פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שטח גינה משותפת שחולק בין 4 שכנים בשנת 1965
חיים הרשקוביץ
24/04/17
והשטח גודר ועם חזקה עד היום...פתאום שכן שקנה דירה במקום אומר שיש חוק חדש לחלק שווה בשווה את השטח...ואבקש לציין שיש חזקה עד החלוקה שהיתה מוסמת כבר משנת 1965....האם יש לשכן החדש בסיס לטענתו?והאם יש חוק חדש בכלל בעיניין זה?
תודה מראש
הרשקוביץ חיים
תודה מראש
הרשקוביץ חיים
שימוש בשטח משותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/04/17
חיים שלום,
לא ידוע לי על חוק חדש בעניין. יתכן שכוונתו היא השטח המשותף אמור להיות בחלוקה שונה על פי הרשום בתיק הבית המשותף ככל שכך אכן הדבר.
מעבר לשאלת שינוי צו הבית המשותף מכוח השנים, יש גם שטענה של זיקת הנאה לאחר 30 שנה לשימוש שנעשה כל השנים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לא ידוע לי על חוק חדש בעניין. יתכן שכוונתו היא השטח המשותף אמור להיות בחלוקה שונה על פי הרשום בתיק הבית המשותף ככל שכך אכן הדבר.
מעבר לשאלת שינוי צו הבית המשותף מכוח השנים, יש גם שטענה של זיקת הנאה לאחר 30 שנה לשימוש שנעשה כל השנים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נועם
מס רכישה ועליה
24/04/17
שלום, דודי רוצה לעלות ארצה עוד חצי שנה.
הוא מתכוון לרכוש דירה בעוד כחודש בפרויקט עם מסירה עוד 3 שנים ולכן לא יתגורר בדירה ביום עליה.
בעניין מס רכישה איך זה יעבוד? האם הוא יכול לקבל פטור לעולה? האם יש לשלם כתושב חוץ ולבקש תיקון לפי דירה ראשונה?
הוא מתכוון לרכוש דירה בעוד כחודש בפרויקט עם מסירה עוד 3 שנים ולכן לא יתגורר בדירה ביום עליה.
בעניין מס רכישה איך זה יעבוד? האם הוא יכול לקבל פטור לעולה? האם יש לשלם כתושב חוץ ולבקש תיקון לפי דירה ראשונה?
אנא הפנה שאלתך לפורום מיסים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/04/17
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר מסרב לשלם
נתן
24/04/17
שלום רב
אנו גרים בבנין משותף וכל הדיירים שילמו מיסי ועד בית באופן שווה משך 30 שנה. לפני שנה החליט דייר שהוא לא משלם יותר עד שלא ישלמו לפי שטח הדירות.
1. האם אין ערך לנוהג שקיים 30 שנה?
2. האם הוא יכול להרשות לעצמו להפסיק לשלם ?
תודה
אנו גרים בבנין משותף וכל הדיירים שילמו מיסי ועד בית באופן שווה משך 30 שנה. לפני שנה החליט דייר שהוא לא משלם יותר עד שלא ישלמו לפי שטח הדירות.
1. האם אין ערך לנוהג שקיים 30 שנה?
2. האם הוא יכול להרשות לעצמו להפסיק לשלם ?
תודה
תשלום ועד בית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/04/17
נתן שלום,
החוק קובע שתשלום ועד בית הוא על פי גודל השטח.
ניתן לשנות את התקנון של הבית המשותף ולקבוע כי התשלום בסכום אחיד לכולם ובפועל כך נהוג לגבות ברוב הבניינים.
מכיוון שכך נהוג אצלכם במשך תקופה כה ארוכה נראה שכך גם יהיה הדין אצלכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
החוק קובע שתשלום ועד בית הוא על פי גודל השטח.
ניתן לשנות את התקנון של הבית המשותף ולקבוע כי התשלום בסכום אחיד לכולם ובפועל כך נהוג לגבות ברוב הבניינים.
מכיוון שכך נהוג אצלכם במשך תקופה כה ארוכה נראה שכך גם יהיה הדין אצלכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעונין לברר על קבלן שיפוצים אם הוא יכול לספק עבורי
גולן לוי
23/04/17
שלום רב,
שמי גולן ואני בונה בית בעוד חצי שנה בערך, שאלתי היא כזו, יש לי חבר שהוא עוסק בשיפוצים מגיל קטן והוא מקצוען מאוד בתחום השיפוצים. השאלה שלי היא האם קבלן שיפוצים יכול לבנות בית, כולל בניית שלד, ריצוף והכל?
שמי גולן ואני בונה בית בעוד חצי שנה בערך, שאלתי היא כזו, יש לי חבר שהוא עוסק בשיפוצים מגיל קטן והוא מקצוען מאוד בתחום השיפוצים. השאלה שלי היא האם קבלן שיפוצים יכול לבנות בית, כולל בניית שלד, ריצוף והכל?
סיווג קבלן
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/04/17
גולן לוי,
אתם יכולים לבקש לראות אסמכתא של הקבלן על רישום וסיווג ברשם הקבלנים.
מעבר לכך אין תחליף לניסיון מקצועי הנדרש לבניית בית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אתם יכולים לבקש לראות אסמכתא של הקבלן על רישום וסיווג ברשם הקבלנים.
מעבר לכך אין תחליף לניסיון מקצועי הנדרש לבניית בית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם יש כאן הפרת חוזה מצד הקונה
ענת
23/04/17
שלום רב .
