פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שכן הרס גדר שבין מגרשו למגרשי, האם אפשר לחייב
קליין
02/12/14
אותו לבנות מחדש את הגדר?
הריסת גדר משותפת וחיוב בנייתה מחדש
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
07/12/14
שלום,
פעולת הריסה כמו גם פעולת בניה טעונה קבלת היתר כדין מהועדה המקומית לתכנון ולבניה.
באפשרותך להוציא מכתב התראה לשכן, וככל שהשכן מסרב לבנות את הגדר, באפשרותך לפנות לערכאות משפטיות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
פעולת הריסה כמו גם פעולת בניה טעונה קבלת היתר כדין מהועדה המקומית לתכנון ולבניה.
באפשרותך להוציא מכתב התראה לשכן, וככל שהשכן מסרב לבנות את הגדר, באפשרותך לפנות לערכאות משפטיות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איתור חוזה למכר מקרקעין ישן
יהודה
02/12/14
בה
סבתי ז"ל מכרה לפני 30 שנים דירה, ליד הדירה היה צריף שסבתי השתמשה בו. כעת קיבלנו תביעה הצהרתית לכך שהצריף נמכר יחד עם הדירה.כמו כן כעת התברר לנו שהדירה עברה על שם הרוכשים אך הצריף רשום כנכס בפני עצמו עדיין על שם סבתי. לנו אין כלל את הסכם המכירה העתיק. השאלה היא כיצד ניתן להשיג העתק של הסכם המכירה המקורי? ומי רשאי לקבל העתק?
סבתי ז"ל מכרה לפני 30 שנים דירה, ליד הדירה היה צריף שסבתי השתמשה בו. כעת קיבלנו תביעה הצהרתית לכך שהצריף נמכר יחד עם הדירה.כמו כן כעת התברר לנו שהדירה עברה על שם הרוכשים אך הצריף רשום כנכס בפני עצמו עדיין על שם סבתי. לנו אין כלל את הסכם המכירה העתיק. השאלה היא כיצד ניתן להשיג העתק של הסכם המכירה המקורי? ומי רשאי לקבל העתק?
איתור העתק של הסכם המכר המקורי
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
04/12/14
שלום,
ניתן לפנות לרשויות מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס, על מנת לקבל את הסכם המכר מהארכיון.
בנוסף, ככל שנרשמה הערת אזהרה בטאבו בגין הסכם המכר, ייתכן שניתן יהיה לאתר את ההסכם גם בטאבו.
אציין כי כתב התביעה צריך להיות מבוסס על מנת שהתובעים יזכו בסעד. ייתכן שלכתב התביעה אף צורף הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
ניתן לפנות לרשויות מיסוי מקרקעין באזור בו נמצא הנכס, על מנת לקבל את הסכם המכר מהארכיון.
בנוסף, ככל שנרשמה הערת אזהרה בטאבו בגין הסכם המכר, ייתכן שניתן יהיה לאתר את ההסכם גם בטאבו.
אציין כי כתב התביעה צריך להיות מבוסס על מנת שהתובעים יזכו בסעד. ייתכן שלכתב התביעה אף צורף הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם חלוקת דירה בירושה חייבת בדיווח למס שבח
תמר
02/12/14
הורי נפטרו ועשיתי הסכם עם אחיי כי אני אקבל את הדירה ובתמורה אשלם להם את חלקם, בהתאם להסכם הגשנו בקשה לצו ירושה שבו אני היורשת היחידה. לאחר רישום הדירה על שמי פניתי לבנק לקחת משכנתא ובין המסמכים שביקשו ביקש הבנק לקבל העתק מהדיווח לרשויות המיסים בגין העסקה, שאלתי האם היה צורך לדווח לרשויות המיסים שכן הדירה נרשמה על פי צו ירושה ששם לא היה כל צורך באישורי מס שבח ומס רכישה והיטל השבחה
הסכם חלוקת עיזבון מכוח ירושה אינו חייב בדיווח
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
07/12/14
שלום,
הסכם חלוקת עיזבון מכוח ירושה אינו חייב בדיווח. התנאי לכך הוא שלא נעשה איזון עם נכסים מחוץ לעיזבון המנוח.
בדיעבד, אני ממליצה להיעזר בעורך דין המבין בתחום על מנת לנסח הסכם זה.
ככל שההסכם כבר נחתם, יש לבחון את הוראותיו ולראות אם הוא עומד בגדר הסכם חלוקת עיזבון על פי החוק.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
הסכם חלוקת עיזבון מכוח ירושה אינו חייב בדיווח. התנאי לכך הוא שלא נעשה איזון עם נכסים מחוץ לעיזבון המנוח.
בדיעבד, אני ממליצה להיעזר בעורך דין המבין בתחום על מנת לנסח הסכם זה.
ככל שההסכם כבר נחתם, יש לבחון את הוראותיו ולראות אם הוא עומד בגדר הסכם חלוקת עיזבון על פי החוק.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בעניין הערת אזהרה
שואל
02/12/14
שאלתי הינה כזאת , יש מוכר שנקרא לצורך העניין X ויש קונה שנקרא Y ויש את הקונה האחרון שנקרא Z , שאלתי בהנחה שX המוכר הראשון מכר ולY חלקו במקרקעין משותפים ולאחר מכן Y הקונה מכר את החלק שקנה לZ , האם במקרה כזה אפשר לרשום הערת אזהרה מהמוכר הראשון כלומר X לZ או שהערת אזהרה צריכה לעבור מX( המוכר הראשון ) ל Y (הקונה הראשון והמוכר) עד Z הקונה האחרון??
כולי תקווה ששאלתי ברורה מספיק
תודה מראש
כולי תקווה ששאלתי ברורה מספיק
תודה מראש
רישום הערת אזהרה בכמה עסקאות עוקבות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
07/12/14
שלום,
הערת אזהרה נרשמת מכוח התחייבות, לרוב מכוח התחייבות לפי הסכם מכר.
כפי שאני מבינה, אין התחייבות בקשר בין X ל Z ולכן הדבר אינו אפשרי, אלא אם יהיה מסמך המקשר ביניהם.
ניתן יהיה לרשום שתי הערות אזהרה, על שני הסכמי המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
הערת אזהרה נרשמת מכוח התחייבות, לרוב מכוח התחייבות לפי הסכם מכר.
כפי שאני מבינה, אין התחייבות בקשר בין X ל Z ולכן הדבר אינו אפשרי, אלא אם יהיה מסמך המקשר ביניהם.
ניתן יהיה לרשום שתי הערות אזהרה, על שני הסכמי המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צינור משותף או פרטי
עדיאל
02/12/14
יש לי שאלה של החוק היבש.
