פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דמי תיווך
יובל
23/06/14
לפני כשנתים פרסמנו את הבית למכירה ,לאחר מספר ימים התקשר אלינו מתווך שרצה לשווק
את הבית בבלעדיות .המתווך הגיע והחתים אותנו על טופס שווק הבית בבלעדיות אך
התנאי היה שהוא לא לוקח דמי תווך עבור המכירה .ואכן הוא מחק את דמי התיווך שהיה
רשום 2%ורשם ליד זה בכתב ידו ללא עמלת תיווך וחתם ליד .במשך כל התקופה יש לציין
שהמתווך לא הביא אפילו קונה אחד.הוא אכן תלה שלט וכן פירסם לשבוע אחד את הבית
בעיתון מקומי .חודש וחצי לפני תום הבלעדיות מכר שלנו מזה מס שנים שמע שאנחנו
רוצים למכור את הבית ,התקשרנו למתווך וסיפרנו לו על הקונה והצענו לו מתוך מחווה
סכום של3000 שח לצאת מהבלעדיות .המתווך הסכים וסכמנו שנהיה בקשר .לפני
שחתמנו על החוזה רצינו שהמתווך יבוא ויקח את כספו ויחתום לנו, אך הוא הכחיש שהסכים
לעיסקה ודרש סכום גבוה יותר.ירדנו מהעיסקה של המכירה עד סיום הבלעדיות בתקווה
שהמתווך יביא קונים.לאחר מס ימים מתום בלעדיות נחתם חוזה עם אותם מכרים והבית
נמכר .המתווך רוצה לתבוע אותנו על תשלום שמגיע לו .האם מגיע לו תשלום כלשהו
?יש לציין -1.שבהסכם רשום במקרה והנכס ימכר בתקופת הבלעדיות שהם הופנו על
ידי המתווך ובין שלא הבעלים ישלמו 2%ואז המתווך מחק זה ורשם ללא עמלת תיווך.2.
בטופס שהחתים אותנו על בלעדיות -לא היה טופס הסכם בנפרד של הבלעדיות שמפרט את
פעולות השיווק , אלה טופס אחד שרשום הזמנת שירות תיווך בבלעדיות .
את הבית בבלעדיות .המתווך הגיע והחתים אותנו על טופס שווק הבית בבלעדיות אך
התנאי היה שהוא לא לוקח דמי תווך עבור המכירה .ואכן הוא מחק את דמי התיווך שהיה
רשום 2%ורשם ליד זה בכתב ידו ללא עמלת תיווך וחתם ליד .במשך כל התקופה יש לציין
שהמתווך לא הביא אפילו קונה אחד.הוא אכן תלה שלט וכן פירסם לשבוע אחד את הבית
בעיתון מקומי .חודש וחצי לפני תום הבלעדיות מכר שלנו מזה מס שנים שמע שאנחנו
רוצים למכור את הבית ,התקשרנו למתווך וסיפרנו לו על הקונה והצענו לו מתוך מחווה
סכום של3000 שח לצאת מהבלעדיות .המתווך הסכים וסכמנו שנהיה בקשר .לפני
שחתמנו על החוזה רצינו שהמתווך יבוא ויקח את כספו ויחתום לנו, אך הוא הכחיש שהסכים
לעיסקה ודרש סכום גבוה יותר.ירדנו מהעיסקה של המכירה עד סיום הבלעדיות בתקווה
שהמתווך יביא קונים.לאחר מס ימים מתום בלעדיות נחתם חוזה עם אותם מכרים והבית
נמכר .המתווך רוצה לתבוע אותנו על תשלום שמגיע לו .האם מגיע לו תשלום כלשהו
?יש לציין -1.שבהסכם רשום במקרה והנכס ימכר בתקופת הבלעדיות שהם הופנו על
ידי המתווך ובין שלא הבעלים ישלמו 2%ואז המתווך מחק זה ורשם ללא עמלת תיווך.2.
בטופס שהחתים אותנו על בלעדיות -לא היה טופס הסכם בנפרד של הבלעדיות שמפרט את
פעולות השיווק , אלה טופס אחד שרשום הזמנת שירות תיווך בבלעדיות .
תשלום דמי תיווך
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/14
יובל שלום,
אם סוכם בכתב עם המתווך כי לא תהיה עמלת תיווך אתם לא מחיובים לשלם לו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם סוכם בכתב עם המתווך כי לא תהיה עמלת תיווך אתם לא מחיובים לשלם לו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכר ללא תמורה לבן
ריקי
23/06/14
שלום לכולם,
המקרה שלי הוא כזה.
אימו של בעלי ירשה נכס שהיא מעוניינת לחלק לשני בניה (אחד מהם הוא בעלי). אנחנו מעוניינים לקנות את החלק השני מהאח, כדי שכל הנכס יהיה על שמנו (אין לנו נכסים כלל).
האם לאחר "מכר ללא תמורה", לא נוכל לקבל משכנתא בתנאים של "דירה ראשונה"? תודה מראש
המקרה שלי הוא כזה.
אימו של בעלי ירשה נכס שהיא מעוניינת לחלק לשני בניה (אחד מהם הוא בעלי). אנחנו מעוניינים לקנות את החלק השני מהאח, כדי שכל הנכס יהיה על שמנו (אין לנו נכסים כלל).
