פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
בעיות על המשכיר טרם הכניסה לדירה
רותם
30/03/16
שלום רב,
אני אמורה להיכנס לדירה בראשון לאפריל על פי החוזה. השוכר שעוזב את הדירה שילם על כל חודש מרץ ונתן לי את האפשרות להיכנס לדירה יומיים לפני בשביל ניקיונות והובלות קטנות(לא מתכננים לישון שם לפני הראשון לאפריל הדירה זקוקה לניקיון רציני). בעל הדירה שבאופן כללי ההתנהגות הכללית שלו מתחת לכל ביקורת החליט שהוא לא מסכים לכך ולקח לי את המפתח. האם זה תקין??הוא קיבל תשלום מלא מהשוכר הקיים ובינינו הסתדרנו על היומיים האלה. כמו כן, שילמנו לו מראש לאפריל במזומן פלוס 11 צ'קים למהלך השנה. נשמח לייעוץ.
אני אמורה להיכנס לדירה בראשון לאפריל על פי החוזה. השוכר שעוזב את הדירה שילם על כל חודש מרץ ונתן לי את האפשרות להיכנס לדירה יומיים לפני בשביל ניקיונות והובלות קטנות(לא מתכננים לישון שם לפני הראשון לאפריל הדירה זקוקה לניקיון רציני). בעל הדירה שבאופן כללי ההתנהגות הכללית שלו מתחת לכל ביקורת החליט שהוא לא מסכים לכך ולקח לי את המפתח. האם זה תקין??הוא קיבל תשלום מלא מהשוכר הקיים ובינינו הסתדרנו על היומיים האלה. כמו כן, שילמנו לו מראש לאפריל במזומן פלוס 11 צ'קים למהלך השנה. נשמח לייעוץ.
כניסה מוקדמת לדירה שכורה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רותם,
המשכיר אינו חייב לאפשר את כניסתכם לדירה קודם למועד תחילת השכירות.
אם השוכר הקודם טרם פינה את הדירה וטרם השיב את המפתח זכותו להרשות לך לנקות. אם השיב את הדירה למשכיר, ויתר על זכותו להחזיק בדירה בימים האחרונים ולא יכול להרשות גם לך לשהות בה.
נסי לשכנע את בעל הבית בכוונותייך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המשכיר אינו חייב לאפשר את כניסתכם לדירה קודם למועד תחילת השכירות.
אם השוכר הקודם טרם פינה את הדירה וטרם השיב את המפתח זכותו להרשות לך לנקות. אם השיב את הדירה למשכיר, ויתר על זכותו להחזיק בדירה בימים האחרונים ולא יכול להרשות גם לך לשהות בה.
נסי לשכנע את בעל הבית בכוונותייך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעת סרק
דוד
29/03/16
הוגשה נגדי תביעת סרק בבית המשפט לתביעות קטנות על דירה שאינה בבעלותי ולא היתה בבעלותי יצרתי קשר עם התובע והוא התנצל בפני והבטיח למחוק את התביעה האם אני צריך לשלוח חזרה את כתה ההגנה בצירוף נסח טאבו המאשר שהדירה הנתבעת אינה בבעלותי בכדי שלא תתקבל החלטה תוך 14 יום
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
תביעת סרק
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום דוד,
אכן כן! אם לא תגיש כתב הגנה במועד עלול להנתן נגדך פסק דין.
ולדרוש בכתב ההגנה הוצאות, שכן בבדיקה פשוטה של הנסח ניתן היה למנוע ממך את הטרחה ואת עגמת הנפש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אכן כן! אם לא תגיש כתב הגנה במועד עלול להנתן נגדך פסק דין.
ולדרוש בכתב ההגנה הוצאות, שכן בבדיקה פשוטה של הנסח ניתן היה למנוע ממך את הטרחה ואת עגמת הנפש.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה יסודית
א. גיל
29/03/16
קבלן בעסקת קומבינציה שאינו עומד בלוח הזמנים זמן רב, ולפיכך זו הפרה יסודית של החוזה וברצוני לסיים איתו את הקשר. העו"ד שלי לא ברור.
האם מספיקה הודעה בכתב שלי אל הקבלן או שזה נושא שרק העו"ד יכול לטפל ? והאם רק צו בית משפט יוריד אותו מן הקרקע? ואיך מתבצע התהליך ? תודה
האם מספיקה הודעה בכתב שלי אל הקבלן או שזה נושא שרק העו"ד יכול לטפל ? והאם רק צו בית משפט יוריד אותו מן הקרקע? ואיך מתבצע התהליך ? תודה
הפרת חוזה יסודית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום גיל,
לצורך מתן מענה לשאלתך יש לבחון את כלל הוראות ההסכם ואת העובדות בשטח.
עו"ד הוא רק שלוחו של הלקוח והיותך מיוצג איננו גורע מיכולתך לפעול בעצמך, אולם לא מומלץ לפעול בחופזה ובלא קבלת יעוץ משפטי הולם. אם אינך יורד לסוף דעתו של עורך הדין שלך - ברר איתו את העניין בצורה יסודית ושאל אותו את כל השאלות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך מתן מענה לשאלתך יש לבחון את כלל הוראות ההסכם ואת העובדות בשטח.
עו"ד הוא רק שלוחו של הלקוח והיותך מיוצג איננו גורע מיכולתך לפעול בעצמך, אולם לא מומלץ לפעול בחופזה ובלא קבלת יעוץ משפטי הולם. אם אינך יורד לסוף דעתו של עורך הדין שלך - ברר איתו את העניין בצורה יסודית ושאל אותו את כל השאלות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
דבירר
28/03/16
רכשתי בית מאדם שרכש מחברה משכנת. הבניין לא רשום בטאבו. מי רושם הערת אזהרה על זכויות הרוכש הראשון? למי נותנים את היפוי כח הנוטריוני? זה דחוף בבקשה. תודה.
הערת אזהרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רב,
אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על דירה שאיננה רשומה בטאבו.
ניתן, כסוג של תחליף, להודיע לחברה המשכנת על קיום העסקה ולבקשה לציין זאת בספריה.
שאלתך לגבי יפוי הכח איננה ברורה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין אפשרות לרשום הערת אזהרה על דירה שאיננה רשומה בטאבו.
ניתן, כסוג של תחליף, להודיע לחברה המשכנת על קיום העסקה ולבקשה לציין זאת בספריה.
