פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
וועד הבית
ID
15/01/11
שלוםאני שוכרת דירה בקומה השנייה בבניין דירות ואין אור בקומה שלי מפאת בעיות חשמל. פניתי לבעל הדירה לאחר בקשות חוזרות ונשנות לתיקון - הדבר לא נעשה עד היום. והנני ממשיכה לשלם את דמי ועד הבית מהרגע הראשון ששכרתי את הדירה. האם כשהדבר לא סודר האם עליי להמשיך לשלם את ועד הבית למרות שאין אור בקומה שהדירה שלי נמצאת? או שעליי לבקש הפחתה של דמי ועד הבית ? הרי למיטב ידיעתי תשלום ועד הבית כולל חשמל הבניין ואור בכניסת הבניין (דבר שגם אין) . האם יש לי את הזכות לאי תשלום עקב שאין שום תמורה בעד התשלום הנ"ל?
ועד בית
עו"ד שזר תומר
15/01/11
נושא בעייתי שהוא לא שחור ולבן - צריך לראות בדיוק מי אחראי לנושא זה - בעל הדירה, או הועד.
בכל מקרה, את יכולה לנסות להתנהול מול בעל הדירה תחילה ודרישה כי יסדר זאת בטרם תפסיקי לשלם דמי ועד בית במלואם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
בכל מקרה, את יכולה לנסות להתנהול מול בעל הדירה תחילה ודרישה כי יסדר זאת בטרם תפסיקי לשלם דמי ועד בית במלואם.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
שאלה
עמי
14/01/11
רכשתי דירה מקבלן בפרוספקט שחילק הופיע הבית במחיר של 1999500 הבית נמכר לי במחיר של 200000 50000 ש"ח יותר מאשר הופיע בפרוספקט לאחר ששילמתי דמי רצינות הופיעה המחיר האם זו עילה לתביעה.
קניית דירה מקבלן
עו"ד שזר תומר
15/01/11
ראה את תשובתי לשאלה הקודמת של אבי - הקבלנים דואגים להגן על עצמם בחוזים, ורושמים בחוזה כי כל מצג לפני החוזה לא מחייב, ורק הנאמר בו מחייב.
לטעמי, סיכוי התביעה במקרה דנן נמוכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
לטעמי, סיכוי התביעה במקרה דנן נמוכים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
שאלה
אבי
14/01/11
רכשתי בית מקבלן בדגם שהציג נראתה מרפסת מחדר ההורים בחוזה עצמו ובמפרט שהוגש לי מאוחר יותר נעלמה המרפסת האם אני יכול לדרוש כי המרפסת תתבצע כפי שהופי בדגם שהוצג מבחינתי בוצעה הטעייה?
הטעיה על ידי קבלן
עו"ד שזר תומר
15/01/11
קבלנים דואגים לרשום בחוזה, כי מה שרשום בתשריט, הוא המחייב, וכל מצג אחר לא מחייב...
אם זה מה שקרה אצלך - הסיכוי להצלחה נמוך מאוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
אם זה מה שקרה אצלך - הסיכוי להצלחה נמוך מאוד.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
שאלה
אבי
14/01/11
רכשתי דירה מקבוצת רכישה הקבוצה קנתה את הקרקע במלואה עד אשר תהיה הבית מוכן יקח לפחות 4 שנים האם אני יכול למכור את חלקי לקונה אחר עם רווח?
קבוצת רכישה
עו"ד שזר תומר
15/01/11
ברמת העקרון כן - אבל זה קצת מורכב.
פנה לעו"ד שמתמחה בקבוצות רכישה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
פנה לעו"ד שמתמחה בקבוצות רכישה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תקנות חדשות 2011 מס שבח,מס רכישה
the cool
14/01/11
האם התקנות החדשות של ביטול מס שבח לשנתיים הבאות ושינויים במס רכישה נכנסו לתוקפם?
לא מדובר בתקנות אלא בשינוי חוק מס שבח
דינה
15/01/11
זה נמצא בהליכי תיקון החוק, ראה כאן
פינוי דירה .
דלית
13/01/11
שלום לכם פורום יקר .
אני אישה גרושה כבר 12 שנה . אני חיה בדירה שהיא רכוש משותף שלי ושל בעלי לשעבר .
לאחרונה הגיעו אלי איומים מצידו של בעלי לשעבר שהוא יפנה אותי מהדירה לאחר שהוא נתן לי לגור בה לאורך כל השנים ( 12 שנה ) .
השאלה שלי האם הוא יכול לעשות את זה מבחינה חוקית או מכיוון שהוא לא דרש את פינוי הדירה כל השנים אז לא ניתן לדרוש את זה ?
בתודה מראש.
אני אישה גרושה כבר 12 שנה . אני חיה בדירה שהיא רכוש משותף שלי ושל בעלי לשעבר .
לאחרונה הגיעו אלי איומים מצידו של בעלי לשעבר שהוא יפנה אותי מהדירה לאחר שהוא נתן לי לגור בה לאורך כל השנים ( 12 שנה ) .
השאלה שלי האם הוא יכול לעשות את זה מבחינה חוקית או מכיוון שהוא לא דרש את פינוי הדירה כל השנים אז לא ניתן לדרוש את זה ?
בתודה מראש.
פירוק שיתוף
עו"ד שזר תומר
15/01/11
האם הדירה רשומה רשמית על שמך?
