פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
המשכיר מנסה למקסם את רווחיו על חשבוני
אנונימי כרגע
31/12/14
שלום רב,
בחודש יולי האחרון חידשנו חוזה עם הבעלים תוך כדיי שהוא מעלה את מחיר הדירה מ3500 ל-3750 ש"ח במועד זה גם הסברנו לו שקנינו בית ובמהלך החורף בין חודשים אוקט' לינואר כנראה נצטרך לעזוב את הנכס.
הוא הבין והחתים אותנו על נוסך בו אנו מחוייבים להביא שוכרים חדשים במקומינו שכמובן יהיו מקובלים עליו.
נוסח זה כתוב גם בחוזה הכללי שחתמנו עם בעל הדירה בתחילת החוזה שלנו בו מצויין במפורש.
"השוכר יהיה רשאי לסיים את ההסכם לפני תום תקופת השכירות רק בתנאי שימצא שוכר חלופי אשר יהיה מוסכם על המשכיר ובתנאי נוסף כי השוכר החלופי יחתום על הסכם שכירות בנוסח זה וייקח על עצמו התחייבויות השוכר בהסכם זה.
עד כאן הכל ברור ומובן אבל כאשר רציתי לפרסם את הבית השוכר ביקש ממני לפרסם את הבית ב4000 ש"ח ולא ב-3750 כפי שאני משכיר אותו כיום דבר שהקשה עליי למצוא שוכר בחודשים הראשונים של חיפוש המחליפים בשביל הדירה שלי. (כאמור הוא רצה לסגור איתם חוזה חדש)
לאחר שמצאנו כבר משכיר והורדנו את המודעה מלוח השכירויות אחרי שבועיים של משא או מתן התקשר עליי המשכר ואמר שהעסקה התפוצצה ואני צריך לחפש שוכר אחר באותו סכום (4000 ש"ח)
לאחר שבועיים הוא הסכים להוריד את הסכום לסכום שבו אני משכיר אותו 3750 וכרגע אני מאוד מתקשה למצוא שוכרים כי הוא דואג להגיד לכל אותם אלו שהוא עומד לעלות את מחיר הדירה לאחר תום החוזה שלי ל4000 ובכך מבריח את כל הזדמנות שיש לי למצוא שוכר מחליף.
בעוד ב20 לינואר אני צריך להכנס לדירה חדשה ואין לי שוכר מחליף. בעל הדירה נחוש בדעתו ולא מוכן לרדת מהעץ למרות שתקע אותי במשך כחודשיים לא פחות עם מחיר דירה אסטרונומי שהקשה ומנע מהמון שוכרים פוטנציאליים להגיע לדירה.
יש לי עצלו ערבונות מסויימים וגם 2500 שקל ששילמתי במעוד מועד כאילו במקרה שאני אעזוב את הדירה או אגרום לה נזק כלשהוא שהוא אמור להחזיר לי לאחר תום השכירות.
מה לעשות כיצד לנהוג.
אשמח לעצות
בברכה,
בחודש יולי האחרון חידשנו חוזה עם הבעלים תוך כדיי שהוא מעלה את מחיר הדירה מ3500 ל-3750 ש"ח במועד זה גם הסברנו לו שקנינו בית ובמהלך החורף בין חודשים אוקט' לינואר כנראה נצטרך לעזוב את הנכס.
הוא הבין והחתים אותנו על נוסך בו אנו מחוייבים להביא שוכרים חדשים במקומינו שכמובן יהיו מקובלים עליו.
נוסח זה כתוב גם בחוזה הכללי שחתמנו עם בעל הדירה בתחילת החוזה שלנו בו מצויין במפורש.
"השוכר יהיה רשאי לסיים את ההסכם לפני תום תקופת השכירות רק בתנאי שימצא שוכר חלופי אשר יהיה מוסכם על המשכיר ובתנאי נוסף כי השוכר החלופי יחתום על הסכם שכירות בנוסח זה וייקח על עצמו התחייבויות השוכר בהסכם זה.
עד כאן הכל ברור ומובן אבל כאשר רציתי לפרסם את הבית השוכר ביקש ממני לפרסם את הבית ב4000 ש"ח ולא ב-3750 כפי שאני משכיר אותו כיום דבר שהקשה עליי למצוא שוכר בחודשים הראשונים של חיפוש המחליפים בשביל הדירה שלי. (כאמור הוא רצה לסגור איתם חוזה חדש)
לאחר שמצאנו כבר משכיר והורדנו את המודעה מלוח השכירויות אחרי שבועיים של משא או מתן התקשר עליי המשכר ואמר שהעסקה התפוצצה ואני צריך לחפש שוכר אחר באותו סכום (4000 ש"ח)
לאחר שבועיים הוא הסכים להוריד את הסכום לסכום שבו אני משכיר אותו 3750 וכרגע אני מאוד מתקשה למצוא שוכרים כי הוא דואג להגיד לכל אותם אלו שהוא עומד לעלות את מחיר הדירה לאחר תום החוזה שלי ל4000 ובכך מבריח את כל הזדמנות שיש לי למצוא שוכר מחליף.
בעוד ב20 לינואר אני צריך להכנס לדירה חדשה ואין לי שוכר מחליף. בעל הדירה נחוש בדעתו ולא מוכן לרדת מהעץ למרות שתקע אותי במשך כחודשיים לא פחות עם מחיר דירה אסטרונומי שהקשה ומנע מהמון שוכרים פוטנציאליים להגיע לדירה.
יש לי עצלו ערבונות מסויימים וגם 2500 שקל ששילמתי במעוד מועד כאילו במקרה שאני אעזוב את הדירה או אגרום לה נזק כלשהוא שהוא אמור להחזיר לי לאחר תום השכירות.
מה לעשות כיצד לנהוג.
