פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
דירה רשומה בטאבו ללא תשריט
דוד
14/09/15
שלום רב, יש ברשותי דירה ברמת גן הדירה רשומה בטאבו עם חלקה ותת חלקה בבדיקה שנעשה בטאבו אין לדירה תשריט בית משותף אבד בטאבו
בשרטוט בעירייהה הדירה לא מופיעה (הדירה בקומת קרקע -, בנסח טאבו מרוכז מופיע 10 דירות כמו בגמר ביצוע והיתר בנייה)כיצד ניתן להתגבר על מכשול זה בקבלת משכנתא מהבנק תודה דודי
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
בשרטוט בעירייהה הדירה לא מופיעה (הדירה בקומת קרקע -, בנסח טאבו מרוכז מופיע 10 דירות כמו בגמר ביצוע והיתר בנייה)כיצד ניתן להתגבר על מכשול זה בקבלת משכנתא מהבנק תודה דודי
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
דירה רשומה בטאבו ללא תשריט
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/09/15
שלום,
תפקיד השמאי מטעם הבנק להתגבר על המכשול ולבצע את כל הבדיקות התכנוניות האפשריות, בהתאם למצב הקיים.
ייתכן שהדירה תוערך בפחות מערכה על מנת לגלם את "סיכון" הבנק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
תפקיד השמאי מטעם הבנק להתגבר על המכשול ולבצע את כל הבדיקות התכנוניות האפשריות, בהתאם למצב הקיים.
ייתכן שהדירה תוערך בפחות מערכה על מנת לגלם את "סיכון" הבנק.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המצאת כתב תביעה לנתבעים
שי אלפר
13/09/15
שלום0 הגשתי תביעה לפינוי מושכר, וקבלתי מהמזכירות של בית משפט השלום להעביר לנתבעים. האם אני יכול להעביר את הכתב תביעה עם שליח (לא מחברת שליחויות) שגר ליד הנתבעת. ואם כן האם צריך איזה שהוא תצהיר כתב מינוי לשליח או משהו דומה?
תודה
תודה
פנה לפורום בתי משפט בבקשה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת לא כשרה עם מתווך
אלונה
12/09/15
ביום חמישי יצאתי מהדירה ונתקלתי במתווך שפנה אלי ושאל אותי אם אני מוכרת את הדירה. מתוך לחץ בזמן אמרתי שכן אבל לא כרגע וכך בעצם הוא השתכנע לבוא אלי בעוד חצי שעה כשאספתי את הילדים מהגן. כשהכנסתי אותו לבית הבהרתי במפורש שאני לא חותמת על חוזים אלא רק רוצה את דעתו המקצועית בנוגע למחיר הדירה.
הוא נכנס והתחיל למלא טופס תוך כדי שיחה ותוך כדי שהוא משמיץ את הדירה שלא תמכר מעל 600000 ש"ח.
בעלי לא היה בבית והתקשרתי להתייעץ אתו, וכך מתוך לחץ והתלהבות חתמתי איתו על הסכם בלעדיות וכמובן התחרטתי על כך יום אחרי, פחות מ24 שעות.
כשהתקשרתי הוא גמגם וטען שכבר ביצע 4 פעולות שיווק ולא ניתן לבטל.
הקלטתי את השיחה ואני שולחת לחברתם מכתב ביטול בדואר רשום מחר.
אשמח לדעת האם אני יכולה לבטל את החוזה לפי החוק בתווך של פחות מ14 יום והאם זה נחשב לעסקת רוכלות?
תודה רבה.
הוא נכנס והתחיל למלא טופס תוך כדי שיחה ותוך כדי שהוא משמיץ את הדירה שלא תמכר מעל 600000 ש"ח.
בעלי לא היה בבית והתקשרתי להתייעץ אתו, וכך מתוך לחץ והתלהבות חתמתי איתו על הסכם בלעדיות וכמובן התחרטתי על כך יום אחרי, פחות מ24 שעות.
כשהתקשרתי הוא גמגם וטען שכבר ביצע 4 פעולות שיווק ולא ניתן לבטל.
הקלטתי את השיחה ואני שולחת לחברתם מכתב ביטול בדואר רשום מחר.
אשמח לדעת האם אני יכולה לבטל את החוזה לפי החוק בתווך של פחות מ14 יום והאם זה נחשב לעסקת רוכלות?
תודה רבה.
ביטול הסכם בלעדיות עם מתווך
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/09/15
שלום,
תקנות הגנת הצרכן (ביטול עסקה) תש"ע-2010 אינן חלות על שירותי תיווך. על כן, על מנת לבטל את הסכם התיווך, עלייך להיכנס לגדר אחת מעילות הביטול הקבועות בחלק ב' לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, שכותרתו "ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו".
בין העילות: טעות, הטעייה, עושק, כפיה.
על מנת לבדוק האם הינך עונה על התנאים הקבועים בסעיפים הנ"ל או בסעיפים אחרים המעניקים זכות ביטול, יש לבדוק באופן יסודי את כל פרטי המקרה.
חשוב לציין כי ביטול חוזה אינו עניין של מה בכך וכי העיקרון השולט הוא כי "חוזים יש לכבד".
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
תקנות הגנת הצרכן (ביטול עסקה) תש"ע-2010 אינן חלות על שירותי תיווך. על כן, על מנת לבטל את הסכם התיווך, עלייך להיכנס לגדר אחת מעילות הביטול הקבועות בחלק ב' לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973, שכותרתו "ביטול חוזה בשל פגם בכריתתו".
בין העילות: טעות, הטעייה, עושק, כפיה.
על מנת לבדוק האם הינך עונה על התנאים הקבועים בסעיפים הנ"ל או בסעיפים אחרים המעניקים זכות ביטול, יש לבדוק באופן יסודי את כל פרטי המקרה.
חשוב לציין כי ביטול חוזה אינו עניין של מה בכך וכי העיקרון השולט הוא כי "חוזים יש לכבד".
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן מנסה לסחוט
צחי
12/09/15
שלום רב
ברשותי דירה בבת-ים שנמצאת בשכירות לדייר , הדייר קיבל דירה מעמידר עקב 2 פשיטות רגל , הדייר ביקש להתפנות מהדירה לפני תום תקופת השכירות , בחוזה רשום שהדייר יכול להתפנות לפי תום תקופת השכירות אם הוא משלם את כל השכירות או מביא דייר אחר תחתיו , אמרתי לדייר שיעזוב את הדירה ושלא יביא לי שום דייר אחר תחתיו , הדייר פרסם מודעה ביד 2 ומנסה להשכיר את הדירה במחיר יותר גבוה ומבקש לקבל את ההפרש, אמרתי לדייר שאסור לו להשכיר את הדירה לאף אחד , הדייר פינה את הדירה ועבר לדירה אחרת אך הוא אינו מביא לי את המפתח , הוא מנסה לסחוט אותי ודורש 7200 שקל עבור " השקעות בדירה " ועוד 1600 עבור חצי חודש זכירות כי טוען שפינה את הדירה בתחילת החודש , הוא אמר לי שאם אני לא ישלם לו הוא ימשוך אותי שנה שלמה בבתי משפט , יש לציין שהוא לא השקיע כלום בדירה ובחוזה רשום במפורש שאם הוא משקיע בדירה הוא חייב לקבל על זה הסכמה בכתב , וכמו כן לא יוכל לדרוש החזר כספי , יש לציין שהוא עובד כמאכר של הצועה לפועל מגשר ויודע את החוקים טוב , מה אני צריך לעשות במצב זה ? האם אני יכול להכינס לדירה ולהחליף צלנדר ? ולשנות את כל התשלומים על שמי מכיוון שהדירה ריקה הוא לא מתגורר בה ..
