פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
הוספת מרפסת בבית משותף
מאיה
14/07/14
שלום,
אני גרה בבניין בו כל הדיירים החליטו לבנות תוספת מרפסות.
הדייר בקומה מעלי בחר לא להצטרף לבנייה ולא בנה מרפסת. הוא יכול היה לשנות את דעתו ולהצטרף עד שהבנייה הגיעה לקומה שלו (משך תקופה של מספר חודשים).
עכשיו חלפה למעלה משנה אחרי גמר הפרויקט והוא רוצה למכור את הדירה, אבל אף אחד לא רוצה לקנות דירה בלי מרפסת.
האופציה היחידה לבנות את המרפסת היא ע"י שימוש בדירה שלי ובמרפסת שלי, וכמובן לגרום לי להרס.
האם אני חייבת להסכים לתת לו להשתמש בבית שלי כדי לבנות? במיוחד כשהיתה לו את האפשרות בעבר והוא בחר שלא לממש אותה.
אני גרה בבניין בו כל הדיירים החליטו לבנות תוספת מרפסות.
הדייר בקומה מעלי בחר לא להצטרף לבנייה ולא בנה מרפסת. הוא יכול היה לשנות את דעתו ולהצטרף עד שהבנייה הגיעה לקומה שלו (משך תקופה של מספר חודשים).
עכשיו חלפה למעלה משנה אחרי גמר הפרויקט והוא רוצה למכור את הדירה, אבל אף אחד לא רוצה לקנות דירה בלי מרפסת.
האופציה היחידה לבנות את המרפסת היא ע"י שימוש בדירה שלי ובמרפסת שלי, וכמובן לגרום לי להרס.
האם אני חייבת להסכים לתת לו להשתמש בבית שלי כדי לבנות? במיוחד כשהיתה לו את האפשרות בעבר והוא בחר שלא לממש אותה.
הוספת מרפסת בבית משותף
עו"ד ענת קציר
מנהלת
14/07/14
מאיה שלום,
למיטב ידיעתי, שכן שמתחיל בבנייה של מרפסת או שטח נוסף לדירתו צריך להשאיר יסודות על מנת לאפשר לשכן שמעליו לבנות.
השכן יכול להגיש בקשה למרפסת ואת יכולה להתנגד והדיון אף יכול להגיע למפקח על המקרקעין.
אינך חייבת להסכים אך יכול להיות שהמפקח על המקרקעין יאלץ אותך לכך למרות שבעבר השכן לא היה מעוניין בבנייה. אני מניחה שבתמורה לכך תקבלי מהשכן פיצוי בגין נזק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
למיטב ידיעתי, שכן שמתחיל בבנייה של מרפסת או שטח נוסף לדירתו צריך להשאיר יסודות על מנת לאפשר לשכן שמעליו לבנות.
השכן יכול להגיש בקשה למרפסת ואת יכולה להתנגד והדיון אף יכול להגיע למפקח על המקרקעין.
אינך חייבת להסכים אך יכול להיות שהמפקח על המקרקעין יאלץ אותך לכך למרות שבעבר השכן לא היה מעוניין בבנייה. אני מניחה שבתמורה לכך תקבלי מהשכן פיצוי בגין נזק.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הפרת חוזה ע"י המשכיר
שושי סופרין
13/07/14
יש לנו חוזה שכירות לחמש שנים. התחיל ב-10/2013 וייסתיים ב-10/2018. השיכורת משולמת בצ'קים שנתנו למשכיר והוא מחזיק אותם אצלו כמובן. אין שום בעיה עם התשלום ואין בעיות בכלל.
לאחרונה הודיע לנו בעל הבית שהוא רוצה למכור את הדירה שאנחנו מתגוררים בה וכי נאלץ לעזוב את הדירה. אבל, יש לו דירה אחרת להציע לנו. אנחנו לא מעוניינים לעבור. בגלל זה חתמנו על חמש שנים. גם אין שום סעיף בחוזה המדבר על עזיבה לפני תום החמש שנים. האם הוא יכול לאלץ אותנו ומה עלינו לעשות?
לאחרונה הודיע לנו בעל הבית שהוא רוצה למכור את הדירה שאנחנו מתגוררים בה וכי נאלץ לעזוב את הדירה. אבל, יש לו דירה אחרת להציע לנו. אנחנו לא מעוניינים לעבור. בגלל זה חתמנו על חמש שנים. גם אין שום סעיף בחוזה המדבר על עזיבה לפני תום החמש שנים. האם הוא יכול לאלץ אותנו ומה עלינו לעשות?
