פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה לגבי מס רכישה

רן 19/05/15

שלום רב,

אני מחזיק בדירה ומתכוון לרכוש 50% מדירה נוספת.

האם יהיה עליי לשלם מס רכישה עבור חלקי ברכישה?

מאיזה חלק (באחוזים) ברכישה יהיה עליי לשלם מס רכישה?

תודה לתשובות.

לעמוד

המלא

האם אחויב במס רכישה בגין רכישת 1/2 דירה?

עו"ד ענת קציר מנהלת 20/05/15

רן שלום,

כן. יהיה עליך לשלם מס רכישה בגין רכישת חלק מדירה נוספת, כל עוד מדובר בחלק שהוא לפחות 1/3.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלת מיסוי לגבי החלפת דירה אחת מתוך שתיים

שי ג 19/05/15

שלום, בשנת 2014 אשתי ואני רכשנו דירה ראשונה למגורים אשר עליה שילמנו מס רכישה כמו כל דירה ראשונה (פטור עד 1.5 מיליון ש"ח בערך).

בשנת 2015 אשתי ואני רכשנו דירה נוספת (דירה שניה על שמנו) אשר עליה שילמנו 5% מס רכישה מהש"ח הראשון.

טרם לכן הייתה בבעלותנו דירה יחידה אשר מכרנו אותה בשנת 2009 ומאז גרנו בשכירות עד שנת 2014 ללא בעלות על שום נכס נדל"ני.

אנחנו שוקלים עוד כשנה למכור את הדירה שרכשנו ב 2014 ולקנות דירה אחרת במקומה.

שאלות:

1. האם נשלם מס על המכירה של הדירה? ואם כן - כמה?

2. כמה נשלם על מס הרכישה?

לעמוד

המלא

אילו מיסים יחולו בהחלפת דירה אחת מתוך שתיים?

עו"ד ענת קציר מנהלת 20/05/15

שי שלום,

בהתייחס לנתונים המופיעים בשאלתך:

מס שבח- אם בעת מכירת הדירה, תהיה בבעלותכם דירה נוספת תחויבו במס שבח ותצטרכו לערוך שומה עצמית לחישוב מס השבח על פי חישוב לינארי. על כן, אין באפשרותי להעריך מהו גובה מס השבח במקרה זה.

מס רכישה- ככל שיש בידכם דירה נוספת במועד הרכישה, תשלמו מס רכישה על פי מדרגות המס שיהיו עדכניות לאותו מועד לפי רכישת דירה שאינה יחידה. (ב- 1.7.15 יחול שינוי בגובה מדרגות המס).

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מיסוי ירושה יבטל את הפטור מהשבח בהעברה ללא תמורה?

דני 19/05/15

שלום. האם הטלת מס ( רכישה? שבח?) על ירושה או עיזבון,יפגע בחוקי המיסוי של העברה ללא תמורה ? (1/3 רכישה ופטור מלא ממס שבח )

האם בארצות הרבות שכבר יש מיסוי ירושה או עיזבון ,בוטלו ההנחות במס רכישה והפטור ממס שבח .בהעברה ללא תמורה ?

האם יש בכלל קשר בין 2 החוקים : מס ירושה והעברה ללא תמורה ?

לעמוד

המלא

מיסוי ירושה יבטל את הפטור מהשבח בהעברה ללא תמורה?

עו"ד ענת קציר מנהלת 20/05/15

דני שלום,

מדובר יהיה בתיקון חוק עתידי ועל כן אין באפשרותי לדעת כעת מה יהיו השפעותיו על חוקים נוספים.

אין בידיי מידע באשר לארצות אחרות.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

דמי שימוש מבעל חנות

שי 19/05/15

הנני הבעלים של חנות אשר מושכרת לי על ידי בעליה.

