע"מ שבינתיים לא נשלם שכירות ובשעת קבלת המפתח של הדירה החדשה נמכור את הדירה, האם ביכולתנו לאחר שנחתם חוזה עם הקבלן לקנות את הדירה הנוספת ועדיין להנות מהטבת המע"ם?
תודה
ברשותי יש מגרש של קבוצת רכישה בשבלה ההיתר (קיבלנו לפני חודשיים) הבנייה מתעכבת מאחר ואין עדיין קבלן וליווי בנקאי.
אשתי ואני רוצים לקנות דירה מקבלן ורציתי לדעת האם אנחנו זכאים להטבה מאחר ויש ברשותנו מגרש. (בשאר הקריטריונים אנחנו עומדים)
בנוסף לכך,
מאחר ויש ברשותנו סכום של כ 900,000 אנחנו רוצים לשלם בעת החוזה כ 200,000 שח ולקנות דירה ע"מ שבינתיים לא נשלם שכירות ובשעת קבלת המפתח של הדירה החדשה נמכור את הדירה, האם ביכולתנו לאחר שנחתם חוזה עם הקבלן לקנות את הדירה הנוספת ועדיין להנות מהטבת המע"ם?
תודה
פטור ממע"מ
עו"ד משה אלפסי
06/07/14
שלום,
עד כמה שהבנתי משאלתך אתה מתכוון להצעת החוק החדשה לגבי פטור ממע"מ על דירות. חוק זה עדיין לא עבר קריאה ראשונה, ולכן כרגע מדובר בהצעת חוק בלבד, ולא בנוסחו הסופי.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
עד כמה שהבנתי משאלתך אתה מתכוון להצעת החוק החדשה לגבי פטור ממע"מ על דירות. חוק זה עדיין לא עבר קריאה ראשונה, ולכן כרגע מדובר בהצעת חוק בלבד, ולא בנוסחו הסופי.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
ייפוי כח
אורן
06/07/14
נתתי ייפוי כח לאחר שמכרתי את הדירה שלי. לתדהמתי ראיתי שהקונה הגיש תביעה (בשם שלי) כנגד שכן שלי בבניין שהייתי איתו ביחסים טובים.
מה שכתוב בכתב התביעה הוא שקרי ולא נכון וכל זאת טוענים בשמי כתובע.
מה אני אמור לעשות במקרה כזה?
מה שכתוב בכתב התביעה הוא שקרי ולא נכון וכל זאת טוענים בשמי כתובע.
מה אני אמור לעשות במקרה כזה?
יפוי כח לשם מה?
עו"ד משה אלפסי
06/07/14
שלום, צריך לבדוק עבור מה ולטובת מי ניתן יפוי הכח ולשם מה
אמליץ כי תפנה בנושא לעורך דין
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
אמליץ כי תפנה בנושא לעורך דין
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
מכירת דירה במכרז מעמידר
בני
06/07/14
שלום, התפרסם מכרז למכירה דירה מעמידר. מה זה אומר מבחינתי כקונה? מה השוני מבחינתי כקונה לעומת קניה מאדם פרטי? תודה.
מכרז מעמידר
עו"ד משה אלפסי
06/07/14
שלום בני,
מדובר בשאלה כללית מדי, בכל מקרה, לפני כל חתימה על חוזה לקניית דירה מומלץ לערוך פגישת ייעוץ אצל עורך דין.
בברכה,
עו"ד משה אלפסי
מדובר בשאלה כללית מדי, בכל מקרה, לפני כל חתימה על חוזה לקניית דירה מומלץ לערוך פגישת ייעוץ אצל עורך דין.
בברכה,
עו"ד משה אלפסי
עיכוב בתאריך מסירת דירה + מתי אני רשאי לסרב לקבל
שגיא
05/07/14
יש לי שתי שאלות.
שאלה ראשונה:
על פי סעיף 5א בחוק המכר נקבע מה הפיצוי במקרה של עיכוב במסירת הדירה לאחר שישים יום מהמועד החוזי, האם פרק זמן זה מצטרף לשישים היום הרשומים בחוזה המכירה של הקבלן (כלומר 120 יום איחור)? או שמדובר בתקופה מקבילה?
שאלה שנייה:
האם אני רשאי לסרב לקבל את הדירה אם נותרו תיקונים מרובים בדירה, צבע, רובה, טיח, וכו'..., אני לא ממש מעוניין להיכנס לדירה עם כל הריהוט ושבמהלך המגורים יתחילו להיכנס פועלים לעבודות תיקון שיגרמו לי ליכלוך או נזק לריהוט.