אנו 8 אחים .מכרנו שטח לקונה .
הקונה שילם כשליש מהכסף במעמד החוזה.
בסעיף נפרד שמהוה תנאי יסודי נכתב שסך של 250000 ישולם תוך 60 יום מחתימת ההסכם בצק בנקאי לפקודת מיסוי מקרקעין בהתאם לסכום השומה שיגיש המוכר למס שבח.
בפועל עברו כשלושה חודשים והתחלנו לקבל מכתבים ממס שבח שהסכום לא שולם (כל אחד בנפרד) פלוס ריביות פיגורים.
העורך דין משותף גם לקונה וגם לנו.
האם יש כאן הפרת חוזה מצד הקונה שלא שילם למס שבח והאם עורך הדין התרשל בתפקידו שלא דרש אליו את הצק.
מה עושים במקרה זה ? אנחנו לא מוצאים דרך לצאת מהסיפור ,נראה שאין לקונה את ייתרת הסכום .
אודה למענה מהיר.
בברכה
ענת
אנו 8 אחים .מכרנו שטח לקונה .
הקונה שילם כשליש מהכסף במעמד החוזה.
בסעיף נפרד שמהוה תנאי יסודי נכתב שסך של 250000 ישולם תוך 60 יום מחתימת ההסכם בצק בנקאי לפקודת מיסוי מקרקעין בהתאם לסכום השומה שיגיש המוכר למס שבח.
בפועל עברו כשלושה חודשים והתחלנו לקבל מכתבים ממס שבח שהסכום לא שולם (כל אחד בנפרד) פלוס ריביות פיגורים.
העורך דין משותף גם לקונה וגם לנו.
האם יש כאן הפרת חוזה מצד הקונה שלא שילם למס שבח והאם עורך הדין התרשל בתפקידו שלא דרש אליו את הצק.
מה עושים במקרה זה ? אנחנו לא מוצאים דרך לצאת מהסיפור ,נראה שאין לקונה את ייתרת הסכום .
אודה למענה מהיר.
בברכה
ענת
תשלום מס שבח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/04/17
ענת שלום,
תוכלו לעשות שימוש בסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין על מנת לבקש לדחות את תשלום המס עד העברת 40% מהתמורה.
מובן שאי העברת התשלום למס שבח מהווה הפרת חוזה.
עליכם לפנות ליעוץ משפטי דחוף לצורך מענה להפרת ההסכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תוכלו לעשות שימוש בסעיף 51 לחוק מיסוי מקרקעין על מנת לבקש לדחות את תשלום המס עד העברת 40% מהתמורה.
מובן שאי העברת התשלום למס שבח מהווה הפרת חוזה.
עליכם לפנות ליעוץ משפטי דחוף לצורך מענה להפרת ההסכם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח במכירת 2 דירות בהפרש מעל שנה
עודד אולמן
23/04/17
רכשתי דירה יחידה בשנת 2007 בסכום של 450 אלף
רכשתי דירה נוספת (שניה) בשנת 2016
מובן שאם אמכור דירה אחת מהם אשלם מס שבח על הרווח
השאל האם אהיה פטור על הדירה השניה כשאמכור נגיד שנתיים לאחר מכן
רכשתי דירה נוספת (שניה) בשנת 2016
מובן שאם אמכור דירה אחת מהם אשלם מס שבח על הרווח
השאל האם אהיה פטור על הדירה השניה כשאמכור נגיד שנתיים לאחר מכן
פטור דירה יחידה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/04/17
עודד שלום,
ככול שהדירה השנייה תהיה דירה יחידה שלך בזמן מכירתה היא תהיה זכאית לפטור ממס שבח.
לאחר מכירת הדירה הראשונה יהיה עליך לחכות עד לתחילת 2018 על מנת שתוכל לבקש פטור של דירה יחידה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככול שהדירה השנייה תהיה דירה יחידה שלך בזמן מכירתה היא תהיה זכאית לפטור ממס שבח.
לאחר מכירת הדירה הראשונה יהיה עליך לחכות עד לתחילת 2018 על מנת שתוכל לבקש פטור של דירה יחידה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
באיזה בית משפט בירושלים
עמנואל
23/04/17
צריך לפנות כדי להוציא צו פינוי מזורז ?
אנא פנה לפורום בתי משפט באתר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
24/04/17
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוצאת דייר מדירה שכורה
מרגולה
23/04/17
השכרתי דירה. חוזה השכירות הסתיים וביקשתי מהדייר שיצא כי אני צריכה את הדירה.
יש לציין שהוא ביקש עוד חודש והסכמתי אך שילם לי רק חלקית ואין לו תאריך מתי יוכל לצאת מהדירה. אין לי בטחונות, (הבטיח להביא ערב למחרת החתימה אך לא עשה כן) מה האפשרויות העומדות ברשותי כדי להוציאו מהדירה.
יש לציין שהוא ביקש עוד חודש והסכמתי אך שילם לי רק חלקית ואין לו תאריך מתי יוכל לצאת מהדירה. אין לי בטחונות, (הבטיח להביא ערב למחרת החתימה אך לא עשה כן) מה האפשרויות העומדות ברשותי כדי להוציאו מהדירה.
פינוי הדירה בתום תקופת החוזה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/04/17
שלום רב,
עלייך לדרוש מהדייר את פינוי הדירה באופן מיידי ולהודיע שיחוייב בכל נזק שיגרם לך עקב הפרת ההסכם על ידו.
