פורום תמ"א 38

רון שלום

מצטער אבל לא ניתן. לרוב דירות הקרקע בנויות בנסיגה מסוימת פנימה כי כך הזכויות מאפשרות. תבדוק אם יש הסכמה ואפשרות להצמיד חלק משטח הגינה האחורית (אם זה רלבנטי).

רן שלום

אם אתה שואל שאלה כללית- אז ברור שבהסכמה אפשר לעשות הכל אבל יש לשים לב שלא ניתן לקחת רכוש פרטי כלומר להקטין שטח דירה בניגוד לרצונה. לכן חייבים הסכמה של כל מי שלפי מה שתארת נוגסים לו בדירתו הפרטית.

רננה שלום

במועד הבניה הנכס כבר נהרס ולכן אין מה לבטח.

בברכה,

שלום רון

ראה סעיף 5(ב1) לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה). שם מוסדרת חובת היזם להציע לנכה או לקשיש (כהגדרתם בחוק זה) מגורים חליפיים לתקופת הביצוע.

היי אורי

אני מבין שזה המשך לשאלה קודמת...

הבסיס הוא לבדוק מה כתוב בהסכם מול היזם. אם הוא התחייב לשטחי נטו אז אין משמעות לעובי הקירות. אם לא - עובי קריב לוקים רגיל הוא 20 סמ. אם המחסן הוא המשך ממד יכול להגיע לעובי של 40 ס"מ. מאחר ומודדים לפי החוק כולל רוחב הקירות (או מחצית אם קיר משותף) אז עובי הקיר משפיע על שטח המחסן ברוטו מבלי שתהיה לכך כל השפעה על השטח נטו. אני חושב שיש מקום לטענה (אבל לא חד משמעי) לגבי כל שטח שנוסף רק בגלל ההפרש שציינתי לעיל בעובי הקיר.

שרון שלום

לא מבין למה אתה מתעסק עם זה... תגיד ליזם שהתנאי שלך הוא שאתה מקבל הכל נטו.

החבות במס היא בגלל שאתה מקבל 2 דירות ולא דירה אחת. את גובה המס החל במקרה שלך יש לחשב בהתאם לנתוני הרכישה, מיקום הבנין ומצבך הספיצפי ולכן לא ניתן לעשות זאת במסגרת פורום זה.  

שלום אורי

אם לא נכתב אחרת בפסק הדין אז את השטח מודדים ברוטו, קרי- כולל קירות ולא מקיר לקיר. 

אם עדין לא מגיעים ל- 6 מ"ר אז צריך לבדוק קודם אם ניתן להגדיל את שטח המחסן על ידי הזזת אחד מהקירות. אם לא ואין פתרון אחר - מגיע פיצוי. שימו לב שלעיתים בהסכם התמא יש התייחסות לפיצוי במקרה של סטיות בשטחים. את שווי מ"ר מחסן אומדים על פי מספר קריטריונים שמאיים ובהם גם מיקום הבנין, המחסן וכו'. באופן גס הייתי מעריך את 1 מ"ר מחסן לפי 1/3 או 1/4 שווי מר בנוי

שלום, רן

הניסוח של הסעיף הוא נוקשה מדי, למרות שמקובלת הגבלה על משכנתאות במסגרת העברת זכויות במהלך פרוייקט, מאז החתימה על ההסכם ועד כניסת הליווי הבנקאי.

ההסבר הוא שהיזם צריך להעמיד ערבות לבנק שנתן לך את המשכנתא בגובה 110% משווי המשכנתא לסילוק. (אלו הם נהלי הבנקים ל"גרירת" הלוואה).

הפתרון לכך הוא בשניים: א. לנסח את הסעיף באופן יותר מורכך.

ב. להסכים, כי ככל שצינתן משכנתא, הערבו לבנק הממשכן תהיה בגובה המוסכם והנדרש על ידי הבנק, והיתרה תופחת מהסך שיועמד לך בערבות.

בהצלחה

שלום, רוני

ככלל, הנציגות הינה גוף וולנטרי שאינו קבוע בחוק.

נהוג, לשם נוחות ההתנהלות, כי תמונה נציגות, אשר תבטא את האינטרסים של בעלי הזכויות.
ככל שהנציגות נבחרה, הרי שהחתימה על בחירת הנציגות אמורה להתבצע בד בבד עם חתימת כתב ההסמכה שלה. אם זה לא נעשה בסמוך - כדאי שייעשה, ויפה שעה אחת קודם.

הבחירה הינה של האנשים שיהיו חברי הנציגות, אך חייבת להיות הגדרה של התפקיד שהם הוסמכו לו במסגרת הבחירה בהם. בלי הגדרה מפורשת, כיצד יוכלו לפעול? 

 בהצלחה

שלום, רענן

ה]ורום אינו מסגרת לחוות דעת משפטית עם פסיקה.

אשיבך בקצרה, כי ככל שאינך עומד במסגרת תנאי הפטור של הפינוי-בינוי בפרוייקט הספציפי, כדאי לך לדאוג לייעוץ משפטי-מיסויי מטעמך.

בהצלחה

שלום, רן

ישנם הבדלים בין תמ"א לבין פינוי-בינוי בענייני הפטורים ממס.

ממולץ להיוועץ במומחה למיסוי, לבדיקת זכאותך לפטור, ככל שקיימת.

בהצלחה

שלום, צבי

במסגרת החוק קשישים זכאים לדיור חלופי מעל גיל 80 במסגרת תמ"א. לצערנו, לא נעשתה הקבלה מחוק פינוי-בינוי.