אשמח לעצות
בברכה,
יחסי שוכר - משכיר
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
02/01/15
שלום רב
נא הפנה שאלתך לפורום דיני חוזים
עו״ד יהודה וישניצקי
נא הפנה שאלתך לפורום דיני חוזים
עו״ד יהודה וישניצקי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דחוף !! – חדר נוסף לא בטאבו
פלוני
31/12/14
מתלבט !! מעוניין לקנות דירה שראיתי בתל אביב. בדירה 3 חדרים ועוד חדר גדול שנאמר לנו מפורשות שלפני כ 10 שנים , בעל הדירה הלאים את המקום שהיה שייך לבנין לביתו ובנה קירות, כך שיש חדר נוסף בדירה שבעצם לא רשום בטאבו הדירה.
המתווך אומר שמאז שהחדר "נספח" לדירה לא היו ביקורות או בעיו כלשהן מהעירייה.
האם זו בעיה מבחינתי כקונה?
המתווך אומר שמאז שהחדר "נספח" לדירה לא היו ביקורות או בעיו כלשהן מהעירייה.
האם זו בעיה מבחינתי כקונה?
סיפוח רכוש משותף לדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
02/01/15
שלום רב
בהנחה שהחדר הנוסף אינו חלק מהדירה הוא רכוש משותף, שנציגות הבית המשותף או כל אחד מהדיירים רשאי לדרוש השבתם בכל עת לייעודם.
העובדה שהדיירים או הרשויות לא פעלו עד עתה אינה מחסנת אותך מדרישה עתידית להפסיק את השימוש בחדר כחלק מהדירה הן מצד הדיירים (במישור הקנייני) והן מצד הועדה המקומית לתכנון ובניה (במישור התכנוני או הפלילי במקרה של הגשת כתב אישום בגין שימוש שלא על פי היתר.
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
בהנחה שהחדר הנוסף אינו חלק מהדירה הוא רכוש משותף, שנציגות הבית המשותף או כל אחד מהדיירים רשאי לדרוש השבתם בכל עת לייעודם.
העובדה שהדיירים או הרשויות לא פעלו עד עתה אינה מחסנת אותך מדרישה עתידית להפסיק את השימוש בחדר כחלק מהדירה הן מצד הדיירים (במישור הקנייני) והן מצד הועדה המקומית לתכנון ובניה (במישור התכנוני או הפלילי במקרה של הגשת כתב אישום בגין שימוש שלא על פי היתר.
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכויות בנייה לא מנוצלות
גילי
31/12/14
שלום,
אני מתגורר בבניין שנבנה בשנת 80. הסתבר לי שלא כל זכויות הבנייה נוצלו בבניין בשנת הבנייה. לי יש דירה עם גג פרטי צמוד ואני מעוניין לבנות עליו. ידוע לי שעפ החוק ניתן לבנות כ23 מ"ר ושאלתי היא איך ניתן לנצל את זכויות הבנייה שלא נוצלו ע"י הקבלן כדי להעבירן לבנייה בגג הפרטי שלי. יש לי גג כ120 מ"ר. האם לדעתך יש דרך בה אוכל לבנות דירה על כל הגג שלי בזכות אי ניצול זכויות הבנייה בשעתו?
תודה מראש,
גילי.
אני מתגורר בבניין שנבנה בשנת 80. הסתבר לי שלא כל זכויות הבנייה נוצלו בבניין בשנת הבנייה. לי יש דירה עם גג פרטי צמוד ואני מעוניין לבנות עליו. ידוע לי שעפ החוק ניתן לבנות כ23 מ"ר ושאלתי היא איך ניתן לנצל את זכויות הבנייה שלא נוצלו ע"י הקבלן כדי להעבירן לבנייה בגג הפרטי שלי. יש לי גג כ120 מ"ר. האם לדעתך יש דרך בה אוכל לבנות דירה על כל הגג שלי בזכות אי ניצול זכויות הבנייה בשעתו?
תודה מראש,
גילי.
הסכמת בעלי הדירות לבניה על הגג
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
02/01/15
שלום רב
על פי הדין והפסיקה הצמדת הגג לדירה שלך אינה מהווה הסכמה של הדיירים האחרים לבניה עליו. כמו כן זכויות הבניה הן נכס משותף לכל בעלי הדירות, כולל בעלי דירות שלא יכולים מסיבה כסו או אחרת לנצלן. כדי לבנות על הגג תצטרך לקבל הסכמתם של 75 % מבעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם וכן הסכמתם לויתור על חלק יחסי מזכויות הבניה הלא מנוצלות.
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן
על פי הדין והפסיקה הצמדת הגג לדירה שלך אינה מהווה הסכמה של הדיירים האחרים לבניה עליו. כמו כן זכויות הבניה הן נכס משותף לכל בעלי הדירות, כולל בעלי דירות שלא יכולים מסיבה כסו או אחרת לנצלן. כדי לבנות על הגג תצטרך לקבל הסכמתם של 75 % מבעלי הדירות ששני שליש מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם וכן הסכמתם לויתור על חלק יחסי מזכויות הבניה הלא מנוצלות.
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה לדירה שנייה
ליאת
30/12/14
שלום.
אנחנו לקראת סגירת חוזה לרכישת דירה. יש לנו כבר דירה ברשותנו. האם מדרגות המס החל מינואר (ממחר) יהיו לפי 3.5%, 5% וכו' או יתחילו מ5%, 6% וכו'?
ובמידה וישנו את מדרגות המס בחודשים הקרובים, לפי איזה מדרגות אנחנו משלמים? לפי מועד החוזה, מועד הכניסה לבית או מועד אחר?
תודה,
ליאת.
אנחנו לקראת סגירת חוזה לרכישת דירה. יש לנו כבר דירה ברשותנו. האם מדרגות המס החל מינואר (ממחר) יהיו לפי 3.5%, 5% וכו' או יתחילו מ5%, 6% וכו'?
ובמידה וישנו את מדרגות המס בחודשים הקרובים, לפי איזה מדרגות אנחנו משלמים? לפי מועד החוזה, מועד הכניסה לבית או מועד אחר?
תודה,
ליאת.