שאלה ראשונה:
על פי סעיף 5א בחוק המכר נקבע מה הפיצוי במקרה של עיכוב במסירת הדירה לאחר שישים יום מהמועד החוזי, האם פרק זמן זה מצטרף לשישים היום הרשומים בחוזה המכירה של הקבלן (כלומר 120 יום איחור)? או שמדובר בתקופה מקבילה?
שאלה שנייה:
האם אני רשאי לסרב לקבל את הדירה אם נותרו תיקונים מרובים בדירה, צבע, רובה, טיח, וכו'..., אני לא ממש מעוניין להיכנס לדירה עם כל הריהוט ושבמהלך המגורים יתחילו להיכנס פועלים לעבודות תיקון שיגרמו לי ליכלוך או נזק לריהוט.
עיכוב במסירת דירה
עו"ד משה אלפסי
06/07/14
שלום שגיא,
על מנת לענות על שאלה כזו יש לבדוק את החוזה עליו חתמת עם הקבלן. מומלץ במקרה כזה לפנות לייעוץ משפטי אצל עורך דין.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
על מנת לענות על שאלה כזו יש לבדוק את החוזה עליו חתמת עם הקבלן. מומלץ במקרה כזה לפנות לייעוץ משפטי אצל עורך דין.
בברכה,
משה אלפסי, עו"ד ונוטריון
שינוי דיווח בגין מס רכישה
דורית
05/07/14
רכשתי דירה על שמי לפני 7 חודשים ובקשר למס כישה דיווחתי על דירה נוספת שאמכור תוך שנתיים. הדירה למעשה של בעלי ואינה שלי ואני רוצה לשנות את הדווח במיסוי מקרקעין כדי שיכירו בכך שהדירה של בעלי ולא שלי. מה הדבר הראשון שעלי לעשות במס רישוי כדי לשנות את הדיווח שדיווחתי לפני 7 חודשים.
שינוי דיווח במס רישוי
עו"ד משה אלפסי
05/07/14
דירה שרשומה רק על שם בעלך היא גם שלך לצרכי מיסוי מקרקעין, לפי החוק רואים בזוג וילדיהם עד לגיל 18 כיחידת מיסוי אחת
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
תשלום דמי תווך בעיסקת קומבינציה שבוטלה
שני
05/07/14
לפני כשנה וחצי נחתם הסכם קומבינציה עם קבלן. הקבלן מסרב לשלם מס השסחה כפי שרשום בהסכם ועל כן ההסכה בטלה.
א. האם דמי התווך ששולמו ,זכותי לדרוש חזרה?
ב. האם העו"ד זכאי לתשלום למרות שכתוב שהוא יקבל את שכרו עם מכירת הדירה ה-חמישית?
א. האם דמי התווך ששולמו ,זכותי לדרוש חזרה?
ב. האם העו"ד זכאי לתשלום למרות שכתוב שהוא יקבל את שכרו עם מכירת הדירה ה-חמישית?
תשלום למתווך ולעורך הדין
עו"ד משה אלפסי
05/07/14
שלום
לגבי המתווך, יהיה לך מאד קשה לקבל חזרה את כספך, חוק המתווכים והפסיקה קובעים כי מלאכתו הסתיימה עם הפגשת הצדדים והחתימה על הסכם מחייב
לגבי עורך הדין-רצוי ליצור עימו קשר ולהסדיר את נושא שכר הטרחה
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
לגבי המתווך, יהיה לך מאד קשה לקבל חזרה את כספך, חוק המתווכים והפסיקה קובעים כי מלאכתו הסתיימה עם הפגשת הצדדים והחתימה על הסכם מחייב
לגבי עורך הדין-רצוי ליצור עימו קשר ולהסדיר את נושא שכר הטרחה
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
חוזה ביטול תיווך
רוני
04/07/14
שלום. אמא שלי חתמה על חוזה למכירת דירה בבלעדיות לתקופה של חצי שנה . לאחר 4 חודשים, החליטה אימי שלא למכור את הדירה מסיבות רפואיות.
כאשר היא הודיעה למתווך על כך, המתווך החתים אותה על מסמך ביטול חוזה תיווך ובחוזה היה רשום שהיא תהיה חייבת לשלם למתווך אחוז אחד מהעסקה, דהיינו, 10,000 ש"ח. (אמא שלי חתמה על החוזה מבלי לדעת על מה היא חותמת מאחר והיא לא יודעת טוב עברית והיא סמכה על מה שאמר לה המתווך). עכשיו, התקשר העורך דין של המתווך ודורש 10,000 ש"ח.
