פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
גוש וחלקה
דניאל
10/05/08
שלום,
יש לי גוש וחלקה אך חסרה לי תת החלקה.
ניסיתי להוציא נסח טאבו דרך האינטרנט ע"י גוש וחלקה ,אך זה רושם לי שלא ניתן כי מדובר בבית משותף וצריך תת חלקה.
איך ניתן לדעת את תת החלקה?
תודה
יש לי גוש וחלקה אך חסרה לי תת החלקה.
ניסיתי להוציא נסח טאבו דרך האינטרנט ע"י גוש וחלקה ,אך זה רושם לי שלא ניתן כי מדובר בבית משותף וצריך תת חלקה.
איך ניתן לדעת את תת החלקה?
תודה
גוש וחלקה
שאול לוי
10/05/08
תוציא נסח מרוכז
רישום בטאבו
רינה
09/05/08
אחרי פטירתו של בעלי(ז"ל) קיבלתי צ. ירושה על הדירה
שהיתה בבעלות של שנינו.איך אני רושמת אותה בטאבו על שמי בלבד? האם ניתן לעשות את זה ללא עו"ד? והאם יש טאבו באשדוד וכמה צריך לשלם?
תודה על תשובתך!
שהיתה בבעלות של שנינו.איך אני רושמת אותה בטאבו על שמי בלבד? האם ניתן לעשות את זה ללא עו"ד? והאם יש טאבו באשדוד וכמה צריך לשלם?
תודה על תשובתך!
רישום בטאבו
שאול לוי
10/05/08
האם את יורשת היחידה לגבי הדירה ?
תכנסי לאתר משרד המשפטים , רשם המקרקעין יש שם הדרכה למעונינים .
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
תכנסי לאתר משרד המשפטים , רשם המקרקעין יש שם הדרכה למעונינים .
הערת מערכת:לקריאה נוספת: רישום מקרקעין
סכסוך שכנים
איציק
09/05/08
שמי איציק, והמקרה הוא כזה..
אני מתגורר במשק חקלאי במושב חקלאי במועצת חוף אשקלון. את הבית בניתי בשנת 1980 וזה לאחר קבלת אישורים מוועדת "בניין ערים". לצידי גר במשק סמוך, שכן שיחסינו היו טובים ותקינים, עוד משנת 1963 , הכביש בין המשק (שבזמנו היה בבעלות חמתי) לבין השכן היה קיים לשימוש השכן ומשפחת חמתי, בכביש עברו משאיות ורכבים מכיוון שבמשק היה לול עופות פעיל. לשכן לא הפריע עצם קיום הכביש המשותף. בשנת 1987 המושב ומנהל מקרקעי ישראל ערכו מפת חלוקה חדשה של נחלות המושב וכתוצאה מכן התברר שהכביש המשותף שחוצה את שני המשקים נמצא כולו על שטחו של השכן, דבר זה לא הביא לסכסוך בין השכן לביני, והיחסים בינינו נשארו תקינים, כשמעבר רכבים על הכביש הינו בסדר מצדו של השכן. במשך השנים 1977 עד 2003 תחזוק הכביש נעשה על ידי, וזה כלל הוספת מצעים, פיזור יישור והידוק הכביש ע"י קבלן חיצוני.
בשנת 2004 השכן מכר את נחלתו ובמקומו הגיע שכן חדש. האחרון ביצע מדידות שטח וגילה כי הכביש המשותף נמצא על שטחו, זה הביא לסכסוך קל שבסופו הוחלט כי על הכביש לא יחנו רכבים. בשנת 2006 השכן החדש טס לשליחות בחול עם משפחתו לתקופה של שנה, כשחזר לארץ הסכסוך החריף והשכן איים בתביעה משפטית, שכן הוא לא מוכן שהמצב יישאר כמו שהוא ושרכבים שלנו ינועו על הכביש.
נתונים:
- ביתי נמצא כ-3 מטרים מהכביש.
- הכביש בין המשקים קיים עוד לפני עליית המשפחות הראשונות והחלוצות בשנת 1963 למושב.
- הכביש תוחזק על ידי משנת 1977.
- על הכביש לא חונים רכבים שלנו והוא משמש רק כמעבר בלבד לרכבים שלי ושל השכן.
- לא ניתן להזיז את הכביש לחלקתי מכיוון שהכביש קרוב מאוד לביתי.
שאלתי היא כזו: אני יודע כי קיים המושג "זיקת הנאה" לגבי מקרקעין, האם במקרה הר"מ המושג הזה תקף? מה מצבי במקרה שכזה?
המון תודה
איציק
אני מתגורר במשק חקלאי במושב חקלאי במועצת חוף אשקלון. את הבית בניתי בשנת 1980 וזה לאחר קבלת אישורים מוועדת "בניין ערים". לצידי גר במשק סמוך, שכן שיחסינו היו טובים ותקינים, עוד משנת 1963 , הכביש בין המשק (שבזמנו היה בבעלות חמתי) לבין השכן היה קיים לשימוש השכן ומשפחת חמתי, בכביש עברו משאיות ורכבים מכיוון שבמשק היה לול עופות פעיל. לשכן לא הפריע עצם קיום הכביש המשותף. בשנת 1987 המושב ומנהל מקרקעי ישראל ערכו מפת חלוקה חדשה של נחלות המושב וכתוצאה מכן התברר שהכביש המשותף שחוצה את שני המשקים נמצא כולו על שטחו של השכן, דבר זה לא הביא לסכסוך בין השכן לביני, והיחסים בינינו נשארו תקינים, כשמעבר רכבים על הכביש הינו בסדר מצדו של השכן. במשך השנים 1977 עד 2003 תחזוק הכביש נעשה על ידי, וזה כלל הוספת מצעים, פיזור יישור והידוק הכביש ע"י קבלן חיצוני.
