פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הסכמת בעלי הקרקע לרשום הערת אזהרה
ארז
18/07/17
בסיטואציה בה טרם נרשם בית משותף, עסקת יד שניה, אולם ניתן לרשום הערת אזהרה לטובת הקונה , כאשר נדרשת הסכמת בעל הקרקע לרשום הערת האזהרה, ובעל הקרקע או בא כוחו דורש דמי טיפול עבור הסכמתו לרשום הערת אזהרה, מי נהוג שמשלם על הסכמה זו? האם המוכר? האם הקונה?
דמי טיפול
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
ארז שלום,
מכיוון שההערה נרשמת לטובת הקונה בדרך כלל מקובל שהעלות היא על הקונה.
מקווה שאתה מיוצג בעסקה ועורך הדין שלך מלווה אותה באופן צמוד.
בהצלחה ובשעה טובה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
מכיוון שההערה נרשמת לטובת הקונה בדרך כלל מקובל שהעלות היא על הקונה.
מקווה שאתה מיוצג בעסקה ועורך הדין שלך מלווה אותה באופן צמוד.
בהצלחה ובשעה טובה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם ועד הבית פועל בצורה חוקית
נעמי
18/07/17
בבעלותינו דירה 3 וחצי שנים,
שנתיים הושכרה ובשנה וחצי האחרונות מתגוררים בה.
מדובר בבניין בן 3 קומות, 6 דיירים.
אנחנו לא ממש מכירים את דיירי הבניין ואין קשר מסויים עם מי מהם. ועד הבית של הבניין הוא אדם מבוגר שמתגורר בבניין שנים רבות, לדעתנו הותיק ביותר בבניין ונראה כי הוא קצת מרגיש בנוח לבצע כל דבר שקשור לבניין כראות עיניו.
את תשלומי ועד הבית אנו מעבירים בכל תחילת שנה ב-6 שיקים שווים ופרוסים לכל חודש זוגי.
שיקים לועד הבית וכן שיקים לכל מיני הוצאות נוספות שנקרות בדרך מתבקשים על ידי הוועד להשאר ריקים בסעיף "לפקודת", וממעקב בדפי הבנק שלנו אנו רואים שהשקים מופקדים לחשבון על שמו.
אין לנו שום מעקב ומושג לגבי ההוצאות בבניין.
כשיש צורך בתשלום נוסף מעבר לדמי הוועד נרשמת הודעה על עלות התיקון וסכום מבוקש מכל דייר.
1. האם זה תקין שהוא מנהל את חשבון הוועד מחשבון על שמו? (אולי זה אפילו חשבונו הפרטי, כך שאיך הוא יכול לבצע מעקב האם חשבון הוועד בחריגה/יתרה).
2. האם הוא מחוייב לדווח לנו על ידי אסיפה קבועה אחת למס' חודשים/לוח מודעות בבניין על הוצאות שוטפות על מנת שנוכל לראות לאן הכסף שלנו הולך?
מכיוון שאין לנו קשר עם שאר הדיירים אנחנו לא יודעים אם הנושא מפריע רק לנו, אנחנו לא מעוניינים להיות בוועד, אך מרגיש לנו לא תקין שהכסף עובר אליו, ונראה לנו הזוי שאין יתרת כספים בקופת הועד לטפל בנושאים חריגים ועל כך אנו נדרשים להוסיף מידי פעם סכומים מופקעים.
תודה,
שנתיים הושכרה ובשנה וחצי האחרונות מתגוררים בה.
מדובר בבניין בן 3 קומות, 6 דיירים.
אנחנו לא ממש מכירים את דיירי הבניין ואין קשר מסויים עם מי מהם. ועד הבית של הבניין הוא אדם מבוגר שמתגורר בבניין שנים רבות, לדעתנו הותיק ביותר בבניין ונראה כי הוא קצת מרגיש בנוח לבצע כל דבר שקשור לבניין כראות עיניו.
את תשלומי ועד הבית אנו מעבירים בכל תחילת שנה ב-6 שיקים שווים ופרוסים לכל חודש זוגי.
שיקים לועד הבית וכן שיקים לכל מיני הוצאות נוספות שנקרות בדרך מתבקשים על ידי הוועד להשאר ריקים בסעיף "לפקודת", וממעקב בדפי הבנק שלנו אנו רואים שהשקים מופקדים לחשבון על שמו.
אין לנו שום מעקב ומושג לגבי ההוצאות בבניין.
כשיש צורך בתשלום נוסף מעבר לדמי הוועד נרשמת הודעה על עלות התיקון וסכום מבוקש מכל דייר.
1. האם זה תקין שהוא מנהל את חשבון הוועד מחשבון על שמו? (אולי זה אפילו חשבונו הפרטי, כך שאיך הוא יכול לבצע מעקב האם חשבון הוועד בחריגה/יתרה).
2. האם הוא מחוייב לדווח לנו על ידי אסיפה קבועה אחת למס' חודשים/לוח מודעות בבניין על הוצאות שוטפות על מנת שנוכל לראות לאן הכסף שלנו הולך?
מכיוון שאין לנו קשר עם שאר הדיירים אנחנו לא יודעים אם הנושא מפריע רק לנו, אנחנו לא מעוניינים להיות בוועד, אך מרגיש לנו לא תקין שהכסף עובר אליו, ונראה לנו הזוי שאין יתרת כספים בקופת הועד לטפל בנושאים חריגים ועל כך אנו נדרשים להוסיף מידי פעם סכומים מופקעים.
תודה,
ניהול חשבון בנק של ועד הבית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
נעמי שלום,
ועד הבית מחויב על פי חוק בשקיפות מלאה על הוצאות הבניין.
ניהול החשבון כחשבון פרטי איננו תקין.
ועד הבית מחויב לכנס אסיפת דיירים אחת לשנה לפחות ולמסור דין וחשבון על ניהול הכספים, קביעת ההוצאות הנדרשות באופן שוטף וכתחזוקה, בחירת ועד בית ועוד.
נוסף על כך יש לכנס אסיפה מיוחדת ככל שדרשו זאת בעלים של שליש מהדירות לפחות.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ועד הבית מחויב על פי חוק בשקיפות מלאה על הוצאות הבניין.
ניהול החשבון כחשבון פרטי איננו תקין.
ועד הבית מחויב לכנס אסיפת דיירים אחת לשנה לפחות ולמסור דין וחשבון על ניהול הכספים, קביעת ההוצאות הנדרשות באופן שוטף וכתחזוקה, בחירת ועד בית ועוד.
נוסף על כך יש לכנס אסיפה מיוחדת ככל שדרשו זאת בעלים של שליש מהדירות לפחות.
