פורום נדל"ן

שלום אלי,

סביר להניח שהקבלן התחייב לבנק (או למשרד השיכון, בהתאם לתנאי מחיר למשתכן) לרשום את הערת אזהרה לפני ולכן הוא דורש ממך תשלום אגרה.

אם יחלפו 3 שנים, ואם תמסור לקבלן אישור של הבנק לשחרור מהתחייבותו לרשום את המשכנתא, הקבלן לא ירשום את הערת האזהרה (ואף תוכל לבקש החזר של האגרה).

אם ההערה תרשם בטרם חלוף 3 השנים, לאחר חלוף התקופה על הבנק למסור לך בקשה למחיקת הערת האזהרה (או לפעול למחיקתה בעצמו).

שלום שירלי,

חובת ההשתתפות בהוצאות אחזקת הרכוש המשותף היא חובה מוחלטת.

לא תמיד ניתן לשלוט בקצב התקלות או הצורך לתקן או לשפץ חלקים ברכוש המשותף.

כדאי לנהל על כך דיון באסיפת הדיירים, להעלות את הקושי מטעמכם ולנסות להגיע להסדרים שיאפשרו גמישות בתשלומים או ביצוע דחוי של אותם תיקונים שניתן לדחות.

שלום נחמיה,

לצורך ביצוע ההעברה יש לקבל את הסכמת הבנק ולעמוד בתנאיו.

שים לב, שבמקרה בו המתנה מועברת בכפוף למשכנתא אותה תשלם הבת, רשות המסים עלולה לראות בכך עסקה בתמורה, ולא מתנה.

שלום נעה,

יש לבחון את הוראות החוזה.

סביר להניח שהן כוללות הוראה המתירה לקבלן להקדים את מסירת החזקה. במקרה כזה יש לראות אם הקבלן עמד בתנאי ההוראה (אם קיימים כאלה) ואתם תדרשו לקבל את הדירה ולשלם את יתרת התמורה.

מאחר שמדובר בהקדמה משמעותית כדאי לנסות להגיע להסכמות עם הקבלן לעניין מועד המסירה החדש או לעניין ריביות פיגורים ככל שתאלצו לפגר בתשלום.

שלום רב,

ההטבה לחיילי מילואים ברכישת קרקע באזורי עדיפות מתיחסת למגרשים שיפורסמו בהגרלות, מכרזים או בפטור ממכרז ע"י רשות מקרקעי ישראל.

ההנחה מוגבלת למגרשים לבניה למגורים, ששווים עד 900,000 ש"ח (למחוסרי דיור) או 500,000 ש"ח (למשפרי דיור) ולגבי יתרת השווי תשולם התמורה המלאה.

יש לדעת שקיימות מגבלות למכירת המגרשים והתחייבות לגור בהם.

כשתאתר קרקע מתאימה ברשימות המכרזים/הגרלות של רמ"י תתבקש להגיש את המסמכים המעידים על שירות המילואים יחד עם שאר מסמכי ההגשה.

כמובן, אפשר להעזר בעו"ד העוסק במקרקעין.

שלום ורדינה,

מאחר שהבית המשותף כבר נרשם, ניתן לראות על שם מי נרשמו החניות בפועל.

כעקרון - חניות שלא הוצמדו לאחת הדירות מהוות רכוש משותף. עם זאת - העקרון הנ"ל כפוף להוראות חוזה הרכישה, אשר בו הקבלן רשאי היה לשמור לעצמו זכות לעשות שימוש מאוחר בחניות.

עדי שלום,

לא ניתן להפריד בין ההצמדות של הדירה לדירה עצמה בעת המכירה. יחד עם זאת, ניתן להעביר הצמדות בין בעלי הדירות בבניין בלבד (לדוגמא, שכן שרוכש משכן אחר את המחסן וכו').

תודה,

עו"ד יוני לוי

אור שלום,

לא ניתן לעשות שימוש למגורים במקרקעין שייעודו שימוש מסחרי.

משכך, נראה כי בעל הנכס פועל בניגוד לחוק.