צינור ביוב היוצא מקיר דירה בקומה ג' ומתחבר לצינור הביוב המרכזי היורד למטה, נוזל לפני החיבור בפועל. הקטע הנוזל כאמור מעביר רק את ביוב הדירה. שאלה - האם זהו רכוש משותף כי הוא מחוץ לדירה ולכן הוועד צריך לתקן או שזה רכוש הדירה והדייר צריך לתקן. תודה, עדיאל.
צינור ביוב היוצא מקיר דירה בקומה ג' ומתחבר לצינור הביוב המרכזי היורד למטה, נוזל לפני החיבור בפועל. הקטע הנוזל כאמור מעביר רק את ביוב הדירה. שאלה - האם זהו רכוש משותף כי הוא מחוץ לדירה ולכן הוועד צריך לתקן או שזה רכוש הדירה והדייר צריך לתקן. תודה, עדיאל.
מי אחראי לתקן את צינור הביוב
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
07/12/14
עדיאל שלום
קצת קשה לדבר על חוק יבש כשמדובר ב..נזילה מביוב אבל אנסה
סעיף 52 לחוק המקרקעין קובע כהאי לישנא
רכוש משותף" - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת
מאחר והנזילה היא במקטע צינור הביוב המשמש אך ורק את דירתך חוששני כי לא מדובר ברכוש משותף אלא ברכושך שלך - ומכאן עליך החובה לתקנו.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הגשת תביעת פיצויים בגין תוכנית
אנונימי
02/12/14
שלום,
אני בעלים של קרקע במטה יהודה ועקב תוכנית לסלילת כביש הולכים להפקיע ממני קרקע.
בנוסף עקב התוכנית שונה ייעודה של הקרקע כך שהפכה מחקלאית לדרך-הפיצוי שמוצע לי היום הוא לפי חישוב של דרך ולא לפי חישוב חקלאי ועל כן אני מעוניין להגיש לועדת תכנון ובניה תביעה לפיצוי על ירידת הערך בגין השינוי מחקלאי לדרך.
האם ניתן לעשות זאת ללא עו"ד ? מדובר בשינוי יעוד בשטח של 100 מ"ר כך שתשלום לעו"ד יהיה גבוה ממה שאזכה לקבל אם בכלל.
האם מישהו יכול לתת לי קצת רקע על איך עובדת הועדה ומה הולך לקרות מרגע הגשת התביעה לועדה.
תודה מראש
אני בעלים של קרקע במטה יהודה ועקב תוכנית לסלילת כביש הולכים להפקיע ממני קרקע.
בנוסף עקב התוכנית שונה ייעודה של הקרקע כך שהפכה מחקלאית לדרך-הפיצוי שמוצע לי היום הוא לפי חישוב של דרך ולא לפי חישוב חקלאי ועל כן אני מעוניין להגיש לועדת תכנון ובניה תביעה לפיצוי על ירידת הערך בגין השינוי מחקלאי לדרך.
האם ניתן לעשות זאת ללא עו"ד ? מדובר בשינוי יעוד בשטח של 100 מ"ר כך שתשלום לעו"ד יהיה גבוה ממה שאזכה לקבל אם בכלל.
האם מישהו יכול לתת לי קצת רקע על איך עובדת הועדה ומה הולך לקרות מרגע הגשת התביעה לועדה.
תודה מראש
תביעה לפי סעיף 197 לחוק המקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/12/14
שלום רב,
עליך להגיש תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה לועדה המקומית שעניינה פגיעה על ידי תכנית. בשים לב לשטח נשוא שינוי היעוד גם אם לא כלכלי להסתייע בשירותיו של עורך דין - אתה חייב להצטייד בחוות דעת שמאית
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי בנה כביש על הקרקע שלי??
אייל
02/12/14
שלום,
רכשתי קרקע לפני משהו כמו 30 שנה.
לאחרונה התחלתי לבדוק מה קורה שם ומעיון בgovmap אני רואה כי בחלק מהקרקע שלי נסלל כביש.
השטח הנ"ל מעולם לא הופקע ממני והוא בבעלותי גם היום, כמו כן לא ראיתי שהייתה כל תוכנית היסטורית שאפשרה העברת כביש בחלקה.
כיצד זה ייתכן שהמדינה בנתה כביש על השטח שלי מבלי ליידע אותי ו/או להפקיע את הקרקע ממני?
רכשתי קרקע לפני משהו כמו 30 שנה.
לאחרונה התחלתי לבדוק מה קורה שם ומעיון בgovmap אני רואה כי בחלק מהקרקע שלי נסלל כביש.
השטח הנ"ל מעולם לא הופקע ממני והוא בבעלותי גם היום, כמו כן לא ראיתי שהייתה כל תוכנית היסטורית שאפשרה העברת כביש בחלקה.
כיצד זה ייתכן שהמדינה בנתה כביש על השטח שלי מבלי ליידע אותי ו/או להפקיע את הקרקע ממני?
סלילת כביש על קרקע ששייכת לי. האם חוקי?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/12/14
שלום רב
הסיטואציה אותה אתה מתאר - בהחלט נראית בלתי סבירה וייתכן וישנן עובדות שאינן בידיעתך אותן יש לברר תחילה
(הפקעות , שינוי יעוד הקרקע - ומתן אפשרות לפיצוי לפי סעיף 197, סלילת הכביש בחריגה מהתכנית על החלקה שלך וכו)
מציע לך לנסות ולברר את העובדות בועדה המקומית או המחוזית לפי הענין ולאחר מכן - או במקביל, להיוועץ בעורך דין הבקיא בתחום
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת bdi
אלמוג
01/12/14
שלום רציתי לברר לגבי הערה שיש לי בחברת פרסונל צ'ק
הזמנתי מהם דו"ח עיון והתברר לי כי יש הערה משנת 2013 על סכום של 1000 שח מבנק לאומי .
רציתי לדעת האם הערה הזאת יכולה לפגוע לי בבקשה לקבלת משכנתא ???
כמו כן הבנק טוען כי איננו יודע על מה מדובר ואיך זה נעשה אז רציתי לדעת האם ניתן לפנות למישהו כדי להתלונן על כך??
הזמנתי מהם דו"ח עיון והתברר לי כי יש הערה משנת 2013 על סכום של 1000 שח מבנק לאומי .
רציתי לדעת האם הערה הזאת יכולה לפגוע לי בבקשה לקבלת משכנתא ???
כמו כן הבנק טוען כי איננו יודע על מה מדובר ואיך זה נעשה אז רציתי לדעת האם ניתן לפנות למישהו כדי להתלונן על כך??
