פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
רכישת מגרש מבן זוג גרוש במושע
קרן
03/10/13
אני מעונינת לקנות מגרש לבנייה עצמית
בשטח של 250 מ"ר
בנסח הטאבו רשום שבבעלות המוכר 500 מ"ר
ה250 הנוספים שייכים לגרושתו
כלומר אין הסכם שיתוף בין הצדדים
לאחר בירור נראה שגרושתו לא מעוניינת לשתף פעולה כמו להעביר את כל החומר בגין המגרש. השאלה-
אחת- האם כל החומר המעניין לרכישה מצוי בועדה המקומית ובטאבו? כלומר האם ייתכן שיש מידע שמצוי רק באצל האישה ושאי קבלתו יכול לגרום לי לבעיה?
שתיים- במידה והאישה אינה תשתף פעולה האם מצב של לקנות את חלקו ללא הסכם יגרום לבעיה או שניתן לעקוף זאת בקלות מול בית המשפט?
בשטח של 250 מ"ר
בנסח הטאבו רשום שבבעלות המוכר 500 מ"ר
ה250 הנוספים שייכים לגרושתו
כלומר אין הסכם שיתוף בין הצדדים
לאחר בירור נראה שגרושתו לא מעוניינת לשתף פעולה כמו להעביר את כל החומר בגין המגרש. השאלה-
אחת- האם כל החומר המעניין לרכישה מצוי בועדה המקומית ובטאבו? כלומר האם ייתכן שיש מידע שמצוי רק באצל האישה ושאי קבלתו יכול לגרום לי לבעיה?
שתיים- במידה והאישה אינה תשתף פעולה האם מצב של לקנות את חלקו ללא הסכם יגרום לבעיה או שניתן לעקוף זאת בקלות מול בית המשפט?
רכישת מגרש מבני זוג
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
העסקה שתוארה כעת מדליקה אצלי נורה אדומה מהבהבת...
צריך לבדוק שניתן בכלל לבצע את העסקה, וכיצד המגרש רשום בטאבו או במינהל.
נראה לי שכדאי לך מאוד לשכור עו"ד שמתמחה בעסקאות מן הסוג הזה, ולא כל אחד מתמחה בזה.
בהצלחה!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
צריך לבדוק שניתן בכלל לבצע את העסקה, וכיצד המגרש רשום בטאבו או במינהל.
נראה לי שכדאי לך מאוד לשכור עו"ד שמתמחה בעסקאות מן הסוג הזה, ולא כל אחד מתמחה בזה.
בהצלחה!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה מתווך בא לראות את הנכס לתת לו?
שיקו
03/10/13
אני מוכר את הדירה שלי ללא מתווכים
התקשרו אלי מחברת תיווך כי הם רוצים להביא קונה לראות את הדירה האם לתת להם?
התקשרו אלי מחברת תיווך כי הם רוצים להביא קונה לראות את הדירה האם לתת להם?
האם לא מסוכן להכניס מתווך שיראה את הדירה לקונים, למרות שלא חתמתי איתו על הסכם תיווך?
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
כן, כל עוד לא חתמת להם על שום דבר, שיקחו את העמלה מהקונה, גם תבהיר להם את זה (למרות שהחוק מציין מפורשות שרק אם תחתום על משהו תחוייב).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
לאון
03/10/13
שלום רב! אני משכיר דירה במשך חמש שנים דרך מתווך. בחידוש של החוזה 01.01.2013 סיכמתי עם המתווך שבשנה הנוכחית אני מתכוון לירכוש דירה חדשה ולפנות את הדירה השכורה תרם סיום תקופת השכירות 31.12.2013 . המתווך הסכים אך דרש לקבל צ'קים לכל התקופה בתענה שלאחר הפינוי הוא מחזיר לי את יתרת הצ'קים. פיניתי את הדירה ב01.08.2013 אך מתווך לא יחזיר את הצ'קים והוא וממשיך ליפדות אותם מה ביכולתי לעשות?
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
כנראה אתה שוכר ולא משכיר.
ולא הצלחתי להבין את עובדות המקרה עד הסוף.
באם החוזה מאפשר לך לצאת ממנו לפני הסיום, ואם פעלת על פי החוזה - אז כנראה שהוא לא רשאי לעשות כן.
אם הוא הכניס כבר דייר במקומך, אז הוא גם לא רשאי לעשות כן.
צריך לבדוק את החוזה..
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ולא הצלחתי להבין את עובדות המקרה עד הסוף.
באם החוזה מאפשר לך לצאת ממנו לפני הסיום, ואם פעלת על פי החוזה - אז כנראה שהוא לא רשאי לעשות כן.
אם הוא הכניס כבר דייר במקומך, אז הוא גם לא רשאי לעשות כן.
צריך לבדוק את החוזה..
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היטל השבחה
ערן
03/10/13
האם בעת העברת זכויות בין בני זוג עקב גירושין אני חייב לחתום לועדה המקומית לתכנון ולבניה על כתב התחייבות לתשלום עתידי של היטל השבחה כשאמכור את הנכס בעתיד?
עסקה אגב גירושין
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
כן.
בעסקה אגב גירושין יש צורך באישור עירייה לרבות התחייבות היטל השבחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
בעסקה אגב גירושין יש צורך באישור עירייה לרבות התחייבות היטל השבחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת נכס משועבד בטאבו
שלמה
03/10/13
האם ניתן להעביר דירה ליורשים (יש צוי ירושה קיום צוואה), למרות שעל הנכס קיימים שעבודים (על פי הנסח)?
