פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חוזה שכירות
קארין
29/12/14
שלום רב,
כשאני מכינה חוזה שכירות עבור דירה שאני רוצה להשכיר. אילו מסמכים עליי לדרוש מהשוכר?
האם עליי לדרוש תלושי שכר/צ'ק בנקאי/שטר חוב עם סכום/שטר חוב פתוח?
מה מהותי? על מה להקפיד?
כשאני מכינה חוזה שכירות עבור דירה שאני רוצה להשכיר. אילו מסמכים עליי לדרוש מהשוכר?
האם עליי לדרוש תלושי שכר/צ'ק בנקאי/שטר חוב עם סכום/שטר חוב פתוח?
מה מהותי? על מה להקפיד?
אילו בטחונות יש לדרוש בהשכרת דירה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
קארין שלום,
כדאי לדרוש:
1. המחאות לפקודת חברת המים, גז, חשמל, עירייה וועד בית, כאשר ההמחאות ללא תאריך או סכום נקוב.
2. כתב ערבות חתום על ידי שני ערבים טובים.
3. ערבות בנקאית או שטר חוב על סכום של לפחות 3 חודשי שכירות.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כדאי לדרוש:
1. המחאות לפקודת חברת המים, גז, חשמל, עירייה וועד בית, כאשר ההמחאות ללא תאריך או סכום נקוב.
2. כתב ערבות חתום על ידי שני ערבים טובים.
3. ערבות בנקאית או שטר חוב על סכום של לפחות 3 חודשי שכירות.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זה נכון שעדיף לדרוש ערבות בנקאית
קארין
30/12/14
כי היא יותר קלה למימוש מאשר שטר חוב שצריך לפרוע בהוצל"פ ויכול לקחת זמן?
העברת דירה מבן לאב ללא תמורה – פוגע בבן?
ירון
29/12/14
שלום לחבר צוות הפורום
ברצוני לרכוש דירה על שם בן או בנים (חסרי דירה) כדי להימנע ממס הרכישה שהיה נגבה מדירה שניה על שם ההורים, ומיד אח"כ להעביר אותה בחזרה אלינו ללא תמורה (בסופו של דבר הדירה תחולק בין הילדים אבל עד אז ברצוננו להחזיק בה כדי להבטיח את החלוקה).
א. אפשר לרכוש דירה על שם בן קטין ואח"כ להעביר אלינו ללא תמורה?
ב. האם בן שהיתה לו דירה וויתר עליה כנ"ל נפגע בזכאות למשכנתא, הנחות במסים או הטבה אחרת, גם לאחר שנותר ללא דירה?
ברצוני לרכוש דירה על שם בן או בנים (חסרי דירה) כדי להימנע ממס הרכישה שהיה נגבה מדירה שניה על שם ההורים, ומיד אח"כ להעביר אותה בחזרה אלינו ללא תמורה (בסופו של דבר הדירה תחולק בין הילדים אבל עד אז ברצוננו להחזיק בה כדי להבטיח את החלוקה).
א. אפשר לרכוש דירה על שם בן קטין ואח"כ להעביר אלינו ללא תמורה?
ב. האם בן שהיתה לו דירה וויתר עליה כנ"ל נפגע בזכאות למשכנתא, הנחות במסים או הטבה אחרת, גם לאחר שנותר ללא דירה?
האם קטין יכול לרכוש דירה ולהעבירה ללא תמורה לאביו?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
ירון שלום,
א. בעיקרון ניתן לרכוש דירה כאשר שם הרוכש יהיה בנך, ולאחר מכן להעביר אותה אליך ללא תמורה. אולם, כדי שקטין ירכוש דירה יש לקבל אישור מבית המשפט לכך.
ב. בן שהעביר דירה לא יפגע בזכאות למשכנתא, שהרי לאחר העברת הדירה הוא יוותר ללא דירות כלל, וכן לא יפגע בזכאות להטבות אחרת, פרט לכך שההעברה תחויב במס רכישה מופחת.
קח בחשבון שלאחר שבנך יעביר את הדירה ללא תמורה אליך, קיימת תקופת צינון בה לא יהיה ניתן למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
א. בעיקרון ניתן לרכוש דירה כאשר שם הרוכש יהיה בנך, ולאחר מכן להעביר אותה אליך ללא תמורה. אולם, כדי שקטין ירכוש דירה יש לקבל אישור מבית המשפט לכך.
ב. בן שהעביר דירה לא יפגע בזכאות למשכנתא, שהרי לאחר העברת הדירה הוא יוותר ללא דירות כלל, וכן לא יפגע בזכאות להטבות אחרת, פרט לכך שההעברה תחויב במס רכישה מופחת.
קח בחשבון שלאחר שבנך יעביר את הדירה ללא תמורה אליך, קיימת תקופת צינון בה לא יהיה ניתן למכור את הדירה בפטור ממס שבח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קומבינציה
חגית
29/12/14
שלום. אני מתכוונת למכור חלקה שבבעלותי ולהתקשר בקומבינציה עם קבחן. הקבלן טוען שעסקה כזו היא על תנאי מפני שאם לא יצליח להוציא היתר לבנין עם הרבה דירות העסקה לא כדאית מבחינתנו. האם הדבר מקובל?
האם עסקת קומבינציה כדאית לקבלן?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
30/12/14
חגית שלום,
כן. מניסיוני, הדבר מקובל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כן. מניסיוני, הדבר מקובל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה בטאבו לפי סעיף 4 יט
תמיר
29/12/14
שלום,
בנסח טאבו שהוצאתי ראיתי שיש הערה בדבר העברה לזרים.
סעיף 4 י"ט לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך - 1960
מה משמעות ההערה?
בנסח טאבו שהוצאתי ראיתי שיש הערה בדבר העברה לזרים.
סעיף 4 י"ט לחוק רשות מקרקעי ישראל תש"ך - 1960
מה משמעות ההערה?
