פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת בעלות הדירה מההורים לבן הנשוי

דורון 21/02/17

שלום רב.
אני ואשתי(אנחנו נשואים כמעט 11 שנים)מתגוררים בדירת הוריי(ולא משלמים להם שכר דירה).
אשתי"לוחצת"שהדירה תהיה רשומה גם על שמה(מכיוון שהיא מתגוררת במרחק נסיעה של לפחות שעה ברכב ממשפחת המוצא שלה ולטענתה היא משלמת"מחיר"על זה שהסכימה להתרחק ממשפחתה ולגור איתי בדירת הוריי וגם כי"מי מבטיח לה שבעוד זמן מסויים אני או הוריי לא נראה לה את הדרך החוצה מהדירה כתוצאה מסיבות ונסיבות שונות).
אבא שלי הציע פתרון-לרשום את הדירה על שמי בלבד(כי גם אני וגם ההורים שלי לא רוצים שאם היא תתגרש מימני אז חצי מהדירה יהיה שלה וגם כדי שלא תוכל לכפות עלי למכור את הדירה או להשכיר אותה לצורך קניית דירה אחרת או השכרת דירה אחרת באזור המגורים של משפחת המוצא שלה)אבל אני חושש שאם הדירה תהפוך להיות על שמי בלבד היא"תיעלב".יש פתרון משפטי אחר שיכול יהיה להניח את דעתה ובמקביל יבטל את החששות הנ"ל שלי ושל ההורים שלי?
דרך אגב-בזמנו אבא שלי הציע שהדירה תהפוך להיות רשומה על שם הילדים שלי ושם אשתי(יש לנו 2 ילדים בגילאי 6,10).זה פתרון שיכול להיות רלוונטי?ואם כן-איך בדיוק?
תודה.

לעמוד

המלא

הבטחת זכויות על דירה

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 21/02/17

דורון שלום,

למצב שתיארת ישנם מספר פתרונות אפשריים.

ניתן להעביר בעלות על שמכם תוך קביעת מנגנוני הגנה כגון הותרת הערת אזהרה על שם ההורים, חתימה על הסכם הלוואה לפיו במקרה של פרידה יש להחזיר את ההלוואה, וכן אפשרויות נוספות.

האופציה האחרונה שהעלית אפשרית גם היא ויש לה יתרונות וחסרונות כשלעצמה.

אני בטוח כי אם תפנו ליעוץ משפטי מסודר ניתן יהיה למצוא את הפתרון ההולם למצבכם.

מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חישוב מס שבח לאחר תקופת המעבר

רון 21/02/17

שלום ,איך מחושב מס השבח עבור מכירת דירה לאחר תקופת המעבר קרי 1.1.2018 עבור אדם שמוגדר "כמרובה דירות" (יש בבעלותי שתי דירות ) - האם החישוב הינו ליניארי ( עד 1.1.2014 פטור ממס שבח ) או שמה לאחר תקופת המעבר אין חישוב ליניארי ותשלום מס שבח הינו 25 אחוז על כל התקופה מיום רכישת הדירה שנרכשה בשנת 2000 ??

לעמוד

המלא

מס שבח ליניארי

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 21/02/17

רון שלום,

הטבת החישוב הליניארי הנה אך ורק בתקופת המעבר.

לאחר תקופת המעבר יחושב מס שבח בחישוב רגיל

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מירי

אורי 20/02/17

אני מתעניין ברכישת דירה. שלחו לי נסח ורשום שזה סוג "מירי" מה המשמעות לגבי

לעמוד

המלא

רכישת דירה מירי

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 21/02/17

מירי שלום,

ברכישת דירה אין לכך משמעות מעשית.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חתימה על חוזה ניהול בבניין רב קומות