אם התשובה חיובית האם השעבודים יחייבו היורשים עצמם מלבד עצם החוב על הנכס?
אם התשובה חיובית האם השעבודים יחייבו היורשים עצמם מלבד עצם החוב על הנכס?
העברת דירה בירושה שרשום על הנכס שעבוד
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
ניתן יהיה לבצע את העברה ללא הסרת השעבודים.
ירושה היא לא עסקה במקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
ירושה היא לא עסקה במקרקעין.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38/2
א-ה
03/10/13
1. האם יש ערבות ביצוע המבוססת על ערבות חוק מכר בתוספת שתי עילות מימוש :
איחור במסירת הדירה מעל 12 חודשים
הפסקת עבודה מעל 6 חודשים
2.האם סביר שהקבלן ירשום בחוזה כי אם לדעת היזם נפגעה כדאיות הפרויקט מסיבות כגוןירידת מחירי הנדל"ן בשוק או/ מסיבות שלא היו יעדועות בזמן חתימת הסכם, מותר לו לבטל את הפרויקט תוך 15 חודש מיום חתימת ההסכם
3.האם מותר לקבלן סטיה של עד 5% מהשטח של דירת התמורה המובטח כאשר הקטנת השטח חלה על כל דירות התמורה4.
האם מותר ליזם לרשום:
הוא לא נתן שום תמורה נוספת לאף שייר מעבר לרשום בחוזה ואם דייר אחר יגלה שכו נתן גם הוא יקבל אותה תוספת?גם הדיירים מצהירים כי לא קבלו ולא הובטח דבר למעט הרשום בהסכם זה?
איחור במסירת הדירה מעל 12 חודשים
הפסקת עבודה מעל 6 חודשים
2.האם סביר שהקבלן ירשום בחוזה כי אם לדעת היזם נפגעה כדאיות הפרויקט מסיבות כגוןירידת מחירי הנדל"ן בשוק או/ מסיבות שלא היו יעדועות בזמן חתימת הסכם, מותר לו לבטל את הפרויקט תוך 15 חודש מיום חתימת ההסכם
3.האם מותר לקבלן סטיה של עד 5% מהשטח של דירת התמורה המובטח כאשר הקטנת השטח חלה על כל דירות התמורה4.
האם מותר ליזם לרשום:
הוא לא נתן שום תמורה נוספת לאף שייר מעבר לרשום בחוזה ואם דייר אחר יגלה שכו נתן גם הוא יקבל אותה תוספת?גם הדיירים מצהירים כי לא קבלו ולא הובטח דבר למעט הרשום בהסכם זה?
תמ"א 38
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
אנא פנה לפורום תמ"א 38
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
התניית שכירות ברכישת מוצרים
ורד
03/10/13
שלום,
אני נתקלת לאחרונה בהרבה מודעות להשכרת דירות אשר השוכרים היוצאים מתנים את חתימת הסכם השכירות החדש ברכישת מוצרים מסוימים/ריהוט שהם משאירים בדירה, אעם שהם אינם בעלי הדירה המשכירים.
האם הדבר חוקי?
האם יש דרך לעקוף זאת?
מה הבסיס החוקי לכך?
בתודה מראש
אני נתקלת לאחרונה בהרבה מודעות להשכרת דירות אשר השוכרים היוצאים מתנים את חתימת הסכם השכירות החדש ברכישת מוצרים מסוימים/ריהוט שהם משאירים בדירה, אעם שהם אינם בעלי הדירה המשכירים.
האם הדבר חוקי?
האם יש דרך לעקוף זאת?
מה הבסיס החוקי לכך?
בתודה מראש
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
בדרך כלל מדובר בת"א, ששם יש ביקוש רב לדירות, ואז שדייר רוצה לצאת מהדירה הוא מנצל את הביקוש הרב, ומנסה להוציא מזה כמה שיותר - ב"גדול", אם תעקפי את הדייר ותגיעי לבעל הדירה עצמה זה יכול לעזור...
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועד בית שהתפטר – אפשרויות פעולה
אריאל
02/10/13
שלום רב,
רקע:
א. ועד הבית התפטר ואף לא אחד מעוניין להיכנס בנעליו. מצד שני, בשלב זה לאף אחד לא איכפת שאין ועד בית ואף אחד לא מתכוון לחפש חברת ניהול.
ב. בעלי הדירות בקומה העליונה פנו לוועד עוד טרם התפטר עוד בחודש יוני, תיארו בעיה של רטיבות רצינית בתקרה ובקירות בשנה שעברה בימים הגשומים וביקשו מהוועד לטפל.
ג. החלטה לאיטום הגג התקבלה באסיפת בעלי דירות באוג'. ההחלטה נרשמה בפרוטוקול ופורסמה לבעלי הדירות.
ד. הועד שהתפטר כלל לא מטפל בבעיה.
שאלות :
א. מה יכולים בעלי הדירות העליונות לעשות ?- הבעיה דוחקת ודורשת טיפול לפני הגשמים.
ב. האם יכולים בעלי הדירות העליונות להודיע בהודעה לאחרים כי לאור האמור וקוצר הזמן החליטו לממן מכיסם את האיטום ואח"כ לדרוש החזר מהאחרים ?
