פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
נושא שכר דירה -סיום חוזה – בעיה בתאריך סיום
מירי
02/03/17
בוקר טוב. מקווה שאני בפורום הנכון. אני שוכרת דירה מזה 10 שנים אצל אותו בעל בית. החוזה מסתיים ב- 31.5.17. בעל הבית שלי יודע מזה מס' חודשים שאני לא ממשיכה אצלו בדירה. פניתי אליו ב-26.2.17 והודעתי לו שאני אצטרך לפנות את הדירה בתחילת יוני (כנראה 10.6) כי הדירה שאני עוברת אליה מתפנה רק ב- 1.6 ובעל הבית צריך לשבור איזה חלון ולהכין בשבילי את הדירה וזה יקח כמה ימים. כמובן שאמרתי לו שאשלם לו על כל יום שאשאר אחרי ה-1.6. כולל חשמל ומים. אתמול הוא פנה אלי ואמר לי שהוא מבקש ממני לפנות ב- 1.6 כי אף אחד לא ירצה לשכור דירה ב- 10 לחודש. אצל כולם זה מתחיל ב- 1 לחודש ונגמר ב- 31 לחודש. הסברתי לו שתהיה לי בעיה כי אני גם תלויה בזאת שמפנה את הבית שם ועל התיקונים שבעל הבית צריך לעשות וזאת תהיה בעיה. מבחינתו שאשלם לו על חודש מלא ואעזוב באיזה תאריך שאני רוצה. אני שואלת אתכם מבחינה חוקית מה מותר לי לעשות? אין לי לאן ללכת עם כל הציוד לכמה ימים, האם הוא יכול לדרוש ממני לצאת כשאין לי לאן?
הסכם שכירות
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
מירי שלום,
התשובות לשאלתך מצויות בהסכם השכירות עליו חתמת.
בעל הדרה יכול מרצונו הטוב לתת לך שהות של מספר ימים נוספים מעבר להסכם, אך אינך יכולה לחייב אותו לעשות זאת.
ככל שסירובך יגרום לו להפסדים תהיה לו עילת תביעה כלפיך, במידה ויוכיח זאת כמובן.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
התשובות לשאלתך מצויות בהסכם השכירות עליו חתמת.
בעל הדרה יכול מרצונו הטוב לתת לך שהות של מספר ימים נוספים מעבר להסכם, אך אינך יכולה לחייב אותו לעשות זאת.
ככל שסירובך יגרום לו להפסדים תהיה לו עילת תביעה כלפיך, במידה ויוכיח זאת כמובן.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום למתווך פעמיים – בעת שכירות דירה ובעת רכישה
אבי -
02/03/17
שלום רב .
לפני כשנה נכנסתי לגור בשכירות בדירת מגורים - אשר נמצאת בבניין של 14 דירות אשר כולן מראש היו מיועדות מראש להשכרה ולשם כך הוא נבנה ע"י החברה הקבלנית .
אל הדירה הגעתי דרך מתווך מקרקעין, אשר לא החתים אותי על אף טופס הזמנת שירותי תיווך כנדרש, וביקש לקבל את שכר טרחתו על זה שהוא הביא אותי לדירה - במזומן .
סגרתי עם המתווך מראש על עמלת תיווך של חצי חודש שכירות פלוס מעמ - כאשר התשלום לבקשתו יהיה במזומן .-
ולאחר כמה ימים אף נחתם הסכם שכירות מחייב ביני לבין בעלי החברה שמחזיקה ובנתה את הבניין ואת הדירות - ודאגתי לשלם במעמד החתימה למתווך את שכר טרחתו כמו שסיכמנו במזומן . . - יש לציין שבאותו יום השכירה וחתמה החברה על השכרה נוספות של 3 דירות נוספות בבניין למטרת שכירות בלבד . - ומראש החברה הודיעה לי ולהם כי אין ברצונה נכון לעת עתה למכור את הדירות בבניין.
כחצי שנה לאחר מכן - ככל הנראה משיקולי והטבות מס - החליטה החברה למכור חלק מהדירות בבעלותה - ובהן הדירה בה אני מתגורר כשוכר . (יש לציין ששלמתי קרוב ל-40,000 ש"ח דמי שכירות עבור החצי שנה האחרונה בה אני מתגורר בדירה . )
לאחר שבדקתי את האופציה והדירות באיזורי - - החלטתי לרכוש את הדירה הקיימת בה אני מתגורר כשוכר - ולהפוך לבעלים רשמי. .
היום לאחר כחצי שנה דורש המתווך לקבל דמי תיווך גם עבור הרכישה של הדירה - והוא שלח לי מכתב שאם לא אשלם לו תוך 30 יום דמי תיווך - אני אתבע .
סיועכם ועצתכם בהקדם . - האם למתווך יש סמכות חוקית לדרוש ממני לשלם דמי תיווך נוספים גם בגין הרכישה ?
בברכה , אבי .
לפני כשנה נכנסתי לגור בשכירות בדירת מגורים - אשר נמצאת בבניין של 14 דירות אשר כולן מראש היו מיועדות מראש להשכרה ולשם כך הוא נבנה ע"י החברה הקבלנית .
אל הדירה הגעתי דרך מתווך מקרקעין, אשר לא החתים אותי על אף טופס הזמנת שירותי תיווך כנדרש, וביקש לקבל את שכר טרחתו על זה שהוא הביא אותי לדירה - במזומן .
סגרתי עם המתווך מראש על עמלת תיווך של חצי חודש שכירות פלוס מעמ - כאשר התשלום לבקשתו יהיה במזומן .-
ולאחר כמה ימים אף נחתם הסכם שכירות מחייב ביני לבין בעלי החברה שמחזיקה ובנתה את הבניין ואת הדירות - ודאגתי לשלם במעמד החתימה למתווך את שכר טרחתו כמו שסיכמנו במזומן . . - יש לציין שבאותו יום השכירה וחתמה החברה על השכרה נוספות של 3 דירות נוספות בבניין למטרת שכירות בלבד . - ומראש החברה הודיעה לי ולהם כי אין ברצונה נכון לעת עתה למכור את הדירות בבניין.
כחצי שנה לאחר מכן - ככל הנראה משיקולי והטבות מס - החליטה החברה למכור חלק מהדירות בבעלותה - ובהן הדירה בה אני מתגורר כשוכר . (יש לציין ששלמתי קרוב ל-40,000 ש"ח דמי שכירות עבור החצי שנה האחרונה בה אני מתגורר בדירה . )
לאחר שבדקתי את האופציה והדירות באיזורי - - החלטתי לרכוש את הדירה הקיימת בה אני מתגורר כשוכר - ולהפוך לבעלים רשמי. .
היום לאחר כחצי שנה דורש המתווך לקבל דמי תיווך גם עבור הרכישה של הדירה - והוא שלח לי מכתב שאם לא אשלם לו תוך 30 יום דמי תיווך - אני אתבע .
סיועכם ועצתכם בהקדם . - האם למתווך יש סמכות חוקית לדרוש ממני לשלם דמי תיווך נוספים גם בגין הרכישה ?