מהי הערה בנסח טאבו בדבר העברה לזרים?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
29/12/14
תמיר שלום,
המשמעות היא שלא ניתן למכור את הדירה לאדם שאינו תושב ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
המשמעות היא שלא ניתן למכור את הדירה לאדם שאינו תושב ישראל.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום משכון ברשם המשכונות
הניה
29/12/14
אנו מעוניינים לרכוש דירה חדשה , פחות משנה, מיד שנייה.הדירה עדיין לא רשומה בטאבו. האם ניתן להסתפק ברישום הערת אזהרה במקרקעין ובחברה המשכנת או שחובה על המוכר לרשום משכון לטובתנו ברשם המשכונות ?
האם יש לרשום משכון בגין רכישת דירה ללא טאבו?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
29/12/14
הניה שלום,
בד"כ, במקרים בהם לא נרשמו עדיין זכויות המוכר בטאבו, מבצעים רישום של העברת הזכויות בחברה המשכנת והערת אזהרה לטובת הקונה על הבעלות של הקבלן או בעל המקרקעין.
אין חובה ברישום משכון.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בד"כ, במקרים בהם לא נרשמו עדיין זכויות המוכר בטאבו, מבצעים רישום של העברת הזכויות בחברה המשכנת והערת אזהרה לטובת הקונה על הבעלות של הקבלן או בעל המקרקעין.
אין חובה ברישום משכון.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסגת גבול ונזק לרכוש המשותף
שגיא
29/12/14
אני גר בדו משפחתי עם קיר הפרדה ברוחב של שלושים סנטימטר ותרשים ברור , השכן בגלל העיריה ובגלל שהוא שם שער שחוסם את הגישה לשעוני המים מהצד שלו , העביר את שעוני המים שלו ושלי לצד שלי, ושילם 2500 שקל , הסברתי לו שאני רוצה שיחזיר את שעון המים שלו לשטח שלו , הוא ביקש שאשלם חצי והסכמתי (כי הוא העביר את שלי גם ) אך הוא לא עשה זאת עדיין . אני חושב שאם אפנה למפקח על הבתים המשותפים הוא יאלץ אותו לעשות כן ? תחת הכותרת הסגת גבול וגרימת נזק לרכוש ( כי השעון בשטח שלי ) ?
הסגת גבול ונזק לרכוש המשותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
29/12/14
שגיא שלום,
לטעמי אתה צודק, ועל פניו נראה כי המפקח על המקרקעין יפסוק לטובתך. אולם, ייתכן והצדק לא יהיה איתך היות ונתת את הסכמתך מלכתחילה לביצוע העברת השעון לשטחך, וכעת אתה מעוניין להעביר את שעון השכן בחזרה לשטחו.
כמו כן יהיה עליך להוכיח כי אכן נגרם נזק לרכושך.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לטעמי אתה צודק, ועל פניו נראה כי המפקח על המקרקעין יפסוק לטובתך. אולם, ייתכן והצדק לא יהיה איתך היות ונתת את הסכמתך מלכתחילה לביצוע העברת השעון לשטחך, וכעת אתה מעוניין להעביר את שעון השכן בחזרה לשטחו.
כמו כן יהיה עליך להוכיח כי אכן נגרם נזק לרכושך.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איך מתקינים שעון מים
א-ה
29/12/14
התקנת מד מים נעשית על פי ההוראות למתקני תברואה (הל"ת).
התוקף החוקי של ההוראות למתקני תברואה מפורט ע"י משרד הפנים בקישור
המצורף כאן.
בהל"ת משנת 2007 נקבע בסעיף 2.7.1.4 נקבע - "לכל בנין
יותקן מד מים ראשי בסמוך לגבולות הנכס, באופן שתהיה אליו גישה חופשית לצורך קריאה
ואחזקה ובהתאם לדרישת לתקן הישראלי, ת"י 1205.1"
כמו כן נקבע בתקנות
התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 בתוספת השניה סעיף 1.01
– "מיתקני תברואה ייבנו ויותקנו בהתאם להל"ת, לכללי המים (אבזרים
לצורכי בית), התשכ"ד-1964, ולתקן ישראלי, ת"י 1205 על חלקיו מלבד חלק 5
(להלן – תקן 1205)."
התוקף החוקי של ההוראות למתקני תברואה מפורט ע"י משרד הפנים בקישור
המצורף כאן.
בהל"ת משנת 2007 נקבע בסעיף 2.7.1.4 נקבע - "לכל בנין
יותקן מד מים ראשי בסמוך לגבולות הנכס, באופן שתהיה אליו גישה חופשית לצורך קריאה
ואחזקה ובהתאם לדרישת לתקן הישראלי, ת"י 1205.1"
כמו כן נקבע בתקנות
התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 בתוספת השניה סעיף 1.01
– "מיתקני תברואה ייבנו ויותקנו בהתאם להל"ת, לכללי המים (אבזרים
לצורכי בית), התשכ"ד-1964, ולתקן ישראלי, ת"י 1205 על חלקיו מלבד חלק 5
(להלן – תקן 1205)."
שוכר עם אופציה וקניית הבית
רין רין
29/12/14
שלום רב,
קנינו בית ובבית יש משפחה שיש להם אופציה לשנתיים וחצי עד אפריל 2017המשכיר טוען שהוא מעוניין לצאת אך אין לו לאן כרגע בנוסף ברגע שהמשכיר ימצא בית הוא יכול להודיע חודשים מראש.
אנחנו משפחה שגענו מהמרכז דרומה וגרים אצל ההורים כרגע מצאנו בית וקנינו ידענו על השוכר המוכר ניסה לפצות אותו בכסף בכדי שיוותר על השנה האחרונה לפחות אך השוכר רצה הרבה כסף גם אנחנו ניסינו אך הוא ראה זאת כבזניס טוב ורצה הרבה כסף וזה לא ניתן השאלה היא: מה ניתן לעשות בכדי לקצר את השהות של הדייר בכדי שנוכל לגור בבית?