נוכח מצבך, נראה שניתן יהיה לבטל את הסכם השכירות אולם בטרם כל פעולה יש להיוועץ עם עו"ד לשם קבלת ייעוץ פרטני בעניין.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום איתן,

על מנת להשיב לשאלה באופן מדוייק יש לעיין במסמכי ההסכמות שנערכו בינך לבין בעלי הזכויות בבניין.

זיקת הנאה ניתן לרכוש במספר אופנים. הרלוונטיים לשאלתך הם רכישה מכח שימוש רב שנים ורכישה מכח הסכם.

כעקרון – לא ניתן לרכוש זיקת הנאה מכח שנים כאשר השימוש נעשה בהסכמת הבעלים (להבדיל משימוש ללא התנגדותם). מנתוני השאלה עולה כי בעלי הזכויות הסכימו לשימוש שאתה עושה בשביל.

אפשר לבחון קיומה של זיקת הנאה מכח הסכם, ככל שניתן ללמוד על כך מההסכמות שנערכו ביניכם בעבר.

עניין נוסף שיש לתת עליו את הדעת הוא העובדה שהשביל נעול ולמעשה יש לך זכות חזקה בו. זיקת הנאה איננה כוללת זכות להחזיק במקרקעין.

לשם רישום זיקת הנאה בלשכת רישום המקרקעין נדרשת חתימת בעלי הזכויות בבניין. ככל שלא יסכימו לחתום וככל שניתן יהיה לבסס את זיקת ההנאה, יהיה עליך לפנות לבית המשפט בתביעה מתאימה כנגדם.

שלום עומר,

כדי להבין האם ומדוע נרשם השטח כולו על שם השכן יש להזמין את המסמכים מלשכת רישום המקרקעין (טאבו), מהחברה המשכנת ומרמ"י (אם רלוונטי) ולבדוק את השתלשלות העניינים עד לרישום והאם אכן הזכויות בשטח כולו רשומות על שם השכן.

יש כמובן לאתר גם את כלהמסמכים הנוגעים לזכויות סבך, ז"ל, כגון חוזה רכישה, אישור זכויות עדכני, דיווחים למיסוי מקרקעין ככל שנעשו וכו'.

לאחר שיתבררו הפרטים אפשר יהיה לבחון מה הזכויות שהיו לסבך, ז"ל, ומהן הדרכים המועילות על מנת להביא לרישום זכויות אלה על שם יורשי סבך.

רזיאל שלום רב,

יש כאן סוגיות קנייניות ותכנוניות שהן מעבר למענה כללית בפורום.

יש להיוועץ עם עורך דין באופן פרטני.

להבנתי, יש כאן סוגיה קניינית לעניין הצמדת רכוש משותף לדירה פרטית וכן סוגיה תכנונית לעניין הוספת חלונות.

תודה,

עו"ד יוני לוי

ויואנה שלום,

המשמעות המעשית של ההערה בנסח הטאבו על כך שנכס הוגדר כשיכון ציבורי הינה טכנית בלבד שנעשה לצורך רישום מהיר של הזכויות.

את תוכלי למכור את הדירה לתושב זר ולא תצטרכי את הסכמת המנהל לצורך כך.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

על פי סעיף 2(א) לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, לא יעסוק אד בתיווך במקרקעין אלא אם הוא בעל רישיון תיווך בתוקף ומשכך גם בעסקת יד 2 בתוך פרויקט על המשווק להיות בעל רישיון תיווך בתוקף. אין בעניין עסקת אקראי כדי לגרוע מחובה זו על פי חוק.

ככלל, חוזה ניתן להאריך בהתנהגות וההתנהגות בפועל מגלה את כוונתם האמיתית של הצדדים. במקרה שלכם, תשלום דמי השכירות מחד והסכמת המשכיר (בשתיקה) להמשך המגורים שלכם בדירה חרף סיום תקופת השכירות מאידך - מהווים ראיה טובה לכך שהסכמתם להאריך את החוזה שהסתיים.