צמוד לחנות קיים בית קפה אשר בעליו החל לאחרונה להציג שולחנות וכיסאות מול החנות שלי באופן אשר בין היתר חוסם את שדה הראיה לחנות

האם יש באפשרותי לדרוש ממנו דמי שימוש? אם לא, מה באפשרותי לעשות על מנת שזה יסלק את השולחנות והכסאות?

תודה מראש

לעמוד

המלא

בעל בית הקפה חוסם את שדה הראיה לחנות שלי

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

שי שלום,

לא הבנתי משאלתך אם אתה הבעלים או השוכרים של החנות.

בכל אופן אם הוא אינו מניח את השולחנות או הכסאות בשטח המושכר שלך, דמי שימוש לא תוכל לתבוע, אולם, לטעמי עליך לפנות אליו בדרישה לסלק את הרהיטים בטרם תגיש כנגדו תביעה לקבלת צו עשה שיאסור עליו להניח את הרהיטים בחוץ.

כמו כן במקרים מסוימים השטח הצמוד לבית קפה או חנות שייך לבעליו של אותה חנות /בית קפה ולכן מותר לו להניח שם את הרהיטים. יש לבדוק עניין זה בטרם מעשה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הגשת התנגדות לעיריה

ניר 19/05/15

שלום

ברצוננו להתנגד לבקשה להיתר שהוגשה לוועדה המקומית לתכנון ובניה ע"י שכן בבניין שמעוניין להרחיב ויש לו רוב דיירים.

איך כדאי לעשות זאת בצורה הכי משכנעת?

והאם עילה לכך מצדנו כי השטח המשותף שברצונו לעשותו מרפסת יכול לשמש אותנו בעתיד להרחבת דירתנו הקטנה ע"י הוספת ממ"ד יכול לשכנע הוועדה שלא לאפשר זאת?

תודה

לעמוד

המלא

הגשת התנגדות לעיריה

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

ניר שלום,

עליך להגיש התנגדות תוך 14 יום מיום קבלת ההודעה על הבנייה המתוכננת. עליך להוכיח כי עלולה להיווצר פגיעה כתוצאה מאישור הבקשה להיתר.

למשל, ירידת ערך הדירה, הפרעה לאור שמש ולזרימת אוויר, פגיעה ארכיטקטונית וכיו"ב.

ייתכן והטענה שהעלית בשאלתך תתקבל, אין באפשרותי לענות על כך מבלי להכיר את כל נסיבות המקרה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חוזה שכירות

דנה 19/05/15

שלום רב, אנו משכירים דירה ויש בידינו חוזה שכירות עד 12/2015. רכשנו דירה חדשה ומועד כניסה לדירה הוא 08/2015 , הודענו לבעלי הדירה בחודש 02/2015 כי רכשנו דירה ואנו מעוניינים לעזוב את הדירה השכורה ב- 01/08/2015 , בעלי הדירה דרשו מאיתנו לעזוב לפני ב- 01/06/2015 משום שלא מתאים להם תאריך עזיבה של 01/08/2015 כי ישהו בחו"ל באותו תאריך. הסכמנו לתנאי בעלי הדירה , השכרנו יחידת דיור לתקופה של 01/06/2015 עד 01/08/2015 , הזמנו הובלה , השכרנו מחסן אפסנה , התחלנו לארוז את המיטלטלים שלנו וערכנו את כל הסידורים הדרושים לעזוב את הדירה ב- 01/06/2015. במקביל פתחנו את דלתינו להראות את הנכס לדיירים פוטנציאלים אחרים שהגיעו יחד עם בעלי הדירה. במידה ובעלי הדירה לא ימצאו שוכרים לפני תאריך 01/06/2015 האם אנו מחוייבים במשהו ? למרות שפינוי הדירה ב-01/06/2015 הוא לפי דרישתם ? (אין בחוזה סעיף המתחייס ליציאה מוקדם מהדירה )