מקווה שתשובתי סייעה לך.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרוטוקול מסירה ללא טופס 4
אנונימי
17/07/17
שלום רב
רכשנו דירה מקבלן והדירה מוכנה אך אין עדיין טופס 4 בשל בעיות תשתית של העירייה, הקבלן מוכן למסור את הבית עם פרוטוקול מסירה ובתנאי שנחתום כי לא נאכלס את הבית אלא רק נכניס בעלי מקצוע וריהוט לבית, אין למעשה חיבור למים וחשמל ולכן לא ניתן לגור עדיין בכל מקרה, השאלה היא האם זה תקין ומה ההשכלות עליי כרוכשת לגביי קבלת הנכס ללא טופס 4 וללא אכלוס? לאילו דברים עליי לשים לב בהליך הזה שלא חשבתי עליהם?
תודה מראש
רכשנו דירה מקבלן והדירה מוכנה אך אין עדיין טופס 4 בשל בעיות תשתית של העירייה, הקבלן מוכן למסור את הבית עם פרוטוקול מסירה ובתנאי שנחתום כי לא נאכלס את הבית אלא רק נכניס בעלי מקצוע וריהוט לבית, אין למעשה חיבור למים וחשמל ולכן לא ניתן לגור עדיין בכל מקרה, השאלה היא האם זה תקין ומה ההשכלות עליי כרוכשת לגביי קבלת הנכס ללא טופס 4 וללא אכלוס? לאילו דברים עליי לשים לב בהליך הזה שלא חשבתי עליהם?
תודה מראש
מסירת דירה ללא טופס 4
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
שלום וברכה,
כאשר דירה נמסרת ללא טופס 4 משמעות הדבר היא שלא ניתן לעשות בה שימוש למגורים.
מבחינת חובת הקבלן למסור את הדירה בתאריך עליו התחייב מסירה שכזו אינה נחשבת מסירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כאשר דירה נמסרת ללא טופס 4 משמעות הדבר היא שלא ניתן לעשות בה שימוש למגורים.
מבחינת חובת הקבלן למסור את הדירה בתאריך עליו התחייב מסירה שכזו אינה נחשבת מסירה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעבר למקלט ושעוני מים דרך שטח פרטי
דוד
17/07/17
שלום
אני מתגורר בדירת גן מעלי מתגוררים 2דיירים הבניין מוגדר כבית משותף כאשר לכל. דירה כניסה נפרדת.
בתוך השטח שלי ישנו מקלט של כל הדירות ושעוני מים של כלל הדירות. האם אני רשאי להציב דלת בכניסה לשטח שלי ובכל למנוע כניסה חופשית למקלט ושעוני המים? כמובן שבשעת חרום הדלת תהיה פתוחה ויוכלו להיכנס למקלט
אני מתגורר בדירת גן מעלי מתגוררים 2דיירים הבניין מוגדר כבית משותף כאשר לכל. דירה כניסה נפרדת.
בתוך השטח שלי ישנו מקלט של כל הדירות ושעוני מים של כלל הדירות. האם אני רשאי להציב דלת בכניסה לשטח שלי ובכל למנוע כניסה חופשית למקלט ושעוני המים? כמובן שבשעת חרום הדלת תהיה פתוחה ויוכלו להיכנס למקלט
האם שטח שצמוד לדירה כפוף לזכות מעבר ליתר הדיירים?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
דוד שלום,
בבתים משותפים רבים המעבר למתקנים משותפים הינו דרך שטח שמוצמד לאחת הדירות.
אין לאפשר מצב שבו לדירה מסוימת יוצמדו חלקים מן הרכוש המשותף, אשר זמינותם ונגישותם לשימושם של בעלי דירות אחרים הם הכרחיים .
עליכם להגיע להסכמה שתאפשר ליתר הדיירים זכויות מעבר בעת הצורך לשעוני המים או למקלט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
בבתים משותפים רבים המעבר למתקנים משותפים הינו דרך שטח שמוצמד לאחת הדירות.
אין לאפשר מצב שבו לדירה מסוימת יוצמדו חלקים מן הרכוש המשותף, אשר זמינותם ונגישותם לשימושם של בעלי דירות אחרים הם הכרחיים .
עליכם להגיע להסכמה שתאפשר ליתר הדיירים זכויות מעבר בעת הצורך לשעוני המים או למקלט.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השוכר שלי מבקש לצבוע
ניצן
16/07/17
השוכר שלי גר בדירה כבר למעלה מעשר שנים.
לאחרונה ביקש לצבוע את הדירה.
הוא שוכר טוב וכנראה ימשיך עוד שנים ,
אך משלם נמוך יחסית.
האם עלי להשתתף בהוצאה?
לאחרונה ביקש לצבוע את הדירה.
הוא שוכר טוב וכנראה ימשיך עוד שנים ,
אך משלם נמוך יחסית.
האם עלי להשתתף בהוצאה?
השתתפות שוכר בהוצאות אחזקת הבית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
ניצן שלום,
אין הגדרה חוקית על השתתפות בהוצאות אחזקה.
הכל כפוף להסכמות שלך עם השוכר.
בחוזי שכירות רבים מקובל שהשוכר צובע את הדירה לפני סיום השכירות כך שהגיוני שגם כאן העלות תהיה על השוכר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
אין הגדרה חוקית על השתתפות בהוצאות אחזקה.
הכל כפוף להסכמות שלך עם השוכר.
בחוזי שכירות רבים מקובל שהשוכר צובע את הדירה לפני סיום השכירות כך שהגיוני שגם כאן העלות תהיה על השוכר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבוצת רכישה
פ
16/07/17
קנית דירה בקבוצת רכישה וקרקע חכירה מהוונת נרשמה הגבלה בהעברה תאריך 31/3/2035 מה
זה אומר לגבי הקונה? האים בעל הקרקע או היזם לא שילם מיסים ומגלגל על הקונים
זה אומר לגבי הקונה? האים בעל הקרקע או היזם לא שילם מיסים ומגלגל על הקונים
מה המשמעות של הגבלה על העברה בחכירה מהוונת?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
שלום,
כאשר נרכשת זכות לבנייה רוויה בחכירה מהוונת לא אמורה להיות הגבלה בהעברה ובירושה.
פעמים רבות מדובר ברישום היסטורי שיש לעדכן ולקבל תעודת היוון ללא הגבלה בהעברה ובירושה.
אני מציע לפנות ליזם ולעורך הדין של הקבוצה ולקבל הבהרות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
כאשר נרכשת זכות לבנייה רוויה בחכירה מהוונת לא אמורה להיות הגבלה בהעברה ובירושה.
פעמים רבות מדובר ברישום היסטורי שיש לעדכן ולקבל תעודת היוון ללא הגבלה בהעברה ובירושה.
אני מציע לפנות ליזם ולעורך הדין של הקבוצה ולקבל הבהרות.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שני מגרשים צמודים עם זיקת הנאה היסטורית לא פורמטלי
עלאא אבריק
16/07/17
שלום רב
המגרש שלנו צמוד למגרש של דוד שלי ועליו בניין מספר דירות לדודים .