בשנת 2004 השכן מכר את נחלתו ובמקומו הגיע שכן חדש. האחרון ביצע מדידות שטח וגילה כי הכביש המשותף נמצא על שטחו, זה הביא לסכסוך קל שבסופו הוחלט כי על הכביש לא יחנו רכבים. בשנת 2006 השכן החדש טס לשליחות בחול עם משפחתו לתקופה של שנה, כשחזר לארץ הסכסוך החריף והשכן איים בתביעה משפטית, שכן הוא לא מוכן שהמצב יישאר כמו שהוא ושרכבים שלנו ינועו על הכביש.
נתונים:
- ביתי נמצא כ-3 מטרים מהכביש.
- הכביש בין המשקים קיים עוד לפני עליית המשפחות הראשונות והחלוצות בשנת 1963 למושב.
- הכביש תוחזק על ידי משנת 1977.
- על הכביש לא חונים רכבים שלנו והוא משמש רק כמעבר בלבד לרכבים שלי ושל השכן.
- לא ניתן להזיז את הכביש לחלקתי מכיוון שהכביש קרוב מאוד לביתי.
שאלתי היא כזו: אני יודע כי קיים המושג "זיקת הנאה" לגבי מקרקעין, האם במקרה הר"מ המושג הזה תקף? מה מצבי במקרה שכזה?
המון תודה
איציק
סוגיה שאינה מתאימה לדיון בפורום
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/05/08
איציק שלום,
המקרה שציינת מורכב מידי לדיון בפורום זה. בנוסף, בכדי לענות לשאלותיך יש צורך להתעמק ולבחון את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו, וכן לעיין במסמכים שונים, מפות, תוכניות וכיו"ב.
מומלץ כי תפנה עם כל החומר הרלבנטי לעו"ד בעל התמחות במקרקעין ותקבל חוו"ד משפטית מקיפה. ויפה שעה אחת קודם.
לשם כך, אתה יכול גם להיעזר במודל "פניה דחופה" באתר זה.
ברכה,
זהר ארד, עו"ד
המקרה שציינת מורכב מידי לדיון בפורום זה. בנוסף, בכדי לענות לשאלותיך יש צורך להתעמק ולבחון את המצב העובדתי והמשפטי לאשורו, וכן לעיין במסמכים שונים, מפות, תוכניות וכיו"ב.
מומלץ כי תפנה עם כל החומר הרלבנטי לעו"ד בעל התמחות במקרקעין ותקבל חוו"ד משפטית מקיפה. ויפה שעה אחת קודם.
לשם כך, אתה יכול גם להיעזר במודל "פניה דחופה" באתר זה.
ברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
מירית
09/05/08
שלום רב,
ברשותי משק הכולל קרקע ו-2 יחידות דיור אותן אני מעבירה ללא תמורה לבני.
לאחר קבלת הפטורים המגיעים, בשטר מכר ללא תמורה אותו מגישים לטאבו, בתיאור המקרקעין הבנתי שרושמים " כמפורט בפנקס הבתים המשותפים" , מה עליי לרשום במקרה שלי שזה משק אותו דבר??
המון תודה
ברשותי משק הכולל קרקע ו-2 יחידות דיור אותן אני מעבירה ללא תמורה לבני.
לאחר קבלת הפטורים המגיעים, בשטר מכר ללא תמורה אותו מגישים לטאבו, בתיאור המקרקעין הבנתי שרושמים " כמפורט בפנקס הבתים המשותפים" , מה עליי לרשום במקרה שלי שזה משק אותו דבר??
המון תודה
תיאור הנכס בשטרות
עו"ד זהר ארד
מנהל
11/05/08
מירית שלום,
עליך לציין את פרטי הנכס כפי שמופיע בנסח הטאבו ו/או באישור הזכויות כגון שטח, הערות למיניהן, מגבלות וכיו"ב.
משק אינו בית משותף ועל כן אין להפנות לפנקס הבתים המשותפים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
עליך לציין את פרטי הנכס כפי שמופיע בנסח הטאבו ו/או באישור הזכויות כגון שטח, הערות למיניהן, מגבלות וכיו"ב.
משק אינו בית משותף ועל כן אין להפנות לפנקס הבתים המשותפים.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מס שבח
יוסי
09/05/08
אני עומד למכור דירה והבנתי שאני עומד בקרטקיונים לקבלת פטור ממס שבח (דירה יחידה בארבע שנים, וכו'). מה עלי לעשות על מנת לקבל את הפטור? (אילו טפסים להגיש, איפה, וכו')
תגובה
עורכת דין גל אלפרון
09/05/08
עליך למלא טופס שנקרא מש"ח- ניתן למצוא את הטופס במשרדי מיסוי מקרקעין.בטופס זה יש סעיף פטור המתייחס למכירת דירת מגורים מזכה-
הטופס צריך להיות מאומת על ידי עורך דין.
