פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
החזקת מסמך חשוב בנאמנות עורך דין
איריס
15/02/15
לאחרונה חתמתי על הסכם גירושין שאושר על ידי בית הדין לענייני משפחה ובהסכם אני קונה את בית המגורים המשותף (את חלקו של הגרוש) בשני שלבים. לאחר השלב הראשון בו אני משלמת את מחצית הסכום, מועברות הזכויות בבית אלי ואז נרשמת הערת אזהרה בטאבו עד שאני משלמת את המחצית השנייה בעוד עשר שנים מקסימום. בהערת האזהרה רשום יהיה שלא אוכל למכור את הבית עד שאשלם את הכל. יפוי הכוח למחיקת הערת האזהרה נשמר אצל עורך דין וזאת למקרה שהצד השני לא ויסכים למחוק גם לאחר התשלום. והשאלה:: האם זה לא מסוכן לשמור את המסמך רק אצל עורך הדין? חס וחלילה הרי יכול לקרות משהו תוך עשר שנים? ומה אם עורך הדין יעלם מהשטח או משהו עלול לקרות לו חס וחלילה?
ייפוי כוח שמוחזק אצל עורך דין
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/02/15
שלום,
ייפוי הכוח מוחזק אצל עורך הדין מכוח החלטת בית המשפט.
אם חלילה יקרה משהו לעורך הדין, ניתן לפנות שוב לבית המשפט, לצרף את ההחלטה שניתנה, להוכיח שכל התשלום שולם, להסביר לו את הנסיבות, ולבקש מבית המשפט שיורה לגרוש בצו לחתום שוב על המסמכים הנדרשים לצורך מחיקת ההערה.
החשש שלך הוא מעניין טכני בלבד שניתן לפתרון, במקרה הצורך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ייפוי הכוח מוחזק אצל עורך הדין מכוח החלטת בית המשפט.
אם חלילה יקרה משהו לעורך הדין, ניתן לפנות שוב לבית המשפט, לצרף את ההחלטה שניתנה, להוכיח שכל התשלום שולם, להסביר לו את הנסיבות, ולבקש מבית המשפט שיורה לגרוש בצו לחתום שוב על המסמכים הנדרשים לצורך מחיקת ההערה.
החשש שלך הוא מעניין טכני בלבד שניתן לפתרון, במקרה הצורך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התחייבות המוכר לסיום הבניה לצורכי מס רכישה
עו"ד צעירה
15/02/15
שלום רב,
לקוח שהינו בעל מגרש בתולי המיועד למגורים מעוניין להעביר מחצית מזכויותיו לאחיו.
סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה) מגדיר דירת מגורים לצורך מס רכישה וקובע כי ככל שישנה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה יראו את הדירה כדירת מגורים לצורך מס רכישה.
הבנתי שהסעיף חל גם לדירה הנבנית בבניה עצמית.
שאלתי היא- האם כדי שיראו את הדירה כדירת מגורים אפשר להמציא הסכם עם קבלן שלד או שצריך הסכם עד גמר הבניה?
שאלה נוספת- היות ומדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים ו"כביכול" האח המקבל משלם רק מחצית משווי הזכויות וזה נמוך משווי הרכישה (של האח הנותן) אזי אין מס שבח לשלם, האם זה נכון?
לקוח שהינו בעל מגרש בתולי המיועד למגורים מעוניין להעביר מחצית מזכויותיו לאחיו.
סעיף 9(ג) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח רכישה) מגדיר דירת מגורים לצורך מס רכישה וקובע כי ככל שישנה התחייבות של המוכר לסיים את הבנייה יראו את הדירה כדירת מגורים לצורך מס רכישה.
הבנתי שהסעיף חל גם לדירה הנבנית בבניה עצמית.
שאלתי היא- האם כדי שיראו את הדירה כדירת מגורים אפשר להמציא הסכם עם קבלן שלד או שצריך הסכם עד גמר הבניה?
שאלה נוספת- היות ומדובר בהעברה ללא תמורה בין אחים ו"כביכול" האח המקבל משלם רק מחצית משווי הזכויות וזה נמוך משווי הרכישה (של האח הנותן) אזי אין מס שבח לשלם, האם זה נכון?
העברת נכס ללא תמורה בין אחים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/02/15
שלום,
לשאלתך הראשונה, בסיום בניית השלד לא ניתן לקבל טופס 4, ולכן לא מדובר בהתחייבות לסיום הבנייה.
מס השבח הוא מס על הרווח של המעביר כתוצאה מביצוע העסקה. אם ערך הנכס ירד, כלומר אם מחצית מהנכס היום שווה פחות ממחצית הנכס בעת שנרכש על ידי המעביר- אין מס שבח, שכן אין שבח.
יש לבדוק את הסכם המכר המקורי ולבצע תחשיב.