אם כן - הדרך היחידה שלו "לפנות" אותך, היא להגיש בקשה לביהמ"ש לענייני משפחה לפירוק שיתוף ולשלם עבור החלק שלך, או להיפך.
אם הדירה לא רשומה על שמך - המצב מורכב יותר - פני לעו"ד שמתעסק בדיני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
אם כן - הדרך היחידה שלו "לפנות" אותך, היא להגיש בקשה לביהמ"ש לענייני משפחה לפירוק שיתוף ולשלם עבור החלק שלך, או להיפך.
אם הדירה לא רשומה על שמך - המצב מורכב יותר - פני לעו"ד שמתעסק בדיני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
החלפת מחסנים בבית משותף
יוסף אברהם
13/01/11
אני מתגורר בבית משותף. לכל דירה בבניין צמוד מחסן. ברצוני להחליף עם השכן שלי מחסנים באופן שכל אחד יקבל לבעלותו את המחסן של השני (באותו הגודל בדיוק). האם הדבר אפשרי? האם חייב בתשלום מס שבח מס רכישה? האם צריך הסכמת כל הדיירים?
מחסן בבניין משותף
עו"ד שזר תומר
15/01/11
אם אתם רוצים לשנות את זה בטאבו, אז יש לך השלכות של מיסוי מקרקעין.
אבל... אם הדירות טרם נרשמו ועדיין רשומות אצל הקבלן, יתכן כי יש פתח לעשות את השינוי בצורה שונה.
פנו לעו"ד שמתמחה בנושא רכישה מול קבלן, לקבל יעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
אבל... אם הדירות טרם נרשמו ועדיין רשומות אצל הקבלן, יתכן כי יש פתח לעשות את השינוי בצורה שונה.
פנו לעו"ד שמתמחה בנושא רכישה מול קבלן, לקבל יעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
שאלת טאבו2
רון
13/01/11
תודה לעוד רצניק על תשובתך.רציתי להבין אם אני לא רוצה להעביר על שמי את הדירה שירשתי בטאבו וישר למכרה צריך להעביר קודם את הזכויות על שמי?
איפה?בצו ירושה כתוב שהדירה מורשת לי. האם העברת זכויות עולה אצל עוד כמו העברה בטאבו??
תודה
איפה?בצו ירושה כתוב שהדירה מורשת לי. האם העברת זכויות עולה אצל עוד כמו העברה בטאבו??
תודה
העברה דירה בירושה בטאבו
עו"ד שזר תומר
15/01/11
לא ראיתי את השאלה הראשונה, אבל אנסה לעזור.
תוכל למכור את הדירה, אבל... כל עוד הדירה לא עוברת על שמך בטאבו - לא תוכל להשלים את העסקה.
כלומר, בכל מקרה צריך שהדירה תעבור על שמך.
לגבי העלות, יש אגרה לטאבו (רשום באתר שלהם את העלות המדוייקת).
לגבי שכ"ט - יש עו"ד שלוקחים כמו עסקה רגילה, ויש שלא...
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תוכל למכור את הדירה, אבל... כל עוד הדירה לא עוברת על שמך בטאבו - לא תוכל להשלים את העסקה.
כלומר, בכל מקרה צריך שהדירה תעבור על שמך.
לגבי העלות, יש אגרה לטאבו (רשום באתר שלהם את העלות המדוייקת).
לגבי שכ"ט - יש עו"ד שלוקחים כמו עסקה רגילה, ויש שלא...
בהצלחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
שלוש שאלות
שי
13/01/11
שלום רב,
1. האם מותר להתקין דודי שמש בבניינים חדשים (שנה) של 13 קומות?
2. גם כאשר מדובר על מיקום המתקנים של הדוד שמש על גג פרטי ?
3. האם אין בכך משום שינוי חזות או חזית הבניין הדורש אישורים ?
תודה מראש.
1. האם מותר להתקין דודי שמש בבניינים חדשים (שנה) של 13 קומות?
2. גם כאשר מדובר על מיקום המתקנים של הדוד שמש על גג פרטי ?
3. האם אין בכך משום שינוי חזות או חזית הבניין הדורש אישורים ?
תודה מראש.
דודי שמש
עו"ד שזר תומר
15/01/11
בתשריט הבניין ובתקנון - רשום במדוייק היכן ניתן להתקין דודי שמש - שם התשובה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר.
מנהל הפורום.
תקופת צינון דירה במתנה- ומכירת הדירה
ארי
13/01/11
שלום
קיבלתי לפני שנתיים ושמונה חודשים דירה מאמא שלי וזו למעשה דירתי השניה.(יש לי דירה אחת שאני גר בה).
אני לא מכרתי דירה ב-5 שנים האחרונות ועכשיו אני רוצה למכור את הדירה שקיבלתי במתנה.
מסרו לי בפורום, שאני צריך תקופת צינון של בין שנה ל-3 שנים. האם סופרים 4 שנים של פטור דירת מגורים ועוד 3 שנים על זה שזו דירת מתנה, כלומר אני צריך לחכות 7 שנים עד שאמכור אותה ?? או שאם עברו 4 שנים שלא מכרתי דירה בפטור ועברו גם שנתיים ו-8 חודשים מקבלת הדירה במתנה אז אצטרך לחכות רק עוד 4 חודשים ?תודה על תשובתכם
ארי
קיבלתי לפני שנתיים ושמונה חודשים דירה מאמא שלי וזו למעשה דירתי השניה.(יש לי דירה אחת שאני גר בה).