בכל מקרה רצוי שאיש מקצוע יבדוק מהי סעיף הפטור המתאים ביותר עבורך שכן לא בהכרח תמיד כדאי להשתמש בפטור זה.
הטופס צריך להיות מאומת על ידי עורך דין.
בכל מקרה רצוי שאיש מקצוע יבדוק מהי סעיף הפטור המתאים ביותר עבורך שכן לא בהכרח תמיד כדאי להשתמש בפטור זה.
תפקידי עו"ד בעיסקה
אלעד
09/05/08
מה התפקידים של עו"ד של הקונה ומה התפקידים של עו"ד של המוכר בעיסקת מקרקעין לפי המקובל?
תגובה
גל אלפרון עורכת דין
09/05/08
על קצה המזלג- תפקידו של עורך דינו של המוכר, הוא להבטיח את כספי המוכר, ולבדוק מהם חיוביו הכספיים טרם ביצוע העסקה (היטל השבחה, וסעיפי פטור מתשלום מס שבח) תפקידו של עורך דינו של הקונה- הוא לבדוק את המצב המשפטי של הנכס, היכן רשום,האם יש שיעבודים על הנכס,בידקת המצב התכנוני באמצעות אנשי מקצוע,בדיקת החיוב בהיטל השבחה .
כמובן שיש לנהל מו"מ באשר לתנאי החוזה ותפקיד זה מוטל על עורכי הדין של שני הצדדים
כמובן שיש לנהל מו"מ באשר לתנאי החוזה ותפקיד זה מוטל על עורכי הדין של שני הצדדים
הערת אזהרה בטאבו
טובה
07/05/08
שלום,
לפני 25 שנה העבירו לי הורי את דירתם ללא תמורה. בטאבו הדירה רשומה על שמי, עם הערת אזהרה
לטובת הורי,(להמנע מלבצע כל עיסקה ללא הסכמתם בכתב.)אבי נפטר לפני 17 שנה, ואמי המשיכה להתגורר
בדירה עד לפני 7 שנים. אימי חולת אלצהיימר ומאושפזת בבית אבות .שאלתי היא האם אני יכולה למכור
את הבית למרות הערת האזהרה בטאבו ?(יש לציין שאמי לא מתקשרת, ומצבה קשה ביותר.)תודה
לפני 25 שנה העבירו לי הורי את דירתם ללא תמורה. בטאבו הדירה רשומה על שמי, עם הערת אזהרה
לטובת הורי,(להמנע מלבצע כל עיסקה ללא הסכמתם בכתב.)אבי נפטר לפני 17 שנה, ואמי המשיכה להתגורר
בדירה עד לפני 7 שנים. אימי חולת אלצהיימר ומאושפזת בבית אבות .שאלתי היא האם אני יכולה למכור
את הבית למרות הערת האזהרה בטאבו ?(יש לציין שאמי לא מתקשרת, ומצבה קשה ביותר.)תודה
למיטב ידיעתי
אורן
08/05/08
את לא יכולה לבצע דבר בניגוד להערת האזהרה - בדיוק בשביל יש דבר כזה. יחד עם זאת, באפשרותך לפנות לביהמ"ש המחוזי בבקשה. ביהמ"ש ימנה לאמך אפוטרופוס מטעם המדינה (כי בעצם היא תהפוך לנתבעת) ויחליט בדבר בקשתך. הרשם לא מוסמך לפעול בניגוד להערת האזהרה אך המפקח והממונה על המרשם יכולים במקרים מסוימים לבטל הערה לבקשת צד - בעל הזכות או לטובת מי שההערה אינה לטובתו (בהתאמה). הממונה יכול לבטל כאשר תוקפה פג אך אינני סבור כי יראה בבקשתך שינוי שבסמכתו לעשות ועל כן עלייך לפנות לביהמ"ש כאמור.
מכירת דירה שעוד לא נרשמה בטאבו
יוני
06/05/08
שלום רב,
קניתי דירה לא מזמן ואני רוצה למכור אותה ברווח. שילמתי את מלא התמורה והגשתי את שטרי המכר ואישורי המס והעירייה כדין לטאבו. עוד לא קיבלתי את השטרות חתומים, כלאמר, בפועל, הדירה עוד לא נרשמה על שמי.
יש לי כרגע הצעה טובה לקניית הדירה.
האם אני יכול לחתום על זכ"ד למכירת הדירה, מבלי שהדירה רשומה עדיין על שמי, בידיעה שהרישום יעשה בימים הקרובים?
קניתי דירה לא מזמן ואני רוצה למכור אותה ברווח. שילמתי את מלא התמורה והגשתי את שטרי המכר ואישורי המס והעירייה כדין לטאבו. עוד לא קיבלתי את השטרות חתומים, כלאמר, בפועל, הדירה עוד לא נרשמה על שמי.
יש לי כרגע הצעה טובה לקניית הדירה.
האם אני יכול לחתום על זכ"ד למכירת הדירה, מבלי שהדירה רשומה עדיין על שמי, בידיעה שהרישום יעשה בימים הקרובים?
מכירת דירה לא רשומה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/05/08
יוני שלום,
אין מניעה למכור את הדירה בטרם רישומה על שמך בטאבו.
יחד עם זאת, לא ברור מדוע מתעכב הרישום, שכן מרגע ההפקדה של כל המסמכים הנדרשים בטאבו זה עניין של שעות מקסימום ימים עד להשלמת הרישום (תלוי באיזה טאבו מדובר). רצוי לבדוק זאת.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
אין מניעה למכור את הדירה בטרם רישומה על שמך בטאבו.
