פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
פינוי בינוי הערת הזהרה לטובת אזורים חוקי??????????
מזל נסים
26/01/17
שאלה האם לחברה שתבצע פינוי בינוי בעתיד חתמנו לפני 10 שנים רמת הרצל נתניה רציתי למכור את הדירה ולהפתעתי גילתי שישנה הערת הזהרת לטובת אזורים האם זה חוקי הפרויקט בנתיים לא יצא לפועל בשנים הקרובות מה עושים???????.
הערת אזהרה בעקבות פרוייקט פינוי בינוי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/01/17
שלום מזל,
מטרת הערת האזהרה היא לידע רוכשים עתידיים של דירות בדבר הפרוייקט.
יש לבדוק את ההסכם עליו חתמתם והאם הוא מאפשר לחברה רישום הערת אזהרה.
בחוזה יפורטו גם התנאים להסרת הערת האזהרה או רשום זכויות הקונים בדירה למרות הערת האזהרה (בדר"כ חתימת הקונים על חוזה הפינוי בינוי).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מטרת הערת האזהרה היא לידע רוכשים עתידיים של דירות בדבר הפרוייקט.
יש לבדוק את ההסכם עליו חתמתם והאם הוא מאפשר לחברה רישום הערת אזהרה.
בחוזה יפורטו גם התנאים להסרת הערת האזהרה או רשום זכויות הקונים בדירה למרות הערת האזהרה (בדר"כ חתימת הקונים על חוזה הפינוי בינוי).
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בנייה לא חוקית בחנות
ליאור
26/01/17
שלום, אני בתהליכים של רכישת חנות קטנה והתברר לי כי הבעליםl הנוכחי פתח בה בפתח ובנה שירותים באופן לא חוקי, כך שהוא פלש למתחם המשותף של הבניין שבו נמצאת החנות. אין לי צורך בשירותים ולאחר הרכישה אסגור את הפתח. שאלתי: האם יש צורך לעדכן על כך את העייריה? מה עלי לעשות כדי שאני אהיה מכוסה ולא אהיה חשופה לתביעה בעתיד? (מה שמטריד אותי , בין השאר, היא העובדה שהשירותים נחפרו באופן לא חוקי מתחת למדרגות הבניין ואני חוששת שהדבר לא בטיחותי, ועלול להוות סכנה לדיירים, למשל במקרה שבו המדרגות יתמוטטו ואדם יפצע). תודה, ליאור.
האם ובאילו תנאים לרכוש חנות בה בניה לא חוקית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/01/17
שלום ליאור,
בניה בלתי חוקי עלולה להביא לכך שהעיריה תסרב לתת אישור לרישום הזכויות על שמך.
עלייך לדרוש מהמוכר להסיר את הבניה הבלתי חוקית או להכשיר אותה קודם למסירת החזקה ועל חשבונו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בניה בלתי חוקי עלולה להביא לכך שהעיריה תסרב לתת אישור לרישום הזכויות על שמך.
עלייך לדרוש מהמוכר להסיר את הבניה הבלתי חוקית או להכשיר אותה קודם למסירת החזקה ועל חשבונו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלת שכירות דירה
ברכה מולטו
26/01/17
כמה זמן מראש המשכיר צריך להודיע לשוכר על העלאה בשכירות בחוזה שכירות דירה
בלתי מוגנת שאין סעיף שמתייחס לזה?
בלתי מוגנת שאין סעיף שמתייחס לזה?
מועד העלאת דמי שכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/01/17
שלום ברכה,
כעקרון, במהלך תקופת השכירות אין למשכיר זכות להעלאת דמי השכירות אלא אם כן נקבע כך באופן מפורש בחוזה.
עם תום מועד השכירות רשאי המשכיר לקבוע דמי שכירות חדשים והשוכר רשאי להחליט אם תנאי השכירות החדשים מתאימים לו ולהשאר בדירה תקופת שכירות נוספת, או שאינם מתאימים לו - ולעזוב אותה בתום תקופת השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כעקרון, במהלך תקופת השכירות אין למשכיר זכות להעלאת דמי השכירות אלא אם כן נקבע כך באופן מפורש בחוזה.
עם תום מועד השכירות רשאי המשכיר לקבוע דמי שכירות חדשים והשוכר רשאי להחליט אם תנאי השכירות החדשים מתאימים לו ולהשאר בדירה תקופת שכירות נוספת, או שאינם מתאימים לו - ולעזוב אותה בתום תקופת השכירות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עסקת קומבינציה, היטל השבחה שטרם שולם
אורית
25/01/17
בוצעה עסקת קומבינציה, מכרתי זכויות בקרקע,
האם יכירו לי בהיטל השבחה כהוצאה למס שבח בדיווח כיום, אם אני מתכוון לשלם אותו רק בעוד חודשים כשיאושר היתר בניה במגרש?
האם יכירו לי בהיטל השבחה כהוצאה למס שבח בדיווח כיום, אם אני מתכוון לשלם אותו רק בעוד חודשים כשיאושר היתר בניה במגרש?
הכרה בהיטל השבחה בעסקת קומבינציה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/01/17
שלום אורית,
אנא הפני שאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפני שאלתך לפורום דיני מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמ"א 38
מאיר
25/01/17
אני גר בבית משותף בעל 12 דירות. קבלן החתים 9 דיירים על שיפוץ וחיזוק הבנין במסגרת תמ"א 38. אנחנו, 3 דיירים מתוך ה-12 מתנגדים ולא מוכנים לחתום, כי הדירות שלנו הן פנימיות ונמצאות במרכז הבנין. ולכן לא יכולים לקבל את ההטבות שהובטחו לבעלי הדירות הצדדיות, (ממ"ד גדול ומרפסת שמש). האם אפשר לחייב אותנו לחתום?. תודה מאיר.
