פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
האם למרפסת שרות יש יותר ערך קנייני מאשר מרפסת שמש?
ארז
12/03/17
שלום : יש לי מרפסת בקומה שלישית(קומה אחרונה) עם תקרת יציקה .2.50*1.10מ"ר 2.75 . המרפסת היא בגובה של 2.85 (כמו הדירה) . למרפסת יש מעקה בגובה 1.40 וגם יש לה קיר בנוי בצד אחד. נכנסים למרפסת זאת עם דלת זכוכית . ושני כיוונים הפתוחים ללא קירות סגורים עם אלומיניום וויטריה וטריס "
.היא בנוייה בהיתר אבל לא יודעים איך לכנוות אות. אני מעוניינת למכור את הדירה והרוכש מתעקש לדעת האם זו מרפסת שרות או מרפסת שמש או מרפסת מקורה ?
אודה לכם על עזרה !....
.היא בנוייה בהיתר אבל לא יודעים איך לכנוות אות. אני מעוניינת למכור את הדירה והרוכש מתעקש לדעת האם זו מרפסת שרות או מרפסת שמש או מרפסת מקורה ?
אודה לכם על עזרה !....
מענה
אזרח
13/03/17
מה הסיבה שהוא מתעקש, לא ברור.
כיצד יש לתאר את הנכס בהסכם המכר?
אלעד וייסטוך
13/03/17
ארז שלום,
משאלתך לא מספיק ברור מהן ההשלכות השונות להגדרת המרפסת ולניסוח שלה בחוזה, ומה הסיבה לכך שהקונה שם דגש על עניין זה.
מה שחשוב בעיקר לבדוק הוא האם המרפסת בנויה בהיתר.
לעניין חיוב בארנונה יש לבדוק האם הרשות המקומית מחייבת בתשלום על המרפסת ועל איזה שטח רשום.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
משאלתך לא מספיק ברור מהן ההשלכות השונות להגדרת המרפסת ולניסוח שלה בחוזה, ומה הסיבה לכך שהקונה שם דגש על עניין זה.
מה שחשוב בעיקר לבדוק הוא האם המרפסת בנויה בהיתר.
לעניין חיוב בארנונה יש לבדוק האם הרשות המקומית מחייבת בתשלום על המרפסת ועל איזה שטח רשום.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תביעה של דייר על נזק שנגרם לו טרם כניסתי לבית
משה
10/03/17
שלום רב באחת הדירות בבלוק קרו שני פיצוצים בצנרת הדוד שמש המשותף. הפיצוץ הראשון קרה לפני כשנתיים טרם הייתי דייר בבלוק. לפני כשנה רכשתי את הדירה ולאחר מספר ימים קרה הפיצוץ השני באותה הדירה בבלוק. בעל הדירה החליט שהוא תובע את הבלוק על הנזק והעוגמת נפש שנגרמה לו במשך השנתיים מאז הפיצוץ הראשון (אי יכולת להשכיר את הדירה, רטיבות וכו'). הדייר זכה בתביעה ועל כל דייר לשלם לו 1000 ש"ח. כשאני רכשתי את הדירה שלי (לא קשורה לדירה שבה קרה הפיצוץ), סכמתי בחוזה עם בעל הדירה שלי שאני מקבל את הדירה ללא שום חובות ותביעות ועכשיו אני נתבע ואמור לשלם נזק על תקופה שבכלל לא הייתי דייר בבנין. אני מעוניין לתבוע את בעל הדירה שלי לשעבר ולבקש ממנו לשלם מחצית מהסכום. האם יש אמת בדברי? מהתייעצות עם האגודה לתרבות הדיור הבנתי שהצדק עימי אבל אני רוצה להיות בטוח לפני שאני הולך להגיש תביעה.תודה רבה.
תביעה שהתגבשה לאחר חתימת ההסכם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/03/17
משה שלום,יש לבחון את הסכם המכר ואת הניסוח המדויק לגבי נושא חובות קיימים.
מכיוון שלא מדובר בחוב שהיה קיים בזמן חתימת החוזה, אלא בחוב שהתגבש לאחר מכן, יש לבחון כיצד נוסח העניין בחוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מכיוון שלא מדובר בחוב שהיה קיים בזמן חתימת החוזה, אלא בחוב שהתגבש לאחר מכן, יש לבחון כיצד נוסח העניין בחוזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם רוכש דירה צריך לשלם על נזק שהתגבש לאחר החתימה?
אלעד וייסטוך
13/03/17
משה שלום,
יש לבחון את הסכם המכר ואת הניסוח המדויק לגבי נושא חובות קיימים על הנכס.
מכיוון שלא מדובר בחוב שהיה קיים בזמן חתימת החוזה, אלא בחוב שהתגבש לאחר מכן, יש לבחון כיצד נוסח העניין בחוזה.
אציין כי הניסוח המקובל בדרך כלל בחוזי מכר הוא כי המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על חובות או תביעות הרובצות על הנכס.
במקרה בו יש ליקוי כלשהו בדירה שהמוכר ידע ולא הצהיר עליו, הרי שקיימת עילת תביעה על כך.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לבחון את הסכם המכר ואת הניסוח המדויק לגבי נושא חובות קיימים על הנכס.
מכיוון שלא מדובר בחוב שהיה קיים בזמן חתימת החוזה, אלא בחוב שהתגבש לאחר מכן, יש לבחון כיצד נוסח העניין בחוזה.
אציין כי הניסוח המקובל בדרך כלל בחוזי מכר הוא כי המוכר מצהיר כי לא ידוע לו על חובות או תביעות הרובצות על הנכס.
במקרה בו יש ליקוי כלשהו בדירה שהמוכר ידע ולא הצהיר עליו, הרי שקיימת עילת תביעה על כך.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
גג בבנין משותף רשום בטאבו על שם אחד הדירים
איציק לב רן
10/03/17
דייר בבינין הנייח מדחס בגג ומסרב לפרק אותו מה אפשר לעשות
הסגת גבול בגג צמוד
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/17
שלום איציק,
יש לבדוק את אופן הצמדת הגג והאם חלקים ממנו נותרו בגדר רכוש משותף.