אין הצע של דירות אנחנו הבנו מהשוכר שהוא מחפש בית כי הבית לא טוב עבורו אך לאחר הקניה הוא והבנה שאין לו ביזנס פה נראה שהוא מתכוון לממש את השנתיים וחצי
במצב הנ"ל אנחנו נצטרך להשכיר דירה אך כלכלית לא נוכל, האם ניתן לעלות את סכום השכירות?
האם האופציה מבוטלת עקב מכירה?
יש לציין שיהיה קשה למצוא בית שיתנו לנו אופציה של חודשיים הודעה כמו שיש לשוכר מה ניתן לעשות? אנחנו משפחה עם 3 בנות
תודה.
קנינו בית ובבית יש משפחה שיש להם אופציה לשנתיים וחצי עד אפריל 2017המשכיר טוען שהוא מעוניין לצאת אך אין לו לאן כרגע בנוסף ברגע שהמשכיר ימצא בית הוא יכול להודיע חודשים מראש.
אנחנו משפחה שגענו מהמרכז דרומה וגרים אצל ההורים כרגע מצאנו בית וקנינו ידענו על השוכר המוכר ניסה לפצות אותו בכסף בכדי שיוותר על השנה האחרונה לפחות אך השוכר רצה הרבה כסף גם אנחנו ניסינו אך הוא ראה זאת כבזניס טוב ורצה הרבה כסף וזה לא ניתן השאלה היא: מה ניתן לעשות בכדי לקצר את השהות של הדייר בכדי שנוכל לגור בבית?
אין הצע של דירות אנחנו הבנו מהשוכר שהוא מחפש בית כי הבית לא טוב עבורו אך לאחר הקניה הוא והבנה שאין לו ביזנס פה נראה שהוא מתכוון לממש את השנתיים וחצי
במצב הנ"ל אנחנו נצטרך להשכיר דירה אך כלכלית לא נוכל, האם ניתן לעלות את סכום השכירות?
האם האופציה מבוטלת עקב מכירה?
יש לציין שיהיה קשה למצוא בית שיתנו לנו אופציה של חודשיים הודעה כמו שיש לשוכר מה ניתן לעשות? אנחנו משפחה עם 3 בנות
תודה.
סיום שכירות לפני המועד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
29/12/14
שלום רב,
יש לקרוא את הסכם השכירות על מנת לבדוק מהם התנאים לקיצור תקופת השכירות או ביטול האופציה.
על פניו ככל שהחוזה לא מאפשר את קיצור התקופה, ובנוסף, היות ורכשתם את הדירה בידיעה שקיים שם שוכר שתקופת השכירות שלו ממושכת, קככל הנראה לא תהיה אפשרות לבטל את זכותו של השוכר להשאר לגור בדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לקרוא את הסכם השכירות על מנת לבדוק מהם התנאים לקיצור תקופת השכירות או ביטול האופציה.
על פניו ככל שהחוזה לא מאפשר את קיצור התקופה, ובנוסף, היות ורכשתם את הדירה בידיעה שקיים שם שוכר שתקופת השכירות שלו ממושכת, קככל הנראה לא תהיה אפשרות לבטל את זכותו של השוכר להשאר לגור בדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב תקופה לפי סעיף 49 (ב2)
אורית לוי
28/12/14
שלום,
בחודש 02.14 נרכשה דירה ממנהל עזבון. שלושה חודשים לאחר מכן, בחודש 05.14, ניתן אישור בהמ"ש לחוזה המכר. רק החודש (12.14), נמסר אישור מס שבח לשם ביצוע העברת בעלות בטאבו. במידה והרוכשים יהיו מעוניינים למכור את הדירה בפטור ממס שבח (לפי סעיף 49 (ב2)) - האם חישוב "הזכות בדירה" לתקופה של 18 חודשים תחושב החל ממועד חתימת החוזה (02.14), או שיש להתחיל לחשבה רק החל ממועד רישום הדירה על שם הרוכשים בטאבו?
תודה מראש!
בחודש 02.14 נרכשה דירה ממנהל עזבון. שלושה חודשים לאחר מכן, בחודש 05.14, ניתן אישור בהמ"ש לחוזה המכר. רק החודש (12.14), נמסר אישור מס שבח לשם ביצוע העברת בעלות בטאבו. במידה והרוכשים יהיו מעוניינים למכור את הדירה בפטור ממס שבח (לפי סעיף 49 (ב2)) - האם חישוב "הזכות בדירה" לתקופה של 18 חודשים תחושב החל ממועד חתימת החוזה (02.14), או שיש להתחיל לחשבה רק החל ממועד רישום הדירה על שם הרוכשים בטאבו?
תודה מראש!
מועד רלוונטי לרכישת דירה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
המועד הרלוונטי הוא מועד רכישת הדירה, קרי החתימה על הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
המועד הרלוונטי הוא מועד רכישת הדירה, קרי החתימה על הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סילוק יד בסדר דין מקוצר
זאב
28/12/14
שלום רב
האם בתביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד ניתן לתבוע גם :
1. דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו מסיגי הגבול בנכס ?
2. תשלום בגין הנזקים שגרמו מסיגי הגבול לנכס ?
האם בתביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד ניתן לתבוע גם :
1. דמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשו מסיגי הגבול בנכס ?
2. תשלום בגין הנזקים שגרמו מסיגי הגבול לנכס ?
תביעה לפינוי מושכר
א.א
28/12/14
שלום
תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים למעט הדרישה לפינוי המושכר.
סעדים כספיים ניתן לתבוע בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט.
תביעה לפינוי מושכר לא תכיל סעדים נוספים למעט הדרישה לפינוי המושכר.
סעדים כספיים ניתן לתבוע בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט.
רישום הערת אזהרה על הנכס
יורי
28/12/14
שלום ברצוני לדעת
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על שם הקונים של הדירה עם קיים צו כינטס הנכסים.
הדירה רשומה בטאבו על שם אמי וקיימת הסכמה של כונס הנכסים למכירה עצמית וגם החלטה של רשם הוצל"פ לביצוע מכר עצמי.