תמ"א 38
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/01/17
שלום מאיר,
אנא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניקיון הגג לקראת החורף ובמהלכו
רבקה
25/01/17
בהמשך לפנייתי בנושא זה ב- 14/12/16 ותשובתה של עו"ד לילך עתני.
לילך שלום,
בהמשך לנ"ל, האם יש בעיה מבחינת החוק לדרוש משוכר לעלות לגג בבית קרקע (חד-קומתי) בעזרת סולם?
תודה
לילך שלום,
בהמשך לנ"ל, האם יש בעיה מבחינת החוק לדרוש משוכר לעלות לגג בבית קרקע (חד-קומתי) בעזרת סולם?
תודה
נקיון הגג לקראת החורף ובמהלכו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/01/17
שלום רבקה,
אינכם יכולים להכתיב לשוכר כיצד יפעל לניקוי הגג והמרזבים והוא רשאי לעשות זאת בעצמו או באמצעות בעל מקצוע.
שימי לב שדרישה כאמור עלולה לחשוף אותך לאחריות בנזיקין, בהתחשב בנתוני בטיחות, מצב הגג והסולם, גיל השוכר ומגבלותיו וכו'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אינכם יכולים להכתיב לשוכר כיצד יפעל לניקוי הגג והמרזבים והוא רשאי לעשות זאת בעצמו או באמצעות בעל מקצוע.
שימי לב שדרישה כאמור עלולה לחשוף אותך לאחריות בנזיקין, בהתחשב בנתוני בטיחות, מצב הגג והסולם, גיל השוכר ומגבלותיו וכו'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס על דירה שלישית
אילן
24/01/17
שלום
האם אדם יש לו דירה משלו ובנוסף יש לו דירה שרק שליש מתוכו שלו (דירה של הורים) האם ירכוש דירה נוספת תחשב לו כדירה שלישית ואז יחול עליו מס כדירה שלישית .
האם אדם יש לו דירה משלו ובנוסף יש לו דירה שרק שליש מתוכו שלו (דירה של הורים) האם ירכוש דירה נוספת תחשב לו כדירה שלישית ואז יחול עליו מס כדירה שלישית .
מה נחשב דירה שלישית?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/01/17
שלום רב,
המס חל על מי שיש לו החל מ 250% חלקים בדירות מגורים. מכאן שבדוגמא שלך, לאחר רכישת הדירה יהיו לך כ 233% בלבד, ולכן לא תשלם מס דירה שלישית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
המס חל על מי שיש לו החל מ 250% חלקים בדירות מגורים. מכאן שבדוגמא שלך, לאחר רכישת הדירה יהיו לך כ 233% בלבד, ולכן לא תשלם מס דירה שלישית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תמא 38 בחיפה
מאיר
24/01/17
שלום,
לפני מספר חודשים קבלן הסכים לבצע עבור הבניין תמ"א 38 במודל של הריסה ובניה. לאחרונה, הקבלן ציין שנעשו שינויים ברישוי והסביר שלכן כבר לא משתלם לו והוא מוכן רק חיפוי וחיזוק. (כמובן עם השאר כנדרש וכו', זה לא העניין)
השאלה היא האם מדובר בשינוי שנעשה בחוק או משהו עירוני מקומי. (לא הצלחתי להבין ממנו בדיוק והוא רק ציין שעיריית חיפה אחראית לכך שאינו יכול לקבל מספיק דירות כמו בעבר)
תודה
לפני מספר חודשים קבלן הסכים לבצע עבור הבניין תמ"א 38 במודל של הריסה ובניה. לאחרונה, הקבלן ציין שנעשו שינויים ברישוי והסביר שלכן כבר לא משתלם לו והוא מוכן רק חיפוי וחיזוק. (כמובן עם השאר כנדרש וכו', זה לא העניין)
השאלה היא האם מדובר בשינוי שנעשה בחוק או משהו עירוני מקומי. (לא הצלחתי להבין ממנו בדיוק והוא רק ציין שעיריית חיפה אחראית לכך שאינו יכול לקבל מספיק דירות כמו בעבר)
תודה
תמ"א 38 בחיפה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
29/01/17
שלום מאיר,
אנא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום תמ"א 38.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החברה המשכנת בפירוק
חן
24/01/17
שלום, חתמנו על זיכרון דברים ונודע לנו שהחברה המשכנת בפירוק, היא גובה על רישום הזכויות 3,000 ש"ח (!!).
1. האם זהו סכום ריאלי? אנו יכולים להתנגד?
2. עצם העובדה שהיא בפירוק האם זוהי אחת הסיבות שהבניין לא רשום בטאבו? (הבית בן 18 שנים לערך).
3. האם יכולה להיות בעתיד בעייה כשהיא תתפרק והבית עדיין לא יהיה רשום בטאבו? מהן ההשלכות?
יותר מאשמח לתשובות.
1. האם זהו סכום ריאלי? אנו יכולים להתנגד?
2. עצם העובדה שהיא בפירוק האם זוהי אחת הסיבות שהבניין לא רשום בטאבו? (הבית בן 18 שנים לערך).
3. האם יכולה להיות בעתיד בעייה כשהיא תתפרק והבית עדיין לא יהיה רשום בטאבו? מהן ההשלכות?
יותר מאשמח לתשובות.
גביית תשלום עבור רישום בחברה משכנת
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/01/17
חן שלום,
בתים משותפים רבים לא השלימו את רישום הבית המשותף בטאבו והזכויות בהם נרשמות בחברה משכנת.
במקרים רבים הקבלן פשט את הרגל ולכן לא השלים במהלך השנים את רישום צו הבית המשותף גם כאשר חלפו עשרות שנים ממועד סיום הבנייה.
במקרה כזה החוק קובע כי ישנו פיקוח על המחירים שהחברה המשכנת יכולה לגבות מבעלי הדירות עבור רישום הזכויות.
החוק קובע כי עבור רישום העברת הזכויות ניתן לגבות עד 300 ש"ח.
יתכן והחברה המשתכנת מסתמכת על צו בית משפט בפירוק החברה שקבע כי היא רשאית לגבות את הסכום שציינת.