אם הגג איננו רכוש משותף, זכאי הדייר אליו מוצמד הגג לדרוש את סילוק המדחס מרכושו ובמקרה הצורך להגיש תביעה כנגד הדייר שהניח את המדחס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את אופן הצמדת הגג והאם חלקים ממנו נותרו בגדר רכוש משותף.
אם הגג איננו רכוש משותף, זכאי הדייר אליו מוצמד הגג לדרוש את סילוק המדחס מרכושו ובמקרה הצורך להגיש תביעה כנגד הדייר שהניח את המדחס.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי תקנון הבית המשותף על ידי הקבלן
ליטל
10/03/17
האם ייתכן שקבלן בעל חברת הבניין שבנתה את הבניין ישנה את התקנון בלשכת הרישום שנים אחרי שמסר את הנכסים?
האם המפקחת לא בודקת מי מבקש לשנות את התקנון המשותף?
האם המפקחת לא בודקת מי מבקש לשנות את התקנון המשותף?
שינוי תקנון הבית המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/17
שלום ליטל,
כעקרון שינוי התקנון מסור לדיירי הבית המשותף.
יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה ולבחון האם נותרו לקבלן זכויות בבניין והאם ניתן לו הכח (בדרך כלל מגובה גם ביפוי כח) לפעול לשינוי התקנון ובאילו נסיבות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון שינוי התקנון מסור לדיירי הבית המשותף.
יש לבדוק את הוראות חוזה הרכישה ולבחון האם נותרו לקבלן זכויות בבניין והאם ניתן לו הכח (בדרך כלל מגובה גם ביפוי כח) לפעול לשינוי התקנון ובאילו נסיבות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לפקודת מי תשלום שכירות עם יפוי כוח
ליאת
09/03/17
כשחותמים עם חוזה שכירות מול מיופה כוח של בעל הדירה, האם הצ'קים חייבים להיות לפקוד בעל הדירה , או שיכולים להיות לפקודת מיופה הכוח?
תשלום דמי שכירות למיופה כח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/17
שלום ליאת,
בדרך כלל יש לשלם את דמי השכירות לידי המשכיר.
אם יש הוראה מפורשת בהסכם או אם יש יפוי כח המסמיך את מיופה הכח לגבות את דמי השכירות ניתן לשלמם למיופה הכח.
פרקטית, כדאי לקבל לכך את הסכמתו הכתובה של המשכיר ולהסדיר זאת במסגרת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בדרך כלל יש לשלם את דמי השכירות לידי המשכיר.
אם יש הוראה מפורשת בהסכם או אם יש יפוי כח המסמיך את מיופה הכח לגבות את דמי השכירות ניתן לשלמם למיופה הכח.
פרקטית, כדאי לקבל לכך את הסכמתו הכתובה של המשכיר ולהסדיר זאת במסגרת החוזה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי בינוי/שכירות לדירה חלופית
רונית
09/03/17
שלום רב
1. אם משתמשים במתווך או מוצאים דרך מתווך של המשכיר - האם הקבלן של פרוייקט פינוי בינוי צריך לשלם את התיווך?
2. אם שכה"ד עולה בתקופת הפינוי בינוי האם הקבלן משלם את ההפרשים?
3. האם אפשר לבצע העברה לדיור חלופי לפני המועד שניתן בפועל ולקבל החזר מהקבלן על שכ"ד והובלה תמורת קבלות?
תודה רונית
1. אם משתמשים במתווך או מוצאים דרך מתווך של המשכיר - האם הקבלן של פרוייקט פינוי בינוי צריך לשלם את התיווך?
2. אם שכה"ד עולה בתקופת הפינוי בינוי האם הקבלן משלם את ההפרשים?
3. האם אפשר לבצע העברה לדיור חלופי לפני המועד שניתן בפועל ולקבל החזר מהקבלן על שכ"ד והובלה תמורת קבלות?
תודה רונית
תנאי הסכם פינוי בינוי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/17
שלום רונית,
עניינים אלה הם עניינים מסחריים ונתונים למו"מ בין היזם לדיירים. אם ההסכם כבר חתום יש לבחון את תוכנו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עניינים אלה הם עניינים מסחריים ונתונים למו"מ בין היזם לדיירים. אם ההסכם כבר חתום יש לבחון את תוכנו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בית בטאבו
אורית
08/03/17
אני בעלת בית דו משפחתי, שטרם נרשם על שמי ויש לי רק הערת אזהרה.הבית רשום כבית משותף ביחד עם הבית הדו משפחתי הצמוד לביתי - ושניהם רשומים על שם בעלת המגרש עליו בנויים הבתים.כעת ברצוני לרשום את הבית שלי על שמי ולמכור אותו.מהרשויות נאמר לי שאין לי כל חוב בגין הבית וגם לא היטל השבחה. אולם, לא אוכל לקבל את המסמכים הדרושים לרישום ביתי בטאבו כי לבית הצמוד אליי יש חוב בגין היטל השבחה שהוא לא משלם. יוצא שבגלל שבעלי הבית הצמוד לא משלמים את היטל ההשבחה שלהם, אני לא יכולה לרשום את הבית על שמ ואף לא למכור אותו. איך אוכל לפתור את העניין ? תודה
אישור עיריה לרישום בטאבו כאשר לשכן יש חוב
עו"ד לילך עתני
מנהלת
13/03/17
שלום אורית,
על מנת לרשום את העברת הזכויות מבעלת הנכס הנוכחית לשמך יש צורך באישור עיריה על כך שהחובות המגיעים מהמוכרת לעיריה ולועדה לתכנון ובניה שולמו.
אם למוכרת קיים חוב המתיחס לדירתך - כי אז עליה לשלם חוב זה כתנאי לקבלת אישור העיריה.
אם למוכרת חוב הנוגע לדירה הנוספת או אם לשכן יש חובות כלפי העיריה אין לעיריה זכות לעכב את מתן האישור.
במרבית חוזי המכר האחריות להמציא אישור הרשות המקומית מוטל על המוכר. אם כך הדבר גם בחוזה שלך - עליך לפנות למוכרת ולדרוש את המצאת האישור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לרשום את העברת הזכויות מבעלת הנכס הנוכחית לשמך יש צורך באישור עיריה על כך שהחובות המגיעים מהמוכרת לעיריה ולועדה לתכנון ובניה שולמו.