לעמוד

המלא

סיום שכירות לפני המועד

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

דנה שלום,

ההודעה שלכם ניתנה זמן סביר מראש בטרם הפינוי, בעל הדירה אף הגיע עם דיירים חלופיים, ולכן, אם אין הוראה סותרת בחוזה השכירות, מילאתם את התחייבויותיכם על פי ההסכם בקשר ליציאה בטרם סיום השכירות.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הערה בדבר העברה לזרים וסעיפים 4י"ט ו2 א לחוק רשות

אסף 19/05/15

שלום רב,

פתחתי נסח טאבו וגיליתי שבנכס יש "הערה בדבר העברה לזרים" וכן הערות על פי סעיף 4י"ט לחוק רשות מקרקעי ישראל ולפי סעיף 2 א.

בנוגע להערה בדבר העברה לזרים אני מבין שהמשמעות היא שהמוכר הנוכחי או העתידי לא יוכל למכור את הנכס לאדם שהוא לא אזרח/תושב ישראל (השאלה היא מה הקטע הזה והאם זה לא מוריד משווי הנכס)

בנוסף, מה משמעות הסעיפים 4 י"ט ו2 א לחוק רשות ממקרקעי ישרא. האם זה מסוכן לקנות נכס כזה?

הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו

לעמוד

המלא

הערה בדבר העברה לזרים בנסח הטאבו

עו"ד ענת קציר מנהלת 20/05/15

אסף שלום,

הערה בדבר העברה לזרים משמעותה היא רשות מקרקעי ישראל בחרה במקרקעין מסוימים כי אלו יישמרו בידי תושבי ישראל, דהיינו, הנכס לא יוכל להימכר לזרים, למשל, לתושב חוץ.

מכוחם של סעיפים 4יט ו-2 לחוק קיימת הזכות לרשות מקרקעי ישראל להגביל את העברת הנכס לזרים. ראה הסעיפים בחוק עצמו.

להערה זו אין משמעות מבחינת שווי הנכס, בייחוד אם הוא יימכר למי שאינו זר.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שטר חוב

תומר 19/05/15

אם אני שוכר דירה ונתתי לבעל הדירה שטר חוב של 30000

היה ולא שילמתי בחודש הראשון ולא עמדתי בהתחיבות למרות שהוא נתן לי זמן ולא עמדתי בזה,האם הוא יכול לממש את כל השטר או רק את החלק שלא שילמתי,ואם רק את החלק שלא שילמתי אז מה קורה בפועל -הוצאה לפועל מנפיקה לך שטר חוב חדש פחות הסכום שקיבלתי

לעמוד

המלא

בקשה לביצוע שטר

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

תומר שלום,

המשכיר מגיש העתק של שטר החוב להוצאה לפועל תוך ציון גובה החוב כלפיו מתוך השטר, והשטר המקורי נשאר בידיו.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום הוצאות נוסף לעורך הדין מטעם הקבלן

איילה 19/05/15

שלום רב,

רכשנו דירה חדשה מקבלן לפני מס' שנים ובמסגרת החוזה שילמנו כמובן 2% שכר טרחה לעורך הדין מטעם הקבלן.

כעת, קיבלנו מכתב ממשרד עורכי הדין של הקבלן שהדירה עומדת להירשם והתבקשנו לשלם אגרת רישום לטאבו וכ- "תשלום החזר הוצאות של 300 ש"ח למשרד". האם מותר לעורך הדין לגבות הוצאות נוספות? הרי הוא כבר קיבל תשלום. מיותר לציין כי עבור כל האגרות אנו שילמנו ולכן אני לא מוצאת עבור מה הוא יכול לדרוש תשלום נוסף

תודה מראש לעונים

לעמוד

המלא

תשלום הוצאות נוסף לעורך הדין מטעם הקבלן

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

איילה שלום,

בד"כ מלבד תשלום לעורך הדין של הקבלן שהוא עבור רישום בית משותף ורישום זכויותיכם בנכס, נדרש הקונה לשלם סכום נוסף עבור הוצאות תשריטים לצורך רישום הבית, וברוב המקרים הדבר מעוגן בחוזה המכר.