האם לאחר "מכר ללא תמורה", לא נוכל לקבל משכנתא בתנאים של "דירה ראשונה"? תודה מראש
קבלת משכנתא לדירה ראשונה לבעלי חצי דירה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/14
ריקי שלום,
שאלה טובה. אבל צריך להפנות אותה לבנק ממנו אתם מתכוונים לקחת את ההלוואה על מנת לבדוק מהי המדיניות שלו בעניין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
שאלה טובה. אבל צריך להפנות אותה לבנק ממנו אתם מתכוונים לקחת את ההלוואה על מנת לבדוק מהי המדיניות שלו בעניין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום רב
אביטל
23/06/14
שלום רב
האם חלה חובת תשלום מקדמה למס שבח כאשר אנו מבקשים חישוב בלינאריות חדשה?
וללא כל קשר , האם המוכר הוא זה שחותם על הטופס לבקשה לתשלום מקדמה?
תודה
האם חלה חובת תשלום מקדמה למס שבח כאשר אנו מבקשים חישוב בלינאריות חדשה?
וללא כל קשר , האם המוכר הוא זה שחותם על הטופס לבקשה לתשלום מקדמה?
תודה
בקשה לתשלום מקדמת מס שבח
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/14
אביטל שלום,
הסעיף בחוק לפיו על הרוכש להעביר את מקדמת מס השבח אינו בוטל.
הרוכש חותם על הטופס. ניתן להוריד את הטופס מאתר רשות המיסים. "בקשה לתשלום מקדמה".
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
הסעיף בחוק לפיו על הרוכש להעביר את מקדמת מס השבח אינו בוטל.
הרוכש חותם על הטופס. ניתן להוריד את הטופס מאתר רשות המיסים. "בקשה לתשלום מקדמה".
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הורדת בן זוג מרישום דירה בטאבו
שמואל פז
23/06/14
שלום
רציתי לברר .אני ואשתי רשומים על דירה בטאבו .
ואנחנו הגענו להסכם על קניית דירה על שם אשתי והדירה הקודמת תהיה רק על שמי .
השאלה עם זה נחשב לדירה נוספת בשבילה ברגע שנוריד את הרישום מהדירה הראשונה בטאבו על שמה ,לעניין תשלום מס.
תודה
שמואל
רציתי לברר .אני ואשתי רשומים על דירה בטאבו .
ואנחנו הגענו להסכם על קניית דירה על שם אשתי והדירה הקודמת תהיה רק על שמי .
השאלה עם זה נחשב לדירה נוספת בשבילה ברגע שנוריד את הרישום מהדירה הראשונה בטאבו על שמה ,לעניין תשלום מס.
תודה
שמואל
מחיקת בן זוג מרישום דירה בטאבו
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/14
שמואל שלום,
כן, זו תחשב דירה שניה בשבילה, היות ושניכם נחשבים כתא משפחתי אחד אשר ממוסה יחדיו.
ראה הלכת פלם.
מעבר לכך, לא ניתן רק "להוריד" את אשתך מהרישום בטאבו. ניתן לעשות זאת באמצעות מכר של החלק שלה בין בתמורה ובין שלא בתמורה ובמקרים רבים המכירה תחויב במיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כן, זו תחשב דירה שניה בשבילה, היות ושניכם נחשבים כתא משפחתי אחד אשר ממוסה יחדיו.
ראה הלכת פלם.
מעבר לכך, לא ניתן רק "להוריד" את אשתך מהרישום בטאבו. ניתן לעשות זאת באמצעות מכר של החלק שלה בין בתמורה ובין שלא בתמורה ובמקרים רבים המכירה תחויב במיסים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
באיזה פורום
נתן
23/06/14
באיזה פורום שייך לשאול לגבי סמכות רשות לגביית תשלום ארנונה? (בפורום "דיני מיסים" עונים שהם לא עוסקים בזה)
תשובה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/14
מה השאלה?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לרישום במקרקעין
אורטל
23/06/14
שלום
בטופס בקשה לרישום במקרקעין כתוב מעבר לגוש וחלקה גם ספר ודף, מה אני אמורה לרשום שם?היכן כותבים תת חלקה?
תודה רבה
בטופס בקשה לרישום במקרקעין כתוב מעבר לגוש וחלקה גם ספר ודף, מה אני אמורה לרשום שם?היכן כותבים תת חלקה?
תודה רבה
בקשה לרישום במקרקעין
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/14
אורטל שלום,
אין צורך למלא גם ספר ודף.
תת חלקה אפשר ליד החלקה עם לוכסן בין המספרים.
למשל: חלקה 38 תת חלקה 4, יירשם: 38/4
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אין צורך למלא גם ספר ודף.
תת חלקה אפשר ליד החלקה עם לוכסן בין המספרים.
למשל: חלקה 38 תת חלקה 4, יירשם: 38/4
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכמה להרחבה ברכוש המשותף
אסף
23/06/14
שלום רב,
אני מתגורר בגוש בניינים אשר מכילים 56 תתי חלקות (דירות). על הגוש חלקה שלנו חלות תוכניות הרחבה אשר עד היום מומשו ע"י 24 בעלי זכות.