סיום חד צדדי של הסכם שכירות
עו"ד משה אלפסי
14/07/14
שלום
כדי להשיב לשאלה חייבים לקרוא את תנאי ההסכם ואם ישנה התיחסות לסוגיה זו בהסכם
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
כדי להשיב לשאלה חייבים לקרוא את תנאי ההסכם ואם ישנה התיחסות לסוגיה זו בהסכם
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
ברור בעלות על שטח
שמריהו
13/07/14
שלום רב,
שכנים חדשים בבניין שלנו יוזמים הוספת ממ"דים או באמצעות תמ"א 38 או בבניה פרטית. הם ביקשו ששאר השכנים יחתמו על טופס הסכמה. הפניתי את תשומת ליבם שהממ"ד שמיועד עבור הדירה שלנו מתוכנן על שטח שבעבר טענו בבניין הצמוד כשייך אליהם ולאחר בירור בעירייה הסתבר שהם צודקים ,למרות שמאז הם לא הזיזו את הגדר. ניסיתי לגשת לעיריה (חיפה) ושם ענו שהנושא יבדק רק לאחר שיוגשו התוכניות לעיריה, אבל אני חושש שאם אחתום לשכנים היומים יתברר לאחר מכן שווקא בצד שלי אי אפשר יהיה לבנות. השכנים היוזמים (לא כל כך אמינים בעיני)מכעסו על הערתי וטענו שהארכיטקטית שלהם מבינה יותר טוב ממני
האם יש דרך שאבדוק זאת ?
שכנים חדשים בבניין שלנו יוזמים הוספת ממ"דים או באמצעות תמ"א 38 או בבניה פרטית. הם ביקשו ששאר השכנים יחתמו על טופס הסכמה. הפניתי את תשומת ליבם שהממ"ד שמיועד עבור הדירה שלנו מתוכנן על שטח שבעבר טענו בבניין הצמוד כשייך אליהם ולאחר בירור בעירייה הסתבר שהם צודקים ,למרות שמאז הם לא הזיזו את הגדר. ניסיתי לגשת לעיריה (חיפה) ושם ענו שהנושא יבדק רק לאחר שיוגשו התוכניות לעיריה, אבל אני חושש שאם אחתום לשכנים היומים יתברר לאחר מכן שווקא בצד שלי אי אפשר יהיה לבנות. השכנים היוזמים (לא כל כך אמינים בעיני)מכעסו על הערתי וטענו שהארכיטקטית שלהם מבינה יותר טוב ממני
האם יש דרך שאבדוק זאת ?
תמ"א 38 זכות בדיקה אישית
עו"ד משה אלפסי
14/07/14
שלום רב, ראשית הינך רשאי לגשת בנושא למינהל ההנדסה בעיריה בכדי לברר את הנןשא
שנית, אני מניח שועד הבית בחר עורך דין אשר ייצג את הדיירים ואחריותו הינה גם לייצג אותך באופן אישי
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
שנית, אני מניח שועד הבית בחר עורך דין אשר ייצג את הדיירים ואחריותו הינה גם לייצג אותך באופן אישי
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
שאלה על תשלום ועד בית
דנה
13/07/14
שלום
אני לא יודע זה פורום מתאים לשאלה במידה ולא תפנו אותי לפורום מתאים.
ושאלה שלי היא:
אני ראש ועד ברצוני לתבוע שכן שלא שילם במשך 8 שנים
האם ניתן לתבוע או יש התיישנות לאחר 7 שנים
בתודה מראש
אני לא יודע זה פורום מתאים לשאלה במידה ולא תפנו אותי לפורום מתאים.
ושאלה שלי היא:
אני ראש ועד ברצוני לתבוע שכן שלא שילם במשך 8 שנים
האם ניתן לתבוע או יש התיישנות לאחר 7 שנים
בתודה מראש
התישנות תביעות אזרחיות
עו"ד משה אלפסי
14/07/14
שלום רב
שאלתך במקומה כיון שביעות כספיות במדינת ישראל מתיישנות ברוב המקרים לאחר 7 שנים
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
שאלתך במקומה כיון שביעות כספיות במדינת ישראל מתיישנות ברוב המקרים לאחר 7 שנים
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
מיסוי בגין מכירת דירה
בן
13/07/14
שלום רב,
לפני כ 3 שנים קיבלתי דירה ללא תמורה מאבי.
מכרתי את הדירה ורכשתי במקומה דירה חדשה בנובמבר 2013.
כעת אני מעוניין למכור את הדירה.
אילו חוקי מיסוי חלים עלי במידה ואמכור?
והאם קיים טווח זמן של המתנה כדי למנוע את המיסוי?
לפני כ 3 שנים קיבלתי דירה ללא תמורה מאבי.
מכרתי את הדירה ורכשתי במקומה דירה חדשה בנובמבר 2013.
כעת אני מעוניין למכור את הדירה.
אילו חוקי מיסוי חלים עלי במידה ואמכור?
והאם קיים טווח זמן של המתנה כדי למנוע את המיסוי?
פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
15/07/14
בן שלום,
במכירת דירה חל מס שבח על המוכר.
ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה אם אתה עונה על מספר תנאים שבחוק ביניהם עליך להחזיק את הדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים טרם המכירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
במכירת דירה חל מס שבח על המוכר.
ניתן לקבל פטור ממס שבח במכירת דירה יחידה אם אתה עונה על מספר תנאים שבחוק ביניהם עליך להחזיק את הדירה הנמכרת לפחות 18 חודשים טרם המכירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תכנית מפורטת
אלון
13/07/14
שלום,
מול הנכס שלי (חנות) גובל נכס אחר . בעלי הנכס הגישו תכנית מתאר מפורטת לועדה המחוזית לאישור. לצערי לא הספקתי להגיש התנגדות. השכנים (חנויות אחרות) שנמצאים בקו הנכס שלי (גם הם מול הנכס האחר) הגישו התנגדות. שאלתי היא כזאתי - היה וייקבע פיצוי לשכני שאף הם נמצאים מול הנכס האחר, האם הפיצוי יגיע גם אלי ?