שאלתך לגבי יפוי הכח איננה ברורה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת הסכם שכירות על ידי המשכיר
28/03/16
שלום רב
לאחרונה הופנה אליי תיק במשרד בו ישנם הפרות של חוזה שכירות על ידי המשכיר, בהסכם נקבע בין היתר כי התשלום החודשי יהיה בכל זמן מסוים בחודש והצק שניתן על ידי השוכר יוחלף בכסף מזומן וכן נקבע לגבי ליקויים שונים כי זכות התיקון תעמוד לחובת המשכיר באם מדובר בנזקים שהינם בלאי סביר, לאחר חצי שנה של קיום החוזה החלו נזקי מים באחד החדרים וכאשר השוכר פנה למשכיר המשכיר התנער מאחריות כמו כן הוא הפסיק להגיע לקחת את כסף שכר הדירה למרות בקשות חוזרות ונשנות של השוכר למשכיר להגיע לקחת את כספו הוא התעמר לאורך כל הדרך לא תיקן את הליקויים ופגע בזכויותיהם כמו כן בחוזה ישנו סעיף אשר מתנה אפשרות של המשך אופציה לשנה וזו לשון החוזה''השכירות הינה לשנה בלבד אך לשוכר תינתן אופציה לשנה אחת נוספת
באותם תנאי שכירות.
ובלבד שהשוכר עמד בכל התיחייבותיו על פי הסכם זה.
במידה והשוכר החליט לממש את
האופציה לאחר שעמד בכל תנאי ההסכם, יהיה עליו להודיע על כך בכתב שישים יום לפחות
למשכיר על כוונתו לממש את האופציה. במידה והחליט שלא להמשיך את השכירות ולממש את
האופציה, מתחייב הוא לאפשר להראות את הדירה לשוכרים חלופיים במהלך אותם שישים יום
תוך התחייבות המשכיר לתאם מראש עם השוכר הבאת שוכרים חלופיים ותוך השתדלות להמנע
משיבוש מהלך חייו התקין של השוכר עד כמה שניתן'' עוד יבוהר כי סיום החוזה הוא בסוף השבוע ההז ורציתי להיוועץ מה עליי לעשות כי אין לי חלופה ראויה שאני יכול להשיג ואם יש סעד משפטי של אכיפת חוזה או מימוש האופציה על ידי בית המשפט אשמח לדעת מה נכון לעשות ,כאשר לפיכך לא התריע השוכר שישים ימים לפני אך זאת בשל הנתק שיש ביניהם וכאשר המשכיר הוא זה שהפר את החוזה לאורך הדרך..
תודה מראש
הפרת הסכם שכירות ע"י המשכיר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רב,
אם השוכר רצה להשאר בדירה היה עליו להודיע על כך למשכיר במועד הקבוע בחוזה. לא עשה כן, לא יוכל לממש את האופציה. גם אם המשכיר הפר את החוזה ולשוכר היו טענות כנגדו, לא היה בכך כדי למנוע ממנו מתן הודעה במועד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם השוכר רצה להשאר בדירה היה עליו להודיע על כך למשכיר במועד הקבוע בחוזה. לא עשה כן, לא יוכל לממש את האופציה. גם אם המשכיר הפר את החוזה ולשוכר היו טענות כנגדו, לא היה בכך כדי למנוע ממנו מתן הודעה במועד.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
דליה
28/03/16
שלום
התגרשתי לפני שנה וחצי. היתה לי ולגרוש דירה משותפת. לאחר הגירושין הדירה עברה אליו. הבעיה היא שלא שיניתי מידע במשרד הפנים ואני מופיעה עדיין כנשואה.
כעת רוצה לקנות דירה משלי.
האם אשלם מס רכישה לפי דירה יחידה או לפי דירה נוספת?
תודה
התגרשתי לפני שנה וחצי. היתה לי ולגרוש דירה משותפת. לאחר הגירושין הדירה עברה אליו. הבעיה היא שלא שיניתי מידע במשרד הפנים ואני מופיעה עדיין כנשואה.
כעת רוצה לקנות דירה משלי.
האם אשלם מס רכישה לפי דירה יחידה או לפי דירה נוספת?
תודה
מס רכישה במקרה של דירה שנרכשת לאחר גירושין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום דליה,
ראשית, אין כל מניעה לשנות סטטוס במשרד הפנים באופן מיידי.
אם בידיך הסכם המעיד על העברת הדירה לגרושך ובוודאי אם הדירה נרשמה על שמו, אינך בעלת דירה והדירה שתרכשי תהיה דירתך היחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ראשית, אין כל מניעה לשנות סטטוס במשרד הפנים באופן מיידי.
אם בידיך הסכם המעיד על העברת הדירה לגרושך ובוודאי אם הדירה נרשמה על שמו, אינך בעלת דירה והדירה שתרכשי תהיה דירתך היחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניתי דירה וגיליתי ששאין לה היתר ולא טופס 4
גולש
28/03/16
שלום.
לפני שנים קניתי דירה יד 2, בקומה -1, בבית משותף. בזמנו היה עו"ד לכל צד.
היום, כשרצינו לברר אפשרויות לבניית פרגולה בחצר, התברר לי באקראי ש"הדירה" שלי לא קיבלה אף פעם טופס 4, ולא היתר בנייה. וכנראה היו נסיונות "להכשיר" את "הדירה" ובכל זאת העירייה לא הסכימה לאשר את הבנייה הזו. עוד גיליתי, ש"דירת השכן" הגובלת איתי באותה הקומה, בבעיה זהה. (כל שאר הדירות ביתר הקומות מאושרות ותקניות).
מיותר לציין, שאני בהלם. לא ידעתי דבר עד כה. רכשתי ושילמתי עבור דירה.
המוכר נפטר מזמן. העו"ד שהיה לנו גם נפטר.
יש בכלל מה לעשות?
לפני שנים קניתי דירה יד 2, בקומה -1, בבית משותף. בזמנו היה עו"ד לכל צד.
היום, כשרצינו לברר אפשרויות לבניית פרגולה בחצר, התברר לי באקראי ש"הדירה" שלי לא קיבלה אף פעם טופס 4, ולא היתר בנייה. וכנראה היו נסיונות "להכשיר" את "הדירה" ובכל זאת העירייה לא הסכימה לאשר את הבנייה הזו. עוד גיליתי, ש"דירת השכן" הגובלת איתי באותה הקומה, בבעיה זהה. (כל שאר הדירות ביתר הקומות מאושרות ותקניות).
מיותר לציין, שאני בהלם. לא ידעתי דבר עד כה. רכשתי ושילמתי עבור דירה.
המוכר נפטר מזמן. העו"ד שהיה לנו גם נפטר.
יש בכלל מה לעשות?
דירה ללא טופס 4 וללא היתר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רב,
אכן, תדהמתך מובנת.