לאחרונה הגשתי בקשה להיתר לעירייה אשר אושרה ונמצאת בתהליכים הסופיים שלה על אף התנגדות של שכנה אחת שמתגוררת מתחתי. כעת, אותה שכנה החליטה לפנות לערכאה משפטית כדי להוציא נגדי צו מניעה בטענה של פגיעה בקניין מכיוון שלא השגתי את הסכמת הדיירים לבצע הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירתי על פי סעיף 71(ב). בנוסף טוענת השכנה שאני אפגע בגינה שהיא חלק ברכוש המשותף שהיא עושה בה שימוש בהסמת הדיירים. שאלתי היא - על אף שטרם השגתי את חתימות הדיירים שלא הרחיבו, האם בית משפט יכול למנוע ממני לממש את זכויות הבניה שלי כאשר כמעט 50% מבעלי הזכות בגוש חלקה שלנו מימשו כבר באותו האופן את זכויותיהם? בנוסף, האם דייר שהסכים בעבר שדירה X תורחב יכול עכשיו להתנגד להרחבה שלי רק כי בא לו או שחתימה שלו על הסכמה ל X יכולה למעשה להשתמע כי הסכמה עבור כל דייר בגוש חלקה שרוצה להרחיב בהנחה שהוא לא חורג מהתוכניות?
תודה רבה !!!
אני מתגורר בגוש בניינים אשר מכילים 56 תתי חלקות (דירות). על הגוש חלקה שלנו חלות תוכניות הרחבה אשר עד היום מומשו ע"י 24 בעלי זכות.
לאחרונה הגשתי בקשה להיתר לעירייה אשר אושרה ונמצאת בתהליכים הסופיים שלה על אף התנגדות של שכנה אחת שמתגוררת מתחתי. כעת, אותה שכנה החליטה לפנות לערכאה משפטית כדי להוציא נגדי צו מניעה בטענה של פגיעה בקניין מכיוון שלא השגתי את הסכמת הדיירים לבצע הצמדה של חלק מהרכוש המשותף לדירתי על פי סעיף 71(ב). בנוסף טוענת השכנה שאני אפגע בגינה שהיא חלק ברכוש המשותף שהיא עושה בה שימוש בהסמת הדיירים. שאלתי היא - על אף שטרם השגתי את חתימות הדיירים שלא הרחיבו, האם בית משפט יכול למנוע ממני לממש את זכויות הבניה שלי כאשר כמעט 50% מבעלי הזכות בגוש חלקה שלנו מימשו כבר באותו האופן את זכויותיהם? בנוסף, האם דייר שהסכים בעבר שדירה X תורחב יכול עכשיו להתנגד להרחבה שלי רק כי בא לו או שחתימה שלו על הסכמה ל X יכולה למעשה להשתמע כי הסכמה עבור כל דייר בגוש חלקה שרוצה להרחיב בהנחה שהוא לא חורג מהתוכניות?
תודה רבה !!!
הסכמה להרחבה ברכוש המשותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/14
אסף שלום,
בעיקרון בית המשפט יכול למנוע ולתת צו מניעה לבקשת השכנה. לביצוע הצמדה מסוימת לדירה אכן יש לקבל את הסכמת הדיירים.
בנוסף, הסכמת דייר כזה או אחר בעבר להרחבה מסוימת, לא בהכרח רלוונטית לביצוע הרחבות נוספות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון בית המשפט יכול למנוע ולתת צו מניעה לבקשת השכנה. לביצוע הצמדה מסוימת לדירה אכן יש לקבל את הסכמת הדיירים.
בנוסף, הסכמת דייר כזה או אחר בעבר להרחבה מסוימת, לא בהכרח רלוונטית לביצוע הרחבות נוספות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי חייב בתשלום מס שבח על נכס….???
אמנון
23/06/14
ברשות אבי נכס אשר נרכש ב-1964 לערך....שימש אותו כמעבדה לאלקטרוניקה.....מזה שנים הוסב לדירת חדר ......מהווה נכס שיני בנוסף לדירת מגורים.,מעוניין למוכרו....האם חייב או פטור מתשלום מס שבח מקרקעין???
בברכה
אמנון
בברכה
אמנון
תשלום מס שבח במכירת דירה שניה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/14
אמנון שלום,
ככל הנראה אביך חייב במס שבח.
כדי לדעת כמה חייב יש לדעת האם הנכס הוסב לדירת מגורים גם במשרדי מיסוי מקרקעין או רק בעיריה.
על מכירת נכס ששימש ל"עסק" ועל מכירת דירה שניה חלים מיסים שונים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ככל הנראה אביך חייב במס שבח.
כדי לדעת כמה חייב יש לדעת האם הנכס הוסב לדירת מגורים גם במשרדי מיסוי מקרקעין או רק בעיריה.
על מכירת נכס ששימש ל"עסק" ועל מכירת דירה שניה חלים מיסים שונים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פחת לצורכי מס שבח בדירה שהושכרה
ארז
23/06/14
שלום רב,
מהו שעור הפחת על דירת מגורים שהושכרה לצורכי מס שבח:
א. דירה שדמי השכירות מוסו במסלול מס של 10%?
ב. דירה שדמי השכירות מוסו במסלול פטור מלא?
תודה
מהו שעור הפחת על דירת מגורים שהושכרה לצורכי מס שבח:
א. דירה שדמי השכירות מוסו במסלול מס של 10%?
ב. דירה שדמי השכירות מוסו במסלול פטור מלא?
תודה
פחת לצורכי מס שבח בדירה שהושכרה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
23/06/14
ארז שלום,
זו שאלה לרו"ח או עו"ד מתחום המיסים.
פנה לפורום המתאים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
זו שאלה לרו"ח או עו"ד מתחום המיסים.
פנה לפורום המתאים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבוצת רכישה – טיפים לפני חתימה
יוליה
22/06/14
שלום וברכה.