מימי 20/02/17

רכשתי דירה מקבלן בבניין רב קומות. בחוזה הרכישה היה סעיף שאני מסכמה שהקבלן ינהל גם את הבניין בלי שיהיה
מצורף לחוזה הרכישה את הוזה הניהול אפילו לא שם חברת הניהול (שמתברר שחברת הניהול על שם אשתו של הקבלן) ולא עלות דמי הניהול. רק בעל פה נאמר שדמי הניהול יכול לעלות בסביבות 500שח.
אחרי כשנה וחצי ממועד הרכישה הוזמנתי לחתום על חוזה דמי ניהול ( כתנאי לקבלת המפתח) שהוא 1500שח לחודש במשך 5 שנים אחרי מסע ומתן ביון הוועד לקבלן ירד דמי הניהול ל-1300 שח לחודש למשך 3 שנים אם אפשרות להחליף את החבר בהצבעה של 70% מהדירות.
1) הם אני מחויבת לחתום על חוזה דמי הניהול בתנאים האלו (יש לציין שיש 13-14 דירות שלא מוחנים לחתום)
2) האם הקבלן יכול להתנות מסירת הדירה בחתימה על חוזה הניהול?
3) האם יש סיכוי לנצח בבית המשפט ?
בתודה

לעמוד

המלא

חוזה ניהול

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 21/02/17

מימי שלום,

ההתקשרות עם חברת הניהול במקרה שציינת נעשתה שלא בהתאם לחוק.

החוק דורש כי בחוזה המכר יופיעו פרטים לגבי חברת הניהול, זהותה ותנאי ההתקשרות עמה.

כמו כן החוק מגביל את תקופת ההתקשרות עם חברת הניהול לתקופה של 3 שנים אלא אם כן התקבלה החלטה בתום 3 השנים להאריך את חוזה הניהול ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.

לאור האמור, אינכם מחויבים לחתום על הסכם הניהול.

בוודאי שהקבלן לא יכול להתנות את מסירת הדירה בחתימה על הסכם הניהול.

אני מציעה לכם להתאגד ולפנות לעו"ד שייצג אתכם מול הקבלן.

מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קרקע חקלאית

חנוך 19/02/17

שלום.
בהמשך לשאלתי (קרקע חקלאית שינוי יעוד)כל הגוש רשום תחת סוג מירי ונכון להיום כל הגוש מטופל על ידי יזם לשינו יעוד הקרקע,ובהמשך תיתכן עסקת קומבינציה על ידי היזם,
אני מעוניין למכור את חלקי בגוש
מה עליי לעשות
בתודה מראש

לעמוד

המלא

מכירת קרקע חקלאית

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 21/02/17

חנוך שלום,

כפי שהשיבה לך עו"ד עתני, על המכירה תחול מס שבח והיטל השבחה יחול אך ורק כאשר תאושר לפרסום תכנית שינוי יעוד משביחה.

במכירת נכס נדל"ן מומלץ להיעזר בעו"ד לצורך ביצוע העסקה.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מה גובר על מה ?

עזרא שוורץ 19/02/17

ידו של מי על העליונה במקרה של סתירה :
התקנון הסטנדרטי (בהעדר כזה ייחודי לבניין המשותף נשוא המחלוקת) המחייב לקבל לשינויים ברכוש המשותף הסכמה תחילה של אספת דיירים
או
הסכמה בדיעבד שליקט מי שרוצה לבצע את השינויים, ליקוט שהחל רק לאחר שהוגשה נגדו תביעה בבית משפט השלום ?

לעמוד

המלא

מענה חוזר

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 21/02/17

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מענה חוזר

אלעד וייסטוך 21/02/17

עזרא שלום,

כמדומני שכבר השבתי על כך במסגרת שאלות שהעלית בפורום זה בשבועות האחרונים.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

תביעת חוב

דותן שמעון 19/02/17

האם בשביל הגשת תביעת חוב לחברה בפירוק צריך עו"ד או שמספיק להגיש טופס לבד?

לעמוד

המלא

פורום פשיטת רגל

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 21/02/17

דותן שלום,

אנא הפנה שאלתך לפורום פשיטת רגל באתר זה.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פורום פשיטת רגל

אלעד וייסטוך 21/02/17

דותן שלום,

אנא הפנה שאלתך לפורום פשיטת רגל באתר.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

התיישנות תכנית בנייה שאושרה בוועדה לתו"ב

עזרא שוורץ 19/02/17

פניתי לשני אנשים שונים, חבר מועצת עירייה וחבר לשעבר בשאלה שהוצגה בכותרת.
קבלתי שתי תשובות שונות.
לפיכך, הייתי רווצה לקרוא גם מה אתם חושבים בסוגיה זאת .