עליכם לבקש מהחברה המשכנת אסמכתא חוקית המסמיכה אותה לגבות את התשלום כאמור.
כל עוד לא נרשם הבית כבית משותף בעלי הדירות צריכים להסתמך על הסכם שיתוף ותשריטי דירות המגדירים את זכויות כל אחד מהם במקרקעין.
אני מניח שעצם העובדה שהחברה נמצאת בפירוק, אומרת שלחברה מונה מפרק ככונס נכסים מטעם בית משפט והאחריות על השלמת התהליך לרישום הבית המשותף רובצת עליו.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
בתים משותפים רבים לא השלימו את רישום הבית המשותף בטאבו והזכויות בהם נרשמות בחברה משכנת.
במקרים רבים הקבלן פשט את הרגל ולכן לא השלים במהלך השנים את רישום צו הבית המשותף גם כאשר חלפו עשרות שנים ממועד סיום הבנייה.
במקרה כזה החוק קובע כי ישנו פיקוח על המחירים שהחברה המשכנת יכולה לגבות מבעלי הדירות עבור רישום הזכויות.
החוק קובע כי עבור רישום העברת הזכויות ניתן לגבות עד 300 ש"ח.
יתכן והחברה המשתכנת מסתמכת על צו בית משפט בפירוק החברה שקבע כי היא רשאית לגבות את הסכום שציינת.
עליכם לבקש מהחברה המשכנת אסמכתא חוקית המסמיכה אותה לגבות את התשלום כאמור.
כל עוד לא נרשם הבית כבית משותף בעלי הדירות צריכים להסתמך על הסכם שיתוף ותשריטי דירות המגדירים את זכויות כל אחד מהם במקרקעין.
אני מניח שעצם העובדה שהחברה נמצאת בפירוק, אומרת שלחברה מונה מפרק ככונס נכסים מטעם בית משפט והאחריות על השלמת התהליך לרישום הבית המשותף רובצת עליו.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עברת תביעה מהמפקחת על הבתים המשותפים לבית המשפט הש
חנה
23/01/17
מה העלות בעברת תיק שנידון אצל המפקחת על הבתים המשותפים לבית המשפט השלום לדיון רגיל.
תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/01/17
חנה שלום,
שאלתך איננה מספיק ברורה.
תביעות בפני המפקח עוסקות מחלוקות בין בעלי דירות בבית משותף בנושאים שונים הרלוונטיים לחיים בבית המשותף כגון השימוש ברכוש המשותף, הוצאות אחזקת הרכוש המשותף, התנגדות לבנייה ברכוש המשותף וכיו"ב.
החוק נותן סמכות מקבילה לבית המשפט לדון בנושאים של השתלטות והסגת גבול ברכוש המשותף.
האגרה להגשת תביעה בפני המפקח זהה לאגרה שיש לשלם בגין תביעה אזרחית בבית משפט השלום.
מקווה שהייתי לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
שאלתך איננה מספיק ברורה.
תביעות בפני המפקח עוסקות מחלוקות בין בעלי דירות בבית משותף בנושאים שונים הרלוונטיים לחיים בבית המשותף כגון השימוש ברכוש המשותף, הוצאות אחזקת הרכוש המשותף, התנגדות לבנייה ברכוש המשותף וכיו"ב.
החוק נותן סמכות מקבילה לבית המשפט לדון בנושאים של השתלטות והסגת גבול ברכוש המשותף.
האגרה להגשת תביעה בפני המפקח זהה לאגרה שיש לשלם בגין תביעה אזרחית בבית משפט השלום.
מקווה שהייתי לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת בעלות על דירה מהורים לילד נשוי עם הסתייגות.
רויטל
23/01/17
אנחנו זוג נשוי המתגורר בדירת הוריו של הבעל.הדירה על שמם.מכיוון שאני רוצה לחוש בטחון כלכלי ויחד עם זה ההורים של בעלי לא מעוניינים שהדירה תהיה על שמנו(בין היתר כי הם"חוששים"שאם נתגרש אני אקבל כמחצית מערך דירתם)עלה במחשבתי הרעיון הבא:להציע לבעלי(ושהוא יציע את זה להוריו)שהדירה תעבור על שמנו אבל עם הסתייגות משפטית שלא ניתן למכור את הדירה כל עוד הם או אחד מהם בחיים.
האם זה אפשרי מבחינה משפטית?במידה ולא-האם יש הצעה אלטרנטיבית לכך שאני אחוש את הנ"ל(אני כביכול "מקריבה"מעצמי בכך שויתרתי על סביבת המגורים הטבעית שלי שם מתגוררת משפחתי לטובת מגורים בדירת הוריו של בעלי ללא תשלום שכר דירה ובמרחק של 90 ק"מ ממגורי משפחתי)לא רוצה להתעורר אחרי 20 שנה "בלי כלום " ורוצה למנוע מריבות עתידיות שיצוצו עם האח.בנוסף,גם לאח של בעלי גר בדירה של הוריו ללא תשלום.(והיחסים לא טובים בינהם).תודה
האם זה אפשרי מבחינה משפטית?במידה ולא-האם יש הצעה אלטרנטיבית לכך שאני אחוש את הנ"ל(אני כביכול "מקריבה"מעצמי בכך שויתרתי על סביבת המגורים הטבעית שלי שם מתגוררת משפחתי לטובת מגורים בדירת הוריו של בעלי ללא תשלום שכר דירה ובמרחק של 90 ק"מ ממגורי משפחתי)לא רוצה להתעורר אחרי 20 שנה "בלי כלום " ורוצה למנוע מריבות עתידיות שיצוצו עם האח.בנוסף,גם לאח של בעלי גר בדירה של הוריו ללא תשלום.(והיחסים לא טובים בינהם).תודה
הבטחת זכויות על דירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/01/17
רויטל שלום,
המצב שתיארת הוא שכיח מאוד. הורים רבים חוששים ממצב בו עזרו לילד נשוי בקניית דירה ובמקרה של פרידה הזכויות בה יתחלקו עם בן הזוג. למצב זה יש מספר פתרונות אפשריים.
ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת ההורים על הדירה, אשר תמנע אפשרות להעברת זכויות בדירה ללא הסכמתם של ההורים.
פתרון נוסף הוא חתימה על הסכם ממון בין בני הזוג בו מוסכם כי הדירה שניתנה ע"י ההורים איננה נחשבת כנכס משותף לבני הזוג אלא שייכת למקבל המתנה בלבד.
אופציה נוספת היא חתימה על הסכם הלוואה לפיו מחצית הדירה הנרכשת מהווה הלוואה אשר במקרה של פרידה יש להחזירה.
ניתן אף על מנת להשלים את התמונה אם עדיין לא נחה דעתם של ההורים, לחתום על צוואה הדדית בה יכתב כי היורשים של הדירה יהיו הילדים המשותפים של בני הזוג בלבד.
אני מציע לך לפנות לבן זוגך ולבקש ממנו להציע להוריו לפנות ליעוץ משפטי שיסקור בפניהם את הפתרונות לחששות שלהם ויסדיר את המצב ברגישות הראויה לשביעות רצון כולם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
המצב שתיארת הוא שכיח מאוד. הורים רבים חוששים ממצב בו עזרו לילד נשוי בקניית דירה ובמקרה של פרידה הזכויות בה יתחלקו עם בן הזוג. למצב זה יש מספר פתרונות אפשריים.
ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת ההורים על הדירה, אשר תמנע אפשרות להעברת זכויות בדירה ללא הסכמתם של ההורים.
פתרון נוסף הוא חתימה על הסכם ממון בין בני הזוג בו מוסכם כי הדירה שניתנה ע"י ההורים איננה נחשבת כנכס משותף לבני הזוג אלא שייכת למקבל המתנה בלבד.
אופציה נוספת היא חתימה על הסכם הלוואה לפיו מחצית הדירה הנרכשת מהווה הלוואה אשר במקרה של פרידה יש להחזירה.
ניתן אף על מנת להשלים את התמונה אם עדיין לא נחה דעתם של ההורים, לחתום על צוואה הדדית בה יכתב כי היורשים של הדירה יהיו הילדים המשותפים של בני הזוג בלבד.
אני מציע לך לפנות לבן זוגך ולבקש ממנו להציע להוריו לפנות ליעוץ משפטי שיסקור בפניהם את הפתרונות לחששות שלהם ויסדיר את המצב ברגישות הראויה לשביעות רצון כולם.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
משכנתא במכירת דירה
דב
23/01/17
שלום, לקחתי משכנתא יחד עם אחותי על דירה משותפת בסך 150000 ש''ח כ''א. האם במכירתה יש צורך להחזיר קודם המשכנתא? האם אפשר להחזיר חצי המשכנתא לבדי, מבלי שהיא תחזיר את חצי המשכנתא שלה? תודה רבה.
סילוק משכנתא במכירת דירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/01/17
דב שלום,
ע"פ חוק המקרקעין ברגע שנרשמה משכנתה על נכס, המשכנתה רובצת על הנכס ורישומה אינו נמחק גם במצב של העברת זכויות בנכס. לפיכך אף קונה סביר לא יסכים לרכוש את הדירה ללא שתימחק המשכנתה קודם להשלמת העסקה.
סילוק המשכנתה במישור היחסים בינך לבין אחותך תלוי בהסכמות ביניכם, אך גם אם תסלק את חלקך בלבד, המשכנתה תישאר על הנכס ולא ניתן יהיה לבצע עסקה לפני מחיקתה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
כרמל
23/01/17
שלום,
אני מעוניינת ברכישת דירה ספציפית, העברתי לעו"ד שלי את המסמכים הרלוונטים, והוא חזר אליי שהדירה בהסכם "מושע", אמנם הבניין רשום בטאבו (גוש וחלקה) אך אין חלוקה ברורה לדירות (אין תת חלקה), אין הסכם שותפות. גם יועץ המשכנתאות אמר שיהיה קשה לקבל אישור למשכנתא. הוא ייעץ לי לא להתקרב לעסקה מסוג כזה.
שווה לבדוק חוות דעת נוספת או שעניין כזה ידוע שלא להתקרב?
תודה.
אני מעוניינת ברכישת דירה ספציפית, העברתי לעו"ד שלי את המסמכים הרלוונטים, והוא חזר אליי שהדירה בהסכם "מושע", אמנם הבניין רשום בטאבו (גוש וחלקה) אך אין חלוקה ברורה לדירות (אין תת חלקה), אין הסכם שותפות. גם יועץ המשכנתאות אמר שיהיה קשה לקבל אישור למשכנתא. הוא ייעץ לי לא להתקרב לעסקה מסוג כזה.
שווה לבדוק חוות דעת נוספת או שעניין כזה ידוע שלא להתקרב?
תודה.
רכישת דירה בבניין ללא צו בית משותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
25/01/17
כרמל שלום,
המצב שאת מתארת הוא של בניין שאיננו רשום כבית משותף.
ע"פ חוק המקרקעין במקרה כזה הבעלות בכל דירה ודירה היא משותפת לכל בעלי הדירות בבניין.
אמנם ע"פ חוק המכר חלה על הקבלן החובה לרשום בית משותף אך ישנם בניינים רבים מסיבות שונות בהן אין רישום בית משותף או שהוא לא הסתיים.
במקרה כזה נדרש שיהיה הסכם שיתוף שנחתם ע"י כל בעלי הדירות שמגדיר במדויק מה החלק בבניין ששיך לכל אחד ואחד מבעלי הדירות.
במקרה בו את מתארת שבו אין הסכם שיתוף חתום, ממש לא מומלץ לרכוש דירה ומעבר לכך אף בנק לא יסכים לתת משכנתא לרכישת דירה כזו.