מהו גובה מס הרכישה שיחול ברכישת דירה שניה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
ליאת שלום,
עד ליום ה-30.6.2015–
על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪:3.5%
על חלק השווי שבין 1,055,935 – 4,500,000 ₪: 5%
על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 8%
על חלק השווי שמעל– 15,000,000 ₪ – 10%
לענין מדרגות מס הרכישה עבור דירה שאינה יחידה כמפורט לעיל, בהתאם להודעה של רשות המיסים מיום 24.12.2014, הוארכו המדרגות הנ"ל כמפורט לעיל עד ליום ה-30.6.2015, וההפחתה במדרגות שהייתה צפויה לחול מיום 1.1.2015 למעשה התבטלה בשלב זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
עד ליום ה-30.6.2015–
על חלק השווי שעד 1,055,935 ₪:3.5%
על חלק השווי שבין 1,055,935 – 4,500,000 ₪: 5%
על חלק השווי שבין 4,500,000 ₪ – 15,000,000 ₪ – 8%
על חלק השווי שמעל– 15,000,000 ₪ – 10%
לענין מדרגות מס הרכישה עבור דירה שאינה יחידה כמפורט לעיל, בהתאם להודעה של רשות המיסים מיום 24.12.2014, הוארכו המדרגות הנ"ל כמפורט לעיל עד ליום ה-30.6.2015, וההפחתה במדרגות שהייתה צפויה לחול מיום 1.1.2015 למעשה התבטלה בשלב זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקי צנרת
רון
30/12/14
בבעלותי דירה שהקיר המשותף שלה רטוב עקב בעיית צנרת בדירה המקבילה.
במשך מספר שנים פניתי לבעלת הדירה אך היא טענה שהליכים משפטיים עם החברה המבטחת יוצרים את העיקוב בהסרת המפגע.
האם ניתן לחייב את השכנה בהסרת המפגע שבדירתה ואף לחייבה בתיקון הנזק שנגרם לי כתוצאה ממפגע זה?
במשך מספר שנים פניתי לבעלת הדירה אך היא טענה שהליכים משפטיים עם החברה המבטחת יוצרים את העיקוב בהסרת המפגע.
האם ניתן לחייב את השכנה בהסרת המפגע שבדירתה ואף לחייבה בתיקון הנזק שנגרם לי כתוצאה ממפגע זה?
בדירת השכן נזילה שגרמה לרטיבות בדירתי. מה לעשות?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
רון שלום,
אינך יכול לחייב את השכנה בהסרת המפגע אצלה בדירתה, אולם אתה יכול לפנות אליה בדרישה לתיקון הליקוי שנוצר בדירתך ואף קבלת פיצוי כספי.
ככל שבעלת הדירה המקבילה תמאן לתקן ו/או לפצות, ניתן להגיש כנגדה תביעה לאחר קבלת חוות דעת של שמאי שיעריך ויכמת את הנזק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אינך יכול לחייב את השכנה בהסרת המפגע אצלה בדירתה, אולם אתה יכול לפנות אליה בדרישה לתיקון הליקוי שנוצר בדירתך ואף קבלת פיצוי כספי.
ככל שבעלת הדירה המקבילה תמאן לתקן ו/או לפצות, ניתן להגיש כנגדה תביעה לאחר קבלת חוות דעת של שמאי שיעריך ויכמת את הנזק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניצול אחוזי בנייה על שטח שמולק ע"פ הסכם שיתוף בלבד
גנאדי
30/12/14
שלום,
אנו גרים בבית בו שני דיירים (קומה קרקע דירה אחת וקומה מעל דירה נוספת) עם שטח מסביב המשויך בטאבו לשני הדירות, בעבר נעשה הסכם שיתוף (שלא הופקד בטאבו) המחלק את השטחים המשותפים,
האם ניתן לנצל אחוזי בנייה לדירה העליונה (ממד+תוספת) על שטח המוגדר בהסכם שיתוף של הדירה השנייה (אין אפשרות אחרת לבניית ממד בשטח)
בתודה מראש
גנאדי
אנו גרים בבית בו שני דיירים (קומה קרקע דירה אחת וקומה מעל דירה נוספת) עם שטח מסביב המשויך בטאבו לשני הדירות, בעבר נעשה הסכם שיתוף (שלא הופקד בטאבו) המחלק את השטחים המשותפים,
האם ניתן לנצל אחוזי בנייה לדירה העליונה (ממד+תוספת) על שטח המוגדר בהסכם שיתוף של הדירה השנייה (אין אפשרות אחרת לבניית ממד בשטח)
בתודה מראש
גנאדי
ניצול אחוזי בנייה על שטח שחולק ע"פ הסכם שיתוף בלבד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
גנאדי שלום,
כן. ניתן, אולם יש לקבל את הסכמת בעלי הדירה השניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כן. ניתן, אולם יש לקבל את הסכמת בעלי הדירה השניה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דיור ציבורי
30/12/14
משפחה המתגוררת בדיור ציבורי עומדת לרשת (כאשר ילך לעולמו הסבא) רבע מדירת מגורים . זה יסתכם ב- 20 מ"ר. האם יוכלו להוציא אותם מהדיור הציבורי? האם יצטרכו להעביר את הירושה למדינה?
דיור ציבורי
עו"ד ורדה גילרמן בר
31/12/14
האם יש מישהו המבין בדיור ציבורי?
רישום משכון לטובת הבנק
קרן
30/12/14
שלום רב ,
אשמח לדעת האם רישום משכון לטובת הבנק (על משכנתא) כשהנכס בצפון והקונה מהמרכז, נרשם ברשם המשכונות במרכז?
אשמח לדעת האם רישום משכון לטובת הבנק (על משכנתא) כשהנכס בצפון והקונה מהמרכז, נרשם ברשם המשכונות במרכז?
באיזו לשכה של רשם המשכונות עלי לרשום משכון?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
קרן שלום,
המשכון נרשם על פי המקום הרשום בתעודת הזהות של החייב (הלווה). למשל, אם הלווה מתגורר בתל אביב, המשכון יירשם בלשכת רשם המשכונות שבתל אביב.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
המשכון נרשם על פי המקום הרשום בתעודת הזהות של החייב (הלווה). למשל, אם הלווה מתגורר בתל אביב, המשכון יירשם בלשכת רשם המשכונות שבתל אביב.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה בקניית דירה
גלית גולד
29/12/14
שלום רב,
לאחרונה ירשנו שליש דירה. אין בבעלותנו דירה נוספת.