מה עלינו לעשות? אודה על תשובתכם.
כאשר היא הודיעה למתווך על כך, המתווך החתים אותה על מסמך ביטול חוזה תיווך ובחוזה היה רשום שהיא תהיה חייבת לשלם למתווך אחוז אחד מהעסקה, דהיינו, 10,000 ש"ח. (אמא שלי חתמה על החוזה מבלי לדעת על מה היא חותמת מאחר והיא לא יודעת טוב עברית והיא סמכה על מה שאמר לה המתווך). עכשיו, התקשר העורך דין של המתווך ודורש 10,000 ש"ח.
מה עלינו לעשות? אודה על תשובתכם.
חוזה למכירת דירה בבלעדיות
עו"ד משה אלפסי
05/07/14
המקרה נשמע כמו תרמית והונאה אבל, מרגע שאמך חתמה על ההסכם חזקה שהיא קראה אותו והבינה את תוכנו, על כן אנו ממליצים תמיד לא למהר לחתום על מסמכים.
מומלץ מאד לשלח למתווך או לעורך דינו מכתב המודיע על ביטול החוזה מחמת הטעיה/טעות ולפרט את הנסיבות שהביאו את אמך לחתום על ההסכם.
לפרטים נוספים מומלץ לפנות בנושא לעורך דין.
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
מומלץ מאד לשלח למתווך או לעורך דינו מכתב המודיע על ביטול החוזה מחמת הטעיה/טעות ולפרט את הנסיבות שהביאו את אמך לחתום על ההסכם.
לפרטים נוספים מומלץ לפנות בנושא לעורך דין.
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
מכירת נכס הרשות
בני
04/07/14
למה הכוונה "מכירת נכס הרשות"? (התפרסם מכרז) האם מבחינתי כקונה זה כמו שקונים נכס מכונס? תודה!
השאלה לא מובנת
עו"ד משה אלפסי
05/07/14
אציע כי תבדוק מי חתום על המודעה
זכויות בקרקע לאחר תשלום היוון
אביב
03/07/14
קצת מורכב אנסה לפרט בקיצור
המבנה עירוני בבניה נמוכה 4 דיירים בשתי קומות. 2 דיירים קרקע
2 דיירים קומה 1. בהסכם לא כתוב שעובר מזה 40 שנה,קומת הקרקע עושה שימוש בחצר הקדמית והקומה השנייה את החצר האחורית.אנו גרים בקומה 1 ושילמנו את ההיוון, רשום גוש חלקה ותת חלקה,
השכן שעושה שימוש ברוב החצר הקדמית, לוטש עיניים לשטח בחצר האחורית
זה מכבר הוציא תוכנית בניה למחסן ברשות המקומית שאושרה לו ואכן הקים את המחסן.
השאלות:
אם שילמנו את ההיוון, איך אנו יודעים מה גבולות תת החלקה שבחכירה? איך מבררים את זה? מישהו סימן גבולות חלקות?
לפי היכרותכם עם חלוקות החלקות לתתי חלקות במקרה כמו שלנו החלקה מחולקת ל 4 תתי חלקות (חלק לכל דייר)?
האם עומדת לנו זכות לגדר את החלקה שאנו עושים בה שימוש זה שנים?
האם זכויותינו בקרקע מקנות לנו זכות וטו על החלטות של ועדה עירונית לאישורי בניה שאולי ינתנו לשכן בעתיד בחלקה זו?
תודה לתשובה
המבנה עירוני בבניה נמוכה 4 דיירים בשתי קומות. 2 דיירים קרקע
2 דיירים קומה 1. בהסכם לא כתוב שעובר מזה 40 שנה,קומת הקרקע עושה שימוש בחצר הקדמית והקומה השנייה את החצר האחורית.אנו גרים בקומה 1 ושילמנו את ההיוון, רשום גוש חלקה ותת חלקה,
השכן שעושה שימוש ברוב החצר הקדמית, לוטש עיניים לשטח בחצר האחורית
זה מכבר הוציא תוכנית בניה למחסן ברשות המקומית שאושרה לו ואכן הקים את המחסן.
השאלות:
אם שילמנו את ההיוון, איך אנו יודעים מה גבולות תת החלקה שבחכירה? איך מבררים את זה? מישהו סימן גבולות חלקות?