ג. אם כן, מי שלא ישלם את חלקו ניתן יהיה לתבוע אותו אצל המפקח על רישום המקרקעין ?- איזה מעמד משפטי יש לבעלי הדירות העליונות ?
סליחה על אורך התיאור ותודה לתשובה
רקע:
א. ועד הבית התפטר ואף לא אחד מעוניין להיכנס בנעליו. מצד שני, בשלב זה לאף אחד לא איכפת שאין ועד בית ואף אחד לא מתכוון לחפש חברת ניהול.
ב. בעלי הדירות בקומה העליונה פנו לוועד עוד טרם התפטר עוד בחודש יוני, תיארו בעיה של רטיבות רצינית בתקרה ובקירות בשנה שעברה בימים הגשומים וביקשו מהוועד לטפל.
ג. החלטה לאיטום הגג התקבלה באסיפת בעלי דירות באוג'. ההחלטה נרשמה בפרוטוקול ופורסמה לבעלי הדירות.
ד. הועד שהתפטר כלל לא מטפל בבעיה.
שאלות :
א. מה יכולים בעלי הדירות העליונות לעשות ?- הבעיה דוחקת ודורשת טיפול לפני הגשמים.
ב. האם יכולים בעלי הדירות העליונות להודיע בהודעה לאחרים כי לאור האמור וקוצר הזמן החליטו לממן מכיסם את האיטום ואח"כ לדרוש החזר מהאחרים ?
ג. אם כן, מי שלא ישלם את חלקו ניתן יהיה לתבוע אותו אצל המפקח על רישום המקרקעין ?- איזה מעמד משפטי יש לבעלי הדירות העליונות ?
סליחה על אורך התיאור ותודה לתשובה
האפשרות המועדפת
א-ה
03/10/13
שבעלי הדירות העליונות יתבעו את כל שאר בעלי הדירות בפני המפקח על רישום המקרקעין שיחייב אותם לשלם את עלות האיטום, על פי הצעות מחיר שקיבלו.
אפשרות אחרת היא שבעלי הדירות העליונות ימונו על ידי כלל בעלי הדירות לוועד בית לצורך ביצוע האיטום בגג.
עוד אפשרות היא - שבעלי הדירות העליונות יתבעו בפני המפקח כאמור לעיל, ויבקשו בנוסף שהמפקח ימנה אותם לתפקיד ועד הבית לצורך ביצוע האיטום.
האפשרות שבעלי הדירות העליונות יבצעו על חשבונם את האיטום ורק אחר כך יתבעו החזר - עדיפה פחות.
אפשרות אחרת היא שבעלי הדירות העליונות ימונו על ידי כלל בעלי הדירות לוועד בית לצורך ביצוע האיטום בגג.
עוד אפשרות היא - שבעלי הדירות העליונות יתבעו בפני המפקח כאמור לעיל, ויבקשו בנוסף שהמפקח ימנה אותם לתפקיד ועד הבית לצורך ביצוע האיטום.
האפשרות שבעלי הדירות העליונות יבצעו על חשבונם את האיטום ורק אחר כך יתבעו החזר - עדיפה פחות.
שכירות מקום אחד לשם מימון נכסהלוואה אחר
נדב
02/10/13
שלום רב
אני עומד להשכיר חנות בסביבות 6 אלף שקל החנות היא על שמי ואין ברצוני לעשות תיאום מס עם המשכורת כהכנסה נוספת כי זה לא ישתלם לי
חשבתי אולי לקבל הלוואה מהבנק על סמך השכירות, בהלוואה לקנות דירה זולה (עד 600K)
ובמקום לעשות תיאום מס לשלם את המשכנתא בגובה מלא של השכירות
האם יש פתרונות יצירתיים ???
אשמח לעזרה תודה רבה לעוזרים !!
אני עומד להשכיר חנות בסביבות 6 אלף שקל החנות היא על שמי ואין ברצוני לעשות תיאום מס עם המשכורת כהכנסה נוספת כי זה לא ישתלם לי
חשבתי אולי לקבל הלוואה מהבנק על סמך השכירות, בהלוואה לקנות דירה זולה (עד 600K)
ובמקום לעשות תיאום מס לשלם את המשכנתא בגובה מלא של השכירות
האם יש פתרונות יצירתיים ???
אשמח לעזרה תודה רבה לעוזרים !!
חוזה שכירות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
אני חושב שהשאלה שלך היא יותר לרואה חשבון או יועץ מס, ולא לפורום הנ"ל.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ חניה
צרפתי
02/10/13
5 דירים מתוך 8 בבנין רוצים לרצף חניה שכיום היא אספלט די ישן.
סך המחיר 3000+מעמ לשכן.
האם כולם חייבים להשתתף (מבין 3 השכנים המתנגדים, כיון שאינם עושים שימוש בחניה המשותפת של הבנין)?
סך המחיר 3000+מעמ לשכן.
האם כולם חייבים להשתתף (מבין 3 השכנים המתנגדים, כיון שאינם עושים שימוש בחניה המשותפת של הבנין)?
לא כל הדיירים מסכימים לשפץ את הרכוש המשותף - מה עושים? מה הרוב הנדרש?