לעמוד

המלא

מענה חוזר

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 21/02/17

עזרא שלום,

כמדומני שכבר השבתי על כך במסגרת שאלות שונות שהעלית בפורום בשבועות האחרונים.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

נזילות בבית משותף

רייצל 19/02/17

שלום, בדירת פנטהאוז שקניתי יש נזילות הן מהגג והן מקיר חיצוני לבנין. ועד
בית טוען שעליי לפתור זאת מול הקבלן(בנין בן 14 שנה,ידוע לי כי הדיירים הקודמים לא
דיווחו מעולם על נזילות) השאלה: 1. האם אחריות הטיפול העלות היא של וועד הבית? 2.
האם כבעלת הדירה עליי לשלם 50% מהעלוליות גם כאשר מדובר ברכוש ציבורי? תודה
רייצ'ל

לעמוד

המלא

אחריות ועד בית לנזילות

עו"ד אלעד וייסטוך מנהל 21/02/17

רייצ'ל שלום,

במצב בו תמו תקופת הבדק והאחריות לנזילות ע"פ חוק מכר דירות, אין עוד עילה לכאורה לפנות לקבלן.

במצב זה כאשר קיימים ליקוים שמקורם ברכוש המשותף כפי שציינת, האחריות לתקן זאת רובצת על ועד הבית כנציגות הבית המשותף.

לאור האמור עלות התיקונים צריכה להיות מוטלת על הקופה המשותפת של הבניין ואם יש צורך לגבות סכומים נוספים מהדיירים יש לעשות כן.

על ועד הבית לפנות למומחה שיאבחן מהו מקור הליקויים, כיצד יש לתקנם ומה העלות לכך.

בהתאם לממצאים של המומחה כדאי לבדוק מדוע לא התגלו הליקויים עד היום ומי הגורם האחראי לכך. יתכן אף ותוכלו להשית את התביעה על חברת הביטוח במקרים מסוימים.

מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.

בברכה,

אלעד וייסטוך, עו"ד

מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין

השילוח 4, פתח תקווה

טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il

עו"ד אלעד וייסטוך

רח’ מנחם בגין 14, רמת גן - בית דרום אפריקה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קרקע חקלאית לפני שינוי יעוד

חנוך 19/02/17

שלום
ירשתי קרקע חקלאית אשר נירכשה בשנות ה-70
אני מעוניין למכור אותה
הקרקע בבעלות שלי פרטית,1/2 דונם
כיצד מוציאים למכירה ,ואלו חובות חלים ממכירת הקרקע.
בתודה מראש.

לעמוד

המלא

מכירת קרקע חקלאית

עו"ד לילך עתני מנהלת 19/02/17

שלום חנוך,

במכירת קרקע חקלאית שלא עברה עדיין שינוי יעוד יש לשלם מס שבח.

היטל השבחה ישולם רק אם חלות תכניות משביחות כלשהן.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה

דנה 19/02/17

שלום, אני ובן זוגי מזה מס' חודשים מעוניינים לרכוש במשותף דירה בעלות של כ-2.5 מיליון ש"ח.
בבעלותי יש דירה אחת, ולו אין דירה בבעלותו.
כיצד יבוצע חישוב המס במקרה זה? האם יהיה לבן זוגי פטור ממס? מה לגבי שווי הדירה שמעל 1.6 מש"ח? איך יבוצע החישוב?
תודה רבה!!

לעמוד

המלא

מס רכישה

עו"ד לילך עתני מנהלת 19/02/17

שלום דנה,

החישוב יתבצע בנפרד לך (ותשלמי 8% מס על חלקך) ולבן זוגך (שיהיה זכאי למדרגות מס רכישה של דירה יחידה).

ניתן להעזר במחשבון של רשות המסים בקישור הבא:
https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכוש דירה בפרואקט חדש בתנאים 20% תשלום בחתימת חוזה