ברשותי דירה בבת-ים שנמצאת בשכירות לדייר , הדייר קיבל דירה מעמידר עקב 2 פשיטות רגל , הדייר ביקש להתפנות מהדירה לפני תום תקופת השכירות , בחוזה רשום שהדייר יכול להתפנות לפי תום תקופת השכירות אם הוא משלם את כל השכירות או מביא דייר אחר תחתיו , אמרתי לדייר שיעזוב את הדירה ושלא יביא לי שום דייר אחר תחתיו , הדייר פרסם מודעה ביד 2 ומנסה להשכיר את הדירה במחיר יותר גבוה ומבקש לקבל את ההפרש, אמרתי לדייר שאסור לו להשכיר את הדירה לאף אחד , הדייר פינה את הדירה ועבר לדירה אחרת אך הוא אינו מביא לי את המפתח , הוא מנסה לסחוט אותי ודורש 7200 שקל עבור " השקעות בדירה " ועוד 1600 עבור חצי חודש זכירות כי טוען שפינה את הדירה בתחילת החודש , הוא אמר לי שאם אני לא ישלם לו הוא ימשוך אותי שנה שלמה בבתי משפט , יש לציין שהוא לא השקיע כלום בדירה ובחוזה רשום במפורש שאם הוא משקיע בדירה הוא חייב לקבל על זה הסכמה בכתב , וכמו כן לא יוכל לדרוש החזר כספי , יש לציין שהוא עובד כמאכר של הצועה לפועל מגשר ויודע את החוקים טוב , מה אני צריך לעשות במצב זה ? האם אני יכול להכינס לדירה ולהחליף צלנדר ? ולשנות את כל התשלומים על שמי מכיוון שהדירה ריקה הוא לא מתגורר בה ..
דייר סרבן
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/09/15
שלום,
יש להגיש תביעת פינוי לבית המשפט לצורך קבלת פסק דין.
בנוסף, באפשרותך להגיש תלונה במשטרה על סחיטה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
יש להגיש תביעת פינוי לבית המשפט לצורך קבלת פסק דין.
בנוסף, באפשרותך להגיש תלונה במשטרה על סחיטה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה וועד בית שמסרב להשתתף
מאי
12/09/15
שלום. 2 שאלות.
1- הערת אזהרה- אני מקבל הלוואה מחבר לרכישת דירה הצעתי לו שישים הערת אזהרה על הסכום הלוואה איך זה מתבצע? מה הנוסח?בעיקרון אני לא יוכל למכור הדירה עד שאשלם לו את ההלוואה .לציין כי החבר בא מרצון טוב ולא לוקח לי ריביות וכל זה.
2 . זיפות גג -קומה אחרונה. הוועד לא רוצה לשלם. למרות שהחוק מחייב אותו. האם עליי לפנות לבית משפט??
תודה על התשובות
1- הערת אזהרה- אני מקבל הלוואה מחבר לרכישת דירה הצעתי לו שישים הערת אזהרה על הסכום הלוואה איך זה מתבצע? מה הנוסח?בעיקרון אני לא יוכל למכור הדירה עד שאשלם לו את ההלוואה .לציין כי החבר בא מרצון טוב ולא לוקח לי ריביות וכל זה.
2 . זיפות גג -קומה אחרונה. הוועד לא רוצה לשלם. למרות שהחוק מחייב אותו. האם עליי לפנות לבית משפט??
תודה על התשובות
הערת אזהרה על מתן הלוואה+ חיוב וועד בית בתשלום
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/09/15
שלום,
1. ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו או לרשום משכנתא לטובת החבר על סכום ההלוואה.
יש להכין מסמך/ הסכם הלוואה שמכוחו תירשם ההערה או המשכנתא.
יובהר כי הערת אזהרה אינה מקנה זכות במקרקעין, לעומת משכנתא.
2. ככל שהוועד לא משלם, ניתן לתבוע את הוועד אצל לשכת המפקחת על רישום המקרקעין או לבית המשפט לצורך קבלת הסעד.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
1. ניתן לרשום הערת אזהרה בטאבו או לרשום משכנתא לטובת החבר על סכום ההלוואה.
יש להכין מסמך/ הסכם הלוואה שמכוחו תירשם ההערה או המשכנתא.
יובהר כי הערת אזהרה אינה מקנה זכות במקרקעין, לעומת משכנתא.
2. ככל שהוועד לא משלם, ניתן לתבוע את הוועד אצל לשכת המפקחת על רישום המקרקעין או לבית המשפט לצורך קבלת הסעד.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה על דירה
אינה
11/09/15
שלום רב,
רציתי לברר על התקנות מס רכישה החדש. אני מחזיקה בדירה 50%. אני רוצה לקנות דירה נוספת בה אחזיק לפחות ב-75% מבלי למכור דירה נוכחית. כמה מס אשלם? וכמה מס אשלם במידה ואמכור דירה נוכחית? וכמה מס אשלם במידה ואחזיק בפחות מ-25 % בדירה נוכחית? תודה רבה!
אינה
רציתי לברר על התקנות מס רכישה החדש. אני מחזיקה בדירה 50%. אני רוצה לקנות דירה נוספת בה אחזיק לפחות ב-75% מבלי למכור דירה נוכחית. כמה מס אשלם? וכמה מס אשלם במידה ואמכור דירה נוכחית? וכמה מס אשלם במידה ואחזיק בפחות מ-25 % בדירה נוכחית? תודה רבה!
אינה
מס רכישה על דירה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/09/15
שלום,
אקדים ואומר כי בעלות ב1/3 ומעלה נחשבת בעלות בדירת מגורים לצורכי מס לפי חוק מיסוי מקרקעין.
1. אם תקני דירה נוספת, תשלמי מס רכישה בסך של 8% ממחיר התמורה.
2. אם תמכרי את הדירה ותרכשי דירה אחרת- תשלמי לפי מדרגות של דירת מגורים יחידה (עד כ- 1.5 מיליון 0%).
3. בעלות בפחות 1/3 דירה אינה נחשבת בעלות לצורכי מס רכישה, וברכישת דירה נוספת על הבעלות ב- 25% תוכלי ליהנות ממדרגות מס נמוכות של דירת מגורים יחידה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אקדים ואומר כי בעלות ב1/3 ומעלה נחשבת בעלות בדירת מגורים לצורכי מס לפי חוק מיסוי מקרקעין.
1. אם תקני דירה נוספת, תשלמי מס רכישה בסך של 8% ממחיר התמורה.
2. אם תמכרי את הדירה ותרכשי דירה אחרת- תשלמי לפי מדרגות של דירת מגורים יחידה (עד כ- 1.5 מיליון 0%).