עליך לבדוק אפשרות להכשיר את הדירה (באמצעות הגשת בקשה מתאימה ע"י אדריכל).
יש גם לבחון אפשרות של עתירה כנגד העיריה, בהנחה שגובה ארנונה כל השנים ולא הגישה מעולם תביעה בגין הבניה הבלתי חוקית
בכל מקרה עומדת לך עילת תביעה כנגד המוכר (או יורשיו) בגין הטעיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אכן, תדהמתך מובנת.
עליך לבדוק אפשרות להכשיר את הדירה (באמצעות הגשת בקשה מתאימה ע"י אדריכל).
יש גם לבחון אפשרות של עתירה כנגד העיריה, בהנחה שגובה ארנונה כל השנים ולא הגישה מעולם תביעה בגין הבניה הבלתי חוקית
בכל מקרה עומדת לך עילת תביעה כנגד המוכר (או יורשיו) בגין הטעיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה והוספת דירה לבניין
27/03/16
שלום רב :)
הבניין שאני מתגורר נמצא בתהליך תמ'א38 מתקדם. לפי החוזה הקבלן יכול לבנות עד 12 דירות לבניין (מדובר ב2 בניינים מחוברים) סך הכל מקסימום 24 דירות לפי הסעיפים הבאים בחוזה: בפועל ולפי ההיתר בעירייה הוא בנה 13 דירות לבניין שזה סך הכל 26 דירות. 2 דירות גן מעבר למה שכתוב בחוזה.
אלו הסעיפים בחוזה שמפרטים את הזכיות של הקבלך לבנות:
"זכויות בניה נוספות- מלוא זכויות בהתאם להוראות תמא38(כהגדרתן לעיל),במועד חתימת הסכם זה בלבד ובהתאם לתוכנית שתאושר ע'י העירייה והכל בכפו. לכך שלא יבנו יותר מ 12 דירות לכל בניין וכן לא יבנו,במידה ויאושר ע'י העירייה למעלה משתיים וחצי קומות על גג הבניין, כאמור לעיל בסעיף 1ז, ובמידה ולא יאושר ליזם לבנות יותר משתיים וחצי קומות לבניין כאמור לעיל בסעיף 1ח - יבנה היזם בכל בניין לא יותר מ 10 דירות חדשות" .
להלן סעיפים 1ז ו 1ח:
סעיף 1ז - "הדירות החדשות" סך הכל 24 דירות בשני הבניינים יחדיו אשר ייבנו על פי החלוקה הבאה : עד 10דירות חדשות שיבנה היזם לי תקן של שתיים וחצי קומות חדשות על גג כל בניין ,לרבות חדרי יציאה לגג הבניין ומרפסות גג וכן 2 דירות גן נוספות בכל בניין, והכל כאמור בהתאם לתוכניות שתאושר ע'י העירייה (להלן:"העירייה").
סעיף 1ח - במידה ולא יאושר ליזם לבנות מעבר לשתי קומות - יבנה היזם סך הכל 20 דירות על פי החלוקה הבאה: עד 8 דירות חדשות על גג כל בניין וכן 2 דירות גן נוספות בכל בניין.
אלו הסעיפים בחוזה שמגדירים את זכויות הבניה שלו לפי ההסכם שלנו. השאלה שלי היא האם לפי סעיפים אלו יש לקבלן זכות לבנות דירת גן נוספת בכל בניין למרות שיש היתר מהעירייה? יותא שזה 26 דירות ולא 24 דירות כמו שבחוזה שלנו. האם אני יכול לתבוע על חלקי בדירות אלו? כיצד מבוצע התהליך? הרי זה היה התנאי לחתימת ההסכם.
2. מתחת לדירה שלי(אני קומה ראשונה) ייבנו 2 דירות גן במקום אחת קטנה.. אני רואה בזה פגיעה באיכות חיים כי הגינות שלהן יוצאות לי מתחת לחדרי שינה וזה מפגע עבורי... האם יש מקום לתבוע פיצוי על זה?
נ.ב: בשיחה עם עורך הדין של הקבלן הוא מתנער מכך וטוען להגנתו שהיה מדובר בדירה גדולה מידי שהעירייה לא אישרה והם הפכו את זה ל2 דירות לחוד... עקב כך נוצרו 3 דירות גן ולא 2 לפי החוזה ובגלל זה יש דירה אחת נוספת.
האם חוקי?
תודה רבה רבה רבה על העזרה :)
הפרת הסכם תמ"א 38 ע"י הקבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רב,
שאלתך מרובת פרטים ואיננה מתאימה למענה במסגרת זו ובלי לבדוק את ההסכמים המתאימים ועובדות נוספות, כגון מדוע הוגבל מספר הדירות בהסכם, מתי נודע לכם על תוספת הדירות ומה היתה תגובתכם.
ממליצה לכם לפנות ליעוץ משפטי על מנת לבחון את האפשרות להגיש תביעה כנגד הקבלן ובאיזו עילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שאלתך מרובת פרטים ואיננה מתאימה למענה במסגרת זו ובלי לבדוק את ההסכמים המתאימים ועובדות נוספות, כגון מדוע הוגבל מספר הדירות בהסכם, מתי נודע לכם על תוספת הדירות ומה היתה תגובתכם.
ממליצה לכם לפנות ליעוץ משפטי על מנת לבחון את האפשרות להגיש תביעה כנגד הקבלן ובאיזו עילה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
מיכל
27/03/16
שלום רב,
אני מעוניינת לקנות דירה יחידה למגורים. בשנים הראשונות היא תהיה מיועדת להשכרה וכנראה שעוד כמה שנים נמכור אותה ונקנה דירה אחרת למגורים.
אני מתקשה למצוא הסבר טוב לגבי חוקי מס שבח (החוקים התשתנו בשנים האחרונות), אשמח לקבל עזרה על איך אני מחשבת מה היה המס בעוד נניח 4-3 שנים.
האם מאחר וזו דירה יחידה נוכל לקבל פטור? אין בבעלותנו עוד דירות ומעולם לא היו... בתודה מראש!
אני מעוניינת לקנות דירה יחידה למגורים. בשנים הראשונות היא תהיה מיועדת להשכרה וכנראה שעוד כמה שנים נמכור אותה ונקנה דירה אחרת למגורים.
אני מתקשה למצוא הסבר טוב לגבי חוקי מס שבח (החוקים התשתנו בשנים האחרונות), אשמח לקבל עזרה על איך אני מחשבת מה היה המס בעוד נניח 4-3 שנים.
האם מאחר וזו דירה יחידה נוכל לקבל פטור? אין בבעלותנו עוד דירות ומעולם לא היו... בתודה מראש!
