פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הודעת סיום חוזה שכירות לפני סיום החוזה שנקבע מראש
ענבל
29/01/15
בעקבות חילוקיי דעות ביננו
לבין בעל הדירה בעל הדירה הודיע על סיום חוזה השכירות טרם הגיע מועד
סיומו.
מצ"ב בזה סעיף בחוזה ומכתב שהתקבל מהשוכר על סיום חוזה.
1. אם יפנה השוכר את הדירה לפני תום התקופה הקצובה יהא חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה ולא יהיה זכאי לקבל מהמשכיר כל סכום מתוך דמי השכירות המוסכמים לעיל עד סוף התקופה הקצובה. 2.למרות האמור לעיל כל אחד מהצדדים יהא רשאי להביא הסכם זה לכלל סיום ובלבד שימסור הודעה מוקדמת מראש ובכתב לצד השני 90 יום קלנדרי מראש.
נוסח המכתב שהתקבל על סיום חוזה השכירות:
בהתאם לסעיף שמצויין מעלה, מודיע על סיום החוזה תוך מתן הודעה כתובה 90 יום מראש.
התאריך סיום החוזה ומסירת הדירה ותכולתה חזרה הינו 30.04.15.
האם אני אמורה לצאת מהדירה רק בתאריך שצויין או עד התאריך שצויין? במידה ואמצא דירה שמתאימה לצרכיי לפני התאריך שציין האם זה אפשרי עפ"י חוק?
לבין בעל הדירה בעל הדירה הודיע על סיום חוזה השכירות טרם הגיע מועד
סיומו.
מצ"ב בזה סעיף בחוזה ומכתב שהתקבל מהשוכר על סיום חוזה.
1. אם יפנה השוכר את הדירה לפני תום התקופה הקצובה יהא חייב לשלם את דמי השכירות עד סוף התקופה הקצובה ולא יהיה זכאי לקבל מהמשכיר כל סכום מתוך דמי השכירות המוסכמים לעיל עד סוף התקופה הקצובה. 2.למרות האמור לעיל כל אחד מהצדדים יהא רשאי להביא הסכם זה לכלל סיום ובלבד שימסור הודעה מוקדמת מראש ובכתב לצד השני 90 יום קלנדרי מראש.
נוסח המכתב שהתקבל על סיום חוזה השכירות:
בהתאם לסעיף שמצויין מעלה, מודיע על סיום החוזה תוך מתן הודעה כתובה 90 יום מראש.
התאריך סיום החוזה ומסירת הדירה ותכולתה חזרה הינו 30.04.15.
האם אני אמורה לצאת מהדירה רק בתאריך שצויין או עד התאריך שצויין? במידה ואמצא דירה שמתאימה לצרכיי לפני התאריך שציין האם זה אפשרי עפ"י חוק?
מתי מסתיימת תקופת השכירות
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
01/02/15
שלום רב
לפי המסמכים שצרפת המועד הוא התאריך שצויין במסמך קיצור תקופת השכירות ולא ניתן לעזוב לפני מבלי לשלם שכירות עד סוף המועד שצוין.
בברכה יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לפי המסמכים שצרפת המועד הוא התאריך שצויין במסמך קיצור תקופת השכירות ולא ניתן לעזוב לפני מבלי לשלם שכירות עד סוף המועד שצוין.
בברכה יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על חוזה
תמר
28/01/15
שלום,
אנחנו מעוניינים ברכישת דירת גן בפרויקט קבלני חדש.
קיבלנו את החוזה ורשום שם הסעיף הבא:
יתכנו משאבות בבורות החלחול בשטחי הגינות בדירות הגן. המשאבות ישמשו את כלל הבניין, יטופלו ויתוחזקו
ע"י כלל הדיירים באמצעות ועד הבית. דיירי דירות הגן מתחייבים במקרה הצורך לאפשר גישה לתיקון ו/או
טיפול במשאבות ובבורות החלחול
הסעיף מפריע לנו שכן לא היינו רוצים שהגינה שלנו תהפוך להיות מרכז למשאבות ביוב של כל הבניין. האם סעיף כזה הוא סטנדרטי בחוזים של דירות גן? האם יש דרך לסייגו?
תודה
אנחנו מעוניינים ברכישת דירת גן בפרויקט קבלני חדש.
קיבלנו את החוזה ורשום שם הסעיף הבא:
יתכנו משאבות בבורות החלחול בשטחי הגינות בדירות הגן. המשאבות ישמשו את כלל הבניין, יטופלו ויתוחזקו
ע"י כלל הדיירים באמצעות ועד הבית. דיירי דירות הגן מתחייבים במקרה הצורך לאפשר גישה לתיקון ו/או
טיפול במשאבות ובבורות החלחול
הסעיף מפריע לנו שכן לא היינו רוצים שהגינה שלנו תהפוך להיות מרכז למשאבות ביוב של כל הבניין. האם סעיף כזה הוא סטנדרטי בחוזים של דירות גן? האם יש דרך לסייגו?
תודה
התקנת מתקנים משותפים בגינה הצמודה לדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
01/02/15
שלום תמר
סעיף כזה מקובל. - תנסי לבדוק עם הקבלן האם אפשר למקם את המשאבות בשטח שהוא רכוש משותף ולא בגינה שלך או לחלופין - בגינה שתוצמד לדירת גן אחרת.
אם הדבר אינו אפשרי - מציע שתוסיפי לסעיף את התיקונים הבאים:
א. הגישה תתאפשר בתיאום מראש איתך
ב. בסוף הסעיף ובלבד שועד הבית יהיה אחראי לתיקון כל נזק שייגרם לדיירי הגינות בגין התיקון ואו הטיפול במשאבות וכן להשבת המצב לקדמותו
סעיף כזה מקובל. - תנסי לבדוק עם הקבלן האם אפשר למקם את המשאבות בשטח שהוא רכוש משותף ולא בגינה שלך או לחלופין - בגינה שתוצמד לדירת גן אחרת.
אם הדבר אינו אפשרי - מציע שתוסיפי לסעיף את התיקונים הבאים:
א. הגישה תתאפשר בתיאום מראש איתך
ב. בסוף הסעיף ובלבד שועד הבית יהיה אחראי לתיקון כל נזק שייגרם לדיירי הגינות בגין התיקון ואו הטיפול במשאבות וכן להשבת המצב לקדמותו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיעור שכ"ט
אפרת
28/01/15
מהו שיעור שכר הטרחה המקובל בטיפול בתביעת ליקויי בניה? (אם משתנה - מהו הטווח המקובל?)