בברכה , אבי .
זכאות לדמי תיווך
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
אבי שלום,
חוק המתווכים קובע תנאים שונים לצורך זכאות לקבלת דמי תיווך.
בראש ובראשונה נדרש כי הלקוח יחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך.
בטופס יש לציין בצורה ברורה מהי העסקה בגינה מוזמנים שירותי התיווך ומהן דמי התיווך שישולמו בחתימת עסקה כזו.
ככל שהמתווך החתים אותך על הזמנת שירותי תיווך לשכירות ולקנייה בצורה מפורשת, הוא יהיה זכאי לתשלום.
ככל שלא כך הם פני הדברים, אין לך חובה לשלם לו.
מקווה שסייעתי לך בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
חוק המתווכים קובע תנאים שונים לצורך זכאות לקבלת דמי תיווך.
בראש ובראשונה נדרש כי הלקוח יחתום על טופס הזמנת שירותי תיווך.
בטופס יש לציין בצורה ברורה מהי העסקה בגינה מוזמנים שירותי התיווך ומהן דמי התיווך שישולמו בחתימת עסקה כזו.
ככל שהמתווך החתים אותך על הזמנת שירותי תיווך לשכירות ולקנייה בצורה מפורשת, הוא יהיה זכאי לתשלום.
ככל שלא כך הם פני הדברים, אין לך חובה לשלם לו.
מקווה שסייעתי לך בתשובתי.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום נכס במינהל לאחר צו קיום צוואה ואשור מאטבו
יוסיי
01/03/17
שלום האם יש חשיבות כלשהיא לרשום את הנכס ועדכוןבספרי המינהל מיקרקעין לאחר אשור צו קיום צוואה בטאבו ואישורו בנסח על שמי ובנוף יש אשור מרשם המקרקעין אישור ביצוע פעולה בחלקה ע פ צוואה ניתן בשלב כלשהוא למכור את הנכס ללא שו קשר למינהל או שחייבת אני לעדכן את שמי בספרי מינהל מיקרקעי ישראל במידה וכן איזה מיסמכים להגיש למינהל תודה
רישום במינהל
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
יוסי שלום,
שאלתך איננה מספיק ברורה.
ככל והנכס נרשם בטאבו על שמך ממילא הוא רשום כך גם במינהל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
שאלתך איננה מספיק ברורה.
ככל והנכס נרשם בטאבו על שמך ממילא הוא רשום כך גם במינהל.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה הגובה המינימלי לדמי מפתח?
מ
01/03/17
שלום,אם ברצוני לרכוש זכות להיות דייר מוגן בדירה, האם ישנו סכום מינימלי שעליי לשלם כדי שהמדינה תכיר בעיסקה כזו?
בכל אתר אינטרנט ומקור משפטי שנכנסתי אליו רשום שבד"כ משלמים 30%-50% משווי הנכס, אבל האם זה הכרח?
אם למשל אשלם דמי מפתח בגובה של 3% משווי הדירה בשוק החופשי, האם עדיין אוכל להפוך לדייר מוגן?
תודה.
בכל אתר אינטרנט ומקור משפטי שנכנסתי אליו רשום שבד"כ משלמים 30%-50% משווי הנכס, אבל האם זה הכרח?
אם למשל אשלם דמי מפתח בגובה של 3% משווי הדירה בשוק החופשי, האם עדיין אוכל להפוך לדייר מוגן?
תודה.
דמי מפתח
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
מ שלום,
אין מינימום חוקי לתשלום דמי מפתח.
דמי מפתח יכולים להיות בכל סכום עליו יסכמו המוכר והקונה.
מכיוון שתשלום דמי מפתח מקנה זכות לדיירות מוגנת, ברור שעל המחיר לשקף ערך של זכות שכזו.
לכן בעסקה סבירה בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון הסכום שציינת איננו הגיוני ולא סביר שניתן יהיה לבצע עסקה במחיר כזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אין מינימום חוקי לתשלום דמי מפתח.
דמי מפתח יכולים להיות בכל סכום עליו יסכמו המוכר והקונה.
מכיוון שתשלום דמי מפתח מקנה זכות לדיירות מוגנת, ברור שעל המחיר לשקף ערך של זכות שכזו.
לכן בעסקה סבירה בין מוכר מרצון לבין קונה מרצון הסכום שציינת איננו הגיוני ולא סביר שניתן יהיה לבצע עסקה במחיר כזה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצמדה לדירה שגורעת מהרכוש המשותף
עזרא שוורץ
01/03/17
(1) באם רחבה שהיא רק ריצוף מהווה "בנייה" ?
(2) האם גידור משפיע על ההגדרה ?
(3) האם רחבה מסעיף (1) צריכה הסכמת שכנים להצמדה לדירה אחת ע"ח כלל השטח המשותף ?
(4) אם כן, איזה אחוז מהשכנים מחייב גם את המתנגדים ?
(5) האם בית משפט, בעת אישור הצמדה שכזאת, חייב לציין את מיקומה בחצר ואת מידותיה?
(2) האם גידור משפיע על ההגדרה ?
(3) האם רחבה מסעיף (1) צריכה הסכמת שכנים להצמדה לדירה אחת ע"ח כלל השטח המשותף ?
(4) אם כן, איזה אחוז מהשכנים מחייב גם את המתנגדים ?
(5) האם בית משפט, בעת אישור הצמדה שכזאת, חייב לציין את מיקומה בחצר ואת מידותיה?
מענה חוזר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
שלום וברכה,
מדובר בשאלות שלחלקן הגדול כבר קיבלת מענה באתר.
בכל מקרה מדובר בהתייחסות רחבה החורגת מהמענה הניתן במסגרת פורום זה המיועד לסקירה כללית ולא מהווה תחליף לשכירת שירותי עו"ד במקרה הצורך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מדובר בשאלות שלחלקן הגדול כבר קיבלת מענה באתר.
בכל מקרה מדובר בהתייחסות רחבה החורגת מהמענה הניתן במסגרת פורום זה המיועד לסקירה כללית ולא מהווה תחליף לשכירת שירותי עו"ד במקרה הצורך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסרת שיעבוד בטאבו
ארי
28/02/17
בת זוגי היא בעלים של דירה, שירשה מאמה לפני 21 שנה. לאחרונה, התברר כי על הדירה רשום שיעבוד בטאבו, מתיק משפטי ישן של אמה, שלה אין מושג אודותיו. פנינו לבית המשפט, והתברר שהתיק נגנז לפני שנים ולא ניתן להשיג מידע אבל ידוע שהיה פעם פסק דין, ומכאן כנראה השעבוד.
בת זוגי חוששת לטפל בעניין מחשש שהדבר יעורר חובות ישנים שיידרשו עתה ממנה. האם יש דרך להסיר השעבוד בטאבו מבלי להסתכן בדרישת חובות ישנים? האם בכלל ניתן לדרוש ממנה חובות של אמה מלפני 20 שנה?
