פורום תמ"א 38

יש כתב מינוי נציגות שמסדיר את הנושא או לפחות אמור להיות כזה, בנוסף כאשר יש הסכם סופי אז גם שם יש התייחסות למה הנציגות רשאית לעשות.

באופן כללי הנציגות לא אמורה לקבל תמורה עודפת/נוספת וכן היא לא רשאית לקבל החלטות קניינות כמו גודל הדירות, המרפסות והתמורות באופן כללי

פרויקטים מטבעם נמשכים לא מעט שנים, זה טבעי שאנשי מקצוע יחליפו את מקום עבודתם וזה לכשעצמו לא אומר כלום

אתה יכול לבדוק בעצמך את הסטטוס התכנוני בעירייה, אתה גם יכול לגשת בעצמך לעירייה ולנסות להבין איתם איפה הדברים עומדים

שלום, דניאל

בפרוייקטים גדולים, של עשרות דירות ומעלה (מצב קיים) יש לעיתים יתרון בחברה מארגנת, אשר מסייעת להו, עורכי הדין המייצגים, בריכוז הבעלים.

עם זאת, אני מלווים מספר רב של פרוייקטים ברחבי הארץ, הכוללים עשרות דירות, ובטח ובטח פרוייקטים קטנים יותר, בהצלחה רבה ללא כל סיוע של מארגנים.

עלויות המארגנים גבוהות, לרוב משמעותית אף משכר עורכי הדין המלווים, עם כל האחריות הכרוכה בכך, ומן הסתם הן חלק מהעלויות הכלליות של הפרוייקט שברוב המקרים ניתן היה לוותר עליהן.

מצד שני, אם בעלי הדירות מתקשים להתארגן ולא מצליחים להגיע להסכמות אפילו לבחירת עו"ד, כדאי להיעזר במארגנים אשר ישכילו לאחד את השורות.

אם יש נציגות טובה, שיכולה לבחור עו"ד מייצג, שזוהי למעשה החוליה הראשונה בשרשרת בעלי המקצוע, הרי שעוה"ד ידאג לכל בעלי התפקידים הנוספים הנדרשים (שמאי, מפקח וכמובן יזם) בדרך מקצועית לא פחות מכל מארגן.

בהצלחה

ברמת העקרון התמורות צריכות להיות זהות כך שאם אין לדירתו מאפיינים מיוחדים המצדיקים זאת, גודל המרפסת אמור להיות דומה.

ככל ומדובר בהטבה, לכאורה היא צריכה להיות לכל בעלי הזכויות בהנחה שאין סיבה מיוחדת להטבה שניתנה

ככל הנראה אפשרי, יחד עם זאת, צריך לבחון את ההסכם ולהבין האם אכן יש איחור ואם כן של כמה זמן וטובת כך נדרש ייעוץ פרטני

1. מוזמן לפנות, יש לי ניסיון רב בייצוג קשישים באופן פרטני (וגם לא פרטני) מול יזמים ובפרט בכל האמור לזכויותיהם.

2.לאור התיקונים האחרונים בעניין הקשישים, כעת הקשיש יכול לבחור את העדפתו עד ליום המכירה (יום המכירה - המועד שבו התקיימו התנאים המתלים) וזאת בניגוד למה שהיה נהוג עד לא מזמן שהקשיש נאלץ לבחור מה הוא מעדיף בסמוך לחתימה על ההסכם.

שלום, יגאל

מהנתונים שרשמת עולה, שמדובר בתמורות של שתי דירות קטנות במקום אחת גדולה.

בדרך כלל זו תיחשב הטבה לבעלי הזכויות (בהנחה שאין מדובר בתוספת תשלום מצידך או בקיזוז בגין התמורות המגיעות לך). אך זוהי בחירה שלך ואינך חייב להסכים לפיצול התמורה לשתי יחידות אחרות.

כמובן שהתמורה צריכה לעלות בנקה אחד עם התכנון המוצע לפרוייקט, אך אין חובה שיהיה מדובר בפיצול, ועל פני הדברים, היזם מחוייב "לייצר" לך דירת תמורה הולמת.