השטח בין שני מגרשים היה פתוח והיה שימוש הדדי. מעבר משותף וקו ביוב של מגרשם עבר דרך המגרש שלי.
דוד שלי רוצה לסגור את השטח שלו ולגדר אותו מה שמונע ממני אפשרות שימוש וכניסה דרכו אל המגרש שלי.
האם מוצר לי לבקש ממנו להעתיק את קו הביוב שלהם שעובר במגרש שלי מאחר והוא רוצה להציב גדר ביננו.
תודה מראש
המגרש שלנו צמוד למגרש של דוד שלי ועליו בניין מספר דירות לדודים .
השטח בין שני מגרשים היה פתוח והיה שימוש הדדי. מעבר משותף וקו ביוב של מגרשם עבר דרך המגרש שלי.
דוד שלי רוצה לסגור את השטח שלו ולגדר אותו מה שמונע ממני אפשרות שימוש וכניסה דרכו אל המגרש שלי.
האם מוצר לי לבקש ממנו להעתיק את קו הביוב שלהם שעובר במגרש שלי מאחר והוא רוצה להציב גדר ביננו.
תודה מראש
האם ישנן זכויות לבעל מגרש סמוך?
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
עלאא שלום,
באופן כללי בעלות כמו כל זכות אחרת היא זכות יחסית וכפופה לאיזון מול זכויות אחרות.
סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.
כמו כן ישנה זכות של זיקת הנאה שמקנה זכאות לשימוש במקרקעין הסמוכים או הגבלה על ביצוע פעולות מסוימות באותו מגרש.
באופן יותר ספציפי יש לבדוק מה היו ההסכמות בניכם עד כה והאם יש בהן בכדי למנוע פעולה חד צדדית.
בכל מקרה אני תמיד ממליץ על ניסיון להידברות ופתרון משותף שיהיה מקובל על שני הצדדים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
באופן כללי בעלות כמו כל זכות אחרת היא זכות יחסית וכפופה לאיזון מול זכויות אחרות.
סעיף 14 לחוק המקרקעין קובע כי בעלות וזכויות אחרות במקרקעין, אין בהן כשלעצמן כדי להצדיק עשיית דבר הגורם נזק או אי נוחות לאחר.
כמו כן ישנה זכות של זיקת הנאה שמקנה זכאות לשימוש במקרקעין הסמוכים או הגבלה על ביצוע פעולות מסוימות באותו מגרש.
באופן יותר ספציפי יש לבדוק מה היו ההסכמות בניכם עד כה והאם יש בהן בכדי למנוע פעולה חד צדדית.
בכל מקרה אני תמיד ממליץ על ניסיון להידברות ופתרון משותף שיהיה מקובל על שני הצדדים.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי דייר
בנימין
16/07/17
בבעלותי 50% מנכס מסחרי
האם שותפי(50%) בנכס יכול לאכוף משפטית סעיף בהסכם השכירות הדן בפינוי הדייר מהנכס ללא הסכמתי.
האם שותפי(50%) בנכס יכול לאכוף משפטית סעיף בהסכם השכירות הדן בפינוי הדייר מהנכס ללא הסכמתי.
האם שותף במקרקעין יכול לפעול ללא הסכמת יתר השותפים
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
18/07/17
בנימין שלום,
במצב בו יש מספר שותפים במקרקעין ללא חלוקה פיזית, יחסי השיתוף בניהם
מוסדרים במסגרת הסכם ככל שקיים בניהם או לפי חוק המקרקעין.
ככל שקיים הסכם שיתוף שמגדיר זכויות וחובות וקובע את דרך הניהול
והשימוש בנכס, יש לבדוק האם יש בו התייחסות לשאלה שהעלית.
במידה ולא, חוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי לעשות אף ללא הסכמת
יתר השותפים פעולות שונות, ובין היתר להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, לעשות
כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם, ולעשות
כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה
בהם.
במידה וכך עשה, על השותף להודיע על כך מיידית ליתר השותפים.
מעבר לכך, כל דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל
השותפים.
לאור האמור, אני מציע לפנות ליעוץ משפטי פרטני שיבחן את נסיבות המקרה
על כל צדדיו והיבטיו.
בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
במצב בו יש מספר שותפים במקרקעין ללא חלוקה פיזית, יחסי השיתוף בניהם
מוסדרים במסגרת הסכם ככל שקיים בניהם או לפי חוק המקרקעין.
ככל שקיים הסכם שיתוף שמגדיר זכויות וחובות וקובע את דרך הניהול
והשימוש בנכס, יש לבדוק האם יש בו התייחסות לשאלה שהעלית.
במידה ולא, חוק המקרקעין קובע כי כל שותף רשאי לעשות אף ללא הסכמת
יתר השותפים פעולות שונות, ובין היתר להשתמש במקרקעין המשותפים שימוש סביר, לעשות
כל פעולה דחופה ובלתי צפויה מראש הדרושה להחזקתם התקינה של המקרקעין ולניהולם, ולעשות
כל דבר הדרוש באופן סביר למניעת נזק העלול להיגרם למקרקעין ולהגנת הבעלות וההחזקה
בהם.
במידה וכך עשה, על השותף להודיע על כך מיידית ליתר השותפים.
מעבר לכך, כל דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל
השותפים.
לאור האמור, אני מציע לפנות ליעוץ משפטי פרטני שיבחן את נסיבות המקרה
על כל צדדיו והיבטיו.
בהצלחה רבה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בתי חסויה אני אפוטרופוס שלה
ל
16/07/17
מה עלי לעשות בכדי שאוכל למכור את בדירה שבבעלותי ובתי יש לה חלק בזה
מכירת דירה של חסויה ע"י אפוטרופוס
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום רב,
לשם מכירת דירתה של בתך החסויה עליך לפנות ולקבל את אישור בית המשפט לכך. בית המשפט יבחן האם המכירה היא לטובת החסויה ומה יעשה בכספים שיתקבלו מהמכירה.
מומלץ להעזר בעו"ד לצורך ביצוע המכירה והפניה לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
לשם מכירת דירתה של בתך החסויה עליך לפנות ולקבל את אישור בית המשפט לכך. בית המשפט יבחן האם המכירה היא לטובת החסויה ומה יעשה בכספים שיתקבלו מהמכירה.
מומלץ להעזר בעו"ד לצורך ביצוע המכירה והפניה לבית המשפט.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טופס לתשלום ארנונה
ל
16/07/17
בטופס לתשלום ארנונה של ירושלים ישנה פיסקה "קוד מדווח" הייתי רוצה להבין מה משמעות
הפיסקה הזו. תודה
הפיסקה הזו. תודה
טופס לתשלום ארנונה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום רב,
תוכל לפנות למחלקת הגביה בעיריה ולברר עניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
תוכל לפנות למחלקת הגביה בעיריה ולברר עניין זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבה במושב בצמוד למפעל עיבוד תבואה
אייל
16/07/17
שלום רב.