יחד עם זאת, לא ברור מדוע מתעכב הרישום, שכן מרגע ההפקדה של כל המסמכים הנדרשים בטאבו זה עניין של שעות מקסימום ימים עד להשלמת הרישום (תלוי באיזה טאבו מדובר). רצוי לבדוק זאת.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ישום בטאבו
גרימד
06/05/08
הבינין שלנו ניבנה לפני 19 שנה ורק עכשיו הודיעו לנו שניתן לרשום את הדירות בטאבו,שאלתי היא האם ניתן לרשום כל דירה לחוד או צריכים כל הדיירים ביחד
רישום בטאבו
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/05/08
שלום רב,
סביר להניח שיש ראשית לרשום בית משותף, דבר המצריך שיתוף פעולה של כלל הדיירים (או גורם אחד בעל יפוי כח של כלל הדיירים כגון עוה"ד של הקבלן או כונס נכסים).
לאחר רישום הבית המשותף, כל דירה בבניין נרשמת כתת חלקה נפרדת והבעלות בה על שם רוכש הדירה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
סביר להניח שיש ראשית לרשום בית משותף, דבר המצריך שיתוף פעולה של כלל הדיירים (או גורם אחד בעל יפוי כח של כלל הדיירים כגון עוה"ד של הקבלן או כונס נכסים).
לאחר רישום הבית המשותף, כל דירה בבניין נרשמת כתת חלקה נפרדת והבעלות בה על שם רוכש הדירה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום מס רכישה
דינה
06/05/08
אני חיה בנפרד מבעלי - מסורבת גט. ברשותי הסכם גירושין שקיבל תוקף של פסק דין מבית משפט לענייני משפחה. במסגרתו הדירות שברשותינו הועברו לבעלי ואילו אני קיבלתי תמורת מזומן.
פס"ד בתוקף מספטמבר. בינואר קניתי דירה יחידה לעצמי אך חוייבתי במס רכישה כדירה שניה. הטענה עדיין לא גרושה.
מה עושים?
פס"ד בתוקף מספטמבר. בינואר קניתי דירה יחידה לעצמי אך חוייבתי במס רכישה כדירה שניה. הטענה עדיין לא גרושה.
מה עושים?
נא להפנות השאלה לפורום דיני משפחה
עו"ד זהר ארד
מנהל
09/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ייפוי כוח
דניאל
05/05/08
שלום
האם ייפוי כוח כללי צריך חתימת נוטריון או מספיק חתימת עו"ד?
* הערת מערכת: לקריאה אודות תרגום נוטריוני >>
האם ייפוי כוח כללי צריך חתימת נוטריון או מספיק חתימת עו"ד?
* הערת מערכת: לקריאה אודות תרגום נוטריוני >>
יפוי כח
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/05/08
דניאל שלום,
ישנם סוגים שונים של יפויי כח ומשאלתך לא ברור האם אתה מבחין בניהם.
יפוי כח בלתי חוזר (למשל להבטחת זכויות צד שלישי בעסקת מקרקעין) חייב להיות חתום בפני עו"ד - אם העו"ד הינו מיופה הכח - או בפני נוטריון אם מיופה הכח אינו עו"ד.
ישנם סוגים נוספים של יפויי כח, למשל יפוי כח מיוחד - יפוי כוח הניתן לנושא מיוחד, לעניין ספציפי כלשהו לדוגמא יפוי כוח למכירת רכב, יפוי כוח לפעול בחשבון בנק ספציפי. ישנו גם יפוי כוח כללי שהינו יפוי כוח שאינו מיוחד לנושא מסויים אלא לכלל הפעולות המשפטיות או למספר נרחב של פעולות.
יפוי כח מיוחד או יפוי כח כללי לא חייבים להיות מאומתים על ידי עו"ד או נוטריון אלא אם יש דרישה ספציפית לכך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ישנם סוגים שונים של יפויי כח ומשאלתך לא ברור האם אתה מבחין בניהם.
יפוי כח בלתי חוזר (למשל להבטחת זכויות צד שלישי בעסקת מקרקעין) חייב להיות חתום בפני עו"ד - אם העו"ד הינו מיופה הכח - או בפני נוטריון אם מיופה הכח אינו עו"ד.
ישנם סוגים נוספים של יפויי כח, למשל יפוי כח מיוחד - יפוי כוח הניתן לנושא מיוחד, לעניין ספציפי כלשהו לדוגמא יפוי כוח למכירת רכב, יפוי כוח לפעול בחשבון בנק ספציפי. ישנו גם יפוי כוח כללי שהינו יפוי כוח שאינו מיוחד לנושא מסויים אלא לכלל הפעולות המשפטיות או למספר נרחב של פעולות.
יפוי כח מיוחד או יפוי כח כללי לא חייבים להיות מאומתים על ידי עו"ד או נוטריון אלא אם יש דרישה ספציפית לכך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס מכירה
מיכל
05/05/08
היי
מתי בוטל מס המכירה בדיוק?
מתי בוטל מס המכירה בדיוק?
1.8.2007
עו"ד זהר ארד
מנהל
06/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי יעוד לנכס
uz
05/05/08
בבעלותי מבנה חנות אשר ברצוני להסב אותו לדירת מגורים.האם ניתן לבצע שינוי זה,ואם כן מהי הפרוצדורה שבה אני צריך לנקוט.
