פורום תמ"א 38

רן שלום

חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים...) קובע בסעיף 5א' (א2) כי המפקח לא יחייב דייר סרבן קשיש אלא אם הוצעו לו החלופות כמו בפרויקט פינוי בינוי (תראה ניסוח החוק).

חוק מיסוי מקרקעין נותן לגבי זה את המעטפת המיסויית שאחרת היתה ממוסה במס.

אם הבנתי נכון מדובר על הבנין שנוספו לו דירות חדשות בבניה שהסתיימה כבר.

השאלה לכן היא האם רשת ליונים היא במסגרת הוצאה לרכוש משותף בו מתחלקים כל בעלי הדירות בהתאם לקבוע בתקנון הבנין? לטעמי כן וכולם צריכים להתחלק בזה אבל כדי לתת תשובה מלאה חייבים לעבור על התקנון הבית המשותף ולבדוק אם יש שם התייחסות לענין.

שלום אור

לפי מה שנכתב מדובר על פרויקט הכולל מספר בניינים שכל אחד רשום על חלקה משלו. אם מדובר על פרויקט פינוי בינוי אז אפשרי לקבל את דירת התמורה בבנין סמוך באותו פרויקט ללא מיסוי אבל מציע כי תקבלו יעוץ מס לאחר שיבדקו את הנתונים ספציפיים.

היי דנה

אני לא מכיר את התקדים בחיפה ומה היו נסיבותיו.. יכול לענות לך בוודאות כי בתל אביב לא יאשרו חניה צמודה ברחוב לטובת בנין ספציפי. פתרונות חניה של הבנין צריכות להיות במסגרת גבולות החלקה של הבנין בלבד. יש פרויקטים גדולים בהם העיריה יכולה לדרוש מהיזם להכשיר חניה בחוץ לכלל הציבור. אבל זה לא המקרה השכיח ובכל מקרה לא עוזר לכם

מתן שלום

לדבריך אתם רק בתחילת הדרך כאשר טרם חתמו הרוב הנדרש וממילא עדין אין אישור ועדה לבקה להיתר. בשלב זה היזם לא יכול לתבוע אותך או אחרים שטרם חתמו.

אבל שים לב- אתה אומר שאתה מעונין בפרויקט אבל יתכן כי חוסר החתימה שלך הוא זה שתוקע/מעכב/שולל אפשרות לביצוע הפרויקט.

רפאל שלום

למה שתהיה לעיריה אחריות לכך שהקבלן נכנס לפרוק? העיריה משווה את הבנוי בפועל מול היתר הבניה. בהיתר נכתב שיש חניה רובוטית ובפועל אין ולכן יש כאן אי התאמה בגינה הם לא מוציאים לכם טופס 4. אם היזם בפרוק אז מציע שתבדקו מול המפרק של היזם אם נשארו עודפים בפרויקט שאותם הוא יכול לתת לטובת החניון. אם לא ולצערי אז אתם תדרשו לשאת בכך. אם אין לכם צורך בחניה תבדקו אפשרות מול העיריה להוציא היתר שינויים כך שתבוטל החניה אבל גם אז תדרשו לשלם כופר חניה.

שלום רב

אני מבין שהבנין החדש עושה צל על הקולטים ולכן הם לא אפקטיביים. אולם מאחר והבנין הסמוך נבנה על פי היתר כדין אני לא רואה איזה עילת תביעה יש כאן מבחינתכם. צריך רק לבדוק אם ההיתר קיבל הקלה לבנית קומה נוספת או בכלל הקלה- אם כן אולי ניתן לטעון כי הצל נגרם בגלל ההקלה ולתבוע בגין הנזק את העיריה שאישרה זאת.

שלום משה!

מעל 1.8 מטר גובה זה נחשב תקין כגובה חדר. לגבי שטחי עלית גג- תלוי במקרה אבל סביר שיתנו עליו מקדם פחות מ- 1 (נניח 0.9- 0.8) אבל אם יש מרפסת גג גם אותה צריך לקחת בחשבון.

שלום רב,

ככל שחמותך עברה את גיל 70 במועד החתימה על ההסכם אז במקרה כאמור היא תהיה זכאית לחלופות המוצעות לבעלי גיל 70 ומעלה.

אלו הן עיקרן:

א. מעבר לבית אבות .

ב. רכישת דירה חלופית שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של דירתו.

ג. קבלת סכום כסף בשווי של דירת התמורה.

ה. קבלת שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה.