חישוב מס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום מיכל,
מס שבח בעוד 3-4 שנים יהיה 25% על הרווח ויחושב כך:
(מחיר המכירה בניכוי הוצאות מותרות בתוספת פחת אם הדירה תושכר, 2-4% לשנה פחות מחיר הרכישה) כפול 25%.
אם מדובר בדירה יחידה במועד המכירה (ובלבד שיהיה לפחות 18 חודש לאחר המכירה) תוכלו לקבל פטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מס שבח בעוד 3-4 שנים יהיה 25% על הרווח ויחושב כך:
(מחיר המכירה בניכוי הוצאות מותרות בתוספת פחת אם הדירה תושכר, 2-4% לשנה פחות מחיר הרכישה) כפול 25%.
אם מדובר בדירה יחידה במועד המכירה (ובלבד שיהיה לפחות 18 חודש לאחר המכירה) תוכלו לקבל פטור ממס שבח.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס רכישה
דפנה
27/03/16
שלום רב,
במקרה בו זוג נשוי מעוניין לקנות דירה, כאשר לבעל קיימת דירה נוספת ואילו לאישה זוהי דירה יחידה.
שאלתי כיצד מתבצע החישוב ומאיזה סכום (האם מהסכום הכולל של הדירה או ממחציתו)
כלומר, בהנחה והדירה עולה 4,200,000 ש"ח. האם החישוב מתבצע לפי הסכום הכולל של הדירה קרי מסכום של 4,200,000 ש"ח או שמא 2,100,000 ₪.
כמובן ששומת הרכישה נמוכה יותר כאשר החישוב מתבצע ממחצית עלות הנכס. כך שזהו האינטרס שלנו.
תודה.
במקרה בו זוג נשוי מעוניין לקנות דירה, כאשר לבעל קיימת דירה נוספת ואילו לאישה זוהי דירה יחידה.
שאלתי כיצד מתבצע החישוב ומאיזה סכום (האם מהסכום הכולל של הדירה או ממחציתו)
כלומר, בהנחה והדירה עולה 4,200,000 ש"ח. האם החישוב מתבצע לפי הסכום הכולל של הדירה קרי מסכום של 4,200,000 ש"ח או שמא 2,100,000 ₪.
כמובן ששומת הרכישה נמוכה יותר כאשר החישוב מתבצע ממחצית עלות הנכס. כך שזהו האינטרס שלנו.
תודה.
חישוב מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
חישוב מס הרכישה נעשה תמיד לפי סכומה הכולל של הדירה.
אם תוכר האשה כזכאית למדרגות מס של דירההיחידה החישוב יעשה לגביה על כל הדירה לפי מדרגות המס, והיא תשלם חצי מהמס שיחושב (אם רוכשת 1/2 דירה) ולגבי הבעל יחושב מס רכישה של 8% על הדירה כולה וישלם מחצית ממנו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם תוכר האשה כזכאית למדרגות מס של דירההיחידה החישוב יעשה לגביה על כל הדירה לפי מדרגות המס, והיא תשלם חצי מהמס שיחושב (אם רוכשת 1/2 דירה) ולגבי הבעל יחושב מס רכישה של 8% על הדירה כולה וישלם מחצית ממנו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה לקטין
מיכאלה
27/03/16
לבעלי ולי, לכל אחד 50% זכויות בדירה
בעלי מעוניין להעביר את הזכויות שלו בדירה ל- 2 ילדינו (ללא קשר לגירושין, אין בכוונתנו להתגרש)
שאלתי הראשונה היא לאחר העברת הזכויות שלו לילדינו, האם ניתן לערוך איזשהו מסמך שיבהיר כי כאשר יוולדו ילדים נוספים החצי שלו (שהועבר לילדים) מתחלק בין כולם באופן שוויוני?
כמו כן מהן היתרונות והחסרונות בהעברה ?
בעלי מעוניין להעביר את הזכויות שלו בדירה ל- 2 ילדינו (ללא קשר לגירושין, אין בכוונתנו להתגרש)
שאלתי הראשונה היא לאחר העברת הזכויות שלו לילדינו, האם ניתן לערוך איזשהו מסמך שיבהיר כי כאשר יוולדו ילדים נוספים החצי שלו (שהועבר לילדים) מתחלק בין כולם באופן שוויוני?
כמו כן מהן היתרונות והחסרונות בהעברה ?
העברת מחצית דירה לקטין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום מיכאלה,
העברת דירה לקטינים דורשת אישור בית המשפט לענייני משפחה.
לא ניתן להעביר דיה למי שטרם נולד ושלא ידוע אם יוולד.
אם יועברו הזכויות ותרצו לחלקן מחדש בין כל ילדיכם לאחר שיוולדו ילדים חדשים תצרכו לערוך עסקה חדשה בין החלק מהילדים כמוכרים לחלק מהילדים כקונים, ולקבל גם לכך אישור בית המשפט.
ככלל החסרונות של העברה כאמור עולים על כל יתרון שניתן למצוא. תאבדו גמישות בהחלטה לעבור דירה (שוב - ידרש אישור של בית המשפט לכל מכירה ורכישה של דירה), לאחר שיגיעו לבגרות יוכלו הילדים לדרוש פירוק שיתוף בדירה ולגרום למכירתה וכו'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העברת דירה לקטינים דורשת אישור בית המשפט לענייני משפחה.
לא ניתן להעביר דיה למי שטרם נולד ושלא ידוע אם יוולד.
אם יועברו הזכויות ותרצו לחלקן מחדש בין כל ילדיכם לאחר שיוולדו ילדים חדשים תצרכו לערוך עסקה חדשה בין החלק מהילדים כמוכרים לחלק מהילדים כקונים, ולקבל גם לכך אישור בית המשפט.
ככלל החסרונות של העברה כאמור עולים על כל יתרון שניתן למצוא. תאבדו גמישות בהחלטה לעבור דירה (שוב - ידרש אישור של בית המשפט לכל מכירה ורכישה של דירה), לאחר שיגיעו לבגרות יוכלו הילדים לדרוש פירוק שיתוף בדירה ולגרום למכירתה וכו'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום דירה
אלי
27/03/16
הוריי קשישים מאוד וגרים בדירה שרשומה רק על שם אבי.בצוואתו רשם שהדירה תעבור לאימי לאחר מותו.יתכן ונרצה בקרוב להשכיר או למכור את הדירה
האם כדאי שאבי ירשום כבר את אימי בטאבו לפני שקורה משהו?
האם כדאי שאבי ירשום כבר את אימי בטאבו לפני שקורה משהו?