אודה מראש על תשובתכם!
אודה מראש על תשובתכם!
שינוי יעוד
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/05/08
עוז שלום,
בשלב ראשון מומלץ כי תפנה למחלקת ההנדסה בעיריה או במועצה מקומית אשר בתחומה נמצא הנכס ותברר האם הדבר אפשרי, וככל שכן, מה הפרוצדורה בה עליך לנקוט.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
בשלב ראשון מומלץ כי תפנה למחלקת ההנדסה בעיריה או במועצה מקומית אשר בתחומה נמצא הנכס ותברר האם הדבר אפשרי, וככל שכן, מה הפרוצדורה בה עליך לנקוט.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פסק דין
דניאל
04/05/08
שלום,
ישנו פסק דין שבו תושבי נוף ים באמצעות עו"ד שמואל סעדיה זכו במשפט כנגד העירייה ולא ישלמו היטל סלילה?איך ניתן לדעת את מספר ההליך?
תודה
ישנו פסק דין שבו תושבי נוף ים באמצעות עו"ד שמואל סעדיה זכו במשפט כנגד העירייה ולא ישלמו היטל סלילה?איך ניתן לדעת את מספר ההליך?
תודה
חיפוש פס"ד
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/05/08
דניאל שלום,
עליך לחפש במאגרים משפטים כגון נבו, פדאור, תקדין, lawdata וכו.
צר לי שאין לי פנאי לחפש בעבורך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
עליך לחפש במאגרים משפטים כגון נבו, פדאור, תקדין, lawdata וכו.
צר לי שאין לי פנאי לחפש בעבורך.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שמאות מקרקעין
גלעד
04/05/08
האם שמאות שנערכה ב 2005 לנכס מסויים תקפה עד היום?
תודה
תודה
שמאות
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/05/08
גלעד שלום,
שמאות שנערכה בשנת 2005 אינה רלבנטית היום.
שוק הנדל"ן הוא שוק דינמי בו המחירים משתנים בהתאם לפרמטרים רבים ביותר ומה שהיה המחיר המוערך בשנת 2005 אינו רלבנטי היום (אלא לצורך השוואה).
קח לדוגמא למשל את שער הדולר שירד משנת 2005 ועד היום בלמעלה מ- 20%.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
שמאות שנערכה בשנת 2005 אינה רלבנטית היום.
שוק הנדל"ן הוא שוק דינמי בו המחירים משתנים בהתאם לפרמטרים רבים ביותר ומה שהיה המחיר המוערך בשנת 2005 אינו רלבנטי היום (אלא לצורך השוואה).
קח לדוגמא למשל את שער הדולר שירד משנת 2005 ועד היום בלמעלה מ- 20%.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום דמי תיווך על אופציה בעסקת שכירות
תמי
04/05/08
האם יש חוק המחייב שוכר לשלם עבור מימוש אופציה להארכה בתום תקופת השכירות המקורית או שהעניין נקבע בהסכם בין המתווך לשוכר?
אין חוק כזה
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה
מיכל
04/05/08
היי
אני עושה העברה ללא תמורה לבני, קיבלנו אישור לפטור ממס שבח ורכישה.
אנו מחכים לפטור ממס מכירה, האם מס מכירה בוטל ואין צורך בפטור?
או האם בזמנו שהגשנו את הטפסים כן היה מס מכירה ולכן עלינו להמתין לפטור מס המכירה?
תודה רבה
אני עושה העברה ללא תמורה לבני, קיבלנו אישור לפטור ממס שבח ורכישה.
אנו מחכים לפטור ממס מכירה, האם מס מכירה בוטל ואין צורך בפטור?
או האם בזמנו שהגשנו את הטפסים כן היה מס מכירה ולכן עלינו להמתין לפטור מס המכירה?
תודה רבה
מס מכירה
עו"ד זהר ארד
מנהל
05/05/08
מיכל שלום רב,
ככל שהעסקה בוצעה לפני שבוטל מס המכירה, אזי נדרש אישור מס מכירה לצורך רישום העסקה בטאבו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
ככל שהעסקה בוצעה לפני שבוטל מס המכירה, אזי נדרש אישור מס מכירה לצורך רישום העסקה בטאבו.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ברור לאיזה אזור שייך הנכס
רחל
01/05/08
לאבי יש שטח וחלקהבאזור צומת התשבי. הוא מעוניים למקור אות, אך הוא אינו יודע לאיזו מועצה מקומית או רשות הקרקע שייכת.
כמו כן הוא אינו יודע האם כדי למכור את השטח, למי לפנות ? ומי יכול לעזור לו בעניין.
אבי אינו בעל אמצעים ולכן גם אינו יכול לגשת לסיוע יקר מאוד אשמח לתשובתכם ועזרתכם המהירה
רחל- הבת
כמו כן הוא אינו יודע האם כדי למכור את השטח, למי לפנות ? ומי יכול לעזור לו בעניין.
אבי אינו בעל אמצעים ולכן גם אינו יכול לגשת לסיוע יקר מאוד אשמח לתשובתכם ועזרתכם המהירה
רחל- הבת
למי לפנות?