לפי היכרותכם עם חלוקות החלקות לתתי חלקות במקרה כמו שלנו החלקה מחולקת ל 4 תתי חלקות (חלק לכל דייר)?
האם עומדת לנו זכות לגדר את החלקה שאנו עושים בה שימוש זה שנים?
האם זכויותינו בקרקע מקנות לנו זכות וטו על החלטות של ועדה עירונית לאישורי בניה שאולי ינתנו לשכן בעתיד בחלקה זו?
תודה לתשובה
שימוש בחצר
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
שלום רב,
תתחילו בזה שתוציאו מלשכת רישום המקרקעין את מסמכי רישום הבית המשותף (כרוך באגרה ומקבלים על דיסק).
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
תתחילו בזה שתוציאו מלשכת רישום המקרקעין את מסמכי רישום הבית המשותף (כרוך באגרה ומקבלים על דיסק).
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת בית במושב
סיגלית
03/07/14
שלום רב
אנו גרים במושב בבית שרכשנו לפני שנה. כעת אנו מעונינים למכור את הבית והבנו שאנחנו חייבים למכור אותו למשפחה שמתקבלת לקליטה. הבעיה שבמושב שבו אנו גרים צריך לעבור תהליך של מגורים של כשנה לפני שמתקבלים. שאלתי - 1. האם אני חייבת למכור למי שעבר ועדת קליטה? 2. האם זה נכון שמנהל מקרקעי ישראל לא יעביר את זכויות הבית ללא אישור המושב ? (אנו גרים ברמת הגולן)
תודה
אנו גרים במושב בבית שרכשנו לפני שנה. כעת אנו מעונינים למכור את הבית והבנו שאנחנו חייבים למכור אותו למשפחה שמתקבלת לקליטה. הבעיה שבמושב שבו אנו גרים צריך לעבור תהליך של מגורים של כשנה לפני שמתקבלים. שאלתי - 1. האם אני חייבת למכור למי שעבר ועדת קליטה? 2. האם זה נכון שמנהל מקרקעי ישראל לא יעביר את זכויות הבית ללא אישור המושב ? (אנו גרים ברמת הגולן)
תודה
העברת זכויות במושב
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
אני מציעה לפנות לועד המושב כדי לקבל את הדרישות למכירת הזכויות.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות של דירה
רועי
03/07/14
אישה ירדה מהארץ לאנגליה לפני כ 30 שנים והשאירה מאחור דירה שרכשה מעמידר. כיום היוא מעוניינת להעביר את הזכויות בדירה. אין לה תעודת זהות ישראלית. מה עליה לעשות?
העברת זכויות של אזרח זר
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
שלום רב
אינני מבינה את הבעיה. בכל מקרה, ככל והזכויות רשומות בעמידדר, תפנו אליהם ותבקשו מהם את רשימת המסמכים שנדרשת לביצוע ההעברה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אינני מבינה את הבעיה. בכל מקרה, ככל והזכויות רשומות בעמידדר, תפנו אליהם ותבקשו מהם את רשימת המסמכים שנדרשת לביצוע ההעברה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף דחוף!!! רישום בלשכת מקרקעי- מה עושים?!
עו"ד צעיר
03/07/14
קיים צו ירושה של סבא של הלקוח ז"ל מבימ"ש מחוזי משנת 92, שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין.
קיבלתי צו קיום צוואה של אביו של הלקוח שלי מביה"ד הדתי.
כך שזכויות אביו של הלקוח לא רשומות עדיין בלשכת רישום המקרקעין.
הלקוח מעוניין לרשום את צו קיום הצואה של אביו בלשכת רישום המקרקעין, האם אני צריך קודם לרשום את צו הירושה בלשכת רישום המקרקעין?
קיבלתי צו קיום צוואה של אביו של הלקוח שלי מביה"ד הדתי.
כך שזכויות אביו של הלקוח לא רשומות עדיין בלשכת רישום המקרקעין.
הלקוח מעוניין לרשום את צו קיום הצואה של אביו בלשכת רישום המקרקעין, האם אני צריך קודם לרשום את צו הירושה בלשכת רישום המקרקעין?
