LawForums - פורום תמ"א 38

אתר הפורומים המשפטיים יש לך שאלה משפטית? קבל תשובה מעורך דין

דף הבית

פורומים משפטיים

פורום תמא 38

פורום תמ"א 38 - המענה המשפטי המקיף לוועדי בתים, לדיירים, ליזמים ולכל המתעניינים ומתלבטים בנוגע לפרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם. נשמח לכוון אתכם ולהעניק עצה טובה - שתסייע להצלחת פרויקט תמ"א 38 שלכם.

עו"ד יוני לוי

בעלים של משרד בוטיק העוסק בנדל"ן ובהתחדשות עירונית. מלווה יזמים ודיירים בפרויקטים בכל הארץ.

מנהלי פורום תמא 38

עו"ד אילן הלוי
בעל מעל ל 30 שנות ניסיון, בעל משרד עורכי דין בתחום הנדל"ן עם התמחות בתמ"א 38.
עו"ד הדר פינק טבת
בעלת משרד בוטיק העוסק במקרקעין בכלל והתחדשות עירונית בפרט. 27 שנות ותק.
עו"ד רעות פלדר
עו"ד ונוטריון בתחום הנדל"ן, צוואות, ירושות, יפוי כח מתמשך ורשויות מקומיות.

פורום תמא 38 - הודעות שוטפות

שיפוץ חזיתות במיסגרת תמ"א 38

מיקי

10/06/2010 17:48

אין חובה - העניין מקובל ונתון למו"מ עם היזם לת

יוסי אפשטיין, עו"ד

14/06/2010 22:48

שאלה

דרורה

09/06/2010 09:25

שלום אנו בניין של 6 דיירים: שני דיירים בכל קומה 3 קומות. החלטנו עם קבלן כך: 1. תוספת מעלית, שיפוץ בניין ממדים ושני פנטהוסים. כל דייר מוסיף תשלום מסויים. שתי בעיות: 1. הדייר בקומה הראשונה שזוכה כמות שאר הדיירים גם למעלית וגם לממד. מעוניין לשלם סכום נמוך יותר משום שהוא גר בקומה נמוכה. או לא מוכן להשתתף כלל. האם יש טענתו נראית הגיונית? האם ניתן שלא לבנות ממד עבורו? האם ניתן לעשות כך שלא ישתמש במעלית? האם ניתן לאשר את התכנית גם ללא הסכמתו? דבר נוסף, הקבלן רוצה לשפר חזותית את הבניין משום שטוען שאחרת לא יוכל למכור את הפנטהוס - הגיוני. יחד עם זאת טוען שלפי התמא הוא חייב ל"צפות" את כל הבניין באבן - כמובן שהדבר יעלה לנו את העלויות. האם יכול להיות שהתמא מחייבת ציפוי אבן? תודה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - ביצוע פרוייקט

עו"ד תומר יפת

09/06/2010 11:45

שלום עוד יפת

דרורה

09/06/2010 13:11

ליווי משפטי לתמ"א 38

מאיר

08/06/2010 13:46

אנחנו במגעים עם יזם לבצע בבניין שלנו חיזוק על פי תמ"א 38. לקחנו את החוזה לבדיקה אצל עו"ד והוא שכנע אותנו שאנו צריכים ליווי משפטי בעלות של כמה עשרות אלפי שקלים. פנינו ליזם והוא אמר לנו שאת הליווי עושה עו"ד שלו והוא גם מממן זאת ואין הצדקה לשלם פעמיים עבור אותו שרות ואם אנו רוצים להיות שקטים לגבי חתימה הוא ממליץ לנו לקחת עו"ד שרק ייצג אותנו בחתימה על ההסכם ועלותו רק כמה אלפי שקלים. האם צודק היזם בגישתו? או שהוא צריך לממן גם את העו"ד שלנו?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - ליווי משפטי