פנו לעו"ד ובקשו לקבל פירוט בגין מה נדרשים אתם להוסיף תשלום.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

שאלה – תיקון חוק המכר – הגבלת שכ"ט

אורי 18/05/15

שאלה חשובה , האם התיקון הנ"ל המגביל את התשלום לעו"ד הקבלן ל- 5000 ש"ח חל גם ביו"ש ??

לעמוד

המלא

האם תיקון חוק המכר - הגבלת שכ"ט חל גם ביו"ש?

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

אורי שלום,

לפי מיטב ידיעתי התיקון חל גם ביו"ש

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

צוו מניעה

נצרתי 18/05/15

שלום רב ,

יש לי בעלות בנכס 1/3 ממנו מלפני שנתיים והתחלתי בהליך היתר בניה ושלמתי אגרות , אגרת בניה , היטל , וגרתי בשכירות כשהתכנון היה שתוך שנה מקבלת ההיתר אני אעבור לגור בנכס , הופתעתי לגלות כשהכל היה מוכן כבר , שכונס הנכסים שאחד מהשותפים בנכס אשר חייב לו כסף רשם צוו מניעה , דבר שלא אפשר לי לבנות ובינתיים אני תקוע עם היתר בניה שפג תוקפו ונאלצתי להריך את חוזה השכירות עוד .. עד היום אני מחכה לבית משפט כדי להוריד את הצוו או לפחות להצמידו לחייב בלבד ולא על כל הנסח . האם אני יכול לתבוע את הכונס בנזיקין ??? או את השותף שבגללו סבלתי מעיכוב שעלה לי כסף או שניהם ??? מה הם זכויותיי !!??

לעמוד

המלא

צו מניעה

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

שלום,

פנייתך אינה מתאימה למענה באמצעות הפורום בשל מורכבותה.

פנה לייעוץ פרטני עם עו"ד העוסק בתחום.

בהצלחה

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איחור במסירת דירה מקבלן

מיכל 18/05/15

במרץ 2011 חתמתי על חוזה דרקוני (!!!) לרכישת דירה מקבלן.
על החוזה חתמתי (לצערי) כשבוע ימים לפני חוק המכר החדש.
בהתאם לחוזה, הקבלן רשאי למסור את הדירה באיחור של 180 ימי עבודה ועוד 3 חודשים במידה וביצעתי שינויים כלשהם במבנה הדירה.
עד היום עוד לא התקבל טופס 4 וכמובן עוד לא נכנסנו לדירה. עברה כבר שנה ממועד המסירה שנקבע בהסכם עם הקבלן וחצי שנה (אם מתייחסים לסעיף שבו מצויין שמועד המסירה הוא 3 שנים מיום קבלת ההיתר- אני לא יודעת איזה משניהם קובע לפי החוק)
בכל מקרה, בשני המקרים אני עדיין לא זכאית לפיצוי מהקבלן.
השאלה שלי היא:
ראשית, מהו מועד המסירה הקובע עפ״י חוק במידה ובהסכם מופיעים שני מועדים - יוני 2014 ו- 3 שנים מיום קבלת היתר הבנייה (התקבל בסוף נובמבר 2011).
שנית, האם יש דרך לקבל פיצוי על אף ההסכם הלא הוגן שנחתם איתנו על פי חוק המכר הישן?

לעמוד

המלא

איחור במסירת דירה מקבלן לפני תיקון 5 לחוק המכר

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

מיכל שלום,

דברייך נכונים, הוראות תיקון 5 לחוק המכר לא יחולו על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.

מה הסיבה שנרשמו שני מועדים בהסכם?