אם למוכרת קיים חוב המתיחס לדירתך - כי אז עליה לשלם חוב זה כתנאי לקבלת אישור העיריה.
אם למוכרת חוב הנוגע לדירה הנוספת או אם לשכן יש חובות כלפי העיריה אין לעיריה זכות לעכב את מתן האישור.
במרבית חוזי המכר האחריות להמציא אישור הרשות המקומית מוטל על המוכר. אם כך הדבר גם בחוזה שלך - עליך לפנות למוכרת ולדרוש את המצאת האישור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש כפגם נסתר – האם מהווה עילה ליציאה מחוזה?
שי לוי
08/03/17
לפני כחודש עברנו לדירתנו השכורה וגילינו להפתעתנו כי מתחת לבניין מכון כושר רועש באופן בלתי סביר בכל שעות היום (6 בבוקר עד 12 בלילה).
השוכר הקודם לעולם לא התלונן על הרעש (ואף אמר לנו שאין רעש כאשר שאלנו אותו על כך) ובעל הדירה או אב הבית לא ידעו על קיומו של הרעש (או לפחות כך טוענים).
האם ניתן לצאת מהדירה ללא מציאת דיירים חלופיים בטענה של פגם נסתר?
האם מחובתנו להביא מדידת רעש אקוסטית כדי לצאת? (עלות המדידה הינה 3500 ש"ח ואנו מנסים להימנע מכך)
השוכר הקודם לעולם לא התלונן על הרעש (ואף אמר לנו שאין רעש כאשר שאלנו אותו על כך) ובעל הדירה או אב הבית לא ידעו על קיומו של הרעש (או לפחות כך טוענים).
האם ניתן לצאת מהדירה ללא מציאת דיירים חלופיים בטענה של פגם נסתר?
האם מחובתנו להביא מדידת רעש אקוסטית כדי לצאת? (עלות המדידה הינה 3500 ש"ח ואנו מנסים להימנע מכך)
רעש כפגם נסתר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
09/03/17
שי שלום,
יהיה עליכם להוכיח כי מדובר בפגם נסתר שלא היה בידיעתכם לפני חתימת הסכם השכירות.
יציאה מהדירה מהווה הפרת חוזה ויהיה עליכם להוכיח כי החוזה נחתם בהטעיה או בטעות, משוכה לא פשוטה בכלל.
אני מניח שהשאלה הראשונה שתישאל בנסיבות הקיימות היא כיצד לא הבחנתם ברעש הבוקע ממכון הכושר המצוי כלשונך מתחת לבניין לפני חתימת הסכם השכירות.
מקווה שתשובתי הייתה לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יהיה עליכם להוכיח כי מדובר בפגם נסתר שלא היה בידיעתכם לפני חתימת הסכם השכירות.
יציאה מהדירה מהווה הפרת חוזה ויהיה עליכם להוכיח כי החוזה נחתם בהטעיה או בטעות, משוכה לא פשוטה בכלל.
אני מניח שהשאלה הראשונה שתישאל בנסיבות הקיימות היא כיצד לא הבחנתם ברעש הבוקע ממכון הכושר המצוי כלשונך מתחת לבניין לפני חתימת הסכם השכירות.
מקווה שתשובתי הייתה לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משיכת חשמל מבית שכן
פינוקי
08/03/17
שלום,
בית מאוכלס ללא היתר בניה וטופס 4 מושך חשמל מהבית שלי, עבורו קיימים ההיתרים הנדרשים, ומשלם לי עבור הצריכה. האם אני מסתכן באישום פלילי?
תודה
בית מאוכלס ללא היתר בניה וטופס 4 מושך חשמל מהבית שלי, עבורו קיימים ההיתרים הנדרשים, ומשלם לי עבור הצריכה. האם אני מסתכן באישום פלילי?
תודה
אכלוס לפני טופס 4
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
09/03/17
אכן מדובר בעבירה על חוק התכנון והבניה
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על הגג ללא הסכמה
יהונתן
08/03/17
שלום וברכה,אני גר בקומה שניה מתוך שלוש,השכן שגר מעלי מעוניין לבנות על הגג,הוא קבל הסכמה של רוב הבניין,אך אני מסרב,האם הוא יכול לבצע את המהלך גם ללא הסכמתי? כמו כן,בשטח המיועד לבניה נמצאים המזגן ודוד השמש שלי,האם הוא יכול להזיזם ללא אישורי? תודה רבה!
הסכמת שכנים לבנייה בבית המשותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
09/03/17
יהונתן שלום,
שאלתך מתחלקת לשני חלקים שונים.
ההיבט הראשון הוא ההיבט התכנוני.
כל בנייה נדרשת להיעשות לפי חוקי התכנון והבניה ובהתאמה לתכניות המתאר החלות באזור. בנקודה זו יהיה עליך לנמק מדוע לא ניתן לבצע את הבנייה מבחינה תכנונית.
ההיבט השני הוא ההיבט הקנייני.
על מנת לקבל אישור לבנייה בחלק מהבניין שהא רכוש משותף יש צורך לקבל הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אא"כ מדובר בבניה על הרכוש המשותף שמהווה הרחבה של הדירה עצמה.
במקרה כזה יש צורך לקבל הסכמה של מי שבבעלותם 75% מהדירות ולפחות 66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך מתחלקת לשני חלקים שונים.
ההיבט הראשון הוא ההיבט התכנוני.
כל בנייה נדרשת להיעשות לפי חוקי התכנון והבניה ובהתאמה לתכניות המתאר החלות באזור. בנקודה זו יהיה עליך לנמק מדוע לא ניתן לבצע את הבנייה מבחינה תכנונית.
ההיבט השני הוא ההיבט הקנייני.
על מנת לקבל אישור לבנייה בחלק מהבניין שהא רכוש משותף יש צורך לקבל הסכמה של 100% מבעלי הדירות, אא"כ מדובר בבניה על הרכוש המשותף שמהווה הרחבה של הדירה עצמה.