יום טוב
מול הנכס שלי (חנות) גובל נכס אחר . בעלי הנכס הגישו תכנית מתאר מפורטת לועדה המחוזית לאישור. לצערי לא הספקתי להגיש התנגדות. השכנים (חנויות אחרות) שנמצאים בקו הנכס שלי (גם הם מול הנכס האחר) הגישו התנגדות. שאלתי היא כזאתי - היה וייקבע פיצוי לשכני שאף הם נמצאים מול הנכס האחר, האם הפיצוי יגיע גם אלי ?
יום טוב
פיצוי בגין פגיעה במקרקעין
עו"ד משה אלפסי
14/07/14
שלום רב
במידה והתכנית תאושר ובתכנית תהיה פגיעה במקרקעין שלך תוכל להגיש תביעה לפיצויים נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
במידה והתכנית תאושר ובתכנית תהיה פגיעה במקרקעין שלך תוכל להגיש תביעה לפיצויים נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
חלוקת שטח בין אחים ללא תשלום מס שבח
אלי
12/07/14
שלום רב,
אבי קנה מכספו שטח קרקע לפני כ15 שנים .
לאחר כ5 שנים העביר אותו על שם אחי, מתוך כוונה לחלקו בבוא העת ביני ובינו.
אחי בנה על מחצית מהשטח בית קרקע והחצי השני, השייך עקרונית לי, ריק.
כעת אנו מעוניינים לחלק בצורה רשמית את השטח, ולרשום את החצי שלי על שמי.
למיטב הבנתי, חוקי המס לצורך העברה בין אחים שונו לפני כשנה.
כיצד אוכל לבצע את החלוקה הנ"ל ללא תשלום מס שבח / מסים אחרים?
בתודה מראש,
אלי
אבי קנה מכספו שטח קרקע לפני כ15 שנים .
לאחר כ5 שנים העביר אותו על שם אחי, מתוך כוונה לחלקו בבוא העת ביני ובינו.
אחי בנה על מחצית מהשטח בית קרקע והחצי השני, השייך עקרונית לי, ריק.
כעת אנו מעוניינים לחלק בצורה רשמית את השטח, ולרשום את החצי שלי על שמי.
למיטב הבנתי, חוקי המס לצורך העברה בין אחים שונו לפני כשנה.
כיצד אוכל לבצע את החלוקה הנ"ל ללא תשלום מס שבח / מסים אחרים?
בתודה מראש,
אלי
מס שבח בהעברה בין אחים
עו"ד משה אלפסי
14/07/14
שלום רב
אכן כחלק מתיקוניו הרבים של חוק מיסוי מקרקעין באוגוסט אשתקד "אחים" אינם "קרובים" בעיני חוק מיסוי מקרקעין.
יש צורך לבצע תכנון מס מדוקדק אצל עורך דין בטרם ביצוע העיסקה.
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
אכן כחלק מתיקוניו הרבים של חוק מיסוי מקרקעין באוגוסט אשתקד "אחים" אינם "קרובים" בעיני חוק מיסוי מקרקעין.
יש צורך לבצע תכנון מס מדוקדק אצל עורך דין בטרם ביצוע העיסקה.
בברכה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בדיקת יכולת כלכלית
שרה
12/07/14
בעלי הדירות בבניין שלי (כולל אני) החלו תהליך תמ"א 38 ב. בחרו יזם שבחר קבלן. עד כה הוצעה לנו הצעה כללית ללא פרטים. בדיקות היכולת הכלכליות שנעשו ע"י הועד היו רק חינמיות באמצעות האינטרנט. למרות זה הדיירים ביקשו מעורכת הדין שלנו להתחיל מו"מ עם היזם על הסכם שכר הטרחה שלה. היזם אמר לדיירים שבדיקת היכולת הכלכלית של היזם והקבלן תיעשה באופן מעמיק ע"י הבנק, בשלב בו הבנק ייתן ערבויות. אך הבנתי שאז כבר נצטרך להיות חתומים על חוזה.
נסיתי לשכנע את שכניי לקיים בדיקות כלכליות מעמיקות על היזם והקבלן עכשיו ולא הצלחתי לשכנעם.
מה דעתכם לגבי השאלה מתי הבדיקות צריכות להתבצע? אם עכשיו- האם תוכלו להסביר מדוע?
בתודה ובברכה
שרה
נסיתי לשכנע את שכניי לקיים בדיקות כלכליות מעמיקות על היזם והקבלן עכשיו ולא הצלחתי לשכנעם.
מה דעתכם לגבי השאלה מתי הבדיקות צריכות להתבצע? אם עכשיו- האם תוכלו להסביר מדוע?