אגב, בדקי אם ההעברה בין האחים עומדת בתנאי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (אם הנכס היה שייך להורים), אזי בוודאי אין מס שבח.
בהצלחה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
לשאלתך הראשונה, בסיום בניית השלד לא ניתן לקבל טופס 4, ולכן לא מדובר בהתחייבות לסיום הבנייה.
מס השבח הוא מס על הרווח של המעביר כתוצאה מביצוע העסקה. אם ערך הנכס ירד, כלומר אם מחצית מהנכס היום שווה פחות ממחצית הנכס בעת שנרכש על ידי המעביר- אין מס שבח, שכן אין שבח.
יש לבדוק את הסכם המכר המקורי ולבצע תחשיב.
אגב, בדקי אם ההעברה בין האחים עומדת בתנאי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין (אם הנכס היה שייך להורים), אזי בוודאי אין מס שבח.
בהצלחה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה אחרת
Eva
15/02/15
שלום,ברשותינו 2 דירות,האחת נרכשה ב2007 על ידי בעודי רווקה, והשנייה ב2013 נרכשה לאחר נישואיי על שמי ושל בעלי.יש לציין שלבעלי הייתה דירה שנמכרה ב-2011 בעודו רווק.היום ברצוננו למכור את 2 הדירות לצורך רכישת דירה חדשה גדולה יותר.שווי 2 הדירות לא עולה על 2,000,000 ש"ח.בהתאם לתיקון החוק מה1/1/14 יכלנו לקבל פטור מלא ממס שבח ל-2 הדירות בהתאם לסעיף 49ה בחוק.אך התברר לנו כעת כי יש הוראת מעבר שלא מאפשרת לקבל את הפטור.מה האפשרויות שלנו כרגע על מנת למזער את מס השבח שנשלם?
מס שבח במכירת 2 דירות לצורך רכישת דירה אחרת
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/02/15
שלום לך,
שאלתך מורכבת ומצריכה ביצוע תחשיב מיסוי מקרקעין ועל כן לא ניתן לענות עליה במסגרת הפורום.
פני לייעוץ פרטני אצל עו"ד.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך מורכבת ומצריכה ביצוע תחשיב מיסוי מקרקעין ועל כן לא ניתן לענות עליה במסגרת הפורום.
פני לייעוץ פרטני אצל עו"ד.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה כשעדיין אין צו ירושה
מירב
15/02/15
שלום רב.
מדובר במכירת דירה כאשר הדירה רשומה על שם 2 הורים. האב נפטר לפני מספר חודשים והחלו בתהליך להוצאת צו ירושה לפיה הילדים מוותרים על חלקם עבור האם. כיצד ניתן למכור את הדירה לפני שיגיע צו הירושה?
מדובר במכירת דירה כאשר הדירה רשומה על שם 2 הורים. האב נפטר לפני מספר חודשים והחלו בתהליך להוצאת צו ירושה לפיה הילדים מוותרים על חלקם עבור האם. כיצד ניתן למכור את הדירה לפני שיגיע צו הירושה?
האם ניתן למכור דירה טרם רישום זכויות לפי צו ירושה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/02/15
מירב,
יש להשלים את רישום צו הירושה בטרם המכירה.
ניתן לחתום על חוזה למכירה שיכלול תנאי מתלה על פיו המכירה תכנס לתוקפה עם רישום הזכויות על שם היורשת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש להשלים את רישום צו הירושה בטרם המכירה.
ניתן לחתום על חוזה למכירה שיכלול תנאי מתלה על פיו המכירה תכנס לתוקפה עם רישום הזכויות על שם היורשת.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בר רשות במקרקעין
אביהו
15/02/15
שלום ותודה, לכם
האם מי שקיבל סטטוס של בר רשות במקרקעין, רשאי להעביר זכות זו לצד שלישי?
כלומר: רשות מקומית העניקה שטח ציבורי לעמותה לצורך בניית מוסדות ציבור. האם העמותה רשאית להעביר את זכות השימוש במבנים שהוקמו לעמותה אחרת?
האם מי שקיבל סטטוס של בר רשות במקרקעין, רשאי להעביר זכות זו לצד שלישי?
כלומר: רשות מקומית העניקה שטח ציבורי לעמותה לצורך בניית מוסדות ציבור. האם העמותה רשאית להעביר את זכות השימוש במבנים שהוקמו לעמותה אחרת?
האם ניתן להעביר זכות שימוש לצד ג'?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/02/15
אביהו שלום,
על פניו לא, אולם יש לבדוק את החוזה עליו חתומים העמותה והרשות המקומית. יתכן וקיימת בהסכם הרשאה להעברת זכות השימוש.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
על פניו לא, אולם יש לבדוק את החוזה עליו חתומים העמותה והרשות המקומית. יתכן וקיימת בהסכם הרשאה להעברת זכות השימוש.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בטאבו לעומת חנות בעירייה
אילן
14/02/15
שלום,
ברשותי נכס שרשום בטאבו כדירה מאז בנייתו. ואילו בעיריה באגף הנדסה מופיע כחנות (בעבר שימש כחנות ) עד היום.משנת 2002 הנכס משמש לדירת מגורים וגם באגף ארנונה בעירייה מופיע משנת 2002 בסיווג דירת מגורים .