במקרה כזה יש צורך לקבל הסכמה של מי שבבעלותם 75% מהדירות ולפחות 66% מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו מניעה ודיספוזיציה
שלומי מלכה
07/03/17
האם שיפוץ מסיבי בעסק למרות צו מניעה ודיספוזיציה מותר ? החלפת שם של בית העסק והכנסת שותפים חדשים
צו מניעה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום שלומי,
לצורך מתן תשובה לשאלתך יש לעיין בצו המניעה ולראות מה אסור על פיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך מתן תשובה לשאלתך יש לעיין בצו המניעה ולראות מה אסור על פיו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניהול עסק בבית
ניר
07/03/17
שלום רב,
קורבת משפחה בעלת רישיון ביטוח פנסיוני, היא מעוניינת לעסוק במקצוע הזה בביתה הפרטי. ( בבעלותה בית פרטי ) האם היא חייבת לקבל רישיון עסק לצורך העניין ? האם היא צריכה לידע את הרשויות בדבר? האם הקמת עסק בבית היא יכולה לגרום לביצוע עבירה פלילית בכול מקרה ?
אודה לתשובתכם
קורבת משפחה בעלת רישיון ביטוח פנסיוני, היא מעוניינת לעסוק במקצוע הזה בביתה הפרטי. ( בבעלותה בית פרטי ) האם היא חייבת לקבל רישיון עסק לצורך העניין ? האם היא צריכה לידע את הרשויות בדבר? האם הקמת עסק בבית היא יכולה לגרום לביצוע עבירה פלילית בכול מקרה ?
אודה לתשובתכם
ניהול עסק בבית מגורים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום ניר,
כעקרון הניהול עסק בבית מגורים מהווה שימוש חורג. יחד עם זאת, בעלי מקצועות חפשיים רשאים ליחד חלק מדירתם לצורכי עבודתם, ובלבד שהשימוש העיקרי בדירה הוא מגורי בעל העסק.
יש לבדוק במחלקת רישוי עסקים ברשות המקומית אם נדרש רשיון לעסק הספציפי ולבצע את הוראותיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון הניהול עסק בבית מגורים מהווה שימוש חורג. יחד עם זאת, בעלי מקצועות חפשיים רשאים ליחד חלק מדירתם לצורכי עבודתם, ובלבד שהשימוש העיקרי בדירה הוא מגורי בעל העסק.
יש לבדוק במחלקת רישוי עסקים ברשות המקומית אם נדרש רשיון לעסק הספציפי ולבצע את הוראותיה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב ליניארי
מעיין
07/03/17
שלום לכולם,
לצורכי מס שבח ובכדי לערוך שומה עצמית, עליי להזין יום רכישה אולם הדירה נתקבלה בירושה (ע"י קרוב שלא מדרגה ראשונה ואין זכאות לפטור כתוצאה מירושה).
מהו תאריך הרכישה- התאריך בו הועברה הירושה או שמא נכנסים בנעלי המנוח ומחשבים לפי תאריך רכישת הדירה על ידי המנוח?
ככל ומחשבים את התאריך לפי יום הירושה- איך אני קובעת את סכום הרכישה?
תודה מראש
לצורכי מס שבח ובכדי לערוך שומה עצמית, עליי להזין יום רכישה אולם הדירה נתקבלה בירושה (ע"י קרוב שלא מדרגה ראשונה ואין זכאות לפטור כתוצאה מירושה).
מהו תאריך הרכישה- התאריך בו הועברה הירושה או שמא נכנסים בנעלי המנוח ומחשבים לפי תאריך רכישת הדירה על ידי המנוח?
ככל ומחשבים את התאריך לפי יום הירושה- איך אני קובעת את סכום הרכישה?
תודה מראש
חישוב המס על דירה שהתקבלה בירושה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום מעיין,
בחישוב המס לגבי דירה שנתקבלה בירושה ונמכרת ע"י היורש יש לקבוע כיום הרכישה את יום הרכישה ע"י המוריש.
סכום הרכישה הוא הסכום בו רכש המוריש את הנכס. ניתן לנסות לברר זאת במשרדי רשות המסים (רלוונטי רק בהתאם למועד הרכיש) או אולי בתיק הטאבו לפיו נרשמה הזכות ע"ש המוריש, אם הנכס נרכש לפני שנים רבות (ראשית שנות המדינה, למשל, נהוג לחשב את שוויו כאפסי (10 אג'/שקל).
כדאי לקבל יעוץ משפטי בנוגע לאופן החישוב של שווי הנכס ושל ההוצאות שניתן לנכות משוויו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בחישוב המס לגבי דירה שנתקבלה בירושה ונמכרת ע"י היורש יש לקבוע כיום הרכישה את יום הרכישה ע"י המוריש.
סכום הרכישה הוא הסכום בו רכש המוריש את הנכס. ניתן לנסות לברר זאת במשרדי רשות המסים (רלוונטי רק בהתאם למועד הרכיש) או אולי בתיק הטאבו לפיו נרשמה הזכות ע"ש המוריש, אם הנכס נרכש לפני שנים רבות (ראשית שנות המדינה, למשל, נהוג לחשב את שוויו כאפסי (10 אג'/שקל).
כדאי לקבל יעוץ משפטי בנוגע לאופן החישוב של שווי הנכס ושל ההוצאות שניתן לנכות משוויו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה נמוכה או רוויה?
דוד
07/03/17
שלום
יש לי דירה 4 חדרים בקומפלקס שבנוי מ4 דירות.
2 דירות גן עם כניסה פרטית מהצד.
ומעליהם 2 דירות נוספות עם גרם מדרגות משותף לשתיהם.
הדירה שלי היא אחת מהדירות העליונות.
הקומפלקס בנוי על מגרש של 800 מ"ר.
האם זה נחשב בנייה נמוכה או רוויה?
יש לי דירה 4 חדרים בקומפלקס שבנוי מ4 דירות.
2 דירות גן עם כניסה פרטית מהצד.
ומעליהם 2 דירות נוספות עם גרם מדרגות משותף לשתיהם.
הדירה שלי היא אחת מהדירות העליונות.
הקומפלקס בנוי על מגרש של 800 מ"ר.