בטרם אענה, יש צורך לבדוק היטב את החוזה עליו חתמת מול הקבלן. ייתכן שתוכלי לתבוע פיצוי בתביעת נזיקין מול הקבלן אך יש לבדוק את נסיבות המקרה על מנת לענות על שאלתך.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי שוכר עקב מכירת הנכס

קובי 18/05/15

שלום רב,

נתבצעה עסקת מקרקעין, בה רכש אדם נכס שבו שהה שוכר. בשל העובדה כי הרוכש מעוניין לגור בנכס, דורש הוא את פינוי השוכר. לשוכר יש הסכם שכירות מול המוכר, כאשר נותרו עוד שנתיים לתום תקופת השכירות. בחוזה השכירות אין סעיף המתייחס לסיטואציה של העברת זכויות המשכיר לצד שלישי.

מה הדין במקרה כזה? האם זכותו של השוכר גוברת על זו של הרוכש? האם זכאי הרוכש בפינוי השוכר?

תודה מראש.

קובי

לעמוד

המלא

מה דין שוכר שמתגורר בדירה שנרכשה?

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

קובי שלום,

מה סוכם בהסכם המכר לגבי השכירות שקיימת בדירה? היה צורך לעגן בחוזה את נושא השכירות.

מה סוכם בהסכם השכירות לגבי אפשרויות לפינוי מוקדם של הדייר?

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בדיקת נכס 20 שנה, אחרי טופס 4 .לחישוב מיסוי מחודש.

שרון 18/05/15

שלום,

מה אומר החוק, והאם אין כאן חדירה לתחום הפרט,כאשר רשות מודיעה אחרי שנים רבות כי שכרה חברה שתכנס לכל הבתים בבניה פרטית לחישוב אחוזים לארנונה.

אין מדובר בתוספות מחוץ למבנה. לא בפרגולות או כל דבר שחייב קבלת רישיון.

כוונת הרשות מדידה מחודשת של פנים המבנה.

לא ששינו משהו בחישוב פרטים המרכיבים את הארנונה.

אם התשובה הינה כי החוק מתיר זאת. היכן בדיוק ניתן למצוא זאת .

ברכה למשיבים.

שרון.

לעמוד

המלא

האם מותר לעירייה למדוד את הנכס בשנית לצורך ארנונה?

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

שרון שלום,

למיטב ידיעתי הדבר אינו מנוגד לחוק.

בפקודת העיריות נקבע כי:

287. לענין ארנונה רשאי מי שהוסמך לכך על ידי ראש העיריה –

(1)   לערוך, בעצמו או על ידי שליחיו, כל מפקד וחקירה שימצא לנחוץ;

(2)   לדרוש מכל בעל או מחזיק למסור לו או לשליחיו כל ידיעה שבידו ולהראות לו או לשליחיו כל מסמך שברשותו, הדרוש לו בקשר לתפקידיו;

(3)   להיכנס בכל עת סבירה לנכסים, בעצמו או על ידי שליחיו, ולערוך בהם בדיקות ומדידות;

(4)   להשתמש בכל הידיעות שהושגו כאמור ובכל ידיעה וחומר אחרים.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אי מסירת דירה מקבלן בשל התנגדותי לחתום על תקינותה

דני 18/05/15

כדי לקבל מהקבלן את הדירה הוא מחייב לחתום שקיבלתי את הדירה לשביעות רצוני ,ואין לי טענות כלשהן.

אני מוכן רק לחתום שקיבלתי את הדירה,ואערוך בה בדק בית מקצועי שיקבע את תקינותה.

מה עושים ? האם זהו לחץ הוגן?

לעמוד

המלא

הקבלן דורש שאחתום כי הדירה לשביעות רצוני

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

דני שלום,

קשה לענות על שאלתך מבלי לקרוא את כל החוזה עליו חתמת מול הקבלן, היות ולא ציינת מהו אופן המסירה- האם יש פרוטוקול מסירה מוקדם או שרק פרוטוקול מסירה סופי?

נסה לדרוש להביא לדירתך עוד טרם מועד המסירה מי מטעמך שיערוך בדיקה ויבדוק האם קיימים ליקויים כלשהם.