אני לא מכרתי דירה ב-5 שנים האחרונות ועכשיו אני רוצה למכור את הדירה שקיבלתי במתנה.
מסרו לי בפורום, שאני צריך תקופת צינון של בין שנה ל-3 שנים. האם סופרים 4 שנים של פטור דירת מגורים ועוד 3 שנים על זה שזו דירת מתנה, כלומר אני צריך לחכות 7 שנים עד שאמכור אותה ?? או שאם עברו 4 שנים שלא מכרתי דירה בפטור ועברו גם שנתיים ו-8 חודשים מקבלת הדירה במתנה אז אצטרך לחכות רק עוד 4 חודשים ?תודה על תשובתכם
ארי
דירה במתנה פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
15/01/11
אתן לך סקירה קטנה, שאמורה לתת לך את התשובה, אבל לאור המורכבות של הפטור, אני באמת ממליץ לך להתיעץ עם עו"ד על מנת לוודא את תקופת הצינון הנכונה עבורך (במילא את צריך עו"ד לעסקת המכירה...):
סעיף 49ו' לחוק מיסוי מרקקעין (שבח, מכירה, ורכישה) עוסק בתקופת הצינון של מקבל דירת מגורים מזכה בפטור
49ו. סייג לדירה שנתקבלה במתנה
(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר -עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה - שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה -שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי -שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, ה-1992 - שנה אחת.
ניתוח הסעיף:
4 שנים:אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה
3 שניםאם מקבל המתנה הוא (1) ילדו של נותן המתנה (2) לא התגורר בדירה
אם מקבל המתנה (1) אינו ילדו של נותן המתנה (2) התגורר בדירה
שניים:אם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) איננו נשוי
שנהאם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) נשוי או חד הורי
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
סעיף 49ו' לחוק מיסוי מרקקעין (שבח, מכירה, ורכישה) עוסק בתקופת הצינון של מקבל דירת מגורים מזכה בפטור
49ו. סייג לדירה שנתקבלה במתנה
(א) על אף האמור בהוראות הקודמות של פרק זה לא יינתן פטור במכירת דירת מגורים שהמוכר קיבל אותה במתנה -
(1) אם הדירה לא שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר -עד שיחלפו ארבע שנים, וכשנותן המתנה הוא הורה - שלוש שנים, מיום שנעשה בעלה;
(2) אם הדירה שימשה דרך קבע למגוריו של המוכר - עד שיחלפו, מיום שהחל לגור בה דרך קבע בהיותו בעלה -שלוש שנים, וכשנותן המתנה הוא הורהו, אם איננו נשוי -שנתיים, ואם הוא נשוי או אם הוא הורה יחיד כהגדרתו בסעיף 1 לחוק משפחות חד הוריות, ה-1992 - שנה אחת.
ניתוח הסעיף:
4 שנים:אם מקבל המתנה לא התגורר בדירה
3 שניםאם מקבל המתנה הוא (1) ילדו של נותן המתנה (2) לא התגורר בדירה
אם מקבל המתנה (1) אינו ילדו של נותן המתנה (2) התגורר בדירה
שניים:אם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) איננו נשוי
שנהאם מקבל המתנה (1) ילדו של נותן המתנה (2) נשוי או חד הורי
בהצלחה
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
מס שבח על קרקעות
ירוחמי
13/01/11
שלום לכם.
יש ברשותי מגרש שזכיתי בהגרלה בירוחם.
אני כעת מעוניין למכור אותו ברווח של כ50 אלף ש.
האם עלי לשלם מס שבח?מעולם לא מכרתי דירה?
שמעתי שמה15 לחודש יש פטור ממס שבח? האם זה נכון?
תודה יהודה
יש ברשותי מגרש שזכיתי בהגרלה בירוחם.
אני כעת מעוניין למכור אותו ברווח של כ50 אלף ש.
האם עלי לשלם מס שבח?מעולם לא מכרתי דירה?
שמעתי שמה15 לחודש יש פטור ממס שבח? האם זה נכון?
תודה יהודה
פטור ממס שבח
עו"ד שזר תומר
15/01/11
לפי מיטב ידיעתי התקנות החדשות עדיין לא אושרו, ובכל מקרה, לא בטוח שההצעה הראשונית היא זו שתאושר...
תוכל לבדוק כדאיות מימוש פטור רגיל.
פנה לעו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תוכל לבדוק כדאיות מימוש פטור רגיל.
פנה לעו"ד שמתמחה במיסוי מקרקעין ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
רישום כוזב של כתובת
רונה
12/01/11
שלום,אם מישהו רושם ללא ידיעתי את כתובתו במשרד הפנים על הדירה שלי לצורך פתיחת עסק שלו מהסיבה שהוא לא יכול לפתוח עסק על הכתובת הקודמת שלו, האם אני יכולה להיפגע מכך בצורה כלשהי? אם העסק פושט רגל יכולים להגיע אלי או לעקל לי רכוש? האם יש לי מה לדאוג או שבכלל סביר להניח שיש עוד כמה אנשים שרשומים על אותה הכתובת ואין לי כלל מה להטריד את עצמי...?תודה רבה,רונה
הבהרה
רונה
12/01/11
נראה לי שזה לא ברור מהשאלה שלי - אני מכירה את הבחור היכרות שטחית, והוא אף פעם לא גר אצלי.