בתודה מראש, ארי
בת זוגי חוששת לטפל בעניין מחשש שהדבר יעורר חובות ישנים שיידרשו עתה ממנה. האם יש דרך להסיר השעבוד בטאבו מבלי להסתכן בדרישת חובות ישנים? האם בכלל ניתן לדרוש ממנה חובות של אמה מלפני 20 שנה?
בתודה מראש, ארי
מחיקת שעבוד
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
02/03/17
ארי שלום,
אין כל דרך להסיר את השיעבוד בטאבו ללא הסכמה של הגורם שלטובתו רשום השיעבוד.
עליכם לפנות לגורם המשעבד ולברר מהו החוב לכאורה.
אמנם פסק דין איננו מתיישן אך יתכן בנסיבות מסויימות וישנן טענות שניתן לטעון לפחות לגבי הריבית שנצברה.
בכל מקרה אני מציע לכם לפנות ליעוץ פרטני של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אין כל דרך להסיר את השיעבוד בטאבו ללא הסכמה של הגורם שלטובתו רשום השיעבוד.
עליכם לפנות לגורם המשעבד ולברר מהו החוב לכאורה.
אמנם פסק דין איננו מתיישן אך יתכן בנסיבות מסויימות וישנן טענות שניתן לטעון לפחות לגבי הריבית שנצברה.
בכל מקרה אני מציע לכם לפנות ליעוץ פרטני של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס שבח
מ.ל
28/02/17
בבעלותי דירה חדשה שקיבלתי תמורת דירה ישנה
בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). את הדירה המקורית קיבלתי בירושה לפני כ
30 שנה. האם במכירת הדירה נשמר לי חישוב מס השבח לפי הלינאריות החדשה?
בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובניה). את הדירה המקורית קיבלתי בירושה לפני כ
30 שנה. האם במכירת הדירה נשמר לי חישוב מס השבח לפי הלינאריות החדשה?
חישוב מס שבח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/03/17
שלום רב,
אנא הפנה שאלתך לפורום מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום מיסים.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תקנון מצוי למול חברת אחזקה וניהול מבנים
רויטל
28/02/17
שלום,
האם תקנון מצוי גובר על חוזה שנערך מול חברת אחזקה לניהול מבנים? חלק מהדיירים טוענים לכך שהם צריכים לשלם מחיר מופחת משאר הדיירים וזאת לפי התקנון המצוי.
האם תקנון מצוי גובר על חוזה שנערך מול חברת אחזקה לניהול מבנים? חלק מהדיירים טוענים לכך שהם צריכים לשלם מחיר מופחת משאר הדיירים וזאת לפי התקנון המצוי.
תקנון מצוי אל מול חוזה עם חברת ניהול
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/03/17
שלום רויטל,
התקנון המצוי מגלם את הוראות החוק בנוגע לשיעור הנשיאה בהוצאות הבית המשותף. החישוב נערך בהתאם ליחס שטח רצפת הדירה לשטחי כלל הדירות בבניין.
ניתן לשנות יחס זה גם בהחלטה של בעלי הדירות ובלבד שכל מי שנפגע מהחלטה כזו (למשל מי ששטח דירתו קטן יותר אך נדרש לשלם יותר מכפי חלקו במקרה של תשלום אחיד) יתן לכך הסכמה.
אם חוזה הניהול כולל גם שינוי של יחס התשלומים (למשל קביעה שכל הדיירים ישלמו תשלום זהה) וכל הדיירים חתמו ההסכם מחייב אותם. אם הם מסרבים לחתום - לא תוכלו לאלץ אותם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התקנון המצוי מגלם את הוראות החוק בנוגע לשיעור הנשיאה בהוצאות הבית המשותף. החישוב נערך בהתאם ליחס שטח רצפת הדירה לשטחי כלל הדירות בבניין.
ניתן לשנות יחס זה גם בהחלטה של בעלי הדירות ובלבד שכל מי שנפגע מהחלטה כזו (למשל מי ששטח דירתו קטן יותר אך נדרש לשלם יותר מכפי חלקו במקרה של תשלום אחיד) יתן לכך הסכמה.
אם חוזה הניהול כולל גם שינוי של יחס התשלומים (למשל קביעה שכל הדיירים ישלמו תשלום זהה) וכל הדיירים חתמו ההסכם מחייב אותם. אם הם מסרבים לחתום - לא תוכלו לאלץ אותם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיכלי הגז ממוקמים בחצר של דירת הגן-קרקע בבית משותף
אורית
28/02/17
שלום וברכה,
אני שואלת עבור זוג המתגוררים בבאר שבע.
מיכלי הגז של השכנים שמעליהם ממוקמים בחצר בדירת הקרקע-גן של הדירה שלהם. השכנים נכנסים מפעם לפעם לחצר שלהם (שנעולה בשער ומנעול) שלא ברשותם והם מעוניינים לדעת האם החצר רשומה בטאבו רק על שמם או שלא. והאם הם יכולים שלא להרשות לאחרים להיכנס לחצר הפרטית שלהם. בכל מקרה הם יישקלו העברת הגז למקום אחר אבל בנתיים באופן עקרוני האם החצר רשומה רק על שמם? ממה שראיתי בנסח יש להם רק חלק ברכוש המשותף והחצר לא נחשבת רק שלהם. האם אני צודקת? (בדף השני שלא יכולתי לצרף אין מידע נוסף מלבד אישור קבלה.)
אני שואלת עבור זוג המתגוררים בבאר שבע.
מיכלי הגז של השכנים שמעליהם ממוקמים בחצר בדירת הקרקע-גן של הדירה שלהם. השכנים נכנסים מפעם לפעם לחצר שלהם (שנעולה בשער ומנעול) שלא ברשותם והם מעוניינים לדעת האם החצר רשומה בטאבו רק על שמם או שלא. והאם הם יכולים שלא להרשות לאחרים להיכנס לחצר הפרטית שלהם. בכל מקרה הם יישקלו העברת הגז למקום אחר אבל בנתיים באופן עקרוני האם החצר רשומה רק על שמם? ממה שראיתי בנסח יש להם רק חלק ברכוש המשותף והחצר לא נחשבת רק שלהם. האם אני צודקת? (בדף השני שלא יכולתי לצרף אין מידע נוסף מלבד אישור קבלה.)
האם החצר הצמודה לדירה מהווה חלק מהדירה?
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/03/17
שלום אורית,
על פי הנסח שצרפת, לדירה לא צמודה חצר כלשהי, כלומר החצר היא רכוש משותף ולא "חצר פרטית" של דיירי דירת הקרקע.
ניתן לבדוק בתקנון הבניין האם ישנה התיחסות כלשהי לזכות חזקה יחודית בחצר. עוד כדאי לבדוק אם נערך במועד כלשהו הסכם בין השכנים המחלק ביניהם את החזקה ברכוש המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על פי הנסח שצרפת, לדירה לא צמודה חצר כלשהי, כלומר החצר היא רכוש משותף ולא "חצר פרטית" של דיירי דירת הקרקע.