רישום דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום אלי,
לא ברורה המטרה של רישום הדירה ע"ש אמך כבר כיום. אין לכך השפעה על השכרת הדירה ואם יש כוונה למכור אותה כל עוד אביך בחיים לשם מה נדרשת העברה נוספת?
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ברורה המטרה של רישום הדירה ע"ש אמך כבר כיום. אין לכך השפעה על השכרת הדירה ואם יש כוונה למכור אותה כל עוד אביך בחיים לשם מה נדרשת העברה נוספת?
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מחצית נכס
ד. ריקלין
27/03/16
שלום ,
לפני שלוש שנים אימי נפטרה והורישה בצוואתה
לארבע בנותיה בית . היות ונתגלעו אי הבנות בין האחיות
מחלוקות וריבים לגבי מכירה/השכרה לא הגענו להסכמות
ברורות , אחת מאחיותיי היוזמת שבחבורה לכל עניין ,
הציעה את הבית לידידה שלה . לאחר משא ומתן כושל
ואי הסכמתנו למחיר הוחלט שלא למכור את הנכס ,
ומכאן מתחילה הסאגה .. אותה ידידה זיהתה
כי מדובר באחיות שלא מסתדרות שקשרן בעייתי ,
וזו החליטה לגשת לשתי אחיות שכן מצאו לנכון למכור את חלקן בנכס .. וכך היה לתדהמתי ! וללא ידיעתי !! כמו עוד אחות נוספת .. נוצר אבסורד שאותה אחת מחזיקה בחצי מהזכויות בבית . ומכאן הנכס עומד כפיל לבן ! אין ביכולתי למכור את חלקי כמובן . הרוכשת שלא כדין לטעמי מציעה הצעות לא רלוונטיות מבחינת המחיר ! מבקשת לברר האם יש בצעד שעשתה עבירה ? האם יש לי זכות לתבוע אותה על נזק עצום שגרמה לי ולאחותי לעניין פיצויים ? קראתי על עיסקאות נדל"ן הנעשות שלא מתום לב ! לא ברורים לי הדברים ואשמח לעזרה ,
תודה על עזרתם
לפני שלוש שנים אימי נפטרה והורישה בצוואתה
לארבע בנותיה בית . היות ונתגלעו אי הבנות בין האחיות
מחלוקות וריבים לגבי מכירה/השכרה לא הגענו להסכמות
ברורות , אחת מאחיותיי היוזמת שבחבורה לכל עניין ,
הציעה את הבית לידידה שלה . לאחר משא ומתן כושל
ואי הסכמתנו למחיר הוחלט שלא למכור את הנכס ,
ומכאן מתחילה הסאגה .. אותה ידידה זיהתה
כי מדובר באחיות שלא מסתדרות שקשרן בעייתי ,
וזו החליטה לגשת לשתי אחיות שכן מצאו לנכון למכור את חלקן בנכס .. וכך היה לתדהמתי ! וללא ידיעתי !! כמו עוד אחות נוספת .. נוצר אבסורד שאותה אחת מחזיקה בחצי מהזכויות בבית . ומכאן הנכס עומד כפיל לבן ! אין ביכולתי למכור את חלקי כמובן . הרוכשת שלא כדין לטעמי מציעה הצעות לא רלוונטיות מבחינת המחיר ! מבקשת לברר האם יש בצעד שעשתה עבירה ? האם יש לי זכות לתבוע אותה על נזק עצום שגרמה לי ולאחותי לעניין פיצויים ? קראתי על עיסקאות נדל"ן הנעשות שלא מתום לב ! לא ברורים לי הדברים ואשמח לעזרה ,
תודה על עזרתם
מכירת נכס ע"י אחד השותפים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום רב,
כשמדובר בבעלים משותפים בזכות במקרקעין, כל אחד מהם זכאי לנהוג בחלקו מנהג בעלים, ובכלל זה גם למכור אותו בלא צורך בקבלת הסכמת שותפיו.
אחיותיך היו רשאיות למכור את חלקן והקונה היתה רשאית לרכוש אותו.
את אינך מחוייבת למכור לה במחיר אותו היא מבקשת, אלא זכאית למכור במחיר שיהיה מקובל עליך.
אם לא תגיעו לעמק השווה, תועלי לפנות לבית המפט בתביעה לפרוק השיתוף בדירה ולדרוש מכירתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כשמדובר בבעלים משותפים בזכות במקרקעין, כל אחד מהם זכאי לנהוג בחלקו מנהג בעלים, ובכלל זה גם למכור אותו בלא צורך בקבלת הסכמת שותפיו.
אחיותיך היו רשאיות למכור את חלקן והקונה היתה רשאית לרכוש אותו.
את אינך מחוייבת למכור לה במחיר אותו היא מבקשת, אלא זכאית למכור במחיר שיהיה מקובל עליך.
אם לא תגיעו לעמק השווה, תועלי לפנות לבית המפט בתביעה לפרוק השיתוף בדירה ולדרוש מכירתה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משפרי דיור במחיר מטרה מחוייבים למכור את דירתם
ערן
27/03/16
כעבור 12 חודש.
האם לדעתכם אותם משפרי דיור במסגרת מחיר מטרה יכולו להעביר את דירתם במתנה לאחד מבני המשפחה?או שהם חייבים לבצע עסקת מכירה? תודה.
האם לדעתכם אותם משפרי דיור במסגרת מחיר מטרה יכולו להעביר את דירתם במתנה לאחד מבני המשפחה?או שהם חייבים לבצע עסקת מכירה? תודה.
מכירת דירה - משפרי דיור במחיר מטרה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
31/03/16
שלום ערן,
המטרה היא שלמשתתפים בפרוייקט תהיה רק דירה אחת, זו שנרכשה במסגרת הפרוייקט.
אין קביעה בנהלים אם הדירה חייבת להמכר בכסף מלא או שניתן לתת אותה במתנה.
בכל מקרה המתנה צריכה להנתן מחוץ לתא המשפחתי (הורים וילדים עד גיל 18).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המטרה היא שלמשתתפים בפרוייקט תהיה רק דירה אחת, זו שנרכשה במסגרת הפרוייקט.
אין קביעה בנהלים אם הדירה חייבת להמכר בכסף מלא או שניתן לתת אותה במתנה.
בכל מקרה המתנה צריכה להנתן מחוץ לתא המשפחתי (הורים וילדים עד גיל 18).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מקבלן
חן
27/03/16
שלום
אני רווק בן 30 רוצה לקנות דירה.
הדירה שאני מעוניין בה היא במחיר 1,350,000 והיא דירה מקבלן ותהיה מוכנה עוד כמה שנים ושתהיה מוכנה למכור אותה.