בתודה ובברכה
שרה
בדיקת מידע שלילי אודות קבלן
עו"ד משה אלפסי
14/07/14
שלום שרה
הצדק איתך,עדיף לבצע בדיקה כזו בטרם החתימה,בנקים מבצעים בדיקות אחרות מאשר בעלי דירות בפרויקט
בהצלחה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
הצדק איתך,עדיף לבצע בדיקה כזו בטרם החתימה,בנקים מבצעים בדיקות אחרות מאשר בעלי דירות בפרויקט
בהצלחה
משה אלפסי עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
תשלום ועד בית בבנין משותף עם מעלית
עידית ג
12/07/14
שלום
אני גרה עם משפחתי בבנין משותף בחיפה שנבנה בשנות השמונים עם מעלית
אנחנו גרים בקומה ראשונה בשכירות ולא משתמשים במעלית בכלל!!! ועד הבית גובה מחיר מופרז עקב המעלית האם יש חוק שמגן עלי ושיכול לגרום לי לשלם פחות ועד בית?
אני גרה עם משפחתי בבנין משותף בחיפה שנבנה בשנות השמונים עם מעלית
אנחנו גרים בקומה ראשונה בשכירות ולא משתמשים במעלית בכלל!!! ועד הבית גובה מחיר מופרז עקב המעלית האם יש חוק שמגן עלי ושיכול לגרום לי לשלם פחות ועד בית?
תשלום ועד בית בבנין משותף עם מעלית
עו"ד ענת קציר
מנהלת
15/07/14
עידית שלום,
החוק הוא כי דיירי קומת הקרקע לא ישתתפו בהוצאת התקנת המעלית אולם כל הדיירים ישתתפו בהוצאות אחזקת המעלית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
החוק הוא כי דיירי קומת הקרקע לא ישתתפו בהוצאת התקנת המעלית אולם כל הדיירים ישתתפו בהוצאות אחזקת המעלית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בית משותף אכיפת החלטת מפקחת מקרקעין
צבי חיימוביץ
12/07/14
אני גר בבית משותף 7 דיירים שהדיירים התנגדו לשיפוץ ניתנה החלטה על ידי המפקחת לבצע השיפוץ במאי לפני שנה נבחר מפקח שולם לו כסף נלקחו כסף מקבלן והוחלט על ביצוע אחד הדיירים דרש להןריד קירות שהמפקח התנגד שעה שבקש כי ימציאו אישור מעירייה אותו דייר פיצץ את הכל וגם טען כי לא יבוצע שיפוץ עם קבלן ערבי ולאחר שהסכמנו העלה דרישה כי יביאו קבלן רשום כל יתר הצעות עומדים על כפל מחיר מה הליך האכיפה ואיך הוא נקרא ובאיזה בית משפט עלי להגיש אותו שלום מחוזי ואיזה הליך זה אעיפה וביחוד האפליה מןל עאבי ישראלי
בוצאה לפועל של החלטת מפקח על המקרקעין
עו"ד משה אלפסי
12/07/14
שלום רב, החלטת מפקח על המקרקעין הינה החלטה שיפוטית שניתנה על ידי גוף שיפוטי ולכן הדרך לבצע החלטה/פסק דין של המפקח הימה פתיחת בקשה לביצוע פסק דין בלשכת ההוצאה לפועל
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
סירוב לטפל בעיסות נדל״ן על אף אפוסטיל חתום מחו״ל
ז׳נה זמיר
11/07/14
אנחנו לפני חתימה על עיסקת מכירת נכס. עו״ד של הקונים מסרב לנהל את העיסקה משום שניתן אפוסטיל בלבד (לא היתה חתימה במעמד שגרירות ישראל בחו״ל כי זה כרוך בטיסה ועלויות). האם יש הצדקה להפחית מכוחו של אפוסטיל לעומת חתימה בשגרירות? למיטב ידיעתי ישראל חתומה באמנת האג ולא צריכה להיות סיבה משפטית להפחית מערכו של אפוסטיל למיופה כח. אנחנו גרים בחו״ל, כמוכרים.
יש ועוד איך.
אחד
12/07/14
צריך קונסוליארי. יש מניעה לעשות כן?
יפוי כח, אפוסטיל ומה שביניהם
עו"ד משה אלפסי
12/07/14
שלום ז'נה
ראשית לא ציינת באיזו מדינה אתם נמצאים,יש לכך חשיבות כיון שלא כל מדינות העולם חתומות על אמנת האג משנת 1965 ואז במקרה עזה יש צורך לקבל אישור משרד החוץ של אותה מדינה.
לגופו של עניין ברגע שניצבתם בפני נוטריון וחתמתם על יפוי כח בלתי חוזר בו מוסמכים באי כוחכם לבצע את העיסקה ויפוי הכח עם אימות החתימה הנוטריוני אושר באופוסטיל, זה אמור להספיק לשם ביצוע עיסקה במקרקעין, משרדי עשה זאת בעבר ויפוי הכח אושר בטאבו ללא גל קושי.
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין ויו"ר ועדת נוטריונים בלשכת עורכי הדין בישראל מחוז תל אביב
ראשית לא ציינת באיזו מדינה אתם נמצאים,יש לכך חשיבות כיון שלא כל מדינות העולם חתומות על אמנת האג משנת 1965 ואז במקרה עזה יש צורך לקבל אישור משרד החוץ של אותה מדינה.
לגופו של עניין ברגע שניצבתם בפני נוטריון וחתמתם על יפוי כח בלתי חוזר בו מוסמכים באי כוחכם לבצע את העיסקה ויפוי הכח עם אימות החתימה הנוטריוני אושר באופוסטיל, זה אמור להספיק לשם ביצוע עיסקה במקרקעין, משרדי עשה זאת בעבר ויפוי הכח אושר בטאבו ללא גל קושי.