האם זה נחשב בנייה נמוכה או רוויה?
בניה נמוכה או רוויה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום דוד,
אין בחוק הגדרה חד משמעית למונחים הללו.
ברשות מרקרקעי ישראל מוגדר בניין כמתואר בשאלתך כבניה רוויה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין בחוק הגדרה חד משמעית למונחים הללו.
ברשות מרקרקעי ישראל מוגדר בניין כמתואר בשאלתך כבניה רוויה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלות על דירה
אבי
07/03/17
מכובדיי שלום, נרכשה דירה לפני כ-30 שנה, בגלל חילוקי דעות עם הקבלן, נרשמה הערת אזהרה בטאבו לטובת הרוכש והותנה שכאשר הרוכש ישלם את יתרת הסכום תועבר הבעלות על הדירה לטובת הרוכש. הרוכש התגורר בדירה עד עצם היום הזה מבלי שנעשתה כל פנייה מהקבלן לתשלום יתרת החוב. האם כיום שהרוכש מעוניין להעביר את חזקת הבעלות על שמו בטאבו בגלל ענייני בירוקרטיה מול העירייה אין התיישנות על החוב? האם העובדה שהרוכש גר בדירה במשך כל הזמן הזה לא מקנה לו את חזקת הבעלות?
רישום בעלות בדירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום אבי,
עצם המגורים בדירה, גם במשך תקופה ארוכה, אינם מקנים בעלות בה.
חסרים פרטים עובדתיים רבים מכדי להשיב לשאלתך, אבל, כעקרון, תוכל לפנות לבית המשפט בתביעה כנגד הקבלן לפסק דין הצהרתי לזכותך להרשם כבעלים (עליך יהיה להוכיח עניין זה לבית המשפט).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עצם המגורים בדירה, גם במשך תקופה ארוכה, אינם מקנים בעלות בה.
חסרים פרטים עובדתיים רבים מכדי להשיב לשאלתך, אבל, כעקרון, תוכל לפנות לבית המשפט בתביעה כנגד הקבלן לפסק דין הצהרתי לזכותך להרשם כבעלים (עליך יהיה להוכיח עניין זה לבית המשפט).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישור לטאבו
דביר
06/03/17
שלום קניתי דירה עם משכנתא וטרם מכרתי דירה בה אני גר. שילמתי מס רכישה ולא נותנים לי אישור לטאבו הגדירו הדירה בהקפאה. מה עושים אני צריך להעביר בעלות.
אישור לטאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום דביר,
נא הפנה שאלתך לפורום מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה
אזרח
06/03/17
שתי שאלות,
1. אמא שלי גרה בדירה תחת דיור מוגן. הגיע מתווך ומציג לה שמעכשיו הוא יגבה ממנה תשלום עצום פי 3. האם אני יכולה להגיש תביעה לבית משפט השלום בעניין הזה? הוא טוען שלא מגיעה לה הזכות של דיירות מוגנת בכלל?
בשביל זה חייב עורך דין?
אשמח לדעת. אין לה שקל וגם לי לא.
1. אמא שלי גרה בדירה תחת דיור מוגן. הגיע מתווך ומציג לה שמעכשיו הוא יגבה ממנה תשלום עצום פי 3. האם אני יכולה להגיש תביעה לבית משפט השלום בעניין הזה? הוא טוען שלא מגיעה לה הזכות של דיירות מוגנת בכלל?
בשביל זה חייב עורך דין?
אשמח לדעת. אין לה שקל וגם לי לא.
הגיע מתווך והודיע לה שמעכשיו הוא יגבה ממנה תשלום עצום פי 3. מה היא יכולה לעשות?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
08/03/17
שלום רב,
לא ניתן להעלות את דמי השכירות שמשלם דייר מוגן אלא בשיעור הקבוע בחוק ובאופן הקבוע בחוק. אמך אינך חייבת לשלם את הסכום הנדרש אם העליה כה משמעותית.
כככל שבעל הבית טוען שלא מדובר בזכות דיירות מוגנת עליו לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי הדייר. לדייר קמה, כמובן, זכות להתגונן מפני התביעה ולהוכיח שלא קיימת עילת פינוי.
מדובר בתחום משפטי סבוך וכדאי שתקבלו יעוץ משפטי מעו"ד. במקרה הצורך נסו לפנות לסיוע המשפטי של משרד המשפטים.
בברכה,
לא ניתן להעלות את דמי השכירות שמשלם דייר מוגן אלא בשיעור הקבוע בחוק ובאופן הקבוע בחוק. אמך אינך חייבת לשלם את הסכום הנדרש אם העליה כה משמעותית.
כככל שבעל הבית טוען שלא מדובר בזכות דיירות מוגנת עליו לפנות לבית המשפט בתביעה לפינוי הדייר. לדייר קמה, כמובן, זכות להתגונן מפני התביעה ולהוכיח שלא קיימת עילת פינוי.
מדובר בתחום משפטי סבוך וכדאי שתקבלו יעוץ משפטי מעו"ד. במקרה הצורך נסו לפנות לסיוע המשפטי של משרד המשפטים.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת חלק בדירה
אדם
06/03/17
תודה מראש על הייעוץ.
אם אני מחזיק 50% בנכס (דירה) ושותף עסקי שלי מחזיק ב-50% הנותרים, האם אני יכול למכור את חלקי לאדם אחר, ללא הסכמת השותף? האם היא בכלל נדרשת מבחינה משפטית?
אם אני מחזיק 50% בנכס (דירה) ושותף עסקי שלי מחזיק ב-50% הנותרים, האם אני יכול למכור את חלקי לאדם אחר, ללא הסכמת השותף? האם היא בכלל נדרשת מבחינה משפטית?
האם אני יכול למכור את חלקי בדירה ללא הסכמת השותף?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
06/03/17
אדם שלום,
נושא הבעלות המשותפת במקרקעין מוסדר בחוק המקרקעין.
החוק קובע כי מקרקעין שהם של כמה בעלים, הבעלות של כל אחד מהם מתפרשת על פני כל הנכס ואין לאף אחד מהם חלק מסוים בנכס.