עו"ד תומר יפת

09/06/2010 11:43

מאיר שלום, ליווי משפטי מקצועי לא יכול לעלות אלפי שקלים בודדים וגם משרדנו גובה תמורת הייצוג סך גבוה מכך. אין שום דרך לייצג בעלות כה נמוכה וליתן שירות מקצועי וטוב. בסופו של דבר הייצוג צריך להיות עד לסיום הפרוייקט כולו לרבות רישום בית משותף. ישנן הרבה מאוד נקודות במהלך התהליך שיתכן וידרש להן עוה"ד, כגון החזקת הערבויות אצלו וכן יפויי כוח למחיקת הערת אזהרה במקרה של קריסת היזם ועוד. בברכה, עו"ד תומר יפת מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

ליווי משפטי

מאיר עוזיאל

14/06/2010 11:23

שאלה-תמ"א38

רבקה

07/06/2010 18:59

הייתי מבקשת לדעת: האם יש טעם להתנגד כמיעוט של 2 דירות מתוך 22 על הרקע הבא?: לדירה שבבעלותי לא מוצע ממ"ד, אלא מרפסת שמש וחנייה במתקן שעולה ויורד מהקרקע ומשמש ל2 מכוניות זו על גבי זו. (לא חנייה אמיתית כמו שיקבלו דיירי הדירות שתיבינה על הגג,)ואילו דירות עורפיות כן זוכות לממ"ד. אין פיצוי לדיור חלופי בעת הבנייה והדיירים נשארים לגור בבניין. האם אני עלולה להיתבע ע"י אחותי שזכאית לגור בדירה מכוח צוואת אמי ז"ל לפצותה במימון דיור חלופי אם לא אתנגד בביהמ"ש? החברה תממן את הליך קבלת התכנית ברוב של פחות מ100%. האמור

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - התנגדות דיירים

עו"ד תומר יפת

09/06/2010 11:39

שאלה בנוגע לתמ"א 38

רבקה

07/06/2010 18:57

הייתי מבקשת לדעת: האם יש טעם להתנגד כמיעוט של 2 דירות מתוך 22 על הרקע הבא?: לדירה שבבעלותי לא מוצע ממ"ד, אלא מרפסת שמש וחנייה במתקן שעולה ויורד מהקרקע ומשמש ל2 מכוניות זו על גבי זו. (לא חנייה אמיתית כמו שיקבלו דיירי הדירות שתיבנינה על הגג,)ואילו דירות עורפיות כן זוכות לממ"ד. אין פיצוי לדיור חלופי בעת הבנייה והדיירים נשארים לגור בבניין. האם אני עלולה להיתבע ע"י אחותי שזכאית לגור בדירה מכוח צוואת אמי ז"ל לפצותה במימון דיור חלופי אם לא אתנגד בביהמ"ש? החברה תממן את הליך קבלת התכנית ברוב של פחות מ100%. כ"כ דירות הקרקע תזכינה לגינה פרטית ע"ח הרכוש המשותף. תודה על תשובתכם. האמור

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - התנגדות

עו"ד תומר יפת

09/06/2010 11:38

קבלן בדרום תל אביב

מאי

07/06/2010 09:24

תמ"א 38 - קבלן בדרום תל אביב

עו"ד תומר יפת

09/06/2010 11:37

תמא 38

זמיר

05/06/2010 22:12

שאלה לגבי יציאת חדרים לגג, ממה שאמרו לנו שצריך רק 66% הסכמה כדי לבצע את הפרויקט אבל עם הקבלן רוצה לעשות לאותן דירות שהוא בונה גם חדר יציאה לגג בגודל של עד 40 מ הוא צריך 75% הסכמה {בחולון}מכלל הדיירים אבל יש שאומרים שצריך 100% הסכמה, כמה % הסכמה צריך כדי לבנות חדרים על הגג ?במסגרת התב"ע בחולון כי ממה שאנו יוצעים החדרים שבונים על הגג הם במסגרת התב"ע ולא התמ"א שאלה נוספת לגבי דיירית שגרה בקומה האחרונה מבוגרת מאוד {80+} שמתנגדת בגלל הרעש והליכלוך הצענו לה גם דיור חילופי והיא לא היתה מעוניינת האם המפקח לבתים יהיה לטובתה בגלל גילה או לטובת כלל הדיירים {היא גרה לבד והילדים שלה לא מוכנים לשמוע כלום}