ניתן לבדוק בתקנון הבניין האם ישנה התיחסות כלשהי לזכות חזקה יחודית בחצר. עוד כדאי לבדוק אם נערך במועד כלשהו הסכם בין השכנים המחלק ביניהם את החזקה ברכוש המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
היעדר תשריטי דירה = אין משכנתא
מרינה
27/02/17
שלום,
אני נמצאת בתהליך קנית דירה והגעתי לשלב לקחת משכנתא. כאשר הוזמן שמאי לדירה הוא דרש כיווני אויר מחברה משכנת (עמיגור). כיוון שהבית לא משותף ואין תשריטי דירה/תשריטי סביבה לחברה משכנת (כמובן שהם לא מוכנים להמציא תשריטים נכונים). מה שיש בערייה לא נכון ולא ברור כמובן לא חתום. לכן אין באפשרותי לקבל משכנתא (למרות שהיא רק 40% מערך של הדירה)
האם אני יכולה לדרוש לביטול הסכם ואפילו לפיצוי?
אני נמצאת בתהליך קנית דירה והגעתי לשלב לקחת משכנתא. כאשר הוזמן שמאי לדירה הוא דרש כיווני אויר מחברה משכנת (עמיגור). כיוון שהבית לא משותף ואין תשריטי דירה/תשריטי סביבה לחברה משכנת (כמובן שהם לא מוכנים להמציא תשריטים נכונים). מה שיש בערייה לא נכון ולא ברור כמובן לא חתום. לכן אין באפשרותי לקבל משכנתא (למרות שהיא רק 40% מערך של הדירה)
האם אני יכולה לדרוש לביטול הסכם ואפילו לפיצוי?
העדר תשריטים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
01/03/17
שלום מרינה,
חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלתך, כגון הוראות החוזה, אופן רישומה של הדירה ועוד.
מציעה לך לפנות לעוה"ד שמייצג אותך בעסקה על מנת שיסביר לך את הוראות החוזה וינסה לפנות בשמך לבנק על מנת לברר אילו מסמכים יספקו אותו, אם בכלל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חסרים פרטים רבים על מנת להשיב לשאלתך, כגון הוראות החוזה, אופן רישומה של הדירה ועוד.
מציעה לך לפנות לעוה"ד שמייצג אותך בעסקה על מנת שיסביר לך את הוראות החוזה וינסה לפנות בשמך לבנק על מנת לברר אילו מסמכים יספקו אותו, אם בכלל.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחקת יונים בבניין משותף
יוסי טל
27/02/17
שלום,
לפני זמן מה כמה מחברי הועד בבניין יזמו רעיון של הרחקת יונים (רשתות ודוקרנים), ההחלטה "התקבלה" בוואטסאפ ובאתר אינטרנט המשרת את הועד אבל ללא אסיפת דיירים רשמית (באסיפה הקודמת הנושא נדחה ע"י רוב המשתתפים). למרות התנגדות של חלק מהדיירים הועד הזמין בעל מקצוע וביצע את ההתקנה, לאחר מכן שלח לכל הדיירים בקשה לתשלום.
אנחנו ומספר דיירים נוספים לא מעוניינים לשלם כיוון שלא הייתה אסיפת דיירים מסודרת ולא נפלה ההחלטה ברוב מוחלט, בנוסף מצאתי את הדבר הבא מתוך האתר של האגודה לתרבות הדיור "בעיית יונים המקוננות בקיר החיצוני, לרבות בגג משותף, איננה נחשבת לליקוי ברכוש המשותף, אלא לתופעת טבע ועל פי הפסיקה המשפטית שאנו מכירים, כל הוצאה הקשורה בהתמודדות עם תופעה זו צריכה להיות ממומנת על ידי מי שמבקש לבצעה ולא על ידי חשבון כל בעלי הדירות."
האם הדרישה שלנו לא לשלם עבור ההרחקת יונים צודקת? האם יש באמת פסיקה משפטית המבססת את הנ"ל?
תודה מראש
לפני זמן מה כמה מחברי הועד בבניין יזמו רעיון של הרחקת יונים (רשתות ודוקרנים), ההחלטה "התקבלה" בוואטסאפ ובאתר אינטרנט המשרת את הועד אבל ללא אסיפת דיירים רשמית (באסיפה הקודמת הנושא נדחה ע"י רוב המשתתפים). למרות התנגדות של חלק מהדיירים הועד הזמין בעל מקצוע וביצע את ההתקנה, לאחר מכן שלח לכל הדיירים בקשה לתשלום.
אנחנו ומספר דיירים נוספים לא מעוניינים לשלם כיוון שלא הייתה אסיפת דיירים מסודרת ולא נפלה ההחלטה ברוב מוחלט, בנוסף מצאתי את הדבר הבא מתוך האתר של האגודה לתרבות הדיור "בעיית יונים המקוננות בקיר החיצוני, לרבות בגג משותף, איננה נחשבת לליקוי ברכוש המשותף, אלא לתופעת טבע ועל פי הפסיקה המשפטית שאנו מכירים, כל הוצאה הקשורה בהתמודדות עם תופעה זו צריכה להיות ממומנת על ידי מי שמבקש לבצעה ולא על ידי חשבון כל בעלי הדירות."
האם הדרישה שלנו לא לשלם עבור ההרחקת יונים צודקת? האם יש באמת פסיקה משפטית המבססת את הנ"ל?
תודה מראש
קבלת החלטות בית משותף
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/02/17
יוסי שלום,
ככל שההחלטה התקבלה בניגוד להחלטת האסיפה או תוך נסיון להתכחש למה שהוחלט בה, הרי שההחלטה אינה חוקית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ככל שההחלטה התקבלה בניגוד להחלטת האסיפה או תוך נסיון להתכחש למה שהוחלט בה, הרי שההחלטה אינה חוקית.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חישוב מס רכישה עם בעלות חלקית בדירות
דן
27/02/17
הבנתי שאם יש לי בעלות של 1/3 בדירה אחת ואני מעוניין לקנות דירה שניה, אשלם מס מופחת כי בעלות של 1/3 דירה קיימת אינה נחשבת לצורך חישוב מס רכישה.
מה קורה במקרה של מספר דירות, האם החישוב הוא פר דירה או מצטבר?לדוגמא: אם יש לי 2 דירות - בכל אחת בעלות של 1/3 - ואני רוצה לקנות דירה שלישית.
האם מס הרכישה יהיה מופחת, כאילו זו דירתי הראשונה או שאדרש לשלם מס בגובה 8% כי החישוב קובע שיש לי בעלות קיימת של 2/3 (1/3 + 1/3)?
תודה.
מה קורה במקרה של מספר דירות, האם החישוב הוא פר דירה או מצטבר?לדוגמא: אם יש לי 2 דירות - בכל אחת בעלות של 1/3 - ואני רוצה לקנות דירה שלישית.
האם מס הרכישה יהיה מופחת, כאילו זו דירתי הראשונה או שאדרש לשלם מס בגובה 8% כי החישוב קובע שיש לי בעלות קיימת של 2/3 (1/3 + 1/3)?