ככל שלא יפנה, תוכלי לפנות בתביעת פינוי לבית המשפט.
אם קיים בחוזה סעיף פיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי - זה הזמן להזכיר לשוכר את קיומו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עלייך לדרוש מהדייר את פינוי הדירה באופן מיידי ולהודיע שיחוייב בכל נזק שיגרם לך עקב הפרת ההסכם על ידו.
ככל שלא יפנה, תוכלי לפנות בתביעת פינוי לבית המשפט.
אם קיים בחוזה סעיף פיצוי מוסכם בגין איחור בפינוי - זה הזמן להזכיר לשוכר את קיומו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול ממד
דובית
23/04/17
ביטלנו את הממ"ד בדירתנו שנמצאת בקומה שלישית, עליונה, בהנחיית קונסטרוקטור. יש לנו
מחסן במרתף. האם אפשר להפוך לממ"ד ולקבל אישור מהרשויות?
מחסן במרתף. האם אפשר להפוך לממ"ד ולקבל אישור מהרשויות?
ממ"ד
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/04/17
שלום רב,
יש לבדוק את התב"ע החלה במקום, את דרישות הרשות לעניין ממ"ד/מקלט ואת הוראות הג"א. איש המקצוע המתאים לכך הוא אדריכל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
יש לבדוק את התב"ע החלה במקום, את דרישות הרשות לעניין ממ"ד/מקלט ואת הוראות הג"א. איש המקצוע המתאים לכך הוא אדריכל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רעש תרנגול
זיד
23/04/17
אנו חיים בכפר ערבי .השכן שלנו מחזיק תרנגול סמוך לגדר שלנו ליד חדרי השינה למרות
שפנינו אליו יותר מפעם.שיעביר אותו מפני שהוא מפריע לילדים שיש להם בגריות והם
מאובחנים שיש להם בעיות קשב וריכוז הוא סרב
שפנינו אליו יותר מפעם.שיעביר אותו מפני שהוא מפריע לילדים שיש להם בגריות והם
מאובחנים שיש להם בעיות קשב וריכוז הוא סרב
רעש תרנגול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/04/17
שלום זיד,
נא הפנה שאלתך לפורום דיני נזיקין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום דיני נזיקין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת שטח
שלומי
21/04/17
שלום.
אני מתעניין ברכישת חלקת שטח מהבית של ההורים שלי. כלומר, להורים שלי יש בית שיושב על שטח גדול, אני רוצה לרכוש חלק מהשטח שלהם ולבנות עליו בית. השאלה שלי האם זה אפשרי ואיך אני רושם את הבית שעתיד להבנות על שמי כנפרד מהבית של ההורים שלי.
המטרה בסוף היא לבנות בית נפרד לחלוטין מההורים שלי, שעליו אני אשלם מיסים נפרדים, תשתיות נפרדות וכדומה.
תודה מראש על התשובה.
אני מתעניין ברכישת חלקת שטח מהבית של ההורים שלי. כלומר, להורים שלי יש בית שיושב על שטח גדול, אני רוצה לרכוש חלק מהשטח שלהם ולבנות עליו בית. השאלה שלי האם זה אפשרי ואיך אני רושם את הבית שעתיד להבנות על שמי כנפרד מהבית של ההורים שלי.
המטרה בסוף היא לבנות בית נפרד לחלוטין מההורים שלי, שעליו אני אשלם מיסים נפרדים, תשתיות נפרדות וכדומה.
תודה מראש על התשובה.
האם ניתן לרכוש חלק ממגרש?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/04/17
שלום שלומי,
כדי להשיב על שאלתך נדרש בירור עובדתי מעמיק - מה הזכויות שיש להוריך (בעלות או חכירה) מה גודל המגרש, מהו הגודל המינימלי של מגרש לבניה בישוב בו מצוי השטח, כיצד רשום בית ההורים ועד ועוד.
ממליצה לך לפנות לעו"ד לצורך בדיקת כל הפרמטרים וקבלת יעוץ.
בברכה,
כדי להשיב על שאלתך נדרש בירור עובדתי מעמיק - מה הזכויות שיש להוריך (בעלות או חכירה) מה גודל המגרש, מהו הגודל המינימלי של מגרש לבניה בישוב בו מצוי השטח, כיצד רשום בית ההורים ועד ועוד.
ממליצה לך לפנות לעו"ד לצורך בדיקת כל הפרמטרים וקבלת יעוץ.
בברכה,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה דרך תיווך
אביטל
20/04/17
במכירת דירה דרך תיווך כמה אחוזים משלמים למתווך וכמה לעורך הדין? האם על איחור בתשלום למוכר יש להוסיף אחוז לחודש. האם חובה על כל צד לבוא עם עו"ד שלו?
לאביטל
אזרחית
21/04/17
אין שום חובות
עקרון חופש החוזים קובע שמה שחתמת הוא מחייב.
תמצאי לך עו"ד שילווה אותך בעיסקה וישמור על זכויותיך
עקרון חופש החוזים קובע שמה שחתמת הוא מחייב.
תמצאי לך עו"ד שילווה אותך בעיסקה וישמור על זכויותיך
התנהלות במכירת דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/04/17
שלום אביטל,
כאשר מוסרים דירה למתווך לצורך מכירתה ניתן לנהל עמו מו"מ לעניין שכר הטרחה שיקבל כמו גם לעניין הבלעדיות שיקבל (או לא יקבל).