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/05/08
הוא יכול לפנות לעו"ד שמתמחה במקרקעין (אפשר ורצוי באמצעות פנייה דחופה בפורום) או לשמאי מקרקעין (עדיף לברר וללכת למישהו מומלץ).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הדירה נפטר
וויליאם
01/05/08
אני שוכר את אותה דירה כבר כעשר שנים - תשע מהן ללא חידוש חוזה. לפני חצי שנה ביקש בנו של בעל הבית לחדש את החוזה וגם העלה לי את שכר הדירה.
לרוע המזל (בכל המובנים) חודש וחצי לאחר חידוש החוזה, נפטר בעל הבית. בנו היורש כנראה מעוניין לפנות אותי מהדירה לפני פקיעתו (במרץ 2009). האם החוזה עדיין תקף גם מול היורשים?
יש צ'קים דחויים שלי מופקדים בחשבון המנוח לכמה חודשים. האם זה משנה משהו? בנוסף יש לי אופציה לעוד שנה, האם היא תקפה? תודה
לרוע המזל (בכל המובנים) חודש וחצי לאחר חידוש החוזה, נפטר בעל הבית. בנו היורש כנראה מעוניין לפנות אותי מהדירה לפני פקיעתו (במרץ 2009). האם החוזה עדיין תקף גם מול היורשים?
יש צ'קים דחויים שלי מופקדים בחשבון המנוח לכמה חודשים. האם זה משנה משהו? בנוסף יש לי אופציה לעוד שנה, האם היא תקפה? תודה
אנא תפנה את השאלה לפורום דיני חוזים
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
01/05/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תושב זר
דנה
30/04/08
שלום שוב,
המון תודה רק עוד שאלה אחרונה ברשותך,
לפי ס' 49ב (2) :"הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16 א ,והמוכר לא מכר במשף 18 חודשים ....."
אני לא מבינה אם זה מתייחס גם לתושב זר או רק לתושב ישראל??
לא ברור לי אם זה חייב להיות תושב ישראל או יכול להיות גם תושב זר אבל שדירתו בישראל?
המון תודה לך.
המון תודה רק עוד שאלה אחרונה ברשותך,
לפי ס' 49ב (2) :"הדירה הנמכרת היא דירתו היחידה של המוכר בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16 א ,והמוכר לא מכר במשף 18 חודשים ....."
אני לא מבינה אם זה מתייחס גם לתושב זר או רק לתושב ישראל??
לא ברור לי אם זה חייב להיות תושב ישראל או יכול להיות גם תושב זר אבל שדירתו בישראל?
המון תודה לך.
לפי לשון החוק גם תושב זר
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/04/08
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חידוש רישום בטאבו
גדי
30/04/08
האם חידוש רישום נכס בטאבו לאחר שתוקף הרישום פג לפני מספר שנים כרוך בתשלום כלשהו?
אגרות לשכת רישום המקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/04/08
גדי שלום,
לנוחיותך ולנוחיות הגולשים להלן קישורית לפירוט כל האגרות הנגבות בלשכת רישום המקרקעין:
http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/LeskotRishomHamkarkein/agrot+haagaf+lerishum+mekarkein.htm
כפי שתראה, חידוש רישום לפי סעיף 135 לחוק המקרקעין פטור מאגרה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
לנוחיותך ולנוחיות הגולשים להלן קישורית לפירוט כל האגרות הנגבות בלשכת רישום המקרקעין:
http://www.justice.gov.il/MOJHeb/HagafLrishomMekakein/LeskotRishomHamkarkein/agrot+haagaf+lerishum+mekarkein.htm
כפי שתראה, חידוש רישום לפי סעיף 135 לחוק המקרקעין פטור מאגרה.
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תושב זר
דנה
29/04/08
תודה רבה על תשובתך,
אך ברשותך האם את היכול להפנות אותי לסעיף ספציפי וחוק ספציפי המראים כי אכן גם אזרח זר בעל דירת מגורים יחידה בישראל ועומד בתנאים אכן זכאי לפטור?
המון תודה
אך ברשותך האם את היכול להפנות אותי לסעיף ספציפי וחוק ספציפי המראים כי אכן גם אזרח זר בעל דירת מגורים יחידה בישראל ועומד בתנאים אכן זכאי לפטור?
המון תודה
תושב זר - המשך תשובה
עו"ד זהר ארד
מנהל
29/04/08
דנה שלום,
החוק הוא :
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
כפי שציינתי בתשובתי הקודמת, אין הוראה פוזיטיבית בחוק המתייחסת לתושב זר אלא הדבר נלמד מהוראות החוק עצמו.
לדוגמא - סעיפי הפטור השונים (בסע' 49 לחוק) מדברים על "מוכר דירת מגורים". תושב חוץ נכנס להגדרת "מוכר" לצורך העניין ולפיכך אם מדובר בדירה בישראל ומתקיימים התנאים הרלבנטים בחוק, יהיה זכאי אף הוא לפטור ממס שבח. כאשר המחוקק רצה לייחד הטבות לתושבי ישראל בלבד, הוא טרח לציין זאת במפורש. למשל, בסעיף 49ה. לחוק הקובע פטור חד פעמי (פעם בחיים) למי שמוכר שתי דירות קטנות בכדי לרכוש דירה גדולה יותר (בתנאים הקבועים בסעיף). שם מצויין במפורש - "תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה"...
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
החוק הוא :
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963.