אני מתעניינת במגורים באזור מסויים. והתוודעתי למכירת דירות ע"י קבוצת רכישה.רציתי לשאול אם אני יכולה להתייעץ לגבי החוזים עליהם אני אמורה לחתום לראות שאין שם סעיפים בעיתיים בשבילי כקונה.כמו"כ על מה אתם ממליצים לי לשים עין ולהיות עירונית?
תודה.יוליה.
אני מתעניינת במגורים באזור מסויים. והתוודעתי למכירת דירות ע"י קבוצת רכישה.רציתי לשאול אם אני יכולה להתייעץ לגבי החוזים עליהם אני אמורה לחתום לראות שאין שם סעיפים בעיתיים בשבילי כקונה.כמו"כ על מה אתם ממליצים לי לשים עין ולהיות עירונית?
תודה.יוליה.
שלום יוליה
עו"ד משה אלפסי
23/06/14
אנו ממליצים מאד ברכישת דירה בקבוצת רכישה לשכור שירותיו של עו"ד מקצועי, הנושא מאד מורכב ויש נושאים שחייבים לשים עליהם דגש כמו דו"ח אפס תקין,בטחונות ומועדים
אמליץ לך לפנות להנהלת הפורום לקבלת פרטי התקשרות עם עו"ד
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
אמליץ לך לפנות להנהלת הפורום לקבלת פרטי התקשרות עם עו"ד
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
חוזה עם מתווך
יניב
22/06/14
חתמתי עם מתווך על חוזה בו כתוב פינוי מידי בינתיים הכנסתי דיירים לשכירות לשנה האם זה נחשב הפרת חוזה בנוסף האם הוא יכול לדרוש להגיע כל פעם שיש לו קונים או שאני יכול לחייב אותו לרכז אותם פעם או פעמיים בחודש תודה מראש
שלום יניב
עו"ד משה אלפסי
23/06/14
עליך לעדכן את המתווך בשינוי בפינוי הנכס וכן תוכל לבקש ממנו שיביא את הקונים הפוטנציאלים בשעות מסוימות לפי השעות הנוחות לכם
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
מתי החוזה תקף?
נעמה
22/06/14
היי,
חתמתי על חוזה שכירות, בתור השוכרת ב13 ליוני, תאריך הכניסה לדירה שכתוב בחוזה הוא ה13 ליולי.
ממש כמה ימים אחרי שחתמתי קרו כל מיני דברים אישיים ואני לא יכולה להשכיר את הדירה הזו או בעצם שום דירה לצורך העניין.
הבאתי לו רק צ'ק של חודש ראשון וצ'ק ביטחון, את שאר הצ'קים לא הבאתי ועדיין לא חתמו הערבים.
האם החוזה הזה תקף, אני מחוייבת למרות שעדיין לא נכנסתי בכלל?
התקשרתי לבעל הדירה הוא אמר שהוא ינסה למצוא דיירים אחרים וגם אני עוזרת אבל הוא לא אומר מה יקרה אם לא נמצא. ואיך אני יכולה גם לדעת אם הוא באמת מצא ולא סתם דוחה וישתמש בצ'ק ביטחון, כי אני לא גרה שם עדיין.
חתמתי על חוזה שכירות, בתור השוכרת ב13 ליוני, תאריך הכניסה לדירה שכתוב בחוזה הוא ה13 ליולי.
ממש כמה ימים אחרי שחתמתי קרו כל מיני דברים אישיים ואני לא יכולה להשכיר את הדירה הזו או בעצם שום דירה לצורך העניין.
הבאתי לו רק צ'ק של חודש ראשון וצ'ק ביטחון, את שאר הצ'קים לא הבאתי ועדיין לא חתמו הערבים.
האם החוזה הזה תקף, אני מחוייבת למרות שעדיין לא נכנסתי בכלל?
התקשרתי לבעל הדירה הוא אמר שהוא ינסה למצוא דיירים אחרים וגם אני עוזרת אבל הוא לא אומר מה יקרה אם לא נמצא. ואיך אני יכולה גם לדעת אם הוא באמת מצא ולא סתם דוחה וישתמש בצ'ק ביטחון, כי אני לא גרה שם עדיין.
שלום נעמה
עו"ד משה אלפסי
23/06/14
מרגע שהחוזה נחתם-החוזה מחייב ומרגע זה תנאי ההסכם הם אלו אשר מחייבים אתכם, אציע כי תבדקי את סעיפי החוזה באם קיים סעיף של ביטול החוזה
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
האם הוראות החוק מחייבות את לשכת רישום המקרקעין
ברנרד שוורץ
22/06/14
חוק המקרקעין ה'תשכ"ט 1969 (חוק בתים משותפים) קובע, על פי מה שהעליתי במרשתת, כי רכוש משותף כולל את "כל חלקי הבית המשותף ... לרבות ... הקירות החיצוניים ..."
האם טענה של שכן בעייתי, שהקיר החיצוני של דירתו רשום על שמו בלשכת מרשם המקרקעין ("טאבו") מצביעה על חריגה של הלשכה מהאמור בחוק, או שהשכן הנ"ל פשוט משקר כאשר הוא טוען שהבעלים של התיבה הכחולה (ר' JPG נספח) צריך להסיר אותה עקב בעלותו על הקיר ?