3. בעלות בפחות 1/3 דירה אינה נחשבת בעלות לצורכי מס רכישה, וברכישת דירה נוספת על הבעלות ב- 25% תוכלי ליהנות ממדרגות מס נמוכות של דירת מגורים יחידה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
המצאת כתב תביעה לנתבעים
שי כהן
11/09/15
אני הגשתי תביעת פינוי מושכר, בבית משפט השלום, אך נתנו לי להעביר את הכתב תביעה לשוכרים. אני יודע שהם לא יקחו את זה מהדואר,
שאלותיי הם: 1) כמה זמן אני אמור לחכות, לתהליך של הדואר?
2) מה השלב הבא אחרי הדואר?
3) האם יש אפשרות בפקס'
4)מופיע על האישור מסירה אפשרות למילוי ע"י עובד בית המשפט. באיזה שלב עובד בית המשפט שולח להם? ואיך מבקשים זאת מבית המשפט?
5)באיזה שלב מבקשים מהשופט תחליף המצאה ע"י פרסום בעיתונות וכד'
תודה מראש
שאלותיי הם: 1) כמה זמן אני אמור לחכות, לתהליך של הדואר?
2) מה השלב הבא אחרי הדואר?
3) האם יש אפשרות בפקס'
4)מופיע על האישור מסירה אפשרות למילוי ע"י עובד בית המשפט. באיזה שלב עובד בית המשפט שולח להם? ואיך מבקשים זאת מבית המשפט?
5)באיזה שלב מבקשים מהשופט תחליף המצאה ע"י פרסום בעיתונות וכד'
תודה מראש
המצאת כתב תביעה לנתבעים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/09/15
שלום,
ככל שהשוכרים לא יאספו את הדואר הרשום, אני ממליצה לך לנסות ולשלוח את כתב התביעה באמצעות שליח.
ניתן לעקוב אחר שליחת דואר רשום באתר דואר ישראל.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ככל שהשוכרים לא יאספו את הדואר הרשום, אני ממליצה לך לנסות ולשלוח את כתב התביעה באמצעות שליח.
ניתן לעקוב אחר שליחת דואר רשום באתר דואר ישראל.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מבלי להביא לידיעת המוכר את זהות הקונה
יעקב ש
11/09/15
שלום רב,
האם קיימת דרך לרכוש דירה מאדם פרטי (או בעזרת חברת תיווך) מבלי שהמוכר ידע את זהות הקונה?
תודה מראש וחג שמח!
האם קיימת דרך לרכוש דירה מאדם פרטי (או בעזרת חברת תיווך) מבלי שהמוכר ידע את זהות הקונה?
תודה מראש וחג שמח!
רכישת דירה בנאמנות עבור צד ג'
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/09/15
שלום,
ניתן לרכוש דירה בנאמנות עבור צד ג'.
יחד עם זאת, לא כל מוכר יסכים לביצוע עסקה כזו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ניתן לרכוש דירה בנאמנות עבור צד ג'.
יחד עם זאת, לא כל מוכר יסכים לביצוע עסקה כזו.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קצת מורכב ירושה צוואה בתים
אסי
11/09/15
סבא שלי נפטר לפני המון שנים והוא השאיר אחריו שתי בתים קטנים.אח של אמא שלי נפטר לפניי חודשיים והוא השאיר בית וקצת ירושה.יש לנו במשפחה 5 אחים והם מהם רווק .אחד האחים הייה גר בהתחלה בבית של סבא הקטן ועבר לבית של האח שנפטר והוא דרש לגור שם . ולהתחלק שווה בשווה בין כולם הייו חילוקי דעות וכול מיני ... בסוף הוחלט שמאחד הבתים של סבא הוא לא יקבל כסף ... והוא יגור בהשאלה בבית של האח שנפטר עד 120 ללא אפשרות שינוי אבל הבית יהיה רשום עליו . אם הוראה בטאבו לא למכירה... אמא שלי לא צלוצה בראש והיא קלת דעת ואין לה דעה והיא לא קוראת אפילו מסמכים שצריך לכתוב כי היא לא מבינה כלום גם אין לה דעה .... האח מצד אחד רוצה שהבית יהיה רשום עליו שלא במקרה בעתיד יוציאו אותו מהבית מצד שני אני אישית לא רוצה שבגלל שהבית רשום עליו אז יתחיל לשלוט על בני המשפחה עם הירושה של הבית .. הוא יוכל לרשוםם את כול הבית על מי שהוא רוצה...נכון ? אז בגלל זה רשמתי לעורך דין שלי בפרוט את ההסבר הזה ובבקשתי שתיהיה חסימה לאח מכול הכוונים ... שלא תיהיה אפשרות לשנות ושלוט על הבית.. מבחינת צווואה או כול סיבה שהיא.. ורשמתי לו בפירוש שמכול סיבה שהיא הבית יחולק שווה בשווה וצלמתי את מה שרשמתי האם זה יעזור לי ? מה הכי נכון לעשות ? אנחנו פשוט רוצים הגנה משתי הכיוונים . הבעיה גם שהאחים הם לא אנשים קלים הם קשים ושקרנים מאוד מאוד מאוד! תודה רבה:)
סכסוך ירושה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
16/09/15
שלום,
מדובר בעניין מורכב ואני מציעה לך לפנות לעו"ד לצורך קבלת ייעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מדובר בעניין מורכב ואני מציעה לך לפנות לעו"ד לצורך קבלת ייעוץ משפטי פרטני.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מים מהשכנים
שירן כהן
11/09/15
שלום. אני מתגוררת בדירת גן ומעליי יש שכנה שבערך פעמיים בשבוע שוטפת את הזכוכיות של המרפסת שלה עם מים. המים נשפכים כמובן לגינה שלי. למרפסת. לריצוף. זה מצריך אותי לנקות אחריהם כל הזמן. ואם איני יכולה אחריהם אז פשוט הגינה שלי נשארת מסריחה בגללם. כמה פעמים הם גם לא ארחו להודיע ופשוט שפכו והרסו לי מזוודה שהייתה לי וכל מיני דברים שהמים הרסו. כיסתי אז עכשיו הם מואילים בטובם להודיע לפני. האם מותר להם לשפוך על הגינה שלי מים??
שפיכת מים מזוהמים מהשכנים
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
15/09/15
שלום,
אני מציעה לך לפנות אל השכנים בכתב וככל שהם לא מפסיקים לגרום למטרד, ניתן להגיש למפקחת על רישום מקרקעין תביעה לקבלת צו מניעה להפסקת המטרד.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אני מציעה לך לפנות אל השכנים בכתב וככל שהם לא מפסיקים לגרום למטרד, ניתן להגיש למפקחת על רישום מקרקעין תביעה לקבלת צו מניעה להפסקת המטרד.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה על דירה
דוד יפרח
11/09/15
שלום לכולם
אני מסייע לזוג צעיר מהמשפחה שחי מס שנים בשכירות בהון עצמי ראשוני 300 אשח לקניית נכס דירת גג .
ההסכם העקרוני בנינו שהגג שאליו כניסה פרטית ויחידת דיור בנויה בהיתר יהיה שייך לי והם יגורו בדירה למטה .