ולנטינה 18/02/17

אנחנו שוקלים לרכוש דירה בפרואקט חדש בתנאים 20% תשלום בחתימת חוזה ו 80% כחודש לפני האיכלוס. האיכלוס המשוער בעוד 20 חודש. יש לנו הון עצמי של כ-25% משווי הדירה. היתרון של התנאי רכישה כזה הוא בכך שלא נאלץ לקחת משכנתא מייד אלא לשם שכירות בלבד עד לקראת האיכלוס. הבעיה היא בעלי לא עובד כעת ואנחנו לא יכולים לפנות לבנק כדי להבין האם נוכל לקבל משכנתא בסכום שאנחנו צריכים. מה הזכויות שלנו אם חתמנו חוזה רכישה ובהמשך הבנק לא מאפשר משכנתא בסכום הנחוץ? כמובן שאנחנו מקווים שהבעל יתחיל לעבוד בהקדם, אבל מצד שני פוחדים לקחת סיכוי ולקנות דירה הנתון. השיקול שלנו שאפילו אם תהיה בעיה בהמשך עם קבלת משכנתא מהבנק, אולי עדיין נרוויח משהו על עלייה במחיר של אותה הדירה בעוד יותר משנה. ממש תודה על התשובה!

לעמוד

המלא

מה הזכויות שלנו אם חתמנו חוזה ובהמשך הבנק לא יאשר לנו משכנתא?

עו"ד לילך עתני מנהלת 19/02/17

שלום ולנטינה,

זוהי תשובה מהיבט המשפטי בלבד, ואין בה הבעת עמדה לעניין כדאיות כלכלית של המהלך.

אם תחתמו על הסכם ולא תעמדו בתשלומים (כי לא תקבלו משכנתא), תמצאו במצב של הפרת חוזה. במקרה כזה, הקבלן יהיה רשאי לבטל את ההסכם שחתם עמכם. במרבית המקרים נקבע בהסכם גם פיצוי אותו תצטרכו לשלם לקבלן, כך שההון העצמי שיש לכם היום עלול להצטמצם.

אם הקבלן יאפשר העברת הזכויות לפני שהבניה תסתיים ולפני ששלמתם לו את מלוא התמורה (והוא לא בהכרח יסכים - יש לבדוק את נוסח הסכם המכר), תדרשו לשלם מס שבח בגין המכירה.

בברכה,

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רישום משכון רכישת דירה חדשה מקבלן

שרית 18/02/17

שלום,

האם ברכישת דירה מקבלן מומלץ לרשום משכון לאחר החתימה? בנית הדירה בשלבים מתקדמים הפרוייקט מלווה על ידי בנק.

תודה רבה.

לעמוד

המלא

רישום משכון ברכישת דירה חדשה מקבלן

עו"ד לילך עתני מנהלת 19/02/17

שלום שרית,

במרבית המקרים קבלנים אינם מאפשרים רישום משכון לרוכש דירה חדשה. בדרך כלל הם מתחייבים כלפי הבנק המלווה שלא לשעבד את זכויותיהם לאחר.

בכל מקרה כדאי לקבל יעוץ משפטי בטרם החתימה ולוודא שתקבלי את אחת הבטוחות הקבועות בחוק.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה

דרדר 18/02/17

שלום,
על שמי רשומה קרקע במושב כ"בן ממשיך". טרם התחילו בנייה על הקרקע (למעט פיתוח השטח).
ברצוני לקנות עם בן זוגי דירה למגורים (דירת יד שניה).

האם יהיה עלי לשלם על הדירה שאנו קונים מס רכישה כדירה שנייה?
תודה רבה.

לעמוד

המלא

מס רכישה

עו"ד לילך עתני מנהלת 19/02/17

שלום רב,

כעקרון, אם עדיין לא נבנתה דירה אלא ברשותך קרקע בלבד תוכלי לשלם מס רכישה כדירה יחידה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ייפוי כוח לעורך דין במכירת דירה האם זה חובה ?

יוסי 17/02/17

ומה זה נותן ? ומה יקרה אם מוכר הדירה לא רוצה לתת לעו״ד יפוי כח.

לעמוד

המלא

יפוי כח מטעם המוכר

עו"ד לילך עתני מנהלת 19/02/17

שלום יוסי,
יפוי כח נועד לאפשר לעורך הדין לטפל בהליכים הנדרשים להשלמת הסכם המכר ואף להשלימם ככל שהמוכר איננו משתף פעולה.
אם המוכר מסרב לתת יפוי כח לעוה"ד, במקרה של התחמקותו מביצוע ההסכם (לא משלם אגרות, לא ממציא אישורים, לא חותם על מסמכים וכו') לא ניתן יהיה לבצע בשמו או במקומו את הפעולות הללו והדרך היחידה להשלים את ביצוע העסקה תהיה באמצעות פניה לבית המשפט.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה

אלן 17/02/17

ערב טוב ! באמתחתי דירת מגורים ודירה נוספת שנקנתה בשנת 1986 , נועדה לשיכון בנות המשפחה . מ- 8/13 גרה הנכדה ובני ביתה בדירה . בנוסף יש לי 1/6 דירה מירושה . הדירה בגודל 30 מ"ר מהוונת של עמידר שנרכשה ע"י אמי ז"ל עתה מתכוונים באזור לתמ"א 38 של שיקום שכונות והמחיר האמיר . אחות אחת החליטה למכור לי את חלקה 1/6 במחיר שקבע המתווך כך שחלקה של אחותי עלה ל- 250.000 ש"ח ושאלתי , נודע לי מהמקומון מה-16/2/17 כי המס על דירה שלישית יחול על מי שברשותו 2 דירות ועוד 49% מדירה נוספת , האם כנ"ל יחול על מס רכישה ?
אשמח לקבל תשובה בהקדם . תודה ויום טוב .

לעמוד

המלא

מס רכישה

עו"ד לילך עתני מנהלת 19/02/17

שלום אלן,

חיוב במס רק מעל 249% החזקה חל רק לגבי מס ריבוי דירות. לעניין מס רכישה כל דירה החל בדירה השניה (ובכפוף לחריגים בחוק) היא דירה נוספת ותחוייב במס רכישה בהתאם (8% ויותר).

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הסכמה על תוספת דיורים

איתן 17/02/17

מוכר דירה לאחר חתימת חוזה באמצע תשלומים לפני מסירת החזקה, חתם על הסכם עם שכנים בגג לתוספת דיורים.
האם זה מחייב את הקונה?

לעמוד

המלא

האם הסכמות של מוכר לשכן אחר מחייבות את הקונה?

עו"ד לילך עתני מנהלת 19/02/17

שלום איתן,

כעקרון, כל עוד המוכר הוא בעל הדירה הוא מי שרשאי לתת הסכמות לשכנים אחרים.
לעיתים חוזה המכר מונע ממוכר אפשרות כזו ודורש ממנו לפעול בשיתוף פעולה עם הקונה.
ככל שאתה סבור שזכויותיך נפגעות - מציעה לך לפנות לשכן הבונה ולהודיעו על התנגדותך.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

פינוי שוכר

אמיר 16/02/17

סבי הוריש לאבי ודודי חלקת אדמה ונרשמו בטאבו כי כל אחד מהם בעלים של 1/2 מהחלקה..... אבי בנה על החלק שלו בניין 4 קומות ודודי בנה גם על החלק שלו בניין לצורך מגורים להם ולילדיהם..... בבניין שבנה אבי הקים 3 חנויות בקומת קרקע והעמיד אותם לשכירות מזמן.... אחד מהחנויות אבי נתן רשות לדוד שלי ליהנות מדמי השכירות כאמצעי עזרה ותמיכה כלכלית כי מצבו הכלכלי היה רעוע עד מאוד ולחילופין נתן לו אופציה להביא שוכר מטעמו ולהשכיר את החנות אך לא העביר לו בעלות של החנות .... דודי נפטר דמי השכירות המשיכו לעבור לאלמנתו... לאחרונה האלמנה נפטרה ודמי השכירות מקבל אותם הבן שלהם .... כיום השוכר שבא מטעם משפחת דודי מפריע לכל דיירי הבניין ויוצר בעיות אפילו מפגין כוח ואיומים נגדנו ויש תלונות במשטרה נגדו וצווי מניעה הטרדה בקיצור השוכר מזיק לדיירי הבניין בו נמצא החנות..... האם אבי יכול להגיש נגדו תביעה לפינוי מושכר... יצוין כי בנו של דודי שמקבל דמי השכירות מסרב לשתף פעולה והוא לא הבעלים של החנות מי שבנה אותו זה אבי והוא הבעלים אבי הודיע לבן דודי כי הינו מפסיק את הרשות שנתן להם בעבר להשכיר את החנות הזה.... אין פירוק שיתוף בין אבי ודודי ובתים לא רשומים כבתים משותפם .... האם אבי יכול להוציא את השוכר כי הוא הבעלים של החנות?!!