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין ויו"ר ועדת נוטריונים בלשכת עורכי הדין בישראל מחוז תל אביב
מכירת דירה בקומה אחרונה
איגור
11/07/14
שלום רב,
אני נמצא לפני חתימה על הסכם מכירת דירה. הדירה נמצאת בקומה אחרונה ובזמנו שקניתי את הדירה היו נזילות בתקרה. לפני כ-5 שנים בוצע טיפול/תיקון בגג (קיימות קבלות על תשלום עבור התיקון).
הקונה שאלה, האם היו נזילות בעבר?
עניתי שכן, אך תוקנו לפני כמה שנים.
האם יש צורך להזכיר את הנושא בחוזה?
האם היא יכולה לתבוע במקרה ובחורף יהיו נזילות?
תודה מראש
אני נמצא לפני חתימה על הסכם מכירת דירה. הדירה נמצאת בקומה אחרונה ובזמנו שקניתי את הדירה היו נזילות בתקרה. לפני כ-5 שנים בוצע טיפול/תיקון בגג (קיימות קבלות על תשלום עבור התיקון).
הקונה שאלה, האם היו נזילות בעבר?
עניתי שכן, אך תוקנו לפני כמה שנים.
האם יש צורך להזכיר את הנושא בחוזה?
האם היא יכולה לתבוע במקרה ובחורף יהיו נזילות?
תודה מראש
חובת גילוי מירבי על המוכר
עו"ד משה אלפסי
12/07/14
בעבר הרחןק היה נהוג אצלנו הכלל "היזהר הקונה" קרי הקונה חייב לבצע את כל הבדיקות ועל אחריותו, נשיטה השתנתה לחלוטין וכיום חייב מןכר של נכס חובת גילוי מירבית ולכן מומלץ למסור לקונה את כל הפרטים על הנזילה איך תוקנה ומתי ולציין זאת בהסכם,כך תימנע מאי נעימות בהמשך ולגבי הסוגיה שמטרידה אותך כמוכר שאם תספר לו הוא עלול להתחרט-עדיף שיתחרט ויבוא קונה אחר במקומו
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין
מימוש אופציית הארכת שכירות
תומר.ב
11/07/14
שלום
כיום אני שוכר דירה חתמנו על חוזה מתאריך 1/1/14 עד 1/1/15 , במהלך השכירות בעל הדירה מכר את הדירה (חשוב לציין שידעתי מראש על כוונת מכירת הדירה)
בעל הדירה החדש אמר לנו שבתום תקופת השכירות הוא מעוניין להיכנס לדירה , בתגובה אמרתי לו שלפי החוזה שכירות יש לנו אופציה להאריך את תקופת השכירות להלן 2 הסעיפים מהחוזה שעוסקים בעניין.
1. "העברת החוזה ע"י המשכירה -
המשכיר רשאי למכור את זכויותיו במושכר לאחר וכן להעביר את החוזה,כולו או מקצתו, לכל מי שימצא לנכון ומבלי שיזדקק להסכמת השוכר להעברה, ובלבד שהעברה כזו לא תפגע בזכיות השוכר עפ"י חוזה זה , המשכיר יודיע לשוכר על העברת הזכויות."
2. "אופציה-
אם במשך תקופת השכירות השוכר יעמוד בכל חיוביו כלפי המשכיר, תהיה לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות ב- 12 חודשים נוספים (עד ליום 1/1/16) וזאת ע"י משלוח הודעה בכתב למשכירה לפחות 60 יום לפני תום תקופת השכירות, להודעה יצורפו 12 שיקים שמועדי פרעונם יהיו כמועדי תשלום השכירות עפ"י חוזה זה
כל תני השכירות שלפי חוזה זה (למעט סעיף זה) יחולו גם בתקופת האופציה."
רציתי לשאול האם אני יכול להאריך את השכירות גם ללא רשות בעל הדירה החדש ?
לדעתי כל רעיון האופציה הוא אם השוכר(אני) רוצה להאריך את השכירות אני יכול גם אם הבעל דירה לא רוצה , כי אם לא מה כל עניין האופציה הזה בכלל ?
תודה רבה
כיום אני שוכר דירה חתמנו על חוזה מתאריך 1/1/14 עד 1/1/15 , במהלך השכירות בעל הדירה מכר את הדירה (חשוב לציין שידעתי מראש על כוונת מכירת הדירה)
בעל הדירה החדש אמר לנו שבתום תקופת השכירות הוא מעוניין להיכנס לדירה , בתגובה אמרתי לו שלפי החוזה שכירות יש לנו אופציה להאריך את תקופת השכירות להלן 2 הסעיפים מהחוזה שעוסקים בעניין.
1. "העברת החוזה ע"י המשכירה -
המשכיר רשאי למכור את זכויותיו במושכר לאחר וכן להעביר את החוזה,כולו או מקצתו, לכל מי שימצא לנכון ומבלי שיזדקק להסכמת השוכר להעברה, ובלבד שהעברה כזו לא תפגע בזכיות השוכר עפ"י חוזה זה , המשכיר יודיע לשוכר על העברת הזכויות."