רישום בלשכת רישום המקרקעין
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
יש לרשום את כל צווי הירושה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול יפוי כוח
אני
02/07/14
האם אפשר לבטל יפוי כוח כללי לעו"ד ואיך עושים את זה?תודה רבה
ביטול יפוי כח
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
ככל ומדובר ביפוי כח בלתי חוזר, אזי בגלל שהוא ניתן להבטחת זכותו של צד ג', לא ניתן לבטלו ללא הליך משפטי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור היעדר נכסים
יוסף אסולין
02/07/14
איך ניתןלהנפיק אישור מס רכוש ולשכת רישום מקרקעין בדבר נכסים היעדר נכסים
אישור זה נדרש לפשיטת רגל
אישור זה נדרש לפשיטת רגל
אישור על העדר נכסים
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
שלום רב
ניתן לפנות למיסוי מקרקעין ולנסות להגיש שאילתא על פי מספר ת.ז.
בהצלחהע
ו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ניתן לפנות למיסוי מקרקעין ולנסות להגיש שאילתא על פי מספר ת.ז.
בהצלחהע
ו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצהרה על שכירות פטורה
אנה
02/07/14
שלום רב. האם זוג שכירים אשר משכירים את דירתם השנייה לזוג לצורך מגורים(הראשונה משמשת למגוריהם) ומקבלים בתמורה דמי שכירות חודשיים בסך 4,000 ש"ח צריכים להצהיר למס הכנסה על השכרת הדירה על אף הפטור?
שכירות
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
שלום רב
מכיוון שדמי השכירות אינם מגיעים לתקרת הפטור, הם אינם צריכים להצהיר
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מכיוון שדמי השכירות אינם מגיעים לתקרת הפטור, הם אינם צריכים להצהיר
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיק בטחון
נורית
02/07/14
השכרתי דירה לזוג וכעת בסיום החוזה איני מוצאת את שיק הבטחון שניתן לי. כיצד אני יכולה לפתור את זה ?להבנתי אני יכולה להתחייב לשאת בכל נזק שייגרם בעתיד.אם כך מה עליי לכתוב ולנסח במסמך והאם ניתן בכתב יד? או שחייבת עורך דין?
שיק בטחון
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
אינני מבינה את השאלה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה ללא תמורה לבת
אריק בהיר
02/07/14
אני ורעיתי שוקלים להעביר דירה מושכרת לבתנו שעד כה אין בבעלותה דירה .שאלתנו:
-האם יש פטור ממס שבח ?
-האם יהיו לבתנו מגבלות באם תרצה בעתיד למכור
הדירה במגמה לעבור לדירה גדולה יותר ?
בתודה,
אריק
-האם יש פטור ממס שבח ?
-האם יהיו לבתנו מגבלות באם תרצה בעתיד למכור
הדירה במגמה לעבור לדירה גדולה יותר ?
בתודה,
אריק
העברה ללא תמורה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
שלום רב,
באופן כללי ביותר, ניתן להעביר ללא תמורה דירה לבת בפטור ממס שבח ובחיוב בשליש ממס הרכישה הרגיל שהיה משתלם במקרה רגיל. יש לכך השלכות. בכל מקרה מציעה לפנות לייעוץ משפטי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
באופן כללי ביותר, ניתן להעביר ללא תמורה דירה לבת בפטור ממס שבח ובחיוב בשליש ממס הרכישה הרגיל שהיה משתלם במקרה רגיל. יש לכך השלכות. בכל מקרה מציעה לפנות לייעוץ משפטי.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום ועד הבית
סימה
02/07/14
שלום רב, בבעלותי נכס שאני משכירה לשוכר "בעייתי".
הוא אינו מוכן לשלם את מיסי ועד הבית בכמה תואנות:
1. לא הייתה ישיבת וועד מסודרת
2. המנקה של הבנין לא מוציאה קבלה בעבור השכר שהיא מקבלת.
האם יש אמת בטענתו, האם חייב אדם לשלם וועד רק כשכל דבר מגובה בקבלה?
(המנקה היא אשה קשת יום שזו תוספת הכנסה מעטה בשבילה)
הוא אינו מוכן לשלם את מיסי ועד הבית בכמה תואנות:
1. לא הייתה ישיבת וועד מסודרת
2. המנקה של הבנין לא מוציאה קבלה בעבור השכר שהיא מקבלת.
האם יש אמת בטענתו, האם חייב אדם לשלם וועד רק כשכל דבר מגובה בקבלה?