האם הערת bdi יכולה לפגוע לי בבקשה לקבלת משכנתא?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/12/14
שלום רב,
הערה כזו אכן יכולה לחבל בבקשה לקבלת משכנתא
יחד עם זאת, לצערי השאלה חורגת מתחום מומחיותי ואינה מתאימה לפורום זה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פלישה לרכוש משותף
אלי
01/12/14
שלום,
הבנתי שתביעה כנגד שכן שפלש לרכוש משותף ללא אישור מגישים למפקח על המקרקעין. שאלתי האם דייר בבניין שדירה בבעלותו יכול להגיש תביעה כזו בעצמו כנגד השכן הפולש או שחייבים לצרף לתביעה את נציגות ועד הבית?
לתשובתכם אודה.
הבנתי שתביעה כנגד שכן שפלש לרכוש משותף ללא אישור מגישים למפקח על המקרקעין. שאלתי האם דייר בבניין שדירה בבעלותו יכול להגיש תביעה כזו בעצמו כנגד השכן הפולש או שחייבים לצרף לתביעה את נציגות ועד הבית?
לתשובתכם אודה.
מי רשאי לתבוע בגין פלישה לרכוש משותף
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
08/12/14
שלום רב,
בהתאם לסעיפים 72-73 לחוק המקרקעין - גם אתה כבעל דירה רשאי להגיש תביעה כנגד דייר אחר בגין פלישה לרכוש המשותף. . יחד עם זאת, רצוי שנציגות הבית המשותף תצטרף לתביעה כתובעת בפני עצמה.
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף במקרקעין
אירית
30/11/14
שלום רב,
אני מעוניינת לרכוש מבן משפחה נכס שבחודש אוגוסט נערך הסכם שיתוף בו והוגש ללשכת רישום המקרקעין.
האם אוכל לרכוש את הנכס בטרם נרשם הסכם השיתוף? ומהי הפרוצדורה לרכישת נכס שחלה עליו הסכם מסוג זה?
תודה.
אני מעוניינת לרכוש מבן משפחה נכס שבחודש אוגוסט נערך הסכם שיתוף בו והוגש ללשכת רישום המקרקעין.
האם אוכל לרכוש את הנכס בטרם נרשם הסכם השיתוף? ומהי הפרוצדורה לרכישת נכס שחלה עליו הסכם מסוג זה?
תודה.
האם ניתן לרכוש נכס מבן משפחה בטרם נרשם הסכם השיתוף?
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
30/11/14
שלום,
יש לבחון את הוראות הסכם השיתוף.
ככלל, אין מניעה למכור נכס ללא הסכם שיתוף.
יחד עם זאת, הסכם השיתוף מגדיר את זכויותיהם של השותפים ומעניק לך, הרוכשת, את הוודאות לעניין הזכויות הנרכשות על ידך.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
יש לבחון את הוראות הסכם השיתוף.
ככלל, אין מניעה למכור נכס ללא הסכם שיתוף.
יחד עם זאת, הסכם השיתוף מגדיר את זכויותיהם של השותפים ומעניק לך, הרוכשת, את הוודאות לעניין הזכויות הנרכשות על ידך.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם כונס נכסים פותח חשבון נאמנות עם ת.ז. של בעלים
הדס
30/11/14
כונס נכסים מכר נכס בבעלותי,בפירוק מרצון(לא הוצל"פ) האם הוא חייב לפתוח חשבון נאמנות עם מספר תעודת הזהות שלי, המוכרים אשר יקבלו את הכסף? או ששמות הבעלים לא רשומים בחשבון הנאמנות? והאם הוא יכול להשאיר את כל התמורה הכספית אצלו במידה ולא סודרו ענייני המיסים? או שהוא מחוייב להעביר את הכסף לבעלים ולהשאיר אצלו כסף עבור החבות במיסים?
נאמנות עורך דין בעסקת מכר
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
30/11/14
שלום,
יש לבחון את הוראות הסכם המכר עליו חתמת.
מקובל כי עורך הדין של המוכר פותח חשבון נאמנות ספציפי לטובת המוכר בעסקה וכי ככל שבמועד מסירת החזקה טרם התקבלו אישור מס שבח ו/או אישור עירייה, כספים אלו מופקדים בחשבון הנאמנות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
יש לבחון את הוראות הסכם המכר עליו חתמת.
מקובל כי עורך הדין של המוכר פותח חשבון נאמנות ספציפי לטובת המוכר בעסקה וכי ככל שבמועד מסירת החזקה טרם התקבלו אישור מס שבח ו/או אישור עירייה, כספים אלו מופקדים בחשבון הנאמנות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכן מנקז את מי הגשמים ממרזבו אליי לחצר
דפנה
29/11/14
שלום, אני שוכרת דו משפחתי.
בדו משפחתי החצר האחורית שלי גובלת לחצר השכנים.
השכנים עשו לעצמם גדר (בעל הבית שלי לא השתתף איתם) לכן הגדר היא רק בשטח שלהם. ולא בשטח משותף (חצי חצי).
אני הקמתי גדר במקביל לגדר שלהם, נשאר כמה ס"מ ביני לגדר השכנים. הס"מ האלו זה בשטח של החצר שלי.
בכל מקרה, היום גיליתי, כי השכנים הוציאו צינור המחובר למרזב יחידת הדיור שלהם ופשוט הוציאו אותו אליי לחצר.
הצינור יושב פשוט זרוק מאחורי הגדר שלהם וזה מוציא את מי הגשמים ישירות אליי.
לחצר שלי אין שיפוע ובזמן ירידת גשמים עזים היא מוצפת גם ככה.
אין לי צורך במי גשמים נוספים אשר מגיעים מהשכנים.
מה ניתן לעשות בנושא? האם יש עילה לתביעה? האם הדבר חוקי?
יש לציין שזהו הניסיון השני שלהם כבר לנקז את מיי הגשמים שלהם אליי לחצר, בהתחלה עשו זאת מהבית שלהם ופשוט הסתתי את הצינור לכיוון החצר שלהם.
תודה,
דפנה.
בדו משפחתי החצר האחורית שלי גובלת לחצר השכנים.
השכנים עשו לעצמם גדר (בעל הבית שלי לא השתתף איתם) לכן הגדר היא רק בשטח שלהם. ולא בשטח משותף (חצי חצי).
אני הקמתי גדר במקביל לגדר שלהם, נשאר כמה ס"מ ביני לגדר השכנים. הס"מ האלו זה בשטח של החצר שלי.
בכל מקרה, היום גיליתי, כי השכנים הוציאו צינור המחובר למרזב יחידת הדיור שלהם ופשוט הוציאו אותו אליי לחצר.