2. "אופציה-
אם במשך תקופת השכירות השוכר יעמוד בכל חיוביו כלפי המשכיר, תהיה לשוכר האופציה להאריך את תקופת השכירות ב- 12 חודשים נוספים (עד ליום 1/1/16) וזאת ע"י משלוח הודעה בכתב למשכירה לפחות 60 יום לפני תום תקופת השכירות, להודעה יצורפו 12 שיקים שמועדי פרעונם יהיו כמועדי תשלום השכירות עפ"י חוזה זה
כל תני השכירות שלפי חוזה זה (למעט סעיף זה) יחולו גם בתקופת האופציה."
רציתי לשאול האם אני יכול להאריך את השכירות גם ללא רשות בעל הדירה החדש ?
לדעתי כל רעיון האופציה הוא אם השוכר(אני) רוצה להאריך את השכירות אני יכול גם אם הבעל דירה לא רוצה , כי אם לא מה כל עניין האופציה הזה בכלל ?
תודה רבה
מימוש אופציה
עו"ד משה אלפסי
11/07/14
האופציה כפי שעולה מהעיף המצוטט בשאלה הינה של השוכר ולא של המשכיר לכן על השוכר להודיע בכתב תוך המועד הקבוע לכך בהסכם למשכיר
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל הפורום
הסכם שיתוף-דחוף
אור
11/07/14
אימי בעלת בית פרטי ישן על עמודים במשך השנים בנתה דירה נוספת על הגג וכן וסגרה את קומת העמודים. הבית יושב על חצי דונם מתוך חלקה של דונם שבחצי הדונם השני בנוי בניין. לעולם לא נעשתה חלוקה כל שהיא בחלקה וכעת השכנים דורשים לעשות פירוק מקרקעין בעזרת הסכם שיתוף כשהדירות שברשות אימי רשומות כחלק מכלל הבניין המשותף. מהי הדרך המומלצת לפירוק מקרקעין במקרה זה? תודה
הסכם שיתוף במקרקעין
עו"ד משה אלפסי
11/07/14
שלום
התשובה נמצאת בגוף השאלה
התשובה נמצאת בגוף השאלה
ביאור הערה בנסח טאבו
מיכל ג.
11/07/14
שלום רב,
מה המשמעות של הערה בנסח טאבו בנוסח הבא:
"עמידר החברה הלאומית (XXXX..)
הערות: בדבר הימנעות מלעשות עסקה עד ליום 30.6.15)"
מדובר באדם פרטי שמופיע כחוכר בנסח.
אודה לעזרה
מה המשמעות של הערה בנסח טאבו בנוסח הבא:
"עמידר החברה הלאומית (XXXX..)
הערות: בדבר הימנעות מלעשות עסקה עד ליום 30.6.15)"
מדובר באדם פרטי שמופיע כחוכר בנסח.
אודה לעזרה
הערת אזהרה לטובת חברה משכנת
עו"ד משה אלפסי
11/07/14
כשאדם רוכש דירה מכח היותו דייר בדירת הדיור הציבורי, כחלק מהמגבלות החלות על הרוכש קיימת מגבלה של אי מכירת הדירה הנרכשת לאחר לתקופה של 5 שנים ולכן עד לאחר המועד הנקוב בהערה אין אפשרות לחתום על הסכם מכר הדירה
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין
בברכה
משה אלפסי,עורך דין ונוטריון
מנהל פורום מקרקעין
דירה בבעלות קטין
מיכאל
10/07/14
האם יש אפשרות להורה לרכוש דירה ולרושם הדירה על שם צאצאיו הקטינים? האם יש צורך באפוטרופוס ?
יש כבר. זהו ההורה. האפוטרופוס הטבעי.
אחד
12/07/14
מה שכן, צריך לקבל את אישור בית משפט לענייני משפחה.
בבקשה עזרה
דנית בר לב
10/07/14
קניתי דירה מקבלן שנקלע לחובות ועזב את הארץ, אני רשמתי הערת אזהרה בטאבו(ראשונה בזמן) לפי הנסח טאבו- לאחר מכן רשויות המס(רכישה ושבח) רשמו הערת אזהרה מאוחרת על הנכס וטענו כי לפי פקודת המיסים ההערה המאוחרת שלהם גוברת על ההערה הראשונה בזמן שלי ומשום כך אני לא יכולה למחוק את ההערה שלהם, למותר לציין שעד עצם היום הזה לא שילמתי את החוב לרשויות המס מאחר והוא גבוה מאוד אבל יוצא שאני צריכה לשלם את החוב של הקבלן הדבר הרי אבסורד, אודה לקבלת עזרה בענייני על דרכי פעולה אפשריים, בתודה מראש
קבלן שפשט רגל
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
אני מניחה שכמוך ישנם עוד רוכשים. ממליצה שתתאחדו כולכם ותבנו לעו"ד לקבלת ייעוץ משפטי.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכרון דברים
שירי
10/07/14
הוריי חתמו השבוע על זכרון דברים למכירת דירה. שאלותיי הן:1. הוסכם על הסדר תשלומים שהחלק הקטן של הסכום יהיה בהתחלה - כלומר עם חתימה על החוזה ועוד חלק אחרי חודש. כשהחלק הארי של הסכום יהיה עם קבלת מפתח.זאת בטענה שלוקח המשכנתא אמר שיקבל אותה רק עם קבלת המפתח - נשמע לי תירוץ הזוי. האם זה מהווה בעיה משמעותית כשהמוכר מעוניין לקנות את דירתו הבאה? והאם אפשר לשנות את ההסכם הזה בחוזה בפועל?