בדרך כלל במועד המסירה נערך פרוטוקול מסירה המתאר את הליקויים בקיימים בדירה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

צו הריסה ללא הרשעה

יוס 18/05/15

שלום רב

התברר לי כי הודבקה בקשה לצו הריסה על דלתי ( לטענת העירייה) מכווין שלא ידעתי כי ישנה בקשה כזו ולא הגשתי התנגדות, לפני זמן מה בית משפט לעניינים מקומיים קיבל החלטה על הריסה.

האם אני יכול להגיש התנגדות עכשיו או שעלי להגיש בקשה לביטול פס"ד או ערעור ( עדיין לא עברו 30 יום מהדבקת ההחלטה)

לעמוד

המלא

פנה לפורום בתי משפט.

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה

רן 18/05/15

שלום רב,

אם חברה ישראלית רוצה לרכוש בית צמוד קרקע, מהו מס הרכישה שצריכה לשלם? ואם זו חברה זרה, יש הבדל?

תודה,

רן

לעמוד

המלא

פנה לפורום דיני מיסים

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אפלייה בשכירות לאם חד הורית

מיכל 18/05/15

האם למשכיר דירה מותר להפלות שוכרת מועמדת רק בגלל היותה אם חד הורית? (כבר בטלפון, המתווך אמר לי שאין טעם אפילו שאבוא לראות כי בעלי הדירה לא מוכן להשכיר לחד הוריות, רק לזוגות נשואים)

לעמוד

המלא

אפלייה בשכירות לאם חד הורית

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

מיכל שלום,

בעיקרון שאלתך אינה שאלת משפטית בתחום הנדל"ן, לכן אענה לך באופן כללי.

על פניו מדובר באפליה, אולם, כל בעלים של מקרקעין יכול להחליט למי להשכיר את הנכס שלו על פי קריטריונים שונים- למשל, בעל נכס יכול להחליט שלא להשכיר לדייר שבבעלותו חיות מחמד..

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אכיפת סעיף בוררות בהסכם של קבוצת רכישה

UDI 18/05/15

התאגדנו כ- 10 רוכשים לבנות בניין והתגלו בינינו מחלוקות בנושאי חלוקת היחידות והאיזון שיש לעשות בהתאם לדירות שכל אחד יקבל, העו"ד של הקבוצה הציע שנפנה בהסכמה לגישור כפי שנכתב בהסכם ואולם חלק מהצדדים מסרבים. לפי ההסכם במידה ואין הסכמה על גישור אז יש למנות בורר ואולם העו"ד של הקבוצה אמר לי כי לאור הסירוב של חלק מהשותפים מומלץ כי אפנה לבית משפט מחוזי ואבקש בהליך של המרצת פתיחה לכפות על כולם ניהול בוררות ולבקש כי בית המשפט ימנה בורר ושאלתי האם לא העו"ד של הקבוצה צריך למנות בורר או לפנות חבית המשפט שימנה בורר ?

לעמוד

המלא

אכיפת סעיף בוררות בהסכם של קבוצת רכישה

עו"ד ענת קציר מנהלת 18/05/15

שלום רב,

כדי לענות על שאלתך יש לבדוק מהן הסמכויות המוקנות לעורך הדין של הקבוצה, על פי הסכם שנחתם בין חברי הקבוצה לעורך הדין.

בעיקרון, היות ועורך הדין מייצג את כל חברי הקבוצה, אין הוא יכול לייצג חלק מחברי הקבוצה כנגד חלק אחר בשל ניגוד עניינים.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי מוקדם