החוק קובע כי החלטות בכל הנוגע לניהול ולשימוש בנכס יתקבלו ברוב רגיל של בעלי הנכס, אך ככל שאין החלטה אחרת רשאי כל שותף לעשות שימוש סביר בנכס גם ללא הסכמת יתר השותפים.
כמו כן רשאי כל שותף למכור את חלקו ואינו נדרש לקבל הסכמה של מי מהשותפים לכך.
החוק קובע כי אף אם הצדדים הסכימו במסגרת הסכם שיתוף להגביל את יכולת המכירה של חלקם בנכס, הרי שהגבלה כזו לא תהיה תקפה מעבר ל-5 שנים.
לאור האמור, הסכמת השותף איננה נדרשת אלא אם כן סיכמתם אחרת ועדיין לא עבור חמש שנים מיום ההסכם.
כדאי לציין כי שותפות בדירה מעצם טבעה מהווה שותפות מיוחדת המצדיקה יחסי אמון בבין השותפים ורכישת חלק מדירה לא מהווה עסקה שרבים מעוניינים בה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
נושא הבעלות המשותפת במקרקעין מוסדר בחוק המקרקעין.
החוק קובע כי מקרקעין שהם של כמה בעלים, הבעלות של כל אחד מהם מתפרשת על פני כל הנכס ואין לאף אחד מהם חלק מסוים בנכס.
החוק קובע כי החלטות בכל הנוגע לניהול ולשימוש בנכס יתקבלו ברוב רגיל של בעלי הנכס, אך ככל שאין החלטה אחרת רשאי כל שותף לעשות שימוש סביר בנכס גם ללא הסכמת יתר השותפים.
כמו כן רשאי כל שותף למכור את חלקו ואינו נדרש לקבל הסכמה של מי מהשותפים לכך.
החוק קובע כי אף אם הצדדים הסכימו במסגרת הסכם שיתוף להגביל את יכולת המכירה של חלקם בנכס, הרי שהגבלה כזו לא תהיה תקפה מעבר ל-5 שנים.
לאור האמור, הסכמת השותף איננה נדרשת אלא אם כן סיכמתם אחרת ועדיין לא עבור חמש שנים מיום ההסכם.
כדאי לציין כי שותפות בדירה מעצם טבעה מהווה שותפות מיוחדת המצדיקה יחסי אמון בבין השותפים ורכישת חלק מדירה לא מהווה עסקה שרבים מעוניינים בה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
אור
05/03/17
שלום, הוריי קנו דירת גג לפני 23 שנה, הגג לא היה מפותח והם ריצפו ועשו מדרגות ופתח עליה לגג ולא בנו חדר, הבנייה נעשתה על סמך זה שקיבלו אישור מהעירייה כי יש להם פטור מהיטל השבחה, האישור נמצא אצלנו. כיום לאחר שמכרו את הדירה הגיע סכום לתשלום היטל השבחה של 36,000 ש"ח לתשלום. הוריי נכים ועוברים דירה בגלל מצב רפואי, האם ייתכן שיש לנו מסמך הפוטר את הוריי מתשלום היטל השבחה והעירייה מתעלמת ממנו?
היטל השבחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/03/17
שלום אור,
היטל השבחה משולם בגין עליית ערך הדירה בשל תכניות מתאר/בנין עיר שאושרו עד למכירת הדירה ומאפשרות ניצול נוסף.
עצם קיומו של אישור קודם בדבר פטור מהיטל השבחה איננו קובע כי גם כיום יהיו הוריך פטורים.
יתכן שבחלוף 23 שנים אושרו תכניות שונות שמשביחות את הדירה ומכאן היטל ההשבחה. תוכלו לראות זאת בשומה שקבלתם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
היטל השבחה משולם בגין עליית ערך הדירה בשל תכניות מתאר/בנין עיר שאושרו עד למכירת הדירה ומאפשרות ניצול נוסף.
עצם קיומו של אישור קודם בדבר פטור מהיטל השבחה איננו קובע כי גם כיום יהיו הוריך פטורים.
יתכן שבחלוף 23 שנים אושרו תכניות שונות שמשביחות את הדירה ומכאן היטל ההשבחה. תוכלו לראות זאת בשומה שקבלתם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה במתנה לבת זוג
אורן כהן
04/03/17
שלום רב, ברשותי דירה אחת אשר מושכרת כרגע שאותה אני מעוניין לשמור כדירה להשקעה וברצוני לקנות עוד דירה שתשמש למגורים. על הדירה הראשונה יש עדיין משכנתא.
1.האם ניתן לבצע העברה ללא תמורה לבת הזוג (לא נשואים אך ידועים בציבור)כאשר יש עדיין משכנתא על הדירה?
2. האם צריך לשלם מס רכישה כאשר שווי הדירה שאני מוסר במתנה הוא כ-900,000 ₪ ?
3.האם לאחר שהעברתי את הדירה במתנה ואין ברשותי דירה , אבל אני ממשיך לשלם את המשכנתא על הדירה הקודמת אני יכול לקחת משכנתא נוספת כרוכש דירה ראשונה: ז״א עד 75% מימון?
1.האם ניתן לבצע העברה ללא תמורה לבת הזוג (לא נשואים אך ידועים בציבור)כאשר יש עדיין משכנתא על הדירה?
2. האם צריך לשלם מס רכישה כאשר שווי הדירה שאני מוסר במתנה הוא כ-900,000 ₪ ?
3.האם לאחר שהעברתי את הדירה במתנה ואין ברשותי דירה , אבל אני ממשיך לשלם את המשכנתא על הדירה הקודמת אני יכול לקחת משכנתא נוספת כרוכש דירה ראשונה: ז״א עד 75% מימון?
העברת דירה במתנה לבת זוג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/03/17
שלום אורן,
1. יש לקבל את הסכמת הבנק להעברת הדירה במתנה כאשר קיימת משכנתא על הדירה. הבנק עשוי לדרוש כתנאי להסכמתו צרוף בת זוגך כלווה נוספת.
2. אם לבת זוגך אין דירה והדירה תהיה דירתה היחידה, על פי מדרגות המס נכון להיום לא יהיה חיוב במס רכישה.