אני לפני מכירת הנכס היום - מעוניין לדעת כיצד לרשמו גם באגף ההנדסה כדירה ?ובמה זה כרוך ?
תודה
ברשותי נכס שרשום בטאבו כדירה מאז בנייתו. ואילו בעיריה באגף הנדסה מופיע כחנות (בעבר שימש כחנות ) עד היום.משנת 2002 הנכס משמש לדירת מגורים וגם באגף ארנונה בעירייה מופיע משנת 2002 בסיווג דירת מגורים .
אני לפני מכירת הנכס היום - מעוניין לדעת כיצד לרשמו גם באגף ההנדסה כדירה ?ובמה זה כרוך ?
תודה
שינוי ייעוד של נכס
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/02/15
שלום,
על מנת לבצע זאת, יש להגיש לעירייה בקשה לשינוי ייעוד, בצירוף תוכנית אדריכלית.
ישנם שיקולים שונים, תכנוניים ואדריכליים שמשפיעים על קבלת ההחלטה, לדוגמא אם מדובר באיזור מסחרי, ייתכן שיהיה קושי בקבלת האישור על שינוי ייעוד.
אני מציעה לך להתייעץ עם אדריכל או מנהדס לצורך קבלת ייעוץ.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
על מנת לבצע זאת, יש להגיש לעירייה בקשה לשינוי ייעוד, בצירוף תוכנית אדריכלית.
ישנם שיקולים שונים, תכנוניים ואדריכליים שמשפיעים על קבלת ההחלטה, לדוגמא אם מדובר באיזור מסחרי, ייתכן שיהיה קושי בקבלת האישור על שינוי ייעוד.
אני מציעה לך להתייעץ עם אדריכל או מנהדס לצורך קבלת ייעוץ.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח על חצי דירה
זאב
14/02/15
שלום אני שוטף לדירה עם אחי יחידה שהתקבלה ללא תמורה מאבא שלי ז"ל,אמרו לי שצריך לחכות לתקופת צינון כדי שאני אוכל למכור לאחי את החצי שלי או לשלם מס שבח. השאלה שלי היא אם אני משלם מס שבח רק על חצי דירה כי אני מוכר לו רק את החצי דירה שלי . אח שלי אמור לתת לי כ500000 ש"ח,אני מבין שמס השבח הוא בסביבות 100000 ש"ח האם זה נכון?
מס שבח במכירת דירה שהתקבלה במתנה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/02/15
שלום,
מס השבח הוא למעשה מס על הרווח בעסקה. אם בבעלותך חצי דירה- הוא יחושב על מחצית
על מנת לחשב את מס השבח יש לבחון מתי רכש אביך ז"ל את דירה ובאיזה מחיר.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין על מנת שיבצע עבורך את החישובים וילווה אותה בביצוע העסקה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מס השבח הוא למעשה מס על הרווח בעסקה. אם בבעלותך חצי דירה- הוא יחושב על מחצית
על מנת לחשב את מס השבח יש לבחון מתי רכש אביך ז"ל את דירה ובאיזה מחיר.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין על מנת שיבצע עבורך את החישובים וילווה אותה בביצוע העסקה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה על יציאת שוכר מחנות
אלעד
13/02/15
שלום,
השכרתי חנות לשוכר ששם בה פרקט.
ע"פ החוזה בתום תקופת השכירות השוכר משאיר את כל מה שמחובר חיבור של קבע.
האם פרקט הוא נחשב לדבר המחובר חיבור של קבע והשוכר מחויב להשאירו בחנות?
כמו כן מה לגבי גופי תאורה שחיבר השוכר לתקרה?
תודה מראש.
השכרתי חנות לשוכר ששם בה פרקט.
ע"פ החוזה בתום תקופת השכירות השוכר משאיר את כל מה שמחובר חיבור של קבע.
האם פרקט הוא נחשב לדבר המחובר חיבור של קבע והשוכר מחויב להשאירו בחנות?
כמו כן מה לגבי גופי תאורה שחיבר השוכר לתקרה?
תודה מראש.
מחוברים במושכר
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/02/15
שלום,
כל מה שהוא מחובר חיבור של קבע, הוא חלק מהמושכר.
פרקט בוודאי שכן.
גופי תאורה שנמצאים בתוך הקירות/ על קירות גבס גם הם חלק מהמושכר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
כל מה שהוא מחובר חיבור של קבע, הוא חלק מהמושכר.
פרקט בוודאי שכן.