האם יהיה איזה שהיא בעיה בביצוע רישום הערת אזהרה
תודה
האם ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו על שם הקונים של הדירה עם קיים צו כינטס הנכסים.
הדירה רשומה בטאבו על שם אמי וקיימת הסכמה של כונס הנכסים למכירה עצמית וגם החלטה של רשם הוצל"פ לביצוע מכר עצמי.
האם יהיה איזה שהיא בעיה בביצוע רישום הערת אזהרה
תודה
רישום הערת אזהרה כשיש הערה לטובת כונס נכסים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה כשרשומה הערה לטובת כונס נכסים, אך ורק בהסכמת כונס הנכסים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה כשרשומה הערה לטובת כונס נכסים, אך ורק בהסכמת כונס הנכסים.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף
עידן
28/12/14
אני ואחותי קיבלנו מתנה מאימנו מגרש בשטח של כמעט דונם ועליו בית הבנוי בשטח של 70 מ"ר. המגרש רשום במושה. האם רצוי לנו לערוך הסכם שיתוף במגרש כאשר אחד מקבל את הבית וחלק נוסף במגרש והשני את יתרת המגרש שאיננה בנויה?
הסכם שיתוף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
השאלה היא האם אתן רוצות להפריד את הבעלות או להשאיר אותה משותפת.
ככל שברצונכן להפריד- בהחלט ניתן לרשום הסכם שיתוף. כיצד להפריד- אם בחלקים שווים או לא- תלוי כמובן בכן. ניתן להיעזר בשמאי על מנת שיעריך את כל חלקי המגרש.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
השאלה היא האם אתן רוצות להפריד את הבעלות או להשאיר אותה משותפת.
ככל שברצונכן להפריד- בהחלט ניתן לרשום הסכם שיתוף. כיצד להפריד- אם בחלקים שווים או לא- תלוי כמובן בכן. ניתן להיעזר בשמאי על מנת שיעריך את כל חלקי המגרש.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אופציה בשכירות ומכירת הדירה
ליאל
28/12/14
שלום,
בבעלותי דירה שאני משכירה לאותו דייר כבר 3 שנים.
בחוזה נתתי לו אופציה להמשיך לעוד שנה חוץ מהשנה הנוכחית שעדיין לא הסתיימה.
אני מעוניינת למכור את הדירה / להציע למכירה אבל אמרו לי שבגלל האופציה שנתתי לו אני מחויבת לחכות עד שהשנה הנוספת גם תסתיים,
האם זה נכון? זאת דירה שלי ואני רוצה למכור, האם אין דרך חוקית לעשות זאת.? האם צריך לפצות אותו? אני מודה מראש על התשובה.
בבעלותי דירה שאני משכירה לאותו דייר כבר 3 שנים.
בחוזה נתתי לו אופציה להמשיך לעוד שנה חוץ מהשנה הנוכחית שעדיין לא הסתיימה.
אני מעוניינת למכור את הדירה / להציע למכירה אבל אמרו לי שבגלל האופציה שנתתי לו אני מחויבת לחכות עד שהשנה הנוספת גם תסתיים,
האם זה נכון? זאת דירה שלי ואני רוצה למכור, האם אין דרך חוקית לעשות זאת.? האם צריך לפצות אותו? אני מודה מראש על התשובה.
מכירת דירת מושכרת
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
באפשרותך למכור את הדירה, אך הקונה יצטרך להיכנס בנעליך לעניין התחייבויותיך מכוח הסכם השכירות.
ייתכן שתמצאי קונים שיהיו מעוניינים להשכיר את הדירה לאותם שוכרים.
אם ברצונך לפנות את השוכרים, אני מציעה לך לפנות אליהם, לפנים משורת הדין, ולבקש מהם לפנות את הדירה או להציע להם פיצוי כספים לצורך כך.
שימי לב שאת תנאי האופציה יש לקיים בדווקנות (קיימת על כך פסיקה רבה של בית המשפט), כלומר אם כתוב בהסכם שהשוכרים צריכים להודיע לך בכתב 60 יום לפני סיום תקופת השכירות כי ברצונם לממש את האופציה- והם לא עושים זאת, האופציה פוקעת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
באפשרותך למכור את הדירה, אך הקונה יצטרך להיכנס בנעליך לעניין התחייבויותיך מכוח הסכם השכירות.
ייתכן שתמצאי קונים שיהיו מעוניינים להשכיר את הדירה לאותם שוכרים.
אם ברצונך לפנות את השוכרים, אני מציעה לך לפנות אליהם, לפנים משורת הדין, ולבקש מהם לפנות את הדירה או להציע להם פיצוי כספים לצורך כך.
שימי לב שאת תנאי האופציה יש לקיים בדווקנות (קיימת על כך פסיקה רבה של בית המשפט), כלומר אם כתוב בהסכם שהשוכרים צריכים להודיע לך בכתב 60 יום לפני סיום תקופת השכירות כי ברצונם לממש את האופציה- והם לא עושים זאת, האופציה פוקעת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוות דעת שמאי במכירת דירה בכינוס נכסים
אופיר
28/12/14
שלום,
ראיתי מודעה לדירה בכינוס נכסים שיכולה לעניין אותי.
קיבלתי חוות דעת מהכונס אך ללא המחיר המוערך ע"פ השמאי (הדבר בכוונה כנראה).
שאלתי היא מדוע הכונס לא מוכן לתת את חוות הדעת המלאה כולל המחיר המוערך? האם זה לא מקובל?
ואגב, אם אתקשר לשמאי ואבקש את חוות הדעת המלאה זה בסדר? זה מקובל?
אשמח אם מישהו יוכל לתת הסבר בעניין הנ"ל.
תודה
ראיתי מודעה לדירה בכינוס נכסים שיכולה לעניין אותי.
קיבלתי חוות דעת מהכונס אך ללא המחיר המוערך ע"פ השמאי (הדבר בכוונה כנראה).