האם טענה של שכן בעייתי, שהקיר החיצוני של דירתו רשום על שמו בלשכת מרשם המקרקעין ("טאבו") מצביעה על חריגה של הלשכה מהאמור בחוק, או שהשכן הנ"ל פשוט משקר כאשר הוא טוען שהבעלים של התיבה הכחולה (ר' JPG נספח) צריך להסיר אותה עקב בעלותו על הקיר ?
שלום ברנרד
עו"ד משה אלפסי
23/06/14
שאלתך מצריכה עיון מעמיק במסמכי הבית המשותף שלכם
אציע כי תפנה בנושא לקבלת ייעוץ משפטי מעו"ד
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
אציע כי תפנה בנושא לקבלת ייעוץ משפטי מעו"ד
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
החלפת עורך דין במהלך חוזה
רוכשי הדירה
22/06/14
שלום רב, אנו נמצאים בשלב המעבר על חוזה רכישת דירה
שאנו מעוניינים לקנות, אך אנו לא מרוצים מקצב ומצורת ההתנהלות של
העו"ד. השאלה היא במידה ונחליט לסיים את ההתקשרות, מה מקובל לשלם בתור תמורה בשלב
זה, וכן האם מומלץ לנו לתבוע פיצוי על הטרטור ועוגמת הנפש. בנוסף, אנו מעוניינים
למנוע עוגמת נפש מזוגות בסטטוס דומה לשלנו ולשתף בחוויה שעברנו. האם במידה ויש לנו
תיעוד לדברים ניתן לעשות זאת או שיש בכך פגיעה/מעבר על חוק כלשהו. תודה מראש.
שאנו מעוניינים לקנות, אך אנו לא מרוצים מקצב ומצורת ההתנהלות של
העו"ד. השאלה היא במידה ונחליט לסיים את ההתקשרות, מה מקובל לשלם בתור תמורה בשלב
זה, וכן האם מומלץ לנו לתבוע פיצוי על הטרטור ועוגמת הנפש. בנוסף, אנו מעוניינים
למנוע עוגמת נפש מזוגות בסטטוס דומה לשלנו ולשתף בחוויה שעברנו. האם במידה ויש לנו
תיעוד לדברים ניתן לעשות זאת או שיש בכך פגיעה/מעבר על חוק כלשהו. תודה מראש.
רוכשי הדירה?
עו"ד משה אלפסי
23/06/14
ראשית, לעיתים, נראה ללקוח כי עורך דינו מזלזל אך לעיתים עורך הדין מבצע בדיקות אשר לוקחות זמן ומצריכים ממנו מאמץ גדול, לדוגמא, לפני שבוע פנה אלי לקוח שביקש לבצע הסכם לרכישת דירה באותו היום, הסברתי ללקוח שהדבר אינו אפשרי ומצריך בדיקה וסירבתי ללחץ הזה, הוא פנה לעו"ד אחר והתברר כי הוא רכש דירה מבעל דירה אשר מונה לה כונס נכסים-עסק ביש.
לשאלתכם השניה-עליכם להפנות את השאלה בפורום נזיקין
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
לשאלתכם השניה-עליכם להפנות את השאלה בפורום נזיקין
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
נסח טאבו
מורן
22/06/14
שלום רב
יש לי לקוח שבנסח הטאבו תעודת הזהות שלו מופיעה ללא סיפרת ביקורת. האם זה מהווה בעיה, ואם כן כיצד מתקנים את זה? והאם בכל המסמכים שאני מגישה בשמו עליי לכתוב את ת.ז במלואה?
תודה
יש לי לקוח שבנסח הטאבו תעודת הזהות שלו מופיעה ללא סיפרת ביקורת. האם זה מהווה בעיה, ואם כן כיצד מתקנים את זה? והאם בכל המסמכים שאני מגישה בשמו עליי לכתוב את ת.ז במלואה?
תודה
שלום מורן
עו"ד משה אלפסי
23/06/14
זו לא אמורה להיות בעיה כל עוד מדובר באותו אדם, בעבר לא היתה הקפדה על כך בטאבו
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
רכישת נכס במושע
רוני
22/06/14
שלום, רציתי לדעת מהן המשמעויות המשפטיות של רכישת נכס במושע. מהם הסיכונים ברכישת נכס כזה?
נכס במושעא
עו"ד משה אלפסי
23/06/14
שלום רוני, תחילה צריך לדעת שמושעא=שותפות במקרקעין ואומר שבמידה ואין הסכם שיתוף בין כל השותפים אין אפשרות לזהות את החלק שלך במקרקעין, הנושא מחייב בדיקה מקדימה של עו"ד לכן מומלץ לפנות בנושא לייעוץ משפטי מקצועי
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
מס שבח
אירית
22/06/14
שלום רב
האם משלממים כחלק ממס השבח גם רווח אינפלציוני למרות שמחשבים על פי מס מוטב/לינאריות חדשה?
בנוסף רציתי לשאול מה קורה במצב שבו עושים תחשיב למס שבח ולא מוצאים את מסמך חוזה הרכישה של המוכרים?
תודה רבה
האם משלממים כחלק ממס השבח גם רווח אינפלציוני למרות שמחשבים על פי מס מוטב/לינאריות חדשה?
בנוסף רציתי לשאול מה קורה במצב שבו עושים תחשיב למס שבח ולא מוצאים את מסמך חוזה הרכישה של המוכרים?
