פורום נדל"ן

בניין עם 4 דירות בבעלות משותפת של ארבעה החלקים שווים. יעשה פירוק שיתוף. כלומר כל שותף יקבל דירה. האם ידרש כאן לשלם היטל השבחה על כל הבניין ?

שלום רב. דירה שופצה בשנת 1997 . הדירה הועברה ללא תמורה לבן משפחה בשנת 2013 ולא הוגשו ניכויים למס שבח בגין השיפוצים מאחר והיה פטור ממס שבח דירה יחידה ומתנה.עכשיו מקבלת המתנה  רוצה למכור את הדירה כאשר למוכרת העכשווית יש דירה נוספת . האם עכשיו ניתן להכניס את כל השיפוצים לצורך ניכוי במס שבח למרות שהשיפוצים נעשו אצל המוכרת הראשונה ?

ועדה מקומי ת נתנה היתר בניה לתוספת בניה על גג שהוא רכוש משותף בבית משותף ,כך שהשטח הנבנה יוצמד לאחת הדירות, על סמך הסכמץ 30% מהבעלים ברכוש המשותף ונימקה כי הבניה היא על 30% מהגג.האם צודקת????????

שלום רב, 
לפני כחודש שכרתי דירה בסמוך לאתר בנייה. 
כאשר שכרתי את הדירה לא פתחתי את חלונות חדר השינה ולא ראיתי כי חדר השינה פונה לאתר הבנייה , לאחר כניסתי לדירה גיליתי זאת, יש לציין שבעל הדירה לא דאג להראות לי שהדירה פונה לחדר שינה. ( בשם ההוגנות היה חייב להציג לי זאת) לאחרונה התחילו הרעשים להפריע לשגרת חיי ואני מתעורר מוקדם מהרגיל.ברצוני לעזוב את דירה.
בחוזה כתוב כי על מנת לעזוב את הדירה עליי למצוא דייר חלופי
פרסמתי את הדירה ולא התקשרו אליי כלל.
 בעל הדירה לא מוכן לוותר ולא מוכן לאפשר לי לצאת מהדירה. 
מה עושים? 

בחוזה בני לבין היזם לקנית בית לא מופיע תאריך מסירת בית אלא תאריכי סילוקין של תשלומים לבית שאחרון מבנהם 20.6 150.000 לאכתוב מפורשות עם זה גם תאריך המסירה בנתיים הקבלן הסתבך והכול נידחה והוחלט עי היזם לתת פיצויים לפי תאריך בו היתה אמורה להסתיים הבנייה 15.2 האם זה נכון גם לגבי ?

בחוק המקרקעין לעניין רוב בתמ"א 38/1 יש התייחסות לרוב כדלקמן: "ניתן להתגבר על דרישה זו [רוב של 100%], באמצעות פניה אל המפקח על המקרקעין לקבלת אישורו חלף אי הסכמתם של חלק מבעלי הדירות, ובלבד שניתנה קודם לכן החלטה של בעלים של 2/3 מהדירות בבית המשותף שאליהם צמודים 2/3 מחלקי הרכוש המשותף". האם הכוונה שהרוב מחושב לפי חלק (או %) הדירות מתוך סה"כ הרכוש המשותף? לדוגמא: אם לפי נסח הטאבו סה"כ הרכוש המשותף של 16 דירות הינו 1000 מ"ר, ו-5 דירות שמסתכמות יחד כ- 400 מ"ר (=40%) מתנגדות, האם זה אומר שאין רוב לשאר 11 הדירות שהסה"כ שלהם 600 מ"ר (=60%) ? בתודה מראש על תשובתך. 

בנין נבנה בשנות ה-70. מצורף שרטוט הדירה. המרפסת שהיא למעשה חלק מהסלון נסגרה בויטרינה ותריסים כמו שנהוג בשנים הללו. הסגירה נעשתה בכל הבנין. האם במכירת הדירה המוכר צריך להוכיח שביקש לסגור את המרפסת? האם קיים עדין חוק שמצריך קבלת היתר לסגירת המרפסת?

תודה

שלום, 
אנחנו עומדים לפני חתימת חוזה שכירות. 
המשכיר ביקש שנעביר צילום של תעודות הזהות שלנו(השוכרים) ושל הערב לפניי שאנחנו מגיעים בפועל לחתום על החוזה כיוון והוא רוצה לערוך בדיקה. האם זה תקין? יש סיבה לחשוש בהעברת צילום תעודות הזהות? 
תודה! 

שלום, אני שכרתי דירה דרך חברת תיווך, וכעת חודשיים לפני תום החוזה מודיע לי בעל הבית שהם אינם מחדשים את החוזה ו"הדירה חוזרת לשימושם", הסברתי לבעל הבית שיש לי סעיף "מימוש אופציה" (אינו מותנה בשום תנאי ולא הפרתי את החוזה) אך הוא בשלו. מסרתי לו שאבדוק את הנושא וכך עשיתי.

התקשרתי להתייעץ עם אותו מתווך שתיווך לי את הדירה, ממש לא יעוץ משפטי אלא עצה, והוא מסר לי בטלפון ש"אין לי מה לעשות" למרות המימוש אופציה, מה שהיה נראה לי תמוה. עוד אמר המתווך שבעל הדירה יכול לפנות אותי תוך 3 חודשים כי יש חוק במדינת ישראל. 2 הדברים האלה מאוד הפתיעו אותי ובדקתי אותם לעומק לאחר מכן.