שכר טרחה בין ליקויי בניה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
01/02/15
שלום רב
בתביעות ליקויי בניה אין שכר טרחה "מקובל" או תעריף מומלץ ספציפי של לשכת עורכי הדין
מציע שתיקח מספר הצעות מעורכי דין המתמחים בתחום ותלמד זה מקרוב מה שכר הטרחה המקובל
בברכה יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקע
בתביעות ליקויי בניה אין שכר טרחה "מקובל" או תעריף מומלץ ספציפי של לשכת עורכי הדין
מציע שתיקח מספר הצעות מעורכי דין המתמחים בתחום ותלמד זה מקרוב מה שכר הטרחה המקובל
בברכה יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקע
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה
שני
28/01/15
רכשנו מקבלן דירה חדשה בבנין משותף לרוחב. רכשנו גם חניה. בצד אחד של החניה חניה של דירה אחרת ובצד השני מעבר פתוח לכניסה לדירה. בחרנו את החניה הספציפית הזו כי היה חשוב לנו שיהיה קל לחנות ולפתוח דלתות (יש לנו ילדים קטנים). עקב אילוצי העירייה, הקבלן "דחף" חניה נוספת בצד של המעבר, כך שקשה לנו מאוד לצאת ולהיכנס מהרכב: בצד אחד חניה שצמודה לקיר אז נצמדים אלינו, ובצד שני חנה שצמודה למעבר אז גם נצמדים אלינו. הקבלן טוען כי רוחב החניה שלנו תקני אז הוא בסדר, והוא יכל לשים בצד הפתוח מדרגות וכל דבר. אנו טוענים שהרע מאוד את מצבנו. מי צודק, האם מגיע לנו פיצוי על כך, ומה שיעורו?
האם שינוי החניה מהווה הפרה של חוזה המכר
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
01/02/15
שלום רב
התשובה לשאלתך נעוצה בהוראות החוזה שחתמתם עליו
כל זאת בהנחה שהוספת החניה הנוספת אכן תואמת את היתר הבניה שהקבלן קיבל.
כמו כן נשאלת השאלה מדוע לאחר שנודעו לקבלן אילוצי העיריה הוא לא הציע לכם את החניה החדשה הקרובה למעבר והאם הייתה לו חובה לעשות כן אולי כחלק מחובת הקטנת הנזק
בברכה יהודה וישניצקי,
עו"ד מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
התשובה לשאלתך נעוצה בהוראות החוזה שחתמתם עליו
כל זאת בהנחה שהוספת החניה הנוספת אכן תואמת את היתר הבניה שהקבלן קיבל.
כמו כן נשאלת השאלה מדוע לאחר שנודעו לקבלן אילוצי העיריה הוא לא הציע לכם את החניה החדשה הקרובה למעבר והאם הייתה לו חובה לעשות כן אולי כחלק מחובת הקטנת הנזק
בברכה יהודה וישניצקי,
עו"ד מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר שרוצה לעזוב
רינת
28/01/15
יש לי שוכרים שמשכירים את הבית כחודשיים והם מעוניינים לעזוב. הסיבה היא שהבית עם רטיבות ועובש, כנראה בגלל שהקבלן לא ביצע איטום כמו שצריך. אמרתי לו שאני מביאה בעלי מקצוע כדי לטפל בבעיה, הוא גם הביא בעל מקצוע משלו בנושא איטום. מתברר שביצוע העבודה מאוד יקרה וגם תיקח זמן. שבזמן הזה השוכר לא מעוניין להישאר, לטענתו הוא לא מעוניין שהסתובבו לו בעלי מקצוע במהלך היום יום. הוא רוצה לעזוב ושנפצה אותו על עוגמת נפש. אשמח לדעת מה קורה במצב כזה. בחוזה רשום שכל נזק סביר אתקן, אני מעוניינת לתקן, אך הוא לא רוצה להיות בעסק הזה. מה עושים, האם נהוג לפצות במקרה כזה? תודה.
יחסי שוכר משכיר
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
01/02/15
שלום רב
אני מניח שמדובר באותה בעיית איטום מהשאלה הקודמת...
נראה לי כי כאן מדובר בעבודה החורגת מתיקון כל נזק שמפורט בחוזה אלא בתקופה מסויימת בה לא ניתן יהיה לעשות שימוש סביר בדירה בשל העבודות שתבוצענה
אני מציע שתציעי לשוכר תשלום מופחת באופן משמעותי לשוכר בתקופת התיקונים - ואף זאת נזק שתוכלי לתבוע מהקבלן
בברכה
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
אני מניח שמדובר באותה בעיית איטום מהשאלה הקודמת...
נראה לי כי כאן מדובר בעבודה החורגת מתיקון כל נזק שמפורט בחוזה אלא בתקופה מסויימת בה לא ניתן יהיה לעשות שימוש סביר בדירה בשל העבודות שתבוצענה
אני מציע שתציעי לשוכר תשלום מופחת באופן משמעותי לשוכר בתקופת התיקונים - ואף זאת נזק שתוכלי לתבוע מהקבלן
בברכה
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזילות בבית חדש
רינת
28/01/15
יש לי בית בעל 2 קומות באזור ירושלים שקיים כשנתיים +-. בבית גרים שוכרים. במהלך השנתיים היו נזילות שגרמו לעובש ולרטיבות בתוך הבית ולאי-נעימות. בשנה הראשונה (החורף המושלג) פנינו לקבלן, שאמר שאנחנו צריכים לעשות ריצוף בחניה, כיוון שהמים מחלחלים ונכנסים לאזור המטבח, אז עשינו ריצוף והקבלן אטם בצורה קוסמטית בפנים, אבל מתברר שהוא לא פטר את הבעיה.מתברר שיש רטיבות רצינות בתוך הבית ועובש נוראי. פנינו לקבלן ושוב הוא רצה לבוא לבצע תיקון בפנים הבית (קוסמטיקה). הבאתי כמה בעלי מקצוע לאיטום, מתברר שהאיטום צריך להיות מבחוץ ושהקבלן לא עשה כלל איטום כמו שצריך. פנינו לקבלן והוא טוען שאחרי שנתיים אנחנו לא יכולים לבוא אליו בטענות. השאלה הנשאלת כאן היא:מה עושים במקרה כזה? עפ"י בעלי המקצוע, העלות של האיטום היא בסביבות 100,000 ש"ח בגלל שהוא לא אטם כמו שצריך.