במידה ונרכוש דירה, האם היא נחשבת כדירה שניה? האם נצטרך לשלם מס רכישה ובאיזה גובה (ערך הדירה החדשה הוא כ 1.5 מיליון שח).
תודה רבה.
לאחרונה ירשנו שליש דירה. אין בבעלותנו דירה נוספת.
במידה ונרכוש דירה, האם היא נחשבת כדירה שניה? האם נצטרך לשלם מס רכישה ובאיזה גובה (ערך הדירה החדשה הוא כ 1.5 מיליון שח).
תודה רבה.
האם שליש דירה נחשב כדירה על פי חוק מיסוי מקרקעין?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
גלית שלום,
על פי חוק מיסוי מקרקעין, הדירה החדשה שתרכשו תחשב כדירה יחידה כל עוד חלקכם בדירת הירושה אינו עולה על שליש.
על פי מדרגות מס הרכישה נכון להיום:
דירה ששוויה עד 1,517,210 ₪– לא תשלמו מס רכישה.
עבור דירה ששוויה 1,517,210 ₪ – 1,799,605 ₪ – תשלמו 3.5% מס רכישה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פי חוק מיסוי מקרקעין, הדירה החדשה שתרכשו תחשב כדירה יחידה כל עוד חלקכם בדירת הירושה אינו עולה על שליש.
על פי מדרגות מס הרכישה נכון להיום:
דירה ששוויה עד 1,517,210 ₪– לא תשלמו מס רכישה.
עבור דירה ששוויה 1,517,210 ₪ – 1,799,605 ₪ – תשלמו 3.5% מס רכישה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
קארין
29/12/14
שלום רב,
כשאני מכינה חוזה שכירות עבור דירה שאני רוצה להשכיר. אילו מסמכים עליי לדרוש מהשוכר?
האם עליי לדרוש תלושי שכר/צ'ק בנקאי/שטר חוב עם סכום/שטר חוב פתוח?
מה מהותי? על מה להקפיד?
כשאני מכינה חוזה שכירות עבור דירה שאני רוצה להשכיר. אילו מסמכים עליי לדרוש מהשוכר?
האם עליי לדרוש תלושי שכר/צ'ק בנקאי/שטר חוב עם סכום/שטר חוב פתוח?
מה מהותי? על מה להקפיד?
אילו בטחונות יש לדרוש בהשכרת דירה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
קארין שלום,
כדאי לדרוש:
1. המחאות לפקודת חברת המים, גז, חשמל, עירייה וועד בית, כאשר ההמחאות ללא תאריך או סכום נקוב.
2. כתב ערבות חתום על ידי שני ערבים טובים.
3. ערבות בנקאית או שטר חוב על סכום של לפחות 3 חודשי שכירות.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כדאי לדרוש:
1. המחאות לפקודת חברת המים, גז, חשמל, עירייה וועד בית, כאשר ההמחאות ללא תאריך או סכום נקוב.
2. כתב ערבות חתום על ידי שני ערבים טובים.
3. ערבות בנקאית או שטר חוב על סכום של לפחות 3 חודשי שכירות.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זה נכון שעדיף לדרוש ערבות בנקאית
קארין
30/12/14
כי היא יותר קלה למימוש מאשר שטר חוב שצריך לפרוע בהוצל"פ ויכול לקחת זמן?
העברת דירה מבן לאב ללא תמורה – פוגע בבן?
ירון
29/12/14
שלום לחבר צוות הפורום
ברצוני לרכוש דירה על שם בן או בנים (חסרי דירה) כדי להימנע ממס הרכישה שהיה נגבה מדירה שניה על שם ההורים, ומיד אח"כ להעביר אותה בחזרה אלינו ללא תמורה (בסופו של דבר הדירה תחולק בין הילדים אבל עד אז ברצוננו להחזיק בה כדי להבטיח את החלוקה).
א. אפשר לרכוש דירה על שם בן קטין ואח"כ להעביר אלינו ללא תמורה?
ב. האם בן שהיתה לו דירה וויתר עליה כנ"ל נפגע בזכאות למשכנתא, הנחות במסים או הטבה אחרת, גם לאחר שנותר ללא דירה?
ברצוני לרכוש דירה על שם בן או בנים (חסרי דירה) כדי להימנע ממס הרכישה שהיה נגבה מדירה שניה על שם ההורים, ומיד אח"כ להעביר אותה בחזרה אלינו ללא תמורה (בסופו של דבר הדירה תחולק בין הילדים אבל עד אז ברצוננו להחזיק בה כדי להבטיח את החלוקה).
א. אפשר לרכוש דירה על שם בן קטין ואח"כ להעביר אלינו ללא תמורה?
ב. האם בן שהיתה לו דירה וויתר עליה כנ"ל נפגע בזכאות למשכנתא, הנחות במסים או הטבה אחרת, גם לאחר שנותר ללא דירה?
האם קטין יכול לרכוש דירה ולהעבירה ללא תמורה לאביו?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
ירון שלום,
א. בעיקרון ניתן לרכוש דירה כאשר שם הרוכש יהיה בנך, ולאחר מכן להעביר אותה אליך ללא תמורה. אולם, כדי שקטין ירכוש דירה יש לקבל אישור מבית המשפט לכך.
ב. בן שהעביר דירה לא יפגע בזכאות למשכנתא, שהרי לאחר העברת הדירה הוא יוותר ללא דירות כלל, וכן לא יפגע בזכאות להטבות אחרת, פרט לכך שההעברה תחויב במס רכישה מופחת.
קח בחשבון שלאחר שבנך יעביר את הדירה ללא תמורה אליך, קיימת תקופת צינון בה לא יהיה ניתן למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
א. בעיקרון ניתן לרכוש דירה כאשר שם הרוכש יהיה בנך, ולאחר מכן להעביר אותה אליך ללא תמורה. אולם, כדי שקטין ירכוש דירה יש לקבל אישור מבית המשפט לכך.