אין חובה שלכל אחד מהצדדים יהיה עו"ד משלו, אך הדבר מומלץ מאוד, שכן קיים ניגוד אינטרסים מובנה בין מוכר לקונה. מוטב שעוה"ד שלכם יהיה מחוייב רק כלפיכם.
במרבית החוזים קיימת סנקציה לאיחור בתשלום, שיעורה ניתן למו"מ.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כאשר מוסרים דירה למתווך לצורך מכירתה ניתן לנהל עמו מו"מ לעניין שכר הטרחה שיקבל כמו גם לעניין הבלעדיות שיקבל (או לא יקבל).
אין חובה שלכל אחד מהצדדים יהיה עו"ד משלו, אך הדבר מומלץ מאוד, שכן קיים ניגוד אינטרסים מובנה בין מוכר לקונה. מוטב שעוה"ד שלכם יהיה מחוייב רק כלפיכם.
במרבית החוזים קיימת סנקציה לאיחור בתשלום, שיעורה ניתן למו"מ.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרסום
נועם
20/04/17
האם חובה על עריה לפרסם מועדי ישיבות ועדה מקומית להתנהגגדויות תכנית ובניה? איפה ניתן לראות באתר העירה הפרסום
פרסום ישיבות לדיון בהתנגדויות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/04/17
שלום נועם,
על הועדה להזמין את המתנגד לישיבה בה תדון התנגדותו וכן לפרסם הודעה באותו אופן בו פורסמה התכנית.
כל עיריה או ועדה בונה את אתר האינטרנט שלה כראות עיניה, יש לבדוק באתר העיריה הרלוונטית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על הועדה להזמין את המתנגד לישיבה בה תדון התנגדותו וכן לפרסם הודעה באותו אופן בו פורסמה התכנית.
כל עיריה או ועדה בונה את אתר האינטרנט שלה כראות עיניה, יש לבדוק באתר העיריה הרלוונטית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון
ברזיאלי
20/04/17
האם תקנון מצויב בית משותך מתיחס לתנאים להיתר והרחבה ברכוש המשותף? אודה להפניה ספציפית
האם בתקנון המצוי יש התיחסות להרחבה ע"ח רכוש משותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/04/17
שלום רב,
ההסדרים הנוגעים להרחבת דירה או לשינויים ברכוש המשותף מצויים בחוק עצמו.
בתקנון קיימת הוראת סעיף 2 העוסקת בשיפוצים/תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף:
"2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה."
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ההסדרים הנוגעים להרחבת דירה או לשינויים ברכוש המשותף מצויים בחוק עצמו.
בתקנון קיימת הוראת סעיף 2 העוסקת בשיפוצים/תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף:
"2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה."
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדה
גילת
20/04/17
הגשתי התנגדות להיתר. מתקיים דיון בועדה מקומית. אם לא אגיע התנגדותי תמחק? מה הנזק שעלול להגרם לי?
התיצבות לדיון בהתנגדות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/04/17
שלום גילת,
בדרך כלל, מי שמגיש התנגדות מעונין להתיצב לדיון ולהשמיע את טענותיו בפני הועדה.
אם לא תגיעי לדיון, תתן הועדה החלטה בהעדרך.
הנזק שיגרם לך הוא חוסר האפשרות לטעון טענות בפני הועדה, להבהיר נקודות לא ברורות, להשיב לשאלות הועדה או לשקול הצעות לפתרון הבעיה המתעוררת, כמו גם חוסר אפשרות לנסות לשכנע את הועדה בצדקת נימוקייך.
אם נתת תצהיר והועדה הורתה על התיצבותך אך לא הגעת לדיון - ההתנגדות עלוה להמחק על הסף והועדה כלל לא תדון בה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בדרך כלל, מי שמגיש התנגדות מעונין להתיצב לדיון ולהשמיע את טענותיו בפני הועדה.
אם לא תגיעי לדיון, תתן הועדה החלטה בהעדרך.
הנזק שיגרם לך הוא חוסר האפשרות לטעון טענות בפני הועדה, להבהיר נקודות לא ברורות, להשיב לשאלות הועדה או לשקול הצעות לפתרון הבעיה המתעוררת, כמו גם חוסר אפשרות לנסות לשכנע את הועדה בצדקת נימוקייך.
אם נתת תצהיר והועדה הורתה על התיצבותך אך לא הגעת לדיון - ההתנגדות עלוה להמחק על הסף והועדה כלל לא תדון בה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
אייל
20/04/17
שלום,
מכרנו דירה דרך מתווכת, זכיינית של חברת "רימקס". בעת ששילמנו לה את העמלה המגיעה לה ציינה בפנינו שאם נרכוש דירה דרכה נהפוך ל"לקוחות חוזרים" ונקבל הנחה בעמלה על העסקה הבאה.
גובה העמלה בעסקה הראשונה היה 2% מערך משווי העסקה.
כשהגענו לראות דירה לקנייה מאותה המתווכת התבקשנו לחתום על טופס תיווך עם עמלה בגובה 2%, הסברנו למתווכת שהייתה איתנו בדירה (לא אותה המתווכת שסיכמנו איתה, אלא עובדת שלה). שוחחנו בטלפון עם אותה המתווכת שאמרה לנו שתינתן לנו הנחה והיא אמרה לנו לחתום על ההסכם כי זה הנוהל ושגובה העמלה בפועל יהיה נמוך מזה כפי שסוכם בע"פ.