שאלתי היא מדוע הכונס לא מוכן לתת את חוות הדעת המלאה כולל המחיר המוערך? האם זה לא מקובל?
ואגב, אם אתקשר לשמאי ואבקש את חוות הדעת המלאה זה בסדר? זה מקובל?
אשמח אם מישהו יוכל לתת הסבר בעניין הנ"ל.
תודה
רכישת דירה מכונס נכסים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
כונס נכסים נדרש למקסם את מכיר הדירה עבור המוכרים.
פרסום חוות הדעת תפגע ביכולת הכונס למקסם את מחיר הדירה.
רק לאחר ביצוע ההתמחרות ("מכירה פומבית"), הכונס יעביר את ההצעה הגבוהה ביותר לאישור בית משפט.
חוות הדעת תצורף לבקשה זו על מנת להראות לבית המשפט כי ההצעה הגבוהה ביותר היא במחיר שוק/ גבוהה ממחיר השוק לפי חוות הדעת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
כונס נכסים נדרש למקסם את מכיר הדירה עבור המוכרים.
פרסום חוות הדעת תפגע ביכולת הכונס למקסם את מחיר הדירה.
רק לאחר ביצוע ההתמחרות ("מכירה פומבית"), הכונס יעביר את ההצעה הגבוהה ביותר לאישור בית משפט.
חוות הדעת תצורף לבקשה זו על מנת להראות לבית המשפט כי ההצעה הגבוהה ביותר היא במחיר שוק/ גבוהה ממחיר השוק לפי חוות הדעת.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חשבון מים
אורי
28/12/14
האם לצורך אישור עיריה לטאבו יש גם לשלם חשבונות מים?
אישור עירייה לטאבו- חשבון מים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
בדרך כלל עיריות לא דורשות תשלום חשבון מים לצורך מתן אישור עירייה, אלא תשלום ארנונה והיטל השבחה, ככל שישנו.
ישנן עיריות שחיוב המים הוא חלק מחיוב הארנונה, ואז יש לשלם גם את חיוב המים בטרם קבלת אישור עירייה לטאבו.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
בדרך כלל עיריות לא דורשות תשלום חשבון מים לצורך מתן אישור עירייה, אלא תשלום ארנונה והיטל השבחה, ככל שישנו.
ישנן עיריות שחיוב המים הוא חלק מחיוב הארנונה, ואז יש לשלם גם את חיוב המים בטרם קבלת אישור עירייה לטאבו.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות בלתי מוגנת – מכירת הדירה
מיכל
27/12/14
אני חתומה על חוזה שכירות בלתי הוגנת סטנדרטי מול בעל הדירה. בעל הדירה שוקל למכור את הדירה, האם הוא יכול לסיים תקופת השכירות טרם המועד הנקוב? תודה
מכירת דירה שנמצאת בשכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
ככל שאין הוראה ספציפית לעניין זה בהסכם, סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה קובע שהמשכיר רשאי להעביר את זכויותיו לאחר, אך המשכיר החדש נכנס בנעליו של המשכיר הקודם לעניין הסכם השכירות, ולכן לא ניתן לפנות את השוכרים מהדירה לפני מועד סיום החוזה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
יש לבחון את הוראות הסכם השכירות.
ככל שאין הוראה ספציפית לעניין זה בהסכם, סעיף 21 לחוק השכירות והשאילה קובע שהמשכיר רשאי להעביר את זכויותיו לאחר, אך המשכיר החדש נכנס בנעליו של המשכיר הקודם לעניין הסכם השכירות, ולכן לא ניתן לפנות את השוכרים מהדירה לפני מועד סיום החוזה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עתירה נגד הארכה של הוראת השעה – מס רכישה
גיא
27/12/14
שלום,אני תוהה עד כמה הארכה זו חוקית. מחד אני מבין את ההתבססות על סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת, ומאידך מה אמורים לעשות אנשים כמוני שחתמו על זכרון דברים ימים ספורים לפני ההודעה תוך התבססות על מס רכישה צפוי, וכעת יש לשלם כמה עשרות אלפי שקלים יותר... אני נמצא במצב בו מצד אחד אין לי את הכמה עשרות אלפי שקלים האלה, ומצד שני אני לא יכול להפר את הזכרון דברים כי זה הרבה יותר יקר... האם לדעתכם יש פה מקום לעתירה לבג"צ ?
גיא
גיא
זיכרון דברים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
זיכרון דברים הוא מסמך מחייב והוא מהווה הסכם מכר לכל דבר ועניין, לפיכך טענתך לא תעמוד בפני בג"צ.
זיכרון דברים צריך להיות מדווח לפי המועד שבו נחתם, וכן תשלום מס הרכישה צריך להיות משולם לפי המדרגות בעת החתימה על זיכרון הדברים, אשר ממילא נחתם לפי המועד בו מדרגות מס הרכישה היו צפויות להשתנות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
זיכרון דברים הוא מסמך מחייב והוא מהווה הסכם מכר לכל דבר ועניין, לפיכך טענתך לא תעמוד בפני בג"צ.
זיכרון דברים צריך להיות מדווח לפי המועד שבו נחתם, וכן תשלום מס הרכישה צריך להיות משולם לפי המדרגות בעת החתימה על זיכרון הדברים, אשר ממילא נחתם לפי המועד בו מדרגות מס הרכישה היו צפויות להשתנות.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה בנוגע לדירה בירושה
רונית
27/12/14
שלום סבתא נפטרה, יש לאימי עוד אח אחד שאיתו היא בסכסוך, האח גר קרוב לדירהואימי יותר רחוק ולכן הוא יתעסק עם הצגת הדירה לקונים פוטנציאליים. השאלה היא האם הוא יכול לבלף את אימי ולסגור עם הקונה על לדוגמה 750 אלף שח ולבקש ממנו לרשום בחוזה 650 אלך ו100 אלף שייתן לו ישירות ביד, לאימי לומר שמצא קונה לדוגמא ב650 אלף שח ואז אימי מקבלת חצי מ650 ואח שלה הרוויח חצי מ650 ועוד מאה אלף אליו ישירות בלי שהיא תדע. האם זה אפשרי?
