פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
חלוקת הוצאות בחניון
לכל מגדל חניון תת קרקעי משלו והכניסה לחניונים היא משער אחד.
כל רכבי בנין מס' 1 עוברים בחניון בנין 2 בדרכם לחניה שלהם. המעבר מחניון מס' 2 לחניון בניין
מס' 1 נמצא בתוך חניון בניין 2, באחד המפלסים התת קרקעיים.
חלק מדיירי בניין 1 חונים בחניון בניין 2. חלקם בסוף החניון של בניין 2 (קרי,
בדרכם לחניה שלהם נוסעים בכל חניון בניין 2).
לחניון מס' 1 הוצאות - חשמל, נקיון, תחזוקת מערכות וכול''.
מה המפתח הנכון לחלוקת ההוצאות בין הבניינים? כיום התשלום חל במלואו על בניין 2. אם יש פסקי דין בעניין אשמח לקבל
הפניה.
חלוקת הוצאות בין שני בניינים המהווים בית משותף אחד
ראשית, יש לבחון מה כתוב בתקנון הבית המשותף לגבי נשיאה בהוצאות שוטפות.
ניתן לקבל את מסמכי הבית המשותף בטאבו על גבי תקליטור.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדת משנה רישוי ותכנון
החלטת ועדה לתכנון ובניה
החלטת ועדה לתכנון ובניה היא החלטה בעלת תוקף משפטי.
ניתן ערער עליה לוועדת הערר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי "בר הרשות" מבין העמותות
בר רשות
קודם כל, בר רשות היא זכות של אדם או עמותה במקרה זה המחזיק בקרקע בפועל בלי התנגדות הבעלים. בכך הוא זוכה למעמד של "בר רשות", המקנה הגנה נגד טענה של השגת גבול, אך בדרך כלל לא יוצר זכות ממש בקרקע.
הטענות אותן אתה מעלה הינן ספציפיות מאוד ומורכבות, ולכן אינני יכולה לענות עליהן במסגרת פורום זה.
אני ממליצה לך לפנות לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות בטאבו
רישום זכויות יורשים בטאבו
ככל שניתן להסדיר את הרישום בטאבו, יש לעשות זאת.
ניתן לחתום על הסכם מכר ולקבוע בהסכם שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הזכויות על שם המוכרים ורישום הערת אזהרה לטובת הקונים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה מגרש
העברה ללא תמורה מאם לבת
אכן זהו המצב. העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין מאם לבת פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ומס הרכישה הינו 1/3 ממס הרכישה בעסקה "רגילה", לפי תקנות מס רכישה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם פקידי המס הפרו את החוק במתן אישור לטאבו?
ברגע שהקונה שילם מקדמת מס שבח, מותר להם.
תשלום מקדמת מס שבח
סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר להפקיד תשלום מקדמה בסך 15% או 7.5% מהתמורה (תלוי מתי רכש המוכר את הנכס) על מנת לקבל אישור מס שבח, וזאת ללא תלות בתשלום מס השבח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
תוקף רישיון מתווך במשרד תיווך
השבוע חתמנו על חוזה רכישת דירה שהראתה לנו מתווכת. חתמנו על הזמנת שירותי תיווך אך היא לא השתתפה אפילו בסגירת הסכם מילולי בינינו למוכרים (כיוון שאחרה לפגישה) שנסגר לפני חתימת החוזה. ככל הנראה למתווכת אין רישיון כלל או רישיון בתוקף.
1) האם די בכך שיש למשהו אחר במשרד התיווך רישיון כדי לגבות את דמי התיווך?
2) האם במידה ועל טופס ההזמנה (שלא נמסר לידינו) ירשם שם של מתווך אחר בעל רישיון בתוקף אל אף שלא היה מעורב בעסקה יהיה התיווך רשאי לדרוש תשלום?
תודה מראש
תוקף הסכם תיווך
שלום רב
על מנת להשיב על שאלתך יש לבחון את פרטי הטופס עליו חתמתם - בפסיקת בתי המשפט שאינה אחידה, יש נטיה להקפיד על מילוי פרטי המתווך כולל מספר הרישיון שלו
וכמובן - על היותו הגורם היעיל להתקשרות עם המוכר/קונה
מבלי לגרוע מהאמור לעיל אין חשיבות שהמתווך ישתתף במשא ומתן בין הצדדים עצמו ודי בכך שהוא הראה את הדירה והביא ליצירת הקשר הראשוני שהבשיל מאוחר יותר לחוזה מכר
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כדאיות הפעלת עורך דין לקבלת דמי איזון?