(המנקה היא אשה קשת יום שזו תוספת הכנסה מעטה בשבילה)
תשלום ועד בית
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
שלום רב
החבות לתשלום מסי הועד היא על הבעלים. למרות זאת יש לקרוא את הסכם השכירות ולראות מי נושא בחבות במישור שבינך לבין השוכר.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
החבות לתשלום מסי הועד היא על הבעלים. למרות זאת יש לקרוא את הסכם השכירות ולראות מי נושא בחבות במישור שבינך לבין השוכר.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערה בנסח "שיכוןן ציבורי"
אורי
02/07/14
מה המשמעות בנסח טאבו הערה של רשם המקרקרעין שהנכס הוכרז כ"שיכון ציבורי"? האם זה יכול להשפיע על הדיירים? האם הם כפופים לחוק כלשהו? מדובר בעסקה שאני רוצה לקנות את הנכס הזה ולא יודע מה ההשלכות של זה לגבי הליך המכירה
הערה על שיכון ציבורי
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
הערה על שיכון ציבורי נרשמת בנכסים שבבעלות חברה משכנת, על מנת שידעו שלא צריך את רוב אישורי המיסים לצורך העברה ראשונה מהחברה המשכנת לדייר הראשון.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלטת ועד בית
גיא
02/07/14
עו"ד שלום,הינני מתגורר במגדל עם כ-100 דיירים ובו ועד בית של 3 נציגים (אשר אינם משלמים ועד בית) אשר לקחו על עצמם את ניהול הבניין והחליטו לוותר על חברת הניהול ואחזקה שהייתה בבניין. ההחלטה התקבלה על ידיהם ולאחר מכן הם הביאו אותה להצבעת הדיירים בישיבת ועד שנערכה שבה הוחלט ברוב של בקושי 16 איש מתוך 30 שהגיעו.האם החלטה כזו הינה חוקית ? האם מגדל כזה יכול להתקיים ללא חברת ניהול ואחזקה ? האם להחלטה כזאת לא אמור להיות רוב יותר גדול של דיירים ? יש לציין שהשבוע נערכה ישיבה לא מן המניין ובה הגיע רוב של מעל 50 דיירים שמבקשים להמשיך את שיתוף הפעולה עם חברת הניהול ואחזקה.לתשובתך אודהגיא
קביעת מתחזק
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
03/07/14
שלום רב
יש לבדוק האם נקבעו הוראות בעניין זה בהסכם הרכישה
מעבר לזה, קיים סעיף 71 (ב) בחוק המקרקעין שקובע:
"בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור".
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבדוק האם נקבעו הוראות בעניין זה בהסכם הרכישה
מעבר לזה, קיים סעיף 71 (ב) בחוק המקרקעין שקובע:
"בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון או בהחלטה שהתקבלה ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, כי הניהול וההחזקה התקינה של הרכוש המשותף, כולם או רובם, יתבצעו על ידי מי שבעלי הדירות יתקשרו עמו למטרה כאמור".
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על מכירת קרקע עם תוכניות בניה
דורון
01/07/14
עקב עניין משפחתי אני מעונין למכור מגרש לבניה לאחר שקבלתי היתר בניה ושלמתי את כל ההטלים כנדרש וטרם החלה הבניה.
מה המיסוי הצפוי שעלי לשלם בשל כך.האם הקונה צריך לבקש היתר חדש על שמו או שניתן להשתמש בהיתר הקיים
מה המיסוי הצפוי שעלי לשלם בשל כך.האם הקונה צריך לבקש היתר חדש על שמו או שניתן להשתמש בהיתר הקיים
מס על מכירת קרקע עם תוכניות בניה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
03/07/14
דורון שלום,
הקונה יוכל להשתמש בהיתר כל עוד לא פקע תוקפו.
על מכירת המגרש תחויב בתשלום מס שבח, אולם, תוכל להקטין את גובה המס תוך ניכוי גובה ההיטלים ששילמת ויתר ההוצאות שהיו לך המותרים לניכוי על פי החוק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
הקונה יוכל להשתמש בהיתר כל עוד לא פקע תוקפו.
על מכירת המגרש תחויב בתשלום מס שבח, אולם, תוכל להקטין את גובה המס תוך ניכוי גובה ההיטלים ששילמת ויתר ההוצאות שהיו לך המותרים לניכוי על פי החוק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
רועי
01/07/14
הוריי רוצים להעביר לאמה של אמי (סבתא שלי) דירה בהעברה ללא תמורה (הם רשומים כבעלי הזכויות בחלקים שווים). ידוע לי כי יש פטור ממס שבח בהעברה ללא תמורה כשמדובר בהורה. השאלה שלי האם רואים אותם כמוכר אחד ואז יש פטור מלא או שמא בגלל שסבתא שלי ואבי אינם "קרובים" אזי הוא ייאלץ לשלם מס שבח בהתאם לחלקו היחסי?