הקבלן ימסרב לתקן נזקי רטיבות - מה עושים ?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
01/02/15
שלום רב
כדי להשיב על שאלתך יש לעיין בחוזה שנחתם ביניכם ולראות מה תקופת האחריוית שנקבעה בגין תיקון ליקויים ופגמים
בכל מקרה בהיעדר הוראות חוזיות יחול חוק חוזה קבלנות המחייב את הקבלן בתיקון כל פגם תוך זמן סביר מעת שהודע לו על הליקוי וכן מאפשר לך לתקן את הפגם בעצמך ולתבוע את הקבלן בגין נזקיך. האמור הינו בהנחה כמובן שאכן הקבלן ביצע עבודה לקויה כפי שהמומחים שהבאת סבורים
בהצלחה
בברכה
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כדי להשיב על שאלתך יש לעיין בחוזה שנחתם ביניכם ולראות מה תקופת האחריוית שנקבעה בגין תיקון ליקויים ופגמים
בכל מקרה בהיעדר הוראות חוזיות יחול חוק חוזה קבלנות המחייב את הקבלן בתיקון כל פגם תוך זמן סביר מעת שהודע לו על הליקוי וכן מאפשר לך לתקן את הפגם בעצמך ולתבוע את הקבלן בגין נזקיך. האמור הינו בהנחה כמובן שאכן הקבלן ביצע עבודה לקויה כפי שהמומחים שהבאת סבורים
בהצלחה
בברכה
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירושה
איש
28/01/15
שלום
אנו 3 אחים שקיבלו דירה בירושה.אני מעונין לקנות את הדירה לתת לאחיי את חלקם.
אילו תשלומים וצווים חלים עליי בעקבות זה?
אודה לתשובה.
אנו 3 אחים שקיבלו דירה בירושה.אני מעונין לקנות את הדירה לתת לאחיי את חלקם.
אילו תשלומים וצווים חלים עליי בעקבות זה?
אודה לתשובה.
הסכם חלוקת עזבון - חלוקת דירה בירושה בין האחים
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
01/02/15
שלום רב
הדרך הטובה ביותר להעביר על שמך את הדירה ולפצות את האחים היא בדרך של עריכת הסכם חלוקת עזבון ואישורו בבית המשפט וזאת בתנאי שנותרו גם כספים או נכסים אחרים של העזבון שניתן לחלק להם.
בהיעדר נכסים אחרים - רכישת שני שליש הדירה על ידך כנגד תשלום לאחים תחוייב במס רכישה מצידך והאחים יהיו פטורים ממס שבח רק אם מדובר היה בדירה יחידה של המוריש והוא היה זכאי בחייו לפטור ממס שבח
בברכה יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
הדרך הטובה ביותר להעביר על שמך את הדירה ולפצות את האחים היא בדרך של עריכת הסכם חלוקת עזבון ואישורו בבית המשפט וזאת בתנאי שנותרו גם כספים או נכסים אחרים של העזבון שניתן לחלק להם.
בהיעדר נכסים אחרים - רכישת שני שליש הדירה על ידך כנגד תשלום לאחים תחוייב במס רכישה מצידך והאחים יהיו פטורים ממס שבח רק אם מדובר היה בדירה יחידה של המוריש והוא היה זכאי בחייו לפטור ממס שבח
בברכה יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גבולות בניין
אבי
28/01/15
שלום
האם מרפסת קומה שנייה נקראת גבול בניין ?
קומת קרקע אין מרפסת ואין ייסוד!!!
תודה
האם מרפסת קומה שנייה נקראת גבול בניין ?
קומת קרקע אין מרפסת ואין ייסוד!!!
תודה
האם מרפסת מהווה קו בנין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
01/02/15
ככל שעלה בידי להבין את שאלתך - התשובה היא חיובית
בברכה
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
בברכה
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה לא חוקית
אבי
27/01/15
שלום
בצעתי בניה לא חוקית בחלקה שלי 3 קומות שלד ללא מתאר בתחילת שנת 2013 התברר לאחר שסיימת בניה כי המודד שבצע מדידה לכלונסאות של הבניין וגבולות הבניין הוא עצמו שחתם התכנית של המתאר. לאחר פרסום התכנית הבניין שלי לא היה מסומן בתכנית המודד עצמו לאחר הפרסום כ 5 חודשים ביצע מדיד לבית שלי וסומן להריסה כי הכביש בתוך הבית לאורכו. בנוסף כי אורך הדירה 16 לפי השרטוט שלו , אבל פיזית אורך הבניין הוא 17 כולל מרפסת קומה שנייה ושלישית האם יש רשלנות מצד המודד .
. תודה אבי
בצעתי בניה לא חוקית בחלקה שלי 3 קומות שלד ללא מתאר בתחילת שנת 2013 התברר לאחר שסיימת בניה כי המודד שבצע מדידה לכלונסאות של הבניין וגבולות הבניין הוא עצמו שחתם התכנית של המתאר. לאחר פרסום התכנית הבניין שלי לא היה מסומן בתכנית המודד עצמו לאחר הפרסום כ 5 חודשים ביצע מדיד לבית שלי וסומן להריסה כי הכביש בתוך הבית לאורכו. בנוסף כי אורך הדירה 16 לפי השרטוט שלו , אבל פיזית אורך הבניין הוא 17 כולל מרפסת קומה שנייה ושלישית האם יש רשלנות מצד המודד .
. תודה אבי
בניה לא חוקית
עו"ד ענת קציר
מנהלת
28/01/15
פנה לפורום דיני נזיקין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקלטת שיחה עם מתווך
טל
27/01/15
שלום,
אני יודעת שחוקי להקליט שיחות אם המקליט נוכח בפגישה, גם ללא ידיעת שאר המשתתפים.
השאלה שלי היא: במידה והמתווך נכח בפגישה אותה הקלטתי , ואמר בתחילתה שאם אני מקליטה אותה - הוא רוצה לדעת, ולא עניתי לו לשאלתו - האם הקלטה במקרה כזה היא חוקית ואוכל להשתמש בה כראייה בבית משפט.
תודה
אני יודעת שחוקי להקליט שיחות אם המקליט נוכח בפגישה, גם ללא ידיעת שאר המשתתפים.