אני גר בהרחבה של מושב במרכז, הבית שלי צמוד למפעל לעיבוד תבואה ואני חווה מטרדי רעש ואבק מהפיעלות הן של המחסן והן של המשאיות המגיעות אליו.
כביש העפר יוצר אבק רק כמוכן פעילות עיבוד הדגמים מכסה את הבית שלי באבק תמידי,
אני מאוד מודאג לבריאות ילדי ולאיכות החיים שלי שנפגעה כתוצאה ממטרדים אלו.
אשמח לייעוץ מה עלי לעשות, למי לפנות ומהם הכלים העומדים לרשותי.
בברכה
אני גר בהרחבה של מושב במרכז, הבית שלי צמוד למפעל לעיבוד תבואה ואני חווה מטרדי רעש ואבק מהפיעלות הן של המחסן והן של המשאיות המגיעות אליו.
כביש העפר יוצר אבק רק כמוכן פעילות עיבוד הדגמים מכסה את הבית שלי באבק תמידי,
אני מאוד מודאג לבריאות ילדי ולאיכות החיים שלי שנפגעה כתוצאה ממטרדים אלו.
אשמח לייעוץ מה עלי לעשות, למי לפנות ומהם הכלים העומדים לרשותי.
בברכה
הרחבה במושב בצמוד למפעל עיבוד תבואה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום אייל,
נא הפנה שאלתך לפורום נזיקין באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
נא הפנה שאלתך לפורום נזיקין באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינויי יעוד קרקע ברוורס? מבניה לחקלאות
איתן
16/07/17
סבי רכש בשנות ה40 קרקע במה שיועד להיות עיר הקריות, עם תוכנית מלאה לבנייה. יעוד הקרקע היה בניה למגורים. גם צורת החלוקה נראית בברור כמבנה עירוני ככרות וכולי.זה מזרחית לחיפה מזרחה. הדבר לא קרה מסיבות לא מובנות. במהלך השנים הקבוצים השתמשו בקרקע ללא אישור בעלי הקרקעות וללא כל תשלום. לפני מספר שנים המדינה בצעה הפקעות לצורך כביש והביאה שמאי שקבע שהפיצוי לפי קרקע חקלאית. אין שום הוכחה שהיעוד השתנה. וגם אם השתנה האם ניתן לחזור אחורה מקרקע לבניה מאושרת לחקלאית? הציעו פיצוי של 1000שח למטר. נראה ש אם זו קרקע לבניה הרי הפיצוי צריך להיות גבוהה יותר. שאלותיי: האם ניתן לבצע שרורית שינוי יעוד מבניה חחקאית? אם בכלל ואם כן איפה יש כזו החלטה שמהווה תקדים מנומק לסיבות? שנחת מה סדר הגודל היחסי בפיצוי בהפקעה על מטר חקלאי למטר מאושר לבניה? ומה צריך כדי להוכיח שדורשים פיצוי לפי ערך קרקע מאושרת לבניה. השמאי אמר שעשה טובה שאישר 1000שח למטר כי יכל לתת עלפי הפקעה לכביש? האם זה משהו שמוכר? ואיך ניתן להתנודד עם שאלת ערך הקרקע הכחות? וגם מכירה של מה שנותר? לפי איזה שווי- סוג האישור בקרקע כיום-מאושרת לבניה או חקלאית? ומה לגבי הפיצוי בשמוש בקרקע במשך שנים לחקלאות? תודה
יעוד קרקע והערכת שוויה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום איתן,
על מנת לקבל תשובות לשאלות שהצבת עליך לפנות לשמאי מקרקעין, שיבדוק את יעוד הקרקע בהתאם לתכניות החלות עליה ויוכל לתת חוות דעת לגבי שוויה, גובה הפיצוי וערך החלק שנותר לצרכי מכירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
על מנת לקבל תשובות לשאלות שהצבת עליך לפנות לשמאי מקרקעין, שיבדוק את יעוד הקרקע בהתאם לתכניות החלות עליה ויוכל לתת חוות דעת לגבי שוויה, גובה הפיצוי וערך החלק שנותר לצרכי מכירה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לקנות דירה חדשה מחברה ללא ליווי בנקאי
דני
15/07/17
חברת **** מציעה לנו לקנות אצלה דירה בפרוייקט תמא38 שאינו מלוווה בליווי בנקאי. 10 דירות חדשות יש להם שם.
האם זה שאין ליווי בנקאי אומר שיש בעיה עם החברה?
האם תהיה לנו בעיה לקבל משכנתא מבנק כשאין ליווי בנקאי.?האם הסיכון יותר גדול כשאין ליווי בנקאי לפרוייקט?
הרבה תודה
דני
האם זה שאין ליווי בנקאי אומר שיש בעיה עם החברה?
האם תהיה לנו בעיה לקבל משכנתא מבנק כשאין ליווי בנקאי.?האם הסיכון יותר גדול כשאין ליווי בנקאי לפרוייקט?
הרבה תודה
דני
האם ניתן לקנות דירה מקבלן תמ"א 38 ללא ערבות בנקאית
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
20/07/17
דני שלום,
רכישת דירה חדשה מקבלן בבניין שעובר הליך תמ"א 38 הנה עסקה מורכבת ויש לבצע בדיקות מרובות על מנת להבטיח את זכויות הקונים.
כאשר מדובר ברכישה של דירה בפרויקט ללא ליווי בנקאי על אחת כמה וכמה.
יחד עם זאת מדובר במשימה בהחלט אפשרית אך לאחר קבלת יעוץ משפטי מעו"ד מומחה לעניני מקרקעין ותמ"א 38 בפרט אשר יש לו נסיון מעשי בעסקאות אלו.
העובדה שאין לפרויקט ליווי בנקאי אינה מלמדת בהכרח כי יש בעיה עם הפרויקט או עם היזם אך כאמור יש לבדוק זאת בצורה מעמיקה.
יש לבדוק את היזם ואת איתנותו הכלכלית. יש לוודא כי ליזם ישנו המימון לסיים את הפרויקט ללא ליווי בנקאי. יש לבדוק האם ביצע בעבר פרויקטים מעין אלו, כמה פרויקטים דומים הוא מנהל, האם הוגשו נגדו תביעות בעבר וכדומה.
לאחר מכן עו"ד מטעמכם אמור לבדוק משפטית את העסקה, את ההסכם של היזם מול בעלי הדירות הקיימים, את זכויות היזם בטאבו, האם נרשמה הערת אזהרה מטעמו על זכויות הבנייה החדשות באופן המשפטי המקובל, האם היזם רשאי לרשום הערות לטובת רוכשי הדירות מטעמו ועוד.