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
יש את תקנון הבית המשותף, גם כשאין כדי לדעת איזה רוב נדרש יש לעיין בשני מקורות: החוק והתקנון. תחילה יש לפנות לחוק המקרקעין בפרק העוסק בבתים משותפים ואחר-כך לתקנון הבית המשותף. בחוק יש הוראות שונות, הנוגעות לרוב הנדרש בעניינים כאלה ואחרים. כאשר יש הוראה מפורשת, הרי שהחוק הוא שקובע ולא ניתן לשנות את הרוב הנדרש, גם לא על-ידי קביעת רוב אחר בתקנון. אבל יש בחוק גם סעיפים שקובעים רוב מסוים ומציינים, כי את הרוב הזה ניתן לשנות בתקנון.
אם לדוגמא במקרה שלך - נניח שמה שקיים הוא התקנון המצוי, אז המצב המשפטי הוא כזה:
התקנון המצוי קובע, באחד מסעיפיו החשובים ביותר, שכל החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא נקבע מפורש בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם הסכים לה. נניח שרוצים להחליט על הקמת מתקני משחקים לילדים בגינת הבית המשותף . זו הוצאה שאינה נמצאת בחוק ולא בתקנון המצוי. לפיכך, לא ניתן יהיה לחייב דיירים בתשלום זה, אלא אם הסכימו לשלמו. אולם, קיימת מגמה אצל המפקח על המקרקעין וגם בבתי המשפט, להקל בסוגיות אלה. המטרה היא לשאוף להסכמה פה אחד ולאו דווקא לחייב אותה באופן מוחלט, כדי למנוע מצבים של שיתוק או סרבנות בלתי סבירה של דייר בודד.לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק-דין שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד. באותו בניין חל התקנון המצוי. השופט קבע, כי כל ההחלטות הנוגעות להחזקתו השוטפת של הבניין ולרבות שיפורים מקובלים, יתקבלו ברוב רגיל. לא מדובר רק בשמירה על המצב הקיים, אלא גם למשל החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים, התקנת תיבות דואר חדשות וגם התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום. למרות שמדובר בשיפורים, ולא בשמירה על הקיים, אין לאפשר לבעלי דירות הטלת וטו על הוצאות מסוג זה, או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב עליה. זו דוגמה מייצגת, המעידה על נטייה להרחיב את סוג העניינים שיכולים לקבל ברוב רגיל, למרות לשון החוק והתקנון. במקרה זה, ההרחבה נגעה ל"שיפורים מקובלים", אבל גם בעניינים אחרים, המפקח או בית המשפט יכולים להתערב כדי לחלץ בית משיתוק בלתי סביר שנקלע אליו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
אם לדוגמא במקרה שלך - נניח שמה שקיים הוא התקנון המצוי, אז המצב המשפטי הוא כזה:
התקנון המצוי קובע, באחד מסעיפיו החשובים ביותר, שכל החלטה המטילה על בעל דירה חובות או תשלומים מסוג או שיעור שלא נקבע מפורש בחוק או בתקנון, או המשנה את זכויותיו, לא יהיה לה תוקף לגבי אותו בעל דירה, אלא אם הסכים לה. נניח שרוצים להחליט על הקמת מתקני משחקים לילדים בגינת הבית המשותף . זו הוצאה שאינה נמצאת בחוק ולא בתקנון המצוי. לפיכך, לא ניתן יהיה לחייב דיירים בתשלום זה, אלא אם הסכימו לשלמו. אולם, קיימת מגמה אצל המפקח על המקרקעין וגם בבתי המשפט, להקל בסוגיות אלה. המטרה היא לשאוף להסכמה פה אחד ולאו דווקא לחייב אותה באופן מוחלט, כדי למנוע מצבים של שיתוק או סרבנות בלתי סבירה של דייר בודד.לאחרונה ניתן בבית המשפט המחוזי בירושלים פסק-דין שנגע להחלטת אסיפת דיירים לבצע שיפורים ותיקונים שונים בבניין בניגוד לדעתו של דייר בודד. באותו בניין חל התקנון המצוי. השופט קבע, כי כל ההחלטות הנוגעות להחזקתו השוטפת של הבניין ולרבות שיפורים מקובלים, יתקבלו ברוב רגיל. לא מדובר רק בשמירה על המצב הקיים, אלא גם למשל החלפת גדרות כניסה לגינה, התקנת ארון לשעוני המים, התקנת תיבות דואר חדשות וגם התקנת דלת חיצונית עם אינטרקום. למרות שמדובר בשיפורים, ולא בשמירה על הקיים, אין לאפשר לבעלי דירות הטלת וטו על הוצאות מסוג זה, או העמסת ההוצאה רק על מי שהצביע בחיוב עליה. זו דוגמה מייצגת, המעידה על נטייה להרחיב את סוג העניינים שיכולים לקבל ברוב רגיל, למרות לשון החוק והתקנון. במקרה זה, ההרחבה נגעה ל"שיפורים מקובלים", אבל גם בעניינים אחרים, המפקח או בית המשפט יכולים להתערב כדי לחלץ בית משיתוק בלתי סביר שנקלע אליו.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה
שיר
02/10/13
רכשנו דירה לפני כ4 שנים ללא טאבו.
שכרנו עורך דין שיטפל בחוזה וירשום הערת אזהרה לטובתינו.
היום, 4 שנים אחרי כאשר אני מעוניינת לקחת משכנתא, הייתי צריכה להראות נסח טאבו שיש הערת אזהרה לטובתי והופתעתי לגלות כי אין!!!
מה לעשות? איך מסדרים זאת?
שכרנו עורך דין שיטפל בחוזה וירשום הערת אזהרה לטובתינו.