גופי תאורה שנמצאים בתוך הקירות/ על קירות גבס גם הם חלק מהמושכר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שעות עבודה של חנות מתחת לדירה
אופיר
13/02/15
שלום,
רציתי לשאול האם החוק מגביל שעות פעילות של חנות הממוקמת בקומת הקרקע של הבניין שמעליה יש דירות מגורים?
האם לחנות מותר להיות פתוחה 24/7 או שמא ישנה הגבלה חוקית?
תודה מראש
רציתי לשאול האם החוק מגביל שעות פעילות של חנות הממוקמת בקומת הקרקע של הבניין שמעליה יש דירות מגורים?
האם לחנות מותר להיות פתוחה 24/7 או שמא ישנה הגבלה חוקית?
תודה מראש
שעות פעילות של חנות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/02/15
שלום,
יש לבדוק את חוקי העזר העירוניים החלים במקום בו נמצאת החנות ולבחון אם יש הגבלה בעניין זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש לבדוק את חוקי העזר העירוניים החלים במקום בו נמצאת החנות ולבחון אם יש הגבלה בעניין זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגרש בטאבו והשלכותיו
גיא
13/02/15
שלום
אני במשא ומתן לרכישת מיגרש בנס ציונה במהלך כל תהליך המכירה הדגישו את היתרון בכך שהמגרש הוא בטאבו ולא מינהל
האמת שכל המגרשים שבדקתי עד היום הים מינהל
לעניין הבנתי שבגלל שהמגרש בטאבו אני צריך לשלם הוצאות פיתוח לערייה לעומת רכישת מגרש של המינהל שאין כזה דבר
אמרו לי שמדובר בלמעלה מ100000 שקל מה שמאוד משנה את כדאיות העיסקה
זה נכון ? מה התעריף שמשלמים לפי מטר מגרש?לפי מטר בניה ?גם וגם ??
תודה
אני במשא ומתן לרכישת מיגרש בנס ציונה במהלך כל תהליך המכירה הדגישו את היתרון בכך שהמגרש הוא בטאבו ולא מינהל
האמת שכל המגרשים שבדקתי עד היום הים מינהל
לעניין הבנתי שבגלל שהמגרש בטאבו אני צריך לשלם הוצאות פיתוח לערייה לעומת רכישת מגרש של המינהל שאין כזה דבר
אמרו לי שמדובר בלמעלה מ100000 שקל מה שמאוד משנה את כדאיות העיסקה
זה נכון ? מה התעריף שמשלמים לפי מטר מגרש?לפי מטר בניה ?גם וגם ??
תודה
רכישת מגרש
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/02/15
שלום,
שאלתך היא מסחרית ולא משפטית.
על מנת להשוות בין שתי עסקאות ספציפיות, יש לבדוק בעירייה את המיסים הנדרשים לעסקאות אלה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
שאלתך היא מסחרית ולא משפטית.
על מנת להשוות בין שתי עסקאות ספציפיות, יש לבדוק בעירייה את המיסים הנדרשים לעסקאות אלה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבון בנק של ועד הבית
ג'נט
13/02/15
שלום, כאשר יש רק חבר ועד אחד, ויש לו כמובן הרשאת חתימה בחשבון, והוא רוצה לצאת מהועד לגמרי ולבטל את אחריותו על החשבון ועל ענייני הדיירים, אבל אין לו זמן ואפשרות (בגלל נסיבות אישיות) לעבור את המסלול של ארגון אסיפת בעלי דירות (אליה גם לא יגיעו...) והעברת הסמכויות לפי הספר, ובמידה ואף אחד אחר אינו אינו מוכן לקבל הרשאת חתימה - מה עושים? האם התנדבות בועד היא חתונה קתולית שלא ניתן לצאת ממנה בלי עיכובים וסיבוכים? איך יוצאים במינימום זמן והשקעה כשאין מחליף? תודה מראש!
החלפת וועד בית
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/02/15
שלום,
ככל שלא ניתן להגיע להסכמה בנוגע לניהול הבית המשות, ניתן להתקשר עם חברת ניהול שתקבל עליה את כל סמכויות הוועד.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום מקרקעין ונדל"ן
ככל שלא ניתן להגיע להסכמה בנוגע לניהול הבית המשות, ניתן להתקשר עם חברת ניהול שתקבל עליה את כל סמכויות הוועד.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום מקרקעין ונדל"ן
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לרשום משכון על דירה הנמצאת בהליך כינוס ?
מטי
12/02/15
על הדירה קיים צו כינוס בשל חוב משכנתא, כעת הגעתי להסמה עם כונס נכסים למכירת הדירה במכר עצמי ועל פיו פרעון מלוא חוב המשכנתא יעשה בשני תשלומים עם הפרש זמנים ביניהם.
האם לאחר תשלום המחצית הראשונה ניתן יהיה לרשום משכון לטובת הקונה ו/או הערה בחברה המשכנת על ביצוע עסקת המכר, או שעד שהקונה לא יפרע את מלוא חוב המשכנתא בהתאם למכתב הכוונות לא ניתן להגן על הקונה?