כפי שציינתי בתשובתי הקודמת, אין הוראה פוזיטיבית בחוק המתייחסת לתושב זר אלא הדבר נלמד מהוראות החוק עצמו.
לדוגמא - סעיפי הפטור השונים (בסע' 49 לחוק) מדברים על "מוכר דירת מגורים". תושב חוץ נכנס להגדרת "מוכר" לצורך העניין ולפיכך אם מדובר בדירה בישראל ומתקיימים התנאים הרלבנטים בחוק, יהיה זכאי אף הוא לפטור ממס שבח. כאשר המחוקק רצה לייחד הטבות לתושבי ישראל בלבד, הוא טרח לציין זאת במפורש. למשל, בסעיף 49ה. לחוק הקובע פטור חד פעמי (פעם בחיים) למי שמוכר שתי דירות קטנות בכדי לרכוש דירה גדולה יותר (בתנאים הקבועים בסעיף). שם מצויין במפורש - "תושב ישראל המוכר דירת מגורים מזכה"...
בברכה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביצוע עיסקת מקרקעין ללא עו"ד
יוני
29/04/08
שלום לכולם
רציתי לדעת האם זה אפשרי לעשות עיסקה במקרקעין ללא עו"ד. אני בעל ידע משפטי ומתכוון למכור נכס נדל"ני. האם אוכל לייצג את עצמי בעיסקה? (אינני שואל האם זה כדאי, אלא האם אפשרי)
רציתי לדעת האם זה אפשרי לעשות עיסקה במקרקעין ללא עו"ד. אני בעל ידע משפטי ומתכוון למכור נכס נדל"ני. האם אוכל לייצג את עצמי בעיסקה? (אינני שואל האם זה כדאי, אלא האם אפשרי)
יצוג עצמי בעסקת מקרקעין
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/04/08
יוני שלום,
זה אכן אפשרי לייצג את עצמך אבל לא רצוי (על אף שלא שאלת הרגשתי חובה לציין זאת).
עם זאת, לתשומת ליבך, מאחר ואתה המוכר, סביר שתתקל בבעיה. בעסקאות מקרקעין נהוג להשאיר פיקדון כספי בנאמנות עד לקבלת אישורי המיסים של המוכר. בהנחה ותייצג את עצמך, סביר להניח שתאלץ למצוא נאמן שיחזיק את הכספים עד לקבלת אישורי מיסים או לסמוך על עוה"ד של הקונים שיעשה זאת (אני בטוח שהקונים לא יוותרו על שירותיו של עו"ד ברכישה).
בכל מקרה, שיהיה לך בהצלחה.
זהר ארד, עו"ד
זה אכן אפשרי לייצג את עצמך אבל לא רצוי (על אף שלא שאלת הרגשתי חובה לציין זאת).
עם זאת, לתשומת ליבך, מאחר ואתה המוכר, סביר שתתקל בבעיה. בעסקאות מקרקעין נהוג להשאיר פיקדון כספי בנאמנות עד לקבלת אישורי המיסים של המוכר. בהנחה ותייצג את עצמך, סביר להניח שתאלץ למצוא נאמן שיחזיק את הכספים עד לקבלת אישורי מיסים או לסמוך על עוה"ד של הקונים שיעשה זאת (אני בטוח שהקונים לא יוותרו על שירותיו של עו"ד ברכישה).
בכל מקרה, שיהיה לך בהצלחה.
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סנקציות נגד אי תשלום שכר דירה
ק.
29/04/08
שלום,
יש ברשותי בית הכולל מרתף עם כניסה נפרדת .
אני גר בבית ומשכיר למטה את המרתף.
בעקבות סכסוך החליטו הדיירים שלא משלמים שכר דירה ולא מתפנים.
שאלתי:מה הסנקציות שעומדות לרשותי מעבר להוצאת צו פינוי?
האם אני יכול לנתק את החשמל?השליטה על החשמל במרתף נמצאת בדירתי.
מה המשמעות של צעד כזה?
האם משטרה יכולה להתערב?
האם נעילת הדלת?
אציין רק שלא חלפו 30 יום מיום אי תשלום שכר דירה.
לא יודע האם זה עוזה ומה.
יש ברשותי בית הכולל מרתף עם כניסה נפרדת .
אני גר בבית ומשכיר למטה את המרתף.
בעקבות סכסוך החליטו הדיירים שלא משלמים שכר דירה ולא מתפנים.
שאלתי:מה הסנקציות שעומדות לרשותי מעבר להוצאת צו פינוי?
האם אני יכול לנתק את החשמל?השליטה על החשמל במרתף נמצאת בדירתי.
מה המשמעות של צעד כזה?
האם משטרה יכולה להתערב?
האם נעילת הדלת?
אציין רק שלא חלפו 30 יום מיום אי תשלום שכר דירה.
לא יודע האם זה עוזה ומה.
סנקציות כנגד שוכר
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/04/08
שלום רב,
לצערי איני איש בשורות.
הדרך המשפטית לפנות את השוכר היא באמצעות צו פינוי.
לשוכר ישנה זכות לחזקה בדירה מכח הסכם השכירות ואתה לא יכול לנקוט בסעדים עצמיים כנגדו. לשאלתך, ככל שתנעל את הדלת, תנתק את החשמל, תתפוס חזקה בכוח וכיו"ב, אתה אכן חשוף לאישומים פליליים (זה באמת נשמע לא פייר ולא הגיוני..).