העברת כספים לא חוקית
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
קיימת חובת דיווח על הסכם מכר, וכן קיים מס על מכירת הדירה, ככל שאין פטור (מס שבח), וכן מס על רכישת הדירה, ככל שהמדרגות מעל ל- 0% (מס רכישה).
אתה שואל אם יכולות להתבצע העברות של כספים שלא מדווחות. כמובן שמדובר בפעולות פליליות של הסתרת מידע מרשויות המס.
כמו כן, הקונה מסתכן בכך שאם חלילה העסקה תבוטל, הוא יוכל לתבוע רק את הסכום שכתוב בהסכם.
בנוסף, במידה והקונה לוקח משכנתא הוא מסתכן בכך שהבנק יאשר לו סכום נמוך יותר.
אני מציעה לך לפנות למתווך שאתה סומך עליו, על מנת שימצא עבורכם קונה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
קיימת חובת דיווח על הסכם מכר, וכן קיים מס על מכירת הדירה, ככל שאין פטור (מס שבח), וכן מס על רכישת הדירה, ככל שהמדרגות מעל ל- 0% (מס רכישה).
אתה שואל אם יכולות להתבצע העברות של כספים שלא מדווחות. כמובן שמדובר בפעולות פליליות של הסתרת מידע מרשויות המס.
כמו כן, הקונה מסתכן בכך שאם חלילה העסקה תבוטל, הוא יוכל לתבוע רק את הסכום שכתוב בהסכם.
בנוסף, במידה והקונה לוקח משכנתא הוא מסתכן בכך שהבנק יאשר לו סכום נמוך יותר.
אני מציעה לך לפנות למתווך שאתה סומך עליו, על מנת שימצא עבורכם קונה.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות –
אלי
26/12/14
שלום רב,
אני חתום לחוזה שכירות לעוד 8 חודשים.
האם ניתן לבטל חוזה - "שחרור מוקדם" במידה ובעל הדירה לא מסכים
בחוזה רשום - שהדייר יוכל להביא שוכר חלופי במידה והדייר החדש יהיה מקובל על בעל הדירה.
הנושא התעורר בגלל שמצאתי דירה (קניה) שהכניסה היא בחודש אפריל
והחוזה עד חודש נובמבר
האם אני תלוי לחסדיו של בעל הדירה?
או שיש חוק הודעה מוקדמת והוא גובר על כל חוזה?
תודה מראש,
אלי
אני חתום לחוזה שכירות לעוד 8 חודשים.
האם ניתן לבטל חוזה - "שחרור מוקדם" במידה ובעל הדירה לא מסכים
בחוזה רשום - שהדייר יוכל להביא שוכר חלופי במידה והדייר החדש יהיה מקובל על בעל הדירה.
הנושא התעורר בגלל שמצאתי דירה (קניה) שהכניסה היא בחודש אפריל
והחוזה עד חודש נובמבר
האם אני תלוי לחסדיו של בעל הדירה?
או שיש חוק הודעה מוקדמת והוא גובר על כל חוזה?
תודה מראש,
אלי
סעיף יציאה מהסכם שכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
משאלתך אני מבינה שקיים סעיף יציאה מההסכם, לפיו עליכם למצוא שוכר חלופי, להנחת דעתו של בעל הדירה.
לפיכך, יש לפעול על פי הסעיף ולמצוא שוכר חלופי.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
משאלתך אני מבינה שקיים סעיף יציאה מההסכם, לפיו עליכם למצוא שוכר חלופי, להנחת דעתו של בעל הדירה.
לפיכך, יש לפעול על פי הסעיף ולמצוא שוכר חלופי.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נאמן בעסקת מכר
מיכאל
26/12/14
האם עורך דין יכול להיות נאמן בעסקת מכר שהוא אחד הצדדים לעסקה ( הוא המוכר לדוגמא).
נאמן שהוא גם נהנה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
נאמן הוא אדם המחזיק או הפועל בנכס הנאמנות. על הנאמן חלים חיובים משמעותיים, במרכזם החובה לפעול לטובת מטרת הנאמנות ללא התחשבות באינטרס העצמי של הנאמן או בכל אינטרס זר אחר. יחד עם זאת, אין מניעה שהנאמן עצמו יהיה נהנה, על פי סעיף 13 (ד) לחוק הנאמנות.
על אף האמור, יכול להחליט צד להסכם כי זהות הנאמן אינה מקובלת עליו וכי הוא מעוניין שנאמן אחר יבצע את תפקידו בהחזקת כספים ו/או כל פעולה אחרת שנוגעת לביצוע הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
נאמן הוא אדם המחזיק או הפועל בנכס הנאמנות. על הנאמן חלים חיובים משמעותיים, במרכזם החובה לפעול לטובת מטרת הנאמנות ללא התחשבות באינטרס העצמי של הנאמן או בכל אינטרס זר אחר. יחד עם זאת, אין מניעה שהנאמן עצמו יהיה נהנה, על פי סעיף 13 (ד) לחוק הנאמנות.
על אף האמור, יכול להחליט צד להסכם כי זהות הנאמן אינה מקובלת עליו וכי הוא מעוניין שנאמן אחר יבצע את תפקידו בהחזקת כספים ו/או כל פעולה אחרת שנוגעת לביצוע הסכם המכר.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת דירה מבן לאב ללא תמורה
ירון
26/12/14
שלום לצוות הפורום
ניתן לרכוש דירה על שם בן או בנים כדי להימנע ממס הרכישה שהיה נגבה מדירה שניה על שם ההורים,ומיד אח"כ להעביר אותה בחזרה אלינו ללא תמורה?
ניתן לרכוש דירה על שם בן או בנים כדי להימנע ממס הרכישה שהיה נגבה מדירה שניה על שם ההורים,ומיד אח"כ להעביר אותה בחזרה אלינו ללא תמורה?