תודה רבה
חישוב מס שבח
עו"ד משה אלפסי
23/06/14
שלום אירית, השבח האינפלציוני מחושב במס השבח בהתאם לתקופות הקבועות בחוק בשונה מהשבח הריאלי, כדי לא לשגות, מומלץ לפנות בנושא לעו"ד מומחה במיסוי
לשאלתך השניה, מומלץ לפנות לרשם המקרקעין או לפנות לארכיב משרדי מיסוי מקרקעין
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
לשאלתך השניה, מומלץ לפנות לרשם המקרקעין או לפנות לארכיב משרדי מיסוי מקרקעין
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
קרקע משותפת
דוד
21/06/14
אני ואישתי עומדים לבנות בית על שטח ששייך לאבא שלה.
הוא מתכוון להחתים אותנו על מסמך של חלקה משותפת.. שהקרקע שייכת לו ואנו רק מורשים לבנות עליה..
מהן ההשלכות העתידיות?
הוא מתכוון להחתים אותנו על מסמך של חלקה משותפת.. שהקרקע שייכת לו ואנו רק מורשים לבנות עליה..
מהן ההשלכות העתידיות?
שלום דוד
עו"ד משה אלפסי
23/06/14
אציע כי תפנו לקבלת ייעוץ משפטי, עליכם לדאוג להבטחת השקעותיכם בנכס והנושא מחייב קבלת ייעוץ משפטי מקצועי
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עו"ד ונוטריון
מנהל הפורום
החלפת עורך דין
שמשון
20/06/14
שלום
בני התחיל לעבוד עם עו"ד בנושא עסקת מכר. בשלב מסוים הוא חתם על טופס המקנה לעו"ד לייצגו וכו,
העסקה עם האדם- לא יצאה אל הפועל
בני שאל את העורך דין- כמה עליו לשלם לו
ושילם לעו"ד את הסכום בו נקב.
אחרי זמן מה החליט בני להחליף את עורך הדין.
האם הוא חייב ליידע אותו ובאיזה צורה?
האם התקשרותו עם עורך דין אחר- לצורך אותה עסקה- היא דבר לגיטימי?
אבקש את מירב הפרטים
תודה רבה
שמשון
בני התחיל לעבוד עם עו"ד בנושא עסקת מכר. בשלב מסוים הוא חתם על טופס המקנה לעו"ד לייצגו וכו,
העסקה עם האדם- לא יצאה אל הפועל
בני שאל את העורך דין- כמה עליו לשלם לו
ושילם לעו"ד את הסכום בו נקב.
אחרי זמן מה החליט בני להחליף את עורך הדין.
האם הוא חייב ליידע אותו ובאיזה צורה?
האם התקשרותו עם עורך דין אחר- לצורך אותה עסקה- היא דבר לגיטימי?
אבקש את מירב הפרטים
תודה רבה
שמשון
החלפת עורך דין
עו"ד משה אלפסי
21/06/14
אין כל מניעה לבחור כל עורך דין שייצג את האינטרסים שלך משאלתך עולה כי אין סוגיה כספית לכן גם אין לך סיבה לחשוש מהחלפת עורך דין.
עורך דין חייב להיות האדם עליו אתה סומך והוא חייב להיות מקצועי ומסיבה זו הינך רשאי בכל עת להחליף עורך דין ובלבד שהנושא הכספי הוסדר עם עורך הדין הראשון
בברכה
משה אלפסי,נוטריון ועורך דין
מנהל הפורום
עורך דין חייב להיות האדם עליו אתה סומך והוא חייב להיות מקצועי ומסיבה זו הינך רשאי בכל עת להחליף עורך דין ובלבד שהנושא הכספי הוסדר עם עורך הדין הראשון
בברכה
משה אלפסי,נוטריון ועורך דין
מנהל הפורום
מע"מ על דירה חדשה
גבי
20/06/14
האם משלמים מע"מ רק כשקונים דירה חדשה מקבלן?
מע״מ משלמים רק לעוסק
עו"ד משה אלפסי
21/06/14
ברכישת דירה יד שניה מאדם פרטי לא חלה חובת תשלום מע״מ שכן המוכר אינו עוסק/חברה
בברכה
משה אלפסי,נוטריון ועורך דין
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,נוטריון ועורך דין
מנהל הפורום
חוזה מכירה מול פקידה ?
רון בר אור
20/06/14
שלום ,
לפני 4 שנים חתמתי על חוזה מכירה של חלקי בנכס .
החתימה על החוזה נערכה במשרדו של העו"ד מטעמו של הרוכש , אך נעשתה למול הפקידה שלו בלבד !
(לא זכיתי לראות את אותו עו"ד , היה עסוק בפגישות )
כמו כן הרוכש לא היה נוכח במעמד החתימה .
כמובן שאני לא הייתי מלווה בעורך דין מצידי ..
כך התנהל לו ההליך ולא רק למולי .. אלא מול עוד
מספר יורשים לנכס ,
( עמדנו בתור כמו בביטוח לאומי .. )
שאלותי :
האם הליך הזוי זה והתנהלותו של אותו עו"ד
מטעם הרוכש חוקית ?
הרי רק !! עו"ד מוסמך וע"פ חוק לזהותי בלבד לא ?
האם ניתן לבטל חוזה זה בשל התנהלותו ?
בחלוף הזמן שעבר ?
תודה רבה לעונים/ות
לפני 4 שנים חתמתי על חוזה מכירה של חלקי בנכס .
החתימה על החוזה נערכה במשרדו של העו"ד מטעמו של הרוכש , אך נעשתה למול הפקידה שלו בלבד !