כאשר אין לפרויקט ליווי בנקאי, הבטוחה הניתנת לרוכשי הדירות על פי חוק אינה ערבות בנקאית אלא הערת אזהרה, והתשלומים ליזם מוגבלים לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בחוק.
לגבי קבלת משכנתא, בעבר לא ניתן היה כלל לקבל משכנתא לרכישה בפרויקט ללא ליווי בנקאי לפני טופס 4 ואכלוס הפרויקט.
כיום ישנם בנקים שנותנים משכנתאות כאלה אך בדרך כלל ידרשו הון עצמי גבוה יותר ואף ריביות גבוהות יותר. יתכן שאפשר להתמקח עם הבנק כך שלאחר האכלוס ניתן לשפר את התנאים הללו.
אני ממליץ לך בחום לפנות ליעוץ מקצועי פרטני ע"י עו"ד המתמחה בתחום שיוכל לסייע רבות בבחינת כל הדרוש ואף במציאת פתרונות.
בהצלחה רבה!!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
רכישת דירה חדשה מקבלן בבניין שעובר הליך תמ"א 38 הנה עסקה מורכבת ויש לבצע בדיקות מרובות על מנת להבטיח את זכויות הקונים.
כאשר מדובר ברכישה של דירה בפרויקט ללא ליווי בנקאי על אחת כמה וכמה.
יחד עם זאת מדובר במשימה בהחלט אפשרית אך לאחר קבלת יעוץ משפטי מעו"ד מומחה לעניני מקרקעין ותמ"א 38 בפרט אשר יש לו נסיון מעשי בעסקאות אלו.
העובדה שאין לפרויקט ליווי בנקאי אינה מלמדת בהכרח כי יש בעיה עם הפרויקט או עם היזם אך כאמור יש לבדוק זאת בצורה מעמיקה.
יש לבדוק את היזם ואת איתנותו הכלכלית. יש לוודא כי ליזם ישנו המימון לסיים את הפרויקט ללא ליווי בנקאי. יש לבדוק האם ביצע בעבר פרויקטים מעין אלו, כמה פרויקטים דומים הוא מנהל, האם הוגשו נגדו תביעות בעבר וכדומה.
לאחר מכן עו"ד מטעמכם אמור לבדוק משפטית את העסקה, את ההסכם של היזם מול בעלי הדירות הקיימים, את זכויות היזם בטאבו, האם נרשמה הערת אזהרה מטעמו על זכויות הבנייה החדשות באופן המשפטי המקובל, האם היזם רשאי לרשום הערות לטובת רוכשי הדירות מטעמו ועוד.
כאשר אין לפרויקט ליווי בנקאי, הבטוחה הניתנת לרוכשי הדירות על פי חוק אינה ערבות בנקאית אלא הערת אזהרה, והתשלומים ליזם מוגבלים לפי קצב התקדמות הבנייה הקבוע בחוק.
לגבי קבלת משכנתא, בעבר לא ניתן היה כלל לקבל משכנתא לרכישה בפרויקט ללא ליווי בנקאי לפני טופס 4 ואכלוס הפרויקט.
כיום ישנם בנקים שנותנים משכנתאות כאלה אך בדרך כלל ידרשו הון עצמי גבוה יותר ואף ריביות גבוהות יותר. יתכן שאפשר להתמקח עם הבנק כך שלאחר האכלוס ניתן לשפר את התנאים הללו.
אני ממליץ לך בחום לפנות ליעוץ מקצועי פרטני ע"י עו"ד המתמחה בתחום שיוכל לסייע רבות בבחינת כל הדרוש ואף במציאת פתרונות.
בהצלחה רבה!!
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גידור של שטח ציבורי
טובה
15/07/17
שלום,
אני גרה בדרום תל אביב.
סביב הבניין מסתובבים טיפוסים לא נעימים והייתי רוצה שהעירייה שתגדר את האזור מסביב כדי שרק תושבי הבניין יוכלו להסתובב בקרבת הבניין.
האם זה עניין של העיריה?
תודה
אני גרה בדרום תל אביב.
סביב הבניין מסתובבים טיפוסים לא נעימים והייתי רוצה שהעירייה שתגדר את האזור מסביב כדי שרק תושבי הבניין יוכלו להסתובב בקרבת הבניין.
האם זה עניין של העיריה?
תודה
גידור שטח ציבורי
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום טובה,
אם הכוונה היא לגידור השטח הציבורי ואם שטח זה שייך לעיריה - עלייך לפנות לעיריה.
אם רצונכם לגדר את הבניין שלכם כדי למנוע כניסה מזרים - עליכם להתארגן ולבצע זאת על חשבונכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם הכוונה היא לגידור השטח הציבורי ואם שטח זה שייך לעיריה - עלייך לפנות לעיריה.
אם רצונכם לגדר את הבניין שלכם כדי למנוע כניסה מזרים - עליכם להתארגן ולבצע זאת על חשבונכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום שכר דירה
טטיאנה
15/07/17
שלום רב. אני גרה בשכירות אצל אותה בעלת דירה כבר שנה שלישית. בשנה הראשונה היא הייתה מושכת את הצ'קים כל חודש. בשנה שניה מיוזמתה היא ביקשה שאני אעביר לה מזומנים הייתה מגיעה אליי הביתה או שולחת מישהו מטעמה והייתי נותנת מזומן והיו מחזירים לי את הצ'ק. השנה עקב בעיות אישיות של בעלת הדירה היא סגרה את כל הטלפונים שלה ואת הפייסבוק. הקשר היחיד שלי היה דרך בתה שהייתה מעבירה לה את הכסף. מה כן שהיו כמה פעמים שנתבקשתי להגיע לביתה ולתת לה את הכסף. האם אני חייבת לבוא לביתה לתת לה את התשלום שכר דירה עד הבית או שהיא מחוייבת לבוא אליי. מה כן שלפני כן אם הייתי מפגרת בתשלום אפילו ביום היא הייתה יוצרת איתי קשר. בחודשים האחרונים אני פשוט רודפת אחרייה או אחרי בתה בביל לשלם ולקבל את הצ'ק שלי בחזרה. החודש נוצר מצב שהם היו בחו"ל ולא היה לי איך להשיג את הבת שלה. כמו כן נסעתי אליה לבית עם התשלום ולא היה אף אחד בבית כי לאחר מכן התברר שהם היו בחו"ל. זה עושה רושם שהיא לא מעוניינת בכסף ואני צריכה לעשות את כל המאמצים בשביל להשיג אותה ולשלם. התשלום הוא כל 10ל חודש. עד עכשיו לא נוצר איתי קשר מאף אחד לגבי התשלום. מה כן גם נאבד לי המספר טלפון של הבת שלה. האם אני יכולה שלא לשלם לה אם היא לא מנסה אפילו להשיג אותי בשביל התשלום? אני עדיין שומרת על המזומן. האם יש לי את הזכות לא לשלם לה כי לדעתי אני לא אמורה לרדוף אחריה בעניין.
