פורום תמ"א 38

שלום יובל

למפקחת יש סמכויות רחבות להחליט בתביעה כנגד דייר שלא חתם על ההסכם. טענות אפשריות הן כי התמורה שקיבלת היא מקפחת (כמובן שיש להוכיח זאת). לרוב המפקחת בדיון הראשוני מבינה מה גדר המחלוקות המסחריות ומנסה למצוא פתרון ללא שידרש לניהול התיק. 

מעין שלום

הכי פשוט זה לשאול דיירים בבנין ובבנין הסמוך. אפשרות אחרת ונוספת היא לבדוק באתר ההנדסה של עירית הוד השרון אם יש תוכניות שהוגשו לקראת פרויקט. ניתן לברר גם בקבלת קהל שם. 

שלום לשואל,

אנחנו במצב מלחמה. סבלנות לא תזיק. לכל אחד יש את הנקודה שבה זה "תופס" אותו, שוק הבנייה בבעיה כרגע, בשל מחסור חמור בפועלים בכל הארץ, ויקח זמן עד שהבעיה תיפטר. זה בטח לא הזמן לפתוח זירות נוספות למחלוקות מול היזם. גם הוא מפסיד מזה לא מעט. אין מנצחים פה.

בברכת עם ישראל חי ושבו בנים לגבולם

שלום, רמי

אמא שלך יכולה לעשות ככל העולה בדעתה עם הכסף שתקבל. אם היא תבחר לרכוש דירה אחרת, תהיה לה הטבת מיסוי מכוח הפרוייקט. אם לא, היא יכולה לעשות בכספה כרצונה. 

שנדע ימים טובים מאלה

ושבו בנים ובנות לגבולם

שלום, רענן

זכויות הקשיש קבועות בחוק, ואינן ניתנות לשינוי מכוח החלטה חד צדדית של היזם או בעלי הדירות האחרים. תוקף הזכויות הינו מהיום שבו חתם הבעלים הראשון על הסכם התמ"א, ולא ממועד חתימת הקשיש.

בהצלחה

ושישובו כל בנינו בשלום ארצה במהרה

שלום רב,

כרגע הוארך תוקף הגשת התכניות עד לפברואר 24, כאשר מספר רשויות מקומיות האריכו או זכאיות להאריך את התוקף עד מאי 26, בהתאם לתכנית שתקודם על ידן ותחליף את התמ"א. 

רשימת הרשויות נמצאת באתר הרשמי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

שישיובו כל בנותינו ובנינו לארצנו במהרה, בריאים ושלמים

שלום, ירון

לצורך קבלת ההיתר אין צורך בחתימה מטעםבעלי הדירה, אך לשם הליכי הבניה נדרשת הסכמה מלאה. לשם כך על המייצג של בעלי הדירות או היזם לפנות בהליכים מתאימים לשם קביעת מיופה כוח שיחתום על מסמכי העסקה.

ישנן מספר אפשרויות, והן תלויות נסיבות, ולכן לא כאן המקום לפרטן. כדאי לדאוג לייצוג מתאים, שיידע כיצד עליו לפעול.

בהצלחה

ושישובו כל בנותינו ובנינו במהרה, אמן

שלום, חי

שינויים ברכוש המשותף במסגרת פרוייקט תמ"א הם חלק בלתי נפרד מעצם התהליך.

ככל שאתה חתום על ההסכם, אין לך כל מקום לתבוע פיצויים, אלא לפי המסגרת הקבועה בהסכם. 

באופן כללי אוכל לומר, כי גריעה מהרכוש המשותף מבחינת שטחים שאינם בני שימוש אינה משמעותית, על פניה, להבדיל מאבדן זכויות בניה, למשל, שיש לו ערך כלכלי. נקודת המוצא היא כי היזם ישתמש בכל זכויות הבניה, ומה שחשוב הוא הזכות לבזכויות עתידיות. נראה, שהשטחים עצמם פחות מהותיים. יחד עם זאת, מבלי לבחון את הדברים לגופם קשה לתת תשובה מדוייקת.

שלום, חיים

התשלומים הם מצטברים, כלומר, כל שלב תשלום כולל את השלב הספציפי שבו אתה נדרש לשלם, כאשר כל השלבים הקודמים כבר התקיימו קודם לכן.

אין אפשרות "לדלג" על שלבים.

שלום, סבטה

המנגנון של שכר רק לפי אחוזים אינו מקובל במקרים כאלו.

נהוג תשלום מראש של חלק משכר הטרחה, לפי היקף התביעה, ותשלום נוסף באחוזים מגובה הפיצוי. בנוסף יש לשלם מראש בגין חוות דעת מומחים.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום,

אני מניחה שהכוונה לדמי שכירות במסגרת הליכי בניה של תמ"א עיבוי, כאשר מתגוררים בדירה במהלך העבודות.