לעמוד

המלא

פינוי שוכר

עו"ד לילך עתני מנהלת 19/02/17

שלום אמיר,
שאלתך דורשת בירור עובדתי מעמיק ולא ניתן להשיב עליה במסגרת זו.

מדבריך עולה, שגם מי שהשכיר את הזכויות הוא בעל הזכויות בקרקע ויש לבדוק קיומו של הסכם שיתוף ולהוכיח קיומן של הסכמות, ככל שהיו, בין הבעלים המשותפים. בנוסף יש להביא בחשבון את הסכם השכירות ולבחון אם הופרו הוראותיו.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איפה מבררים האם הגג צמוד לשכן בקומה עליונה

אלון 15/02/17

שלום יש לי שכן בקומה אחרונה שרוצה לבנות על גג מעליו איפה ניתן לברר האם הגג מוצמד אליו והאם מותר לו לבנות .אני לא יודע אם זה שייך אבל אין אצלי בבניין תקנון משותף כל שהוא ששכנים כתבו
אודה לתשובתכם
אלון

לעמוד

המלא

האם הגג צמוד לדירה העליונה?

עו"ד לילך עתני מנהלת 16/02/17

שלום אלון,

אם אין תקנון מוסכם ולא רשומה הצמדה כלשהי בנסח הטאבו - הגג הוא רכוש משותף ואיננו צמוד לדירה העליונה.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הזזת חניות בטאבו

צחי שטראוס 15/02/17

שלום לכולם,בבניין המשותף בו אני גר (שני בניינים המחוברים יחד) הוקצו 8 חניות כאשר 3 מתוכן רשומות בטאבו והיתר רכוש משותף של הבניין על בסיס מקום פנוי.במרוצת השנים, החליטו הדיירים בשיתוף בעלי החניות בטאבו להפוך את 8 החניות ל10 חניות כדי שלכל הדיירים יהיו חניות שלהן. זה נעשה תוך צמצום השטח שבמקור היה בין כל חניה לחניה.חלוקת השטחים בוצעה על ידי אחד מבעלי הדירות בטאבו, החניות סומנו כך שישקפו את המצב החדש וככה חיו כעשור.לאחרונה נמכרה הדירה של מבצע החלוקה של החניות והקונה הודיע שההסכם שבוצע בין כלל הדיירים איננו לרוחו וכי הוא דורש לחנות בהתאם לתשריט.חשוב להדגיש שוב כי הוא זכאי על פי התשריט לשטח של 2.2 מטר וגם במצב החדש יש לו שטח כזה. ההבדל היחיד ביחס לתשריט הוא הסטה של החניה שלו בכ40 ס"מ ושיש פחות שטח בין החניה שלו לחניה הבאה.האם טענתו לגיטימית ?השטח בין החניות איננו בטאבו והוא שטח משותף בבעלות הבניין לפי הבנתי לכן לא אמורות להיות לו כל תביעות שהן לגביו ממה שאני מבין.אשמח לעצה בנושא.

לעמוד

המלא

שינוי מיקום החניה

עו"ד לילך עתני מנהלת 16/02/17

שלום צחי,

כעקרון - היה עליכם לפנות בבקשה לתיקון צו הבית המשותף בסמוך לאחר קבלת ההחלטה לשנות את מיקום החניה, ובמקרה כזה לא היתה נשמעת כל טענה של רוכש חדש.

ככל שמדובר בהחלטה שנתקבלה כדין ע"י האסיפה הכללית של הבנין ונרשמה בספר ההחלטה - גם אז היא מחייבת את כלל הדיירים - גם אלה שהגיעו מאוחר יותר.

בהתאם לדבריך, הזזת מיקום החניה הרשומה בטאבו נעשה בהסכמת בעל החניה אותה עת ואף בסיועו הפעיל.

בנסיבות אלה יתכן שכדאי לפנות גם היום בבקשה לתיקון צו הבית המשותף, וכאשר שדייר החדש יתנגד - יתקיים בעניין דיון בפני המפקח/ת.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת דירה – מס שבח

רון 15/02/17

שלום רב ,ברצוני לשאול אם אני מוכר דירה שרכשתי לפני 15 שנה ( יש לי שני דירות ) עד ה- 31.12.2017 או אחרי ה- 31.12.2017 - מה השוני לגבי מס שבח - האם ישנו חישוב שונה לגבי אותה דירה ???