3. יש לברר עניין זה בבנק/עם יועץ משכנתאות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
1. יש לקבל את הסכמת הבנק להעברת הדירה במתנה כאשר קיימת משכנתא על הדירה. הבנק עשוי לדרוש כתנאי להסכמתו צרוף בת זוגך כלווה נוספת.
2. אם לבת זוגך אין דירה והדירה תהיה דירתה היחידה, על פי מדרגות המס נכון להיום לא יהיה חיוב במס רכישה.
3. יש לברר עניין זה בבנק/עם יועץ משכנתאות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מצלה בשטח משותף
חנה
04/03/17
שלום רב
אחד השכנים בבניין התקין על דעת עצמו מצלמה על דלת המחסן הפרטי שלו שהעדשה מופנת לעבר מסדרון ציבורי שעובר בין המחסנים ומעבר לחניות. באם מותר? אם לא, מה הדרכים העומדים לפני להסיר את המצלמה?
אחד השכנים בבניין התקין על דעת עצמו מצלמה על דלת המחסן הפרטי שלו שהעדשה מופנת לעבר מסדרון ציבורי שעובר בין המחסנים ומעבר לחניות. באם מותר? אם לא, מה הדרכים העומדים לפני להסיר את המצלמה?
מצלמה בשטח המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/03/17
שלום חנה,
להצבת מצלמה בשטח המשותף שני הבטים:
ההיבט הקנייני - אם המצלמה מותקנת על קיר משותף - לא היה הדייר רשאי להציבה ללא קבלת הסכמת הדיירים. אם המצלמה מותקנת על דלת המחסן שלו - לא היה עליו לקבל הסכמה.
היבט הפרטיות - ככל שהמצלמה מצלמת רק את הכניסה למחסן של אותו דייר, תתקשו למנוע את הצבתה. אם המצלמה מצלמת שטח נרחב ופוגעת בפרטיות הדיירים האחרים תוכלו להתנגד להצבתה ולדרוש את הסרתה.
אם לא תגיעו להבנות עם הדייר יתכן שלא תהיה לכם ברירה אלא לתבוע אותו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
להצבת מצלמה בשטח המשותף שני הבטים:
ההיבט הקנייני - אם המצלמה מותקנת על קיר משותף - לא היה הדייר רשאי להציבה ללא קבלת הסכמת הדיירים. אם המצלמה מותקנת על דלת המחסן שלו - לא היה עליו לקבל הסכמה.
היבט הפרטיות - ככל שהמצלמה מצלמת רק את הכניסה למחסן של אותו דייר, תתקשו למנוע את הצבתה. אם המצלמה מצלמת שטח נרחב ופוגעת בפרטיות הדיירים האחרים תוכלו להתנגד להצבתה ולדרוש את הסרתה.
אם לא תגיעו להבנות עם הדייר יתכן שלא תהיה לכם ברירה אלא לתבוע אותו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניה משותפת ל-2 בניינים
ניבר
04/03/17
שלום,
אני גר במתחם בת"א שהוקם בשנות השבעים.
במקור המתחם נבנה כקומפלקס אחד אולם עם השנים בוצעה פרצלציה וחלוקה ל-2 חלקות.
חלקה אחת שייכת לרכבת א. (הרכבת שלי, רכבת= בנייני דירות מחוברים ביניהם).
חלקה שנייה שייכת לרכבת ב.
במתחם יש חניה משותפת לדיירים של 2 הרכבות שממוקמת על חלקה 2 ששייך לגוש ב.
רכבת א' לא מעונינת לעשות תמ"א 38.
רכבת ב' הגישה בקשה להיתר בנייה לביצוע תמא 38.
במסגרת הבקשה בעלי הדירות ברכבת ב' מתכוונים לבצע שינויים בחניון המשותף ואולי אף להצמיד את החניות בחניון המשותף לדירותיהם.
לאחר שיסתיים התמא שלהם לא נוכל לחנות בחניון המשותף ולמעשה לא תהיה לנו חניה.
רכבת א' הגישה התנגדות לבקשה להיתר בנייה של רכבת ב' , לאחרונה התקבלה החלטה.רכבת א' הגישה ערר על ההחלטה וטרם נקבע מועד לדיון בערר.
בעניין החניה, יעצו לנו לפעול בדרך של הגשת תביעה לבימ"ש כדי לקבל פסק דין הצהרתי לפיו בעלי הדירות ברכבת רשאים לרשום זיקת הנאה על החניות בחניה המשותפת.
מהי הדרך המומלצת לפיה ניתן לפעול כדי לשמור על האינטרסים שלנו ושיהיה לנו חניה גם אחרי שיסתיים תמא 38 של רכבת ב' ?
תודה מראש,
דייר ברכבת א'.
אני גר במתחם בת"א שהוקם בשנות השבעים.
במקור המתחם נבנה כקומפלקס אחד אולם עם השנים בוצעה פרצלציה וחלוקה ל-2 חלקות.
חלקה אחת שייכת לרכבת א. (הרכבת שלי, רכבת= בנייני דירות מחוברים ביניהם).
חלקה שנייה שייכת לרכבת ב.
במתחם יש חניה משותפת לדיירים של 2 הרכבות שממוקמת על חלקה 2 ששייך לגוש ב.
רכבת א' לא מעונינת לעשות תמ"א 38.
רכבת ב' הגישה בקשה להיתר בנייה לביצוע תמא 38.
במסגרת הבקשה בעלי הדירות ברכבת ב' מתכוונים לבצע שינויים בחניון המשותף ואולי אף להצמיד את החניות בחניון המשותף לדירותיהם.
לאחר שיסתיים התמא שלהם לא נוכל לחנות בחניון המשותף ולמעשה לא תהיה לנו חניה.
רכבת א' הגישה התנגדות לבקשה להיתר בנייה של רכבת ב' , לאחרונה התקבלה החלטה.רכבת א' הגישה ערר על ההחלטה וטרם נקבע מועד לדיון בערר.
בעניין החניה, יעצו לנו לפעול בדרך של הגשת תביעה לבימ"ש כדי לקבל פסק דין הצהרתי לפיו בעלי הדירות ברכבת רשאים לרשום זיקת הנאה על החניות בחניה המשותפת.