(לא זכיתי לראות את אותו עו"ד , היה עסוק בפגישות )
כמו כן הרוכש לא היה נוכח במעמד החתימה .
כמובן שאני לא הייתי מלווה בעורך דין מצידי ..
כך התנהל לו ההליך ולא רק למולי .. אלא מול עוד
מספר יורשים לנכס ,
( עמדנו בתור כמו בביטוח לאומי .. )
שאלותי :
האם הליך הזוי זה והתנהלותו של אותו עו"ד
מטעם הרוכש חוקית ?
הרי רק !! עו"ד מוסמך וע"פ חוק לזהותי בלבד לא ?
האם ניתן לבטל חוזה זה בשל התנהלותו ?
בחלוף הזמן שעבר ?
תודה רבה לעונים/ות
התשובה לשאלה נמצאת בגוף השאלה
עו"ד משה אלפסי
21/06/14
ברגע שבחרתם להגיע לעורך הדין של הקונה ללא ייצוג מטעמכם והחתמתם על המסמכים מרצונם החופשי, לא תוכלו לבקש ביטול החוזה.
מבחינת נוכחות עורך הדין במעמד החתימה- ככלל עורך דין אינו חותם או מאמת חתימה על הסכם מכר, ישנם מספר מסמכים משפטיים אשר צדדים לעיסקה נדרשים לחתום עליהם בפני עורך דין אשר מאמת את חתימותיהם ומאשר שהחותם ניצב בפניו לדוגמא:יפוי כח,שטרי מכר,טופס דיווח לרשות המיסים,בקשה לרישום מקרקעין וכיוצ״ב.
המלצתנו היא לא לחסוך את עלות עורך הדין, ישנה חשיבות רבה לנושא הייצוג וחבל שמוכר נכס נוטה לסמוך על עורך דין של קונה, לרוב מדובר בנכס הכי יקר של המוכר ואין סיבה ל״סמוך על המזל״.
אם והחתמתם על אחד או יותר מהמסמכים שפורטו לעיל בלא נוכחות עורך דין, הדבר אינו חוקי ואינו תקין.
בברכה
משה אלפסי,נוטריון ועורך דין
מנהל הפורום
מבחינת נוכחות עורך הדין במעמד החתימה- ככלל עורך דין אינו חותם או מאמת חתימה על הסכם מכר, ישנם מספר מסמכים משפטיים אשר צדדים לעיסקה נדרשים לחתום עליהם בפני עורך דין אשר מאמת את חתימותיהם ומאשר שהחותם ניצב בפניו לדוגמא:יפוי כח,שטרי מכר,טופס דיווח לרשות המיסים,בקשה לרישום מקרקעין וכיוצ״ב.
המלצתנו היא לא לחסוך את עלות עורך הדין, ישנה חשיבות רבה לנושא הייצוג וחבל שמוכר נכס נוטה לסמוך על עורך דין של קונה, לרוב מדובר בנכס הכי יקר של המוכר ואין סיבה ל״סמוך על המזל״.
אם והחתמתם על אחד או יותר מהמסמכים שפורטו לעיל בלא נוכחות עורך דין, הדבר אינו חוקי ואינו תקין.
בברכה
משה אלפסי,נוטריון ועורך דין
מנהל הפורום
התשובה לשאלה נמצאת בגוף השאלה
עו"ד משה אלפסי
21/06/14
ברגע שבחרתם להגיע לעורך הדין של הקונה ללא ייצוג מטעמכם והחתמתם על המסמכים מרצונם החופשי, לא תוכלו לבקש ביטול החוזה.
מבחינת נוכחות עורך הדין במעמד החתימה- ככלל עורך דין אינו חותם או מאמת חתימה על הסכם מכר, ישנם מספר מסמכים משפטיים אשר צדדים לעיסקה נדרשים לחתום עליהם בפני עורך דין אשר מאמת את חתימותיהם ומאשר שהחותם ניצב בפניו לדוגמא:יפוי כח,שטרי מכר,טופס דיווח לרשות המיסים,בקשה לרישום מקרקעין וכיוצ״ב.
המלצתנו היא לא לחסוך את עלות עורך הדין, ישנה חשיבות רבה לנושא הייצוג וחבל שמוכר נכס נוטה לסמוך על עורך דין של קונה, לרוב מדובר בנכס הכי יקר של המוכר ואין סיבה ל״סמוך על המזל״.
אם והחתמתם על אחד או יותר מהמסמכים שפורטו לעיל בלא נוכחות עורך דין, הדבר אינו חוקי ואינו תקין.
בברכה
משה אלפסי,נוטריון ועורך דין
מנהל הפורום
מבחינת נוכחות עורך הדין במעמד החתימה- ככלל עורך דין אינו חותם או מאמת חתימה על הסכם מכר, ישנם מספר מסמכים משפטיים אשר צדדים לעיסקה נדרשים לחתום עליהם בפני עורך דין אשר מאמת את חתימותיהם ומאשר שהחותם ניצב בפניו לדוגמא:יפוי כח,שטרי מכר,טופס דיווח לרשות המיסים,בקשה לרישום מקרקעין וכיוצ״ב.
המלצתנו היא לא לחסוך את עלות עורך הדין, ישנה חשיבות רבה לנושא הייצוג וחבל שמוכר נכס נוטה לסמוך על עורך דין של קונה, לרוב מדובר בנכס הכי יקר של המוכר ואין סיבה ל״סמוך על המזל״.