תודה.
דירה יחידה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/02/17
דן שלום,
דירת המגורים היחידה של הרוכש תיחשב ככזו גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות אינו עולה על שליש (33%).
למיטב ידיעתי, כאשר יש 2 דירות גם אם בכ"א מהם הבעלות אינה עולה על שליש, הדירה השלישית כבר לא תיחשב כדירה יחידה.
מבחינת מס שבח, בעת מכירה תוכל לקבל פטור ממס שבח על שליש דירה אחת בלבד ויתר הדירות גם אם הבעלות בהן היא שליש בלבד, לא יוכלו להימכר עוד בפטור.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
דירת המגורים היחידה של הרוכש תיחשב ככזו גם אם בבעלותו דירה נוספת שחלק הבעלות אינו עולה על שליש (33%).
למיטב ידיעתי, כאשר יש 2 דירות גם אם בכ"א מהם הבעלות אינה עולה על שליש, הדירה השלישית כבר לא תיחשב כדירה יחידה.
מבחינת מס שבח, בעת מכירה תוכל לקבל פטור ממס שבח על שליש דירה אחת בלבד ויתר הדירות גם אם הבעלות בהן היא שליש בלבד, לא יוכלו להימכר עוד בפטור.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה מעיזבון
יוסי
27/02/17
הציעו לי לקנות דירה שעדיין אין לה צו ירושה מסודר.
2 יורשים יש להם 80 אחוז לדבריהם ועוד 6 שאחד מהם אינו בקשר עם העו"ד שמטפל בירושה
א. במידה ואחתום חוזה עם 2 היורשים הנ"ל האם הכסף שהם יקבלו עכשיו בסיכון?
ב. האם בגלל שהם רוב יש להם זכות להחליט גם על החלק שאינו שלהם?
2 יורשים יש להם 80 אחוז לדבריהם ועוד 6 שאחד מהם אינו בקשר עם העו"ד שמטפל בירושה
א. במידה ואחתום חוזה עם 2 היורשים הנ"ל האם הכסף שהם יקבלו עכשיו בסיכון?
ב. האם בגלל שהם רוב יש להם זכות להחליט גם על החלק שאינו שלהם?
קניית דירה מעיזבון
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/02/17
יוסי שלום,
עליך להמתין עד קבלת צו ירושה מסודר ויתכן שעד מינוי מנהל עיזבון ככל ויוחלט על כך.
כל החלטה כעת תהיה לשים כסף על קרן הצבי.
אני מציע לך בחום להשתמש בשירותיו של עו"ד שייצג אותך בעסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
עליך להמתין עד קבלת צו ירושה מסודר ויתכן שעד מינוי מנהל עיזבון ככל ויוחלט על כך.
כל החלטה כעת תהיה לשים כסף על קרן הצבי.
אני מציע לך בחום להשתמש בשירותיו של עו"ד שייצג אותך בעסקה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית דירה על קרקע שאינה בבעולתי
בן פלבר
26/02/17
מה קורה כאשר אדם בונה את ביתו על שטח אדמה ששייך לאדם אחר?
בנייה במקרקעי הזולת
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/02/17
בן שלום,
מדובר בסוגיה מורכבת ביותר הכוללת היבטים רבים ושונים.
הכלל ברוב המקרים הוא כי יש להחזיר את המצב לקדמותו ולהרוס את הבנייה הבלתי חוקית.
החוק קובע כי בעל המקרקעין יכול לבחור האם להשאיר את המבנה ולשלם למקים את שווי ההשקעה.
במקרים יוצאי דופן יבואו בחשבון שיקולים נוספים כגון תום לב, הסתמכות, שימוש מידתי בזכויות ועוד.
לסיכום מדובר בסוגיה רחבה ובעלת הסתעפויות שונות אשר דורשת דיון מעמיק בכל מקרה לגופו.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מדובר בסוגיה מורכבת ביותר הכוללת היבטים רבים ושונים.
הכלל ברוב המקרים הוא כי יש להחזיר את המצב לקדמותו ולהרוס את הבנייה הבלתי חוקית.
החוק קובע כי בעל המקרקעין יכול לבחור האם להשאיר את המבנה ולשלם למקים את שווי ההשקעה.
במקרים יוצאי דופן יבואו בחשבון שיקולים נוספים כגון תום לב, הסתמכות, שימוש מידתי בזכויות ועוד.
לסיכום מדובר בסוגיה רחבה ובעלת הסתעפויות שונות אשר דורשת דיון מעמיק בכל מקרה לגופו.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בננית ממ"ד
עזרא שוורץ
26/02/17
האם כאשר אושרה בבניין משותף תכנית לתוספות על הקיים שכוללת ממ"ד, חייב המבקש לבנות את הממ"ד ובנייה של חדר "רגיל" במקומו הירא סטייה מהתוכנית שמצדיקה יידוע הוועדה שאישרה ?
חריגה מתכנית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
27/02/17
שלום וברכה,
תכנית מתאר מאשרת את הבנייה המותרת בתחומי המקרקעין.
ככל ומתבצעת חריגה מהתכנית המאושרת יש צורך לבקש לכך אישור בהליך של הקלה המצריך פרסום, שמיעת התנגדויות וכיו"ב.
התקנות מגדירות מתי ניתן לקבל הקלה מתכנית ומתי מדובר בסטייה ניכרת שלא תאושר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תכנית מתאר מאשרת את הבנייה המותרת בתחומי המקרקעין.
ככל ומתבצעת חריגה מהתכנית המאושרת יש צורך לבקש לכך אישור בהליך של הקלה המצריך פרסום, שמיעת התנגדויות וכיו"ב.
התקנות מגדירות מתי ניתן לקבל הקלה מתכנית ומתי מדובר בסטייה ניכרת שלא תאושר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נסח טאבו אפשרי לקבל בכל לישכת מקרקעין
יוסי
26/02/17
שלום נסח טאבו ניתן לקבל בכל לישכת רישום מקרקעין תודה
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
נסח טאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/02/17
שלום יוסי,
נסח טאבו ניתן לקבל בלשכה בה רשום הנכס.
יותר קל, פשוט וזול להוציא נסח טאבו באינטרנט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נסח טאבו ניתן לקבל בלשכה בה רשום הנכס.
יותר קל, פשוט וזול להוציא נסח טאבו באינטרנט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
באיזה אופן נפגע רכושי וערך הדירה שלי?
אור
25/02/17
לכבוד
עורכי הדין.
דייר הפנטהאוז (שהגג או חלק ממנו לא מוצמד לרכושו והינו משותף) בוקר אחד וללא כל אישור גם לא הנדסי, חצב בגג מדרגה בעומק של 22 ס"מ לאורך 1 מטר וברוחב 60 ס"מ . שלהבנתי החליש הגג והשלד ופגע בקונסטרוקציה של מבנה הגג, פגע בגג באופן בלתי הפיך, (מדגיש שאותו דייר חצב במקביל לדירה שעשת שיפוץ כללי ולכן החציבה צלחה) כדייר בקומת קרקע מה שחשוב לי, זה האפקט העקיף / הישיר העלול לפגוע בכיס שלי בעתיד בשל החציבה פנימה בעומק הגג, שאגב הדייר החוצב מתגורר מתחת כלומר הגג זה התקרה שלו בבית, מעשה תמוה.