הרכישה שלהם היא על בסיס 75 אחוז משכנתא מחיר דירה 1.3 משח.
שאלתי
האם אוכל במסגרת הרכישה שלהם להכניס הערת אזהרה בטאבו שהדירה לא תימכר בלי שאקבל את כספי בחזרה או לחלופין לקבל בעלות על 20 אחוז מהבית בחוזה .
מה הדרך הנכונה להבטיח את כספי משפטית ולקיים את העסקה .
תודה
אני מסייע לזוג צעיר מהמשפחה שחי מס שנים בשכירות בהון עצמי ראשוני 300 אשח לקניית נכס דירת גג .
ההסכם העקרוני בנינו שהגג שאליו כניסה פרטית ויחידת דיור בנויה בהיתר יהיה שייך לי והם יגורו בדירה למטה .
הרכישה שלהם היא על בסיס 75 אחוז משכנתא מחיר דירה 1.3 משח.
שאלתי
האם אוכל במסגרת הרכישה שלהם להכניס הערת אזהרה בטאבו שהדירה לא תימכר בלי שאקבל את כספי בחזרה או לחלופין לקבל בעלות על 20 אחוז מהבית בחוזה .
מה הדרך הנכונה להבטיח את כספי משפטית ולקיים את העסקה .
תודה
רכישת חלק מדירה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
15/09/15
שלום,
אני מבינה שהדירה ויחידת הדיור על הגג רשומות כתת חלקה אחת בלשכת רישום המקרקעין.
משכך- לא ניתן לרשום את הזכויות בנפרד.
קיימות מספר אפשרויות להסדרת רישום הזכויות:
1. לרשום את כל הדירה בבעלות הזוג, ולרשום משכנתא לטובתך בלשכת רישום מקרקעין על הסכום אותו השקעת בדירה. ככל שהדירה תמכר- הזוג יהיה קודם כל חייב לך את סכום המשכנתא. משכנתא היא זכות במקרקעין והיא קודמת לכל הערת אזהרה או עיקול או כל זכות צד ג' שתירשם מאוחר יותר, ככל שתירשם.
2. ניתן לרשום את הדירה בחלקים. לדוגמא 80% בבעלות זוג ו- 20% בבעלותך. יש לשים לב שהבעלות היא במושע על הדירה+ היחידה על הגג ולא ניתן להפריד. ככל שתהיו מעוניינים להפריד- ניתן להכין הסכם שיתוף שיסדיר בדיוק את החלוקה בנכס בניכם, ולהגישו לרישום בטאבו.
3. ניתן לרשום את כל הדירה בבעלות הזוג ולרשום לטובתך הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה. אופציה זו פחות מגנה עליך, כיוון שהיא לא מעניקה לך זכות במקרקעין, אלא רק מבטיחה לך את הזכות שהדירה לא תימכר ללא הסכמתך. אם חלילה יוטל עיקול על הדירה בסכום כל הדירה, אזי גם החלק שלך חשוף, שכן הוא רשום בבעלות הזוג.
אני ממליצה לך לפנות לעורך דין על מנת לקבל ייעוץ פרטני שיתאים לצרכיך בעניין זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אני מבינה שהדירה ויחידת הדיור על הגג רשומות כתת חלקה אחת בלשכת רישום המקרקעין.
משכך- לא ניתן לרשום את הזכויות בנפרד.
קיימות מספר אפשרויות להסדרת רישום הזכויות:
1. לרשום את כל הדירה בבעלות הזוג, ולרשום משכנתא לטובתך בלשכת רישום מקרקעין על הסכום אותו השקעת בדירה. ככל שהדירה תמכר- הזוג יהיה קודם כל חייב לך את סכום המשכנתא. משכנתא היא זכות במקרקעין והיא קודמת לכל הערת אזהרה או עיקול או כל זכות צד ג' שתירשם מאוחר יותר, ככל שתירשם.
2. ניתן לרשום את הדירה בחלקים. לדוגמא 80% בבעלות זוג ו- 20% בבעלותך. יש לשים לב שהבעלות היא במושע על הדירה+ היחידה על הגג ולא ניתן להפריד. ככל שתהיו מעוניינים להפריד- ניתן להכין הסכם שיתוף שיסדיר בדיוק את החלוקה בנכס בניכם, ולהגישו לרישום בטאבו.
3. ניתן לרשום את כל הדירה בבעלות הזוג ולרשום לטובתך הערת אזהרה על הימנעות מעשיית עסקה. אופציה זו פחות מגנה עליך, כיוון שהיא לא מעניקה לך זכות במקרקעין, אלא רק מבטיחה לך את הזכות שהדירה לא תימכר ללא הסכמתך. אם חלילה יוטל עיקול על הדירה בסכום כל הדירה, אזי גם החלק שלך חשוף, שכן הוא רשום בבעלות הזוג.
אני ממליצה לך לפנות לעורך דין על מנת לקבל ייעוץ פרטני שיתאים לצרכיך בעניין זה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סעיפים בחוזה שכירות
אלעד
11/09/15
שלום, אני שוכר דירה ועומד לחתום על חוזה שכירות שבו מס' סעיפים שנראים לי קצת כבדים ורציתי לדעת אם הם חוקיים: 1.במקרה והשוכר לא ישלם תשלום כלשהו החל עליו עלפי הסכם זה, יהיה המשכיר רשאי, אך לא חייב, לשלם במקומו את התשלום והשוכר יהיה חייב להחזירו למשכיר בתוספת הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וריבית פיגורים בשיעור של 1% לחודש. האם מותר לגבות ריבית כזו? האם בעל הדירה באמת יוכל לתבוע אותי עם הריבית הזו? היא ריבית חוקית? 2.השוכר מתחייב לשמור על המושכר שמירה מעולה ולתקן על חשבונו לשביעות רצון המשכיר כל פגם, קלקול או ליקוי במושכר שייגרמו כתוצאה משימושו של השוכר או מטעמו, או להחליפו בחדש הכל לפי שיקול דעתו של המשכיר, וזאת מיד עם התגלה הפגם או הקלקול, והוא מתחייב להחזיר לידי המשכיר את המושכר כשהוא במצב טוב ותקין כפי שהושכר. האם יכול להיות מצב בו המשכיר לא מתקן אפילו נזק של בלאי סביר והכל חל עליי? 3.בסעיף בטחונות- היה והשוכר לא פרע ו/או לא שילם אחד התשלומים שהתחייב בהם על פי הסכם זה ו/או לא תיקן הטעון תיקון במושכר ו/או לא נהג על פי אחת או יותר מהוראות הסכם זה כי אז יהיה המשכיר רשאי לפרוע ו/או לשלם מתוך הבטחונות הנ"ל את התשלום הנ"ל ו/או לשלם כל תשלום על מנת להחזיר את מצב המושכר לקדמותו ו/או על מנת לשפות את המשכיר על כל נזקיו וזאת מבלי צורך להודיע על כך לשוכר מראש. 4.במקרה של פיגור בהחזרת הדירה אשלם לכל יום 450 ש"ח שזה יוצא 13500 ש"ח בחודש כאשר השכירות היא 4,000 ש"ח - האם בית משפט יאשר את זה? ברצוני לדעת האם סעיפים אלה יוכלו לעמוד בבית משפט ובית המשפט יאשר אותם?