לאחר בירורים בנושא, כולל ייעוץ עם עו"ד מול כל החוזה הבנתי שהצדק עמי אך נותרתי המום מדברי המתווך. פניתי במכתב לחברת התיווך שמפרט את כל ההתקשרות הזו עם המתווך ודורש את תגובתם לכך (אפילו התנצלות או הסבר היה יכול להיות מספק) שמתווך שלהם לא רק שאינו בקיא בחוק אלא גם מטעה אותי (אפילו כנגד המידע שהם מפרסמים באתר שלהם שמסביר בדיוק מהו סעיף מימוש אופציה). לא ענו. התקשרתי בנימוס ונעניתי בהתנערות, תגובות חצופות ("אל תטיף לנו", "תעשה מה שאתה רוצה אתה ילד גדול") ומה שהכי הדהים אותי הוא שהם מסרו לי באותה שיחה שבעלת הבית הגיעה אליהם כועסת לפני זמן מה והתלוננה על משהו שמפריע לה (יש ביננו סכסוך בנושא שכבר חשבתי שסגרנו, ממש לא הפרת חוזה בשום קנה מידה) כך שניתן להניח שמתווך הדירה שבעליה הגיעו במיוחד למשרד ידע מראש את הסכסוך והרקע ואז מה שחשבתי בהתחלה כחוסר מקצועיות או בקיאות בחוקים התחלף בחשש שזהו חוסר תום לב מצידם כאשר שהם יודעים שיש פה איזה סכסוך בין שוכר ומשכיר בדירה בתיווכם שהם מנהלים את הנכס כבר זמן מה ומילא שאינם חושבים לגשר, לנסות לסייע אלא להפך - במידע שלהם תורמים להפרת זכויותי בנכס.

למען הסר ספק המתווכים הבהירו לי שהנכס הזה בלעדי של חברת התיווך כבר זמן מה והם מכירים אותו ואף מנהלים אספקטים ניהוליים שנוגעים אליו ואף את החוזה קיבלתי מהם. 

האם על סמך המידע שנתתי כאן יש לי עילה להתלונן לוועדת המשמעת של משרד המשפטים ורשם המתווכים על חוסר הגינות ונאמנות של המתווך (סעיף 8א בחוק המתווכים)? האם העובדה שכל זה קורה לאחר עסקת התיווך משחרר את המתווך מכל אחריות כלפיי?

חייב לציין שלא הייתי מנסה בכלל ללכת את כברת הדרך הזו לולא היחס המזלזל שקיבלתי וסכום לא מבוטל של כסף שמסרתי כעמלה לאותה חברה. אני מסרב להאמין שהם יכולים פשוט להתנער בצורה כזו משוכר (ובטוח שיהיו עוד כמוני אם מקרים כאלה יישנו) ואין לי ספק שאם הייתי המשכיר - הם היו עושים את כל שביכולתם. 

שלום רב,

שאלותי מתייחסות לאמור בסעיף 25ט. של חוק השכירות והשאילה.

לפי סעיף 25ט.(א) השוכר ישא ב"תשלומים לצורך אחזקה שוטפת המשולמים לנציגות הבית המשותף...לניהול ואחזקה שוטפת של הבית המשותף". שאלותיי בנוגע לכך הן:
1. למה הכוונה ב"אחזקה שוטפת"? האם תיקון נזילה בבניין או צביעת קירות הבניין מבפנים למשל נכללים באחזקה שוטפת? איך אפשר לקבל פרטים על מה זה באמת כולל?
2. בהסכם השכירות כתוב כי "השוכר יישא על חשבונו בכל התשלומים והחיובים שיווצרו בתקופת השכירות בגין וועד בית ו/או חלקו היחסי בניקיון הרכוש המשותף לדיירי הבית". האם משתמע מכך כי השוכר חייב לשלם עבור כל סוג של דרישה מוועד הבית, כולל שיפוץ או תיקונים כמו נזילות וצביעה או החלפת תיבות דואר?
3. אם התשובה לשאלה 2 חיובית ואין מדובר רק בתשלומים עבור שימוש שוטף, סעיף זה סותר את הנאמר בחוק. במקרה כזה האם החוק גובר על הסעיף בהסכם השכירות ומבטלו או שהסכם השכירות גובר על הקבוע בחוק?

שאלה נוספת - בסעיף 25ט.(ב)(2) נאמר כי השוכר לא יישא במישרין בתשלומים של דמי ביטוח מבנה. בפועל יש משכירים שמחייבים לשלם זאת בהסכם השכירות. גם כאן, האם החוק גובר על סעיף כזה בהסכם השכירות ומבטלו? נוסף על כך קיימת בעיה בנושא השיבוב כלפי השוכר במקרים שהמשכיר בכל זאת משלם את דמי הביטוח כי חברות הביטוח פונות לשוכר בתביעות שיבוב כך שגם אם קבוע בחוק שהשוכר לא ישלם זאת, השוכר נאלץ בסופו של דבר לבטח גם את המבנה כדי להמנע מתביעות שיבוב מחברות הביטוח. האם יש דרך להתגונן במקרים כאלה מלבד רכישת ביטוח מבנה על ידי השוכר?

שלום רציתי לדעת אני ועוד אחים שלי רוצים למכור כרגע את הבית שלנו הבית רשום על שמי שזה הגיע מההורים רציתי לדעת אם אפשר בקניית בית הבאה לעשות שכולונו נהיה בעלי הדירה לא לרשום על שם אחד לרשום על כולם זה אפשרי

מעוניין להעביר דירה במתנה לאימא שלי. יש לי עוד דירה .אם אעביר את הדירה במתנה אחרי כמה זמן אוכל למכור את דירתי השנייה כדירה יחידה. 
2. אני ואישתי רשומים כבעלים על הדירה שאני מעביר לאימא שלי . האם אין בעיה בכך שאני בעלים של חצי מהזכויות. והאם אקבל פטור מלא ממש שבח אני ואישתי?