העברה ללא תמורה מבן לאב
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
ניתן לעשות זאת, אך יש לשים לב למספר עניינים:
1. בעסקת ההעברה ללא תמורה, מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה שנגבה, כלומר 1/3 מ- 5% משווי הדירה, על פי עסקאות דומות שנעשו באזור. אין מס שבח בעסקה זו- פטור לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
2. ככל שלאב יש עוד דירה אחת נוספת, לאחר ביצוע העברה ללא תמורה, יהיו לו 2 דירות, ולכן כשהוא ירצה למכור את הדירה הנוספת הוא לא יוכל להשתמש בפטור ממס שבח של דירה יחידה.
3. אם האב ירצה למכור את הדירה שהועברה לו ללא תמורה- יש תקופת צינון של 4 שנים אם הוא לא גר בדירה ותקופת צינון של 3 שנים אם הוא גר בדירה, עד שיוכל להשתמש בפטור.
בנוסף, ניתן להשאיר את הדירה על שם הבן ולהשתמש בהגנות כמו רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה וכו'.
אני ממליצה לך להתייעץ עם עורך דין על מנת שיעניק לך תמונה מלאה של האפשרויות העומדות בפניך.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
ניתן לעשות זאת, אך יש לשים לב למספר עניינים:
1. בעסקת ההעברה ללא תמורה, מס הרכישה יהיה 1/3 ממס הרכישה שנגבה, כלומר 1/3 מ- 5% משווי הדירה, על פי עסקאות דומות שנעשו באזור. אין מס שבח בעסקה זו- פטור לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין.
2. ככל שלאב יש עוד דירה אחת נוספת, לאחר ביצוע העברה ללא תמורה, יהיו לו 2 דירות, ולכן כשהוא ירצה למכור את הדירה הנוספת הוא לא יוכל להשתמש בפטור ממס שבח של דירה יחידה.
3. אם האב ירצה למכור את הדירה שהועברה לו ללא תמורה- יש תקופת צינון של 4 שנים אם הוא לא גר בדירה ותקופת צינון של 3 שנים אם הוא גר בדירה, עד שיוכל להשתמש בפטור.
בנוסף, ניתן להשאיר את הדירה על שם הבן ולהשתמש בהגנות כמו רישום משכנתא, רישום הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה וכו'.
אני ממליצה לך להתייעץ עם עורך דין על מנת שיעניק לך תמונה מלאה של האפשרויות העומדות בפניך.
בברכה,
יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן
אבי
26/12/14
שלום רב,
להבנתי היום שהתאם לחוק המכר - חוזה מקבלן הוא סטנדרטי והוא לא יכול לעקוף אותו.
איזה דגשים לשים לב בכל זאת בקניית דירה מקבלן בעת חתימת החוזה - ממה לברוח כמו מאש?
תודה מראש,
אבי
להבנתי היום שהתאם לחוק המכר - חוזה מקבלן הוא סטנדרטי והוא לא יכול לעקוף אותו.
איזה דגשים לשים לב בכל זאת בקניית דירה מקבלן בעת חתימת החוזה - ממה לברוח כמו מאש?
תודה מראש,
אבי
רכישת דירה מקבלן
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
29/12/14
שלום,
הסכמי הקבלן, ברובם המוחלט, מוטים לטובת הקבלן, ולרוב אינם מספקים את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה.
לפיכך, מקובל ואף הכרחי לערוך נספח שינויים בהסכם הקבלני.
תפקיד עורך הדין שמייצג רוכש בעסקת רכישת דירה מקבלן, הוא לוודא, בין היתר, כי ההגנות החלות על רוכשי דירות מקבלן לפי חוק המכר (דירות), ולפי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), חולשות על ההסכם.
לאור העובדה שמדובר ברשימה ארוכה של עניינים עליהם יש לשים דגש, אני ממליצה לך להתייעץ עם עורך דין שתחום עיסוקו מקרקעין, שינהל עבורך את המשא ומתן עם הקבלן, וידאג להכניס שינויים שיגנו עליך, בטרם תחתום על הסכם הרכישה.
בברכה,יפית יוחפז, עו"ד
הסכמי הקבלן, ברובם המוחלט, מוטים לטובת הקבלן, ולרוב אינם מספקים את ההגנות הנדרשות לרוכש הדירה.
לפיכך, מקובל ואף הכרחי לערוך נספח שינויים בהסכם הקבלני.
תפקיד עורך הדין שמייצג רוכש בעסקת רכישת דירה מקבלן, הוא לוודא, בין היתר, כי ההגנות החלות על רוכשי דירות מקבלן לפי חוק המכר (דירות), ולפי חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), חולשות על ההסכם.
לאור העובדה שמדובר ברשימה ארוכה של עניינים עליהם יש לשים דגש, אני ממליצה לך להתייעץ עם עורך דין שתחום עיסוקו מקרקעין, שינהל עבורך את המשא ומתן עם הקבלן, וידאג להכניס שינויים שיגנו עליך, בטרם תחתום על הסכם הרכישה.
בברכה,יפית יוחפז, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה שרשומה כמושע
שיראל מנדל יחיא
25/12/14
שלום, ברצוננו לקנות להשקעה דירה בתל אביב.
הנכס האמור רשום בטאבו כמושע.
לפי המתווכת, בשכונה זו לא בוצעה פרצלציה באיזורים נרחבים.
האם יש לבצע בדיקות נוספות לפני רכישה?
האם ניתן לברר מול עיריית תל אביב?
מול מי ניתן להתייעץ בנושא?
תודה רבה מראש,
הנכס האמור רשום בטאבו כמושע.
לפי המתווכת, בשכונה זו לא בוצעה פרצלציה באיזורים נרחבים.
האם יש לבצע בדיקות נוספות לפני רכישה?
האם ניתן לברר מול עיריית תל אביב?
מול מי ניתן להתייעץ בנושא?