*והיה ומחר אני בוחר למכור את הדירה שלי ומגיע קונה שמבקש גילוי נאות על מצב הבניין, חובות, לקויים, מפגעים, תביעות במידה ויש, כדי לא להכנס למיטה חולה ובצדק, ברור לי שיכול להיות לחציבה אפקט גם משפטי בכל רגע וארוך טווח, מהקל לכבד.התמוטטות באותו קטע חציבה, סדקים, חדירת רטיבות קורוזייה והחלשה של מוטות הברזל, נזילות לדירות אחרות עוד .
> מאחר והגג משותף, ונגרם נזק לרכוש המשותף -בשל הדייר החוצב. נשאלת השאלה עד כמה ובאיזה אופן זה משפיע והוריד את ערך הדירה שלי ? עם בכלל ?
> מה חלקו ואחריותו של הדייר החוצב מבחינה משפטית ?
> האם לעצם מעשה החציבה יש משמעות שונה עם הגג הוצמד לדירת הדייר החוצב או לא הוצמד ?
לכל מידע אודה
בכבוד רב
עורכי הדין.
דייר הפנטהאוז (שהגג או חלק ממנו לא מוצמד לרכושו והינו משותף) בוקר אחד וללא כל אישור גם לא הנדסי, חצב בגג מדרגה בעומק של 22 ס"מ לאורך 1 מטר וברוחב 60 ס"מ . שלהבנתי החליש הגג והשלד ופגע בקונסטרוקציה של מבנה הגג, פגע בגג באופן בלתי הפיך, (מדגיש שאותו דייר חצב במקביל לדירה שעשת שיפוץ כללי ולכן החציבה צלחה) כדייר בקומת קרקע מה שחשוב לי, זה האפקט העקיף / הישיר העלול לפגוע בכיס שלי בעתיד בשל החציבה פנימה בעומק הגג, שאגב הדייר החוצב מתגורר מתחת כלומר הגג זה התקרה שלו בבית, מעשה תמוה.
*והיה ומחר אני בוחר למכור את הדירה שלי ומגיע קונה שמבקש גילוי נאות על מצב הבניין, חובות, לקויים, מפגעים, תביעות במידה ויש, כדי לא להכנס למיטה חולה ובצדק, ברור לי שיכול להיות לחציבה אפקט גם משפטי בכל רגע וארוך טווח, מהקל לכבד.התמוטטות באותו קטע חציבה, סדקים, חדירת רטיבות קורוזייה והחלשה של מוטות הברזל, נזילות לדירות אחרות עוד .
> מאחר והגג משותף, ונגרם נזק לרכוש המשותף -בשל הדייר החוצב. נשאלת השאלה עד כמה ובאיזה אופן זה משפיע והוריד את ערך הדירה שלי ? עם בכלל ?
> מה חלקו ואחריותו של הדייר החוצב מבחינה משפטית ?
> האם לעצם מעשה החציבה יש משמעות שונה עם הגג הוצמד לדירת הדייר החוצב או לא הוצמד ?
לכל מידע אודה
בכבוד רב
פגיעה ברכוש המשותף
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/02/17
שלום אור,
ככל שנגרמה פגיעה ברכוש המשותף, עליכם לפנות לדייר בקומת הגג ולדרוש את תיקון הגג והשבת המצב לקדמותו.
על מנת להוכיח פגיעה ברכוש המשותף נדרשת חוות דעתו של קוסטרוקטור (מהנדס בניה) ולא די בתחושות או בהבנות.
ככל שהגג צמוד לדירת הדייר החוצב והוא איננו מאפשר בדיקתו ע"י מומחה תוכלו לבקש מביהמ"ש שימנה מומחה כאמור או שיתן צו שיורה לדייר לאפשר בדיקה של מומחה מטעמכם.
על מנת לדעת אם וכיצד ירד ערך הדירה בעקבות החציבות יש לקבל הערכת שמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שנגרמה פגיעה ברכוש המשותף, עליכם לפנות לדייר בקומת הגג ולדרוש את תיקון הגג והשבת המצב לקדמותו.
על מנת להוכיח פגיעה ברכוש המשותף נדרשת חוות דעתו של קוסטרוקטור (מהנדס בניה) ולא די בתחושות או בהבנות.
ככל שהגג צמוד לדירת הדייר החוצב והוא איננו מאפשר בדיקתו ע"י מומחה תוכלו לבקש מביהמ"ש שימנה מומחה כאמור או שיתן צו שיורה לדייר לאפשר בדיקה של מומחה מטעמכם.
על מנת לדעת אם וכיצד ירד ערך הדירה בעקבות החציבות יש לקבל הערכת שמאי מקרקעין.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת נכס בצפון לנכה ת.ע. למגורים
יגאל
25/02/17
רכשתי נכס על שמי בלבד בצפון עם הטבה של נכה ת.ע. אקבל את הנכס בסוף 2017 שאלתי היא: האם אני חייב להתגורר בנכס, ואם כן לאיזה תקופה ומה הם ההגבלות ? {ידוע לי שאם לא אתגורר בנכס אשלם מס רכישה מלא} . כיום אני מתגורר באשקלון.
בברכה,
בברכה,
הקלה במס רכישה לנכה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/02/17
שלום יגאל,
ההקלה במס רכישה נועדה לרכישתה של דירה שתשמש בפועל למגורי הנכה. בקשת הפטור כוללת הצהרה מתאימה.
אם לא תתגורר בנכס אכן תשלם מס רכישה מלא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ההקלה במס רכישה נועדה לרכישתה של דירה שתשמש בפועל למגורי הנכה. בקשת הפטור כוללת הצהרה מתאימה.
אם לא תתגורר בנכס אכן תשלם מס רכישה מלא.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מידע משפטי
זאב
24/02/17
קניתי בית כפי שהוא על מגרש כאשר הייתה חומה בגבול/ביני לבין השכנים
ברכישה נאמר לי שהחומה נבנתה על ידי השכנים כאשר חציה בשטח שלי וחציה בשטח השכנים
השכנים מתנגדים לכל שימוש בחומה מבחינתי כולל אי הסכמה להצמדת גדר-רשת לחומה בגובה המותר על פי החוק
מה הפתרון ?
ברכישה נאמר לי שהחומה נבנתה על ידי השכנים כאשר חציה בשטח שלי וחציה בשטח השכנים
השכנים מתנגדים לכל שימוש בחומה מבחינתי כולל אי הסכמה להצמדת גדר-רשת לחומה בגובה המותר על פי החוק
מה הפתרון ?
