פורום תמ"א 38

אורי שלום

אני מבין שמבודר על תמ"א חיזוק ותוספת. אתם כנראה מתגוררים בדירות והקבלן עושה שימוש במים שמגיעים לבנין.

כל מה שצריך לעשות הוא לסכם עם הקבלן שהוא מעביר לקופת הוועד סכום כסף שמבטא את הצריכה המשותפת. אין בעיה לחשב את זה.

אם לא יסכים אז תפעילו את עורך הדין שלכם. 

נתן שלום

אני מבין שבהיתר הבניה ובטאבו רשומות 2 דירות ובפועל איחדתם אותם לדירה אחת.

אני לא חושב שצריכה להיות כאן בעית מיסוי גם כמו שציינת התיקון לחוק הגדיל את מספר הדירות הפטורות בבנין ל- 2. 

יכולה להיות טענה של רשות המיסוי כי מאחר ובפועל זו דירה אחת אז אתה זכאי לקבל רק דירה אחת בפטור. זה כמובן בהנחה שהם בקיאים בנתונים לעיל. מציע שתקפיד גם בהסכם שיתייחסו אליך כבעל של שתי דירות וגם המדידה תעשה לגבי כל דירה בנפרד.

אין האמור לעיל מחליף יעוץ מס ספציפי וכדאי שתקבל יעוץ פרטני לפי שיקול דעתך.

דוד שלום

מקובל להצהיר שעורך הדין לא יצג/מייצג/ייצג חברה יזמית שאליה פונים לקבלת הצעות ו/או עומדים להתקשר איתה בהסכם ואין ולא יהיה לו כל קשר עיסקי אחר מולה. מה שאתה כתבת הוא נוסח מאוד רחב ולדעתי לא נחוץ. 

אברהם שלום

אם הבנתי נכון- קומה ראשונה בנתה ממ"ד, קומה שניה לא בונה ואתה בקומה שלישית עומד לבנות ממ"ד. הממ"ד שלך אמור לרדת ולהתחבר לממד בקומה הראשונה. לא יודע כמה זה שווה בתור ממ"ד אבל כנראה טוב מכלום. 

לגבי התשלומים - לדעתי זה לא נכון אבל זה כמובן כפוף לצורך לקבל אולי את הסכמתו לבניה וליחסי שכנות.

שלום יוסי

לא כולם עושים ככה. יש סיבות שונות לכך.

יתכן ובעלי המניות בחברת הבת אינם זהים לחלוטין לבעלי המניות בחברת האם (הכנסת שותפים בכל פרויקט בנפרד). יתכן גם שהם מעוניינים להפריד חשבונאית בין החברות השונות כדי לא לערבב הכנסות והוצאות. 

לכם זה לא צריך להיות משנה ואולי אפילו יש לכך יתרון מסויים שאתם לא מתערבבים עם פרויקט אחר ועדין יש לכם ערבות של חברת האם.

שלום רן

לא.. בהחלט ניתן לטעון כי התביעה מוקדמת מידי. 

שלום יוסף

כאשר מכינים תןכנית ויש רווח עודף אז כפי שציין השמאי- ניתן לתקן זאת בדרך של הוספת שטחים עד שמגיעים לאיזון.

כאשר יש רווח עודף בשלב של היתר בניה כבר לא ניתן לשנותו ולהוסיף שטחים כי זה מחייב ללכת אחורה ולפתוח לגמרי את התכנון ואת הבקשה להיתר ולהתחיל את כל ההליך מהתחלה. לכן מאזנים בדרכים אחרות. 

יכול להיות פער בין תוכנית להיתר בניה משתי סיבות. תוכנית היא כללית יותר ולא בהכרח נכנסים לתכנון פרטני של הבנין והדירות.   השניה- פער הזמן. תוכנית מוקדמת בשנתיים בערך להיתר הבניה ובין לבין יכולים להיות שינויים במחירי המכירה / בניה.

יוסי שלום

לא מדובר במאגר מידע. ראה מטה הגדרות "מאגר מידע" ו"מידע". להבנתי רשימת שמות וכתובת המגורים שלהם אינם מידע כהגדרתו בכל מקרה ומאחר ואתה לא מנהל את הרשימה לצרכי עסק אין זה מאגר מידע. 

לא רואה מניעה בהעברה לצורך קידום הפרויקט.