לכן, ניתן לומר כי לכאורה יש להיצמד להוראות ההסכם החתום לעניין הודעה מוקדמת וכו'. יחד עם זאת, אולי שיחה עם המשכיר תביא להסכמה אחרת בניכם לעניין זה.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

יש ללמוד את נסיבות המקרה הספציפי כדי ללמוד האם המקרה עולה לכדי הטעיה.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

סעיף 51 לחוק המקרקעין קובע כך:

"51. עצים או צמחים אחרים הגדלים סמוך למיצר וענפיהם או שורשיהם מתפשטים לתוך מקרקעין שכנים, אין בעל המקרקעין השכנים או המחזיק בהם (להלן – השכן) רשאי לדרוש סילוק הענפים או השרשים, אלא אם יש בהם כדי להזיק למקרקעין או להפריע לו במידה בלתי סבירה בהנאה מן המקרקעין; דרש השכן מבעל הצמחים לסלק ענפים או שרשים כאלה ולא סולקו תוך זמן סביר, רשאי הוא לסלקם בעצמו על חשבון בעל הצמחים."

משכך, ככל שהלכלוך הנובע מהעץ חורג מהסביר, יש לפנות אל השכן שמחויב לטפל בכך. היה והשכן יסרב, ניתן לטפל בכך על חשבון השכן.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

רכישת דירה ראשונה על פי מדרגות מס רכישה של דירה ראשונה יכולה להיעשות על ידי האישה בכפוף לכך שיש בין בני הזוג הסכם ממון בתוקף וכן הפרדה רכושית בפועל.

מובהר, יש להיוועץ עם עו"ד הבקיא בעניינים אלו לצורך ביצוע תכנון מס מקדים וזאת בטרם חתימה על הסכם המכר.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

האם הבניינים רשומים כבית משותף מורכב?

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

בקצרה - כן.

ככל שהחלטה על השיפוץ התקבלה בפורום המתאים ועל ידי הרוב הדרוש על פי חוק - הרוב יכול לכפות על המיעוט הוצאות שעיקרן אחזקת הרכוש המשותף בבניין.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

יש להידרש לנסיבות הספציפיות בטרם ניתן לענות לגופו של עניין.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

יש לפנות לעמיגור לצורך כך.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום,

על פניו לא ניתן למכור את חלקך בדירה ללא ידיעתך והסכמתך. אילו בעלך מכר את חלקו בלבד לצד ג' אזי במקרה כאמור עומדת בפני הרוכש האפשרות לפרק את השותפות בדירה באמצעות הגשת תביעה לפירוק שיתוף.

תודה,

עו"ד יוני לוי

שלום צביקה,

ניתן להבטיח בהוראות החוזה שזכויות המשכיר לא יפגעו בשל נוכחות אדם נוסף בדירה, ושהשוכרים יוכלו לגור יחד עם בנם גם בלי לצרף אותו כשוכר נוסף.

שלום רמי,

לא ניתן להשיב לשאלה בלי לבדוק מה כולל חוזה המכר עליו חתמת, לרבות המפרט הטכני והתכניות שצורפו לו, ככל שצורפו.

במרבית החוזים נכללת הוראה לפיה מצגים קודמים שאינם נכללים בחוזה לא מהווים חלק ממנו. מכאן שאם החוזה איננו כולל התחייבות של הקבלן לחניות במספר שהובטח, ובוודאי אם הוא כולל התחייבות לחניות במספר נמוך יותר, הסיכוי לקבל פיצוי, קל וחומר לבטל את החוזה, איננו גבוה.

גם אם היה מדובר במצג מטעה מהותי, כדי לקבל פיצוי יהיה עליך להוכיח באמצעות חוות דעת שמאית כי נגרם לך נזק מכך שבמתחם פחות מקומות חניה, וזאת למרות שרכשת 3 חניות והללו לא נפגעו.

שלום רב,

מאלר שהחלטת השמאית איננה מנותקת מהקשר והשמאית פעלה בהתאם למינוי שקבלה מבית המשפט לא ניתן להשיב לשאלה מבלי לערוך בירור עובדתי.