השאלה שלי היא: במידה והמתווך נכח בפגישה אותה הקלטתי , ואמר בתחילתה שאם אני מקליטה אותה - הוא רוצה לדעת, ולא עניתי לו לשאלתו - האם הקלטה במקרה כזה היא חוקית ואוכל להשתמש בה כראייה בבית משפט.
תודה
הקלטת שיחה עם מתווך
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
טל שלום,
לטעמי ההקלטה חוקית, אולם, נושא שאלתך אינו נוגע לסוגיה בנדל"ן או מקרקעין ועל כן אני ממליצה לך להפנות את שאלתך גם לפורום בתי משפט באתר.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
לטעמי ההקלטה חוקית, אולם, נושא שאלתך אינו נוגע לסוגיה בנדל"ן או מקרקעין ועל כן אני ממליצה לך להפנות את שאלתך גם לפורום בתי משפט באתר.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר עם קבלן – לפני כניסת התיקון לתוקף
הילה כץ
27/01/15
שלום וברכה,
לפני כשנה וחצי חתמתי עם חברה שהקימה פרויקט של 15 יחידות.
הוסכם בינינו שאני אטפל בפרויקט עד סופו בתמורה ל1.5% שאקבל מהלקוח.
מאז הכנתי הסכמים עם קבלני המשנה בפרויקט וטיפלתי בכל העניינים המשפטיים באופן שוטף.
הכנתי גם את הסכם המכר, את טופס ההרשמה.
הם מתחילים כעת בשיווק הפרויקט ובגלל התיקון החדש (שאני יכולה לגבות מהלקוח עד 5,000 ש"ח) איני יודעת מה לעשות, מהן הזכויות שלי?
האם התיקון חל על עו"ד שכבר החלו לטפל בפרויקטים? אם לא, איך אני יכולה להוכיח לחברה שעליהם להשלים לי את השכר? היכן זה כתוב?
תודה.
לפני כשנה וחצי חתמתי עם חברה שהקימה פרויקט של 15 יחידות.
הוסכם בינינו שאני אטפל בפרויקט עד סופו בתמורה ל1.5% שאקבל מהלקוח.
מאז הכנתי הסכמים עם קבלני המשנה בפרויקט וטיפלתי בכל העניינים המשפטיים באופן שוטף.
הכנתי גם את הסכם המכר, את טופס ההרשמה.
הם מתחילים כעת בשיווק הפרויקט ובגלל התיקון החדש (שאני יכולה לגבות מהלקוח עד 5,000 ש"ח) איני יודעת מה לעשות, מהן הזכויות שלי?
האם התיקון חל על עו"ד שכבר החלו לטפל בפרויקטים? אם לא, איך אני יכולה להוכיח לחברה שעליהם להשלים לי את השכר? היכן זה כתוב?
תודה.
האם הגבלת שכ"ט עו"ד חל רטרואקטיבית?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
הילה שלום,
בדקי באתר נבו חקיקות אחרונות וראי האם החוק החדש חל גם רטרואקיטיבית.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בדקי באתר נבו חקיקות אחרונות וראי האם החוק החדש חל גם רטרואקיטיבית.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון צינור ניקוז משותף
צחי
27/01/15
שלום רב,
מדובר על בניין בן 3 שנים אשר התגלה חור בצינור ניקוז המים בקומה ה 4. הדיירים סובלים מרטיבות והקבלן מוכן לתקן את הנזק על חשבונו. הבעיה היא שבעלת הדירה בקומה 4 מסרבת לתת לקבלן להיכנס לדירה ולתקן את הנזק עד שימציא לה מכתב התחייבות כי הנזק יתוקן. יש לציין כי בעלת הדירה לא מתגוררת בנכס וכי היא משכירה אותו לדייר אחר. במקרה בו הקבלן מוכן לתקן את הנזק ללא עלות אך איננו מוכן להמציא מכתב שכזה מה אומר החוק לגבי התיקון? שאר הדיירים בקומות מתחת סובלים בינתיים מרטיבות עקב סירובה של בעלת הדירה בקומה 4 להכניס את הקבלן לתיקון הנזק.
תודה רבה
מדובר על בניין בן 3 שנים אשר התגלה חור בצינור ניקוז המים בקומה ה 4. הדיירים סובלים מרטיבות והקבלן מוכן לתקן את הנזק על חשבונו. הבעיה היא שבעלת הדירה בקומה 4 מסרבת לתת לקבלן להיכנס לדירה ולתקן את הנזק עד שימציא לה מכתב התחייבות כי הנזק יתוקן. יש לציין כי בעלת הדירה לא מתגוררת בנכס וכי היא משכירה אותו לדייר אחר. במקרה בו הקבלן מוכן לתקן את הנזק ללא עלות אך איננו מוכן להמציא מכתב שכזה מה אומר החוק לגבי התיקון? שאר הדיירים בקומות מתחת סובלים בינתיים מרטיבות עקב סירובה של בעלת הדירה בקומה 4 להכניס את הקבלן לתיקון הנזק.
תודה רבה
הדיירת מסרבת לביצוע תיקון. האם הקבלן מחוייב לתקן?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
צחי שלום,
באחריותו של הקבלן לתקן את הליקוי על פי התוספת לחוק המכר.
בעיקרון, לא ניתן להתנות על חוק זה, אולם יש לבדוק האם בחוזה הרכישה אין סעיף המתיר לקבלן שלא לשאת באחריותו זאת, אם בעל דירה אינו מתיר לו לבצע את התיקונים.
כמו כן, ממליצה להוציא מכתב דרישה לדיירת האומר שככל שסירובה לתיקון יהיה תקף, היא עשויה להיתבע על ידי יתר הדיירים בגין גרימת נזק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
באחריותו של הקבלן לתקן את הליקוי על פי התוספת לחוק המכר.
בעיקרון, לא ניתן להתנות על חוק זה, אולם יש לבדוק האם בחוזה הרכישה אין סעיף המתיר לקבלן שלא לשאת באחריותו זאת, אם בעל דירה אינו מתיר לו לבצע את התיקונים.