לעמוד

המלא

מכירת דירה נוספת לפני ואחרי תקופת המעבר

עו"ד לילך עתני מנהלת 16/02/17

שלום רון,

עד 31/12/2017 ניתן יהיה להנות מחישוב לינארי רק בכפוף לתנאי תקופת המעבר (עד 2 דירות במהלך התקופה).
אחרי תקופת המעבר וככל שמדובר בדירת מגורים מזכה - ניתן לערוך חישוב לינארי.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בעלות וחכירה

רוכש דירה 15/02/17

שלום רב,

רכשנו דירה לפני כחצי שנה כאשר בנסח טאבו הופיע שישנה חכירה עד לשנת 2044 והנכס מהוון (הנכס רשום בטאבו). נרשמה ה.אזהרה לרוכשים+לבנק למשכנתאות.

כעת עם רצוננו להעביר את הזכויות על שמינו, הוצאנו נסח חדש ובו כבר לא מופיעה חכירה אלא רשום "מכר ללא תמורה". האם זה בעקבות הרפורמה שמבצעת רמ"י? האם עדיין צריך לעבור דרך המינהל או שניתן להגיש את התיק ישירות ללשכת רישום המקרקעין? ייתכן והשטרות שחתמנו כבר לא נכונים ויש לחתום על שטרות מכר?

אודה לתשובה.

הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו

לעמוד

המלא

בעלות וחכירה

עו"ד לילך עתני מנהלת 16/02/17

שלום רב,

קשה להשיב ללא עיון במסמכים, אך ככל הנראה אכן מדובר ברכישת בעלות מכח הרפורמה. תוכלו לוודא עניין זה עם המוכר.

כדי להשלים את העברת הזכויות תזדקקו לשטרי מכר חתומים ומאומתים (ולמסמכים הנוספים הנדרשים) ותוכלו לפנות ישירות ללשכת רישום המקרקעין.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

העברת דירה במתנה

שלמה 14/02/17

שאלה, דירה שנקנתה על ידי הבן, וומועברת בהעברת מתנה מהבן להוריו, כמה זמן מיום קניית הדירה, מותר לבן לבצע העברת דירה במתנה של הדירה , הבן להוריו?
האם במקרה זה, הבן ירשם ויופיע במסמכים כאדם ללא דירה
אשמח לקבל את תשובתכם

לעמוד

המלא

העברת דירה במתנה

עו"ד לילך עתני מנהלת 16/02/17

שלום שלמה,

לבן מותר לתת הדירה במתנה בכל עת.
ככל שמבוקש פטור ממס שבח מכח העברה לקרוב אין מגבלת זמן להעברה. תקופת הצינון חלה במקרה בו מתבקש פטור כדירה יחידה.

השאלה אם הבן יחשב כחסר דירה תלויה בהקשר:
לצורך חוקי המס - יחשב כחסר דירה ויוכל לרכוש דירה ולשלם מס רכישה כדירה יחידה.
לצרכים אחרים (סיוע בדיור, מחיר למשתכן) לא בהכרח.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מס רכישה לדירה על שם 2 שותפים

יעל לשם 14/02/17

אני עומד לרכוש דירה נוספת. שתהיה רשומה על שם בתי ועל שמי.
לבתי אין דירה נוספת וזו הדירה היחידה. הדירה שאני עומד
לרכוש תרשם 50% על שם בתי, ו50% על שמי.
שאלתי, האם בתי תהיה פטורה ממס רכישה, על חלקה בדירה כי זו דירה יחידה שלה, ואילו אני אחוייב לשלם 8% מס רכישה על מחצית הדירה שתהיה על שמי?
אודה לתשובתכם

לעמוד

המלא

חישוב מס רכישה למספר רוכשים

עו"ד לילך עתני מנהלת 16/02/17

שלום יעל,

אם מדובר בבת בגירה (מעל גיל 18) החישוב יערך כפי שכתבת (כל שותף בהתאם למצבו ולחלקו).
אם הבת קטינה היא תחשב כבעלת דירה נוספת מכח חזקת התא המשפחתי.

בברכה,

לילך עתני, עו"ד

מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין

בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א

טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com

עו"ד לילך עתני

מנהלת פורום נדל"ן

דרך מנחם בגין 150, תל אביב