שאלת טאבו
רון
12/01/11
שלום
אם ירשתי דירה וברצוני למכור אותה האם אני חייב קודם להעביר אותה בטאבו על שמי ורק לאחר אפשרי למכור אותה???
אם ירשתי דירה וברצוני למכור אותה האם אני חייב קודם להעביר אותה בטאבו על שמי ורק לאחר אפשרי למכור אותה???
העברת זכויות בדירת ירושה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
13/01/11
מומלץ להעביר את הדירה על שמך בטאבו, אך כמובן שאין מניעה להתקדם בהליכי המכירה רק בשל טעם זה. ככל שיש לך אכן צו ירושה או צו קיום צוואה במקור שמכוחו הינך זכאי להעביר את הדירה על שמך, העורך דין שייצג את הקונה, אמור לאשר את קיום העיסקה גם במצב רישום הזכויות הנוכחי, ומקס' יוחזק כסף בנאמנות עד להשלמת רישום העברת הזכויות. אגב, ככל שיש לך צו ירושה או צו קיום צוואה, המדובר בהליך די פשוט להשלים העברת הזכויות בדירה על שם היורש וחבל לא לטפל בכך כבר כעת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלות לגבי אופן ניהול ועד בית
שפיגלמן
12/01/11
שלום,ברצוני לדעת מס' דברים:1. באסיפת דיירים הוחלט כי התשלום החודשי עבור ועד הבית יעלה ויחולק שווה בין הדיירים כפי שהיה נהוג עד כה - 8 שנים. אחד הדיירים לא טרח להגיע לישיבה וככשמע שמי הועד עלו הוא הודיע שהוא רוצה שהתשלום יבוצע ע"פ גודל הדירה, היות והוא מתגורר בדירה קטנה יחסית. האם זה חוקי? האם ניתן לטרפד נסיון כזה?2. אנחנו שני נציגים בועד הבית. עד כה הבניין בעבר נוהל ע"י נציג אחד ושנה אחת ע"י חברת אחזקה. כאשר נוהל ע"י חבר אחד, החבר לא שילם דמי ועד. האם אנו יכולים להסתמך על אופן התנהלות הועד עד כה, כלומר שהנציג המנהל פטור ולהנות שנינו מהפטור? אם לא, מה עלינו לעשות?תודה
ניהול בית משותף/וועד בית
עו"ד טל רכניץ
מנהל
13/01/11
ראשית, יש לבדוק את תקנון הבית המשותף, ככל שקיים כזה (אם נרשם בית משותף, התקנון גם רשום בטאבו חלק ממסמכי צו הרישום של הבית המשותף). ככל שמדובר בהחלטות שמתקבלות ברוב דעות, אותו שכן ייאלץ לקבל את הכרעת הרוב. מקס' תיקחו ממנו את הסכום שהוא מסכים לשלם, ואת ההפרש תתבעו בפני המפקחת על רישום בתים משותפים. אין נוהג שמקנה לוועד הבית פטור מתשלום וועד הבית החודשי, אף כי הדבר נהוג ומקובל. יש לעגן זאת בהחלטה באסיפת הדיירים. ייתכן שיש מקום כי בנסיבות שתיארת, הפטור יתחלק בין 2 חברי הוועד, כלומר כ"א מכם, ישלם 50%, כדי שקופת הוועד לא תדלדל יותר מדי. לשיקול דעתכם, המדובר בעניין הסכמי לחלוטין שצרייך לקבל אישור של הרוב.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חבר בקבוצת רכישה – זכות עיון בדוחות מעקב חודשיים
חן
12/01/11
שלום רב,
אישתי מחזיקה בזכויות ליח"ד בקבוצת רכישה המורכבת מהתאגדות של בעלי קרקע היסטוריים.
עקב מחלוקת מול הבנק הממן ביחס למסגרות האשראי פנינו בבקשה לנציגות לקבלת
דוח אפס אחרון ועדכני וכן ביקשנו לקבל לידנו את דוח המעקב החודשי האחרון של
הפרויקט (יצוין כי הפרויקט מצוי בשלבי בניה).
להפתעתנו בקשתנו נענתה בשלילה ואין אנו מצליחים לקבל מידע אודות שווי הקרקע
של יח"ד שלנו בפרויקט, כמו גם עלויות הקמת היח"ד. כמה עלויות הושקעו ביח"ד
ומה יתרת העלויות ביח"ד עד לגמר. הדבר היחידי שיש לנו זו מסגרת האשראי
שנפתחה בבנק וכמה אשראי נוצל מהמסגרת הנ"ל. מיותר לציין שגם הבנק אינו שש
להעביר לנו את דוחות הפיקוח החודשיים.
שאלתי אחרי כל ההקדמה המסובכת הנה- כיצד יש באפשרותי להפעיל לחץ על מנת לקבל את דוח האפס של הפרויקט לרבות דוחות המעקב החודשיים.
תודה על התשובה שתינתן.
אישתי מחזיקה בזכויות ליח"ד בקבוצת רכישה המורכבת מהתאגדות של בעלי קרקע היסטוריים.