ב. בן שהעביר דירה לא יפגע בזכאות למשכנתא, שהרי לאחר העברת הדירה הוא יוותר ללא דירות כלל, וכן לא יפגע בזכאות להטבות אחרת, פרט לכך שההעברה תחויב במס רכישה מופחת.
קח בחשבון שלאחר שבנך יעביר את הדירה ללא תמורה אליך, קיימת תקופת צינון בה לא יהיה ניתן למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קומבינציה
חגית
29/12/14
שלום. אני מתכוונת למכור חלקה שבבעלותי ולהתקשר בקומבינציה עם קבחן. הקבלן טוען שעסקה כזו היא על תנאי מפני שאם לא יצליח להוציא היתר לבנין עם הרבה דירות העסקה לא כדאית מבחינתנו. האם הדבר מקובל?
האם עסקת קומבינציה כדאית לקבלן?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
חגית שלום,
כן. מניסיוני, הדבר מקובל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כן. מניסיוני, הדבר מקובל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בטאבו לפי סעיף 4 יט
תמיר
29/12/14
שלום,
בנסח טאבו שהוצאתי ראיתי שיש הערה בדבר העברה לזרים.
סעיף 4 י"ט לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך - 1960
מה משמעות ההערה?
בנסח טאבו שהוצאתי ראיתי שיש הערה בדבר העברה לזרים.
סעיף 4 י"ט לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך - 1960
מה משמעות ההערה?
מהי הערה בנסח טאבו בדבר העברה לזרים?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
29/12/14
תמיר שלום,
המשמעות היא שלא ניתן למכור את הדירה לאדם שאינו תושב ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
המשמעות היא שלא ניתן למכור את הדירה לאדם שאינו תושב ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום משכון ברשם המשכונות
הניה
29/12/14
אנו מעוניינים לרכוש דירה חדשה , פחות משנה, מיד שנייה.הדירה עדיין לא רשומה בטאבו. האם ניתן להסתפק ברישום הערת אזהרה במקרקעין ובחברה המשכנת או שחובה על המוכר לרשום משכון לטובתנו ברשם המשכונות ?
האם יש לרשום משכון בגין רכישת דירה ללא טאבו?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
29/12/14
הניה שלום,
בד"כ, במקרים בהם לא נרשמו עדיין זכויות המוכר בטאבו, מבצעים רישום של העברת הזכויות בחברה המשכנת והערת אזהרה לטובת הקונה על הבעלות של הקבלן או בעל המקרקעין.
אין חובה ברישום משכון.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בד"כ, במקרים בהם לא נרשמו עדיין זכויות המוכר בטאבו, מבצעים רישום של העברת הזכויות בחברה המשכנת והערת אזהרה לטובת הקונה על הבעלות של הקבלן או בעל המקרקעין.
אין חובה ברישום משכון.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסגת גבול ונזק לרכוש המשותף
שגיא
29/12/14
אני גר בדו משפחתי עם קיר הפרדה ברוחב של שלושים סנטימטר ותרשים ברור , השכן בגלל העיריה ובגלל שהוא שם שער שחוסם את הגישה לשעוני המים מהצד שלו , העביר את שעוני המים שלו ושלי לצד שלי, ושילם 2500 שקל , הסברתי לו שאני רוצה שיחזיר את שעון המים שלו לשטח שלו , הוא ביקש שאשלם חצי והסכמתי (כי הוא העביר את שלי גם ) אך הוא לא עשה זאת עדיין . אני חושב שאם אפנה למפקח על הבתים המשותפים הוא יאלץ אותו לעשות כן ? תחת הכותרת הסגת גבול וגרימת נזק לרכוש ( כי השעון בשטח שלי ) ?
הסגת גבול ונזק לרכוש המשותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
29/12/14
שגיא שלום,
לטעמי אתה צודק, ועל פניו נראה כי המפקח על המקרקעין יפסוק לטובתך. אולם, ייתכן והצדק לא יהיה איתך היות ונתת את הסכמתך מלכתחילה לביצוע העברת השעון לשטחך, וכעת אתה מעוניין להעביר את שעון השכן בחזרה לשטחו.
כמו כן יהיה עליך להוכיח כי אכן נגרם נזק לרכושך.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לטעמי אתה צודק, ועל פניו נראה כי המפקח על המקרקעין יפסוק לטובתך. אולם, ייתכן והצדק לא יהיה איתך היות ונתת את הסכמתך מלכתחילה לביצוע העברת השעון לשטחך, וכעת אתה מעוניין להעביר את שעון השכן בחזרה לשטחו.
כמו כן יהיה עליך להוכיח כי אכן נגרם נזק לרכושך.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מתקינים שעון מים
א-ה
29/12/14
התקנת מד מים נעשית על פי ההוראות למתקני תברואה (הל"ת).
התוקף החוקי של ההוראות למתקני תברואה מפורט ע"י משרד הפנים בקישור
המצורף כאן.
בהל"ת משנת 2007 נקבע בסעיף 2.7.1.4 נקבע - "לכל בנין
יותקן מד מים ראשי בסמוך לגבולות הנכס, באופן שתהיה אליו גישה חופשית לצורך קריאה
ואחזקה ובהתאם לדרישת לתקן הישראלי, ת"י 1205.1"
כמו כן נקבע בתקנות
התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 בתוספת השניה סעיף 1.01
– "מיתקני תברואה ייבנו ויותקנו בהתאם להל"ת, לכללי המים (אבזרים
לצורכי בית), התשכ"ד-1964, ולתקן ישראלי, ת"י 1205 על חלקיו מלבד חלק 5
(להלן – תקן 1205)."
התוקף החוקי של ההוראות למתקני תברואה מפורט ע"י משרד הפנים בקישור
המצורף כאן.
בהל"ת משנת 2007 נקבע בסעיף 2.7.1.4 נקבע - "לכל בנין
יותקן מד מים ראשי בסמוך לגבולות הנכס, באופן שתהיה אליו גישה חופשית לצורך קריאה
ואחזקה ובהתאם לדרישת לתקן הישראלי, ת"י 1205.1"
כמו כן נקבע בתקנות
התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 בתוספת השניה סעיף 1.01
– "מיתקני תברואה ייבנו ויותקנו בהתאם להל"ת, לכללי המים (אבזרים
לצורכי בית), התשכ"ד-1964, ולתקן ישראלי, ת"י 1205 על חלקיו מלבד חלק 5
(להלן – תקן 1205)."