תודה
האם לאחר תשלום המחצית הראשונה ניתן יהיה לרשום משכון לטובת הקונה ו/או הערה בחברה המשכנת על ביצוע עסקת המכר, או שעד שהקונה לא יפרע את מלוא חוב המשכנתא בהתאם למכתב הכוונות לא ניתן להגן על הקונה?
תודה
האם ניתן לרשום משכון על דירה הנמצאת בהליך כינוס ?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום מוטי
איני מכיר מניעה חוקית לרישום המשכון לאחר התשלום הראשון - אולם סביר כי קיים איסור חוזי כזה במסגרת חוזה ההלוואה שבין הבנק הממשכן למוכר, ובמקרה כזה יש לקבל את הסכמת הבנק הממשכן או שהקונה יביא בחשבון מראש כי כוחו של המשכון מוגבל
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
איני מכיר מניעה חוקית לרישום המשכון לאחר התשלום הראשון - אולם סביר כי קיים איסור חוזי כזה במסגרת חוזה ההלוואה שבין הבנק הממשכן למוכר, ובמקרה כזה יש לקבל את הסכמת הבנק הממשכן או שהקונה יביא בחשבון מראש כי כוחו של המשכון מוגבל
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס מחיקת צו עיקול בטאבו
דוד
12/02/15
בידי החלטת ביהמ"ש "ביטול צו עיקול מקרקעין". באמצעות איזה טופס עלי להגיש את ההחלטה לרשם המקרקעין (או פשוט להביא את ההחלטה אל הרשם)?
בקשה לביטול עיקול מקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב,
למיטב ידיעתי - מספיקה החלטה (מקור) של בית המשפט
למיטב ידיעתי - מספיקה החלטה (מקור) של בית המשפט
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם צריך את הסכמת המנהל לרישום הסכם שיתוף
יורם
12/02/15
האם לצורך רישום הסכם שיתוף בין חוכרים רשומים בטאבו בחכירה מהוונת, יש צורך באישור המנהל וחתימתו על טופס הבקשה?
האם יש צורך בהסכמת המינהל לרישום הסכם שיתוף
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום
למיטב הבנתי- אין צורך בהנחה שמדובר בחוכרים במשותף של אותם מקרקעין, אולם עליך לבחון את הוראות חוזה החכירה ולבחון את הוראות ההסכמים והאם עריכת הסכם שיתוף ורישומו עולה בקנה אחד איתם (בדרך כלל כלולה בהסכמים אילו חובה של החוכרים לרשום בית משותף)
ראה לנוחותך גם תדריך רישום בית משותף מאת לשכת רישום המקרקעין
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
למיטב הבנתי- אין צורך בהנחה שמדובר בחוכרים במשותף של אותם מקרקעין, אולם עליך לבחון את הוראות חוזה החכירה ולבחון את הוראות ההסכמים והאם עריכת הסכם שיתוף ורישומו עולה בקנה אחד איתם (בדרך כלל כלולה בהסכמים אילו חובה של החוכרים לרשום בית משותף)
ראה לנוחותך גם תדריך רישום בית משותף מאת לשכת רישום המקרקעין
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניכוי היטל השבחה
אביב
12/02/15
שלום רב,
רציתי לדעת במצב שהרוכש לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה האם אני כמוכר נכס יכול להזין את סכום היטל ההשבחה בניכויים, כיוון שמכרתי את הנכס יותר בזול כיוון שהרוכש לקח על עצמו התחייבות זאת.
אבקש לדעת מהו החוק או הפסיקה הרלונטיים
תודה רבה
רציתי לדעת במצב שהרוכש לוקח על עצמו את תשלום היטל ההשבחה האם אני כמוכר נכס יכול להזין את סכום היטל ההשבחה בניכויים, כיוון שמכרתי את הנכס יותר בזול כיוון שהרוכש לקח על עצמו התחייבות זאת.
אבקש לדעת מהו החוק או הפסיקה הרלונטיים
תודה רבה
האם ניתן לנכות היטל השבחה שמשלם הקונה מהשבח ?