"מאגר מידע" – אוסף נתוני מידע, המוחזק באמצעי מגנטי או אופטי והמיועד לעיבוד ממוחשב, למעט 

(1)אוסף לשימוש אישי שאינו למטרות עסק; או

(2)אוסף הכולל רק שם, מען ודרכי התקשרות, שכשלעצמו אינו יוצר איפיון שיש בו פגיעה בפרטיות לגבי בני האדם ששמותיהם כלולים בו, ובלבד שלבעל האוסף או לתאגיד בשליטתו אין אוסף נוסף;

"מידע" – נתונים על אישיותו של אדם, מעמדו האישי, צנעת אישותו, מצב בריאותו, מצבו הכלכלי, הכשרתו המקצועית, דעותיו ואמונתו;

שלום, שלמה

זוהי שאלה לפורום מסים.

עם זאת אשיבך, כי מקובל שהיזם ידרוש מיצוי כל פטור אפשרי מהבעלים ככל שצפוי לקום חיוב במס, כחלק מתנאי העסקה. הדברים אמורים להיות מפורטים בהסכם התמ"א.

שלום, ענת

המדובר בשאלה לפורום מיסים.

עניינית, לא ברור לגבי איזה מס את שואלת, ולפיכך אין בידי להשיבך.

שלום, רינה

רצוי לבחור נציגות בשלבים מוקדמים ככל שניתן, כדי שיהיה יותר נוח להתנהל בבחירת עו"ד מייצג.ת, בניהול המו"מ מול היזם ובהעברת מסרים מסודרת לכל בעלי הזכויות בבניין.

בהצלחה  

שלום, אילון

ככל שמדובר באותו פרוייקט וישנה הסכמה של כל הצדדים, אין מניעה.

שלום, נילי

עוה"ד שלכם אמור לדעת כיצד מקבלים מפרט של דירות היזם.

אחת הדרכים, כפי שציינת, היא לדרוש לקבל מפרט חתום של דירות שנמכרו.  

שלום, רן

ככל שמדובר בדירות חדשות (לא דירה מקורית שעברה עיבוי, אלא דירה חדשה) לא אמורים להיות הבדלים בין שוויי הדירות, אך התשובה הינה שמאית. יש לפנות לשמאי לקבל הערכות שווי של שני הנכסים הספציפיים, כיוון שישנם שיקולים נוספים לקביעת שווי ולא רק אופן הבניה של הבניין. 

שלום, חנה

המצב שאת מתארת מצער מאוד, ומצריך התארגנות של עוה"ד המייצג.ת אתכם לבחון שאין הפרה של ההסכם מצד היזם.

במקרה שקיימת הפרה, יש מקום לפעול בהתאם להוראות ההסכם והדין, ואם ההסכם יבוטל, יש למחוק את ההערה שנרשמה לטובת היזם.

אגב, אין מניעה למכירת הדירות במקרה כזה, נדרשת רק הסכמת היזם לרישום הזכויות בטאבו ע"ש הרוכש כפוף להערת האזהרה. 

היי זיו

בסוף המפקחת בודקת בעיקר האם אותו דייר קופח בתמורות או לא. אם הוא אכן השתלט על שטחים הוא לא אמור לקבל תמורה בגינם והמפקחת לא תתערב בכך. לגבי חוסר רצון להגיע להסדר- לא יודע מה הוצע לו ולכן קשה לי לשפוט. אני כן יכול לאמר שהמפקחת בהחלט תלחץ להגיע להסדר ואצלה באולם יהיה לו קשה לסרב לכך.

שלום לשלמה!

יזמים משתמשים בפטור כללי שיש למכירת זכויות בפרויקט של תמ"א 38 הריסה ובניה. פטור אישי קיים רק לגבי מכירת דירה יחידה. יש אפשרות גם לחשוב מס לניארי מטיב שמפחית הרבה את המס. 

לגבי חבויות מס נוספות- בעיקרון בהסכם אמור להיות מוסדר שכל נושא המיסוי חל על היזם. יש היום פטורים בחוק לגבי מע"מ שירותי בניה וגם לגבי מרבית היטל ההשבחה.

עמי שלום

היזם אמור לדאוג לכל העבודות והנזקים שנגרמו כתוצאה מהעבודות.

מציע שתדברו איתו שיבצע תיקון לפחות שניתן יהיה להשכיר את הדירה. 

אני לא מכיר את הפרויקט אבל לרוב בונים מעל הקומה האחרונה את התוספת ולכן אין צורך כבר באיטום הגג הישן

אבי שלום

סעיף בעייתי שעדיף שלא יהיה. אני גם לא חושב שיעשו בו שימוש.