שימוש בגדר משותפת
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/02/17
שלום זאב,
עליך לוודא שהחומה אכן בנויה בחלקה על חלקך במגרש. ניתן לעשות זאת ע"י פניה למודד מוסמך.
אם החומה מצויה בשטחך לא יוכל השכן למנוע ממך שימוש בה, שכן היא נחשבת רכוש משותף.
אם היא בנויה רק בתוך חלקו - תוכל לבנות גדר רשת בסמוך לגבול החלקה בצד "שלך".
בכל מקרה - כדאי לברר עם השכנים מה המקור להתנגדותם ולנסות להגיע עמם להבנות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
עליך לוודא שהחומה אכן בנויה בחלקה על חלקך במגרש. ניתן לעשות זאת ע"י פניה למודד מוסמך.
אם החומה מצויה בשטחך לא יוכל השכן למנוע ממך שימוש בה, שכן היא נחשבת רכוש משותף.
אם היא בנויה רק בתוך חלקו - תוכל לבנות גדר רשת בסמוך לגבול החלקה בצד "שלך".
בכל מקרה - כדאי לברר עם השכנים מה המקור להתנגדותם ולנסות להגיע עמם להבנות.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה בבניין קיים
רן
24/02/17
שלום רב,
בבניין בו רכשתי דירה לקבלן הבונה יש מס' דירות בבעלותו.
כמו כן, גג הבניין וקומת המרתף (חנית הבניין) שייכים לו.
בתיק הבניין המשותף שבטאבו מצויין כי הקבלן יוכל לבצע בעתיד כרצונו עבודות בניה בבניין ולהוסיף 2 קומות לבניין (בכפוף לאישורי וועדות העיריה כמובן) וכן להרחיב את החניה בהתאם בקומת המרתף.
אין מדובר בפרויקט חיזוק מסוג תמ"א 38. הבניין נבנה לפי תקן החיזוק לרעידות אדמה.
עד כאן בסדר.
שאלתי היא, מהם זכויותינו כדיירים בבניין לפני ובעת ביצוע העבודות? האם מתוקף היותנו בעלי דירות והעובדה שהקבלן ישתמש בשטחים משותפים בבניין בזמן העבודות עולות לנו זכויות? או אולי חובות של הקבלן כלפינו? האם הוא יוכל לעבוד ללא מתן התראה מראש? האם יזדקק לאישור בעלי הדירות בבניין כדי לבצע את העבודות למרות שבתיק הבית המשותף מצויין שאינו חייב בכך?
אודה לתשובה,
שבת שלום!
בבניין בו רכשתי דירה לקבלן הבונה יש מס' דירות בבעלותו.
כמו כן, גג הבניין וקומת המרתף (חנית הבניין) שייכים לו.
בתיק הבניין המשותף שבטאבו מצויין כי הקבלן יוכל לבצע בעתיד כרצונו עבודות בניה בבניין ולהוסיף 2 קומות לבניין (בכפוף לאישורי וועדות העיריה כמובן) וכן להרחיב את החניה בהתאם בקומת המרתף.
אין מדובר בפרויקט חיזוק מסוג תמ"א 38. הבניין נבנה לפי תקן החיזוק לרעידות אדמה.
עד כאן בסדר.
שאלתי היא, מהם זכויותינו כדיירים בבניין לפני ובעת ביצוע העבודות? האם מתוקף היותנו בעלי דירות והעובדה שהקבלן ישתמש בשטחים משותפים בבניין בזמן העבודות עולות לנו זכויות? או אולי חובות של הקבלן כלפינו? האם הוא יוכל לעבוד ללא מתן התראה מראש? האם יזדקק לאישור בעלי הדירות בבניין כדי לבצע את העבודות למרות שבתיק הבית המשותף מצויין שאינו חייב בכך?
אודה לתשובה,
שבת שלום!
תוספות בניה בבניין קיים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/02/17
שלום רן,
קשה לענות לשאלתך בלי לעיין בחוזה הרכישה ובתקנון הבית המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
קשה לענות לשאלתך בלי לעיין בחוזה הרכישה ובתקנון הבית המשותף.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון טעות בטאבבו
פלוני
24/02/17
האם תיקון טעות סופר בטאבו (החלפת תתי חלקות)
נעשה במקום? או תהליך שלוקח זמן?!
נעשה במקום? או תהליך שלוקח זמן?!
תיקון טעות סופר בטאבו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/02/17
שלום רב,
על מנת לתקון טעות סופר בטאבו יש להגיש בקשה ולתמוך אותה בראיות שיבהירו מה הטעות, כיצד נפלה ומה המצב הנכון.
ההחלטה, לרוב, איננה מיידית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לתקון טעות סופר בטאבו יש להגיש בקשה ולתמוך אותה בראיות שיבהירו מה הטעות, כיצד נפלה ומה המצב הנכון.
ההחלטה, לרוב, איננה מיידית.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שידורג שנעשה בעת רכישה דירה מקבלן
אלעד
24/02/17
שלום רב.
רכשתי דירה מקבלן וסיכמנו על שידרוג הריצוף במרפסת.
שידרגתי את הריצוף וסיכמתי עם הקבלן על עלות עבודה של 3,888 ש"ח.
העבודה בוצעה, אך בוצעה באופן לא אסתטי, הרבה שיפועים (ע"פ המהנדס שלהם זה עומד בתקן) אך ריבוי השיפועים גורם למראה לא אחיד והרצפה עקומה.
הבאתי מהנדס מטעמי שבדק וראה שבאמת קיים ריבוי שיפועים אשר עומדים בתקנים, אך קיים שיפוע אחד שכלל אינו עומד בתקן.
שאלתי היא:
האם ניתן לחייב את הקבלן לבצע את עבודת הריצוף בשנית?
אני משלם כסף על העבודה שהם ביצעו והעבודה היא כלל לא לטעמנו, בתשובתם הם מסתמכים על התקן אבל לא על העבודה עצמה שבוצעה בצורה לא טובה.
אשמח לתשובתכם.
תודה ושבת שלום.
אלעד
רכשתי דירה מקבלן וסיכמנו על שידרוג הריצוף במרפסת.
שידרגתי את הריצוף וסיכמתי עם הקבלן על עלות עבודה של 3,888 ש"ח.
העבודה בוצעה, אך בוצעה באופן לא אסתטי, הרבה שיפועים (ע"פ המהנדס שלהם זה עומד בתקן) אך ריבוי השיפועים גורם למראה לא אחיד והרצפה עקומה.
הבאתי מהנדס מטעמי שבדק וראה שבאמת קיים ריבוי שיפועים אשר עומדים בתקנים, אך קיים שיפוע אחד שכלל אינו עומד בתקן.
שאלתי היא:
האם ניתן לחייב את הקבלן לבצע את עבודת הריצוף בשנית?
אני משלם כסף על העבודה שהם ביצעו והעבודה היא כלל לא לטעמנו, בתשובתם הם מסתמכים על התקן אבל לא על העבודה עצמה שבוצעה בצורה לא טובה.
אשמח לתשובתכם.
תודה ושבת שלום.