כעת, משקנינו את הדירה והגיע הזמן לשלם את העמלה לתיווך היא מתעקשת שנשלם את מלוא העמלה - 2% בטענה כי הדירה הנה מבוקשת מאוד וכי היא "מפסידה" בעסקה כי יכלה למכור אותה ללקוח שהיה משלם 2%. האם הדבר נחשב כהפרת חוזה/סיכום בע"פ? האם יש מה לעשות מול ההתנהלות שלה?תודה מראש,
מכרנו דירה דרך מתווכת, זכיינית של חברת "רימקס". בעת ששילמנו לה את העמלה המגיעה לה ציינה בפנינו שאם נרכוש דירה דרכה נהפוך ל"לקוחות חוזרים" ונקבל הנחה בעמלה על העסקה הבאה.
גובה העמלה בעסקה הראשונה היה 2% מערך משווי העסקה.
כשהגענו לראות דירה לקנייה מאותה המתווכת התבקשנו לחתום על טופס תיווך עם עמלה בגובה 2%, הסברנו למתווכת שהייתה איתנו בדירה (לא אותה המתווכת שסיכמנו איתה, אלא עובדת שלה). שוחחנו בטלפון עם אותה המתווכת שאמרה לנו שתינתן לנו הנחה והיא אמרה לנו לחתום על ההסכם כי זה הנוהל ושגובה העמלה בפועל יהיה נמוך מזה כפי שסוכם בע"פ.
כעת, משקנינו את הדירה והגיע הזמן לשלם את העמלה לתיווך היא מתעקשת שנשלם את מלוא העמלה - 2% בטענה כי הדירה הנה מבוקשת מאוד וכי היא "מפסידה" בעסקה כי יכלה למכור אותה ללקוח שהיה משלם 2%. האם הדבר נחשב כהפרת חוזה/סיכום בע"פ? האם יש מה לעשות מול ההתנהלות שלה?תודה מראש,
הבטחת הנחה בדמי תיווך
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/04/17
שלום אייל,
ככלל כדאי לעגן כל הסכמה בחוזה ולא להסכים לחתום על חוזה שאיננו משקף את ההסכמות האמיתיות בין הצדדים.
אמנם גם הסכמה בעל פה מחייבת ונסיגה ממנה ע"י סוכנות התיווך מהווה הפרה של ההסכם, אבל יש חשש שתתקשו להוכיח מה היתה ההסכמה האמיתית. אם יש ברשותכם ראיות (כגון הקלטות) תתקשה המתווכת לסגת מההסכמות גם אם היו בעל פה.
מציעה שתתעקשו על קבלת ההנחה ותערבו גם את המתווכת הראשונה ואם יש צורך, דרגים גבוהים יותר בסוכנות התיווך. דאגו לתעד את כל השיחות וההתכתבויות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככלל כדאי לעגן כל הסכמה בחוזה ולא להסכים לחתום על חוזה שאיננו משקף את ההסכמות האמיתיות בין הצדדים.
אמנם גם הסכמה בעל פה מחייבת ונסיגה ממנה ע"י סוכנות התיווך מהווה הפרה של ההסכם, אבל יש חשש שתתקשו להוכיח מה היתה ההסכמה האמיתית. אם יש ברשותכם ראיות (כגון הקלטות) תתקשה המתווכת לסגת מההסכמות גם אם היו בעל פה.
מציעה שתתעקשו על קבלת ההנחה ותערבו גם את המתווכת הראשונה ואם יש צורך, דרגים גבוהים יותר בסוכנות התיווך. דאגו לתעד את כל השיחות וההתכתבויות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
tdusv ah,uph, evhk,h,
בן ציון
20/04/17
שכונה שנבנתה לפני כ-60 שנה במסגרת אגודה שיתופית על אדמת קקל, האגודה חכרה את הקרקע וכל החברים באגודה חכרו בחכירה משנית את דירתם ובטבוא הדירה רשומה על שמם או על שמם של קונים חדשים.
השאלה, האם במצב הזה, הדירות נשארות כרכושה של האגודה או לפי ההגיון, הן רכושם של בעלי הדירות הבלעדית, והאם בלעדיות זה נקרא כל הדירה פנים וחוץ והאם האגודה יכולה לטעון שמעטפת הבניינים הוא רכוש משותף באחריות האגודה ולאגודה יש הזכות הבלעדית והחובה לתקן אותם.
באחד הסעיפים בתקנון האגודה כתוב שלאגודה אסור לעשות שום שינויים או תיקונים בדירתו של חבר מבלי לקבל את הסכמתו מראש ובכתב ועז נשאלת השאלה, האם ייתכן שהוועד יכול לטעון שסעיף זה יכול להתכוון רק לפנים הדירה כי המעטפת זה רכוש משותף השייך לאגודה.
בכ"ב רב
בן ציון
השאלה, האם במצב הזה, הדירות נשארות כרכושה של האגודה או לפי ההגיון, הן רכושם של בעלי הדירות הבלעדית, והאם בלעדיות זה נקרא כל הדירה פנים וחוץ והאם האגודה יכולה לטעון שמעטפת הבניינים הוא רכוש משותף באחריות האגודה ולאגודה יש הזכות הבלעדית והחובה לתקן אותם.