עקב מחלוקת מול הבנק הממן ביחס למסגרות האשראי פנינו בבקשה לנציגות לקבלת
דוח אפס אחרון ועדכני וכן ביקשנו לקבל לידנו את דוח המעקב החודשי האחרון של
הפרויקט (יצוין כי הפרויקט מצוי בשלבי בניה).
להפתעתנו בקשתנו נענתה בשלילה ואין אנו מצליחים לקבל מידע אודות שווי הקרקע
של יח"ד שלנו בפרויקט, כמו גם עלויות הקמת היח"ד. כמה עלויות הושקעו ביח"ד
ומה יתרת העלויות ביח"ד עד לגמר. הדבר היחידי שיש לנו זו מסגרת האשראי
שנפתחה בבנק וכמה אשראי נוצל מהמסגרת הנ"ל. מיותר לציין שגם הבנק אינו שש
להעביר לנו את דוחות הפיקוח החודשיים.
שאלתי אחרי כל ההקדמה המסובכת הנה- כיצד יש באפשרותי להפעיל לחץ על מנת לקבל את דוח האפס של הפרויקט לרבות דוחות המעקב החודשיים.
תודה על התשובה שתינתן.
קבלת מסמכים לעיון במסגת קבוצת רכישה
עו"ד טל רכניץ
מנהל
13/01/11
יש לעיין במסמכי ההתקשרות של קבוצת הרכישה, כדי לחוות דעה ולגבש עמדה. בדר"כ נהוג כי בהסכמי השיתוף, ובהסכם מול המארגן, העניין מועגן בהסכם. גם אם הדבר לא רשום בהסכמים, המדובר בזכות לגיטימית וטריוויאלית וניתן לאכוף אותה. מומלץ לפנות לעו"ד עם המסכמים, על מנת שיעיין בחומר, יחווה דעתו ויפנה בעניין בכתב בצורה מסודרת לגורם המארגן, לחברי הוועד וכן לעו"ד המלווה את הקבוצה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניה על שטח במקביל להליך משפטי תלוי ועומד?
יורם
12/01/11
נניח ויש כעת הליך משפטי בין צדדים שיש ביניהם מחלוקת בנוגע למקרקעין. ונניח וצד אחד הולך ומתחיל לבנות על אותם מקרקעין במקביל להליך המשפטי. מה הדין שחל במקרה כזה? להוציא ענייני צו מניעה..פס"ד/חוק ספציפי שזכור?
בניה על שטח תוך כדי ניהול הליך משפטי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/11
אם המקרקעין הם בחזקתו ובשליטתו של אותו צד והוא סבור שהמקרקעין בבעלותו, הוא רשאי לנהוג בהם מנהג בעלים ולעשות בהם כעולה על רוחו (כמובן במסגרת החוק). הדרך היחידה למנוע ממנו לעשות זאת היא לנסות ולהוציא צו מניעה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי ועד על פי שטח דירה
ענת 1
12/01/11
החוק מחייב חלוקת דמי ועד על פי החלק היחסי של שטח רצפה של דירה ביחס לכל שטחי הרצפה של כל הדירות בבנין. ברשות הדיירים נתונים לגבי שטחי הרצפה הן מתוך רישום הטאבו והן של תרשימי שטחי רצפה כפי שנמדדו על ידי חברת מדידה מטעם העיריה. הבעיה היא שהרישומים של שני הגופים לעיתים סותרים. יש דירות שהן גדולות יותר על פי התרשימים של העיריה (לא הארנונה) ויש על פי הטאבו. עובדה זו יוצרת סיכסוך בין השכנים שכן לא ברור על פי איזו מדידה יקבעו התשלומים וכל אחד מושך למדידה הנוחה לו. רציתי לדעת, האם במידה ויש חילוקי דעות לגבי גודל הדירה, יש קביעה בחוק איזו מתוך המדידות היא המדידה הקובעת לגביו התשלום? אם אין בחוק אמירה חד משמעית האם ניתן לחייב את כל הדיירים במדידה מחודשת של שטחי הרצפה לקביעת גובה התשלום? תודה ענת
דמי ועד בית על פי שטח הדירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/11
אין בחוק אמירה מפורשת לגבי המדידה המחייבת לצורך ההתחשבנות. בהיעדר הסכמה, לביצוע מדידה מחודשת, ניתן יהיה לחייב את הדיירים לבצע מדידה מחודשת של שטחי הרצפה רק באמצעות הגשת תביעה למפקח על הבתים המשותפים.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אישורי מיסים לצורך רישום חכירה בטאבו
:)
12/01/11
שלום,
כאשר המדובר ברישום ראשוני של חברה (רישום חכירה), אילו אישורי מיסים יש לצרף אם בכלל....?
שנית, האם ייתכן כי החברה תהא פטורה מתשלומים אלו שכן המדובר ברישום ראשוני? אם כן, באילו מצבים?
תודה מראש,
כאשר המדובר ברישום ראשוני של חברה (רישום חכירה), אילו אישורי מיסים יש לצרף אם בכלל....?
שנית, האם ייתכן כי החברה תהא פטורה מתשלומים אלו שכן המדובר ברישום ראשוני? אם כן, באילו מצבים?