היום, 4 שנים אחרי כאשר אני מעוניינת לקחת משכנתא, הייתי צריכה להראות נסח טאבו שיש הערת אזהרה לטובתי והופתעתי לגלות כי אין!!!
מה לעשות? איך מסדרים זאת?
לא נרשמה הערת אזהרה לטובתי - מה עושים?
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
ראשית כל פונים לאותו עו"ד, ומבקשים הסבר בכתב מדוע לא נרשמה הערת האזהרה ומה הצפי לרישומה ומבקשים תשובה כתובה ממנו!
שנית, מחליטים או שנותנים לעו"ד שעשה את העבודה להשלים אותה, או ששוכרים עו"ד אחר שישלים את העבודה.
ברמת העיקרון יש כאן לכאורה איזה שהיא רשלנות מצד עו"ד, אבל אני מאוד זהיר כי לא שמעתי את כל פרטי המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
שנית, מחליטים או שנותנים לעו"ד שעשה את העבודה להשלים אותה, או ששוכרים עו"ד אחר שישלים את העבודה.
ברמת העיקרון יש כאן לכאורה איזה שהיא רשלנות מצד עו"ד, אבל אני מאוד זהיר כי לא שמעתי את כל פרטי המקרה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ערעור על מדיניות עמותה בשטח עירוני
ארז
02/10/13
כידוע על פי חוק/מדיניות הקצאות ללא תמורה הרשויות המקומיות מקצות קרקעות לעמותות שונות לצרכי חינוך/רווחה/דת וכו' בהתאם לקריטריונים ותקנות.
השאלה שלי היא מה קורה כאשר מתעוררת מחלוקת בין אנשי העמותה לתושבי המקום על ענייני מדיניות ודברים עקרוניים - מיהי הערכאה שנמצאת מעל ראש העמותה המנהלת, ומיהי הסמכות לתת את המילה האחרונה?
הפקעת קרקעות
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
מדובר בנושא מאוד סבוך.
לטעמי העירייה/מועצה היא זו שמקצה את השטח+נותנת את הקריטריון מה יהיה שם ולא העמותה.
ולכן המחלוקת יכולה להיות בין התושבים למועצה ולא לעמותה - שהיא למעשה אמורה רק ליישם את החלטת המועצה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
לטעמי העירייה/מועצה היא זו שמקצה את השטח+נותנת את הקריטריון מה יהיה שם ולא העמותה.
ולכן המחלוקת יכולה להיות בין התושבים למועצה ולא לעמותה - שהיא למעשה אמורה רק ליישם את החלטת המועצה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מישהו כאן שמע על חברת ואנד פור יו ?
דודו
02/10/13
חברת ואנד פור יו הציעה לי אפשרות להצטרף לקבוצת רכישה
לדירה באשקלון מישהו מכיר אותם?
לדירה באשקלון מישהו מכיר אותם?
קבוצת רכישה
עו"ד תומר שזר
מנהל
05/10/13
אני אינני מכיר אולי משהו אחר ממנהלי הפורום?
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עורכי דין וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טעות ברישום בטאבו
יוסי
02/10/13
אני גר בבית פרטי שהוא בעצם חלק מרבעייה ואני גר בבית הקיצוני. לפני כשנה בערך רצינו לעשות שחזור משכנתא ואז התברר שיש טעות ברישום בטאבו. הבית שלי רשום כבית מס' 4 כשאמור להיות רשום בית מס' 1 ולהפך. בוני התיכון (החברה שבנתה את הבתים) לקחה את השינוי בטאבו על עצמה אבל כבר קרוב לשנה הם לא עשו כלום והם גם לא מוכנים להעביר את התיק אלינו ושאנחנו נטפל בזה. כל פעם שפנינו אליהם קיבלנו תשובה שזה בטיפול. בינתיים אני לא יכול לעשות שחזור משכנתא ואני מפסיד הרבה כסף.
האם אני יכול לתבוע אותם על הסחבת? ואם לא, מה כן אפשר לעשות
האם אני יכול לתבוע אותם על הסחבת? ואם לא, מה כן אפשר לעשות
טעות ברישום בטאבו
עו"ד דורון קנת
02/10/13
לא כתבת כמה זמן הנושא מטופל על ידי הקבלן.
אם מדובר בפרק זמן לא סביר ביחס לזמן הנדרש לתיקון טעות מסוג זה, לפי העובדות שאתה מתאר יתכן בהחלט שיש לך עילת תביעה.
צריך כמובן לבדוק באופן יסודי את המסמכים - סוג הטעות שנעשתה ומדוע התיקון של הטעות לא הושלם.
כדאי שתפנה ליעוץ אצל עורך דין ותציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
תצטרך גם להוכיח
אם מדובר בפרק זמן לא סביר ביחס לזמן הנדרש לתיקון טעות מסוג זה, לפי העובדות שאתה מתאר יתכן בהחלט שיש לך עילת תביעה.
צריך כמובן לבדוק באופן יסודי את המסמכים - סוג הטעות שנעשתה ומדוע התיקון של הטעות לא הושלם.
כדאי שתפנה ליעוץ אצל עורך דין ותציג בפניו את כל המסמכים הרלבנטיים.