באחד הסעיפים בתקנון האגודה כתוב שלאגודה אסור לעשות שום שינויים או תיקונים בדירתו של חבר מבלי לקבל את הסכמתו מראש ובכתב ועז נשאלת השאלה, האם ייתכן שהוועד יכול לטעון שסעיף זה יכול להתכוון רק לפנים הדירה כי המעטפת זה רכוש משותף השייך לאגודה.
בכ"ב רב
בן ציון
חכירה משנית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/04/17
בן ציון שלום,
יש לעיין בהסכם החכירה ובתיק הבית המשותף בטאבו על מנת לענות לשאלותיך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לעיין בהסכם החכירה ובתיק הבית המשותף בטאבו על מנת לענות לשאלותיך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נזקי מים בדירה בשל עיכוב בזיפות גג בבניין משותף
שרון
20/04/17
שלום רב!
לאחרונה הוחלף הועד בבניין המשותף בו אני מתגוררת (אני חלק מהועד החדש). למרבה הצער, נראה כי משך תקופה ארוכה (כמה שנים) לא נעשתה עבודת זיפות בגג הבניין והדבר יצר נזקי רטיבות בדירות הקומה העליונה. חלק מהדיירים מסרבים לשלם את דמי הועד עד לתיקונם וכמובן, דורשים את תיקון הנזקים מכספי הועד.
מה נהוג בסוגייה זו על פי החוק והדין?
מודים מראש לכל תשובה מושכלת.
לאחרונה הוחלף הועד בבניין המשותף בו אני מתגוררת (אני חלק מהועד החדש). למרבה הצער, נראה כי משך תקופה ארוכה (כמה שנים) לא נעשתה עבודת זיפות בגג הבניין והדבר יצר נזקי רטיבות בדירות הקומה העליונה. חלק מהדיירים מסרבים לשלם את דמי הועד עד לתיקונם וכמובן, דורשים את תיקון הנזקים מכספי הועד.
מה נהוג בסוגייה זו על פי החוק והדין?
מודים מראש לכל תשובה מושכלת.
תיקון ליקויים בגג משותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/04/17
שרון שלום,
ככל שמדובר בליקוי ברכוש המשותף יש לבצע תיקון מכספי קופת הועד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל שמדובר בליקוי ברכוש המשותף יש לבצע תיקון מכספי קופת הועד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ספר בתחום הנדלן
עומר
19/04/17
שלום רב,
מחפש ספר בנושא נדלן כדי להרחיב את הדעת בתחום. עדיף שהספר יהיה מעיניים של משקיע, אבל חשוב לי שיכלול כמה שיותר נושאים בתחום כגון - שלבי אישור תכניות הבנייה ברשויות, מבוא לקריאת תכניות בנייה, פירוט בעלי מקצוע מולם עובדים בתהליך הבנייה, הסברים על שלבי תהליך הבנייה (חפירה, דיפון וכו), מימון וכו'.
תודה מראש לעונים
מחפש ספר בנושא נדלן כדי להרחיב את הדעת בתחום. עדיף שהספר יהיה מעיניים של משקיע, אבל חשוב לי שיכלול כמה שיותר נושאים בתחום כגון - שלבי אישור תכניות הבנייה ברשויות, מבוא לקריאת תכניות בנייה, פירוט בעלי מקצוע מולם עובדים בתהליך הבנייה, הסברים על שלבי תהליך הבנייה (חפירה, דיפון וכו), מימון וכו'.
תודה מראש לעונים
ספרות מקצועית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/04/17
עומר שלום,
בכל ספריה משפטית ניתן למצוא ספרים העוסקים בתחום הנדל"ן מההיבט המשפטי.
יש ספר שנקרא נדלן ג'ינס כמדומני שאולי יכול לעזור לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בכל ספריה משפטית ניתן למצוא ספרים העוסקים בתחום הנדל"ן מההיבט המשפטי.
יש ספר שנקרא נדלן ג'ינס כמדומני שאולי יכול לעזור לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות עסק
אביאל
19/04/17
שלום רב,
האם בעל מתחם תיירותי כלשהו יכול להפסיק את החוזה באופן חד צדדי עם בעל עסק המשכיר ממנו חנות/מסעדה כאשר הוא סגר את העסק?
או שמא בעל העסק הוא זה שצריך להפסיק או להביא שוכר אחר במקומו.
האם בעל מתחם תיירותי כלשהו יכול להפסיק את החוזה באופן חד צדדי עם בעל עסק המשכיר ממנו חנות/מסעדה כאשר הוא סגר את העסק?
או שמא בעל העסק הוא זה שצריך להפסיק או להביא שוכר אחר במקומו.
הפסקת שכירות במרכז מסחרי
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/04/17
אביאל שלום,
לבעל מתחם מסחרי יש אינטרס שהמתחם יהיה שוקק והחנויות בו יעבדו וימשכו קהל.
מרכז מסחרי מנומנם וריק בחלקו פוגע בערך הנכס, פוגע בדמי השכירות וגורם ליתר העסקים לרצות לעזוב אותו.
לפיכך בהסכמי שכירות מסחריים מקובל שסגירת העסק מעל תקופה מסוימת מהווה הפרת הסכם.
כמו כן בהסכמים מעין אלו, מקובל שהמשכיר יכול לסרב להעברת זכות השכירות לעסק אחר, ולכל הפחות הדבר דורש את אישורו.
לעתים קרובות מוגדר בהסכם השכירות מהן השיקולים והדרישות שבעל המרכז יכול להציב על מנת לאשר את הכנסת השוכר החלופי.