כמו כן, ממליצה להוציא מכתב דרישה לדיירת האומר שככל שסירובה לתיקון יהיה תקף, היא עשויה להיתבע על ידי יתר הדיירים בגין גרימת נזק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכנים שחונים בשביל גישה ומפריעים לחניית רכבי
רבקה
27/01/15
שלום רב,
ברצוני להגיש תביעה כנגד שכנים מהבניין הצמוד .לנו שביל גישה משותף המיועד לכניסה והוצאת הרכבים מהחנייה. לציין שהחנייה שלי בטאבו ויש לי קושי לצאת מהחנייה. שלחתי מכתב שיסדירו את העניין ודבר לא השתנה. לציין שחונים כך כבר 10 שנים אך במהלך זמן זה החליפו לרכב גדול יותר.
מה עליי לעשות? תודה רבה.
ברצוני להגיש תביעה כנגד שכנים מהבניין הצמוד .לנו שביל גישה משותף המיועד לכניסה והוצאת הרכבים מהחנייה. לציין שהחנייה שלי בטאבו ויש לי קושי לצאת מהחנייה. שלחתי מכתב שיסדירו את העניין ודבר לא השתנה. לציין שחונים כך כבר 10 שנים אך במהלך זמן זה החליפו לרכב גדול יותר.
מה עליי לעשות? תודה רבה.
האם ניתן להגיש תביעה כנגד שכן שחוסם שביל גישה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
רבקה שלום,
בשאלתך מצויה התשובה.
ניתן להגיש תביעה כנגד השכנים.
את יכולה לכתוב את כתב התביעה ולהגישו לבית המשפט, אך אני ממליצה לך להיעזר בעו"ד לצורך ייצוג בבית המשפט.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בשאלתך מצויה התשובה.
ניתן להגיש תביעה כנגד השכנים.
את יכולה לכתוב את כתב התביעה ולהגישו לבית המשפט, אך אני ממליצה לך להיעזר בעו"ד לצורך ייצוג בבית המשפט.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא
טל
27/01/15
האם זה נכון ששמאי הבנק שבודק את הנכס לצורך נתינת משכנתא מייעץ לבנק לא לאפשר לרוכש לקבל משכנתא במידה והוא רוכש דירה בבניין שאינו מוגדר כבניין משותף בשל פשיטת רגל של הקבלן שהובילה לכך שלא קיבל היתרים סופיים?
(על אף שהבניין מאוכלס כבר 5 שנים?)
(על אף שהבניין מאוכלס כבר 5 שנים?)
האם שמאי יכול לייעץ לבנק לסרב לתת משכנתא?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
טל שלום,
לא נתקלתי במקרה זה, אך על פניו יכול להיות הגיוני.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לא נתקלתי במקרה זה, אך על פניו יכול להיות הגיוני.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור זכויות
טל
27/01/15
בוקר טוב אשמח לתשובה: האם מנהל מקרקעי ישראל יכול לספק אישור זכויות
של העברת בעלות בין המוכרים לרוכשים בטרם העירייה סיפקה אישורי עירייה?
בהתבסס על חוזה מכר ואישורי תשלומי מס וכו' או שקודם צריכים לקבל אישור עירייה לטאבו לצורך קבלת אישורי זכויות מהמנהל ? תודה.
של העברת בעלות בין המוכרים לרוכשים בטרם העירייה סיפקה אישורי עירייה?
בהתבסס על חוזה מכר ואישורי תשלומי מס וכו' או שקודם צריכים לקבל אישור עירייה לטאבו לצורך קבלת אישורי זכויות מהמנהל ? תודה.
האם יש צורך באישור עירייה להעברת זכויות במנהל?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
טל שלום,
יש צורך באישור עירייה להעברת זכויות במנהל מקרקעי ישראל, בדיוק כפי שמבצעים העברה בטאבו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש צורך באישור עירייה להעברת זכויות במנהל מקרקעי ישראל, בדיוק כפי שמבצעים העברה בטאבו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוקיות של שמירה על חניה פרטית
Alex Roichman
26/01/15
שלום רב, ברשותי חניה פרטית שרשומה בטאבו על שמי. מכיוון שמידי פעם אנשים זרים חנו בה, התקנתי עמוד חניה המונע כניסה לחניה. וועד הבית אמר לי כי זה לא חוקי ללא אישור שלו והעיקר - אם מישהו נפצע על העמוד זה - יתבעו אותי. השאלה שלי האם כל זה נכון?
האם יש צורך באישור ועד בית להנחת עמוד בחניה פרטית?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
שלום רב,
לפי מיטב ידיעתי אין צורך באישור ועד הבית כל עוד מדובר בחניה פרטית שלך.
לגבי תביעה אפשרית בגין פגיעה מהעמוד אני מציעה לפנות לפורום דיני נזיקין באתר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לפי מיטב ידיעתי אין צורך באישור ועד הבית כל עוד מדובר בחניה פרטית שלך.
לגבי תביעה אפשרית בגין פגיעה מהעמוד אני מציעה לפנות לפורום דיני נזיקין באתר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הימנעות מביצוע עסקה בנסח הטאבו
אבנר
26/01/15
האם ניתן לחתום על הסכם מכר אם מופיעה הערת המנעות לביצוע עסקה עד לתאריך מסויים? הכוונה היא לחתום על החוזה כדי להבטיח את המכירה אך עצם העברת הבעלות על הנכס תבוצע לאחר תפוגת הערת האזהרה.
הימנעות מביצוע עסקה בנסח הטאבו
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
אבנר שלום,
כן, ניתן.
איני רואה מניעה לכך.
ניתן להסדיר את הנושא בהסכם המכר באמצעות תנאי מתלה לפיו אם שלא תוסר ההערה החוזה יבוטל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כן, ניתן.
איני רואה מניעה לכך.
ניתן להסדיר את הנושא בהסכם המכר באמצעות תנאי מתלה לפיו אם שלא תוסר ההערה החוזה יבוטל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאות אחזקה של רכוש משותף
אנונימי
26/01/15
הבית המשותף שלנו מורכב משני בניינים. לפי התקנון, החניון התת קרקעי הוא רכוש משותף של שני הבניינים, והוצאות האחזקה שלו חלות על בעלי הדירות בשני הבניינים.
באותו תקנון הוצאו כל החניות בחניון התת קרקעי מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות באחד הבניינים בלבד.
לדיירי הבניין השני אין חניה בחניון, ואין להם כל גישה אליו.
האם מוצדק לחייב את דיירי הבניין השני בהוצאות אחזקה של החניון, שהם אינם יכולים להשתמש בו ?
באותו תקנון הוצאו כל החניות בחניון התת קרקעי מהרכוש המשותף והוצמדו לדירות באחד הבניינים בלבד.