הצינור יושב פשוט זרוק מאחורי הגדר שלהם וזה מוציא את מי הגשמים ישירות אליי.
לחצר שלי אין שיפוע ובזמן ירידת גשמים עזים היא מוצפת גם ככה.
אין לי צורך במי גשמים נוספים אשר מגיעים מהשכנים.
מה ניתן לעשות בנושא? האם יש עילה לתביעה? האם הדבר חוקי?
יש לציין שזהו הניסיון השני שלהם כבר לנקז את מיי הגשמים שלהם אליי לחצר, בהתחלה עשו זאת מהבית שלהם ופשוט הסתתי את הצינור לכיוון החצר שלהם.
תודה,
דפנה.
מהם הוראות החוק לגבי ניקוז מים
א-ה
29/11/14
על פי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, היתר הבניה חייב לכלול הוראות לעניין הניקוז.
יש לבדוק מה נקבע בהיתר הבניה.
בנוסף, על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, שינוי בצנרת חיצונית של הבניין אינו כלול בהגדרה "שינוי פנימי" ולכן חייב בקבלת היתר בניה.
כמו כן, על פי חוק הניקוז:
"איסור על הטיית מים שלא בהיתר
4. (א) לא יטה אדם מים מעורק, ממיתקן
ניקוז או מצינור ניקוז, לא יטה מים אליהם, לא ישנה את זרימת המים בהם ולא יניח לאחר
לעשות פעולה כאמור, אלא בהיתר מאת מנהל הרשות הממשלתית ובהתאם לתנאי
ההיתר.
(ב) בעורק שכולו ברשות יחידים אין סעיף זה חל על
בעלי הקרקעות שיש להם נגיעה לאותו עורק, ועל התופסים בקרקעות אלה, ובלבד שמנהל
הרשות הממשלתית הודיע להם כי הפעולות המנויות בסעיף קטן (א) עלולות להביא לידי סכנה
של סחף קרקע, שטפון, הצפה, או פגיעה בבריאות הציבור או
בחקלאות."
לפיכך, אפשר להגיש תלונה למחלקת הפיקוח בעירייה.
יש לבדוק מה נקבע בהיתר הבניה.
בנוסף, על פי סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, שינוי בצנרת חיצונית של הבניין אינו כלול בהגדרה "שינוי פנימי" ולכן חייב בקבלת היתר בניה.
כמו כן, על פי חוק הניקוז:
"איסור על הטיית מים שלא בהיתר
4. (א) לא יטה אדם מים מעורק, ממיתקן
ניקוז או מצינור ניקוז, לא יטה מים אליהם, לא ישנה את זרימת המים בהם ולא יניח לאחר
לעשות פעולה כאמור, אלא בהיתר מאת מנהל הרשות הממשלתית ובהתאם לתנאי
ההיתר.
(ב) בעורק שכולו ברשות יחידים אין סעיף זה חל על
בעלי הקרקעות שיש להם נגיעה לאותו עורק, ועל התופסים בקרקעות אלה, ובלבד שמנהל
הרשות הממשלתית הודיע להם כי הפעולות המנויות בסעיף קטן (א) עלולות להביא לידי סכנה
של סחף קרקע, שטפון, הצפה, או פגיעה בבריאות הציבור או
בחקלאות."
לפיכך, אפשר להגיש תלונה למחלקת הפיקוח בעירייה.
קניית דירה מחולקת בניגוד להיתר
משה זוכמיר
28/11/14
מה הדין במקרה של רוכש דירה שחולקה בניגוד להיתר (ע"י הבעלים הקודמים),
האם הרוכש עלול להיות מואשם בחלוקה ללא היתר ע"י העירייה? או שהוא איננו אחראי במידה ורכש את הדירה כאשר היא חולקה ע"י המוכר?
ובמידה והוא כן אחראי האם בפועל מוגשים כתבי אישום במקרים כאלו? (הדירה בת"א)
האם הרוכש עלול להיות מואשם בחלוקה ללא היתר ע"י העירייה? או שהוא איננו אחראי במידה ורכש את הדירה כאשר היא חולקה ע"י המוכר?
ובמידה והוא כן אחראי האם בפועל מוגשים כתבי אישום במקרים כאלו? (הדירה בת"א)
רכישת דירה מחולקת בניגוד להיתר ע"י העירייה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/11/14
שלום,
לפי חוק התכנון והבנייה, פיצול דירת מגורים הינו שינוי פנימי אשר מחייב קבלת היתר וזאת לאור העובדה שהוא משנה את מספר יחידות הדיור בבניין.
ברכישת דירת מגורים מפוצלת נכנס הקונה בנעליו של המוכר והוא חשוף בשני היבטים:
בהיבט הפלילי - למנהל ההנדסה בעירייה או לוועדה המקומית קיימת סמכות לפתוח בהליך פלילי נגד בעל הדירה, אשר בסופו של דבר ניתן יהיה להטיל על בעל הדירה קנס כספי, מתן צו הריסה לדירה שפוצלה או מתן צו השבת מצב הבנייה לקדמותו. בסמכות בית המשפט אף לתת עונש מאסר בפועל לבעל הדירה.
בהיבט האזרחי - באפשרות השכנים להגיש תביעה אזרחית נגד הבעלים, לידי המפקח על הבתים המשותפים. גם למפקח ישנה סמכות לתת צו הריסה לדירה המפוצלת וכן לתת צו השבת מצב הבנייה לקדמותו. בנוסף, יכול המפקח לחייב את בעל הדירה בפיצויים לידי השכנים.
בנוסף, אני אציין כי לפי חוק התכנון והבנייה, רשאית הוועדה המקומית להורות לחברת חשמל, לבזק ולעירייה להפסיק לספק שירותי חשמל, טלפון ומים לדירה שפוצלה.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
לפי חוק התכנון והבנייה, פיצול דירת מגורים הינו שינוי פנימי אשר מחייב קבלת היתר וזאת לאור העובדה שהוא משנה את מספר יחידות הדיור בבניין.
ברכישת דירת מגורים מפוצלת נכנס הקונה בנעליו של המוכר והוא חשוף בשני היבטים:
בהיבט הפלילי - למנהל ההנדסה בעירייה או לוועדה המקומית קיימת סמכות לפתוח בהליך פלילי נגד בעל הדירה, אשר בסופו של דבר ניתן יהיה להטיל על בעל הדירה קנס כספי, מתן צו הריסה לדירה שפוצלה או מתן צו השבת מצב הבנייה לקדמותו. בסמכות בית המשפט אף לתת עונש מאסר בפועל לבעל הדירה.