כל שאין אלו פני הדברים, הייתי ממליצה לך לפנות לייצוג פרטני, שיעמוד על זכויותיך.

בהצלחה

דירה שלא בנויה לא נחשבת כחלק מכמות הדירות לטובת הרוב הדרוש. לאחר שתסיים לבנות את הדירות הם יהיו חלק מהספירה של הרוב הדרוש אבל שים לב שהחוק מתייחס אחרת לבעלים של מספר דירות באותו בניין בהתאם לכמות הדירות בבניין.

במצב המתואר שיש רק זכויות בנייה, זכויות הבניה צריכות להיות חלק מהתמורות העתידיות במקרה של פרויקט

ניתן לתבוע ללא עורך דין ויחד עם זאת מי שלא בקיא בסדרי הדין ובהליכים יהיה בעמדת נחיתות.

ככל ומדובר בסכומים המתאימים לתביעות קטנות, עדיף ללכת במסלול זה

על פניו הטענה שלכם נכונה ויחד עם זאת צריך לבחון באופן פרטני את המקרה.

בכל מקרה, גם אם יסכים לפצות רק אגף אחד תמיד אפשר לחלוק זאת עם האחרים

שלום יוסי

תקן 21 הוא תקן שמאי הקובע כללים לקביעת רווחיות בפרויקט פינוי בינוי. הוא אינו חוק. בהתאם לתקן אכן השמאי לוקח בחשבון השתתפות בעלית סכום האחזקה השוטפת (ההפרש בין מה ששילמו לוועד הבית עבור הדירה הישנה ומה שישלמו עבור הדירה החדשה) לתקופה של 5 שנים לכל בעלי הדירות שחוזרים להתגורר בבנין החדש. כפי שאתה רואה התקן מניח כי 80% מבעלי הדירות יחזרו להתגורר בבנין החדש (מקדם 0.8). הדין עצמו קובע מגבלות נוספות של הכנסה נמוכה. לאחר כ אלו- בהסכם ניתן להגיע להסכמות אחרות (שאינן פחותות ממה שהדין קובע) ובכלל תבדוק האם הדין והתקן כלל חלים על פרויקט כמו המוצע לכם. ממה שכתבת אני מבין שהיזם מבקש שתהיה תקופת אכשרה מסוימת כך שהזכאות תהא רק באמת למי שקודם גר תקופה בדירה הישנה ולא למשל השכיר אותה. לי זה נראה סביר (תלוי כמובן בתקופה עליה מדובר) ובכל מקרה לא נראה לי שזה מרע את מצבכם.

היי מאיר

אין חובה בחוק למנות מפקח מטעם המזמין אבל ברור שמישהוא צריך להגדיר את מפרט העבודה וכם לבדוק ולהשגיח שהבניה נעשית לפי המפרט והתקנים המחייבים וכן שהיא מתקדמת בלוח הזמנים המוסכם.

תשומת הלב כי חובה שיהיה במקום מנהל עבודה במהלך הבניה.

היי נעמי

אני מבין מהשאלה שהבניין עבר פרויקט התחדשות במתכונת של חיזוק והוספת קומות. ברכותי. במהלך הפרויקט אני מבין נוספה מעלית וכן כפי שנדרש בחוק גם מאגר מים. כל אלו הם בגדר רכוש משותף וחובת האחזקה לגביהם חלה על כל בעלי הדירות בבנין לפי שטח יחסי של הדירה והכל אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף (אם עדין אין תקנון- תבדקי אם בהסכם התמ"א יש התייחסות לכך). בעל דירה שגר בדירה מחויב בתשלום דמי הוועד ואין לו פטור.

שלום עידן,

הבעיה שאתה מתאר חייבת לקבל מענה במסגרת הסכם העיסקה.

ככל שמדובר בדמי שכירות שאינם ראויים, וההסכם קובע שהכרעת השמאי הינה סופית, אני מניחה שהבעיה קיימת גם לבעלי דירות אחרים בפרוייקט.