בעיקרון יש פטור (כמעט מלא) על פי חוק מהיטל השבחה בפרויקט של התחדשות עירונית. יש יזמים שמסיבות לא ברורות (אחת שאני יכול לחשוב עליה- הוא החשש שלהם מביטול עתידי של הפטור) מבקשים לאפשר להם לנצל פטור אחר שקיים בחוק התכנון והבניה ולפיו יש פטור מהיטל השבחה במקרה של הגדלת שטח דירה עד 140 מ"ר. פטור זה מותנה במגורי הבעלים (או משפחה מדרגה ראשונה) בדירה לפחות 4 שנים לאחר סיום ההרחבה. במידה והתנאים לא התקיימו אז העיריה תפנה לבעלי הדירה (ולא ליזם) בדרישה לתשלום היטל ההשבחה. לכן לכאורה הוא אמור לתת ערבות בנקאית לתקופה של 4 שנים. אם הערבות פגה יש בעיה... כמובן שיתכן שהיזם ישלם בלי חוכמות אבל לא הייתי סומך על זה. ערבות כזו עולה כסף בערך 2.2% לשנה. כלומר היזם אמור לשלם בערך 10% מגובה הערבות. לכן לא נראה לי שזה בכלל ישים והיה רצוי ודיף להסביר זאת ליזם ושיוותר על זה

לפי מה שכתבת הרוב כבר 

שלום, מישל

הייתי מציעה כי תחתום על כל עמודי ההסכם וכלל נספחיו. הייתי מציעה ל גם להמליץ כך לכל יתר בעלי הזכויות במקרקעין.

בלי קשר, הינך זכאי לקבל העתק מההסכם החתום, ויש לדרוש, שהיזם יהיה חתום על כל העמודים, ללא יוצא מן הכלל. 

מבחינה חוקית זה תקין שלא תהיה חתימה על כל העמודים, מכל הבחינות האחרות לא הייתי ממליצה על כך. זה פתח לצרות, כפי שאתה מבחין בעצמך. 

בהצלחה

שלום, רן

המצב שאתה מתאר הוא לא נוח, לשון המעטה, ולא אמור לקרות.

הייצי מציעה קודם כל לנסות הידברות עם המייצג, אולי מדובר באי הבנה שניתנת לפתרון. נסה גם להיעזר בעו"ד היזם. 

במקרה של קושי ממשי, ופגיעה בנאמנות הייצוג, אין מנוס מפניה לעו"ד אחר.  

יש לקחת בחשבון שהיזם לא בהכרח יממן ייצוג אחר בנוסף, אלא אם יווכח כי אכן נדרש ייצוג נפרד. הדבר תלוי בשלב בו מצויים בתהליך, ויש לקחת בחשבון שייתכן שתצטרך לגשר על הסכומים, אבל בהחלט יש לנסות לדרוש את המימון הנפרד, לפחות לפי חלקו של הייצוג.

בהצלחה 

שלום, עוזי 

מדובר בפרק זמן ארוך מהמקובל, ובהחלט לגיטימי שייערך שדרוג לתמורות לפי המפרט.

השאלה היא אם יש השוואה כלשהי למפרט של רוכשי הדירות בפרוייקט. הייתי מצפה שתהיה הלימה ביחס בין המטבח שהוצע לכם לעומת המטבח לרוכשים, ובהתאם לעדכונים בחלוף השנים, שגם המטבח שלכם יעודכן.

נניח שאם הובטח לכם מטבח בשווי של 75% מהמטבח שיותקן בדירות החדשות, אזי יש להעמיד את התשלום באופן יחסי לעלות המטבחים כיום לדירות החדשות.

במקרה של חוסר היענות מצד היזם לפתרון כזה, או בהעדר התייחסות בחוזה, הייתי מציעה מנגנון הצמדה למדד תשומות הבניה. 9 שנים הן לא משך זמין סביר, ויש לקיים חוזים בתום לב, וזהו קיום "בקירוב" בשפה המשפטית.

בהצלחה

שלום, אורי

אני מבינה שמדובר בתמ"א עיבוי, כאשר הבעלים ממשיכים להתגורר בדירות. 

ככל שההסכם בין הצדדים שותק לעניין זה, ואין צריכה של חשמל לצרכי הבניה, הגיוני שהבעלים ישאו בעלויות השוטפות בגין צריכה חשמל. ככל שקיימים מתקנים כלשהם שמגדילים את הצריכה בגין עבודות הבניה, בהחלט יש לדרוש את התשלום מהקבלן.