לדיירי הבניין השני אין חניה בחניון, ואין להם כל גישה אליו.
האם מוצדק לחייב את דיירי הבניין השני בהוצאות אחזקה של החניון, שהם אינם יכולים להשתמש בו ?
תיקון תקנון הבית המשותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
26/01/15
שלום לך,
על פניו נשמע שהדבר אינו צודק אם לדיירי אחד הבניינים אין כל גישה או שימוש בחניון, אך לא ידוע לי מאיזו סיבה כך נקבע בתקנון. יש לבדוק זאת לעומק ולקרוא בעיון את התקנון, ואולי אף לפנות לעו"ד שכתב את התקנון.
אני מציעה לקיים ישיבה חוקית של דיירי הבנין במטרה להכניס שינויים בתקנון הבית המשותף.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו נשמע שהדבר אינו צודק אם לדיירי אחד הבניינים אין כל גישה או שימוש בחניון, אך לא ידוע לי מאיזו סיבה כך נקבע בתקנון. יש לבדוק זאת לעומק ולקרוא בעיון את התקנון, ואולי אף לפנות לעו"ד שכתב את התקנון.
אני מציעה לקיים ישיבה חוקית של דיירי הבנין במטרה להכניס שינויים בתקנון הבית המשותף.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם חכירה
אורית
26/01/15
שלום,
לקוח שלי מוכר דירה שרשומה במנהל ובחברה משכנת.
בכתב העברת הזכויות יש צורך למלא תאריך חוזה החכירה, ותקופת התחלה וסיום.
הלקוח לא חתם פיזית על חוזה חכירה אלא המשיך חוזה קיים.
שאלתי היא מה עליי לרשום בתאריך חוזה החכירה? ובתקופת ההתחלה והסיום?
תודה רבה
לקוח שלי מוכר דירה שרשומה במנהל ובחברה משכנת.
בכתב העברת הזכויות יש צורך למלא תאריך חוזה החכירה, ותקופת התחלה וסיום.
הלקוח לא חתם פיזית על חוזה חכירה אלא המשיך חוזה קיים.
שאלתי היא מה עליי לרשום בתאריך חוזה החכירה? ובתקופת ההתחלה והסיום?
תודה רבה
העברת זכויות בנכס של המנהל
עו"ד ענת קציר
מנהלת
26/01/15
אורית שלום,
אם יש לך אפשרות לאתר את חוזה החכירה המקורי, מלאי את הפרטים החסרים על פיו.
בעיקרון, מניסיוני, גם אם לא ממלאים את הפרטים האלו אין כל בעיה בהעברת הזכויות.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם יש לך אפשרות לאתר את חוזה החכירה המקורי, מלאי את הפרטים החסרים על פיו.
בעיקרון, מניסיוני, גם אם לא ממלאים את הפרטים האלו אין כל בעיה בהעברת הזכויות.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת בית ליחידות דיור
גאיה
26/01/15
האם יש מס או חובת דיווח על בעלי בית פרטי שמשכירים 2 יחידות דיור מהשטח של הבית שלהם ?
דיווח על הכנסה מדמי שכירות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
26/01/15
גאיה שלום,
כן, ישנה חובת דיווח למס הכנסה על הכנסה מדמי שכירות כאשר גובה דמי השכירות של שתי היחידות יחדיו עולה על 5080 ש"ח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
כן, ישנה חובת דיווח למס הכנסה על הכנסה מדמי שכירות כאשר גובה דמי השכירות של שתי היחידות יחדיו עולה על 5080 ש"ח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר
מורן
26/01/15
שלום רב,
בתור עו"ד מתחילה, רציתי לשאול כמה עותקים מהסכם מכר נהוג להביא לחתימות?
תודה
בתור עו"ד מתחילה, רציתי לשאול כמה עותקים מהסכם מכר נהוג להביא לחתימות?
תודה
כמה עותקים דרושים לחתימה על הסכם מכר?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
26/01/15
מורן שלום,
בד"כ 4 או יותר אם מי מהצדדים דורש זאת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בד"כ 4 או יותר אם מי מהצדדים דורש זאת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדה מחוזית לבנייה – מי מפקח על האישורים/הפקדות
רון משוב
26/01/15
שלום רב
הועדה המחוזית מרכז הוציאה הודעה לציבור בדבר תכנית שהופקדה ואושרה להגדלת זכויות
בנייה במבנה קיים מ 200 מ"ר ל 330
מ"ר.
מדובר על מבנה שכבר הוקם ועדיין טרם
הוסדר מעמדו בגין אי חוקיות התיק.
לעניין זכות העיון בתיק
- עד שבוע זה
(21 ינואר 2015) טרם הגיעו התיקים למוסדות אלו ולא ניתן לעיין בהם לפי
פרסום הועדה !
לעניין
אישור הזכויות - המבנה הקיים בפועל הינו גדול משמעותית
מגודל המבנה המאושר (על פי הגדלת הזכויות).
שאלתי - האם יש רשות משפטית לפנות העניין זה (טעות האישור גודל המבנה) או שעליי לפנות ישירות לבית המשפט??
רון
הועדה המחוזית מרכז הוציאה הודעה לציבור בדבר תכנית שהופקדה ואושרה להגדלת זכויות
בנייה במבנה קיים מ 200 מ"ר ל 330
מ"ר.
מדובר על מבנה שכבר הוקם ועדיין טרם
הוסדר מעמדו בגין אי חוקיות התיק.
לעניין זכות העיון בתיק
- עד שבוע זה
(21 ינואר 2015) טרם הגיעו התיקים למוסדות אלו ולא ניתן לעיין בהם לפי
פרסום הועדה !
לעניין
אישור הזכויות - המבנה הקיים בפועל הינו גדול משמעותית
מגודל המבנה המאושר (על פי הגדלת הזכויות).
שאלתי - האם יש רשות משפטית לפנות העניין זה (טעות האישור גודל המבנה) או שעליי לפנות ישירות לבית המשפט??
רון
ועדה מחוזית לבנייה - מי מפקח על האישורים/הפקדות
עו"ד ענת קציר
מנהלת
27/01/15
רון שלום,
לא ברורה לי שאלתך - האם למבנה היתר ל 200 מ"ר ונבנו ללא היתר עוד 130 מ"ר?
לא ברור לי על איזו טעות מדובר ומדוע יש צורך בהפקדת תכנית.