ו. קבלת דירת תמורה ששטחה קטן משטח דירת התמורה בתוספת תשלומי איזון, כך שהשווי יהיה דומה לשווי של דירת תמורה.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום, רננה

ככל שמדובר בחניה שתוצמד לדירה, הרי שגם ללא שימוש בה, יש לשאת בהוצאות הנדרשות לתחזוקתה, ככל שלא נקבע אחרת בתקנון.

לעיתים, במסגרת הסכמי התמ"א יש פטור - מלא או חלקי - לבעלי הדירות המקוריים מתחזוקה כזו או אחרת של מתקנים משותפים. ככל שאין הוראה כזו בתקנון, יש לשאת בתשלומים הנדרשים להוצאות אחזקת הרכוש המשותף, קל וחומר הרכוש הפרטי.

רננה שלום,

כדי לענות על השאלה, יש לבחון את מנגנון הבוררות בהסכם עליו אתם חתומים. לכן, יש לפנות לייעוץ משפטי פרטני.

תודה,

עו"ד יוני לוי

רוית שלום רב,

נכון למועד כתיבת שורות אלו, בפרויקט תמ"א 38/1 היזם מחויב להציע מגורים חלופיים על חשבונו במהלך תקופת ביצוע העבודות אולם לא ניתן לקבל את החלופות המוצעות במסגרת פרויקט תמ"א 38/2 או פינוי בינוי.

בכל אופן, אני מציע להעלות את הסוגיה בפני היזם ולראות מהי עמדתו.

בהצלחה,

עו"ד יוני לוי

שלום, רענן

מאחר שעוה"ד המייצג את בעלי הדירות אמור גם לייצג את הדייר הנתבע, בסופו של יום, אסוא על עוה"ד המייצג את הבעלים לתבוע את אותו דייר בשמם של יתר בעלי הזכויות.

שלום רב,

בעיקרון לנכים זכויות הדומות לקשישים מבחינת הטבות שנותן החוק. הזכות לא להסכים לפרוייקט ולהיחשב סרבן לא בהכרח תמנע את יציאת הפרוייקט לפועל. כלומר, גם התנגדות ממניעים לגיטימיים לכאורה אינה תמיד דוחה את רצון וזכויות הרוב.

לגבי ההתנהלות בעת הפינוי, בהחלט מקובל שהיזם דואג לדיירים בעלי צורך מיוחד בענייני מציאת דירה חלופית וכל הסיוע הנדרש, רצוי מאוד להיעזר בעניין בעו"ד מטעם בעלי הזכויות בבניין כבר במסגרת החוזה.

בהצלחה

שלום,

היות ויש חוזה חתום, יש לפעול על פי הוראותיו.

תודה,

עו"ד יוני לוי

אביבה שלום,

יש לעיין בחוזה המכר בטרם ניתן לספק תשובה מלאה לשאלתך.

תודה,

עו"ד יוני לוי

אביבה שלום,

המעלית אינה יכולה לעבוד בבניין ללא טופס 4. טופס 4 מהווה למעשה את האישור של הרשות המקומית לחיבור לתשתיות. משכך, לא ניתן להפעיל את המעלית ללא אישור חיבור לרשת החשמל.

תודה,

עו\"ד יוני לוי

שלום דוד

לא ברור מהשאלה איזה פרויקט מדובר (תמ"א חיזוק או הריסה). האם היא חתמה על ההסכם, מתי נחתם ההסכם לראשונה וכו'.

בגדול אם מדובר על תמ"א חיזוק אז זכותה (אם היא מתגוררת בדירה) לקבל שכירות לדירה במהלך העבודות. אם מדובר על תמ"א הריסה אז יש לה כמה חלופות שצריך להציע לה לרבות רכישת הדירה בערכה המהוון כעוד לפני התחלת הבניה. אני מציע כי תפנה לעורך הדין המייצג אותכם ותתייעץ מוללו.

שלום לירון

עשית סלט קצוץ מהכל.

כאשר אתה מוכר יש שני חיובים שצריך לבדוק- חיוב במס שבח (למדינה) וחיוב בהיטל השבחה (לעיריה).

לגבי מס שבח- אם אתה עומד בתנאי הפטור (דירה יחידה או דירת ירושה (בתנאים מסוימים), אין כבר פטור אחת ל- 4 שנים) והמחיר אינו עולה על תקרת סכום הפטור (כ- 5 מליון ש"ח)- אז מס השבח החל עליך הוא 0 ש"ח.