natalia 17/05/15

יש לי דייר אשר מתגורר מעליו סך הכל 4 נפשות. מיכוון שגר מעליי מתנהג לצערי כאילו גר בבית מלון וכל נזק שמסב לדירה פונה אליי על מנת שהתקן לו .אחרי שהעמדתי אותו במקומו החל לבוא בטענות לגבי החשבון חשמל. יש לי מונב משני אשר בכל חודש זוגי שמגיע חשבון החשמל מבצעים קריאה ואז מחשבים את החשבון. מספר פעמים הועמד על טעותו ואף שניסה לחשב בעצמו החשבון שלו יצא יותר גבוה. לפני כחודש כשהגיע חשבון החשמל גם החל בטענות ואף דרש גם מונה משני אף על פי שגם בחוזה, מופיע אופן חישוב החשמל. הבהרתי לו שאין לי שום כוונה לשים לו גם מונה משני שהרי אין צורך בשני מונים מישניים. הוא התעקש ואמר שאף הוא יעשה זאת על חשבונו . הבהרתי לו כי נשאר לו עוד חצי שנה לחוזה ואין בכוונתי לחדש עוד פעם שכן אין גם אופציה כתובה בחוזה. והוא המשיך להתעקש ואמר כיעזוב יפרק את השעון. הסברתי לו שאין בעיה אבל שיידע אותי מתי ומי בעל המקצוע שכן לא כל אחד יקבל את אישורי להתעסק בחשמל בנכס שלי. לאחר שבוע הזמנתי לביתי מעל 20 איש לארוחה ופתאום אין לי חשמל בבית. הוא הביא בחור ללא תעודות וללא ידיעתי לבצע את הפעולה ואף טען כי מאיפה הוא אמור לדעת שיש לי אורחים. הבהרתי לו שהנכס הוא שלי ואף אדם לא יכול לבצע שינוי בנכס ללא אישורי כמו שהבהרתי לו בהתחלה. דאגתי שהשיפוצניק יחבר את החשמל וילך. בחוזה ישנו סעיף אשר אומר גם לטובת השוכר וגם לטובת המשכיר כי יש באפשרותו, להודיע על פינוי בהתראה של 60 יום. וכך נעשה הגשתי לו מכתב פינוי בנוכחות עד. השאלה הנשאלת האם פעלתי נכון? ומה עליי לעשות והיה ולא יפנה בתאריך היעד? .

לעמוד

המלא

תביעה לפינוי מושכר

עו"ד ענת קציר מנהלת 19/05/15

שלום רב,

אם הודעת לו על פינוי מוקדם על פי הסיכום בחוזה, והדייר לא יתפנה, תוכלי להגיש כנגדו תביעה לפינוי מושכר בבית המשפט.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקון שומה

אבי 17/05/15

על פי איזה סעיף בחוק מיסוי מקרקעין ניתן להגיש בקשה לתיקון שומת מס רכישה ששולם בגין רכישת קרקע לבנייה ותוך שנתיים מיום הרכישה נתקבל היתר בנייה? (ההחזר הכספי הינו בשיעור של 1% מערך הרכישה).

לעמוד

המלא

תקנות מס רכישה

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 17/05/15

שלום,

תקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)_(מס רכישה) קובעת כדלקמן:

במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:

(1) במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%;

(1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק:

(1) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (בסעיף קטן זה – תכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים (להלן – דירת מגורים);(2) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

השתלטות על שטח משותף והצמדתו לנכס

ניר 17/05/15

שלום

השכן שלנו השתלט לפני כשנה על שטח משותף ביצע חפירה ויצר מרפסת "חצר אנגלית" אותה חיבר למחסן אותו הוא משכיר לעת עתה לדיירים מזדמנים. ידוע לנו שיש איסור בדבר שימוש במחסן למגורים אך החוצפה הגדולה היא ההשתלטות על השטח המשותף. לאחר התראות ששלחנו לו טרם פנייה למפקחת על הנדל"ן נדהמנו לראות כעת כי כעת הוא מבקש להכשיר השרץ בהגשת בקשה לעירייה כאשר מהות הבקשה היא : יצירת חצר אנגלית והפיכת שטח שירות לעיקרי כמו כן הפיכת הבניין ל 4 קומות וחריגה מקווי בניין( כי החצר נושקת לגדר). לצערנו שלושת רבעי מהבניין מתירים לו את המהלך ורק אנו 2 דירות (קומת ביניים) מתוך 7 נתנגד. מה השלבים שעלינו לעשות? האם יש סיכוי שזה יאושר עקב רוב דיירים? האם במקרה שיאושר אנו אמורים לקבל ממנו דמי איזון בכל מקרה עכב לקיחת / שימוש בשטח משותף?