מהי הדרך המומלצת לפיה ניתן לפעול כדי לשמור על האינטרסים שלנו ושיהיה לנו חניה גם אחרי שיסתיים תמא 38 של רכבת ב' ?
תודה מראש,
דייר ברכבת א'.
חניה משותפת לשני בניינים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/03/17
שלום רב,
על מנת להשיב לשאלתך באופן מדוייק יש לבחון את אופן הרישום של שני הבניינים, את תקנון הבתים המשותפים, ככל שהם רשומים, וכן לבצע בדיקה עובדתית מקיפה.
ככלל, ככל שתוכלו להוכיח שימוש בחניה במשך כל השנים מאז נבנו הבניינים ללא התנגדות של דיירי הבנין השכן תוכלו לדרוש רישומה של זיקת הנאה לטובתכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת להשיב לשאלתך באופן מדוייק יש לבחון את אופן הרישום של שני הבניינים, את תקנון הבתים המשותפים, ככל שהם רשומים, וכן לבצע בדיקה עובדתית מקיפה.
ככלל, ככל שתוכלו להוכיח שימוש בחניה במשך כל השנים מאז נבנו הבניינים ללא התנגדות של דיירי הבנין השכן תוכלו לדרוש רישומה של זיקת הנאה לטובתכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת מחצית מדירה בבעלותי לקרובת משפחה
שאול גל
03/03/17
שלום רב, ברצוני להעביר מחצית מדירה בבעלותי על שם קרובת משפחה. שאם יש לפנות לטאבו/עורך דין והאם התהליך חייב במסים כלשהם, תודה רבה
העברת מחצית דירה לקרובת משפחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
05/03/17
שלום שאול,
העברת דירה, או חלק מדירה, במתנה היא עסקה במקרקעין, שיש לערוך בכתב ולדווח לרשויות הנוגעות בדבר, לרבות לרשות המסים. מומלץ עד מאוד לבצע עסקה כזו בליווי עו"ד.
החבות במס תלויה בסוג הקרבה המשפחתית -
לגבי מס שבח - האם מדובר בקרובה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין אשר החוק מקנה פטור ממס שבח בעת העברת מקרקעין במתנה אליה (בת זוג, אם, סבתא, צאצאית, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה).
לגבי מס רכישה - כהגדרת התקנות הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות הם מי שיחשבו קרובי משפחה ויהיו זכאים לשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על המכירה.
בכל קרבה אחרת יחול מס שבח/רכישה כבכל עסקת מקרקעין אחרת (יתכן שיחולו פטורים, בהתאם לנסיבות).
בברכה,
העברת דירה, או חלק מדירה, במתנה היא עסקה במקרקעין, שיש לערוך בכתב ולדווח לרשויות הנוגעות בדבר, לרבות לרשות המסים. מומלץ עד מאוד לבצע עסקה כזו בליווי עו"ד.
החבות במס תלויה בסוג הקרבה המשפחתית -
לגבי מס שבח - האם מדובר בקרובה כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין אשר החוק מקנה פטור ממס שבח בעת העברת מקרקעין במתנה אליה (בת זוג, אם, סבתא, צאצאית, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה).
לגבי מס רכישה - כהגדרת התקנות הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות הם מי שיחשבו קרובי משפחה ויהיו זכאים לשלם 1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה חל על המכירה.
בכל קרבה אחרת יחול מס שבח/רכישה כבכל עסקת מקרקעין אחרת (יתכן שיחולו פטורים, בהתאם לנסיבות).
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הבטחת זכות ידועה בציבור בדירה בבעלות משותפת
נעמה
02/03/17
אני ובן זוגי ידועים בציבור ומעוניינים לחתום על הסכם ממון. הסכמנו כי נבצע הפרדה בנכסים שבבעלותנו מלפני מיסוד הקשר וניצור שיתוף בכל הנכסים העתידיים שנצבור ונרכוש. אנו מתכננים לרכוש דירה יחדיו בבעלות משותפת וגם בחלקים שווים. הדירה תושכר ואולי בהמשך נעבור להתגורר בה. בן הזוג שלי מבוגר ממני והביע רצון כי לאחר לכתו חס ושלום, אמשיך להתגורר בדירה עד 120, מבלי שיורשיו, ידרשו את חלקם בנכס. האם במסגרת הסכם ממון ניתן מבחינת חוקי מקרקעין להבטיח את זכות מגוריי בדירה המשותפת עד 120 שלי?, רישום הערה כלשהיא על זכות מגוריי או פתרון אחר? תודה מראש.
צוואה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
נעמה שלום,
הסכם ממון הינו בעל משמעות כלפי הצדדים החתומים עליו בלבד.
ניתן כמובן בצוואה להבטיח מי יזכה בדירה לאחר מותו של המוריש.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
פ.ב
02/03/17
שלום רב! ברצוני לדעת על מי חלה חובת מס השבחה
על הקבלן או על הדייר קונה הדירה? תודה.
על הקבלן או על הדייר קונה הדירה? תודה.
חובת תשלום היטל השבחה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
פ.ב שלום,
מדובר בשאלה מורכבת התלויה במשתנים רבים.
באופן כללי חובת תשלום היטל השבחה חלה על המוכר.
בדרך כלל צדדים להסכם מסכימים כי כל היטל השבחה בגין תכנית שתאושר קודם לחתימת ההסכם תחול על המוכר, ולאחר מכן תחול על הקונה.
השאלה הנשאלת היא בגין מה מוטל היטל ההשבחה ומכוח איזה תכנית ובהתאם לכך ניתן יהיה לברר על מי הוא חל.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מדובר בשאלה מורכבת התלויה במשתנים רבים.
באופן כללי חובת תשלום היטל השבחה חלה על המוכר.
בדרך כלל צדדים להסכם מסכימים כי כל היטל השבחה בגין תכנית שתאושר קודם לחתימת ההסכם תחול על המוכר, ולאחר מכן תחול על הקונה.
השאלה הנשאלת היא בגין מה מוטל היטל ההשבחה ומכוח איזה תכנית ובהתאם לכך ניתן יהיה לברר על מי הוא חל.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