תצטרך גם להוכיח
הפרת חוזה שכירות בעקבות תמ"א 38
אורי
02/10/13
חתמתי על חוזה שכירות עם שוכר, שקיבל מחיר מופחת כפיצוי לעבודות התמ"א בביניין. השוכר נכנס לאחר שהעבודות החלו אולם בחוזה ביננו אין אזכור לעבודות התמ"א. השוכר התלונן שקשה לו בתנאים של התמ"א ודרש שאפחית את המחיר, למרות שבחוזה ביננו יש סעיף שבו הוא מסיר כל טענה לגבי מחיר השכירות, הסכמתי לפנים משורת הדין לפצות אותו בגין עוגמת הנפש שנגרמה לו עקב העבודות (על אף שזה לא תלוי בי) והפחתתי לו עוד כ 7% ממחיר השכירות. למרות כל זאת, הדייר החליט לפנות את הדירה ולעזוב באמצע החוזה בצורה חד צדדית. לאחר היוועצות עם עורך דינו, הוא משתמש בטיעון של הטעיה בדיווח היקף עבודות התמ"א ובכך שהדירה לא ראויה למגורים - ולכן החוזה ביננו בטל. השאלה היא האם יש ממש בטענות שלו, האם הם יעמדו במבחן בית המשפט? הוא ידע שהוא נכנס לביניין שעובר תהליך תמ"א ולשם כך קיבל מחיר מופחת משמעותית ממחיר השוק ואף פיצוי נוסף בהמשך. האם יש בסיס לטענה שלא ידע שההפרעה תהיה כה גדולה או שהדירה לא ראויה למגורים ולכן חוזה בטל? האם אני יכול לתבוע נזק ממנו בבית המשפט?
זה שבחוזה השכירות אין איזכור לתמ"א 38, יפעל לרעתך.
א-ה
02/10/13
מקובל להפחית את דמי השכירות עקב הפרעה של בניה, ויש על כך גם פסקי דין.
זה גם מובן, כי מידת ההנאה מהמושכר נפגמת.
יש מקרים שהמצב לא מאפשר המשך מגורים בתנאים סבירים, ואז זכותו של השוכר לעזוב, ולבטל את חוזה השכירות.
ההפחתה בשעור של 7% עלולה לא להתקבל כהפחתה ראויה בנסיבות הללו.
מבחינתך מצבך המשפטי הוא לא שחור/לבן, כלומר, אתה לא חד משמעית צודק, והשוכר לא חד משמעית טועה.
זה גם מובן, כי מידת ההנאה מהמושכר נפגמת.
יש מקרים שהמצב לא מאפשר המשך מגורים בתנאים סבירים, ואז זכותו של השוכר לעזוב, ולבטל את חוזה השכירות.
ההפחתה בשעור של 7% עלולה לא להתקבל כהפחתה ראויה בנסיבות הללו.
מבחינתך מצבך המשפטי הוא לא שחור/לבן, כלומר, אתה לא חד משמעית צודק, והשוכר לא חד משמעית טועה.
בעלות על בית כנסת
שי
02/10/13
שלום רב,
בכל עיר וישוב קיימים בתי כנסת ציבוריים.
מיהם הבעלים החוקיים של בתי כנסת כאלה היושבים על שטח עירוני?
ומיהו בעל השליטה החוקי, לרבות בענייני ניהול בית כנסת, מינוי בעלי תפקידים, קביעת מדיניות וכו'?
בכל עיר וישוב קיימים בתי כנסת ציבוריים.
מיהם הבעלים החוקיים של בתי כנסת כאלה היושבים על שטח עירוני?
ומיהו בעל השליטה החוקי, לרבות בענייני ניהול בית כנסת, מינוי בעלי תפקידים, קביעת מדיניות וכו'?
בית כנסת
עו"ד דורון קנת
02/10/13
התשובה שלי היא כללית מאד. הנושא הוא מורכב ואי אפשר לתמצת אותו בתשובה קצרה כאן בפורום.
אם מדובר בבית כנסת שנבנה על קרקע עירונית, ההקצאה של הקרקע נעשית בדרך כל על ידי הרשות המקומית לפי נהלים מסודרים.
הרשות המקומית מפרסמת שהיא מתכוונת להקצות את הקרקע לעמותה מסויימת לצרכי בית כנסת ואם אין התנגדויות הדבר מבוצע בדרך הזו.
לפעמים הדברים מבוצעים בדרך אחרת, אבל זו אחת הדרכים המקובלות יותר.
מי שמפעיל את בית הכנסת היא אותה עמותה או גוף שקיבל את הקצאת הקרקע.
אם תסביר מה המטרה שלך בשאלותיך אולי אפשר יהיה לתת לך תשובה ממוקדת יותר.
אם מדובר בבית כנסת שנבנה על קרקע עירונית, ההקצאה של הקרקע נעשית בדרך כל על ידי הרשות המקומית לפי נהלים מסודרים.
הרשות המקומית מפרסמת שהיא מתכוונת להקצות את הקרקע לעמותה מסויימת לצרכי בית כנסת ואם אין התנגדויות הדבר מבוצע בדרך הזו.
לפעמים הדברים מבוצעים בדרך אחרת, אבל זו אחת הדרכים המקובלות יותר.
מי שמפעיל את בית הכנסת היא אותה עמותה או גוף שקיבל את הקצאת הקרקע.
אם תסביר מה המטרה שלך בשאלותיך אולי אפשר יהיה לתת לך תשובה ממוקדת יותר.
תמ"א 38/2
א-ש
02/10/13
הקבלן מציע לדייר מסוים נספח לחוזה שלו בו יצויין כי הדייר מקבל דבר ספציפי לדייר כגון דירה בכיוון ובקומה מסוימת
האם ניספח לחוזה תופס?