התקופה של ה- 30 יום אינה רלבנטית שכן היא מתייחסת לפולשים ולא לשוכרים שזכותם הוקנתה על פי הסכם שכירות.
בקיצור, מומלץ כי תשלח לשוכר מכתב חריף (רצוי מעו"ד שתשכור לשם כך) המודיע לו על ביטול הסכם השכירות בעקבות הפרתו היסודית, וכן דרישה לפינוי מיידי של המושכר.
אם המכתב לא יעזור, תאלץ לעתור לבית המשפט בתביעת פינוי עם בקשה לפיצול סעדים או בצירוף תביעה כספית בגין כל הנזקים שנגרמו לך.
מצב לא נעים כלל.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
לצערי איני איש בשורות.
הדרך המשפטית לפנות את השוכר היא באמצעות צו פינוי.
לשוכר ישנה זכות לחזקה בדירה מכח הסכם השכירות ואתה לא יכול לנקוט בסעדים עצמיים כנגדו. לשאלתך, ככל שתנעל את הדלת, תנתק את החשמל, תתפוס חזקה בכוח וכיו"ב, אתה אכן חשוף לאישומים פליליים (זה באמת נשמע לא פייר ולא הגיוני..).
התקופה של ה- 30 יום אינה רלבנטית שכן היא מתייחסת לפולשים ולא לשוכרים שזכותם הוקנתה על פי הסכם שכירות.
בקיצור, מומלץ כי תשלח לשוכר מכתב חריף (רצוי מעו"ד שתשכור לשם כך) המודיע לו על ביטול הסכם השכירות בעקבות הפרתו היסודית, וכן דרישה לפינוי מיידי של המושכר.
אם המכתב לא יעזור, תאלץ לעתור לבית המשפט בתביעת פינוי עם בקשה לפיצול סעדים או בצירוף תביעה כספית בגין כל הנזקים שנגרמו לך.
מצב לא נעים כלל.
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה
ליאורה
29/04/08
שלום רב
מה התהליך הראשוני לרכישת דירה יד שניה.
פרוייקט שקיים מס' שנים.לדברי המוכרת לא בוצע בדק בית.
1.האם עליי להזמין בדק בית טרם הקנייה?
2.האם הקבלן עלול להתנער כיוון שהקונה "דחתה" את בדק הבית כאשר בוצע מסיבות כאלו או אחרות(לידה...וכו..)
3.האם עליי להביא עימי איש מקצוע לפגישה הבאה או אם אני מתרשמת כללית מהבית זה מספיק (מן הסתם איני יודעת כיצד לבדוק ליקויים כאלו או אחרים ומאידך אולי בגלל שמדובר בפרוייקט חדש רוב הסיכויים שאלו לא קיימים?
אשמח לכל הכוונה כיוון שזו דירתי הראשונה ועימי חששות כבדים :)
מה התהליך הראשוני לרכישת דירה יד שניה.
פרוייקט שקיים מס' שנים.לדברי המוכרת לא בוצע בדק בית.
1.האם עליי להזמין בדק בית טרם הקנייה?
2.האם הקבלן עלול להתנער כיוון שהקונה "דחתה" את בדק הבית כאשר בוצע מסיבות כאלו או אחרות(לידה...וכו..)
3.האם עליי להביא עימי איש מקצוע לפגישה הבאה או אם אני מתרשמת כללית מהבית זה מספיק (מן הסתם איני יודעת כיצד לבדוק ליקויים כאלו או אחרים ומאידך אולי בגלל שמדובר בפרוייקט חדש רוב הסיכויים שאלו לא קיימים?
אשמח לכל הכוונה כיוון שזו דירתי הראשונה ועימי חששות כבדים :)
רכישת דירה יד שניה
עו"ד זהר ארד
מנהל
30/04/08
ליאורה שלום,
ברכישת דירה יד שניה, אכן מומלץ לבדוק את הדירה באמצעות מהנדס מטעמך בטרם הרכישה.
כפי שאנו חוזרים ומציינים, כאשר אדם רוכש רכב ששווה עשירית ממחיר דירה, הוא לא מהסס לבדוק את הרכב במכון מורשה. על אחת כמה וכמה ברכישת נכס יקר ומורכב כגון דירת מגורים.
הקבלן שבנה את הבניין כפוף להוראות חוק המכר לעניין תקופת הבדק ואחריות אך במקרה שלך, ככל שיתגלו פגמים בדירה, מומלץ כי תטילי את האחריות לתיקונם על המוכר (שהוא ירדוף אחרי הקבלן בעניין האחריות...).
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
ברכישת דירה יד שניה, אכן מומלץ לבדוק את הדירה באמצעות מהנדס מטעמך בטרם הרכישה.
כפי שאנו חוזרים ומציינים, כאשר אדם רוכש רכב ששווה עשירית ממחיר דירה, הוא לא מהסס לבדוק את הרכב במכון מורשה. על אחת כמה וכמה ברכישת נכס יקר ומורכב כגון דירת מגורים.
הקבלן שבנה את הבניין כפוף להוראות חוק המכר לעניין תקופת הבדק ואחריות אך במקרה שלך, ככל שיתגלו פגמים בדירה, מומלץ כי תטילי את האחריות לתיקונם על המוכר (שהוא ירדוף אחרי הקבלן בעניין האחריות...).
בהצלחה,
זהר ארד, עו"ד
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