האם יש שינוי בתכנית המתאר המאפשרת הגדלת זכויות הבניה בדיעבד כדי להתאימה למצב הקיים?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לא ברורה לי שאלתך - האם למבנה היתר ל 200 מ"ר ונבנו ללא היתר עוד 130 מ"ר?
לא ברור לי על איזו טעות מדובר ומדוע יש צורך בהפקדת תכנית.
האם יש שינוי בתכנית המתאר המאפשרת הגדלת זכויות הבניה בדיעבד כדי להתאימה למצב הקיים?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הלוואה כנגד שעבוד מדרגה שניה
ברק
26/01/15
דוגמא – (מבוססת על מקרה אמיתי):
אדם מחזיק בנכס נדל"ן בשווי 1.6 מיליון ₪
על הנכס קיימת משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק בסך 700 אלף ₪
בעל הנכס מעוניין ללוות 200 אלף ₪ נוספים מצד ג' כיוון שהבנק אינו מוכן להעמיד לרשותו אשראי נוסף.
צד ג' (המלווה) מעוניין להבטיח לעצמו את פרעון החוב על בסיס הנכס.
תאורטית קיימת אפשרות לרשום משכנתא מדרגה שניה ולבנק אסור לסרב לכך סירוב שאינו סביר, אבל בפרקטיקה הבנק מסרב ברוב המוחלט של המקרים לרישום משכנתא מדרגה שניה וטיעוניו כנראה יתקבלו כסירוב סביר.
פתרונות אלטרנטיביים שמצאתי שנעשה בהם שימוש בפרקטיקה והבעיות שלהם:
• המלווה (צד ג') ירשום משכון ברשם המשכונות במקום רישום משכנתא.
הבעיה – ע"פ חוק המקרקעין שעבוד של נכס מקרקעין צריך להיעשות בדרך של רישום משכנתא.
• הלווה והמלווה יחתמו במקביל להסכם ההלוואה, על הסכם אופציה או הסכם מכר, לפיו במקרה שהחוב לא ייפרע המלווה יהיה רשאי לקנות את הנכס במחיר אטרקטיבי הנמוך מהשווי האמיתי.
השימוש בשווי נמוך משווי השוק אמור לייצר הרתעה אפקטיבית מפני אי פרעון החוב.
הבעיה – הנושים האחרים של הלווה יטענו שהסכם האופציה / מכר במהותו אינו הסכם אופציה/מכר אלא מדובר ב"משכון מוסווה" שנועד להבטיח את החוב ולא נועד להוות עסקת אופציה/מכר אמיתית, ואם כך אז חוק המשכון קובע שיש לתת למשכון פומבי ברישום אצל רשם המשכונות או רשם החברות, וכיוון שלא נרשם משכון אז למלווה לא יהיה כל יתרון על יתר הנושים.
כמו כן – ייטען שאם המלווה ירכוש ע"פ האופציה את הנכס במחיר נמוך מהשווי שלו, יהיה מדובר בהעדפה פסולה של נושה שאינו מובטח על פני יתר הנושים, אשר מימוש הסכם האופציה/מכר יפגע ביכולתם להיפרע מהנכסים של החייב.
• רישום הערת אזהרה לטובת המלווה המגדירה מניעת ביצוע עסקה בנכס – הבנתי שהפסיקה אומרת שאם הנסיבות שבגינן נרשמה הערת האזהרה מעידות שמטרתה הינה הבטחת פרעון של חוב באמצעות הנכס, הרי שמדובר במשכנתא, וכדי שלמשכנתא יהיה תוקף יש לרשום בטאבו משכנתא, וכאמור הבנק לא מאפשר לעשות זאת ולכן פתרון נפוץ זה עשוי להתברר כחסר משמעות...
בשורה תחתונה – מדובר בסיטואציה מסחרית די נפוצה, עו"ד רבים מנסחים חוזים הכוללים פתרונות שמתבררים בבית המשפט כלא אפקטיביים... איך כן ניתן לקיים עסקה מסוג זה בצורה נכונה ?
פתרון עליו חשבתי - האם למרות שצפוי כי הבנק יסרב לרישום משכנתא מדרגה שניה, ניתן לקבל מבעל הנכס התחייבות לרישום משכנתא מדרגה שניה ולרשום הערת אזהרה בגינה? האם פעולה כזו מעניקה למלווה מעמד של נושה מובטח כאילו נרשמה לטובתו משכנתא מדרגה שניה?
אודה למענה מקצועי בעניין.
אדם מחזיק בנכס נדל"ן בשווי 1.6 מיליון ₪
על הנכס קיימת משכנתא מדרגה ראשונה לטובת בנק בסך 700 אלף ₪
בעל הנכס מעוניין ללוות 200 אלף ₪ נוספים מצד ג' כיוון שהבנק אינו מוכן להעמיד לרשותו אשראי נוסף.
צד ג' (המלווה) מעוניין להבטיח לעצמו את פרעון החוב על בסיס הנכס.
תאורטית קיימת אפשרות לרשום משכנתא מדרגה שניה ולבנק אסור לסרב לכך סירוב שאינו סביר, אבל בפרקטיקה הבנק מסרב ברוב המוחלט של המקרים לרישום משכנתא מדרגה שניה וטיעוניו כנראה יתקבלו כסירוב סביר.
פתרונות אלטרנטיביים שמצאתי שנעשה בהם שימוש בפרקטיקה והבעיות שלהם:
• המלווה (צד ג') ירשום משכון ברשם המשכונות במקום רישום משכנתא.
הבעיה – ע"פ חוק המקרקעין שעבוד של נכס מקרקעין צריך להיעשות בדרך של רישום משכנתא.
• הלווה והמלווה יחתמו במקביל להסכם ההלוואה, על הסכם אופציה או הסכם מכר, לפיו במקרה שהחוב לא ייפרע המלווה יהיה רשאי לקנות את הנכס במחיר אטרקטיבי הנמוך מהשווי האמיתי.
השימוש בשווי נמוך משווי השוק אמור לייצר הרתעה אפקטיבית מפני אי פרעון החוב.
הבעיה – הנושים האחרים של הלווה יטענו שהסכם האופציה / מכר במהותו אינו הסכם אופציה/מכר אלא מדובר ב"משכון מוסווה" שנועד להבטיח את החוב ולא נועד להוות עסקת אופציה/מכר אמיתית, ואם כך אז חוק המשכון קובע שיש לתת למשכון פומבי ברישום אצל רשם המשכונות או רשם החברות, וכיוון שלא נרשם משכון אז למלווה לא יהיה כל יתרון על יתר הנושים.
