פורום תמ"א 38

שלום, חיים

התשלומים הם מצטברים, כלומר, כל שלב תשלום כולל את השלב הספציפי שבו אתה נדרש לשלם, כאשר כל השלבים הקודמים כבר התקיימו קודם לכן.

אין אפשרות "לדלג" על שלבים.

שלום, סבטה

המנגנון של שכר רק לפי אחוזים אינו מקובל במקרים כאלו.

נהוג תשלום מראש של חלק משכר הטרחה, לפי היקף התביעה, ותשלום נוסף באחוזים מגובה הפיצוי. בנוסף יש לשלם מראש בגין חוות דעת מומחים.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום,

אני מניחה שהכוונה לדמי שכירות במסגרת הליכי בניה של תמ"א עיבוי, כאשר מתגוררים בדירה במהלך העבודות.

מקובל כי תהיה הפחתה בבדמי השכירות, אך זהו תנאי מסחרי בלבד, שנוגע להסכמות שבין הצדדים. אין כל חיוב חוקי המסדיר זאת.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום, אילנה

הפעלת מעלית כרוכה ברישוי, ולכן לפני שניתנה תעודת גמר לא ניתן רשיון להפעלת המעלית.

לימים שקטים, 

שלום, זאב

אכן, אתה מצביע על אחד החסרונות בהתקשרות מול משרדים גדולים. יש חשיבות להתנהלות מול משרד שבו ברור מיהם עוה"ד המטפלים עבורכם בתיק בפועל, ושהתיק לא "עובר ידיים", כי לרוב שותפי השם במשרדים הגדולים אינם אלו שמטפלים בתיק בפועל, אלא עובדים אחרים מהמשרד.

מומלץ לבחור נכונה במי שייצג אתכם בכל התהליך, שאכן אורך מספר שנים. כמו כן, רצוי למאוד להוסיף את הדברים בהסכם הייצוג שלכם מול המשרד, למניעת ספקות או תקלות בהמשך.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים 

שלום,

חישוב זכויות הבניה בהיתר לפי התמ"א כולל, כמובן, רק בניה חוקית. בתחשיב התמורות שהיזם נותן לבעלים הוא מתחשב בזכויות הבנויות הקיימות, ולפיהן גם נעשה, בין היתר, התחשיב לזכויות שהיזם זכאי לממש במגרש.

ההיתר לתמ"א אינו מכשיר בדיעבד בניה קודמת ללא היתר.  

ככל שהיזם בחר לתת לאותו בעלים זכויות עודפות, הרי שהן מתוך כלל הזכויות בפרוייקט. יש לוודא שהן על חשבון היזם ולא על חשבון התמורה ליתר הבעלים. 

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום,

ככל שהיזם מוכן להתקדם בפרוייקט בלי חתימה של 100% מבעלי הזכויות, הרי שאין מניעה שכל אחד מהבעלים יחתום על ההסכם לפי חלקו שלו בזכויות במקרקעין.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום, אמנון

קשה להשיב על שאלתך מבחלי לבחון את ההסכם עצמו.

יש הבדל בין שמירה על כיווני האויר (צפון/דרום וכו') לבין מספר כיווני האויר - שניים או שלושה.

בשלב זה של התכנון, מוצע לנסות להגיע לפתרונות יעילים באמצעות אדריכל הפרוייקט, שימצא פתרון שיספק את כל הצדדים.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים 

שלום, אבי

אני מניחה שתפקידי היחידה להתחדשות עירונית מופיעים באתר העיריה/הועדה (אגב - לא ציינת באיזו רשות מדובר).

ככל שאינך מקבל תשובות מספקות ניתן לנסות לפנות גם למחלקה המשפטית בעיריה וכן לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הפועלת מטעם משרד השיכון והיא כלל ארצית.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים 

דנה שלום

נהוג לשלם דמי שכירות בגין כל דירה בבנין הקיים. גם אם לא מתגוררים בדירות.

לרוב דירה היא בבעלות פרטית ואילו היזם היא חברה. כך שגם אם החברה היא בבעלות מלאה של אותו בעל דירה מדובר על שני "אנשים" נפרדים.

השאלה אם חברה בשליטה מוחלטת של אותם בעלים כחברה תשלם לבעלים שמחזיקים במניותיה דמי שכירות היא שאלה עיסקיץ בעיקרון מגיע לו כמו לכל יתר הבעלים באותו בנין

שלום, רן

בהליך בפני המפקח/ת על המקרקעין ניתן לתבוע לצו עשה, לחתימה על מסמכי העסקה, ובכך לאפשר להוציא אותה לפועל.

במקביל, ניתן להגיש תביעה לפיצויים לבית המשפט, בגין נזקים שנגרמו, ככל שנגרמו, בשל סירוב בלתי מוצדק. 

בהצלחה ושנה טובה 

שלום, אבי

בהחלט כן! יש מקום לייצוג משפטי שילווה את  בעלי הדירות בתהליך, כדי להבטיח את הנשיה שלהם בנכסי היזם.

לבעלי הדירות אין עדיפות, לרוב, על פני נושים אחרים, וחשוב מאוד שיהיה מי שידאג לאינטרסים שלהם בהליך כזה.

שלום, יוסף

שאלתך אינה מתאימה לפורום זה, הנך מוזמן לפנות לגורם המתאים לייעוץ פרטני בתשלום.

שלום, רונן

הדבר מקובל. ככל שישנן תמורות עודפות, יש מקום לחלקן בין הבעלים לבין היזם.

זוהי המשמעות של פינוי בינוי ותוצאה של הפיקוח של משרד השיכון על רווחיות הפרוייקט.

בהצלחה 

שלום, יורם

מקובל כי המייצגת מחזיקה בערבויות. יש לכך משמעות, שכן היא מוגדרת כנאמן של הבעלים לעניין זה. אני אישית לא מכירה יזם שיתן ערבות אוטונומית לבעלי הדירות במישרין.

לעו"ד יש אחריות מקצועית, ויש משמעות לחובת הנאמנות שלו, להבדיל מבעל דירה, שהוא בעל אינטרס ותו לא. 

שלום, גילה

הדרישה האמורה אינה מקובלת. לא סביר שהבעלים יעקבו אחרי הדוחות של הפרוייקט לכל אורכו. אין להם גם את הכלים לנתח אותם.

יחד עם זאת, בהחלט יש מקום לחשוף מדוח האפס העדכני - האחרון לפני העליה לקרקע - את שווי דירות התמורה של הבעלים, ואת דמי השכירות שנגזרים לפיהם.

בהצלחה 

שלום, אלי 

כפי שרשמת,  אין תשובה מדוייקת לשאלתך, ורק אתם, בעלי הדירות, תוכלו לבחור אם ללכת בדרך זו או אחרת.

אישית נטיית הלב שלי תהיה ללכת על "ציפור ביד ולא שתיים על העץ", אבל רק בדיעבד נוכל לדעת מה היה הימור הנכון, ואנחנו לא עוסקים כאן בהימורים.

בהצלחה