תשלום שכר דירה
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום טטיאנה,
חובתך לשלם שכר דירה על פי הקבוע בחוזה.
אם מסרת למשכירה שיקים בהתאם לקבוע בחוזה - אם רצונה לקבל תשלום באופן אחר - עליה לפנות אליך. ככל שהשיקים שמסרת יפרעו כדין אם יופקדו - את עומדת בתנאי החוזה. המשכירה תוכל להפקידם בבנק או לפנות אליך אם תעדיף שלא לעשות זאת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
חובתך לשלם שכר דירה על פי הקבוע בחוזה.
אם מסרת למשכירה שיקים בהתאם לקבוע בחוזה - אם רצונה לקבל תשלום באופן אחר - עליה לפנות אליך. ככל שהשיקים שמסרת יפרעו כדין אם יופקדו - את עומדת בתנאי החוזה. המשכירה תוכל להפקידם בבנק או לפנות אליך אם תעדיף שלא לעשות זאת.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפיכת מרתף ליחידת דיור
אבי כהן
15/07/17
האם מרתף שהוסב ליחידת דיור יוכל לקבל היתר עם הצעת החוק שהוגשה של אלי כהן ממפלגת כולנו? האם יכול להועיל במשהו במהלך משפט שעתיד להתקיים בחודש יולי ? תודה רבה.
הפיכת מרתף ליחידת דיור
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלו אבי,
כל עוד לא התקבלה הצעת החוק לא ניתן לדעת במדוייק מה יהיה תוכנה.
בדרך כלל חוק חדש יחול מהמועד בו החוק נכנס לתוקף ולא קודם לכן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כל עוד לא התקבלה הצעת החוק לא ניתן לדעת במדוייק מה יהיה תוכנה.
בדרך כלל חוק חדש יחול מהמועד בו החוק נכנס לתוקף ולא קודם לכן.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתמנו על חוזה דירה והתחרטנו
אלי כהן
14/07/17
אני ובת זוגתי חתמנו על חוזה דירה. בחוזה כתוב שהחוזה מקבל תוקף רק עם קבלת המקדמה של החודשיים והצ׳קים לכל השנה. טרם נתנו את הצ׳קים וחתמנו על החוזה. אם הצ׳קים טרם ניתנו זה אומר שאנחנו יכולים להתחרט ולבטל את החוזה?
חתמנו על חוזה דירה והתחרטנו
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום אלי
מאחר שכבר חתמתם על החוזה - "חרטה" משמעותה הפרת החוזה.
יחד עם זה - תוכלו לבטל את החוזה בהסכמת המשכיר. כדאי לשוחח עמו ואולי אף להציע לו פיצוי בגין הביטול.
אם המשכיר איננו מסכים אך יש בהסכם סעיף המאפשר לכם להמציא שוכר חלופי - תוכלו למצוא שוכר אחר שיכנס במקומכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
מאחר שכבר חתמתם על החוזה - "חרטה" משמעותה הפרת החוזה.
יחד עם זה - תוכלו לבטל את החוזה בהסכמת המשכיר. כדאי לשוחח עמו ואולי אף להציע לו פיצוי בגין הביטול.
אם המשכיר איננו מסכים אך יש בהסכם סעיף המאפשר לכם להמציא שוכר חלופי - תוכלו למצוא שוכר אחר שיכנס במקומכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מנוע המזגן מהווה מטרד ליחיד לפי סעיף 44
אבי
14/07/17
בפקודת הנזיקין.
יש בעיה של פריצות לדירה בקומה א אשר היא במפלס גבוה מהקרקע ( + 3 מטר ) והדירה יושבת על דירה בקומת הקרקע.
דרך המזגן מטפסים גנבים ופורצים והם נכנסים לדירה שבקומה א . אני טעתי כי המזגן מהווה מטרד ליחיד לפי סעיף 44 לפקודת הנזיקין ויש להעתיקו . שופט בית משפט שלום קבע כי המזגן אינו מטרד כבר בקדם משפט. האם הקביעה שלו בקדם המשפט היא מחייבת וקובעת ? אני מביא את מה שכתוב בסעיף 44
"
(א) מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל
את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר
במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם
פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק. " כתוב " בהתחשב עם מקומם וטיבם . אז המקום הוא קומא א שזה מפלס כבוה והדירה זכאית להגנה טבעית של הגובה מעל פני הקרקע. האם אני צודק?
מצורפת תמונת הדמייה של אפשרות פריצה .
תודה רבה .
יש בעיה של פריצות לדירה בקומה א אשר היא במפלס גבוה מהקרקע ( + 3 מטר ) והדירה יושבת על דירה בקומת הקרקע.
דרך המזגן מטפסים גנבים ופורצים והם נכנסים לדירה שבקומה א . אני טעתי כי המזגן מהווה מטרד ליחיד לפי סעיף 44 לפקודת הנזיקין ויש להעתיקו . שופט בית משפט שלום קבע כי המזגן אינו מטרד כבר בקדם משפט. האם הקביעה שלו בקדם המשפט היא מחייבת וקובעת ? אני מביא את מה שכתוב בסעיף 44
"
(א) מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל
את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר
במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם
פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק. " כתוב " בהתחשב עם מקומם וטיבם . אז המקום הוא קומא א שזה מפלס כבוה והדירה זכאית להגנה טבעית של הגובה מעל פני הקרקע. האם אני צודק?
מצורפת תמונת הדמייה של אפשרות פריצה .
תודה רבה .
יש לציין כי השופט לא ראה את התמונה הזאת
אבי
14/07/17
שאני העליתי כעת... התמונה היא לאחר הקדם משפט.
מה שהשופט ראה זה רק תמונה של מנוע המזגן ללא הדמיה .... את התמונה הביא הנתבע בדיון עצמו .
כאשר רציתי להתייחס לתמונה שהביא הנתבע השופט לא התיר לי .
תודה רבה מראש.
חוזה דירה שמסתיים
שרה
14/07/17
שלום רב.
אני שוכרת דירה שנים.
כל שנה מאריכים חוזה לפי התנאים המקוריים.
לפני שנתיים הארכנו על דף פשוט כמו כל שנה. שאומר שהתנאים של החוזה המקורי נשמרים אבל הוספנו סעיף שאומר שניתן לצאת בהתראה של 90 יום. הכנסנו את זה כי בעל הבית רצה למכור את הדירה וכיוון שהיה גדול עלינו לחתום לשנתיים. אבל הוא התעקש.
בסוף החודש החוזה נגמר. הודענו לו שנעזוב אך הוא ביקש להיפגש כדי למצוא פשרה. בשיחה הזאת גם לא זכר שמועד החוזה נגמר בסוך החודש וחשב שהוא מסתיים ב 2018.