בהיבט האזרחי - באפשרות השכנים להגיש תביעה אזרחית נגד הבעלים, לידי המפקח על הבתים המשותפים. גם למפקח ישנה סמכות לתת צו הריסה לדירה המפוצלת וכן לתת צו השבת מצב הבנייה לקדמותו. בנוסף, יכול המפקח לחייב את בעל הדירה בפיצויים לידי השכנים.
בנוסף, אני אציין כי לפי חוק התכנון והבנייה, רשאית הוועדה המקומית להורות לחברת חשמל, לבזק ולעירייה להפסיק לספק שירותי חשמל, טלפון ומים לדירה שפוצלה.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילה בגג
Yo
27/11/14
שלום רב, אני גר בשכירות . דירה בקומה אחרונה.שוכן מולנו לפני שנתייים בנה חדר נוסף על הגג ובמשך עבודות קבלן פגע בגג ומאז יש לנו נזילה מגג מגשמים. קבלן עשה תיקון ללא הצלחה רבה ,ואחר כך עשו תיקון (זיפות) גג על חשבון ועד בית. וכעת עם גשם ראשון חזק יש לי שוב נזילה בתוך הבית . תנאים בדירה בלתי סובלים כל גשם קטן יש טיפות מים על ראש.אנחנו משפחה עם כמה ילדים קטנים והם חולים מזה לעתים קרובות . לא חשוב לי מצב דירה עתידי אבל אני משלם שכירות על דירה במצב סביר ולא על דירה שיש נזילה מגשם במשך שנתיים. איך לדרש החזר כספי מבעל דירה?או שכן או ועד בית ?אפשר לדרוש פיצויים על פגומת נפש ופגיעה במצב בריאותי שלנו. אז את מי לתבוע משכיר ועד בית ,שוכן ?
את מי לתבוע בגין נזילה בגג
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
28/11/14
שלום רב
התשובה היא גם וגם וגם
כנגד השכן - אשר לפי הנטען על ידך גרם לנזק בשל הבניה שביצע
כנגד ועד הבית - אשר אחראי על תיקון ליקויים בגג בהנחה שהגג הוא רכוש משותף ולא הוצמד לאחת הדירות
ובנפרד -כנגד המשכיר אשר התחייב להעמיד לרשותך דירה תקינה המאפשרת שימוש סביר וכנגדו ניתן לפעול גם בדרך של קיזוז/ ניכוי הנזק שנגרם מדמי השכירות
אשר לתביעה כנגד להכן וועד הבית - לפני הגשת תביעה יש להיעזר בחוות דעת מומחה ובהתאם לחוות הדעת להחליט מי יהא הנתבע. לחלופין (וכך הייתי פועל) - יש לתבוע את שני הגורמים הללו ובית המשפט יקבע מי המזיק ואת חלוקת האחריות ביניהם
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
התשובה היא גם וגם וגם
כנגד השכן - אשר לפי הנטען על ידך גרם לנזק בשל הבניה שביצע
כנגד ועד הבית - אשר אחראי על תיקון ליקויים בגג בהנחה שהגג הוא רכוש משותף ולא הוצמד לאחת הדירות
ובנפרד -כנגד המשכיר אשר התחייב להעמיד לרשותך דירה תקינה המאפשרת שימוש סביר וכנגדו ניתן לפעול גם בדרך של קיזוז/ ניכוי הנזק שנגרם מדמי השכירות
אשר לתביעה כנגד להכן וועד הבית - לפני הגשת תביעה יש להיעזר בחוות דעת מומחה ובהתאם לחוות הדעת להחליט מי יהא הנתבע. לחלופין (וכך הייתי פועל) - יש לתבוע את שני הגורמים הללו ובית המשפט יקבע מי המזיק ואת חלוקת האחריות ביניהם
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תודה רבה
YO
30/11/14
רישום עסקה בניגוד לצו מניעה/ ביטול רישום
נ
27/11/14
אני צריך להגיש תביעה כנגד לשכת רישום מקרקעין לצורך ביטול רישום עסקה במקרקעין, בטענה כי הלשכה טעתה ברישום צו מניעה על זכויותיי (צו שניתן על ידי בית המשפט לענייני משפחה עקב ניסיון אחי לגזול המקרקעין שלי).
כך שאלמלא הטעות לא הייה מתאפשר רישום העסקה.
לשכת הרישום הודתה כי נפלה טעות ברישום הצו.
אז השאלה היא האם התביעה מוגשת באמצעות עתירה מינהלית לביהמ"ש לעניינים מנהליים, או שמה?
כך שאלמלא הטעות לא הייה מתאפשר רישום העסקה.
לשכת הרישום הודתה כי נפלה טעות ברישום הצו.
אז השאלה היא האם התביעה מוגשת באמצעות עתירה מינהלית לביהמ"ש לעניינים מנהליים, או שמה?
האם ניתן לתבוע את הטאבו בגין רשלנות
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
28/11/14
שלום רב
ככל שתהיינה לך ראיות טובות לנטען על ידך - אכן קיימת לך עילת תביעה כנגד לשכת רישום המקרקעין ברשלנות והפרת חובה חקוקה באי רישום צו המניעה
תביעה כזו מגישים בבית משפט אזרחי ולא בעתירה מנהלית
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
ככל שתהיינה לך ראיות טובות לנטען על ידך - אכן קיימת לך עילת תביעה כנגד לשכת רישום המקרקעין ברשלנות והפרת חובה חקוקה באי רישום צו המניעה
תביעה כזו מגישים בבית משפט אזרחי ולא בעתירה מנהלית
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל פיתוח על תוספת בנייה
שרי
27/11/14
בבניין עושים הוספת מרפסות לכל הבניין
התשלומים לעיריה בגין היתר בניה והיטל פיתוח עומדים על כ 6000 ש"ח, כאשר מתוכם רק 500 ש"ח אגרת היתר.
והיתר היטל פיתוח כניראה.
השאלה, האם הרשות המקומית , במקרה זה ת"א יכולה לגבות היטל פיתוח בגין הוספת מרפסות לבניין ישן ?
הרי העיריה לא עשתה שום פיתוח באזור
כל העלות ממומנת מכיס הדיירים בלבד, והעירייה לא משקיעה ולו שקל בפיתוח כלשהו שקשור להוספת מרפסות.
האם ידוע לכם על דרישות כאלו
האם זה חוקי ?
התשלומים לעיריה בגין היתר בניה והיטל פיתוח עומדים על כ 6000 ש"ח, כאשר מתוכם רק 500 ש"ח אגרת היתר.
והיתר היטל פיתוח כניראה.
השאלה, האם הרשות המקומית , במקרה זה ת"א יכולה לגבות היטל פיתוח בגין הוספת מרפסות לבניין ישן ?