לפי מיטב הבנתי אצטרך לשלם 8% מס רכישה ומס שבח של 25% בעת המכירה, זה נכון?
בנוסף לאחר מכן ארצה לקנות דירה למגורים האם מס הרכישה יהיה גבוה יותר(נניח שמחיר הדירה למגורים יהיה באותו הסכום)? או כל? מס אחר יהיה גבוה יותר
אני רווק בן 30 רוצה לקנות דירה.
הדירה שאני מעוניין בה היא במחיר 1,350,000 והיא דירה מקבלן ותהיה מוכנה עוד כמה שנים ושתהיה מוכנה למכור אותה.
לפי מיטב הבנתי אצטרך לשלם 8% מס רכישה ומס שבח של 25% בעת המכירה, זה נכון?
בנוסף לאחר מכן ארצה לקנות דירה למגורים האם מס הרכישה יהיה גבוה יותר(נניח שמחיר הדירה למגורים יהיה באותו הסכום)? או כל? מס אחר יהיה גבוה יותר
קנית דירה ומכירתה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
28/03/16
שלום רב,
אם תמכור את הדירה מיד לאחר שנבנתה לא תהיה פטור ממס שבח.
אם תחזיק בדירה 18 חודשים לאחר בנייתה, וכל עוד תהיה דירתך היחידה - תהיה פטור בעת המכירה ממס שבח.
מס רכישה לא משלמים בעת מכירת דירה.
אם תרכוש דירה נוספת בטרם מכור את הדירה הראשונה ישולם מס רכישה של 8% ומעלה.
אם תרכוש את הדירה האחרת לאחר מכירת הדירה הראשונה, תשלם מס רכישה מופחת בגין דירה יחידה.
אין השפעה לדמיון בין סכום הרכישה של כל אחת מהדירות לצורך חישוב מס הרכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם תמכור את הדירה מיד לאחר שנבנתה לא תהיה פטור ממס שבח.
אם תחזיק בדירה 18 חודשים לאחר בנייתה, וכל עוד תהיה דירתך היחידה - תהיה פטור בעת המכירה ממס שבח.
מס רכישה לא משלמים בעת מכירת דירה.
אם תרכוש דירה נוספת בטרם מכור את הדירה הראשונה ישולם מס רכישה של 8% ומעלה.
אם תרכוש את הדירה האחרת לאחר מכירת הדירה הראשונה, תשלם מס רכישה מופחת בגין דירה יחידה.
אין השפעה לדמיון בין סכום הרכישה של כל אחת מהדירות לצורך חישוב מס הרכישה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיוף יפוי כוח
א א
27/03/16
יפוי כוח שלי זיוף עי עורך דין על מנת למכור נכס, חוץ מלפנות למשטרה מה אני עוד יכול לעשות ?, אין לי אמצעים כספים לתשלום עורך, הנכס נמכר.
זיוף יפוי כח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
28/03/16
שלום רב,
עליך לפנות בתלונה למשטרה ובתביעה לביטול הסכם המכר.
כדאי מאוד לעשות זאת במהירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לפנות בתלונה למשטרה ובתביעה לביטול הסכם המכר.
כדאי מאוד לעשות זאת במהירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
תמר
26/03/16
אין לי דירות. 5 ילדי הקטינים קבלו מתנה מסבא דירה הרשומה על כולם יחד. כשאקנה דירה אשלם מס רכישה?
חזקת התא המשפחתי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
28/03/16
שלום תמר,
על פי חזקת התא המשפחתי, רואים רוכש, בן זוגו ... וילדיהם עד גיל 18 כרוכש אחד.
מאחר שלמשפחתך (במקרה זה ילדייך הקטינים) יש דירה, גם את נחשבת לבעלת דירה לצורך חישוב המס.
שאלתך מעניינת במיוחד, משום שלכאורה לכל אחד מילדיך יש חלק קטן מספיק בדירה כדי שלא תישלל זכותו (בעתיד, כאשר כל אחד מהם יהיה בגיר) למס רכישת מופחת בעת רכישת דירה, ואולם כל עוד לא בגרו לכל הפחות 4 מהם את תדרשי לשלם מס רכישה של דירה נוספת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי חזקת התא המשפחתי, רואים רוכש, בן זוגו ... וילדיהם עד גיל 18 כרוכש אחד.
מאחר שלמשפחתך (במקרה זה ילדייך הקטינים) יש דירה, גם את נחשבת לבעלת דירה לצורך חישוב המס.
שאלתך מעניינת במיוחד, משום שלכאורה לכל אחד מילדיך יש חלק קטן מספיק בדירה כדי שלא תישלל זכותו (בעתיד, כאשר כל אחד מהם יהיה בגיר) למס רכישת מופחת בעת רכישת דירה, ואולם כל עוד לא בגרו לכל הפחות 4 מהם את תדרשי לשלם מס רכישה של דירה נוספת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מושכרת
בונבון
26/03/16
שלום,
השכרתי דירה (יש חוזה, ערבים ושק ביטחון) והדייר "ברח" כחודש לפני מועד גמר השכירות.
האם אני רשאי להיכנס לדירה אחרי תאריך סיום החוזה??
השכרתי דירה (יש חוזה, ערבים ושק ביטחון) והדייר "ברח" כחודש לפני מועד גמר השכירות.
האם אני רשאי להיכנס לדירה אחרי תאריך סיום החוזה??
שוכר שעזב טרם סיום תקופת השכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/03/16
שלום רב,
אם ידוע לך שהדירה ריקה, אין כל מניעה להכנס אליה מיד עם תום תקופת החוזה.
אם ידוע לך בוודאות שעזב כבר כעת (למשל - אם אמר לך זאת,פינה את חפציו ואינו מתכוון לשוב ולשהות בדירה, תוכל להכנס אליה כבר כעת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם ידוע לך שהדירה ריקה, אין כל מניעה להכנס אליה מיד עם תום תקופת החוזה.
אם ידוע לך בוודאות שעזב כבר כעת (למשל - אם אמר לך זאת,פינה את חפציו ואינו מתכוון לשוב ולשהות בדירה, תוכל להכנס אליה כבר כעת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מושכרת
בונבון
27/03/16
תודה על התגובה המהירה.
לא ידוע לי אם הדייר סילק את חפציו.
חוזה השכירות מסתיים בתוך שבועיים שכר הדירה שולם מראש ולכן אני מעדיף להמתין עד לסיומו בתקווה שאולי הדייר יגיע בכל זאת כדי לסגור עניין..
שאלתי היא: האם לאחר מועד סיום החוזה אני רשאי להיכנס לדירה ולסלק את חפציו - אם ישנם כאלה - או שאני חייב לפנות לבית המשפט תחילה??