סעיפים בהסכם שכירות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
15/09/15
שלום,
תחילה אציין כי תשובתי לא מהווה תחליף לייעץ משפטי פרטני ואני ממליצה לך לפנות לעורך דין שיעניק לך חוות דעת פרטנית בנוגע להסכם השכירות.
ולשאלותיך:
1. הריבית אכן גבוהה ומטרתה הרתעתית. אפשר לבקש ריבית של 0.5%, וכן שהמשכיר ישלם רק לאחר שהודיע לשוכר כי הוא לא שילם חוב והשוכר לא הסדיר את החוב תוך 14 ימים.
2. מקובל שהמשכיר משלם עבור כל ליקוי/ פגם עקב בלאי סביר ושהשוכר משלם עבור על ליקוי עקב שימוש/ מחדל לא סביר במושכר.
3. יש לבקש שהשימוש בביטחונות יעשו רק בהודעה בת 14 ימים לידי השוכר במהלכן השוכר לא תיקן את הנזק.
4. מדובר בקנס הרתעתי, ולכן הוא גבוה משמעותית מדמי השכירות. אפשר לבקש להוריד ל- 350.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
תחילה אציין כי תשובתי לא מהווה תחליף לייעץ משפטי פרטני ואני ממליצה לך לפנות לעורך דין שיעניק לך חוות דעת פרטנית בנוגע להסכם השכירות.
ולשאלותיך:
1. הריבית אכן גבוהה ומטרתה הרתעתית. אפשר לבקש ריבית של 0.5%, וכן שהמשכיר ישלם רק לאחר שהודיע לשוכר כי הוא לא שילם חוב והשוכר לא הסדיר את החוב תוך 14 ימים.
2. מקובל שהמשכיר משלם עבור כל ליקוי/ פגם עקב בלאי סביר ושהשוכר משלם עבור על ליקוי עקב שימוש/ מחדל לא סביר במושכר.
3. יש לבקש שהשימוש בביטחונות יעשו רק בהודעה בת 14 ימים לידי השוכר במהלכן השוכר לא תיקן את הנזק.
4. מדובר בקנס הרתעתי, ולכן הוא גבוה משמעותית מדמי השכירות. אפשר לבקש להוריד ל- 350.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצוי מוסכם בשל אי דיווחי המוכר
ליאת שטרום
10/09/15
1. האם מוכר שלא דיווח על הצפות שאירעו בבניין טרם המכירה הדבר גובל בהפרה יסודית בשל חובת הדיווח על דברים מהותיים ? לטענתו המדובר בתחזוקה לקויה ולכן לא דיווח שכן דבר שכזה אינו ליקוי בבניין עליו יש לדווח.
2. בחדר שירותים שנה אחר שנה יש לנו נזילה ומבדיקה שערכנו ואף אישר המוכר מה שלא עדכן בזמן המכירה הייתה גם לו נזילה באותו מקום אבל שנגרמה מבעיה אחרת ומאחר וזה היה בזמן שבין הקניה של הדירה למסירתה די שתיקן ולטענתו לא היה צריך לדווח.
אודה לדעתכם מעט בהרחבה ברשותכם בעניין שמאוד מטריד את מנוחתי,נראה לי שמדובר בהפרה יסודית שבגינה ניתן לתבוע את הפיצוי המוסכם.
חג שמח.
2. בחדר שירותים שנה אחר שנה יש לנו נזילה ומבדיקה שערכנו ואף אישר המוכר מה שלא עדכן בזמן המכירה הייתה גם לו נזילה באותו מקום אבל שנגרמה מבעיה אחרת ומאחר וזה היה בזמן שבין הקניה של הדירה למסירתה די שתיקן ולטענתו לא היה צריך לדווח.
אודה לדעתכם מעט בהרחבה ברשותכם בעניין שמאוד מטריד את מנוחתי,נראה לי שמדובר בהפרה יסודית שבגינה ניתן לתבוע את הפיצוי המוסכם.
חג שמח.
המוכר לא גילה על הנזילה. האם מדובר בהפרה יסודית?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
ליאת שלום,
התשובה לשני הסעיפים של שאלתך היא כדלקמן:
לטעמי מדובר בחוסר תום לב. המוכר צריך להצהיר כי בדירה לא קיימים ליקויים כלשהם, והקונה מצהיר כי לא יהיו לו טענות בדבר ליקויים למעט לגבי ליקויים שהמוכר ידע אך לא גילה אודותם לקונה.
לעניין הפרה יסודית, יש לבדוק בחוזה המכר הפרה של אילו סעיפים בחוזה מהווה הפרה יסודית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
התשובה לשני הסעיפים של שאלתך היא כדלקמן:
לטעמי מדובר בחוסר תום לב. המוכר צריך להצהיר כי בדירה לא קיימים ליקויים כלשהם, והקונה מצהיר כי לא יהיו לו טענות בדבר ליקויים למעט לגבי ליקויים שהמוכר ידע אך לא גילה אודותם לקונה.
לעניין הפרה יסודית, יש לבדוק בחוזה המכר הפרה של אילו סעיפים בחוזה מהווה הפרה יסודית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עו"ד צעיר
אביהו
10/09/15
שלום רב,
שאלתי היא מהי אחריות עו"ד המאמת חתימה ע"ג שטר מכר של מוכר המוכר נכס באמצעות מיופה כח שהינו עו"ד.
האם עלי לבדוק שייפוי הכח תקין? שאינו מזויף? שהמוכר המקורי, מייפה הכח מודע להכל? האם עליי לבדוק את יתר מסמכי העסקה כגון חוזה המכר? יצויין כי לא הייתי מעורב בעסקה כלל ואני רק מאמת את החתימה שנעשית מכוח ייפוי כח. בשטר כתוב כי אני מעיד כי היום התייצבו בפניי הקונים והמוכרים ושהסברתי להם....., אמנם למעשה מי שהתייצב הוא מייופה הכח שהוא עו"ד אם כן מה היקף החובה שלי?
תודה רבה
מהי אחריות עו"ד המאמת חתימה על שטר מכר?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
אביהו שלום,
מציעה לך רק לאמת את החתימה ולשנות את הנוסח לכך שהתייצבו בפניך ב"כ המוכר, וכן, לבדוק את יפוי הכוח כדאי לראות נוסח מקור.
כמו כן, לא לחתום על אישור עו"ד על פי תקנה 14 ב לתקנות הרישום אם אינך מכיר את העסקה ופרטיה.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מציעה לך רק לאמת את החתימה ולשנות את הנוסח לכך שהתייצבו בפניך ב"כ המוכר, וכן, לבדוק את יפוי הכוח כדאי לראות נוסח מקור.
כמו כן, לא לחתום על אישור עו"ד על פי תקנה 14 ב לתקנות הרישום אם אינך מכיר את העסקה ופרטיה.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום באיחור לפי החוזה
כפיר
09/09/15
שלום רב,
בחוזה הרכישה של דירה, ישנה התייחסות גם להשכרת הדירה למוכר ע"י הרוכש. ישנם תאריכים קובעים לתשלומים (כמו גם תשלומי רכישת הדירה) לתשלומים להפקדת שכר דירה. איחור עד 7 ימים לא ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם. איחור מעל 7 ימים ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם ויחול פיצוי מוסכם. בהקשר לכך 2 שאלות: 1. האם הכוונה ל 7 ימי עסקים או 7 ימים רגילים? 2. התשלום איחר ביום (במקום ב 1/9 שולם ב 8/9) דהיינו חריגה של יום מעבר ל 7ימים גרייס. האם תיאורטית מדובר בהפרת הסכם הגוררת פיצוי מוסכם?