העברה ללא תמורה להורה של אחד מבני הזוג
עו"ד ענת קציר
מנהלת
01/07/14
רועי שלום,
במקרה זה הוריך אינו מוגדרים כמוכר יחיד.
החלק ששייך לאמך יכול לעבור ללא תמורה בפטור ממס שבח ותשלום מס רכישה מופחת. לגבי החלק שבבעלות אביך- הוא יוכל למכור אותו לסבתך, ישלם על כך מס שבח בהתאם לקבוע בחוק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
במקרה זה הוריך אינו מוגדרים כמוכר יחיד.
החלק ששייך לאמך יכול לעבור ללא תמורה בפטור ממס שבח ותשלום מס רכישה מופחת. לגבי החלק שבבעלות אביך- הוא יוכל למכור אותו לסבתך, ישלם על כך מס שבח בהתאם לקבוע בחוק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בלעדיות ומכירת דירה
דוד
01/07/14
לאחר שחתמתי בלעדיות עם מתווך למכירת הדירה הגיעו רוכשים שהיו לפני חתימת הבלעדיות וביקשו לקנות את הדירה עירבתי את המתווכת שלי והיא דורשת מהרוכשים דמי תיווך למרות שלא חתמו על חוזה איתה ואינם באו דרכה. הרוכשים לא מעוניינים לשלם תיווך. האם זכותי למכור את הדירה ללא המתווכת ולשלם לה את דמי התיווך המגיעים לה? האם היא יכולה להכריח את הרוכשים לשלם לה דמי תיווך? מה הם זכויותי?
לציין שבחוזה רשום במפורשות שגם את הדירה נמכרת ללא המתווך המוכר יהיה חייב בתשלום דמי תיווך.
תודה מראש על תשובתכם.
לציין שבחוזה רשום במפורשות שגם את הדירה נמכרת ללא המתווך המוכר יהיה חייב בתשלום דמי תיווך.
תודה מראש על תשובתכם.
בלעדיות במכירת דירה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
01/07/14
דוד שלום,
לטעמי אתה יכול למכור את הדירה ולשלם למתווכת את דמי התיווך המגיעים לה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לטעמי אתה יכול למכור את הדירה ולשלם למתווכת את דמי התיווך המגיעים לה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי – דירה בשכירות
טל
01/07/14
שלום רב,
שכרנו דירה ונכנסו אליה כעבור חודש וחצי, לאחר שעברנו הבחנו בריח
חריף במטבח. מימין לארונות המטבח היה חלק קיר קטן חשוף והיה מלא בעובש. בעלת הבית
הסכימה להחליף את ארונות המטבח רק אם נשלם כ- 3/4 מסכום מהשכירות מראש. אך החלפת
המטבח תתבצע רק כעבור זמן משוער של חודש וחצי - חודשיים, עד שהנגר יכין זאת.
ביקשנו שבינתיים תפרק את ארונות המטבח התחתונים ותטפל בעובש מסיבות בריאותיות (יש
לנו תינוק). הריח היה מאוד חריף והתפשט גם כשהארונות היו סגורים. כשנכנסה לדירה
אמרה שמריחה את הריח מהארון, אך ברגע שהנגר שלה אמר שזה לא עובש אלא הצבע של הטיח,
שינתה את דבריה ואמרה שלא מריחה כלום ולכן לא מעוניינת לתקן. בחוזה קיים סעיף
שאומר שאחנו יכולים לעזוב אם נמצא דיירים שהיא תאשר. לאחר כמה ימים עזבנו את הדירה
ואת הרהיטים הובלנו כעבור חודש וכמובן ששילמנו את כל התשלומים (שכ"ד, ארנונה,
מים וכו') עד שנכנס לתוקפו החוזה עם הדייר החדש, חודשיים מכניסתנו.
כשהגענו לדירה יום לפני שהחוזה עם הדייר החדש התחיל, גילינו כי הוא
כבר הכניס את הציוד שלו, הוא טען שבעלת הבית אישרה לו. בפועל אנחנו לא יודעים כמה
זמן שהה שם לפני. ביקשנו שתשלם לנו על היום הזה והיא סרבה.