בעל המרכז המסחרי ידרוש בדרך כלל התאמה בין השוכר המקורי לבין השוכר החלופי בין היתר מבחינת סוג הפעילות בחנות, המוצרים או השירותים הניתנים, גובה הפדיון של העסק, רמת המוניטין ועוד. אין צורך לציין שדמי השכירות לא יפחתו כתוצאה מהחלפת השוכרים.
לאור זאת יש לבחון מה אומר הסכם השכירות בנושאים אלו.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
לבעל מתחם מסחרי יש אינטרס שהמתחם יהיה שוקק והחנויות בו יעבדו וימשכו קהל.
מרכז מסחרי מנומנם וריק בחלקו פוגע בערך הנכס, פוגע בדמי השכירות וגורם ליתר העסקים לרצות לעזוב אותו.
לפיכך בהסכמי שכירות מסחריים מקובל שסגירת העסק מעל תקופה מסוימת מהווה הפרת הסכם.
כמו כן בהסכמים מעין אלו, מקובל שהמשכיר יכול לסרב להעברת זכות השכירות לעסק אחר, ולכל הפחות הדבר דורש את אישורו.
לעתים קרובות מוגדר בהסכם השכירות מהן השיקולים והדרישות שבעל המרכז יכול להציב על מנת לאשר את הכנסת השוכר החלופי.
בעל המרכז המסחרי ידרוש בדרך כלל התאמה בין השוכר המקורי לבין השוכר החלופי בין היתר מבחינת סוג הפעילות בחנות, המוצרים או השירותים הניתנים, גובה הפדיון של העסק, רמת המוניטין ועוד. אין צורך לציין שדמי השכירות לא יפחתו כתוצאה מהחלפת השוכרים.
לאור זאת יש לבחון מה אומר הסכם השכירות בנושאים אלו.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חריגת בניה ובניה צמוד לדירות קיימות
צבי אלחנן
19/04/17
לפני כשלושים שנה רכשתי דירה מקבלן. בימים האחרונים העיריה הקצתה קרקע הצמודה לדירתי (השוכנת בקומת קרקע) למבני ציבור.
העיריה טוענת כיום שהבנין בו אני גר חרג ב3 מטר בבניתו (לא נהרס עקב קשרי הון שילטון דאז) ולפיכך מבני הציבור שיבנה לא יצטרך להרחיק מאומה מדירתי ויוכל לבנות במרחק כמטר מחלונתי.
האם חריגת בניה ובהתיישנות הינה סיבה למניעת זכויות הדייר למרחק בין בנינים ???
העיריה טוענת כיום שהבנין בו אני גר חרג ב3 מטר בבניתו (לא נהרס עקב קשרי הון שילטון דאז) ולפיכך מבני הציבור שיבנה לא יצטרך להרחיק מאומה מדירתי ויוכל לבנות במרחק כמטר מחלונתי.
האם חריגת בניה ובהתיישנות הינה סיבה למניעת זכויות הדייר למרחק בין בנינים ???
האם למי שביצע חריגת בניה יש זכויות תביעה?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/04/17
צבי שלום,
השאלה ששאלת נוגעת בסוגיה מורכבת ביותר מבחינה משפטית.
השאלה הנשאלת במקרים מעין אלו היא האם כאשר צד כלשהו ביצע מעשה לא חוקי, האם יש לו זכויות כתוצאה מכך.
מצד אחד לכאורה העירייה צודקת בטענתה, כי לאור הסגת הגבול וחריגת הבנייה אין עליה להתחשב בכך בבניית המבנה הסמוך.
מצד שני אין ספק שלשנים הרבות שחלפו, לעובדה שהחריגה לא בוצעה על ידך ישירות, ולכך שהעירייה לא עשתה דבר ולא נקטה כל הליך אל מול החריגה במהלך השנים, יש משקל רב.
אני מניח שהעובדה שניתן לבניין טופס 4 (הלא כן?) מהווה ראיה להודאה מצד העירייה שהבנייה נעשתה לפי היתר.
אני מציע לך לפנות ליעוץ משפטי פרטני על מנת לבחון את הדברים ולגבש מענה למצב שמתפתח, לפני שיקבעו עובדות בשטח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
השאלה ששאלת נוגעת בסוגיה מורכבת ביותר מבחינה משפטית.
השאלה הנשאלת במקרים מעין אלו היא האם כאשר צד כלשהו ביצע מעשה לא חוקי, האם יש לו זכויות כתוצאה מכך.
מצד אחד לכאורה העירייה צודקת בטענתה, כי לאור הסגת הגבול וחריגת הבנייה אין עליה להתחשב בכך בבניית המבנה הסמוך.
מצד שני אין ספק שלשנים הרבות שחלפו, לעובדה שהחריגה לא בוצעה על ידך ישירות, ולכך שהעירייה לא עשתה דבר ולא נקטה כל הליך אל מול החריגה במהלך השנים, יש משקל רב.
אני מניח שהעובדה שניתן לבניין טופס 4 (הלא כן?) מהווה ראיה להודאה מצד העירייה שהבנייה נעשתה לפי היתר.