כמו כן – ייטען שאם המלווה ירכוש ע"פ האופציה את הנכס במחיר נמוך מהשווי שלו, יהיה מדובר בהעדפה פסולה של נושה שאינו מובטח על פני יתר הנושים, אשר מימוש הסכם האופציה/מכר יפגע ביכולתם להיפרע מהנכסים של החייב.
• רישום הערת אזהרה לטובת המלווה המגדירה מניעת ביצוע עסקה בנכס – הבנתי שהפסיקה אומרת שאם הנסיבות שבגינן נרשמה הערת האזהרה מעידות שמטרתה הינה הבטחת פרעון של חוב באמצעות הנכס, הרי שמדובר במשכנתא, וכדי שלמשכנתא יהיה תוקף יש לרשום בטאבו משכנתא, וכאמור הבנק לא מאפשר לעשות זאת ולכן פתרון נפוץ זה עשוי להתברר כחסר משמעות...
בשורה תחתונה – מדובר בסיטואציה מסחרית די נפוצה, עו"ד רבים מנסחים חוזים הכוללים פתרונות שמתבררים בבית המשפט כלא אפקטיביים... איך כן ניתן לקיים עסקה מסוג זה בצורה נכונה ?
פתרון עליו חשבתי - האם למרות שצפוי כי הבנק יסרב לרישום משכנתא מדרגה שניה, ניתן לקבל מבעל הנכס התחייבות לרישום משכנתא מדרגה שניה ולרשום הערת אזהרה בגינה? האם פעולה כזו מעניקה למלווה מעמד של נושה מובטח כאילו נרשמה לטובתו משכנתא מדרגה שניה?
אודה למענה מקצועי בעניין.
הלוואה כנגד שעבוד מדרגה שניה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
26/01/15
ברק שלום,
שאלתך אינה מתאימה למתכונת של פורום משפטי. עליך לפנות לייעוץ פרטני על מנת לקבל תשובה מקיפה ומקצועית.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך אינה מתאימה למתכונת של פורום משפטי. עליך לפנות לייעוץ פרטני על מנת לקבל תשובה מקיפה ומקצועית.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
דנה
25/01/15
כמה אחוז מס רכישה לדירה שניה כרגע?
מה נסגר עם כל הדיבורים יש שינוי?
מה נסגר עם כל הדיבורים יש שינוי?
מדרגות מס רכישה עבור דירה שאינה דירה יחידה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
26/01/15
שלום,
לאור פיזורה של כנסת ישראל ה- 19 ממשיכות לעמוד בתוקפן מדרגות מס הרכישה הידועות.
מדרגות מס רכישה עבור דירת מגורים שאינה דירה יחידה, עד ליום 30.6.15
הינן בהתאם למדרכגות כדלקמן:
1. עד ל- 1,162,120 ש"ח - 5%
2. על חלק השווי בין 1,162,120 ש"ח ועד 3,486,350ש"ח- ;6%
3. על חלק השווי בין 4,486,350 ש"ח ועד 4,800,000 ש"ח- 7%.
4. על חלק השווי בין 4,800,605ש"ח ועד 16,002,015 ש"ח -.8%
5. על חלק השווי מעל 16,002,015 ש"ח- 10%
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
לאור פיזורה של כנסת ישראל ה- 19 ממשיכות לעמוד בתוקפן מדרגות מס הרכישה הידועות.
מדרגות מס רכישה עבור דירת מגורים שאינה דירה יחידה, עד ליום 30.6.15
הינן בהתאם למדרכגות כדלקמן:
1. עד ל- 1,162,120 ש"ח - 5%
2. על חלק השווי בין 1,162,120 ש"ח ועד 3,486,350ש"ח- ;6%
3. על חלק השווי בין 4,486,350 ש"ח ועד 4,800,000 ש"ח- 7%.
4. על חלק השווי בין 4,800,605ש"ח ועד 16,002,015 ש"ח -.8%
5. על חלק השווי מעל 16,002,015 ש"ח- 10%
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת דמי שכירות מקבלן
מיקי אבני
25/01/15
שלום רכשתי דירה מקבלן והייתי אמור לקבלה ביוני 2014 עד היום טרם קיבלתי אותה עקב עיקוב בקבלת טופס 4 על פי חוק המכר סעיף 5 א מגיע לי דמיי שכירות המוכפים פי 1.5 מערך הדירה בשמונת החודשים הראשונים לאיחור הדירה מה שהקבלן מציע לי זה מחודש אוקטובר דהיינו ארבעה חודשים ממועד המסירה והלאה דמיי שכירות בגובה ערך הדירה בלבד (3000 שח) ולא פי 1.5 כפי שמופיע בחוק המכר שאלתי היא האם אם אקח את הכסף דהיינו דמי השכירות החודשיים אוכל בהמשך לתבוע את הקבלן על יתרת הסכום או שבעצם בלקיחת השכירות שמוצעת ע"י הקבלן אני מוותר על תביעה אציין שהקבלן מחתים אותי על מסמך שקיבלתי דמיי שכירות בגובה שהוא נותן חודש בחודשו
פיצוי בגין איחור במסירת החזקה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
26/01/15
שלום,
נשאלת השאלה מה כתוב במסמך אותו מחתים אותך הקבלן.
אני מציעה שיהיה כתוב בו במפורש שאין בקבלת הפיצוי כדי להוות סילוק סופי ומוחלט לדרישותך בנוגע לפיצוי עבור האיחור במסירת החזקה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
נשאלת השאלה מה כתוב במסמך אותו מחתים אותך הקבלן.
אני מציעה שיהיה כתוב בו במפורש שאין בקבלת הפיצוי כדי להוות סילוק סופי ומוחלט לדרישותך בנוגע לפיצוי עבור האיחור במסירת החזקה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בהמשך לשאלתי לגביי דמיי שכירות ותביעה..
מיקי אבני
27/01/15
בהמשך לשאלתי.. מה שרשום במסמך הוא "התקבל סכום של 3000 שח עבור חודש נובמבר.." ואז אני חותם על זה לצורך העניין בדצמבר רשום דצמבר וכן הלאה.. שאלתי האם נוסח זה פירושו הסכמה שלי לסכום ובבוא היום שארצה לתבוע את היתרה האם אוכל??
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