מצד שני בחוזה שליו ו יחתמו כולם רשום כי הקבלן לא יתן לאף דייר משהו בהסתר-לא טובת הנאה ולא דבר האחר ואם דיר אחר יגלה שהוא נתן, זכותו לידרוש גם כן את ההטבה הזו
" היזם לא הבטיח ליתן ןלא נתן למי מיחידי הדייריםתמורה ל תמורה המופיעה בהסכם זה, לרבות שינוים, שידרוגים וכל טובת הנאה
במידה והא יפר התחייבות זו, הוא יעניק אותה הטבה לכל הדיירים במידה ויתבקש
הדיירים מצהירים זה בפני זה כי לא קבלו דבר ולא הובטחה להם כל ה טובת הנאה נוספת על המצויין בסכם זה
האם ניספח לחוזה תופס?
מצד שני בחוזה שליו ו יחתמו כולם רשום כי הקבלן לא יתן לאף דייר משהו בהסתר-לא טובת הנאה ולא דבר האחר ואם דיר אחר יגלה שהוא נתן, זכותו לידרוש גם כן את ההטבה הזו
" היזם לא הבטיח ליתן ןלא נתן למי מיחידי הדייריםתמורה ל תמורה המופיעה בהסכם זה, לרבות שינוים, שידרוגים וכל טובת הנאה
במידה והא יפר התחייבות זו, הוא יעניק אותה הטבה לכל הדיירים במידה ויתבקש
הדיירים מצהירים זה בפני זה כי לא קבלו דבר ולא הובטחה להם כל ה טובת הנאה נוספת על המצויין בסכם זה
נספח לחוזה
עו"ד דורון קנת
02/10/13
בעקרון - נספח לחוזה שעליו חתמו הצדדים לחוזה מהווה חלק מהחוזה לכל דבר וענין.
לא ברור מה המטרה בשאלתך - האם הציעו לך לחתום על הנספח מול הקבלן?
לא ברור מה המטרה בשאלתך - האם הציעו לך לחתום על הנספח מול הקבלן?
דמי מפתח
א.ג.
02/10/13
בעלים של נכס שיש בו דיר בדמי מפתח, רוצה למכור את זכויותיו בנכס לצד ג' (כאשר הדייר ממשיך להתגורר במקום)- האם חלה על הבעלים חובה להציע קודם לדייר בדמי מפתח את המכירה, או לא? אם כן מה מקור החיוב? תודה.
מענה מעו"ד אייל בניסטי
עורך דין אייל בניסטי
02/10/13
שלום רב,
עייני/ן בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972*.
בהצלחה,
עו"ד אייל בניסטי
עייני/ן בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972*.
בהצלחה,
עו"ד אייל בניסטי
פלישה לשטח גינה
ניסן
02/10/13
שכני שקנה דירה מתחתי מעוניין להגדיל את הבית הוא בא אליה עם תוכניות שכוללות פלישה לתוך הגינה שלי בכ 2 וחצי מטר האם קיים דבר כזה וזה חוקי על פי חוק
מבחינתך, מה שקובע, זה אם אתה מסכים.
א-ה
02/10/13
מבחינת חוקי התכנון והבניה, זה בסמכות הוועדה לתכנון ובניה להחליט.
בכל מקרה, זכותך גם להתנגד למתן היתר בניה אם חלקה מתבצע על שטח שבבעלותך.
בכל מקרה, זכותך גם להתנגד למתן היתר בניה אם חלקה מתבצע על שטח שבבעלותך.
בית משותף
nooh
01/10/13
בחלקה אחת יש שני בתים, קיימת פרצלציה בין שני הבתים וגדר בלוקים מפרידה.
האם הם נחשבים כבית משותף?
האם הם נחשבים כבית משותף?
מענה מעו"ד אייל בניסטי
עורך דין אייל בניסטי
02/10/13
שלום,
ראשית ניתן לבדוק האם יש תקנון בית משותף.
באופן כללי אם יש רכוש משותף כלשהו אפילו שאין מדובר בנכסים קרובים לדוגמה בריכה אזי לדעתי יהיה מדובר בבית משותף.
ראשית ניתן לבדוק האם יש תקנון בית משותף.
באופן כללי אם יש רכוש משותף כלשהו אפילו שאין מדובר בנכסים קרובים לדוגמה בריכה אזי לדעתי יהיה מדובר בבית משותף.
עורך דין
אבי ארנון
01/10/13
שלום,לאחרונה אשתי ואני נקלענו לחובות מחוסר ברירה. הבעיה הכי גדולה מבחינתנו כרגע היא שעקב אי תשלום המשכנתא, הבנק בו לקחנו אותה מינה לנו כונס נכסים שתפקידו למכור את הדירה הממושכנת שלנו. הלכתי כבר למספר עורכי דין המתמחים בנושא שקיבלתי עליהם המלצות, אך מכל מיני סיבות נאלצתי לדחות אותם.
יש לכם המלצה על עורך דין טוב? אנחנו גרים ברמת גן, כך שנשמח לקבל המלצות על עורך דין שנמצא קרוב אלינו.
ואם מישהו מכיר את עו"ד **** ***, אני אשמח לשמוע גם עליו. כי זו ההמלצה האחרונה שקיבלתי וטרם בדקתי אותו לעומק.