הרי העיריה לא עשתה שום פיתוח באזור
כל העלות ממומנת מכיס הדיירים בלבד, והעירייה לא משקיעה ולו שקל בפיתוח כלשהו שקשור להוספת מרפסות.
האם ידוע לכם על דרישות כאלו
האם זה חוקי ?
האם הרשות המקומית יכולה לגבות היטל פיתוח בגין הוספת מרפסות?
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/11/14
שלום,
אגרות בניה והיטלי פיתוח הינם תשלומים אותם נדרש לשלם בעלים של קרקע או מי שמבקש לבנות על קרקע או להוסיף בניה למבנה קיים.
לאור העובדה שהיטלי פיתוח משולמים על כל השטח הבנוי, ישנן עיריות הגובות את היטל הפיתוח בעת הגשת הבקשה להיתר בניה.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
אגרות בניה והיטלי פיתוח הינם תשלומים אותם נדרש לשלם בעלים של קרקע או מי שמבקש לבנות על קרקע או להוסיף בניה למבנה קיים.
לאור העובדה שהיטלי פיתוח משולמים על כל השטח הבנוי, ישנן עיריות הגובות את היטל הפיתוח בעת הגשת הבקשה להיתר בניה.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על הסכם שכירות בפקס
רחל
27/11/14
שלום רב.
ראשית תודה על הפורום הנפלא והמועיל!
ברצוני לשאול: האם יש תוקף משפטי להסכם שכירות שייחתם באמצעות פקס? כלומר הסכם ללא 2 חתימות מקוריות? (בשל העובדה שהשוכר מתגורר בצפון קשה טכנית לצדדים להיפגש לחתימה משותפת והמשכיר חושש שבמידה וכצעד ראשון יחתמו בפקס כאמור ואין לכך תוקף משפטי, הוא יצטרך אח"כ "לרדוף" אחר השוכר כדי לקבל ממנו חתימה מקורית).
הרבה תודה מראש.
ראשית תודה על הפורום הנפלא והמועיל!
ברצוני לשאול: האם יש תוקף משפטי להסכם שכירות שייחתם באמצעות פקס? כלומר הסכם ללא 2 חתימות מקוריות? (בשל העובדה שהשוכר מתגורר בצפון קשה טכנית לצדדים להיפגש לחתימה משותפת והמשכיר חושש שבמידה וכצעד ראשון יחתמו בפקס כאמור ואין לכך תוקף משפטי, הוא יצטרך אח"כ "לרדוף" אחר השוכר כדי לקבל ממנו חתימה מקורית).
הרבה תודה מראש.
האם ניתן לחתום בפקס על החוזה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
28/11/14
ראשית, תודה רבה על המשוב לפורום.
חתימה היא אמצעי (לא יחיד אגב) להעיד על גמירות דעת של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. אין חובה על פי דין שהחתימה על החוזה תהיה חתימת מקור וגם חתימה בפקס או בסריקה למייל מחייבת באותה מידה.
יחד עם זאת חתימת מקור מבחינה ראייתית עשויה להוות ראיה טובה יותר מאשר חתימה אחרת ומכאן - דרישת המשכיר
אפשר להציע שהחוזה ייחתם בשלב ראשון בפקס ( והדבר מחייב כאמור) אולם כדי להפיס את חששו של המשכיר יירשם בו כח מסירת החזקה במושכר תיעשה רק כנגד מסירת חוזה מקורי למשכיר
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
חתימה היא אמצעי (לא יחיד אגב) להעיד על גמירות דעת של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. אין חובה על פי דין שהחתימה על החוזה תהיה חתימת מקור וגם חתימה בפקס או בסריקה למייל מחייבת באותה מידה.
יחד עם זאת חתימת מקור מבחינה ראייתית עשויה להוות ראיה טובה יותר מאשר חתימה אחרת ומכאן - דרישת המשכיר
אפשר להציע שהחוזה ייחתם בשלב ראשון בפקס ( והדבר מחייב כאמור) אולם כדי להפיס את חששו של המשכיר יירשם בו כח מסירת החזקה במושכר תיעשה רק כנגד מסירת חוזה מקורי למשכיר
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזק מצטבר לאחר שיפוץ
עופר
27/11/14
שלום רב.
עשיתי שיפוץ בבית כולל תוספת קומה לפני שלוש וחצי שנים.
לאחר שנה קראתי לקבלן השיפוצים(רשום) והראיתי לו מספר בעיות כולל בעיות איטום. הוא משך אותי ולא בא לתקן מאמצע 2012 ועד לפני שבוע, אז כתבתי לו מכתב כדי שיהיה לי תיעוד. הוא בא להכין את המקום הדרוש לאיטום כשהיה ידוע שמתחיל מזג אויר גשום. בינתיים חודרים מים לבית ויש רטיבות בתקרה ובתוספת גבס שבוצעה בעת השיפוץ. אני שואל- נניח שאת האיטום הוא יתקן. מה קורה עם הנזק לתוספת הגבס. האם הוא אמור לתקן בלי בעיות ואולי אפילו לעשות חדש?
תודה
עשיתי שיפוץ בבית כולל תוספת קומה לפני שלוש וחצי שנים.
לאחר שנה קראתי לקבלן השיפוצים(רשום) והראיתי לו מספר בעיות כולל בעיות איטום. הוא משך אותי ולא בא לתקן מאמצע 2012 ועד לפני שבוע, אז כתבתי לו מכתב כדי שיהיה לי תיעוד. הוא בא להכין את המקום הדרוש לאיטום כשהיה ידוע שמתחיל מזג אויר גשום. בינתיים חודרים מים לבית ויש רטיבות בתקרה ובתוספת גבס שבוצעה בעת השיפוץ. אני שואל- נניח שאת האיטום הוא יתקן. מה קורה עם הנזק לתוספת הגבס. האם הוא אמור לתקן בלי בעיות ואולי אפילו לעשות חדש?
תודה
אחריות הקבלן לתיקונים בנכס
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
28/11/14
שלום רב
שאלתך מצריכה עיון בהסכם שנערך בינך לבין הקבלן לרבות בדיקת תקופת האחריות לה התחייב וכן הסעיפים הנוגעים להיקף הנזק המפוצה
בהיעדר הוראה חוזית אחרת - ככל שהקבלן אחראי לנזקי האיטום הוא אמור לתקן או לפצותך על כל נזק שנגרם לנכס עצמו לרבות תוספת הגבס
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
שאלתך מצריכה עיון בהסכם שנערך בינך לבין הקבלן לרבות בדיקת תקופת האחריות לה התחייב וכן הסעיפים הנוגעים להיקף הנזק המפוצה
בהיעדר הוראה חוזית אחרת - ככל שהקבלן אחראי לנזקי האיטום הוא אמור לתקן או לפצותך על כל נזק שנגרם לנכס עצמו לרבות תוספת הגבס
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לתבוע את וועד הבית לבחון התנהלות
BATHAYAM
27/11/14
אני מתגוררת בבניין בן 3 קומות ו-9 דירות שילמתי לוועד הבית מיום רכישת הדירה כשנתיים 300 ש"ח לחודש ובשנה האחרונה הפסקתי לשלם משום שהוועד מנוהל ע"י איש אחד שאינו מאפשר לאף אחד לראות או לבחון את ההתנהלות בכספי הוועד במשך כל ה-3 שנים מושך אותי בכל מיני אמתלות למיניהן .