תודה מראש,
רישום חכירה בטאבו
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/11
צריך להביא את כל אישורי המסים המקובלים והרגילים (ביחס לעסקה של החכרת הנכס): אישור מס שבח, לעיתים גם אישור מס רכוש, אישור מס רכישה, אישור הרשות המקומית בדבר היעדר חבות בארנונה, מים והיטל השבחה. שאלת הפטור איננה ברורה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה – מה מקובל?
יוסי
12/01/11
אני המוכר.
הקונה הפוטנציאלי מתווכח איתי על 3 דברים :
א. לדבריו, את עלות האגרות/ההוצאות בהעברת הזכויות על שמו - המוכר צריך לשלם. אני טוען הפוך במיוחד כשהדירה הופכת להיות שלו.
ב. הקונה טוען, שאם יתברר שצריך לשלם דמי הסכמה, אני אהיה חייב לשלם אותם. גם כאן אני טוען הפוך.
ג. הקונה דורש להשאיר 50,000 ש"ח בנאמנות עד שיסתיים תהליך הרישום על שמו. אני טוען שמספיק שיהיו בנאמנות עד שאעביר לו את כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות על שמו ולא מעבר לכך.
ד. הקונה דורש שמחובתי להעיר את הזכויות על שמו ולבצע זאת. אני סבור שדי שאעביר לו את המסמכים ואישורי המיסים והוא זה שצריך לדאוג לרשום את הנכס על שמו.
אבקש הבהרה מה המקובל בד"כ בשאלות שלעיל.
אני יודע שבחוזים אפשר לקבוע כל החלטה ובלבד שתהיה מוסכמת על הצדדים. אבל בגלל חילוקי הדעות, אני שואל ומעוניין לדעת דווקא מה המקובל בעיסקאות בד"כ לגבי הנ"ל.
הקונה הפוטנציאלי מתווכח איתי על 3 דברים :
א. לדבריו, את עלות האגרות/ההוצאות בהעברת הזכויות על שמו - המוכר צריך לשלם. אני טוען הפוך במיוחד כשהדירה הופכת להיות שלו.
ב. הקונה טוען, שאם יתברר שצריך לשלם דמי הסכמה, אני אהיה חייב לשלם אותם. גם כאן אני טוען הפוך.
ג. הקונה דורש להשאיר 50,000 ש"ח בנאמנות עד שיסתיים תהליך הרישום על שמו. אני טוען שמספיק שיהיו בנאמנות עד שאעביר לו את כל המסמכים הדרושים להעברת הזכויות על שמו ולא מעבר לכך.
ד. הקונה דורש שמחובתי להעיר את הזכויות על שמו ולבצע זאת. אני סבור שדי שאעביר לו את המסמכים ואישורי המיסים והוא זה שצריך לדאוג לרשום את הנכס על שמו.
אבקש הבהרה מה המקובל בד"כ בשאלות שלעיל.
אני יודע שבחוזים אפשר לקבוע כל החלטה ובלבד שתהיה מוסכמת על הצדדים. אבל בגלל חילוקי הדעות, אני שואל ומעוניין לדעת דווקא מה המקובל בעיסקאות בד"כ לגבי הנ"ל.
מכירת דירה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/11
מהשאלה שלך נראה שאינך מיוצג (שכן לו היית מיוצג עורך הדין שלך היה אמור לדעת מה מקובל). לא ברור מדוע אתה נכנס לעסקה כזו כשאתה לא מיוצג. מכל מקום, האגרות וההוצאות בהעברת הזכויות על שם הקונה אמורות לחול על הקונה. דמי ההסכמה אמורים לחול על המוכר. מקובל להשאיר את הכסף בנאמנות רק עד קבלת אישורי המסים. במקרים חריגים ניתן להסכים גם להשארת כסף עד סיום תהליך הרישום (כשיש לכך סיבות מיוחדות ומוצדקות). הקונה הוא זה שאמור לטפל בהעברת הזכויות על שמו (באמצעות עורך הדין שלו - בהנחה שיש לו עורך דין).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת דירה מקבלן
חיים
12/01/11
שלום, רכשתי דירה מקבלן בי-ם. הקבלן נמצא כבר בחריגה של 5 חודשים ממועד המסירה הראשוני. בחוזה ישנו סעיף המתיר לו איחור של 3 חודשים. האם בעקבות החריגה מעבר ל-3 החודשים המותרים לו בחוזה עליו לשלם לי שכירות עבור כל התקופה (נאמר לי שיש תקדים בנושא) ובנוסף בחוזה נקבע כי הקבלן ישלם 400 דולר שכירות עבור כל חודש איחור. האם ניתן לערער גם על זה בעקבות האיחור הגדול והשינוי במחירי השכירות המשתוללים.
בתודה מראש
חיים
בתודה מראש
חיים
קבלת דירה מקבלן
עו"ד גל לנדוי
12/01/11
על פניו, תנאי הסכם המכר, כפי שנחתם, בינך ובין החברה המוכרת, הוא הקובע, אלא באם יוחלט אחרת על ידי בימ"ש בדרך של תביעה משפטית שספק אם תכנס לאחת כזו. בעיקרון, יהא עליו לשלם לך שכ"ד בגין התקופה שמעבר ל- 3 החודשים, וגם זאת בכפוף לכך שלא קיים גרייס נוסף על גבי הגרייס הקיים של 3 החודשים (קורה לפעמים גם כך). בנוסף, לעניין גובה שכ"ד, מה שנקבע נקבע, ואם הסך של 400 דולר הוא אשר נקבע דאז, אזי זה יהא הסך הקובע, אפילו שמחירי השכירויות עלו מאז שנחתם ההסכם ועד היום.