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
אביב שלום
התשובה היא כמובן שלילית - אם הרוכש נטל על עצמו לשלם מס שבח, ממילא מכרת את הדירה בסכום נמוך יותר והשבח עצמו (דהיינו - ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה) קטן יותר מהמצב הרגיל בו מחיר המכירה היה גבוה יותר ומגלם בתוכו את היטל ההשבחה
מבחינה כלכלית מדובר באותה תוצאה, בין השבח גדול יותר וממנו מנכים את היטל ההשבחה ששילם המוכר ובין אם השבח קטן יותר בשל כך שההיטל משולם מראש על ידי הקונה
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
התשובה היא כמובן שלילית - אם הרוכש נטל על עצמו לשלם מס שבח, ממילא מכרת את הדירה בסכום נמוך יותר והשבח עצמו (דהיינו - ההפרש בין שווי המכירה לבין שווי הרכישה) קטן יותר מהמצב הרגיל בו מחיר המכירה היה גבוה יותר ומגלם בתוכו את היטל ההשבחה
מבחינה כלכלית מדובר באותה תוצאה, בין השבח גדול יותר וממנו מנכים את היטל ההשבחה ששילם המוכר ובין אם השבח קטן יותר בשל כך שההיטל משולם מראש על ידי הקונה
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ניתן לרשום הסכם שיתוף בחלקת משנה
בועז
11/02/15
האם ניתן לרשום הסכם שיתוף בחלקת משנה המהווה חלק מבית משותף? מדובר בבית משותף המורכב משלוש חלקת משנה אשר על שתיים מהן בנוי בית (סה"כ 2 בתים) ועל אחת בנוי דו משפחתי (עליו אני מעוניין לרשום את הסכם השיתוף).
רישום הסכם שיתוף על חלקת משנה בבית משותף
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
ככל שהבנתי את שאלתך - לא קיימת מניעה כזו
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
ככל שהבנתי את שאלתך - לא קיימת מניעה כזו
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הקבלן הוא שותפות שכל שותפותיה משועבדות אחת לשניה
דיירת מודאגת
11/02/15
שלום רב,
היזם הוא שותפות המרכבת מ-3 חברות. כ"א משתי החברות הראשונות
מניותיה משועבדות באופן קבוע לחברה השלישית . הדירקטורים של החברה השלישית הם אותם
הדירקטורים של שתי החברות האחרות, וכבעלי המניות שלה רשומות שתי החברות האחרות,
שמניותיהן משועבדות לה.
מה התסבוכת הזו אומרת לגבינו, הדיירים שעומדים
להיכנס עם "היזם" הנ"ל ( השותפות המשולשת) להסכם תמ"א-3 ?
- שאין שום סיכוי
לתבוע אי-פעם את החברה הזו? כל-כך פשוט? - עוד סיבוכים?
בציפייה לתשובתך -
דיירת מודאגת.
היזם הוא שותפות המרכבת מ-3 חברות. כ"א משתי החברות הראשונות
מניותיה משועבדות באופן קבוע לחברה השלישית . הדירקטורים של החברה השלישית הם אותם
הדירקטורים של שתי החברות האחרות, וכבעלי המניות שלה רשומות שתי החברות האחרות,
שמניותיהן משועבדות לה.
מה התסבוכת הזו אומרת לגבינו, הדיירים שעומדים
להיכנס עם "היזם" הנ"ל ( השותפות המשולשת) להסכם תמ"א-3 ?
- שאין שום סיכוי
לתבוע אי-פעם את החברה הזו? כל-כך פשוט? - עוד סיבוכים?
בציפייה לתשובתך -
דיירת מודאגת.
תמ"א 38 - זהות הקבלן
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
נא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
נא הפני שאלתך לפורום תמ"א 38
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מעיזבון
רמי
11/02/15
מבקש לרכוש דירה. בנסח הטאבו ונכתב שם שהדירה בבעלות של עיזבון מנוח. כ"כ רשומה הערת אזהרה בדבר העברה לזרים. מבקש לדעת האם אני אמור לבקש מהמציגים עצמם כבעלי הנכס שראשית יעבירו הנכס על שמם כולל מחיקת הערת האזהרה, ורק אז לשאת ולתת איתם לגבי הרכישה, או שישנה דרך אחרת להתנהלות מולם .
רכישת דירה מעזבון
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
החלופה שציינת היא אפשרית, אולם ניתן גם לשאת ולתת ואף לחתום על חוזה מכר עם כל היורשים כאשר התשלום הראשון יופקד בנאמנות אצל ב"כ היורשים והוא יעבור אליהם רק לאחר רישום הבעלות על שמם ומחיקת הערת האזהרה
כמובן שהחתימה צריכה להיות מותנית בכך שעורך הדין המייצג אותך יבדוק מדוע עד עתה לא נרשמו הזכויות על שם היורשים עצמם ו אם יש מניעה חוקית או אחרת לרישום
למותר לציין כי בעסקה מסוג זה עליך להיות מיוצג ע"י עורך דין
בהצלחה !
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
החלופה שציינת היא אפשרית, אולם ניתן גם לשאת ולתת ואף לחתום על חוזה מכר עם כל היורשים כאשר התשלום הראשון יופקד בנאמנות אצל ב"כ היורשים והוא יעבור אליהם רק לאחר רישום הבעלות על שמם ומחיקת הערת האזהרה
כמובן שהחתימה צריכה להיות מותנית בכך שעורך הדין המייצג אותך יבדוק מדוע עד עתה לא נרשמו הזכויות על שם היורשים עצמם ו אם יש מניעה חוקית או אחרת לרישום
למותר לציין כי בעסקה מסוג זה עליך להיות מיוצג ע"י עורך דין
בהצלחה !