האם הסכמה של 75% מהדיירים לוותר על התשלום בגין הזכויות שהועברו, גורמת ששאר השכנים לא יקבלו תשלום?
תשלום דמי איזון
שלום רב
ויתור של שכנים אחרים על תשלומי איזון ככל שנקבעו על ידי השמאי אינם מונעים ממך לעמוד על קבלתם
אשר לשכירת שירותי עו"ד - כמו כל שירות מקצועי שאתה שוקל לקבלו יש לבחון במשקפיים כלכליות של עלות מול תועלת . התשובה לשאלתך זו אינה משפטית אלא כלכלית, אולם ממליץ לך לפחות להיוועץ בפגישת ייעוץ עם עו"ד על מנת שתדע מהן זכויותיך
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות (סטודנט)
השנה, במרץ הפסקתי לגור פיזית בדירה ששכרתי ביחד עם שותפות. עקב סיבות כאלה ואחרות.
החוזה שלי עם המשכיר הוא עד ספטמבר ובינתיים אני משלם לו והרבה...
במידה ואני לא מוצא שוכר אחר שיכנס במקומי לדירה וימשיך את החוזה הנ"ל, האם אני מחויב לשלם את דמי השכירות אף על פי שאין שום סעיף בחוזה שדורש מימני כך אם אני לא גר בה?
תודה.
האם עלי לשלם דמי שכירות גם כשאיני גר בדירה
שלום רב
גם אם אין סעיף מפורש המחייב אותך בתשלום דמי שכירות כאשר אינך גר בדירה - הרי שאתה מחויב בכך, ולמעשה רק סעיף פוזיטיבי הקובע כי חוזה השכירות יסתיים עם עזיבתך את הדירה יכול לפטור אותך מתשלום.בהיעדר סעיף כזה אין נפקות למגורים בפועל בדירה וכל עוד תקופת השכירות לא הסתיימה עליך לשלם את דמי השכירות על פי החוזה.
מציע לך איפוא לנסות ולהגיע להסכמה חדשה עם המשכיר באשר לקיצור תקופת השכירות
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיוב קבלן בארנונה בגין ביצוע עבודות פיתוח במגרש
חיוב קבלן בארנונה בגין עבודות פיתוח
שלום רב
לא ברור משאלתך בגין מה נדרשת הארנונה בגין איזה רכיב ומה סיווג הנכס נשוא התשלום
מציע שתשלח העתק מדרישת התשלום
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה לא על ידי בעלים רשום
מצב בו רכשתי דירה, נרשמה הערת אזהרה על שמי וכעת אני מעוניין למכור אותה. כיצד מתבצעת העסקה מבחינה רישומית? עליי להשלים את רישומי בטאבו ולאחר מכן לרשום על שם הקונה?
מכירת דירה לא על ידי בעלים רשום
אם מדובר בדירת יד שניה ולא דירה חדשה מקבלן, הטוב ביותר יהיה להשלים את רישום הבעלות על שמך ולאחר מכן למכור אותה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכ"ט
אני עו"ד אודה לסיועכם בדבר שכ"ט שעלי לדרוש לפעולות הבאות
1. ייצוג בערר בועדה מקומית
2.ייצוג בערר בועדה מחוזית
3.ניהול תיק התנגדות בשאלת בעלות במקרקעין בבית משפט מחוזי
אודה מאוד לסיועכם
נא הפנה שאלתך לפורום עורכי דין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לא מבין מדוע מתעלמים משאלות..
בריאות ואושר.
מהי שאלתך?
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרגה שניה
רשמתי משכנתא מדרגה שניה לבנק שהאחרון.
האם לאחר שהבנק הראשון יורד מהנסח.
הבנק האחרון יהיה בדרגה ראשונה. או שהוא יהיה דרגה שניה למרות שאין לו משהו מעליו?
באיזה דרגה יהיה רשום בנסח בנק למשכנתאות?
כן. הבנק האחרון יהיה בדרגה ראשונה. העדכון יוסדר בטאבו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה חדשהמקבלן
החוזה ביניהם לא רשום בטאבו ,ואין היום הערת אזהרה בטאבו על ה 5% לטובת איש.