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - אחוזי הסכמה לבניה מכוח התב"ע

עו"ד תומר יפת

09/06/2010 11:34

חיזוק עמודים-

גיא

05/06/2010 01:36

בבית שלנו 6 קומות , 12 דירות. הדירות מדורגות –הבניין יושב על מדרון. גג הבית שייך ל 2 הדירות בקומה העליונה. שני הדיירים בקומה העליונה משפצים דירותיהם וקיבלו היתר בניה הכולל תוספת שטח משמעותי לדירותיהם על ידי סגירת מרפסות הגן שלהם ותוספת קומה על הגג. כעת הם הגישו בקשה לשינויים נוספים הכוללים : - בניית 2 חדרי בטחון בתוך הדירות שלהם ע"י חיזוק הקירות של אחד החדרים, - הקמת 2 מעליות פרטיות (אחת לכל דירה), ובנייה של "קומה טכנית" נוספת בחלל הכניסה לבית . גובה החלל 4.5 מ' והוא נתמך ע"י עמודים. רק הדירות שלהם נמצאות מעל לקומת הכניסה. השטח שבין העמודים שייך גם הוא למבקשים וקומת הביניים "הטכנית" תהיה בבעלותם ומיועדת לחזק את העמודים. אנחנו 5 דיירים המתנגדים לקומה הטכנית. קיבלנו חוות דעת של מהנדס מומחה שקובע: א. קומת העמודים היא נקודת התורפה של המבנה. ב. בניית הקומה הטכנית אמנם משפרת את עמידות המבנה אבל יש פתרון שנותן חיזוק טוב יותר של העמודים, בלי צורך בקומה הנוספת. יצויין שכל אחוזי הבניה המותרים נוצלו על ידם בשיפוץ המבוצע כעת ואף דייר אחר לא יכול לבנות. שאלותינו: 1. האם כל הדיירים חייבים לשאת בעלות חיזוק העמודים, או שאפשר לחייב רק את שני המבקשים לשאת במלוא העלות, גם אם יאלצו לוותר על הקומה הנוספת. 2.לאיזה רוב של הדיירים הם זקוקים כדי לקבל היתר 51% 60% 66%? 3. האם יש סיכוי שהועדה המקומית תקבל את התנגדותנו לקומה הטכנית ותחייב אותם לחזק את העמודים על פי הפתרון המוצע על ידי המומחה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - חיזוק עמודים

עו"ד תומר יפת

09/06/2010 11:31

חיזוק עמודים,תודה אבל,

גיא

09/06/2010 12:40

תודה על תשובתך, אבל הבקשה לשינויים שהם הגישו היא כן במסגרת תמא 38. תמורת חיזוק העמודים (בדרך שהם מציעים -ע"י בניית הקומה הטכנית שתקשר בין העמודים) ובניית חדרי הבטחון בתוך הדירות שלהם הם מבקשים הקלה נוספת של 12.5 מ"ר לכל דירה. אין ויכוח על כך שצריך לחזק את העמודים. אלא שהמומחה שהבאנו טוען שיש פתרון הנדסי טוב יותר, בלי להוסיף קומה בחלל הכניסה, שלהקמתה אנו מתנגדים. והשאלה היא האם כל הדיירים חייבים להשתתף, על אף שהרחבת הדירות המבוקשת מתייחסת רק לדירות של שני הדיירים בקומה העליונה. האם סעיף 10ב' לחוק אינו משחרר אותנו מחובת ההשתתפות.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 -מספר דירות