במקרה כזה יש לפנות בדחי]ות לעוה"ד המייצג/ץ בעסקה ולקבל מענה שיבטיח דמי שכירות שיאפשרו שכירת דיור חליפי הולם לתקופת הבניה.

לא ברור מהי עמדת שמאי הבעלים. ככל שיש שמאי מטעם הבעלים, עליו להביע דעתו המקצועית בעניין.

בכל מקרה, על פניו מדובר בפער משמעותי, בטח לאורך התקופה הנדרשת, ויש למצוא פתרון עם הגורמים המעורבים (עו"ד הבעלים, שמאי הבעלים ומייצגי היזם).

בהצלחה

שלום, איתמר

עליך לפנות בדרישות לקבלת מידע הן מנצגיות הבעלים והן מבא כוח הבעלים.

אלו הם שני גורמים אשר תפקידם לעדכן בכל התקדמות הכרוכה בפרוייקט.

ככל שאין מענה כלל מצד מי מהם, מומלץ לשקול התערבות של ייצוג משפטי חיצוני.

בהצלחה

אם הוא עדיין לא חתם הנושא של מי יהיה השמאי שקובע זה עניין מסחרי, הייתי מנסה לנהל מו"מ מול היזם בנוגע לזהות השמאי.

יתכן שהיזם מעדיף את שמאי הבנק מטעמי עלות ויתכן גם שיש שיקולים נוספים, למשל: שמאי שיהיה מקובל על הבנק המלווה וכו'

שלום בנימין,

התמורה שהיזם מציע בפרויקט פינוי בינוי משקף את הפיצוי בגין הרכוש המשותף השייך לכלל הדיירים כמו גינה, גג, זכויות בניה, חדרי מדרגות, לובאים וכדומה...

כמובן שיש לבחון אם התמורה המוצעת על ידי היזם הולמת ומתאימה בנסיבות העניין של הבניין שלכם, ההצמדות, הזכויות וכל הנלווה מכך.

לכן, כדאי להסתייע באנשי מקצוע שיוכלו לבחון את הדברים באופן מקצועי.

בהצלחה,

ליאור

קשה לתת תשובה מלאה מבלי לראות על מה חתמת

בנוגע לטאבו, בשלב הזה עוד אין רישום מסודר בטאבו ונדרש לבצע הליך של רישום בית משותף, כרגע הבית שלך רשום ב"חברה משכנת" שבדרך כלל אלו עורכי הדין של הקבלן, הרישומים השונים לרבות משכנתאות נרשמים בספרים של החברה המשכנת עד להשלמת הרישום בטאבו

שלום אשר,

בשאלתך אתה מפנה לתכנית תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) במסגרתה הבניין הקיים מפונה.

במסלול של הריסה ובנייה כל המבנה נהרס ונבנה מחדש, והדיירים מפונים מראש לדיור חלוף. במצב כזה המקלט הישן נהרס יחד עם כל המבנה וזה לא "ביטול מקלט" של היזם באופן עצמאי, אלא ביצוע של הריסה מאושרת מכוח היתר הבנייה. כיוון שאיש אינו מתגורר במבנה בתקופת הבנייה, אין דרישה לקיים "מרחב מוגן" בבניין ריק שנמצא בהריסה/בנייה.

ככל ששאלתך היא ביחס לתכנית תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) בה בניין מאוכלס, כאן התמונה הפוכה.

אם הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בזמן העבודות, היזם לא יכול להותיר אותם לפרק זמן ללא שום מרחב מוגן. המקלט הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות, וייעודו לשמש כאמצעי מיגון בשעת חירום, ולכן עליו להישאר פנוי ומוכן להתמגנות הדיירים בעת חירום. חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951, מטיל חובות אחזקה והבטחת זמינות המקלט כמחסה מפני התקפה. הריסה או ביטול ייעוד של מקלט קיים בבניין מאוכלס מצריכים את עמדת/אישור פיקוד העורף, ולא ניתן ליצור "חלון" שבו אנשים גרים בבניין בלי גישה למיגון.

כמובן שכל האמור הוא בכפוף להתייחסות בהסכם ההתקשרות עם היזם.