בחוזה הרכישה של דירה, ישנה התייחסות גם להשכרת הדירה למוכר ע"י הרוכש. ישנם תאריכים קובעים לתשלומים (כמו גם תשלומי רכישת הדירה) לתשלומים להפקדת שכר דירה. איחור עד 7 ימים לא ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם. איחור מעל 7 ימים ייחשב כהפרה יסודית של ההסכם ויחול פיצוי מוסכם. בהקשר לכך 2 שאלות: 1. האם הכוונה ל 7 ימי עסקים או 7 ימים רגילים? 2. התשלום איחר ביום (במקום ב 1/9 שולם ב 8/9) דהיינו חריגה של יום מעבר ל 7ימים גרייס. האם תיאורטית מדובר בהפרת הסכם הגוררת פיצוי מוסכם?
הקונה איחר בתשלום לפי החוזה. האם מגיע לי פיצוי?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
כפיר שלום,
1. אם לא כתוב ימי עסקים הכוונה לימים "רגילים".
2. ייתכן שכן. יש לבדוק בחוזה המכר מהם התנאים להפרה הגוררים תשלום פיצוים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
1. אם לא כתוב ימי עסקים הכוונה לימים "רגילים".
2. ייתכן שכן. יש לבדוק בחוזה המכר מהם התנאים להפרה הגוררים תשלום פיצוים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ארנונה- ערעור על מדידות שנעשו לבניין ע"י העירייה
טז
09/09/15
שלום רב,
אנו גרים בבניין רב קומות באילת (כ-20 קומות).לאחרונה העירייה העלתה את סכומי הארנונה לדירות בבניין ובטענה כי נעשו מדידות חדשות ולכן לטענתם ההעלאה בארנונה.
לדוגמה- היינו משלמים 920 ש"ח וכיום העלו ל- 1,250 ש"ח!
שאלתי- בכוונתנו(בעלי הדירות) להביא מודד מוסמך אשר ימדוד את הבניין מחדש. כיצד עלינו להמשיך משם בכדי לערער על מדידות העירייה?
אנו גרים בבניין רב קומות באילת (כ-20 קומות).לאחרונה העירייה העלתה את סכומי הארנונה לדירות בבניין ובטענה כי נעשו מדידות חדשות ולכן לטענתם ההעלאה בארנונה.
לדוגמה- היינו משלמים 920 ש"ח וכיום העלו ל- 1,250 ש"ח!
שאלתי- בכוונתנו(בעלי הדירות) להביא מודד מוסמך אשר ימדוד את הבניין מחדש. כיצד עלינו להמשיך משם בכדי לערער על מדידות העירייה?
אודה מאוד להתייחסותכם (0:
טז
16/09/15
עזיבת דירה שכורה לפני תום החוזה
מלי
08/09/15
שלום
במידה ואני עוזבת דירה ששכרתי אחרי 3 חודשים בלבד, וזאת אחרי שנתתי את כל הכסף במזומן לשנה, ולא מצויין בחוזה השכירות שאני צריכה לפצות בסכום כלשהוא את בעל הדירה אם אני עוזבת באמצע,
האם אפשר לחייב את בעל הדירה להחזיר לי לפחות חצי מן הכסף?
במידה ואני עוזבת דירה ששכרתי אחרי 3 חודשים בלבד, וזאת אחרי שנתתי את כל הכסף במזומן לשנה, ולא מצויין בחוזה השכירות שאני צריכה לפצות בסכום כלשהוא את בעל הדירה אם אני עוזבת באמצע,
האם אפשר לחייב את בעל הדירה להחזיר לי לפחות חצי מן הכסף?
סיום שכירות לפני המועד
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
מלי שלום,
קשה יהיה לענות על שאלתך מבלי לקרוא את חוזה השכירות עליו חתמת.
בעיקרון, אם נתת הודעה מראש לבעל הדירה על סיום תקופת השכירות בטרם הזמן שנקבע בחוזה זמן סביר מראש, דהיינו, לפחות חודש, ולא נקבע אחרת בהסכם השכירות, על בעל הדירה להשיב לך את התשלומים ששולמו לו בגין השכירות,
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
קשה יהיה לענות על שאלתך מבלי לקרוא את חוזה השכירות עליו חתמת.
בעיקרון, אם נתת הודעה מראש לבעל הדירה על סיום תקופת השכירות בטרם הזמן שנקבע בחוזה זמן סביר מראש, דהיינו, לפחות חודש, ולא נקבע אחרת בהסכם השכירות, על בעל הדירה להשיב לך את התשלומים ששולמו לו בגין השכירות,
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איום בתביעה על הגשת ערעור לועדת משנה לתכנון ובניה
גיא
08/09/15
ברכה והצלחה!
ברשותי חנות אשר אני משכיר אותה למספרה בבניין בן 21 קומות .החנות שלי היא בקומת הכניסה .
הבניין בקומות העליונות הוא בן 21 קומות ומשמש למשרדים .
לאחרונה הכירייה נתנה אישור להפוך חלק מהמשרדים בקומות העליונות לדירות .
הגשתי התנגדות לועדת משנה לתכנון ובניה בטענה שמדירות המגורים זורקים עליי חפצים (וזה נכון .בקבוקי בירה וכד...)
הועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את בקשתי .קיבלתי טופס שאני יכול לערער על הועדה לועדת ערר לתכנון ובניה .
ניגשתי לועדה זו (ןעדת הערר לתכנון ובניה ) וגם שם דחו את בקשתי וחייבו אותי ב 1000 ש"ח הוצאות .
כעת הצד השני ,זה שהגיש את הבקשה לבניה מאיים לתבוע אותי בגין נזקים שנגרמו לו עקב הועדות .
האם הוא באמת יכול לתבוע אותי והאם יש לו סיכוי לנצח?
בתודה ושנה טובה
חגי
ברשותי חנות אשר אני משכיר אותה למספרה בבניין בן 21 קומות .החנות שלי היא בקומת הכניסה .
הבניין בקומות העליונות הוא בן 21 קומות ומשמש למשרדים .
לאחרונה הכירייה נתנה אישור להפוך חלק מהמשרדים בקומות העליונות לדירות .
הגשתי התנגדות לועדת משנה לתכנון ובניה בטענה שמדירות המגורים זורקים עליי חפצים (וזה נכון .בקבוקי בירה וכד...)
הועדה המקומית לתכנון ובניה דחתה את בקשתי .קיבלתי טופס שאני יכול לערער על הועדה לועדת ערר לתכנון ובניה .
ניגשתי לועדה זו (ןעדת הערר לתכנון ובניה ) וגם שם דחו את בקשתי וחייבו אותי ב 1000 ש"ח הוצאות .