אלעד
ליקויי בניה בעבודות שדרוג שבצע הקבלן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
26/02/17
שלום אלעד,
ככל שתוכל להוכיח כי העבודות בוצעו בצורה לקויה (חוות דעת מהנדס) וכי נגרם לך נזק עקב כך (חוו"ד שמאי, או עלויות תיקון עפ"י חוו"ד המהנדס) תוכל לתבוע את הקבלן ולדרוש ריצוף מחדש או פיצוי כספי שיאפשר לך לבצע עבודה זו בעצמך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
ככל שתוכל להוכיח כי העבודות בוצעו בצורה לקויה (חוות דעת מהנדס) וכי נגרם לך נזק עקב כך (חוו"ד שמאי, או עלויות תיקון עפ"י חוו"ד המהנדס) תוכל לתבוע את הקבלן ולדרוש ריצוף מחדש או פיצוי כספי שיאפשר לך לבצע עבודה זו בעצמך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה ומיסוי
אלכס
23/02/17
שלום,
האם העסקה של העברה ללא תמורה - (העברת בעלות) בין הורים לבין בנם וגרושתו חייבת במס?
כלומר ההורים מעבירים ללא תמורה את הדירה היחידה שלהם לבנם וגרושתו וגם בנם וגרושתו מעבירים דירה היחידה שלהם ללא תמורה להורים של הגרוש.
האם לאחר ההחלפות האלו מישהו מהן יהיה חייב לשלם איזה שהוא מס?
תודה
האם העסקה של העברה ללא תמורה - (העברת בעלות) בין הורים לבין בנם וגרושתו חייבת במס?
כלומר ההורים מעבירים ללא תמורה את הדירה היחידה שלהם לבנם וגרושתו וגם בנם וגרושתו מעבירים דירה היחידה שלהם ללא תמורה להורים של הגרוש.
האם לאחר ההחלפות האלו מישהו מהן יהיה חייב לשלם איזה שהוא מס?
תודה
מיסוי בהעברה בין הורים לבנם
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/02/17
אלכס שלום,
עסקאות מתנה הנן עסקות לכל דבר ועניין מבחינת מיסוי מקרקעין.
בתנאים מסוימים ניתן לקבל פטור על עסקה זו וכן תשלום מופחת במס הרכישה על ההעברה.
מדובר בעסקאות הראויות לליווי מקצועי פרטני של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
עסקאות מתנה הנן עסקות לכל דבר ועניין מבחינת מיסוי מקרקעין.
בתנאים מסוימים ניתן לקבל פטור על עסקה זו וכן תשלום מופחת במס הרכישה על ההעברה.
מדובר בעסקאות הראויות לליווי מקצועי פרטני של עו"ד.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו
עדי כהן
23/02/17
האם בטאבו הנכס נרשם כמו בחוק מכר (דירות) או לפי חישוב אחר?
אם חישוב אחר- מה החישוב?
תודה חברים
אם חישוב אחר- מה החישוב?
תודה חברים
חישוב שטח דירה
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/02/17
עדי שלום,
בחישוב שטח דירה המופיע במפרט הדירה ע"פ חוק מכר דירות נכללים מלוא שטח קירות החוץ של הדירה המפרידים בינה לבין מרפסת ושטחים משותפים ומחצית שטח קירות חוץ המפרידים בין הדירה לדירה אחרת.
בחישוב שטח דירה לצורך רישומה בטאבו לא נכללים קירות חיצוניים כלל.
לפיכך מדובר ברישום שאיננו זהה ויתכן ויוצרו הבדלים בשטח הדירה בין האמור בחוזה לבין הרישום בטאבו.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בחישוב שטח דירה המופיע במפרט הדירה ע"פ חוק מכר דירות נכללים מלוא שטח קירות החוץ של הדירה המפרידים בינה לבין מרפסת ושטחים משותפים ומחצית שטח קירות חוץ המפרידים בין הדירה לדירה אחרת.
בחישוב שטח דירה לצורך רישומה בטאבו לא נכללים קירות חיצוניים כלל.
לפיכך מדובר ברישום שאיננו זהה ויתכן ויוצרו הבדלים בשטח הדירה בין האמור בחוזה לבין הרישום בטאבו.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ירידת ערך עקב חריגה של שכן
אונגרפלד יוסף
23/02/17
שכן קומה 1 בבית דו משפחתי בחלקה סמוכה.
בנה רחבת יציאה למדרגות תוך חריגה מקויים מורשים שמגיעים עד לגדר המשותפת.
מצב שהוא עומד במרחק נגיעה מחלון קומה שכרגע לא קיימת.
הבנייה נעשתה לפי שנים ורק עכשיו עלה העניין בעקבות תבונה של קונה פוטנציילי שהגיע לביתי.
הגשתי תלונה לעיריה ואני מעוניין לתבוע אותו בבית המשפט.
בנה רחבת יציאה למדרגות תוך חריגה מקויים מורשים שמגיעים עד לגדר המשותפת.
מצב שהוא עומד במרחק נגיעה מחלון קומה שכרגע לא קיימת.
הבנייה נעשתה לפי שנים ורק עכשיו עלה העניין בעקבות תבונה של קונה פוטנציילי שהגיע לביתי.
הגשתי תלונה לעיריה ואני מעוניין לתבוע אותו בבית המשפט.
ירידת ערך
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
23/02/17
יוסף שלום,
תביעה על ירידת ערך יכולה להתבצע במספר תרחישים.
החוק מאפשר למי שנפגע עקב תכנית מתאר שגרמה לירידת ערך המקרקעין שלו יוכל לתבוע ע"פ ס' 197 לחוק התכנון והבניה וזאת בתוך 3 שנים מיום איושר התכנית.
כאשר השכן קיבל היתר בניה או הקלה ע"י הועדה המקומית לא קיימת טענה משפטית טובה אא"כ תוכל להוכיח כי ההיתר ניתן שלא כדין ו/או לא ניתנה לך הזדמנות להתנגד לבקשה.
במצב בו השכן כלל לא קיבל היתרים או ביצע בנייה החורגת מההיתר הקיים והבנייה הושלמה, תהיה לך עילת תביעה טובה בבית המשפט.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
תביעה על ירידת ערך יכולה להתבצע במספר תרחישים.
החוק מאפשר למי שנפגע עקב תכנית מתאר שגרמה לירידת ערך המקרקעין שלו יוכל לתבוע ע"פ ס' 197 לחוק התכנון והבניה וזאת בתוך 3 שנים מיום איושר התכנית.
כאשר השכן קיבל היתר בניה או הקלה ע"י הועדה המקומית לא קיימת טענה משפטית טובה אא"כ תוכל להוכיח כי ההיתר ניתן שלא כדין ו/או לא ניתנה לך הזדמנות להתנגד לבקשה.
במצב בו השכן כלל לא קיבל היתרים או ביצע בנייה החורגת מההיתר הקיים והבנייה הושלמה, תהיה לך עילת תביעה טובה בבית המשפט.
מקווה שתשובתי הייתה לך לעזר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