חיכינו למועד המפגש היום. חשבנו שיסכים להוריד במחיר ונישאר. הוא לא הסכים להוריד ובעצם נפגש איתנו כדי להגיד שאנחנו חייבים לו התראה של שלושה חודשים. אבל החוזה מסתיים! עניין ההודעה המוקדמת היה רק ליציאה באמצע החוזה!
מצאנו דירה חדשה ואנחנו לא מעוניינים להישאר שם מעבר לתאריך סיום החוזה.
בעל הבית גם מתעלם מכך שהודענו לו חודש מראש. וטוען שרק היום בפגישה הודענו לו. זאת אומרת שבועיים מראש.
בחוזה המקורי לא כתוב כלום על זמן הודעה מראש.
מי צודק?
אני שוכרת דירה שנים.
כל שנה מאריכים חוזה לפי התנאים המקוריים.
לפני שנתיים הארכנו על דף פשוט כמו כל שנה. שאומר שהתנאים של החוזה המקורי נשמרים אבל הוספנו סעיף שאומר שניתן לצאת בהתראה של 90 יום. הכנסנו את זה כי בעל הבית רצה למכור את הדירה וכיוון שהיה גדול עלינו לחתום לשנתיים. אבל הוא התעקש.
בסוף החודש החוזה נגמר. הודענו לו שנעזוב אך הוא ביקש להיפגש כדי למצוא פשרה. בשיחה הזאת גם לא זכר שמועד החוזה נגמר בסוך החודש וחשב שהוא מסתיים ב 2018.
חיכינו למועד המפגש היום. חשבנו שיסכים להוריד במחיר ונישאר. הוא לא הסכים להוריד ובעצם נפגש איתנו כדי להגיד שאנחנו חייבים לו התראה של שלושה חודשים. אבל החוזה מסתיים! עניין ההודעה המוקדמת היה רק ליציאה באמצע החוזה!
מצאנו דירה חדשה ואנחנו לא מעוניינים להישאר שם מעבר לתאריך סיום החוזה.
בעל הבית גם מתעלם מכך שהודענו לו חודש מראש. וטוען שרק היום בפגישה הודענו לו. זאת אומרת שבועיים מראש.
בחוזה המקורי לא כתוב כלום על זמן הודעה מראש.
מי צודק?
חוזה דירה שמסתיים
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום שרה,
אם אין בחוזה הוראה המאריכה את תוקפו אלא אם כן תודיעי אחרת, אזי בסוף תקופת השכירות השכירות מסתיימת ולא נדרשת הודעה כלשהי על כך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אם אין בחוזה הוראה המאריכה את תוקפו אלא אם כן תודיעי אחרת, אזי בסוף תקופת השכירות השכירות מסתיימת ולא נדרשת הודעה כלשהי על כך.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כתב אישום על ידי בימש לעניינים מקומיים
חלי
14/07/17
בבעלותי משרד עו"ד בקומת הקרקע בבניין אשר עומד נטוש מזה שנים רבות.
קיבלתי לידי כתב אישום כנגדי כי נופלים גושי טיח וכי הבניין הוכרז כבנין מסוכן.
האם באחריותי ומחובתי לשאת בעלויות התיקון של הבניין הגם שהחלק ממנו נשקפות הסכנות אינו בבעלותי וגם אם ארצה לתקן אין לי גישה לשם?
תודה לעונים
קיבלתי לידי כתב אישום כנגדי כי נופלים גושי טיח וכי הבניין הוכרז כבנין מסוכן.
האם באחריותי ומחובתי לשאת בעלויות התיקון של הבניין הגם שהחלק ממנו נשקפות הסכנות אינו בבעלותי וגם אם ארצה לתקן אין לי גישה לשם?
תודה לעונים
בניין מסוכן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום חלי,
כאשר מוכרז בניין כבניין מסוכן על כל בעלי הדירות/יחידות בבניין לשאת בעלות התיקון.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
כאשר מוכרז בניין כבניין מסוכן על כל בעלי הדירות/יחידות בבניין לשאת בעלות התיקון.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון מפסק המזגן בדירה שכורה
אנונימי
14/07/17
שלום רב,
אני מתגוררת ביחידת דיור מתחת לבעלי הבית. לפני כחודש חלה תקלה במזגן. הוא אמנם עובד ומקרר אך המפסק שלו לא עובד וכשמגיע לטמפרטורה הרצויה ממשיך לעבוד על מאוורר במקום להפסיק לעבוד. בגלל התקלה שאינו נכבה גם אי אפשר להשתמש בטיימר ולהגביל את עבודתו למספר שעות מסוים בלילה למשל כשישנים. עקב כך, המזגן עובד שעות רצופות רבות ללא כל צורך וגוזל חשמל מיותר שאני צריכה לשלם.
כשארעה התקלה לפני כחודש פניתי לבעלת הדירה בכתב בעניין והיא אמרה שתשאל לגבי זה אך לא חזרה אלי. לפני כשבועיים שוב אמרה שתבדוק אך לא עשתה זאת. שלחתי לה עוד הודעה בכתב שמסכמת את כל הפניות שלי אליה ותשובותיה ושאלתי אם היא מתכוונת לתקן זאת אך היא עדיין מתעלמת לחלוטין.
יש לציין כי לפני כחודש וחצי מסרתי הודעה על עזיבה כפי שמתאפשר לי בחוזה השכירות ויש לי עד תחילת ספטמבר לפנות את הדירה. בעצם מאז הבעתי את כוונתי לעזוב היא מתעלמת ממני לחלוטין כאילו אני כבר לא גרה בדירה. מצד שני אני עדיין פה ומשלמת שכר דירה ובזמן.
מה עושים במקרה הזה? זה ממש מקומם.
אני מתגוררת ביחידת דיור מתחת לבעלי הבית. לפני כחודש חלה תקלה במזגן. הוא אמנם עובד ומקרר אך המפסק שלו לא עובד וכשמגיע לטמפרטורה הרצויה ממשיך לעבוד על מאוורר במקום להפסיק לעבוד. בגלל התקלה שאינו נכבה גם אי אפשר להשתמש בטיימר ולהגביל את עבודתו למספר שעות מסוים בלילה למשל כשישנים. עקב כך, המזגן עובד שעות רצופות רבות ללא כל צורך וגוזל חשמל מיותר שאני צריכה לשלם.
כשארעה התקלה לפני כחודש פניתי לבעלת הדירה בכתב בעניין והיא אמרה שתשאל לגבי זה אך לא חזרה אלי. לפני כשבועיים שוב אמרה שתבדוק אך לא עשתה זאת. שלחתי לה עוד הודעה בכתב שמסכמת את כל הפניות שלי אליה ותשובותיה ושאלתי אם היא מתכוונת לתקן זאת אך היא עדיין מתעלמת לחלוטין.