דדד
דני
12/01/11
ggggggg
חניה פרטית
שרית
12/01/11
שלום רב ברשותי חנייה פרטית. לצערי תמיד היא נתפסת על ידי שכנים שפשוט חונים לי בה וזאת על אף ששמתי שלט "חנייה פרטית". פניתי לעיריה וגם למשטרה אך הם לא אוכפים כי זה כל פעם רכב אחר שחונה ולא "פולש" כמוגדר בחוק.....האם מותר לי להציב "עמוד חנייה" בתוך החנייה הפרטית שלי כדי למנוע כניסת זרים אליה? מה התהליך? מדובר בשתי חניות אחת עילית לא מקורה והשניייה בתוך חניון הבניין. שתי החניות שלי ע"פ אישור זכויות שיש ברשותי. (הבניין טרם רשום בטאבו).האם נדרש היתר כלשהו להתקנת העמוד? האם נדרשת הסכמת השכנים או הוועד?
חניה פרטית
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/11
בהיבט של הבעלות בשטח החניה - מותר לך לשים עמוד חנייה כדי למנוע כניסת זרים אליה. אם העמוד לא מפריע למי מהשכנים (באופן שהוא חוסם את הגישה לשטח של מי מהשכנים) אז גם לא נדרשת הסכמת השכנים לכך. בהיבט התכנוני - כדאי לברר אצל הרשות המקומית האם נדרשת הוצאת היתר בנייה לצורך התקנת עמוד חניה מבעוד מועד.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חתימה על מש"ח באמצעות ייפוי כח
אפי
12/01/11
האם ניתן לחתום על מש"ח מכח ייפוי כח בלתי חוזר (שניתן לעו"ד)? ומה לגבי ייפוי כח נוטריוני (שניתן לאדם שאינו עו"ד)?
האם יש הבחנה לעניין זה בין המוכר לקונה (ידוע לי כי בקשת פטור הנה אישית ועל כן הבקשה תיחתם על ידי המבקש בלבד, אך האם יש הבחנה מעבר לכך?)
תודה
האם יש הבחנה לעניין זה בין המוכר לקונה (ידוע לי כי בקשת פטור הנה אישית ועל כן הבקשה תיחתם על ידי המבקש בלבד, אך האם יש הבחנה מעבר לכך?)
תודה
חתימה על מש"ח באמצעות ייפוי כח
עו"ד גל לנדוי
12/01/11
כן, ניתן לחתום על מש"ח הן מכח ייפוי כח בלתי חוזר לעו"ד והן מכח ייפוי כח נוטריוני לאדם אחר, ובלבד שייפויי הכח הנ"ל לכל הפחות יכילו סעיף המאפשר חתימה על מסמכים במסגרת עסקאות במקרקעין, ועדיף שיכילו הוראות ברורות ומפורשות באשר לעסקה הספציפית, תוך פירוט גוש, חלקה, כתובת הנכס, וכיו"ב. אולם, לא ניתן לחתום על בקשה לפטור מתשלום מס שבח מקרקעין, אלא בחתימה אישית של מבקש הפטור, או לחילופין על ידי צו של בית משפט המקנה סמכות לאחר, לרבות לעו"ד, לחתום במקום המבקש עצמו, ולא בכל דרך אחרת, למעט מנהל עזבון אשר בעניינו קיימות הוראות מעט שונות, שהרי הנפטר אינו בין החיים לחתימה.
חוב חשמל
ענת 1
12/01/11
החשמל. אני פועלת כרגע לחיבור מחודש של הדירה לחשמל והסתבר לי גם שחשבונות החשמל רשומים עדיין ע"ש בעל הדירה הקודמת. (וגם הוא לא דאג להעבירם או לדווח לי שהחשבונות עדיין על שמו או על החוב שנוצר) האם ניתן לחייב אותי כבעלת הנכס בפועל בתשלום החשמל. האם אפשר למנוע ממני את הזכות בחיבור מחודש לחשמל גם אם החוב לא משולם. ענת
חוב חשמל
עו"ד גל לנדוי
12/01/11
יש להפריד בין שני מצבים. את חיוב החשמל על חברת החשמל להוציא בחשבון חשמל נפרד על שם בעל הנכס הקודם עד למועד מסירת החזקה בנכס אליך כרוכשת הנכס, וחוב זה חל עליו ולא אמור לעכב אותך בעניין זה. עם זאת, אם הוא זה שלטענתך לא העביר את החשבונות, אזי תקום טענה דומה כלפיך עצמך שגם את כרוכשת הנכס לא טרחת להעביר בעצמך את החשמל על שמך. לכן, פחות יש לטרוח בחיפוש על מי חלה חובת ההודעה לחברת חשמל, ובמקום זאת לייצר חשבון חשמל נפרד על שם בעל הנכס הקודם בגין צריכת חשמל שהיתה עד למועד מסירת החזקה בדירה לידיך, ומשם ואילך חיבור מחדש של החשמל על שמך, כשעלות חיבור הדירה לרשת החשמל מחדש תחול, ככל הנראה ומן ההיגיון, עליך.