מעבר לכך, נראה שחסרים בשאלתך מספר פרטים. לא ציינת כמה שנים הבניין קיים. עליך לברר מדוע לא נרשם בית משותף בבניין עד היום וכן מדוע לא נחתם הסכם שיתוף.
לא סביר שאין הסכמות כלשהן בין הדיירים בבניין. יתכן ובירור נוסף ישפוך אור על הנושא וניתן יהיה לקבל החלטה מושכלת יותר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת דייר בשכירות
רוני
23/01/17
שלום רב,
איזה נוסח צריך לכתוב במקרה של החלפת דייר בשכירות דירה בה ישנם 3 שוכרים ומתחלף רק שוכר אחד.
אנו רוצים שהחוזה ישאר כפי שהוא רק לשנות דייר אחד מבין השלושה.
האם מספיק להחתים את הדייר החדש על נספח ואם כן מה הנוסח שצריך לכתוב בנספח.
האם צריך להחתים את הדייר החדש על החוזה הישן?
תודה רבה
רוני
איזה נוסח צריך לכתוב במקרה של החלפת דייר בשכירות דירה בה ישנם 3 שוכרים ומתחלף רק שוכר אחד.
אנו רוצים שהחוזה ישאר כפי שהוא רק לשנות דייר אחד מבין השלושה.
האם מספיק להחתים את הדייר החדש על נספח ואם כן מה הנוסח שצריך לכתוב בנספח.
האם צריך להחתים את הדייר החדש על החוזה הישן?
תודה רבה
רוני
החלפת דייר בשכירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/01/17
שלום רוני,
לא ניתן להשיב לשאלתך בלא עיון בחוזה השכירות הקיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לא ניתן להשיב לשאלתך בלא עיון בחוזה השכירות הקיים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכר טרחה לעו"ד בייצוג מול קבלן
מיכל
23/01/17
שלום, רציתי לשאול מה שכר הטרחה המקובל לעו"ד בייצוג מול קבלן? (האם מוגבל ל-5000 שקל כמו השכר של העו"ד של הקבלן?)
שכר טרחה לעו"ד בייצוג מול קבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/01/17
שלום מיכל,
שכר טרחת עו"ד המייצג קונה מול קבלן איננו מובגל ל 5,000 ש"ח. ההגבלה היא רק על השתתפות הקונה בהוצאות המשפטיות של הקבלן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכר טרחת עו"ד המייצג קונה מול קבלן איננו מובגל ל 5,000 ש"ח. ההגבלה היא רק על השתתפות הקונה בהוצאות המשפטיות של הקבלן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גובה שכר טרחה מקובל להסכם שיתוף
עמיר
23/01/17
רציתי לדעת מהי עלות שכר הטרחה הנהוגה לביצוע הסכם שיתוף ע"י עו"ד לחלוקת קרקע למגורים (בנה ביתך) דו משפחתי. הקרקע היא חכירה ל98 שנים ושולמה במלואה ע"י שני הצדדים.
הסכם שיגן עלי במהלך הבנייה וגם לאחר גמר הבנייה וכמובן אם אחליט למכור את הצד שלי לפני הבנייה או תוך כדי בנייה השלכות וכו'.
הסכם שיגן עלי במהלך הבנייה וגם לאחר גמר הבנייה וכמובן אם אחליט למכור את הצד שלי לפני הבנייה או תוך כדי בנייה השלכות וכו'.
שכר טרחה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/01/17
שלום עמיר,
שכר טרחה הוא עניין מסחרי שיוסכם בינך לבין עוה"ד שתבחר ויהיה תלוי, בין היתר, במורכבות העניין, בשווי הנכס, במספר הבעלים המשותפים וכו'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
שכר טרחה הוא עניין מסחרי שיוסכם בינך לבין עוה"ד שתבחר ויהיה תלוי, בין היתר, במורכבות העניין, בשווי הנכס, במספר הבעלים המשותפים וכו'.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פירוק שיתוף ותביעה כספית
ניר
22/01/17
שלום רב,
מדובר בנכס ששיך לשני בני דודים כאשר בני הדודים השכירו את הנכס לצד ג'. דמי השכירות שולמו בשנה האחרונה לאחד הצדדים והוא סירב לשתף אותנו בדמי השכירות בשל מחלוקות כספיות. אנחנו מעוניינים להגיש תביעה לפירוק שיתוף.
האם תביעה לפירוק שיתוף בנכס ששיך בבעלות משותפת לבני דודים יעשה בביהמ"ש למשפחה או בבימ"ש שלום רגיל?
בתביעה לפירוק אני יכול לתבוע את תשלום דמי השכירות או שאני צריך תביעה נפרדת?
מדובר בנכס ששיך לשני בני דודים כאשר בני הדודים השכירו את הנכס לצד ג'. דמי השכירות שולמו בשנה האחרונה לאחד הצדדים והוא סירב לשתף אותנו בדמי השכירות בשל מחלוקות כספיות. אנחנו מעוניינים להגיש תביעה לפירוק שיתוף.
האם תביעה לפירוק שיתוף בנכס ששיך בבעלות משותפת לבני דודים יעשה בביהמ"ש למשפחה או בבימ"ש שלום רגיל?
בתביעה לפירוק אני יכול לתבוע את תשלום דמי השכירות או שאני צריך תביעה נפרדת?
תביעת פירוק השיתוף תעשה בבית משפט שלום רגיל
אסף
23/01/17
שהרי הגדרת "בן משפחה" בסעיף 1 של חוק בתי המשפט לענייני משפחה אינה כוללת קירבת משפחה מסוג "בני דודים".
אין מניעה לתבוע יחד, במסגרת אותה תביעה, גם את נושא דמי השכירות.
אין מניעה לתבוע יחד, במסגרת אותה תביעה, גם את נושא דמי השכירות.