עם זאת, הייתי מצפה מהיזם, שלא "יתקטנן" על השנתיים הללו, ויתחייב להעמיד לאמך דיור חליפי לתקופת הבניה, מטעמים של התחשבות אנושית לגיטימית (השתמשתי במילים עדינות יותר מאלו שחלפו בראשי).

כל היזמים שאני עובדת איתם (בין כמייצגת ובין מהצד השני, כשאני מייצגת את בעלי הדירות) היו נותנים שכירות במקרה כזה, ואני חושבת שאם זהו השיקול היחיד, כדאי לשקול החלפת יזם. הייתי מצפה שגם השכנים האחרים יראו את חוסר ההגינות במהלך כזה כלפי אמך, ויבינו שכדאי לעשות עסקים עם מישהו שיתחשב בקשיש, גם אם אינו עונה על דרישות החוק במלואן.

בהצלחה

שלום לשואל/ת

מקובל שדמי השכירות משולמים לכל תקופת הבניה, בגובה השכירות שהיתה מתקבלת לדירה שנדרש פינויה. אין חשיבות אם הבעלים באמת עובר לגור במקום אחר, או השכיר את הדירה ומקבל חלף דמי שכירותף או אפילו שדירתו היתה ריקה. 

שלום, דנה

ההתנהלות מול עמידר היא במישרין.

זהו תפקידם של עורכי הדין שמלווים את הפרוייקט לדאוג להתנהלות הזו מול החברה.

בגדול - יש הסכמות וזו אינה מניעה לביצוע פרוייקט.

בהצלחה

שלום לשואל/ת,

בעיקרון החוק קובע מהן התמורות המותרות שתהיינה פטורות ממס במסגרת עסקת הקומבינציה של התמ"א. תשלום כספי של פיצוי (להבדיל מתשלום דמי שכירות, שכ"ט עו"ד, יועצים וכיו"ב) הינו חייב במס.

שלום, ריני

לפי התיקון מהשנה שעברה, בוטלה המגבלה על החזקת דירה שנתקבלה במתנה בתוך המשפחה בפטור ממס למשך 24 חודשים כדי ליהנות מהפטור של הפינוי-בינוי.  

שלום, רינה

עניתי לשאלה זהה זה מכבר.

סמכות הנציגות היא מרגע שהוסמכה.

כלומר, בנוסף להליך הבחירה יש להגדיר את הסמכות של הנציגות. רק לאחר ההגדרה של הסמכות והבחירה, הנציגות תוכל לפעול. זאת מאחר שאין קביעה חוקית בעניין, ויש לפעול לפי דיני השליחות הכלליים.

בהצלחה

שלום, קרול

אין כללים לגבי מיקום דירת התמורה, זהו תנאי מסחרי.

בעיקרון, כל התנאים אמורים לחול באופן שוויוני בין בעלי הדירות, גם אם הם סרבנים ואולצו לחתום מאוחר יותר.

עם זאת, ככל שישנן חלופות שונות, הנובעות מאילוצי תכנון, או הגדרה של סדר בחיר, בהחלט לגיטימי לתת את החלופות העדיפות, או את זכות הבחירה הראשונה למי שהקדים לחתום, על פני מי שסרב. 

שלום, צבי

ככל שמדובר בקבוצה של מספר בעלי דירות שמבקשים ייצוג נפרד, עקרונית יש מקום לדרוש מהיזם השתתפות בשכר המייצג החדש, כפוף לשלב בו נמצא המו"מ/הפרוייקט.

שלום, אדי

תפקיד חברי הנציגות לייצג את הבעלים האחרים. התפקיד אינו מוגדר בחוק.

ככל שנציג אינו מתנהל כשורה, יתכן שזה הזמן להחליפו.

כנסו אסיפה מיוחדת, ובחרו נציגות חדשה.

אין מקום לפעולה בחוסר שקיפות מול כל הבעלים על ידי הנציגות, בכל רגע נתון.

בהצלחה 

שלום, נני

סמכות הנציגות מוגדרת על ידי הבוחרים בה, ואינה קבועה בחוק.

אם לא הוסמכה לבחור מייצג, אין לה סמכות לעשות כן.

בכל מקרה, עם הבחירה, רצוי מאוד לשתף ולהסביר מדוע נבחרה עו"ד כזו ולא אחרת.

בהצלחה

שלום, רון

אין כללים בעניין הזה, אך רצוי שבעלי הדירות ירשמו את הפרוטוקול.

שלום, אלם

קשקה להשיב מבלי לבחון את המסמכים, בעיקרון, הבעלים חותמים על הסכמה למשכנתא, כלומר: שעבוד המקרקעין שלהם. לגבי תנאי מימוש ההלוואה, חשוב שיירשם שלא ניתן לחזור אליכם ומהם התנאים למימוש המשכנתא לרבות החרגות מהנכסים שלכם. 

פנו לעוה"ד המייצג בדרישה לתקן את הנדרש במסמכי המימון.

בהצלחה

שלום רון

אין מקור נורמטיבי ישיר אבל יש חובה כללית לפעול בתום לב ויש גם שכל ישר.

אם רוצים לידע את בעלי הדירות יש לעשות זאת באופן בו יש סבירות שאכן ההודעה תגיע לידיעתם. לא חיביים לרדוף אחרי כל אחד אבל אפשר למשל לשלוח הודעת מייל, ווטסאפ וכו' לגבי האסיפה.

מציע ליצור קבוצה של כלל בעלי הדירות ולשלוח שם.