לגבי היטל השבחה- אם אתה כבר בהליכים של תמ"א 38/2 אז ממילא היזם ישלם כל מה שנדרש במסגרת קבלת ההיתר ולא תהיה עליך חבות בהיטל השבחה.

אבל תיקח בחשבון שיש בעיה גדולה למכור את הדירה במהלך הביצוע. תהיה חייב לקבל הסכמת הבנק המלווה.

שלום רב

כתבת בנדון "עצירה" אבל ממה שכתבת אני מבין שהעבודה מתנהלת אמנם לאיטה אבל מגיעים ועובדים. המצב כרגע הוא קשה מבחינת פועלים וגם מבחינה כלכלית. יתכן והיזם עצמו לא יודע להתחייב על לו"ז לאור המצב. אני מבין שהמפקח "ביקש" ממנו אבל המפקח הוא בעל ידע מספיק גם כדי לתת לכם אומדן גס לסיום. אני מאוד ממליץ כי כל עוד היזם עוד באתר שתמשיכו עימו. אין שום סיבה לפוצץ את ההסכם כי התחליף יהיה כנראה יותר גרוע.

שלום ניל

השאלה ממש שגויה.

הוראות תמ"א 38 אפשרו מתן תוספת 25 מ"ר לשטח דירה במסגרת פרויקט התחדשות עירונית. התוספת התאורטית היא בכל הארץ ולא דוקא בתל אביב. בפועל בודקים האם אפשר מבחינה תכנונית ומבחינה כלכלית להוסיף שטחים לדירות וכמה. ברוב הפרויקטים בתל אביב שאני מכיר אין תסופת שטח שמתקרבת אפילו ל- 25 מ"ר.

שלום בר

אני מבין שיש מחלוקת בינכם ובין החברה ממנה קניתם האם אכן יש ליקויים בדירה או לא (אתם אומרים שיש והיזם טוען שאין). גם הקבלן המבצע מסרב לתקן. אני מציע שמצב כזה לערב עורך דין שקודם ישלח מכתב התרעה גם ליזם וגם לחברה. במרבית מהמקרים זה יפתור את המצב.

דורון שלום

אני מבין שפנית לרשות כבר לפני חצי שנה וטרם קיבלת תשובה. מבלי לדעת את פרטי המקרה וכו' נראה כי אתה יכול לפנות בעתירה מנהלית כנגד הרשות, עתירה המתבררת בבית המשפט המחוזי.

מעיין שלום רב

אני מבין שהשאלה היא בעצם איך לחלק את הוצאות האחזקה של מתקן חניה רובוטי. מתקן חניה רובוטי אינו מספק חניה מוגדרת לכל דירה ועל כן שיטת הרישום היא הצמדת המתקן לכל הדירות שזכאיות לעשות בו שימוש.

נקודה המוצא לגבי חלוקת הוצאות האחזקה היא סעיף 58 לחוק המקרקעין הקובע כי כל דירה תישא בהוצאות אלו בהתאם ליחס בין שטח הדירה לסה"כ שטחי הדירות בבנין.

כלומר - נקודת המוצא היא שבעלי דירות גדולות ישלמו חלק גדול יותר עבור אחזקת המתקן מאשר בעלי דירות קטנות הכל בהתאם ליחס שטחי הדירות.

אפשר לשנות אופן חלוקה זו בקביעה שונה בתקנון המוסכם שירשם בעת רישום הבית המשותף החדש. אפשר לקבוע בתקנון המוסכם כי חלוקת הוצאות מתקן החניה תהיה שווה בין כל הדירות, אבל: היזם לא יכול לעשות זאת סתם כך אם הוא לא שימר לעצמו זכות זו בהסכמים מולכם. לכן תבדקו מה כתוב בהסכם הרכישה. אם אין שם הסכמה לשנות את חלוקת ההוצאות או לא כתוב כלום- אז הוא לא יכול לשנות זאת בתקנון המוסכם.

נקודה אחרונה- לא ברור מהשאלה האם המתקן משמש את כל בעלי הדירות או רק חלק. אם יש דירות שיש להן חניה אחרת בבנין ולא במתקן אז הן פטורות מהוצאות אחזקת המתקן.

שלום ענת

במתקן רובוטי אין הצמדה לחניה ספציפית. יש מתקנים שיודעים להגדיר מקום אחד כחנית נכה ואז רכב הנכה תמיד יופנה לחניה שם.

לא בטוח שהמתקן אצלך בכלל מבחין בין החניות. בכל מקרה השימוש במתקן מוסדר בתקנון הבית המשותף ולא בדרך של הצמדה