2. רק אבי חתם על ההסכם, אמי לא, כשאחד הצדדים רק חתם על ההסכם, האם זה עדיין תופס?
2. רק אבי חתם על ההסכם, אמי לא, כשאחד הצדדים רק חתם על ההסכם, האם זה עדיין תופס?
זכרון דברים
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
זכרון דברים ככל שעונה על דרישת המסוימות ודרישת גמירות הדעת, מהווה חוזה תקף לכל דבר. גם אמך היתה צריכה לחתום על זכרון הדברים. מציעה להיוועץ עם עורך דין. יש לבדוק את תנאי התשלום ולשמור על זכויותיכם בכל הליך המו"מ עד לחתימת חוזה מכר מחייב שיכלול את כל ההגנות האפשריות.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הערת אזהרה עוברת בירושה ?
אני
09/07/14
האם הערת אזהרה עוברת בירושה ?
הערת אזהרה שאומרת שאף עסקה לא יכולה להתבצע בנכס (מכירה וכו') ללא רשות אדם מסויים
תודה רבה
הערת אזהרה שאומרת שאף עסקה לא יכולה להתבצע בנכס (מכירה וכו') ללא רשות אדם מסויים
תודה רבה
הערת אזהרה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
שלום רב,
יש לבחון את מהות ההערה ומה נרשם בתנאי ההערה. האם נחתם יפוי כח בלתי חוזר.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון את מהות ההערה ומה נרשם בתנאי ההערה. האם נחתם יפוי כח בלתי חוזר.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול חוזה דירה מקבלן
טלי
09/07/14
שלום רב. רכשתי דירה מקבלן וכעת הוא הבניין בתהליל בניה אך טרם הגיעו לקומה שלי. הקבלן פנה אליי והציג שינויים בתשריט הדירה שמהווים כ 3.09% בתוך הדירה ושינוי משמעותי מאוד במרפסת של כ 80% . לאור שינויים אלו אני מעוניינת לבטל את החוזה. שילמתי סכום בזמן הסכם זכרון הדברים. ( "דמי הרשמה"). חשוב לי לציין שכאשר חתמנו על הסכם המכר חתמנו גם על תשריט הדירה המקורי- שכעת כעבור חצי שנה השתנה באופן משמעותי. אשמח לדעת:1. מהי הדרך הבטוחה ביותר לצאת מהחוזה?2. האם כספו של העו"ד מצד הקבלן יוחזר אליי? 3. נכון לעכשיו רשומה על שמי הערת אזהרה , האם היא תבוטל? ואיך מתבצע תהליך זה?4. חוק 0% מע"מ, נכון לדרישות החוק- אני עומדת בהם, אך האם אני אוכל להיות בטוחה כי לא נרשמתי כמי שרכשה דירה ראשונה ?אודה לך על עזרתך,טלי
ביטל חוזה קבלן
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
יש לבחון את השאלות גם לאור הוראות הסכם המכר. ממליצה לקבל ייעוץ משפטי פרטני.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה ברישום מקרקעין
מני
09/07/14
שלום,
אני עו"ד. הלכתי לטאבו להעביר נכס שנמכר עוד ב-2012. החזירו לי בטענה שאין אישור עירייה. המצאתי אישור עירייה שהיה בתיק ממילא עד סוף 2013. עתה התיק חזר, בטענה שאישור העירייה לא בתוקף, ומבקשים ממני גם אגרת החזר.
שאלתי האם נהגו כדין, שהרי אני לא צריך לשלם מיסים עד סוף 2014, שכן מדובר בדירה שנמכרת ב-2012, ולמה לא יסתפקו במיסי העירייה ששילמתי עד סוף 2013?
תודה על תשובתכם.
אני עו"ד. הלכתי לטאבו להעביר נכס שנמכר עוד ב-2012. החזירו לי בטענה שאין אישור עירייה. המצאתי אישור עירייה שהיה בתיק ממילא עד סוף 2013. עתה התיק חזר, בטענה שאישור העירייה לא בתוקף, ומבקשים ממני גם אגרת החזר.
שאלתי האם נהגו כדין, שהרי אני לא צריך לשלם מיסים עד סוף 2014, שכן מדובר בדירה שנמכרת ב-2012, ולמה לא יסתפקו במיסי העירייה ששילמתי עד סוף 2013?
תודה על תשובתכם.
רישום דירה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
אישור העירייה צריך להיות בתוקף במועד ביצוע ההעברה. יש לערוך התחשבנות בין המוכר לקונה.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות
נופר
09/07/14
שלום,
בעלת הדירה שאותה אני מעוניינת להשכיר אמרה שהיא רוצה שאת הסכם השכירות נעשה דרך עו"ד. האם במקרה זה מקובל להתחלק בשכר טרחת עו"ד חצי חצי או שבעלת הדירה אמורה לשלם את מלוא הסכום? היא לא אמרה איך יתחלק השכר לעו"ד אם בכלל ואני לא שאלתי. שאלה נוספת - אילו סעיפים כדאי לי לבקש להכניס לחוזה כדי להגן על זכויותיי? תודה!