תודה רבה, בתקווה לימים טובים יותר,אבי
יש לכם המלצה על עורך דין טוב? אנחנו גרים ברמת גן, כך שנשמח לקבל המלצות על עורך דין שנמצא קרוב אלינו.
ואם מישהו מכיר את עו"ד **** ***, אני אשמח לשמוע גם עליו. כי זו ההמלצה האחרונה שקיבלתי וטרם בדקתי אותו לעומק.
תודה רבה, בתקווה לימים טובים יותר,אבי
עורך דין המתמחה בכינוס נכסים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
01/10/13
אבי שלום,
אתה יכול לחפש בגוגל או באינדקס עורכי דין באתר זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
אתה יכול לחפש בגוגל או באינדקס עורכי דין באתר זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעבר לגז מרכזי מגז פרטי (בלונים)
רפאל
01/10/13
שלום רב,
האם על מנת שבניין יעבור לגז מרכזי מגז פרטי (כל דירה התקשרה עצמאית עם ספק גז) נדרשת הסכמה של כל הדיירים? מה קורה אם ישנם דיירים שמסרבים אבל עדיין יש רוב? (גם אם לא מוחלט)
תודה
האם על מנת שבניין יעבור לגז מרכזי מגז פרטי (כל דירה התקשרה עצמאית עם ספק גז) נדרשת הסכמה של כל הדיירים? מה קורה אם ישנם דיירים שמסרבים אבל עדיין יש רוב? (גם אם לא מוחלט)
תודה
מדובר ברכושו הפרטי של בעל הדירה
א-ה
02/10/13
ולכן כל בעל דירה צריך להסכים לגבי עצמו. וזכותו לא להסכים.
בנושא זה אין רוב או מיעוט, שיכולים לכפות על דייר פלוני, להתנתק מהגז הפרטי שלו ולעבור לגז מרכזי.
בנושא זה אין רוב או מיעוט, שיכולים לכפות על דייר פלוני, להתנתק מהגז הפרטי שלו ולעבור לגז מרכזי.
נכס בשכירות
בת
01/10/13
שלום
רציתי לשאול במידה ואני הולכת להשכיר דירה ביחידת דיור, כאשר השכר כולל ארנונה אך לא חשמל ומים האם מבחינת הכתובת הנכס יהיה על שמי לצרכי הטבות של מס הכנסה ?
או שהכתובת תהיה על שם בעל הנכס ואני לא אוכל לעשות שימוש בכתובת מבחינת הטבות שמגיעות לי באזור הפיתוח?
תודה
רציתי לשאול במידה ואני הולכת להשכיר דירה ביחידת דיור, כאשר השכר כולל ארנונה אך לא חשמל ומים האם מבחינת הכתובת הנכס יהיה על שמי לצרכי הטבות של מס הכנסה ?
או שהכתובת תהיה על שם בעל הנכס ואני לא אוכל לעשות שימוש בכתובת מבחינת הטבות שמגיעות לי באזור הפיתוח?
תודה
שכירת דירה
עו"ד דורון קנת
01/10/13
אם הכוונה שלך היא שאת מעוניינת לשכור נכס - את יכולה להעביר את חשבונות הארנונה, המיים, החשמל והגז על שמך.
תמ"א 38/2 הסכם עם יזם/קבלן בנייה
שי
01/10/13
האם חוק המקרקעין גובר על הוראות תמ"א 38/2 והאם הדייר שלא חתם על הסכם מול קבלן עקב אי הסכמה על סעיפים מסוימים ורוב הדיירים חתמו, עלול להיחשב כסרבן?
בחוק רשום שהמפקח יכול לחייב את הדייר להסכים לביצוע הפרויקט ויחייב אותו בהוצאות הבנייה?
בחוק רשום שהמפקח יכול לחייב את הדייר להסכים לביצוע הפרויקט ויחייב אותו בהוצאות הבנייה?
חיוב דייר סרבן לחתום על הסכם
עו"ד דורון קנת
01/10/13
המפקח על רישום המקרקעין יכול בתנאים מסויימים לאפשר ביצוע הפרוייקט גם ללא חתימה של כל הדיירים.
תמ"א 38/2 הסכם עם יזם/קבלן בנייה
משה
01/10/13
האם בהסכם כנ"ל רצוי להסכים כי יירשם ביזמת הקבל כי ההסכם הנ"ל הוא הסכם בוררות
אזי אין אפשרות לפנות לבית נמשפט למימוש זכויות וערבויות?
כמו כן האם טענת הקבלן כי ניתן לרשום את הדברים הייחודיים שהדייר מבל מהקבלן כגון תוספת קומה
שטח, בניספח לחוזה
האם לא רצוי שהכל יהיה רשום בחוזה?
אזי אין אפשרות לפנות לבית נמשפט למימוש זכויות וערבויות?
כמו כן האם טענת הקבלן כי ניתן לרשום את הדברים הייחודיים שהדייר מבל מהקבלן כגון תוספת קומה
שטח, בניספח לחוזה
האם לא רצוי שהכל יהיה רשום בחוזה?
תמ"א 38- תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
01/10/13
משה שלום,
אנא הבהר את שאלתך- האם אתה מתכוון שיירשם בהסכם התמ"א כי בכל מחלוקת יפנו הצדדים לבוררות?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
אנא הבהר את שאלתך- האם אתה מתכוון שיירשם בהסכם התמ"א כי בכל מחלוקת יפנו הצדדים לבוררות?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