הקונים האחרים כ 50 דירות. מחוייבים לחתום בזמן הרכישה על סעיף האומר , שאין ולא תהיינה להם שום טענות לבעלי ה 5 % בשום שלב, אלא רק מול הקבלן .
לפרויקט יש ליווי בנקאי של בנק גדול ולרוכשים תינתן ערבות בנקאית לפי חוק מכר.
האם תיתכן בעיה בעתיד לרוכשים מול בעלי ה5%, כגון במיקרים כמו הטלת עיקול וכו
בקיצור האם הקונים האחרים, למעט הבעלים של מיעוט הקרקע, יכול בעתיד להזיק לקונים האחריעם בצורה כלשהיא, אם לא נרשמה לטובת הקבלן הערת אזהרה בטאבו היום ,
דיר ה חדשה מקבלן
הבנתי את תיאור הנסיבות אך לא את שאלתך.
נא הבהרתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כיצד מוגדרת דירה מגורים יחידה לצורך מס רכישה
לי ולאחי יש דירה שירשנו וכעת מתגוררים בה דיירים בשכירות. אני ואחי מסוכסכים ואני לא יכול לגור בפועל בדירה הזאת.
כיום אין לי דירת מגורים משלי ואני גר בשכירות ואני מעוניין לקנות דירה חדשה.
השאלה שלי היא כיצד תוגדר הדירה החדשה שלי? האם היא תוגדר כדירת מגורים יחידה או שאני אצטרך לשלם עליה מס יותר גבוה כדירת מגורים בלבד?
כיצד מוגדרת דירה מגורים יחידה לצורך מס רכישה
על פי החוק, "דירה יחידה" – דירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש בישראל ובאזור כהגדרתו בסעיף 16א; לעניין הגדרה זו יראו דירת מגורים כדירה יחידה גם אם יש לרוכש, נוסף עליה, דירת מגורים שהושכרה למגורים בשכירות מוגנת לפני יום כ"ב בטבת התשנ"ז (1 בינואר 1997), או דירת מגורים שחלקו של הרוכש בה אינו עולה על שליש
לכן, אם ברשותך דירה נוספת שחלקך בה הוא חצי, ברכישת דירה נוספת, תשלם מס רכישה על רכישת דירה שאינה יחידה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת מגרש ובית בנוי
זוג שרכש מגרש לבנייה באזור קו עימות לצורך השקעה ומס' חודשים אחר כך רכש בית בנוי בקיבוץ (קו עימות) כדי לגור בו , האם רשות מקרקעי ישראל לא תאפשר או תגביל בתנאים מסויימים או שכלל אין מניעה לרכישת שניהם?
תודה מראש גדי
רכישת מגרש ובית בנוי
איני מכירה מניעה מעין זו.
פנה לרשות מקרקעי ישראל לבירור
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום אחרון לקבלן
איך מחשבים את ההצמדה למדד תשומות הבנייה לתשלום האחרון שצריך לשלם לקבלן ולקבל את המפתח.
בתשלומים הקודמים בוצעה התחשבנות בתשלום העוקב לזכות/לחובה.
פנה לפורום דיני מיסים בבקשה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם חוזה שכירות על תשלומים
בפועל,עדיין מוריד בתאריכים שונים / שני צ'קים יחד.
בחוזה שכירות כתוב:" השוכר ישלם 12 תשלומים שווים בצ'קים לא יאוחר מה-2 לכל חודש." האם פעולתו של בעל הדירה היא בעצם הפרת חוזה? מה אפשר לעשות במצב הנ"ל? מאחר והמצב גרם לי לגרעון כספי.
שוב,הודעתי לו כמה וכמה פעמים .
האם המשכיר חייב להפקיד כל חודש את שיק דמי השכירות?
על פי הסעיף מההסכם שציטטת בשאלתך, לא נראה כי המשכיר פועל בניגוד לחוק.
הצעתי לך- בקשי מהמשכיר לקבל את השיקים ובמקומם, בצעי כל חודש העברה בנקאית של סך דמי השכירות לחשבונו.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי ציוד מחצרנו
לפני כארבע שנים קנינו בית פרטי עם חצר באחד מיישובי השומרון.