תודה

לעמוד

המלא

השתלטות על שטח משותף

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 17/05/15

שלום,

מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.

יחד עם זאת תנאי לקבלת החלטה כזו היא שהדבר לא יפגע בזכויות היחסיות של יתר בעלי הדירות שאינם בונים. גם כאשר מתקבלת החלטה על ידי בעלי הדירות, ברוב הדרוש, המתירה הרחבת דירה בבית המשותף, חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.

בהעדר הסכמה בנוגע לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה. הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חוזה

הילה 16/05/15

1. כמה עותקים מקוריים של חוזה לרכישת דירה מיד שניה צריך?

2. האם מספיק עותק אחד בדיעבד?

לעמוד

המלא

עותקים של חוזה מכר

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 17/05/15

שלום,

שאלתך אינה ברורה לי.

מספר העותקים הוא לפי נוחיות הצדדים ואינו מחייב.

מקובל שכל צד מקבל העתק, וכן עורכי הדין מקבלים העתק מהחוזה.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הטלת מיסוי ארנונה על חלקים .

שרון 16/05/15

שלום.

הבנו שחקיקה חדשה מאפשרת לרשויות לקחת ארנונה על חלקים שבעבר, לא היה עליהם מיסוי.

השאלה היא,כאשר נבנה הנכס, לפני עשרות שנים,קיבלנו הדרכה.על מה נשלם ועל מה לא,ארנונה.

כמובן, השיקול בתכנון ובבניה ,היה בהתאם.

לא מובן, איך המחוקק ,נותן לרשות פירצה,לחדור לנכס שיש לו טופס 4,ועמד במלוא המחויבויות בשעתו, ולא נאמר,דבר וחצי דבר...בסעיף משנה, כלשהו....אם והיה יחול על החלקים שהיו פטורים ממיסוי ארנונה....שינוי בחוק....

רוצה לומר, כל השיקולים בעת הבניה היו שונים.

בעל הנכס ביום בו הוא מקבל הסברים מפורטים,על דרישות הרשות...היה עושה הכל, כדי להמנע מבנייה המוסיפה לו אחוזיי מיסוי ארנונה גבוהים......אם רק היה המחוקק,דואג להוציא כל זאת בכתובים.

מה אומר החוק במקרה זה.

תודה.

לעמוד

המלא

חיוב ארנונה רטרואקטיבי

עו"ד יפית יוחפז מנהלת 17/05/15

שלום,

משרד הפנים נותן לגיטימציה לרשויות המקומיות לנסות להגדיל את הכנסותיהן במאות אחוזים, באמצעות הגדלת חיובי הארנונה.

לעיתים הרשויות המקומיות מגדילות את חיובי הארנונה באופן רטרואקטיבי.

לאחרונה בית המשפט צמצם משמעותית את סמכותן של רשויות המקומיות לתקן חיובי ארנונה רטרואקטיבית וקבע כי יש להחיל את ההגדלה ממועד התיקון והלאה. יחד עם זאת, נקבע כי במקרים נדירים ומיוחדים, אשר ייבחנו לגופם תוך עריכת איזונים בין האינטרס הציבורי לבין עניינו של הפרט ולהסתמכותו, שמורה לרשות המקומית הסמכות להטיל חיוב רטרואקטיבי לאותה שנה ואף לשנים שקדמו להטלת החיוב המתוקן.

אני מציעה לך לפנות לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ פרטני.

בברכה,

עו"ד יפית יוחפז

מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין

עו"ד יפית יוחפז

הכישור 51, חולון