אני מעוניינת לתבוע הצצה לחשבון הוועד בבנק לוודא הכנסות משנת 2011 ולקבל העתקי חשבוניות הוצאות על 32400 ש"ח בשנה לפחות בשנים ששילמתי האם יש לי זכות? ואייך אוכל לעשות זאת?
אשמח לעו"ד המתמחה בעניין זה.
המשך סוף שבוע טוב ומבורך
אני מעוניינת לתבוע הצצה לחשבון הוועד בבנק לוודא הכנסות משנת 2011 ולקבל העתקי חשבוניות הוצאות על 32400 ש"ח בשנה לפחות בשנים ששילמתי האם יש לי זכות? ואייך אוכל לעשות זאת?
אשמח לעו"ד המתמחה בעניין זה.
המשך סוף שבוע טוב ומבורך
התנהלות לא הוגנת בתשלומים לוועד הבית
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/11/14
שלום,
ניתן להגיש תביעה למפקחת על רישום מקרקעין ובה לבקש לקבל את כל המסמכים הנוגעים לניהול הבית המשותף.
יחד עם זאת, הדבר אינו גורע מחובתך לשלם עבור וועד הבית.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
ניתן להגיש תביעה למפקחת על רישום מקרקעין ובה לבקש לקבל את כל המסמכים הנוגעים לניהול הבית המשותף.
יחד עם זאת, הדבר אינו גורע מחובתך לשלם עבור וועד הבית.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התנהלות לא הוגנת בכספי וועד הבית
דורית
11/01/15
בוקר טוב ושבוע מבורך
אשמח לייעוץ ע"י עו"ד המתמחה בעניין בתשלום כמובן כי הננו מתכוונים לתבוע את כספי הוועד בחזרה ומדובר בהרבה כסף שנשאר אצל אדם אחד שכביכול ניהל את הוועד בבניין.
תודה והמשך שבוע טוב ומבורך
אשמח לייעוץ ע"י עו"ד המתמחה בעניין בתשלום כמובן כי הננו מתכוונים לתבוע את כספי הוועד בחזרה ומדובר בהרבה כסף שנשאר אצל אדם אחד שכביכול ניהל את הוועד בבניין.
תודה והמשך שבוע טוב ומבורך
חוק דיור הוגן – דירה 26 מ"ר ומטה
הוגן
27/11/14
חוק דיור הוגן - דירה 26 מ"ר ומטה:
האם החוק החדש אוסר שימוש בדירה שגודלה פחות מ 26 מ"ר?
לא יהיה אפשר להשכיר יותר את הדירות הקטנות , האם
בעל בית יכול לגור בנכס שלו? הנכס לא יהיה מוכר יותר למגורים בעיריה?
חלק מהדירות אלו הם מחסנים בטבו שעברו הסבה בשנות ה 90, דירות קטנות ומסודרות ועירית תל אביב בדקה ורשמה אותם כדירת מגורים . מה יהיה עם הדירות אלו?
האם החוק החדש אוסר שימוש בדירה שגודלה פחות מ 26 מ"ר?
לא יהיה אפשר להשכיר יותר את הדירות הקטנות , האם
בעל בית יכול לגור בנכס שלו? הנכס לא יהיה מוכר יותר למגורים בעיריה?
חלק מהדירות אלו הם מחסנים בטבו שעברו הסבה בשנות ה 90, דירות קטנות ומסודרות ועירית תל אביב בדקה ורשמה אותם כדירת מגורים . מה יהיה עם הדירות אלו?
חוק שכירות הוגנת - עיקרי החוק
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
30/11/14
שלום,
מדובר בהצעת חוק בלבד. ההצעה היא, בין היתר, שדירה להשכרה צריכה להיות בגודל של 26 מ"ר לפחות ובעלת חיבור לתשתיות של מים, חשמל וביוב.
זהו מצב שלא בהכרח קיים כיום במחסנים אותם משכירים למגורים.
כפי שכתבתי, מדובר בהצעת חוק בלבד שטרם עבר קריאות בכנסת וטרם נכנס לתוקף.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
מדובר בהצעת חוק בלבד. ההצעה היא, בין היתר, שדירה להשכרה צריכה להיות בגודל של 26 מ"ר לפחות ובעלת חיבור לתשתיות של מים, חשמל וביוב.
זהו מצב שלא בהכרח קיים כיום במחסנים אותם משכירים למגורים.
כפי שכתבתי, מדובר בהצעת חוק בלבד שטרם עבר קריאות בכנסת וטרם נכנס לתוקף.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוש חכירה
חן
26/11/14
מה הפרוצדורה וכצה זמן לוקח חידוש או הארכת חכירה לדירה?