בנוסף, הצק שנתנו לה הינו עד ה-10 לחודש והדייר נכנס ב1 לחודש, ביקשתי
להחליף לה אותו בצק עד הראשון והיא סרבה, אמרה שתפדה אותו ואח"כ תחזיר לנו
מזומן.
כרגע אנחנו אמורים להיפגש איתה, על מנת לבטל את החוזה ולקבל את הצקים
והחזר על 10 ימים.
שאלתי היא, האם יש פה מקום לתביעה? לקבל חזרה את 2 חודשי
השכירות+התלומים הנלווים+פיצויים על הוצאות מעבר.
אודה על תשובתם,
טל
שכרנו דירה ונכנסו אליה כעבור חודש וחצי, לאחר שעברנו הבחנו בריח
חריף במטבח. מימין לארונות המטבח היה חלק קיר קטן חשוף והיה מלא בעובש. בעלת הבית
הסכימה להחליף את ארונות המטבח רק אם נשלם כ- 3/4 מסכום מהשכירות מראש. אך החלפת
המטבח תתבצע רק כעבור זמן משוער של חודש וחצי - חודשיים, עד שהנגר יכין זאת.
ביקשנו שבינתיים תפרק את ארונות המטבח התחתונים ותטפל בעובש מסיבות בריאותיות (יש
לנו תינוק). הריח היה מאוד חריף והתפשט גם כשהארונות היו סגורים. כשנכנסה לדירה
אמרה שמריחה את הריח מהארון, אך ברגע שהנגר שלה אמר שזה לא עובש אלא הצבע של הטיח,
שינתה את דבריה ואמרה שלא מריחה כלום ולכן לא מעוניינת לתקן. בחוזה קיים סעיף
שאומר שאחנו יכולים לעזוב אם נמצא דיירים שהיא תאשר. לאחר כמה ימים עזבנו את הדירה
ואת הרהיטים הובלנו כעבור חודש וכמובן ששילמנו את כל התשלומים (שכ"ד, ארנונה,
מים וכו') עד שנכנס לתוקפו החוזה עם הדייר החדש, חודשיים מכניסתנו.
כשהגענו לדירה יום לפני שהחוזה עם הדייר החדש התחיל, גילינו כי הוא
כבר הכניס את הציוד שלו, הוא טען שבעלת הבית אישרה לו. בפועל אנחנו לא יודעים כמה
זמן שהה שם לפני. ביקשנו שתשלם לנו על היום הזה והיא סרבה.
בנוסף, הצק שנתנו לה הינו עד ה-10 לחודש והדייר נכנס ב1 לחודש, ביקשתי
להחליף לה אותו בצק עד הראשון והיא סרבה, אמרה שתפדה אותו ואח"כ תחזיר לנו
מזומן.
כרגע אנחנו אמורים להיפגש איתה, על מנת לבטל את החוזה ולקבל את הצקים
והחזר על 10 ימים.
שאלתי היא, האם יש פה מקום לתביעה? לקבל חזרה את 2 חודשי
השכירות+התלומים הנלווים+פיצויים על הוצאות מעבר.
אודה על תשובתם,
טל
פיצוי כספי בגין עובש בדירה שכורה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
01/07/14
טל שלום,
איני בטוחה שיש מקום לתביעה. אני מניחה שבדקתם את הדירה היטב לפני שנכנסתם אליה, ואף חתמתם בהסכם השכירות על סעיף לפיו הדירה נבדקה על ידכם ונמצאה מתאימה לרצונכם. ככל שמדובר בעובש משמעותי היה ניתן לשים לב אליו עוד טרם החתימה על החוזה.
כמו כן, יש לבדוק האם קיים בחוזה השכירות סעיף בו בעל הדירה מצהיר כי אין בדירה כל פגם נסתר. אם כן, אולי יהיה ניתן להתבסס על הפרה של סעיף זה על ידי בעל הדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
איני בטוחה שיש מקום לתביעה. אני מניחה שבדקתם את הדירה היטב לפני שנכנסתם אליה, ואף חתמתם בהסכם השכירות על סעיף לפיו הדירה נבדקה על ידכם ונמצאה מתאימה לרצונכם. ככל שמדובר בעובש משמעותי היה ניתן לשים לב אליו עוד טרם החתימה על החוזה.
כמו כן, יש לבדוק האם קיים בחוזה השכירות סעיף בו בעל הדירה מצהיר כי אין בדירה כל פגם נסתר. אם כן, אולי יהיה ניתן להתבסס על הפרה של סעיף זה על ידי בעל הדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