הסגת גבול
יוסי
22/01/17
שלום רב,
השכן שדירתו צמודה אלי בנה קיר הפרדה נמוך בחצר שלו שלדעתי חורג במעט לתוך החצר שלי.קיר זה נבנה בוודאות ללא היתר ,אם ארצה לתבוע הסגת גבול האם אני אצטרך להביא איש מקצוע/מודד/ שיוכיח שהוא חרג ,או מכוון שהוא החורג אזי הוא יצטרך להוכיח שהוא לא חרג?
תודה מראש
השכן שדירתו צמודה אלי בנה קיר הפרדה נמוך בחצר שלו שלדעתי חורג במעט לתוך החצר שלי.קיר זה נבנה בוודאות ללא היתר ,אם ארצה לתבוע הסגת גבול האם אני אצטרך להביא איש מקצוע/מודד/ שיוכיח שהוא חרג ,או מכוון שהוא החורג אזי הוא יצטרך להוכיח שהוא לא חרג?
תודה מראש
אם אתה טוען להסגת גבול מצד השכן - עליך להוכיח זאת
אסף
23/01/17
אין כאן "היפוך" נטל ההוכחה
החובה היא עליך (כתובע) להוכיח שקיימת חריגה באמצעות חוות דעת של מודד מוסמך וגם על פי מסמכי הטאבו המראים את הגבולות של שני השטחים שבמחלוקת.
החובה היא עליך (כתובע) להוכיח שקיימת חריגה באמצעות חוות דעת של מודד מוסמך וגם על פי מסמכי הטאבו המראים את הגבולות של שני השטחים שבמחלוקת.
הוכחת הסגת גבול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/01/17
שלום יוסי,
על התובע להוכיח את עילת התביעה שלו - כלומר עליך להוכיח את טענתך שהשכן חרג לשטחך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על התובע להוכיח את עילת התביעה שלו - כלומר עליך להוכיח את טענתך שהשכן חרג לשטחך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת זכויות בטאבו
רחל
21/01/17
שלום, הוריי הורישו זכויות בדירה למספר יורשים. עד היום (במשך 25 שנים) זכויות הדירה לא נרשמה בטאבו. הזכויות רשומות אצל החב' המשכנת. היום אני מעוניינת להעביר את הזכויות בטאבו אך שני יורשים מתנגדים לחתום על המסמכים שנועדו להעברת הזכויות. טענתם היא מכיוון שהם מחוסרי דיור ומקבלים סיוע ממשרד השיכון, העובדה שיהיה על שמם נכס בטאבו, יימנע מהם לקבל את הסיוע ממשרד השיכון (אף על פי שחלקם בזכויות בדירה בשווי כספי הוא מאוד נמוך (כ-70,000 ש"ח כל אחד).איך ניתן לפתור את הבעיה באופן שהזכויות יירשמו בטאבו ושזכויות שני היורשים לא ייפגעו במשרד השיכון?אודה לתשובתך.
מי אמר שזה ניתן? לא ניתן לרשום זכויות ושהם לא יראו
אסף
23/01/17
ירושת דירה וזכאות לסיוע ממשרד השיכון
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/01/17
שלום רחל,
על פי החוק - העזבון (כלומר הדירה) שייך ליורשים עם פטירת המוריש. צו הירושה והרישום בטאבו רק באים להצהיר על זכות זו.
על פי נהלי משרד השיכון, מי שיש לו חלק כלשהו בדירה אותו קבל בירושה איננו זכאי לסיוע.
לאור הנ"ל - אחייך אינם זכאים לסיוע כבר כיום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי החוק - העזבון (כלומר הדירה) שייך ליורשים עם פטירת המוריש. צו הירושה והרישום בטאבו רק באים להצהיר על זכות זו.
על פי נהלי משרד השיכון, מי שיש לו חלק כלשהו בדירה אותו קבל בירושה איננו זכאי לסיוע.
לאור הנ"ל - אחייך אינם זכאים לסיוע כבר כיום.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טאבו העברת שכירות
מיקי
27/01/17
קניתי דירה בתחילת ינואר 2016 ורשמתי אותה בטאבו. בנסח טאבו שקיבלתי רשום העברת שכירות. מה ההבדל בין העברת שכירות וחכירה או מכר או מכר ללא תמורה. המונחים האלו לא מובנים לי.
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
מעבר
קלי
20/01/17
לפני העברה ורישום בטאבו
של ירושת מגרש (שלא ניתן לפיצול ) אותו ירשו מספר אנשים באופן שלכל אחד הוקצה בצוואה ע"י המוריש אזור מוגדר שמסומן בתשריט שעליו ניתן לבנות בית מגורים פרטי. באחד החלקים הקדמיים כבר קיים בית בנוי . ולא סומן בתשריט הצוואה דרך מעבר לחלקים האחוריים. כל החלקים צרים .
1. האם חלה חובה על החלקים הקדמיים לתת זכות מעבר לאחוריים? אף אם לא נרשם בצוואה.
2. במקרה שמתן זכות המעבר יגרום לפגיעה מהותית בחלקים הקדמיים , ובהתחשב שבצוואה לא סומן ולא הוזכר מעבר האם בית משפט יכול לכפות מעבר שיגרום נזק כזה לבית או לחלק קדמי כדי לאפשר מעבר לאחורי .
הסבר מהי הפגיעה המהותית:כד לתת מעבר יש צורך להרוס חלק מהבית הקיים כאפשרות לעבור מצד אחד. או בצד השני להרוס את כל התשתיות של הבית באזור קו הבנין הצידי (כולל תת קרקעיות המוגבלות בעומס ) , ובנוסף בזמן בניה בחלק אחורי - יהווה מעבר משאיות וטרקטורים בתוך חצר הבית הקיים סיוט לדיירי הבית הקדמי .לחילופין מעבר דרך חלק של מישהו אחר שיגביל את בניה חדשה בו לבניה צרה מאד וארוכה שתוריד מערכו בצורה מהותית.אודה
של ירושת מגרש (שלא ניתן לפיצול ) אותו ירשו מספר אנשים באופן שלכל אחד הוקצה בצוואה ע"י המוריש אזור מוגדר שמסומן בתשריט שעליו ניתן לבנות בית מגורים פרטי. באחד החלקים הקדמיים כבר קיים בית בנוי . ולא סומן בתשריט הצוואה דרך מעבר לחלקים האחוריים. כל החלקים צרים .