בעלת הדירה שאותה אני מעוניינת להשכיר אמרה שהיא רוצה שאת הסכם השכירות נעשה דרך עו"ד. האם במקרה זה מקובל להתחלק בשכר טרחת עו"ד חצי חצי או שבעלת הדירה אמורה לשלם את מלוא הסכום? היא לא אמרה איך יתחלק השכר לעו"ד אם בכלל ואני לא שאלתי. שאלה נוספת - אילו סעיפים כדאי לי לבקש להכניס לחוזה כדי להגן על זכויותיי? תודה!
חוזה שכירות
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
10/07/14
נופר שלום
ההמלצה שלי להיות מיוצגת על ידי עו"ד מטעמך שיבחן את מהות הזכויות, מיהות הבעלים, זיהוי הדירה, סעיפים חשובים שיש להכניס ועוד.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
ההמלצה שלי להיות מיוצגת על ידי עו"ד מטעמך שיבחן את מהות הזכויות, מיהות הבעלים, זיהוי הדירה, סעיפים חשובים שיש להכניס ועוד.
בהצלחה
ציפי רוזנברג, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכנת שטרי מכר-דחוף החוזה אמור להחתם ומתעכב בגלל זה
אסי
09/07/14
על מי חלה חובת הכנת שטרי המכר? בשל התנהלות לקויה של עו"ד של הקונים לאורך כל הדרך, עוה"ד שלי רוצה שהם יכינו את שטרי המכר והעו"ד טוען שלא יודע איך מכינים והחובה חלה על המוכרים. מי צודק?
שטרי מכר
אדם
09/07/14
הכנת שטרי המכר מתבצעת, לרוב, על ידי ב"כ המוכרים ומועברת לאחר תשלום מלוא התמורה לקונים לצורך ביצוע העברת הזכויות.
כך או אחרת אני מניח שיש בידי ב"כ הקונים יפוי כוח ב"ח ועל כן הוא יכול לחתום בשם הצדדים על שטרי המכר.
כך או אחרת אני מניח שיש בידי ב"כ הקונים יפוי כוח ב"ח ועל כן הוא יכול לחתום בשם הצדדים על שטרי המכר.
חוזה שכירות עם ערב יחיד
דוד
09/07/14
שלום,
יש לי דירה בעלת 4 חדרים אותה אני משכיר. כעת ישנה שוכרת שמעוניינת עם בעלה והילדה לשכור את הדירה. מבחינת הערבים יש להם רק ערבה אחת וזו האם. השאלה היא אם לאם יכולות לעמוד ההגנות בחוק כערבה יחידה? ואם יש לנסח סעיף מיוחד כשמדובר בערב יחיד לאור הסיכונים.
הבטחון הנוסף שאני מבקש היא שיק ע"ס 20K ש"ח.
תודה.
יש לי דירה בעלת 4 חדרים אותה אני משכיר. כעת ישנה שוכרת שמעוניינת עם בעלה והילדה לשכור את הדירה. מבחינת הערבים יש להם רק ערבה אחת וזו האם. השאלה היא אם לאם יכולות לעמוד ההגנות בחוק כערבה יחידה? ואם יש לנסח סעיף מיוחד כשמדובר בערב יחיד לאור הסיכונים.
הבטחון הנוסף שאני מבקש היא שיק ע"ס 20K ש"ח.
תודה.
חוזה שכירות עם ערב יחיד
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/07/14
שלום רב
יש לבחון את העניין לאור הוראות הסכם השכירות וחוק הערבות.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לבחון את העניין לאור הוראות הסכם השכירות וחוק הערבות.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קרקע הצמודה לדירה
שירה
09/07/14
שלום
לדירה שברשותי יש הצמדות בטאבו, אחת ההצמדות היא קרקע בגודל 18 מ"ר. הדירה בקומה ראשונה וסמוך לקרקע המוצמדת יש מדרגות (המוצמדות אף הן לדירה) המובילות לדירה.
השאלה היא איזה שימוש מותר לעשות באותה קרקע, האם מותר לגדור אותה? לבנות בה חדר? להציב בה לדוגמא נדנדה?
או שבעצם לעירייה ורק לה יש זכות להחליט בעניין?
תודה רבה
לדירה שברשותי יש הצמדות בטאבו, אחת ההצמדות היא קרקע בגודל 18 מ"ר. הדירה בקומה ראשונה וסמוך לקרקע המוצמדת יש מדרגות (המוצמדות אף הן לדירה) המובילות לדירה.
השאלה היא איזה שימוש מותר לעשות באותה קרקע, האם מותר לגדור אותה? לבנות בה חדר? להציב בה לדוגמא נדנדה?
או שבעצם לעירייה ורק לה יש זכות להחליט בעניין?
תודה רבה
שימוש בדירה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
09/07/14
שלום רב,
יש לפעול על פי הוראות הרשות מבחינה תכנונית והוראות תקנון הבית המשותף מבחינה משפטית.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לפעול על פי הוראות הרשות מבחינה תכנונית והוראות תקנון הבית המשותף מבחינה משפטית.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