תודה רבה מראש,
רכישת דירה בקרקע מושע
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
25/12/14
שיראל שלום
ככלל, ברכישת דירה המצויה על מקרקעין שטרם נרשם בגינם בית משותף או שאף טרם הוסדרו - יש לערוך בדיקה דקדקנית לגבי זכויות המוכר בדירה - לרבות קיומו של הסכם ייחוד דירות בין בעלי הזכויות המקוריים, הסכם שיתוף בין הבעלים, תשריט הבנין, עיון בשטרות המצויים בלשכת רישום המקרקעין וכן בלשכת הסדר מקרקעין , זאת לצד הבדיקות ה ״רגילות״ שיש לבצע בועדה המקומית לתו״ב בעיריה וכו,
רצוי כמובן להיעזר בבדיקה זו בעורך דין שזו התמחותו - וזאת כחלק מתנאי ההתקשרות לליווי המשפטי בביצוע העסקה עצמה
בהצלחה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
ככלל, ברכישת דירה המצויה על מקרקעין שטרם נרשם בגינם בית משותף או שאף טרם הוסדרו - יש לערוך בדיקה דקדקנית לגבי זכויות המוכר בדירה - לרבות קיומו של הסכם ייחוד דירות בין בעלי הזכויות המקוריים, הסכם שיתוף בין הבעלים, תשריט הבנין, עיון בשטרות המצויים בלשכת רישום המקרקעין וכן בלשכת הסדר מקרקעין , זאת לצד הבדיקות ה ״רגילות״ שיש לבצע בועדה המקומית לתו״ב בעיריה וכו,
רצוי כמובן להיעזר בבדיקה זו בעורך דין שזו התמחותו - וזאת כחלק מתנאי ההתקשרות לליווי המשפטי בביצוע העסקה עצמה
בהצלחה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם זה חוקי להחתים אותי על טופס שאומר שלא יהיה פית
שלומי בסון
25/12/14
לפני שבניתי ניגשתי לחברה הכלכלית באשקלון לשלם פיתוח ולקבל היתר בניה ושם החתימו אותי של טופס שאני יודע שלא יהיה פיתוח עד ש80אחוז מהשטחים יהיו מאוכלסים יש לציין שיש בשכונה הזאת 600 מגרשים בטאבו שמתוכם 40 אחוז מאוכלסים.האם זה חוקי לבקש דבר כזה ?למרות שיש באשקלון שטחים שקודם עשו פיתוח ורק אחר כך התחילו לבנות
התניית ביצוע עבודות הפיתוח באכלוס המגרשים
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
25/12/14
שלום רב
ככלל מדובר בתנאי שכיח הנובע מכך שעבודות הפיתוח מבוצעות מכספי רוכשי הזכויות בדירות וכן מכך שאת שלבי הפיתוח הסופיים מבצעים רק כשהבתים בשכונה נבנו ברובם. יחד עם זאת, התנאי אותו אתה מציין גורף מזה המוכר, כי בדרך כלל ההתניה היא לגבי היא מדורגת לפי שלבי ביצוע של עבודות הפיתוח
כדי להשיב על שאלתך באופן קונקרטי מעבר לכלליות האמור לעיל - יש לבחון כמובן את כלל הוראות החוזה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
ככלל מדובר בתנאי שכיח הנובע מכך שעבודות הפיתוח מבוצעות מכספי רוכשי הזכויות בדירות וכן מכך שאת שלבי הפיתוח הסופיים מבצעים רק כשהבתים בשכונה נבנו ברובם. יחד עם זאת, התנאי אותו אתה מציין גורף מזה המוכר, כי בדרך כלל ההתניה היא לגבי היא מדורגת לפי שלבי ביצוע של עבודות הפיתוח
כדי להשיב על שאלתך באופן קונקרטי מעבר לכלליות האמור לעיל - יש לבחון כמובן את כלל הוראות החוזה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקופת אחריות/בדק
רועי
25/12/14
שלום, הבניין בו אני גר עומד להתקשר בהסכם להוספת מרפסות. ברצוני לדעת האם קיימת בחוק תקופת בדק/אחריות מחייבת למרפסת ולרכיביה או שהדבר תלוי מו"מ בלבד?
הרחבת מרפסת - אחריות הקבלן
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
27/12/14
שלום רב
על הרחבת מרפסת לא חלה אחריות לפי חוק המכר (דירות) אלא עסקינן ביחסי מזמין קבלן בגינם חל חוק חוזה קבלנות. בחוק זה אמנם מעוגנת אחריות הקבלן לתקן כל פגם תוך זמן סביר מעת שהמזמין הודיע לו על הליקוי, בסייגים המפורטים בחוק. ברם, רצוי מאוד להרחיב את האחריות דל הקבלן ולכלול הוראות מפורטות בענין זה בחוזה ההתקשרות בין הצדדים
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
על הרחבת מרפסת לא חלה אחריות לפי חוק המכר (דירות) אלא עסקינן ביחסי מזמין קבלן בגינם חל חוק חוזה קבלנות. בחוק זה אמנם מעוגנת אחריות הקבלן לתקן כל פגם תוך זמן סביר מעת שהמזמין הודיע לו על הליקוי, בסייגים המפורטים בחוק. ברם, רצוי מאוד להרחיב את האחריות דל הקבלן ולכלול הוראות מפורטות בענין זה בחוזה ההתקשרות בין הצדדים
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הערת אזהרה
מורן
24/12/14
שלום רב,
האם על נכס שרשום בטאבו אבל בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, ומצריך העברת זכויות המנהל,ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו?
האם על נכס שרשום בטאבו אבל בבעלות מנהל מקרקעי ישראל, ומצריך העברת זכויות המנהל,ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו?
רישום הערת אזהרה על נכס בבעלות רשות מקרקעי ישראל
א.א
24/12/14
שלום,
ניתן לרשום הערת אזהרה כאשר הנכס בבעלות רשות מקרקעי ישראל אך רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
ניתן לרשום הערת אזהרה כאשר הנכס בבעלות רשות מקרקעי ישראל אך רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו).
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