1. האם חלה חובה על החלקים הקדמיים לתת זכות מעבר לאחוריים? אף אם לא נרשם בצוואה.
2. במקרה שמתן זכות המעבר יגרום לפגיעה מהותית בחלקים הקדמיים , ובהתחשב שבצוואה לא סומן ולא הוזכר מעבר האם בית משפט יכול לכפות מעבר שיגרום נזק כזה לבית או לחלק קדמי כדי לאפשר מעבר לאחורי .
הסבר מהי הפגיעה המהותית:כד לתת מעבר יש צורך להרוס חלק מהבית הקיים כאפשרות לעבור מצד אחד. או בצד השני להרוס את כל התשתיות של הבית באזור קו הבנין הצידי (כולל תת קרקעיות המוגבלות בעומס ) , ובנוסף בזמן בניה בחלק אחורי - יהווה מעבר משאיות וטרקטורים בתוך חצר הבית הקיים סיוט לדיירי הבית הקדמי .לחילופין מעבר דרך חלק של מישהו אחר שיגביל את בניה חדשה בו לבניה צרה מאד וארוכה שתוריד מערכו בצורה מהותית.אודה
זכויות מעבר
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/01/17
שלום קלי,
לפי תאורך, בהעדר זכות מעבר לא ברור לי כיצד יוכלו בעלי החלקים הפנימיים לממש את חלקם או בכלל להכנס אליו.
הפתרון יכול להיות אדריכלי - אם עדיין לא בדקתם אפשרות זו - מהו המעבר האפשי באופן שהפגיעה תצטמצם ככל ניתן.
במסרת של תביעה משפטי בי המשפט רשאי לכפות פתרון שיאזן בין צרכי הצדדים השונים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לפי תאורך, בהעדר זכות מעבר לא ברור לי כיצד יוכלו בעלי החלקים הפנימיים לממש את חלקם או בכלל להכנס אליו.
הפתרון יכול להיות אדריכלי - אם עדיין לא בדקתם אפשרות זו - מהו המעבר האפשי באופן שהפגיעה תצטמצם ככל ניתן.
במסרת של תביעה משפטי בי המשפט רשאי לכפות פתרון שיאזן בין צרכי הצדדים השונים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אם יש לאח חורג זכויות על הדירה ?
ישראלי
19/01/17
שלום
ההורים שלי לא גרים יחד מעל 20 שנה !
אבל הדירה שלהם רשומה בטאבו על שניהם.
לאמא שלי יש מכתב מבית הדין הרבני משנת 1983
ובו כתוב הינה הציטוט
"בית הדין הרבני האזורי"
"פסק דין"
"דירתם המשותפת הנמצאת בכתובת XXX שהינה בשכירות מחברת עמידר תעבור מהיום וע"ש האשה בלבד."
"תכולת דירתם נשארת לאישה"
לאבא שלי יש בן מהנישואים הקודמים שלו ולכן יש לי
שתיי שאלות:
- האם לאבא שלי זכות/חזקה כלשהי על הדירה ?
- האם לבן החורג יש זכות/חזקה כלשהי על הדירה ?
ההורים שלי לא גרים יחד מעל 20 שנה !
אבל הדירה שלהם רשומה בטאבו על שניהם.
לאמא שלי יש מכתב מבית הדין הרבני משנת 1983
ובו כתוב הינה הציטוט
"בית הדין הרבני האזורי"
"פסק דין"
"דירתם המשותפת הנמצאת בכתובת XXX שהינה בשכירות מחברת עמידר תעבור מהיום וע"ש האשה בלבד."
"תכולת דירתם נשארת לאישה"
לאבא שלי יש בן מהנישואים הקודמים שלו ולכן יש לי
שתיי שאלות:
- האם לאבא שלי זכות/חזקה כלשהי על הדירה ?
- האם לבן החורג יש זכות/חזקה כלשהי על הדירה ?
זכויות בדירה לאחר פרידת בני זוג
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/01/17
שלום רב,
לאביך יש זכויות רשומות בדירה.
אם בידי אמך פס"ד הקובע אחרת כדאי מאוד לפעול לשינוי המצב ולרישום הזכויות ע"ש אמך בלבד.
לאחיך החורג עשויות להיות זכויות ככל שאביך העביר אליו (למשל במתנה/צוואה) זכויות, ככל שיש לו כאלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לאביך יש זכויות רשומות בדירה.
אם בידי אמך פס"ד הקובע אחרת כדאי מאוד לפעול לשינוי המצב ולרישום הזכויות ע"ש אמך בלבד.
לאחיך החורג עשויות להיות זכויות ככל שאביך העביר אליו (למשל במתנה/צוואה) זכויות, ככל שיש לו כאלה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרחק מינימלי בין מבנים ציבוריים לבתי דירות
רונית ה. אביטן
19/01/17
האם החוק מגדיר מהו המרחק המינימלי בין מבני ציבור (בי"ס, אולם ספורט, מבנה פיס, מועדון נוער, מתנ"ס וכדומה) לבתי מגורים פרטיים? אם כן - מהו והאם יש פירוט נוסף לדרישות סף ורגולצייה נדרשת מבחינת קירבה בין אזור ציבורי לבתי מגורים פרטיים?