אני מציע לך לפנות ליעוץ משפטי פרטני על מנת לבחון את הדברים ולגבש מענה למצב שמתפתח, לפני שיקבעו עובדות בשטח.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערבות בנקאית
אלין יונסקו
18/04/17
שלום רב, אני משכיר דירתי לאותו דייר זו שנה רביעית, היות שהיה היחיד שהסכים לתת ערבות בנקאית נתתי לו לדרישתו הנחה של 350 ש"ח בחודש. גובה השכירות והערבות הבנקאית מעוגנות בחוזה שנחתם ע"י עו"ד. הדייר במהלך השנים אחר מספר שבועות בהעברת הערבות לידי אך לא ראיתי סכנה בכך היום ששילם לשנה מראש. השנה גם שילם מראש לכל השנה אולם כבר חלפו למעלה מארבעה חודשים וטרם העביר לידי הערבות ומספק תירוצים ילדותיים ביחוד בהתחשב בכך שהוא מנהל עסק גדול ומוכר. אנא יעצו לי מה לעשות יש לי תחושה שהדייר אינו מתכוון לספק לי השנה את הערבות הבנקאית כפי שנחתם בחוזה בינינו. בתודה מראש.
האם אי העברת בטוחה מהווה הפרת הסכם?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/04/17
שלום אלין,
יש לעיין בהסכם ולראות מה המטרה שהערבות נועדה לספק, האם ערבות לנזקים או לחובות וכיו"ב. הרי את התשלום של דמי השכירות הוא משלם.
באופן כללי הפרה של תנאי בהסכם יכולה להיות הפרה יסודית או הפרה רגילה, ושוב יש לבדוק כיצד מוגדרת הערבות בהסכם.
ככל ונתת התראה ועדיין לא מועברת הערבות והדבר מהווה הפרה של ההסכם, יש לך אפשרות לתבוע ביטול של ההסכם או פיצוי על הנזק שנגרם ככל שנגרם. יתכן שיש סעיף של פיצוי ללא הוכחת נזק בגין הפרה אך יש לבדוק זאת בהסכם עצמו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
יש לעיין בהסכם ולראות מה המטרה שהערבות נועדה לספק, האם ערבות לנזקים או לחובות וכיו"ב. הרי את התשלום של דמי השכירות הוא משלם.
באופן כללי הפרה של תנאי בהסכם יכולה להיות הפרה יסודית או הפרה רגילה, ושוב יש לבדוק כיצד מוגדרת הערבות בהסכם.
ככל ונתת התראה ועדיין לא מועברת הערבות והדבר מהווה הפרה של ההסכם, יש לך אפשרות לתבוע ביטול של ההסכם או פיצוי על הנזק שנגרם ככל שנגרם. יתכן שיש סעיף של פיצוי ללא הוכחת נזק בגין הפרה אך יש לבדוק זאת בהסכם עצמו.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מועד דיון
סימי
18/04/17
אני מחפשת באתר העריה מועד דיון בבקשת היתר ולא כתוב שם
http://www1.jerusalem.muni.il/jer_sys/spsite/container.asp?src=http://www1.jerusalem.muni.il/jer_sys/pro/FrameSet.asp?ToFrame=3
זה אומר שלא נקבע עדיין?
http://www1.jerusalem.muni.il/jer_sys/spsite/container.asp?src=http://www1.jerusalem.muni.il/jer_sys/pro/FrameSet.asp?ToFrame=3
זה אומר שלא נקבע עדיין?
מועד דיון בהתנגדות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/04/17
שלום סימי,
תשובה מדוייקת תוכלי לקבל רק מהועדה. נסי להתקשר אליהם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תשובה מדוייקת תוכלי לקבל רק מהועדה. נסי להתקשר אליהם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור עולה
אילן
18/04/17
שלום, האם אני יכול לקבל פטור עולה על דירה למגורי שאני רוכש היום (עליתי ארצה לפני כמה חודשים), למרות אני בעל דירה אחרת שרכשתי כתושב חוץ לפני שנים רבות?
תודה רבה,
אילן
תודה רבה,
אילן
הקלה במס רכישה לעולה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/04/17
שלום אילן,
ככל שמדובר ברכישת דירה שתשמש בפועל למגוריך תהיה זכאי לקבל את הפטור.
אין בנוסח הסעיף דרישה שהדירה הנרכשתתהיה דירתך היחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שמדובר ברכישת דירה שתשמש בפועל למגוריך תהיה זכאי לקבל את הפטור.
אין בנוסח הסעיף דרישה שהדירה הנרכשתתהיה דירתך היחידה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה אגב גירושין
אירית
18/04/17
שלום רב,
אני עו"ד צעירה , ולאחרונה מטפלת בזוג שרכש דירה מקבלן ובנייתה טרם הסתיימה וכבר נרשמה הערת אזהרה לטובתם. הם החליטו להתגרש וניתן פסק דין גירושין לפיו הזכויות בבית עוברות לאישה. אני יודעת שהעברת הזכויות פטורה ממס , אך האם קמה חובה לדווח לרשויות המס??
ואן כן על גבי איזה טופס??
תודה
אני עו"ד צעירה , ולאחרונה מטפלת בזוג שרכש דירה מקבלן ובנייתה טרם הסתיימה וכבר נרשמה הערת אזהרה לטובתם. הם החליטו להתגרש וניתן פסק דין גירושין לפיו הזכויות בבית עוברות לאישה. אני יודעת שהעברת הזכויות פטורה ממס , אך האם קמה חובה לדווח לרשויות המס??
ואן כן על גבי איזה טופס??
תודה
העברה אגב גירושין
עו"ד לילך עתני
מנהלת
18/04/17
שלום אירית,
כעקרון בהעברה אגב גירושין אין חובה לדווח לרשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון בהעברה אגב גירושין אין חובה לדווח לרשות המסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