שוכר עם אופציה וקניית הבית
רין רין
29/12/14
שלום רב,
קנינו בית ובבית יש משפחה שיש להם אופציה לשנתיים וחצי עד אפריל 2017המשכיר טוען שהוא מעוניין לצאת אך אין לו לאן כרגע בנוסף ברגע שהמשכיר ימצא בית הוא יכול להודיע חודשים מראש.
אנחנו משפחה שגענו מהמרכז דרומה וגרים אצל ההורים כרגע מצאנו בית וקנינו ידענו על השוכר המוכר ניסה לפצות אותו בכסף בכדי שיוותר על השנה האחרונה לפחות אך השוכר רצה הרבה כסף גם אנחנו ניסינו אך הוא ראה זאת כבזניס טוב ורצה הרבה כסף וזה לא ניתן השאלה היא: מה ניתן לעשות בכדי לקצר את השהות של הדייר בכדי שנוכל לגור בבית?
אין הצע של דירות אנחנו הבנו מהשוכר שהוא מחפש בית כי הבית לא טוב עבורו אך לאחר הקניה הוא והבנה שאין לו ביזנס פה נראה שהוא מתכוון לממש את השנתיים וחצי
במצב הנ"ל אנחנו נצטרך להשכיר דירה אך כלכלית לא נוכל, האם ניתן לעלות את סכום השכירות?
האם האופציה מבוטלת עקב מכירה?
יש לציין שיהיה קשה למצוא בית שיתנו לנו אופציה של חודשיים הודעה כמו שיש לשוכר מה ניתן לעשות? אנחנו משפחה עם 3 בנות
תודה.
קנינו בית ובבית יש משפחה שיש להם אופציה לשנתיים וחצי עד אפריל 2017המשכיר טוען שהוא מעוניין לצאת אך אין לו לאן כרגע בנוסף ברגע שהמשכיר ימצא בית הוא יכול להודיע חודשים מראש.
אנחנו משפחה שגענו מהמרכז דרומה וגרים אצל ההורים כרגע מצאנו בית וקנינו ידענו על השוכר המוכר ניסה לפצות אותו בכסף בכדי שיוותר על השנה האחרונה לפחות אך השוכר רצה הרבה כסף גם אנחנו ניסינו אך הוא ראה זאת כבזניס טוב ורצה הרבה כסף וזה לא ניתן השאלה היא: מה ניתן לעשות בכדי לקצר את השהות של הדייר בכדי שנוכל לגור בבית?
אין הצע של דירות אנחנו הבנו מהשוכר שהוא מחפש בית כי הבית לא טוב עבורו אך לאחר הקניה הוא והבנה שאין לו ביזנס פה נראה שהוא מתכוון לממש את השנתיים וחצי
במצב הנ"ל אנחנו נצטרך להשכיר דירה אך כלכלית לא נוכל, האם ניתן לעלות את סכום השכירות?
האם האופציה מבוטלת עקב מכירה?
יש לציין שיהיה קשה למצוא בית שיתנו לנו אופציה של חודשיים הודעה כמו שיש לשוכר מה ניתן לעשות? אנחנו משפחה עם 3 בנות
תודה.
סיום שכירות לפני המועד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
29/12/14
שלום רב,
יש לקרוא את הסכם השכירות על מנת לבדוק מהם התנאים לקיצור תקופת השכירות או ביטול האופציה.
על פניו ככל שהחוזה לא מאפשר את קיצור התקופה, ובנוסף, היות ורכשתם את הדירה בידיעה שקיים שם שוכר שתקופת השכירות שלו ממושכת, קככל הנראה לא תהיה אפשרות לבטל את זכותו של השוכר להשאר לגור בדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לקרוא את הסכם השכירות על מנת לבדוק מהם התנאים לקיצור תקופת השכירות או ביטול האופציה.
על פניו ככל שהחוזה לא מאפשר את קיצור התקופה, ובנוסף, היות ורכשתם את הדירה בידיעה שקיים שם שוכר שתקופת השכירות שלו ממושכת, קככל הנראה לא תהיה אפשרות לבטל את זכותו של השוכר להשאר לגור בדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב תקופה לפי סעיף 49 (ב2)
אורית לוי
28/12/14
שלום,
בחודש 02.14 נרכשה דירה ממנהל עזבון. שלושה חודשים לאחר מכן, בחודש 05.14, ניתן אישור בהמ"ש לחוזה המכר. רק החודש (12.14), נמסר אישור מס שבח לשם ביצוע העברת בעלות בטאבו. במידה והרוכשים יהיו מעוניינים למכור את הדירה בפטור ממס שבח (לפי סעיף 49 (ב2)) - האם חישוב "הזכות בדירה" לתקופה של 18 חודשים תחושב החל ממועד חתימת החוזה (02.14), או שיש להתחיל לחשבה רק החל ממועד רישום הדירה על שם הרוכשים בטאבו?
תודה מראש!
בחודש 02.14 נרכשה דירה ממנהל עזבון. שלושה חודשים לאחר מכן, בחודש 05.14, ניתן אישור בהמ"ש לחוזה המכר. רק החודש (12.14), נמסר אישור מס שבח לשם ביצוע העברת בעלות בטאבו. במידה והרוכשים יהיו מעוניינים למכור את הדירה בפטור ממס שבח (לפי סעיף 49 (ב2)) - האם חישוב "הזכות בדירה" לתקופה של 18 חודשים תחושב החל ממועד חתימת החוזה (02.14), או שיש להתחיל לחשבה רק החל ממועד רישום הדירה על שם הרוכשים בטאבו?
תודה מראש!
מועד רלוונטי לרכישת דירה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
המועד הרלוונטי הוא מועד רכישת הדירה, קרי החתימה על הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
המועד הרלוונטי הוא מועד רכישת הדירה, קרי החתימה על הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סילוק יד בסדר דין מקוצר
זאב
28/12/14
שלום רב
האם בתביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד ניתן לתבוע גם :
1. דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו מסיגי הגבול בנכס ?