בברכה.
לא ידוע לי אם הדייר סילק את חפציו.
חוזה השכירות מסתיים בתוך שבועיים שכר הדירה שולם מראש ולכן אני מעדיף להמתין עד לסיומו בתקווה שאולי הדייר יגיע בכל זאת כדי לסגור עניין..
שאלתי היא: האם לאחר מועד סיום החוזה אני רשאי להיכנס לדירה ולסלק את חפציו - אם ישנם כאלה - או שאני חייב לפנות לבית המשפט תחילה??
בברכה.
מיסי דירה
מיקי
25/03/16
מה המסים שחייבים לשלם כשחלקו של הבעל בדירה עובר לאישה בגירושין? מה הפעולות הנדרשות?
במידה ויש לאישה גם חלק קטן בדירת ירושה שעומדת להימכר
מה המיסים שישולמו?
האם זה נקרא דירה נוספת?
במידה ויש לאישה גם חלק קטן בדירת ירושה שעומדת להימכר
מה המיסים שישולמו?
האם זה נקרא דירה נוספת?
העברת דירה עקב גירושין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/03/16
שלום מיקי,
העברת דירה עקב גירושין פטורה בד"כ מתשלום מס.
עדיין מדובר בעסקת מקרקעין, שכדאי לא לבצעה בלא ליווי משפטי צמוד.
יש להכין הסכם או תצהירי העברה, לקבל הסכמות מגופים רלוונטיים, כגון בנק שנתן משכנתא, רשות מקרקעי ישראל, להכין את מסמכי הרישום ולבצע את הרישום בפועל.
אם האשה תמכור את חלקה בדירת הירושה תשלם בגין העסקה מס שבח, שכן כבר כיום ש לה דירה נוספת (חלקה בדירת בני הזוג).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העברת דירה עקב גירושין פטורה בד"כ מתשלום מס.
עדיין מדובר בעסקת מקרקעין, שכדאי לא לבצעה בלא ליווי משפטי צמוד.
יש להכין הסכם או תצהירי העברה, לקבל הסכמות מגופים רלוונטיים, כגון בנק שנתן משכנתא, רשות מקרקעי ישראל, להכין את מסמכי הרישום ולבצע את הרישום בפועל.
אם האשה תמכור את חלקה בדירת הירושה תשלם בגין העסקה מס שבח, שכן כבר כיום ש לה דירה נוספת (חלקה בדירת בני הזוג).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יורשים טבעיים מעדיפים שלא להעביר נכס על שמם
ועד הבית
23/03/16
שלום
סרבן שחייב כסף לוועד הבית מעדיף לחסות ב"שטח האפור" ולהימנע מרישום שמו כבעל דירה אע"פ שהוא היורש הטבעי. משחק משחק בטענה שלא בטוח שהוא יירש את הדירה....
כיצד יש ל"אלץ" אותו לכך? האם יש לפנות אל האפוטרופוס הכללי? אל רשם הירושות? מישהו אחר?
אודה לתשובתך.
סרבן שחייב כסף לוועד הבית מעדיף לחסות ב"שטח האפור" ולהימנע מרישום שמו כבעל דירה אע"פ שהוא היורש הטבעי. משחק משחק בטענה שלא בטוח שהוא יירש את הדירה....
כיצד יש ל"אלץ" אותו לכך? האם יש לפנות אל האפוטרופוס הכללי? אל רשם הירושות? מישהו אחר?
אודה לתשובתך.
אילוץ יורשים להעביר נכס על שמם
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/03/16
שלום רב,
לא ניתן לאלץ יורש לרשום נכס על שמו.
עצם הרישום במקרה זה איננו מכריע, שכן יורש הופך לבעל העזבון (או חלקו בעזבון) מיד עם פטירת המוריש.
תוכלו לדעת אם ניתן צו ירושה/צו קיום צוואה בבירור באתר האינטרנט של רשם הירושות, אך לא תוכלו לדעת מה תוכנו.
אם ניתן צו, תוכלו להגיש תביעה כנגד ה"סרבן" ולדרוש שימציא את צו הירושה, ואם ידוע לכם קיומם של יורשים אחרים, תוכלו לתבוע את העזבון באמצעות היורשים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן לאלץ יורש לרשום נכס על שמו.
עצם הרישום במקרה זה איננו מכריע, שכן יורש הופך לבעל העזבון (או חלקו בעזבון) מיד עם פטירת המוריש.
תוכלו לדעת אם ניתן צו ירושה/צו קיום צוואה בבירור באתר האינטרנט של רשם הירושות, אך לא תוכלו לדעת מה תוכנו.
אם ניתן צו, תוכלו להגיש תביעה כנגד ה"סרבן" ולדרוש שימציא את צו הירושה, ואם ידוע לכם קיומם של יורשים אחרים, תוכלו לתבוע את העזבון באמצעות היורשים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם מכר דירה
ג'קי
23/03/16
רכשנו דירה מקבלן עם חניה בטאבו. בדיעבד גילינו שמדובר בחניה במכפילים הדורשת אחזקה שוטפת של החברה שבנתה את המתקן וגם תשלום על חשמל וחלקי חילוף בנפרד דבר שעולה לנו כ-80 ש"ח מידי חודש. בדקתי בהסכם המכר ופרט לאיזכור כללי על קיומה של חניה כשגם המפרט הטכני לא נותן כל תיאור שמדובר בחניה במכפילים. השאלה אם על הקבלן חלה חובה לציין בהסכם כי מדובר בחניה במכפילים ו/או פירוט טכני כלשהו לסוג המתקן ושזה כרוך בהוצאות נוספות.
ככל שהקבלן נהג שלא ע"פ החוק או התקנות, כיצד הייתם מציעים לנהוג?? תודה !!
ככל שהקבלן נהג שלא ע"פ החוק או התקנות, כיצד הייתם מציעים לנהוג?? תודה !!
מכפיל חניה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/03/16
שלום ג'קי,
בדרך כלל העובדה שמדובר במכפיל חניה מופיעה בהסכם המכר, במפרט, בתשריט ובהיתר הבניה.
אם אין אזכור לכך בחוזה, במפרט ובתשריט תוכל לטעון שמדובר באי התאמה ולתבוע מן הקבלן את הנזק שנגרם לך עקב כך (יש להוכיח את הנזק באמצעות חוות דעת מומחה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בדרך כלל העובדה שמדובר במכפיל חניה מופיעה בהסכם המכר, במפרט, בתשריט ובהיתר הבניה.