יש לציין כי לפני כחודש וחצי מסרתי הודעה על עזיבה כפי שמתאפשר לי בחוזה השכירות ויש לי עד תחילת ספטמבר לפנות את הדירה. בעצם מאז הבעתי את כוונתי לעזוב היא מתעלמת ממני לחלוטין כאילו אני כבר לא גרה בדירה. מצד שני אני עדיין פה ומשלמת שכר דירה ובזמן.
מה עושים במקרה הזה? זה ממש מקומם.
תיקון במזגן
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום רב,
התשובה כפופה לאמור בהסכם השכירות עליו חתמת.
אם אין הוראה אחרת בהסכם, תוכלי להודיע למשכירה, כי אם היא לא תתקן את המפסק - תתקני אותו את ותקזזי את עלות התיקון מיתרת שכר הדירה או תתבעי ממנה עלות זו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
התשובה כפופה לאמור בהסכם השכירות עליו חתמת.
אם אין הוראה אחרת בהסכם, תוכלי להודיע למשכירה, כי אם היא לא תתקן את המפסק - תתקני אותו את ותקזזי את עלות התיקון מיתרת שכר הדירה או תתבעי ממנה עלות זו.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איסור לכניסה לדירה מקבלן לפני קבלת מפתח
נעמי
13/07/17
שלום, לפני כשנה וחצי רכשתי דירה מקבלן....( סיוט) אנו אמורים לקבל מפתח בעוד 10 ימים ורציתי להכנס לדירה לצורך מדידות וכו....היזם אסר לפתוח את הדחרה עד קבלת מפתח, האם זה חוקי? כל השנה נכנסנו ללא בעיה והעלנוליקויים ודהרים שאינם תקינים....בוא ממהר שנקבל מפתח ואחכ נטפל בדברים.....אודה לעזרה
כניסה לדירה לפני קבלת מפתח
עו"ד לילך עתני
מנהלת
16/07/17
שלום נעמי,
בחוזה המכר אמורה להמצא הוראה המסדירה את אפשרות הכניסה לדירה לפני מסירת החזקה.
בכל מקרה, נסו לדבר עם הקבלן ולהסביר את בקשתכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
בחוזה המכר אמורה להמצא הוראה המסדירה את אפשרות הכניסה לדירה לפני מסירת החזקה.
בכל מקרה, נסו לדבר עם הקבלן ולהסביר את בקשתכם.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סדקים
נטלי
13/07/17
היי..יש לי דירה. בשני חדרים יש סדקים קונסטרוקטיביים ענקיים לכל אורך הקירות .הדבר קיים שנים..תיקנו את זה פעמיים אבל לא עזר. יש לי ביטוח משכנתא. אבל לפני שפונה אליו רציתי לשאול...
אני לפני מכירת דירה וקנייתה מהגרוש..האם ניתן להוריד את ערך הדירה בגלל הסדקים ?
הגרוש רוצה למכור הדירה אך דורש המון כסף וגם נתקלים בקושי בגלל הסדקים...ואם יהיה ניתן להוריד את הערך אוכל לקנות את חלקו ולהישאר בדירה עם הילדים.
האם יש ירידת ערך בגלל הסדקים ומה עליי לעשות ?
תודה .
אני לפני מכירת דירה וקנייתה מהגרוש..האם ניתן להוריד את ערך הדירה בגלל הסדקים ?
הגרוש רוצה למכור הדירה אך דורש המון כסף וגם נתקלים בקושי בגלל הסדקים...ואם יהיה ניתן להוריד את הערך אוכל לקנות את חלקו ולהישאר בדירה עם הילדים.
האם יש ירידת ערך בגלל הסדקים ומה עליי לעשות ?
תודה .
ירידת ערך
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/07/17
נטלי שלום,
ליקויי בנייה הם עניין של מומחיות ולא עניין של הערכה.
על מנת לקבל תשובה מוסמכת פני למהנדס המתמחה בחוות דעת בדק בית.
מהנדס מומחה ידע לתת לך תשובה האם מדובר בסדק שמעיד על בעיה רצינית וגורם לירידת ערך.
בהצלחה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
ליקויי בנייה הם עניין של מומחיות ולא עניין של הערכה.
על מנת לקבל תשובה מוסמכת פני למהנדס המתמחה בחוות דעת בדק בית.
מהנדס מומחה ידע לתת לך תשובה האם מדובר בסדק שמעיד על בעיה רצינית וגורם לירידת ערך.
בהצלחה.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פתיחת דלת לחצר, בתל אביב
מורן
13/07/17
מה הסבירות שעיריית תל אביב תאשר לפתוח דלת מקומת קרקע עם מדרגות לחצר, גם לאחר חתימה של השכנים שהם מאשרים ?
שווה לנסות או רוב הסיכויים שפשוט לא יאשרו גם אם יש הסכמה ?
וכמה אחוזי הסכמה נדרשים ?
תודה על עזרתך
שווה לנסות או רוב הסיכויים שפשוט לא יאשרו גם אם יש הסכמה ?
וכמה אחוזי הסכמה נדרשים ?
תודה על עזרתך
חריגה מהיתר
עו"ד אלעד וייסטוך
מנהל
13/07/17
שלום מורן,
פתיחה של פתח חיצוני מהווה בנייה הדורשת היתר בנייה.
השאלה האם העירייה תאשר זאת איננה שאלה משפטית אלא תכנונית אדריכלית.
אני מציע להתיעץ עם אדריכל ולפי חוות דעתו להחליט האם להגיש בקשה להיתר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
פתיחה של פתח חיצוני מהווה בנייה הדורשת היתר בנייה.
השאלה האם העירייה תאשר זאת איננה שאלה משפטית אלא תכנונית אדריכלית.
אני מציע להתיעץ עם אדריכל ולפי חוות דעתו להחליט האם להגיש בקשה להיתר.
בברכה,
אלעד וייסטוך, עו"ד
מנהל פורום נדלן ודיני מקרקעין
השילוח 4, פתח תקווה
טל': 03-7217888; מייל: elad@weislaw.co.il
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ניכוי הוצאות לחישוב מס שבח
נתן אדיר
12/07/17
אני צפוי למכור מגרש ע"י מכרז בניהול עורך דין.
האם לצורך חישוב מס השבח אוכל לנכות הוצאות, לדוגמא - עלות עורך דין המכרז?
האם לצורך חישוב מס השבח אוכל לנכות הוצאות, לדוגמא - עלות עורך דין המכרז?
ניכוי הוצאות
עו"ד לילך עתני
מנהלת
12/07/17
שלום נתן,
אנא הפנה שאלתך לפורום מסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
אנא הפנה שאלתך לפורום מסים באתר זה.
בברכה,
לילך עתני, עו"ד
מנהלת פורום נדלן ודיני מקרקעין
בית הדר דפנה, שדרות שאול המלך 39, ת"א
טל': 03-6091011; מייל: lothnay@gmail.com
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