2. תשלום בגין הנזקים שגרמו מסיגי הגבול לנכס ?
האם בתביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד ניתן לתבוע גם :
1. דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו מסיגי הגבול בנכס ?
2. תשלום בגין הנזקים שגרמו מסיגי הגבול לנכס ?
תביעה לפינוי מושכר
א.א
28/12/14
שלום
תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים למעט הדרישה לפינוי המושכר.
סעדים כספיים ניתן לתבוע בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט.
תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים למעט הדרישה לפינוי המושכר.
סעדים כספיים ניתן לתבוע בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט.
רישום הערת אזהרה על הנכס
יורי
28/12/14
שלום ברצוני לדעת
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על שם הקונים של הדירה עם קיים צו כינטס הנכסים.
הדירה רשומה בטאבו על שם אמי וקיימת הסכמה של כונס הנכסים למכירה עצמית וגם החלטה של רשם הוצל"פ לביצוע מכר עצמי.
האם יהיה איזה שהיא בעיה בביצוע רישום הערת אזהרה
תודה
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על שם הקונים של הדירה עם קיים צו כינטס הנכסים.
הדירה רשומה בטאבו על שם אמי וקיימת הסכמה של כונס הנכסים למכירה עצמית וגם החלטה של רשם הוצל"פ לביצוע מכר עצמי.
האם יהיה איזה שהיא בעיה בביצוע רישום הערת אזהרה
תודה
רישום הערת אזהרה כשיש הערה לטובת כונס נכסים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה כשרשומה הערה לטובת כונס נכסים, אך ורק בהסכמת כונס הנכסים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה כשרשומה הערה לטובת כונס נכסים, אך ורק בהסכמת כונס הנכסים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף
עידן
28/12/14
אני ואחותי קיבלנו מתנה מאימנו מגרש בשטח של כמעט דונם ועליו בית הבנוי בשטח של 70 מ"ר. המגרש רשום במושה. האם רצוי לנו לערוך הסכם שיתוף במגרש כאשר אחד מקבל את הבית וחלק נוסף במגרש והשני את יתרת המגרש שאיננה בנויה?
הסכם שיתוף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
השאלה היא האם אתן רוצות להפריד את הבעלות או להשאיר אותה משותפת.
ככל שברצונכן להפריד- בהחלט ניתן לרשום הסכם שיתוף. כיצד להפריד- אם בחלקים שווים או לא- תלוי כמובן בכן. ניתן להיעזר בשמאי על מנת שיעריך את כל חלקי המגרש.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
השאלה היא האם אתן רוצות להפריד את הבעלות או להשאיר אותה משותפת.
ככל שברצונכן להפריד- בהחלט ניתן לרשום הסכם שיתוף. כיצד להפריד- אם בחלקים שווים או לא- תלוי כמובן בכן. ניתן להיעזר בשמאי על מנת שיעריך את כל חלקי המגרש.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה בשכירות ומכירת הדירה
ליאל
28/12/14
שלום,
בבעלותי דירה שאני משכירה לאותו דייר כבר 3 שנים.
בחוזה נתתי לו אופציה להמשיך לעוד שנה חוץ מהשנה הנוכחית שעדיין לא הסתיימה.
אני מעוניינת למכור את הדירה / להציע למכירה אבל אמרו לי שבגלל האופציה שנתתי לו אני מחויבת לחכות עד שהשנה הנוספת גם תסתיים,
האם זה נכון? זאת דירה שלי ואני רוצה למכור, האם אין דרך חוקית לעשות זאת.? האם צריך לפצות אותו? אני מודה מראש על התשובה.
בבעלותי דירה שאני משכירה לאותו דייר כבר 3 שנים.
בחוזה נתתי לו אופציה להמשיך לעוד שנה חוץ מהשנה הנוכחית שעדיין לא הסתיימה.
אני מעוניינת למכור את הדירה / להציע למכירה אבל אמרו לי שבגלל האופציה שנתתי לו אני מחויבת לחכות עד שהשנה הנוספת גם תסתיים,
האם זה נכון? זאת דירה שלי ואני רוצה למכור, האם אין דרך חוקית לעשות זאת.? האם צריך לפצות אותו? אני מודה מראש על התשובה.
מכירת דירת מושכרת
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
באפשרותך למכור את הדירה, אך הקונה יצטרך להיכנס בנעליך לעניין התחייבויותיך מכוח הסכם השכירות.
ייתכן שתמצאי קונים שיהיו מעוניינים להשכיר את הדירה לאותם שוכרים.
אם ברצונך לפנות את השוכרים, אני מציעה לך לפנות אליהם, לפנים משורת הדין, ולבקש מהם לפנות את הדירה או להציע להם פיצוי כספים לצורך כך.
שימי לב שאת תנאי האופציה יש לקיים בדווקנות (קיימת על כך פסיקה רבה של בית המשפט), כלומר אם כתוב בהסכם שהשוכרים צריכים להודיע לך בכתב 60 יום לפני סיום תקופת השכירות כי ברצונם לממש את האופציה- והם לא עושים זאת, האופציה פוקעת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
באפשרותך למכור את הדירה, אך הקונה יצטרך להיכנס בנעליך לעניין התחייבויותיך מכוח הסכם השכירות.
ייתכן שתמצאי קונים שיהיו מעוניינים להשכיר את הדירה לאותם שוכרים.
אם ברצונך לפנות את השוכרים, אני מציעה לך לפנות אליהם, לפנים משורת הדין, ולבקש מהם לפנות את הדירה או להציע להם פיצוי כספים לצורך כך.
שימי לב שאת תנאי האופציה יש לקיים בדווקנות (קיימת על כך פסיקה רבה של בית המשפט), כלומר אם כתוב בהסכם שהשוכרים צריכים להודיע לך בכתב 60 יום לפני סיום תקופת השכירות כי ברצונם לממש את האופציה- והם לא עושים זאת, האופציה פוקעת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוות דעת שמאי במכירת דירה בכינוס נכסים
אופיר
28/12/14
שלום,
ראיתי מודעה לדירה בכינוס נכסים שיכולה לעניין אותי.