כיצד מחדשים חוזה חכירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
28/11/14
שלום רב
הדבר תלוי בסוג חוזה החכירה (מהוון או לא, עם אופציה ל 49 שנים נוספות אם לאו, חוזה קק״ל, רשות פיתוח פיק״א או כל חוזה אחר וכו,)
בכל מקרה מציע שתפני לרשות מקרקעי ישראל בבקשה לחידוש החוזה ותפעלי על פי הנחיותיה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
הדבר תלוי בסוג חוזה החכירה (מהוון או לא, עם אופציה ל 49 שנים נוספות אם לאו, חוזה קק״ל, רשות פיתוח פיק״א או כל חוזה אחר וכו,)
בכל מקרה מציע שתפני לרשות מקרקעי ישראל בבקשה לחידוש החוזה ותפעלי על פי הנחיותיה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור זכויות או נסח טאבו
עודד שפרוט
26/11/14
שלום רב,
הוצאתי נסח טאבו כל נכס שאני החוכר שלו והבעלים הוא הקרן הקיימת לישראל. האם יתכן שבמנהל מקרקעי ישראל קיים אישור זכויות עבור הנכס? או שלא יכול להיות גם נסח וגם אישור זכויות במקרה זה
הוצאתי נסח טאבו כל נכס שאני החוכר שלו והבעלים הוא הקרן הקיימת לישראל. האם יתכן שבמנהל מקרקעי ישראל קיים אישור זכויות עבור הנכס? או שלא יכול להיות גם נסח וגם אישור זכויות במקרה זה
מתי ניתן להוציא אישור זכויות מהמינהל
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
28/11/14
שלום רב
המינהל (רשות מקרקעי ישראל כיום) משמש כנציג הקק״ל ומנהל קרקעותיה. המינהל אינו נוהג להנפיק אישורי זכויות למקרקעין המוחכרים על ידו לחוכרים שנרשמו בטאבו אלא רק לבעלי זכויות חכירה הרשומים במינהל בלבד וטרם עלה בידם לרשום את הזכויות בטאבו
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
המינהל (רשות מקרקעי ישראל כיום) משמש כנציג הקק״ל ומנהל קרקעותיה. המינהל אינו נוהג להנפיק אישורי זכויות למקרקעין המוחכרים על ידו לחוכרים שנרשמו בטאבו אלא רק לבעלי זכויות חכירה הרשומים במינהל בלבד וטרם עלה בידם לרשום את הזכויות בטאבו
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
משה
26/11/14
אחותי קנתה דירה בשנת 2001
באוקטובר 2013 קנתה דירה נוספת מכונס נכסים והתכוונה למכור את הדירה שהיתה לה, אלא שאת הדירה הראשונה היא הצליחה למכור רק עכשיו ,בנובמבר 2014
האם היא חייבת בתשלום מס שבח?
אם כן איך היא יכולה להקטין אותו?
תודה
באוקטובר 2013 קנתה דירה נוספת מכונס נכסים והתכוונה למכור את הדירה שהיתה לה, אלא שאת הדירה הראשונה היא הצליחה למכור רק עכשיו ,בנובמבר 2014
האם היא חייבת בתשלום מס שבח?
אם כן איך היא יכולה להקטין אותו?
תודה
מס שבח על דירה שניה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
27/11/14
שלום רב
אחותך תחוב במס שבח לפי חישוב לינארי מוטב ושולי יחסית , באופן שהמס יחושב באופן יחסי רק על חלק יחסי מהשבח בשיעור תקופת ההחזקה החל מינואר 14 ביחס לכל התקופה, קרי 11 חודשים מתוך 13 שנים
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
אחותך תחוב במס שבח לפי חישוב לינארי מוטב ושולי יחסית , באופן שהמס יחושב באופן יחסי רק על חלק יחסי מהשבח בשיעור תקופת ההחזקה החל מינואר 14 ביחס לכל התקופה, קרי 11 חודשים מתוך 13 שנים
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזקת דירה יחידה לצרכי סעיף 49ב(2(
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
27/11/14
דוד שוב שלום
כעת שמתי לב שציינת את מועד הרכישה של הדירה השניה באוקטובר 2013
אם כך יחול סעיף 49ג הקובע
49ג. לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה
(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה;
לפיכך בנסיבות המתוארות אחותך תהיה פטורה ממס שבח
כעת שמתי לב שציינת את מועד הרכישה של הדירה השניה באוקטובר 2013
אם כך יחול סעיף 49ג הקובע
49ג. לענין סעיף 49ב(2), יראו את הדירה הנמכרת כדירת המגורים היחידה שבבעלות המוכר גם אם יש לו, בנוסף על הדירה הנמכרת, דירת מגורים שנתקיים לגביה אחד מאלה
(1) היא נרכשה כתחליף לדירה הנמכרת ב-18 החודשים שקדמו למכירה;
לפיכך בנסיבות המתוארות אחותך תהיה פטורה ממס שבח
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה
קובי שהרבני
25/11/14
קניתי דירה בשנת 2010 חודש 5 וחתמתי על החוזה בשנת 2012 חודש 6 היתקבל היתר לבניה . בשנת 2011 חודש 3 נכנס חוק חדש לגבי איחור במסירת דירה האם אני יוכל לפעול לפי חוק החדש ןלחייב את הקבלן לפי החוק
פיצוי בגין איחור במסירת החזקה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/11/14
שלום,
חוק המכר קובע שתיקון מס' 5 משנת 2011 הנוגע לפיצוי בגין איחור במסירת החזקה לא יחול על הסכמים שנחתמו לפני שהתיקון נכנס לתוקף.
ככל שחתמת על ההסכם לפני כניסת התיקון לתוקף, סעיף זה כאמור לא יחול.
יחד עם זאת, אני מציעה שתבדוק את התחייבויות הקבלן בהסכם המכר ואת הפיצוי החוזי שנקבע במקרה של איחור במסירת חזקה.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
חוק המכר קובע שתיקון מס' 5 משנת 2011 הנוגע לפיצוי בגין איחור במסירת החזקה לא יחול על הסכמים שנחתמו לפני שהתיקון נכנס לתוקף.
ככל שחתמת על ההסכם לפני כניסת התיקון לתוקף, סעיף זה כאמור לא יחול.
יחד עם זאת, אני מציעה שתבדוק את התחייבויות הקבלן בהסכם המכר ואת הפיצוי החוזי שנקבע במקרה של איחור במסירת חזקה.
בברכת שבוע טוב,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעמד חתימת הסכם מקרקעין
עו"ד אבני
25/11/14
מחר אני מייצג לראשונה לקוח בעסקת מכר דירה ואני מוכן ונרגש.
מעבר להסכם המכר, הכין הצד השני את המסמכים הבאים:
שטר מכר
ייפוי כח
בקשה לרישום הערת אזהרה.
האם ישנם עוד מסמכים שעליי להכין? אשמח לטיפים ממעמד המכירה.
מעבר להסכם המכר, הכין הצד השני את המסמכים הבאים:
שטר מכר
ייפוי כח
בקשה לרישום הערת אזהרה.
האם ישנם עוד מסמכים שעליי להכין? אשמח לטיפים ממעמד המכירה.
אילו מסמכים נחתמים במעמד חתימת חוזה מכר?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
25/11/14
שלום לך,
במעמד חתימת החוזה נחתמים בד"כ המסמכים הבאים:
שטרי מכר, בקשה לרישום הערת אזהרה, בקשה לרישום במקרקעין, יפויי כוח, בקשה לביטול הערת אזהרה, יפוי כוח לביטול הערת אזהרה.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
במעמד חתימת החוזה נחתמים בד"כ המסמכים הבאים:
שטרי מכר, בקשה לרישום הערת אזהרה, בקשה לרישום במקרקעין, יפויי כוח, בקשה לביטול הערת אזהרה, יפוי כוח לביטול הערת אזהרה.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