אציע לבדוק את הוראות היתר הבניה אם הוא מכסה את ההריסה ואת המרחבים המוגנים החדשים באישור פיקוד העורף; מהי השלביות שנקבעה בהיתר ובהסכם; ואם יש הסדר מוסכם לדיור חלוף/מיגון לאורך כל התקופה.

בהצלחה,

ליאור

שלום תמר,

ישנה חשיבות לאופן ניסוח והתחייבות היזם לעניין התמורה בהסכם שנחתם מולו. בד"כ נהוג ומקובל לציין את התוספת לדירה בשטח ולא בחדרים.

יחד עם זאת, יש לבחון אם התמורה בהסכם מתייחסת לאופן חלוקת תוספת השטח בין השטח העיקרי לדירה לבין הממ"ד.

לעניין גודל הממ"ד אציין שתיקון 163 לחוק התכנון והבניה מאפשר הרחבת שטחי ממ"דים לצורך שהייה ממושכת, כולל הקמת חדר שירותים או רחצה, בכל רחבי הארץ, מעבר למגבלות הקודמות. התיקון הוא הוראה מאפשרת אך אינו מחייב לעשות כן. החובה החוקית מתמצה בממ"ד תקני בסיסי בלבד. כל עוד פיקוד העורף לא קבע שההגדלה היא חובה, יתכן שאתם לא מחויבים לתכנן לפיה.

הסוגיה שאת מתארת לא מוכרעת לפי התיקון לחוק אלא לפי ההסכם שלכם מול היזם. אם בהסכם הובטחה תמורה של חדר נוסף שלם או שטח דירה מסוים, היזם אינו רשאי לשנות באופן חד צדדי את התכנון באופן שגורע מאותה תמורה, בטח כשלא ביקש את הסכמת הדיירים מראש ובכתב. לכן, יהיה נכון לבדוק בהסכם מה בדיוק הובטח מבחינת שטח/חדרים ומה הסעיף שמסדיר אישור תכניות ושינויי תכנון. ברוב הסכמי ההתחדשות ישנה התייחסות לעניין אישור התכניות, מי הגורם שמאשר ואיסור על גריעה מהתמורה.

כדאי לפנות לעוה"ד שמייצג את הדיירים בעניין.

בהצלחה,

ליאור

שלום, אבנר

בהתאם לכללי האתיקה, לא ב"כ היזם ולא ב"כ הבעלים מנהלים את התביעה נגד הדייר הסרבן, אלא עו"ד שלישי, זר לפרוייקט.

התובעים הם השותפים במקרקעין, שהם יתר בעלי הזכויות, התובעים את המיעוט הסרבן.

המינוח אמנם לקוח מחוקפינוי-בינוי, אבל המהות זהה בכל פרוייקט של התחדשות עירונית, גם לפי חוק החיזוק.

בהצלחה

נראה שהתשובה בגוף השאלה, תמ"א 38 באופן כללי הסתיים, היו רשויות שהתוקף של התמ"א הוארך. ממה שאתה כותב נראה שהעירייה בוחנת את האפשרות להאריך עוד את התוקף של התוכנית

בהתאם לחוק יש אפשרות לסיים את ההתקשרות עם יזם שנחתם מולו הסכם אבל הוא לא פועל במסגרת הזמנים שנקבעו בחוק לקידום הפרויקט, מוזמן להציץ בחוק פינוי בינוי סעיף 1ד. (א) על תתי סעיפיו בנוגע לתוקף של החתימה.

בנוסף, צריך לבחון את ההסכמות שנחתמו מול אותו יזם.

בכל מקרה, מומלץ להעזר בעורך דין שייצג אתכם מול היזם הקיים והחדש ככל שיהיה כזה

שלום, ערן

השאלה מתאימה לפורום תכנון ובניה.

עניינית, חסימת חלון היא טעם של ממש שיכול להתקבל במסגרת הליך של התנגדות לתכנון המוצע.

ככל שההתנגדות נדחית, יש מקום לשקול פיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

בהצלחה