כעת הצד השני ,זה שהגיש את הבקשה לבניה מאיים לתבוע אותי בגין נזקים שנגרמו לו עקב הועדות .
האם הוא באמת יכול לתבוע אותי והאם יש לו סיכוי לנצח?
בתודה ושנה טובה
חגי
איום בתביעה על הגשת ערעור לועדת משנה לתכנון ובניה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
גיא שלום,
בעיקרון הוא יכול לתבוע אותך אם הערעור גרם לו לנזקים.
מהן טענותיו?
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון הוא יכול לתבוע אותך אם הערעור גרם לו לנזקים.
מהן טענותיו?
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע תחליף המצאה במסגרת תביעה בפני המפקח
AMIRADV
08/09/15
אני מנהל תביעה שנידונה בפני המפקח על רישום המקרקעין.
אני נדרש לביצוע תחליף המצאה של כתב התביעה לאחד הנתבעים ולשם כך כקבוע בתקנה 499 לתקסד"א יש לצרף תדפיס ממרשם האוכלוסין לגבי אותו נתבע.
למיטב ידיעתי בהתאם להנחיות משרד הפנים לא ניתן להוציא תדפיס מעין זה ללא הסכמת אותו נתבע.
מה עושים?
האם בסמכות המפקח להורות בצו למשרד הפנים להנפיק לי את התדפיס הזה?
אני נדרש לביצוע תחליף המצאה של כתב התביעה לאחד הנתבעים ולשם כך כקבוע בתקנה 499 לתקסד"א יש לצרף תדפיס ממרשם האוכלוסין לגבי אותו נתבע.
למיטב ידיעתי בהתאם להנחיות משרד הפנים לא ניתן להוציא תדפיס מעין זה ללא הסכמת אותו נתבע.
מה עושים?
האם בסמכות המפקח להורות בצו למשרד הפנים להנפיק לי את התדפיס הזה?
למידע שאתה צריך ממשרד הפנים אין צורך בהסכמת הנתבע
אסף
08/09/15
לצורך קבלת המידע שאתה זקוק לו, אין צורך לקבל שום הסכמה.
ראה בקישור המצורף.
ראה בקישור המצורף.
הוצאות בניה
daniel
08/09/15
קנינו מגרש פרטי וכעת אנו בונים על בית מגורים ויחידה שתשמש למשרד של חברה שבבעלותנו ונעבוד ממנו באופן קבוע. המגרש נרכש על ידינו כאנשים פרטיים והקרקע רשומה על שמינן. האם החברה תוכל לדווח על הוצאות הבניה המיוחסות לחלק של המשרד וגם לקזז בגינן מע"מ ?
פנה לפורום דיני מיסים בבקשה.
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלומי וועד ללא קבלה
סימה
08/09/15
אני גרה בבניין שאין לו וועד מסודר. יש אדם שאחראי על גביית החשמל מכל דייר והוא משלם זאת בדואר.
מדי פעם, אותו שכן מזמין על דעת עצמו כל מיני אנשי מקצוע שלטענתו צריכים לתקן כל מיני דברים, ואחר כך הוא תובע זאת מאיתנו ללא שהוא מציג לנו כל קבלה או כל מסמך אחר.
שאלתי, האם אני מחוייבת לשלם לו את הכספים מבלי שהוא:
1. מציג בפני קבלות
2. מבלי שהוחלט בצורה מסודרת (ישיבות וועד וכו) על עצם הזמנת בעל המקצוע
מדי פעם, אותו שכן מזמין על דעת עצמו כל מיני אנשי מקצוע שלטענתו צריכים לתקן כל מיני דברים, ואחר כך הוא תובע זאת מאיתנו ללא שהוא מציג לנו כל קבלה או כל מסמך אחר.
שאלתי, האם אני מחוייבת לשלם לו את הכספים מבלי שהוא:
1. מציג בפני קבלות
2. מבלי שהוחלט בצורה מסודרת (ישיבות וועד וכו) על עצם הזמנת בעל המקצוע
האם שכן יכול לשמש כוועד בית מבלי שנבחר?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
סימה שלום,
התשובה לשתי השאלות שלילית, אלא אם ימציא אותו שכן את כל האסמכתאות הנדרשות לכך. כמו כן, אם אותו שכן לא משמש כוועד בית אין לו את הסמכות לפעול באופן זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
התשובה לשתי השאלות שלילית, אלא אם ימציא אותו שכן את כל האסמכתאות הנדרשות לכך. כמו כן, אם אותו שכן לא משמש כוועד בית אין לו את הסמכות לפעול באופן זה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס רכישה שהדירה לא רשומה בטאבו
חיים
08/09/15
שאלה קצת תמימה
האם ישנו תשלום מס רכישה על הדירה שלא רשומה בטאבו, אני יציין שהדירה כן רשומה בעירייה?
(העירייה מונעת רישום בטאבו בגלל חוב של השכן שלא שילם היטל השבחה, ולכן כל הדיירים בעונש)
האם ישנו תשלום מס רכישה על הדירה שלא רשומה בטאבו, אני יציין שהדירה כן רשומה בעירייה?
(העירייה מונעת רישום בטאבו בגלל חוב של השכן שלא שילם היטל השבחה, ולכן כל הדיירים בעונש)
רישום דירה בפנקסי המקרקעין
נוריאל יקנה עורך דין
09/09/15
שלום חיים,
אין קשר בין רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין לבין חובת תשלום מיסים עקב מכירת/ רכישת זכויות במקרקעין. המס חל על עצם ביצוע עסקת המקרקעין ואין לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין נפקות לעניין, כך שתחויב במס רכישה בהתאם למדרגות המס הקבועות.
בהצלחה!
אין קשר בין רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין לבין חובת תשלום מיסים עקב מכירת/ רכישת זכויות במקרקעין. המס חל על עצם ביצוע עסקת המקרקעין ואין לרישום הזכויות בפנקסי המקרקעין נפקות לעניין, כך שתחויב במס רכישה בהתאם למדרגות המס הקבועות.
בהצלחה!
בית משותף-חכירה
דוד
07/09/15
אני גר בבית משותף בדירה על שמי ועל שם אשתי. בראשית נסח הטאבו רשום:
חכירות
שכירות, עיריית חיפה, בשלמות
חלק בנכס: חלק במקרקעין
יש לזה משמעות מבחינתי?
חכירות
שכירות, עיריית חיפה, בשלמות
חלק בנכס: חלק במקרקעין
יש לזה משמעות מבחינתי?
חכירות שכירות על ידי העיריה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/09/15
דוד שלום,
באיזה אופן אתה ואשתך רשומים בנסח?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
באיזה אופן אתה ואשתך רשומים בנסח?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון בית משותף
שירן
07/09/15
שלום,
ברצוני לדעת האם כאשר יש תקנון מוסכם לבית המשותף המפרט בעיקרו את החניות וההצמדות לכל דירה, וכתוב בו מפורשות כי הוראות הסכם זה גוברות על הוראות התקנון המצוי וכאשר התקנון המוסכם שותק בעניין מסוים (כמו למשל האם מותר לתלות שלט על תיבת דואר.. )כיצד ניתן להסיק תשובות בעניינים לגביהם שותק התקנון? האם יש לגשת לתקנון המצוי ולהקיש משם תשובות, או שמא מה שלא נקבע במפורש הוא לכאורה לא אסור?