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת מרפסת
אייל.ל
11/02/15
שאלתי הינה:
לשכני המקביל אלי בקומה הראשונה ישנה תוספת של מרפסת לכיוון החלק האחורי של החניות בביניין , את התוספת הוא קיבל בסיכום עם הקבלן כשבנו את הביניין כדת וכדין לפני כ-20 שנה , במידה ותיהייה הסכמה של כל הדיירים ביניין האם אני יכול לקבל היתר לתוספת מרפסת תואמת ? יש חוק שמדבר על זה ? אודה לתשובה
לשכני המקביל אלי בקומה הראשונה ישנה תוספת של מרפסת לכיוון החלק האחורי של החניות בביניין , את התוספת הוא קיבל בסיכום עם הקבלן כשבנו את הביניין כדת וכדין לפני כ-20 שנה , במידה ותיהייה הסכמה של כל הדיירים ביניין האם אני יכול לקבל היתר לתוספת מרפסת תואמת ? יש חוק שמדבר על זה ? אודה לתשובה
האם ניתן להוסיף מרפסת לדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
אייל שלום
על מנת להרחיב דירה יש צורך בקבלת 75% מבעלי הדירות שמחזיקים לפחות בשני שליש מהרכוש המשותף. בנוסף יש צורך בבירור ההיתכנות התכנונית להוספת מרפסת ולצורך כך עליך לבדוק את האפשרות לכך בועדה המקומית לתכנון ובניה במקום מגוריך או להתייעץ עם אדריכל
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
על מנת להרחיב דירה יש צורך בקבלת 75% מבעלי הדירות שמחזיקים לפחות בשני שליש מהרכוש המשותף. בנוסף יש צורך בבירור ההיתכנות התכנונית להוספת מרפסת ולצורך כך עליך לבדוק את האפשרות לכך בועדה המקומית לתכנון ובניה במקום מגוריך או להתייעץ עם אדריכל
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לביטול עיקול מקרקעין
דוד
11/02/15
שלום, בבקשת צד ג' לביטול עיקול מקרקעין כמה עותקים צריך להגיש ללשכת ההוצל"פ? האם יש חובה להעביר בעצמי את הבקשה לזוכים ולחייבים בתיק ואם כן מתי? והאם ישנה אפשרות להגיש בבקשה אחת להסיר כמה עיקולים מגורמים שונים ותיקים שונים או שאני צריך להגיש בכל תיק בקשה נפרדת למרות שזה נוגע לאותו הנכס? בנוסף, האם את הבקשה לביטול עיקול מקרקעין אני צריך להגיש בלשכת ההוצל"פ שבה הוטל העיקול או בלשכה שקרובה לביתי כלומר בלשכה שבאיזור שבו נמצאים המקרקעין? אשמח מאוד לעזרה והכוונה. תודה רבה.
בקשה לביטול עיקול מקרקעין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
אנא הפנה שאלתך לפורום הוצל"פ
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
אנא הפנה שאלתך לפורום הוצל"פ
בברכה עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ בבניין סמוך למעבר דירה
איתי
11/02/15
שלום.
נעשה שיפוץתיקון קטן בבניין בבניין כמה ימים לאחר כניסתי לדירה.
האם אני צריך לשאת בהוצאות?
נעשה שיפוץתיקון קטן בבניין בבניין כמה ימים לאחר כניסתי לדירה.
האם אני צריך לשאת בהוצאות?
מי נושא בעלות שיפוץ בבנין
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
האם אתה שוכר או בעלים של הדירה?
בהנחה שאתה הבעלים- מעת קבלת מסירת החזקה בדירה אתה אחראי לכל התשלומים החלים על בעל דירה לרבות תיקונים ושיפוצים ברכוש המשותף.
החריג לכך זה אם תוכיח כי מדובר היה בפגם ברכוש המשותף שהמוכר לא גילה לך עליו והייתה לו חובה לעשות כן או בנזק שאינו בלאי סביר שהמוכר חב בתיקונו לפני מסירת החזקה ככל שכך נרשם בחוזה המכר שנערך בינך לבין המוכר
אם הינך שוכר- מדובר בחוב של הבעלים של הדירה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האם אתה שוכר או בעלים של הדירה?
בהנחה שאתה הבעלים- מעת קבלת מסירת החזקה בדירה אתה אחראי לכל התשלומים החלים על בעל דירה לרבות תיקונים ושיפוצים ברכוש המשותף.
החריג לכך זה אם תוכיח כי מדובר היה בפגם ברכוש המשותף שהמוכר לא גילה לך עליו והייתה לו חובה לעשות כן או בנזק שאינו בלאי סביר שהמוכר חב בתיקונו לפני מסירת החזקה ככל שכך נרשם בחוזה המכר שנערך בינך לבין המוכר
אם הינך שוכר- מדובר בחוב של הבעלים של הדירה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מדרגת מס
#
11/02/15
כמה זה מדרגת המס הראשונה לנדל"ן יש שנייה?