אם אין אזכור לכך בחוזה, במפרט ובתשריט תוכל לטעון שמדובר באי התאמה ולתבוע מן הקבלן את הנזק שנגרם לך עקב כך (יש להוכיח את הנזק באמצעות חוות דעת מומחה).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הרחבות דירה בטאבו
עזרא שוורץ
23/03/16
שכנים בצעו הרחבות של דירות והגדילו את שטחיהן ע"ח רכוש משותף.
ברישום נסח טאבו מרוכז מופיעים הגדלים המקוריים של הדירות.
איך אפשר להיות אזרח שומר חוק ושוחר טובת המדינה ולדווח לרשויות על השתמטות רבת שנים מרישום התוספות בטאבו וכתוצאה מכך תת תשלום של ארנונה ?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
ברישום נסח טאבו מרוכז מופיעים הגדלים המקוריים של הדירות.
איך אפשר להיות אזרח שומר חוק ושוחר טובת המדינה ולדווח לרשויות על השתמטות רבת שנים מרישום התוספות בטאבו וכתוצאה מכך תת תשלום של ארנונה ?
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הארנונה לא משולמת על פי רישומי הטאבו
אסף
24/03/16
הרשויות המקומיות נוהגות למדוד בעצמן את שטח הנכסים והן חוזרות על כך לעיתים קרובות.
בנוסף, אם ניתן היתר בניה, הרשות המקומית דואגת מיד בסיום הבניה עם מתן תעודת גמר, לעדכן את רישומי השטח לצורך חיוב הארנונה.
בנוסף, אם ניתן היתר בניה, הרשות המקומית דואגת מיד בסיום הבניה עם מתן תעודת גמר, לעדכן את רישומי השטח לצורך חיוב הארנונה.
הערת אזהרה
כפיר
23/03/16
שלום
ישנו בית , חלק מדו משפחתי, אשר אני חושב לרכוש .
בנסח הטאבו מופיעים 2 הבתים (2 חלקי ה"דו") כנכס אחד אשר כל אחד מבני הזוג של שני הבתים הם הבעלים של רבע מהנכס השלם . עד כאן הכל בסדר.
בנוסף, ישנה הערת אזהרה סעיף 126 אשר המוטבים בה הם כל 4 הבעלים של הנכס, על כל הבעלים
מה זה אומר ? למה לבצע הערת אזהרה אשר המוטבים בה הם הבעלים עצמם ?
תודה רבה
ישנו בית , חלק מדו משפחתי, אשר אני חושב לרכוש .
בנסח הטאבו מופיעים 2 הבתים (2 חלקי ה"דו") כנכס אחד אשר כל אחד מבני הזוג של שני הבתים הם הבעלים של רבע מהנכס השלם . עד כאן הכל בסדר.
בנוסף, ישנה הערת אזהרה סעיף 126 אשר המוטבים בה הם כל 4 הבעלים של הנכס, על כל הבעלים
מה זה אומר ? למה לבצע הערת אזהרה אשר המוטבים בה הם הבעלים עצמם ?
תודה רבה
הערת אזהרה לטובת הבעלים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/03/16
שלום כפיר,
מובן, שללא בדיקה של מסמכי הערת האזהרה לא ניתן לדעת מה תוכנה.
הערכתי היא (וזו הערכה בלבד, יש לבדוק את המסמכים) שמדובר בהערת אזהרה בגין הסכם שיתוף שמסדיר את החזקת כל צד בדירתו ובחצרו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מובן, שללא בדיקה של מסמכי הערת האזהרה לא ניתן לדעת מה תוכנה.
הערכתי היא (וזו הערכה בלבד, יש לבדוק את המסמכים) שמדובר בהערת אזהרה בגין הסכם שיתוף שמסדיר את החזקת כל צד בדירתו ובחצרו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר דירה במזומן
דוד מרואני
23/03/16
שילמתי מספר חודשים שכר דירה במזומן אין לנו חוזה הוא אבד והיינו ביחסי חברות כעת לפני שאני עוזב בעל הדירה טוען שאני צריך לבצע תיקוני על בעיות שלא יצרתי ומאיים לתבוע אותי על החודשים ששילמתי במזומן כאילו לא שילמתי האם הוא יכול לזכות במשפט ומה אני יכול לעשות
אחריות השוכר לביצוע תיקונים בדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
26/03/16
שלום רב
על מנת להשיב על שאלתך בענין אחריות השוכר לתיקונים של ליקויים בדירה יש לעיין כמובן בחוזה השכירות - בו אמורות להופיע הוראות לענין זה.
בהיעדר הוראה מיוחדת בחוזה , המשכיר הוא האחראי על תיקונים הנובעים משימוש סביר בדירה לרבות בלאי של מתקני הדירה ומערכותיה, ואילו השוכר אחראי על כל נזק שאינו נובע מבלאי סביר
לענין האיום בתביעה - הנטל על המשכיר להוכיח שלא שילמת ולא להיפך.
בברכה,
יהודה וישניצקי, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
ויצמן 2, מגדל אמות השקעות, ת"א; פלי"ם 6, חיפה
טל': 03-6097577; מייל: yehuda@aflaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיאור מספר קומה
יאיר
23/03/16
שלום רב,
רכשנו דירה על הנייר. הדירה שרכשנו תוארה כדירה בקומה שלישית. בפועל היום כאשר נמסרה הדירה שמנו לב שהדירה למעשה בקומה שנייה. הקבלן החליט לסמן את קומת הכניסה כקומה 1. דירות הגן והלובי נמצאות בקומה זאת. במעלית אין כפתור 0 / ק /כ כנהוג ,אלא מספר 1 בלבד. האם הדבר חוקי?
האם יש חוק שמסדיר את מספרי הקומות?
תודה מראש.
יאיר
רכשנו דירה על הנייר. הדירה שרכשנו תוארה כדירה בקומה שלישית. בפועל היום כאשר נמסרה הדירה שמנו לב שהדירה למעשה בקומה שנייה. הקבלן החליט לסמן את קומת הכניסה כקומה 1. דירות הגן והלובי נמצאות בקומה זאת. במעלית אין כפתור 0 / ק /כ כנהוג ,אלא מספר 1 בלבד. האם הדבר חוקי?
האם יש חוק שמסדיר את מספרי הקומות?
תודה מראש.
יאיר
תיאור מספר הקומה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
27/03/16
שלום יאיר,
כל עוד נמסר לך מפרט ותשריט של הדירה ושל מיקומה בבניין, והללו תואמים את המצב בשטח אין בעיה במספור הנ"ל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כל עוד נמסר לך מפרט ותשריט של הדירה ושל מיקומה בבניין, והללו תואמים את המצב בשטח אין בעיה במספור הנ"ל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