שאלתי נוגעת לתליית שלט חריטה מכובד על תיבת דואר פרטית שלי שהותאם עפ"י מידות התיבה וכתוב בו שמי, מקצועי ומספר הטלפון שלי, אותו נדרשתי ע"י הועד להסיר בטענה שאסור לי לתלות אותו וכי מדובר ברכוש משותף. תשובתי היתה כי דין התיבה הפרטית שלי לפי ההגדרה בחוק אינו כדין רכוש משותף מאחר ומשמשת רק אותי ולא את מרבית או כלל הדיירים. הועד ממשיך להטריד ולכן החלטתי להשיב להם בכתב, אך אני רוצה להיות בטוחה בעניין הוראות התקנון המוסכם שאינו מסדיר את הנושא הזה, כיצד יש לנהוג בעניין השלט.
אודה להתייחסותכם.
ברצוני לדעת האם כאשר יש תקנון מוסכם לבית המשותף המפרט בעיקרו את החניות וההצמדות לכל דירה, וכתוב בו מפורשות כי הוראות הסכם זה גוברות על הוראות התקנון המצוי וכאשר התקנון המוסכם שותק בעניין מסוים (כמו למשל האם מותר לתלות שלט על תיבת דואר.. )כיצד ניתן להסיק תשובות בעניינים לגביהם שותק התקנון? האם יש לגשת לתקנון המצוי ולהקיש משם תשובות, או שמא מה שלא נקבע במפורש הוא לכאורה לא אסור?
שאלתי נוגעת לתליית שלט חריטה מכובד על תיבת דואר פרטית שלי שהותאם עפ"י מידות התיבה וכתוב בו שמי, מקצועי ומספר הטלפון שלי, אותו נדרשתי ע"י הועד להסיר בטענה שאסור לי לתלות אותו וכי מדובר ברכוש משותף. תשובתי היתה כי דין התיבה הפרטית שלי לפי ההגדרה בחוק אינו כדין רכוש משותף מאחר ומשמשת רק אותי ולא את מרבית או כלל הדיירים. הועד ממשיך להטריד ולכן החלטתי להשיב להם בכתב, אך אני רוצה להיות בטוחה בעניין הוראות התקנון המוסכם שאינו מסדיר את הנושא הזה, כיצד יש לנהוג בעניין השלט.
אודה להתייחסותכם.
התקנון המצוי משלים כל מה שאין בתקנון מוסכם
אסף
07/09/15
כפי שנקבע בסעיף 64 לחוק המקרקעין:
"64. מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון,
יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות."
באשר לתליית שלט על תיבת המכתבים, הכולל גם את שם המקצוע שלך, לרבות מספר הטלפון שלך, הרי שיתכן ויש עם זה בעיה.
ראשית - השאלה אינה אם תיבת הדואר שלך היא קניינך הפרטי או רכוש משותף. נניח לטובתך שהיא קניינך הפרטי כאילו היתה חלק מדירתך הפרטית. הרי שעל פי סעיף 2 של התקנון המצוי, אסור לעשות שינויים בדירה הפרטית אשר פוגעים ברכוש המשותף - ציטוט:
"2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות
בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף..."
ובהמשך אותו סעיף מוגדרת מהי אותה פגיעה ברכוש המשותף:
" "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה..."
כיוון שהשלט, לדעת שכנייך, פוגע בחזות החיצונית של הרכוש המשותף, הם מתנגדים.
שנית - יתכן שהם מתנגדים גם מכיוון שהשלט מכריז בצורה בולטת ומאירת עיניים שבעלת הדירה משתמשת בה לא רק למגורים, אלא גם בתור "עסק" שמזמין לקוחות, והדבר פוגע ברכושם. שהרי אם לא כך, מדוע לכתוב את הגדרת המקצוע, ולשם מה מספר הטלפון? הדבר מאפיין בניין מסחרי ולא מתאים לבניין מגורים.
ושלישית - לכל תיבת מכתבים יש חלון קטן שבו מקובל לרשום את השם, וכך כנראה נוהגים כולם, ולכן רישום המקצוע ומס' הטלפון על שלט חיצוני רחב מימדים, עלול לחרוג מהשימוש הרגיל והסביר בתיבת המכתבים, על פי הזמן והמקום.
"64. מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון,
יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות."
באשר לתליית שלט על תיבת המכתבים, הכולל גם את שם המקצוע שלך, לרבות מספר הטלפון שלך, הרי שיתכן ויש עם זה בעיה.
ראשית - השאלה אינה אם תיבת הדואר שלך היא קניינך הפרטי או רכוש משותף. נניח לטובתך שהיא קניינך הפרטי כאילו היתה חלק מדירתך הפרטית. הרי שעל פי סעיף 2 של התקנון המצוי, אסור לעשות שינויים בדירה הפרטית אשר פוגעים ברכוש המשותף - ציטוט:
"2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות
בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף..."
ובהמשך אותו סעיף מוגדרת מהי אותה פגיעה ברכוש המשותף:
" "פגיעה ברכוש המשותף" - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה..."
כיוון שהשלט, לדעת שכנייך, פוגע בחזות החיצונית של הרכוש המשותף, הם מתנגדים.
שנית - יתכן שהם מתנגדים גם מכיוון שהשלט מכריז בצורה בולטת ומאירת עיניים שבעלת הדירה משתמשת בה לא רק למגורים, אלא גם בתור "עסק" שמזמין לקוחות, והדבר פוגע ברכושם. שהרי אם לא כך, מדוע לכתוב את הגדרת המקצוע, ולשם מה מספר הטלפון? הדבר מאפיין בניין מסחרי ולא מתאים לבניין מגורים.
ושלישית - לכל תיבת מכתבים יש חלון קטן שבו מקובל לרשום את השם, וכך כנראה נוהגים כולם, ולכן רישום המקצוע ומס' הטלפון על שלט חיצוני רחב מימדים, עלול לחרוג מהשימוש הרגיל והסביר בתיבת המכתבים, על פי הזמן והמקום.
יפוי כוח מחבר וועד בית לדייר.
אפרים אפרתי
07/09/15
שלום לחברי הפורום.
שאלתי היא: האם חבר בוועד בית יכול על פי חוק ליפות את כוחו של אחד הדיירים בישיבות והחלטות וועד הבית?
אבקשך תשובה מהירה ככל שאפשר.
בתודה וברכת חג שמח
אפרים
שאלתי היא: האם חבר בוועד בית יכול על פי חוק ליפות את כוחו של אחד הדיירים בישיבות והחלטות וועד הבית?
אבקשך תשובה מהירה ככל שאפשר.
בתודה וברכת חג שמח
אפרים
אם ייפוי הכוח הוא אישי כבעל דירה - זה חוקי
אסף
07/09/15
מאידך,
אם מדובר בייפוי כוח המחליף אותו במילוי תפקידו
כוועד בית, הרי שזה לא חוקי.
אם מדובר בייפוי כוח המחליף אותו במילוי תפקידו
כוועד בית, הרי שזה לא חוקי.
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