מקובל כי תהיה הפחתה בבדמי השכירות, אך זהו תנאי מסחרי בלבד, שנוגע להסכמות שבין הצדדים. אין כל חיוב חוקי המסדיר זאת.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום, אילנה

הפעלת מעלית כרוכה ברישוי, ולכן לפני שניתנה תעודת גמר לא ניתן רשיון להפעלת המעלית.

לימים שקטים, 

שלום, זאב

אכן, אתה מצביע על אחד החסרונות בהתקשרות מול משרדים גדולים. יש חשיבות להתנהלות מול משרד שבו ברור מיהם עוה"ד המטפלים עבורכם בתיק בפועל, ושהתיק לא "עובר ידיים", כי לרוב שותפי השם במשרדים הגדולים אינם אלו שמטפלים בתיק בפועל, אלא עובדים אחרים מהמשרד.

מומלץ לבחור נכונה במי שייצג אתכם בכל התהליך, שאכן אורך מספר שנים. כמו כן, רצוי למאוד להוסיף את הדברים בהסכם הייצוג שלכם מול המשרד, למניעת ספקות או תקלות בהמשך.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים 

שלום,

חישוב זכויות הבניה בהיתר לפי התמ"א כולל, כמובן, רק בניה חוקית. בתחשיב התמורות שהיזם נותן לבעלים הוא מתחשב בזכויות הבנויות הקיימות, ולפיהן גם נעשה, בין היתר, התחשיב לזכויות שהיזם זכאי לממש במגרש.

ההיתר לתמ"א אינו מכשיר בדיעבד בניה קודמת ללא היתר.  

ככל שהיזם בחר לתת לאותו בעלים זכויות עודפות, הרי שהן מתוך כלל הזכויות בפרוייקט. יש לוודא שהן על חשבון היזם ולא על חשבון התמורה ליתר הבעלים. 

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום,

ככל שהיזם מוכן להתקדם בפרוייקט בלי חתימה של 100% מבעלי הזכויות, הרי שאין מניעה שכל אחד מהבעלים יחתום על ההסכם לפי חלקו שלו בזכויות במקרקעין.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים

שלום, אמנון

קשה להשיב על שאלתך מבחלי לבחון את ההסכם עצמו.

יש הבדל בין שמירה על כיווני האויר (צפון/דרום וכו') לבין מספר כיווני האויר - שניים או שלושה.

בשלב זה של התכנון, מוצע לנסות להגיע לפתרונות יעילים באמצעות אדריכל הפרוייקט, שימצא פתרון שיספק את כל הצדדים.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים 

שלום, אבי

אני מניחה שתפקידי היחידה להתחדשות עירונית מופיעים באתר העיריה/הועדה (אגב - לא ציינת באיזו רשות מדובר).

ככל שאינך מקבל תשובות מספקות ניתן לנסות לפנות גם למחלקה המשפטית בעיריה וכן לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הפועלת מטעם משרד השיכון והיא כלל ארצית.

בהצלחה ושנדע ימים שקטים 

דנה שלום

נהוג לשלם דמי שכירות בגין כל דירה בבנין הקיים. גם אם לא מתגוררים בדירות.

לרוב דירה היא בבעלות פרטית ואילו היזם היא חברה. כך שגם אם החברה היא בבעלות מלאה של אותו בעל דירה מדובר על שני "אנשים" נפרדים.

השאלה אם חברה בשליטה מוחלטת של אותם בעלים כחברה תשלם לבעלים שמחזיקים במניותיה דמי שכירות היא שאלה עיסקיץ בעיקרון מגיע לו כמו לכל יתר הבעלים באותו בנין

שלום, רן

בהליך בפני המפקח/ת על המקרקעין ניתן לתבוע לצו עשה, לחתימה על מסמכי העסקה, ובכך לאפשר להוציא אותה לפועל.

במקביל, ניתן להגיש תביעה לפיצויים לבית המשפט, בגין נזקים שנגרמו, ככל שנגרמו, בשל סירוב בלתי מוצדק. 

בהצלחה ושנה טובה 

שלום, אבי

בהחלט כן! יש מקום לייצוג משפטי שילווה את  בעלי הדירות בתהליך, כדי להבטיח את הנשיה שלהם בנכסי היזם.

לבעלי הדירות אין עדיפות, לרוב, על פני נושים אחרים, וחשוב מאוד שיהיה מי שידאג לאינטרסים שלהם בהליך כזה.