מדרגות מס רכישה בגין דירה שניה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
14/02/15
שלום רב
לא ברור משאלתך האם התכוונה למס רכישה על דירה שניה או למס רכישה בגין דירה יד שניה.
מדרגת המס הראשונה בגין דירה יד שניה היא 5% עד ל 1,162,000 ₪ בקירוב
מדרגת המס הראשונה בגין דירה יד שניה אינה שונה מדירה יד ראשונה ובהנחה שמדובר בדירה ראשונה - משולם אפס אחוז מס עד לסך של 1,568,000 ₪ בקירוב
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
לא ברור משאלתך האם התכוונה למס רכישה על דירה שניה או למס רכישה בגין דירה יד שניה.
מדרגת המס הראשונה בגין דירה יד שניה היא 5% עד ל 1,162,000 ₪ בקירוב
מדרגת המס הראשונה בגין דירה יד שניה אינה שונה מדירה יד ראשונה ובהנחה שמדובר בדירה ראשונה - משולם אפס אחוז מס עד לסך של 1,568,000 ₪ בקירוב
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הנכס מפריע לפרנסתי
רחלה
10/02/15
אני זקוקה לעצתכם !!! אני מנהלת מרפאה קוסמטיקאית , במבנה שאני שוכרת כבר שנתיים מהבעלים. לפני חודש נכנסתי לשנת השכירות השלישית (אופציה שהיתה לי לפי תנאי החוזה). לפני שבועיים, הגיע נציג מטעם הבעלים ותלה שלט :"למכירה/ להשכרה" מעל המרפאה . זה פוגע מאוד בהכנסותיי , מכיוון שרוב הלקוחות שלי רוכשות כרטיסיית טיפולים לשנה שלמה.במצב הנוכחי, הן חוששות שאני אעבור משם למקום מרוחק, ואין רוצות לרכוש יותר כרטיסיות. לפי תנאי החוזה, מותר לבעלים למכור את הנכס במהלך ששת החודשים האחרונים לשכירות. בשום מקום לא צויין שהמכירה שלו תתבצע באמצעות תליית שלט על הבניין שבו קיימת המרפאה . מה עוד שיש לי לפי החוזה שנת אופציה נוספת, פרט לזו הנוכחית. האם מותר לבעלים לעשות זאת? תודה !!!
בעל הנכס מפריע לפרנסתי
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/02/15
רחלה שלום,
בעיקרון אם אין מניעה בחוזה שביניכם, זכותו לתלות את השלט.
הייתי מנסה בדרכי שלום לבקש ממנו להציב את השלט במקום אחר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון אם אין מניעה בחוזה שביניכם, זכותו לתלות את השלט.
הייתי מנסה בדרכי שלום לבקש ממנו להציב את השלט במקום אחר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס עיזבון בגין מכירת דירה שהתקבלה בירושה?
עמוס
10/02/15
במידה ואני ואחי קיבלנו בירושה נכס. כעת אנו מעוניינים למכור אותו.
האם אנו מחויבים במס עיזבון/מס ירושה? היו שמועות כי אנו מחויבים ב-35% מס עיזבון?
האם אנו מחויבים במס עיזבון/מס ירושה? היו שמועות כי אנו מחויבים ב-35% מס עיזבון?
פנה לפורום דיני מיסים בבקשה.
עו"ד ענת קציר
מנהלת
16/02/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה-האם קיים בזה סיכונים מסוימים?
חזי
10/02/15
לפני שאני משכיר את הבית,הייתי רוצה לדעת איך להימנע מהסיכונים הנובעים מזה.
אלו סיכונים קיימים בהשכרת דירה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
10/02/15
חזי שלום,
שאלתך מנוסחת בצורה כללית ולכן אענה לך באופן כללי.
רצוי מאוד בטרם השכרת הדירה לעגן היטב את כל זכויותיך בדירה בחוזה שכירות עליו יחתמו השוכרים. ממליצה לך לערוך את החוזה אצל עו"ד הבקיא בתחום.
כמו כן יש לדאוג לקבל בטוחות טובות מהשוכרים להבטחת דמי שכ"ד ותשלומים נלווים.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלתך מנוסחת בצורה כללית ולכן אענה לך באופן כללי.
רצוי מאוד בטרם השכרת הדירה לעגן היטב את כל זכויותיך בדירה בחוזה שכירות עליו יחתמו השוכרים. ממליצה לך לערוך את החוזה אצל עו"ד הבקיא בתחום.
כמו כן יש לדאוג לקבל בטוחות טובות מהשוכרים להבטחת דמי שכ"ד ותשלומים נלווים.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