אם והחתמתם על אחד או יותר מהמסמכים שפורטו לעיל בלא נוכחות עורך דין, הדבר אינו חוקי ואינו תקין.
בברכה
משה אלפסי,נוטריון ועורך דין
מנהל הפורום
אחריות תיקון נזילה
סלומקה דוד
20/06/14
אני גר בקומת קרקע.
זהיתי רטיבות בתקרת חדר האמבטיה הגובל עם הקיר החיצוני של הבנין.
המקור לרטיבות הוא נזילה מהחיבור של צינור הביוב השייך לשכן שמעלי לצינור הביוב החיצוני לבנין.
השכן שמעלי טוען כי היות ומדובר בחיבור לצינור הביוב של הבנין התיקון לא באחריותו אלא באחריות ועד הבית.
אודה על חוות דעתכם: על מי חלה האחריות של תיקון הנזילה?
זהיתי רטיבות בתקרת חדר האמבטיה הגובל עם הקיר החיצוני של הבנין.
המקור לרטיבות הוא נזילה מהחיבור של צינור הביוב השייך לשכן שמעלי לצינור הביוב החיצוני לבנין.
השכן שמעלי טוען כי היות ומדובר בחיבור לצינור הביוב של הבנין התיקון לא באחריותו אלא באחריות ועד הבית.
אודה על חוות דעתכם: על מי חלה האחריות של תיקון הנזילה?
אחריות לנזקים ותיקון נזילה
עו"ד משה אלפסי
21/06/14
האחריות במקרה זה חלה על נציגות ועד הבית אולם על פי רוב גם לבעל הדירה המזיקה ישנה אחריות בנזיקין
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
המנעות מעשיית עסקה
ואדים
19/06/14
אני מעוניין לקנות קרקע ממשהו בנסח מופיעים 2 הערות 1. הערה לפי סעיף 126 בדבר העברה לזר.
2. הערה - המנעות מעשיית עסקה
על כל הבעלים
מה זה אומר שלא ניתן לבצע את העסקה? צריך קודם לבטל את ההערות האלו ואז רק לבצע עסקה?
2. הערה - המנעות מעשיית עסקה
על כל הבעלים
מה זה אומר שלא ניתן לבצע את העסקה? צריך קודם לבטל את ההערות האלו ואז רק לבצע עסקה?
הערות אזהרה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/06/14
שלום רב
ההערה הראשונה שכיחה בנכסים שהועברה בהם הבעלות מכח הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל.
לגבי ההערה השניה, יש להזמין את השטר מהטאבו.
בכל מקרה מומלץ להיוועץ עם עורך דין.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ההערה הראשונה שכיחה בנכסים שהועברה בהם הבעלות מכח הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל.
לגבי ההערה השניה, יש להזמין את השטר מהטאבו.
בכל מקרה מומלץ להיוועץ עם עורך דין.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שייכות של ממ"ק
צביה
19/06/14
שלום,
אני גרה בבניין מגורים ובקומת קרקע יש חנויות. בכל קומה יש ממ"ק עם יציאת חירום לממ"ק שמתחתיו עד כניסת הבניין. בממ"קים של כניסת הבניין החנויות השתלטו עליהם.
רצינתי לדעת למי שייכים הממק"ים האלה (לדיירים או לחנויות), ואיך אפשר לברר זאת?
בתודה מראש
אני גרה בבניין מגורים ובקומת קרקע יש חנויות. בכל קומה יש ממ"ק עם יציאת חירום לממ"ק שמתחתיו עד כניסת הבניין. בממ"קים של כניסת הבניין החנויות השתלטו עליהם.
רצינתי לדעת למי שייכים הממק"ים האלה (לדיירים או לחנויות), ואיך אפשר לברר זאת?
בתודה מראש
ממ"ק
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/06/14
יש להוציא את תקנון הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין ולראות מה הוצא מגדר הרכוש המשותף.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי חוזה
שי
19/06/14
שלום רב,
אנחנו לאחר חתימת חוזה בנושא תמ"א 38.
המסמכים הוגשו לעירייה ולאחר מספר חודשים הוברר לקבלן כי ישנה בעיה עם קו הביניין ויש לעדכן את התוכניות, היינו - לשנות את כל! המיקום של הממ"ד , המרפסת ותוספות נוספות.
כמובן שיש להגיש גרמושקא חדשה לעירייה ומעודכנת.
שאלתי - האם המצב הזה מהווה פתיחת חוזה ויש באפשרותי להוסיף לו גם סעיף שלא היה בקודם כגון פטור ממעלית? האם זו נקודה בה אני יכול לעדכן אף אני את החוזה?
אנחנו לאחר חתימת חוזה בנושא תמ"א 38.
המסמכים הוגשו לעירייה ולאחר מספר חודשים הוברר לקבלן כי ישנה בעיה עם קו הביניין ויש לעדכן את התוכניות, היינו - לשנות את כל! המיקום של הממ"ד , המרפסת ותוספות נוספות.
כמובן שיש להגיש גרמושקא חדשה לעירייה ומעודכנת.
שאלתי - האם המצב הזה מהווה פתיחת חוזה ויש באפשרותי להוסיף לו גם סעיף שלא היה בקודם כגון פטור ממעלית? האם זו נקודה בה אני יכול לעדכן אף אני את החוזה?
שינוי חוזה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
19/06/14
יש לראות את ההסכם כדי לענות תשובה מושכלת.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