מרחק מינימלי בין מבנים ציבוריים לבתי דירות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/01/17
שלום רונית,
העניינים הללו, לרבות קווי הבניין ודרישות נוספות מוסדרים בתב"ע החלה על האזור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
העניינים הללו, לרבות קווי הבניין ודרישות נוספות מוסדרים בתב"ע החלה על האזור.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה שהתקבלה בירושם וטרם הוצא צו ירושה
שמיקס
19/01/17
הי,
נניח שראובן נפטר ושמעון טוען כי הוא יורש הדירה ומחזיק בעותק צוואה לאישור טענתו, אך טרם יצא צו ירושה והדירה לא רשומה על שם שמעון.
1. האם שמעון יכול בדרך כלשהי להשכיר את הדירה לפני שיוצא צו ירושה?
2. מה קורה אם שמעון השכיר את הדירה אך השוכר עושה בעיות ומפסיק לשלם- יש לשמעון דרך משפטית להוציא את השוכר מהדירה רק על סמך הצוואה שבידו לפני שניתן צו ירושה?
3. מה קורה אם שמעון השכיר את הדירה ואחרי זמן מה מגיע אדם שלישי וטוען שגם הוא יורש של הדירה (ומציג לדוגמא צוואה אחרת ומתחיל דיון משפטי בנושא) ?
4. האם לאור הסיכונים בתרחישים לעיל עדיף שהדירה תעמוד ריקה ולא תושכר לאף אדם עד שיצא צו ירושה מסודר גם במידה וזה ייקח שנה או יותר (קיימת בעייה כלשהי ברישום הדירה ולכן התהליך צפוי לקחת זמן) ?
5. האם זה משנה אם שמעון הינו יורש טבעי של ראובן נניח בנו היחיד או שהוא יורש רחוק יותר (נניח בן דוד שטוען לירושה למרות שישנם יורשים טבעיים אחרים)?
תודה מראש לעונים.
נניח שראובן נפטר ושמעון טוען כי הוא יורש הדירה ומחזיק בעותק צוואה לאישור טענתו, אך טרם יצא צו ירושה והדירה לא רשומה על שם שמעון.
1. האם שמעון יכול בדרך כלשהי להשכיר את הדירה לפני שיוצא צו ירושה?
2. מה קורה אם שמעון השכיר את הדירה אך השוכר עושה בעיות ומפסיק לשלם- יש לשמעון דרך משפטית להוציא את השוכר מהדירה רק על סמך הצוואה שבידו לפני שניתן צו ירושה?
3. מה קורה אם שמעון השכיר את הדירה ואחרי זמן מה מגיע אדם שלישי וטוען שגם הוא יורש של הדירה (ומציג לדוגמא צוואה אחרת ומתחיל דיון משפטי בנושא) ?
4. האם לאור הסיכונים בתרחישים לעיל עדיף שהדירה תעמוד ריקה ולא תושכר לאף אדם עד שיצא צו ירושה מסודר גם במידה וזה ייקח שנה או יותר (קיימת בעייה כלשהי ברישום הדירה ולכן התהליך צפוי לקחת זמן) ?
5. האם זה משנה אם שמעון הינו יורש טבעי של ראובן נניח בנו היחיד או שהוא יורש רחוק יותר (נניח בן דוד שטוען לירושה למרות שישנם יורשים טבעיים אחרים)?
תודה מראש לעונים.
השכרת דירה שהתקבלה בירושה בטרם ניתן צו ירושה/קיום
עו"ד לילך עתני
מנהלת
23/01/17
שלום רב,
אין מניעה חוקית להשכיר דירת ירושה לפני הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה.
(יחד עם זאת ,שים לב, שדירת ירושה שהיא דירה שלישית ויותר תהיה פטורה ממס ריבוי דירות בשנה הראשונה אחרי הפטירה רק אם לא הושכרה).
המשכיר יוכל להוכיח את זכותו כלפי שוכר מפר באמצעות חוזה השכירות.
מחלוקות לענין עצם הזכות או חלוקתה ידונו בנפרד בין היורשים, ואם יקבע כי המשכיר גבה שכר דירה שלא בהתאם לזכותו - בית המשפט יוכל לפסוק פיצוי מתאים לצד הנפגע, ככל שהצדים לא יגיעו להסכמות ביניהם.
לאחר שניתןןןןצו ירושה/קיום צוואה אין צורך להמתין להסדרת הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אין מניעה חוקית להשכיר דירת ירושה לפני הוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה.
(יחד עם זאת ,שים לב, שדירת ירושה שהיא דירה שלישית ויותר תהיה פטורה ממס ריבוי דירות בשנה הראשונה אחרי הפטירה רק אם לא הושכרה).
המשכיר יוכל להוכיח את זכותו כלפי שוכר מפר באמצעות חוזה השכירות.
מחלוקות לענין עצם הזכות או חלוקתה ידונו בנפרד בין היורשים, ואם יקבע כי המשכיר גבה שכר דירה שלא בהתאם לזכותו - בית המשפט יוכל לפסוק פיצוי מתאים לצד הנפגע, ככל שהצדים לא יגיעו להסכמות ביניהם.
לאחר שניתןןןןצו ירושה/קיום צוואה אין צורך להמתין להסדרת הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן עוד 3 שנים
שי
18/01/17
האם דירה מקבלן שעוד שלןש שנים תבנה, עדיין אין אישור בניה אך נחתם חוזה נחשבת בינתיים כדירה לחישוב מס שלוש דירות
דירה בבניה לצורך מס דירה שלישית
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/01/17
שלום שי,
לצורך המס הנ"ל נחשבות רק דירות שבנייתן הושלמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לצורך המס הנ"ל נחשבות רק דירות שבנייתן הושלמה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
מיכאל
18/01/17
לי יש דירה וחצי ולחבר שלי יש חצי דירה.קנינו יחד דירה נוספת כל אחד חצי דירה. איך יחושב מס הרכישה לגבי שנינו?
מס רכישה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
19/01/17
שללום מיכאל,
לגבי כל אחד מכם מדובר בדירה נוספת ומס הרכישה יתחיל מ 8%.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לגבי כל אחד מכם מדובר בדירה נוספת ומס הרכישה יתחיל מ 8%.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