קראוון בשטח חקלאי
ע.ס
12/01/11
שלום,האם אני יכול להניח קראוון על שטח חקלאי שבירשותי?ואם לא מה אפשר לעשות על מנת שאוכל-כי שמעתי שאפשר לעשות על גלגלים וכדומה..תודה לעונים
קראוון בשטח חקלאי
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/11
העמדה קראוון או אפילו מחסן מחייבת הוצאת היתר בנייה. הדרך החוקית היחידה לעשות זאת היא להוציא היתר בנייה. אם תעמיד קראוון ללא הוצאת היתר מתאים אתה חשוף להגשת כתב אישום פלילי מצד הרשות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
למי שייכות זכויות הבניה שנוצרו בשל זיכוי על ממ"דים
שרון בק
12/01/11
המדובר בבניין בגוש הגדול בת"א שהוקם ע"י קבוצת רכישה וקיבל טופס 4 בפברואר 2008 אך עובר לתאריך זה, עדיין לא נרשם כבית משותף.
בבניין 20 דירות ומתוכן 15 דירות שלהן ממ"ד הגדול מ-9 מ"ר נטו ו-5 ממ"דים בגודל של 5 מ"ר נטו. ( אני בעלת שתי דירות שלהן ממ"ד גדול.) בהיתר משנת 2008, "הוחזרו" לבניין 60 מ"ר של שטחים עיקריים (15 דירות* 4 מ"ר) ונרשמו בטבלת הזכויות תחת "שטחים עיקריים" ותחת זאת, נגרעו באותה טבלא 60 מ"ר של שטחי שירות. פעולה זו התאפשרה כתוצאה מהגדרת השטח המזערי לממ"ד כ-9 מ"ר ולא 5 מ"ר, כפי שהיה עד יוני 2007.
כיום, 14 דירות בבניין מתוך ה-20, מתכננות לקרות את המרפסות ולבנות חדרים וזאת באישור מקדמי שקיבלנו בעריה. לצורך כל זה, משתתפי הפריוייקט צריכים כ-50 מ"ר (מתוך ה-60 שיש כאמור).
השאלות שכרגע עומדות בין השכנים היא לגבי אותו זיכוי של שטח עיקרי:
1. למי הוא שייך : האם כרכוש משותף או שייך לבעלי הדירות שלהן היה את הממ"ד הגדול ותרמו אותו או חלוקה אחרת.
2. לאור התשובה לשאלה 1, איך מחלקים אותו כרגע בין בעלי הדירות שרוצות לבנות ואיך מבטיחים כי השאריות שלו יובטחו לבעלי הדירות שלא משתתפים בפרוייקט- האם זו פעולה הדורשת דיווח לרשויות המס כמכירה? האם מספיק שתהיה הצמדה או בצורה אחרת בהסכם/ תקנון הבית המשותף לכשירשם.
3. מה עלות זכות בניה של שטח עיקרי למ"ר בגוש הגדול בת"א - קיבלנו חוות דעת של בין 2000 ל-15000 ש"ח.
בבניין 20 דירות ומתוכן 15 דירות שלהן ממ"ד הגדול מ-9 מ"ר נטו ו-5 ממ"דים בגודל של 5 מ"ר נטו. ( אני בעלת שתי דירות שלהן ממ"ד גדול.) בהיתר משנת 2008, "הוחזרו" לבניין 60 מ"ר של שטחים עיקריים (15 דירות* 4 מ"ר) ונרשמו בטבלת הזכויות תחת "שטחים עיקריים" ותחת זאת, נגרעו באותה טבלא 60 מ"ר של שטחי שירות. פעולה זו התאפשרה כתוצאה מהגדרת השטח המזערי לממ"ד כ-9 מ"ר ולא 5 מ"ר, כפי שהיה עד יוני 2007.
כיום, 14 דירות בבניין מתוך ה-20, מתכננות לקרות את המרפסות ולבנות חדרים וזאת באישור מקדמי שקיבלנו בעריה. לצורך כל זה, משתתפי הפריוייקט צריכים כ-50 מ"ר (מתוך ה-60 שיש כאמור).
השאלות שכרגע עומדות בין השכנים היא לגבי אותו זיכוי של שטח עיקרי:
1. למי הוא שייך : האם כרכוש משותף או שייך לבעלי הדירות שלהן היה את הממ"ד הגדול ותרמו אותו או חלוקה אחרת.
2. לאור התשובה לשאלה 1, איך מחלקים אותו כרגע בין בעלי הדירות שרוצות לבנות ואיך מבטיחים כי השאריות שלו יובטחו לבעלי הדירות שלא משתתפים בפרוייקט- האם זו פעולה הדורשת דיווח לרשויות המס כמכירה? האם מספיק שתהיה הצמדה או בצורה אחרת בהסכם/ תקנון הבית המשותף לכשירשם.
3. מה עלות זכות בניה של שטח עיקרי למ"ר בגוש הגדול בת"א - קיבלנו חוות דעת של בין 2000 ל-15000 ש"ח.
שיוך זכויות בניה בקבוצת רכישה
עו"ד טלי קסלר
מנהלת
12/01/11
השאלות שלך לא מתאימות לפורום. את צריכה לפנות לעורך דין שבקיא בתחום לקבלת ייעוץ מקיף, לאחר בדיקת כל המסמכים הרלבנטיים (ובכלל זה הסכם השיתוף).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