קיבלתי חוות דעת מהכונס אך ללא המחיר המוערך ע"פ השמאי (הדבר בכוונה כנראה).
שאלתי היא מדוע הכונס לא מוכן לתת את חוות הדעת המלאה כולל המחיר המוערך? האם זה לא מקובל?
ואגב, אם אתקשר לשמאי ואבקש את חוות הדעת המלאה זה בסדר? זה מקובל?
אשמח אם מישהו יוכל לתת הסבר בעניין הנ"ל.
תודה
ראיתי מודעה לדירה בכינוס נכסים שיכולה לעניין אותי.
קיבלתי חוות דעת מהכונס אך ללא המחיר המוערך ע"פ השמאי (הדבר בכוונה כנראה).
שאלתי היא מדוע הכונס לא מוכן לתת את חוות הדעת המלאה כולל המחיר המוערך? האם זה לא מקובל?
ואגב, אם אתקשר לשמאי ואבקש את חוות הדעת המלאה זה בסדר? זה מקובל?
אשמח אם מישהו יוכל לתת הסבר בעניין הנ"ל.
תודה
רכישת דירה מכונס נכסים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
כונס נכסים נדרש למקסם את מכיר הדירה עבור המוכרים.
פרסום חוות הדעת תפגע ביכולת הכונס למקסם את מחיר הדירה.
רק לאחר ביצוע ההתמחרות ("מכירה פומבית"), הכונס יעביר את ההצעה הגבוהה ביותר לאישור בית משפט.
חוות הדעת תצורף לבקשה זו על מנת להראות לבית המשפט כי ההצעה הגבוהה ביותר היא במחיר שוק/ גבוהה ממחיר השוק לפי חוות הדעת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
כונס נכסים נדרש למקסם את מכיר הדירה עבור המוכרים.
פרסום חוות הדעת תפגע ביכולת הכונס למקסם את מחיר הדירה.
רק לאחר ביצוע ההתמחרות ("מכירה פומבית"), הכונס יעביר את ההצעה הגבוהה ביותר לאישור בית משפט.
חוות הדעת תצורף לבקשה זו על מנת להראות לבית המשפט כי ההצעה הגבוהה ביותר היא במחיר שוק/ גבוהה ממחיר השוק לפי חוות הדעת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבון מים
אורי
28/12/14
האם לצורך אישור עיריה לטאבו יש גם לשלם חשבונות מים?
אישור עירייה לטאבו- חשבון מים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
בדרך כלל עיריות לא דורשות תשלום חשבון מים לצורך מתן אישור עירייה, אלא תשלום ארנונה והיטל השבחה, ככל שישנו.
ישנן עיריות שחיוב המים הוא חלק מחיוב הארנונה, ואז יש לשלם גם את חיוב המים בטרם קבלת אישור עירייה לטאבו.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
בדרך כלל עיריות לא דורשות תשלום חשבון מים לצורך מתן אישור עירייה, אלא תשלום ארנונה והיטל השבחה, ככל שישנו.
ישנן עיריות שחיוב המים הוא חלק מחיוב הארנונה, ואז יש לשלם גם את חיוב המים בטרם קבלת אישור עירייה לטאבו.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות בלתי מוגנת – מכירת הדירה
מיכל
27/12/14
אני חתומה על חוזה שכירות בלתי הוגנת סטנדרטי מול בעל הדירה. בעל הדירה שוקל למכור את הדירה, האם הוא יכול לסיים תקופת השכירות טרם המועד הנקוב? תודה
מכירת דירה שנמצאת בשכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
ככל שאין הוראה ספציפית לעניין זה בהסכם, סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה קובע שהמשכיר רשאי להעביר את זכויותיו לאחר, אך המשכיר החדש נכנס בנעליו של המשכיר הקודם לעניין הסכם השכירות, ולכן לא ניתן לפנות את השוכרים מהדירה לפני מועד סיום החוזה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
ככל שאין הוראה ספציפית לעניין זה בהסכם, סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה קובע שהמשכיר רשאי להעביר את זכויותיו לאחר, אך המשכיר החדש נכנס בנעליו של המשכיר הקודם לעניין הסכם השכירות, ולכן לא ניתן לפנות את השוכרים מהדירה לפני מועד סיום החוזה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עתירה נגד הארכה של הוראת השעה – מס רכישה
גיא
27/12/14
שלום,אני תוהה עד כמה הארכה זו חוקית. מחד אני מבין את ההתבססות על סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת, ומאידך מה אמורים לעשות אנשים כמוני שחתמו על זכרון דברים ימים ספורים לפני ההודעה תוך התבססות על מס רכישה צפוי, וכעת יש לשלם כמה עשרות אלפי שקלים יותר... אני נמצא במצב בו מצד אחד אין לי את הכמה עשרות אלפי שקלים האלה, ומצד שני אני לא יכול להפר את הזכרון דברים כי זה הרבה יותר יקר... האם לדעתכם יש פה מקום לעתירה לבג"צ ?
גיא
גיא
זיכרון דברים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
זיכרון דברים הוא מסמך מחייב והוא מהווה הסכם מכר לכל דבר ועניין, לפיכך טענתך לא תעמוד בפני בג"צ.
זיכרון דברים צריך להיות מדווח לפי המועד שבו נחתם, וכן תשלום מס הרכישה צריך להיות משולם לפי המדרגות בעת החתימה על זיכרון הדברים, אשר ממילא נחתם לפי המועד בו מדרגות מס הרכישה היו צפויות להשתנות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
זיכרון דברים הוא מסמך מחייב והוא מהווה הסכם מכר לכל דבר ועניין, לפיכך טענתך לא תעמוד בפני בג"צ.
זיכרון דברים צריך להיות מדווח לפי המועד שבו נחתם, וכן תשלום מס הרכישה צריך להיות משולם לפי המדרגות בעת החתימה על זיכרון הדברים, אשר ממילא נחתם לפי המועד בו מדרגות מס הרכישה היו צפויות להשתנות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