בחצר קיים עמוד חשמל (ששייך לרשת חשמל בבעלות וועד היישוב - לא חברת חשמל). עד היום לא ביקשנו מוועד היישוב לפנות את העמוד משום שהוא לא הפריע לנו.
היום אנו רוצים להרחיב את ביתנו, והעמוד מפריע לבנייה.
וועד היישוב דורש שאנו נישא בעלות העתקת העמוד, מכיוון שכך אנו קנינו את הבית.
האם דרישת הוועד צודקת?
מנגד, אנו דרשנו תשלום על השימוש שנעשה בשטחנו (רטרואקטיבי, וגם מכאן ולהבא)
האם דרישתנו צודקת?
פינוי ציוד מחצרנו
לטעמי, עלות העתקת העמוד אמורה לחול על ועד הישוב. אולם, קשה לענות על השאלה מבלי להכיר את נסיבות העניין לעומק, את השטח ומדיניות הישוב.
לגבי דרישתכם- קיים לה בסיס וככל שוועד הישוב לא יואיל לשלם, ייתכן ותוכלו להגיש כנגדו תביעה כספית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מיסוי בגין דירה ראשונה
מה המיסוי החל עליי במקרה ואני נותן את הדירה במתנה לבן משפחה ולאחר שנה שנתיים רוצה לקנות דירה כך שבכל מצב לא יהיה לי יותר מדירה אחת בזמן נתון?
תודה רבה
מיסוי בגין רכישת דירה ראשונה
בגין רכישת דירה יחידה ראשונה בשווי של מיליון ש"ח לא חל מס רכישה.
ככל שאין בבעלותך דירה (למשל, לאחר שתעביר אותה במתנה לקרוב) ותבקש לרכוש דירה אחרת, עד שווי של 1,586,000 ש"ח לא יחול מס רכישה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית מחסן 2.5*3 מ
אני גרה במושב במרכז הארץ, בבית פרטי בהרחבה, ברוב הבתים קיים מחסן ואף שניים בחצר צמוד לחומה המפרידה בין השכנים, גם אנחנו מעוניינים לבנות מחסן כזה שגודלו 2.5*3 היות והמיקום הוא צמוד לחומה שלנו ראינו לנכון לפנות לשכן ליידע אותו, השכן מתנגד נחרצות ואף איים שיגש למועצה לתכנון ובניה, היינו בשוק כמובן, כנראה שלא התברכנו בשכן טוב, בכל מקרה איך עליי לפעול?
היתר לבניית מחסן
עבור חלק מהמחסנים שנבנים בשטח של בית פרטי בהרחבה אין צורך בקבלת היתר.
ככל שנדרש היתר, ותבני ללא היתר, לשכן תהיה עילה להתלונן על הבנייה.
לפיכך, פני לרשות המקומית ובדקי האם יש צורך בקבלת היתר לבניית המחסן המבוקש.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה מרוכז זכויות מחלמיש
רכישה דירה מחלמיש
שאלתך אינה ברורה לי.
מה הכוונה שהתנאי יועבר לדירה אחרת שתרכשו? האם הכוונה ברכישת דירה נוספת מחלמיש?
ומה הכוונה שמשלמים 2/3 ממחיר התמורה של הדירה "ישירות אליו"? למי הכוונה?
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בקשה לצו ירושה
בסיף שבו יש לפרט את היורשים ואת חלקם בעזבון האם עלי ללקחת בחשבון את ההסתלקות מהעזבון? או לחשב בהתאם לדין?
תודה מראש
בקשה לצו ירושה
בסוף עליך לפרט איזה חלקים, כפי שאת מבקשת שיירשם בצו הירושה, לאחר ההסתלקות.
אני ממליצה לך להיעזר בעורך דין לצורך הגשת הבקשה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלת דירה במתנה מאחי
האם חל עלי מס מסוים או שהדירה עוברת על שמי ללא כל מס?
תודה רבה
מס רכישה בעסקת העברה ללא תמורה בין אחים
לפי תקנות מס רכישה, מס הרכישה שחל על נעבר בעסקת העברה ללא תמורה בין אחים, הוא 1/3 ממס הרכישה בעסקה "רגילה".
אם ברכישת דירה נוספת היית משלם 5% מס רכישה, בעסקה הזאת תשלום 1/3 מהמס.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