אייל

31/05/2010 10:33

שלום, 1.בבניין שלנו החתימו כמעט את כל הדיירים על הסכמה עקרונית להוספת 6 דירות לבניין. כשבררתי לגבי פרוייקטים נוספים בעיר , מצאתי ששם מוסיפים רק 3 -4 דירות(לופטים/דופלקסים) אבל עדיין מדובר במספר קטן יותר של דירות וזה משמעותי לאור בעיות החנייה שקיימות באזור. בתור דייר שאינו מהוועד, לא ראיתי הצעה של חברה אחרת והנוכחית לוחצת על הדיירים שטרם חתמו. האם קיימים חוקים/תקנות לגבי מספר דירות שניתן לבנות או שהנושא פרוץ? הרי ברור שהיזם רוצה למקסם רווחים, הבעיה שזה בא על חשבוננו. 2. האם מקובל שהיזם ישלם עבור מפקח בנייה מטעם הדיירים שידאג לאינטרסים שלנו? ידוע לי שהוא אמור לשלם עבור עורך דין אבל אני שואל לגבי פיקוח בשטח ולא על הנייר.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - זה נהנה וזה אינו חסר

יוסי אפשטיין, עו"ד

02/06/2010 21:18

תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית לעידוד חיזוק מבנים ולמניעת נזק ו/או למזעור הנזק בעת רעידות אדמה. ביצוע התמ"א כפוף לחוקי התכנון והבניה והללו משתנים בין עיר לעיר וכך גם אחוזי הבניה ותצורתם. לשון אחר: לעיתים מוסיפים קומה לבניין ו/או שתי קומות בתמורה לשיפוץ הבניין. לעיתים בונים מעלית לדיירים. לעיתים מוסיפים קומת קרקע ו/או קומת מחסנים וכיו"ב ובהתאם לתוכניות ולהסכמות. בתמ"א 38, זה - הדיירים - נהנה וזה - היזם - אינו חסר. כולם מרוויחים כולל העיריה שמקבלת תוספת ארנונה ומיסים שונים בגין יישום התמ"א והמדינה שנערכת לרעידת אדמה באופן שאינו מצריך משאבים ולהפך, מכניס משאבים. באשר לעלות, הרי שהדבר ככלל לא עולה ותלוי בהסכמות שיוסכמו בין הדיירים לבין היזם. כך גם באשר לפיקוח.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תמ"א 38 - כמות הדירות הנוספת במסגרת תמ"א 38

עו"ד תומר יפת

03/06/2010 15:36

**** - תמ"א 38

דייר

03/06/2010 09:34

תמ"א 38 בראשון לציון

עו"ד תומר יפת

03/06/2010 15:35

תשלום פיצויים בגין הפסד הכנסה וירידת ערך

שרון

28/05/2010 15:49

תמ"א 38 - תביעת פיצויים

עו"ד תומר יפת

03/06/2010 15:33

התנגדות לבניית דירות נוספות על גג הבניין

שרון

28/05/2010 15:41

שלום לבחון את המקרה הבא: יש לי בעלות על דירת דופלקס בקומה רביעית וחמישית ולמעשה זו הדירה היחידה שמוצמד לה גג/חדר יציאה לגג, אני בעד תמ"א 38 אך מתנגד לאפשרות שיבנו דירות נוספות שלמיטב הבנתי דרוש לכך רוב של 66% בכפוף לאישור המפקחת אך מנגד האם אני יכול להתנגד לכך שהיזם יבנה חדרי יציאה מעל הדירות שמקבל שלכך הוא זקוק ל 100% הסכמה שכן הזכויות לחדרי היציאה לגג באות מכח תכנית בניין עיר ולא מכח תמ"א 38, בתודה מראש על המענה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - רוב של 100% עבור זכויות מכוח התב"ע

עו"ד תומר יפת

03/06/2010 15:31

תמ"א 38 על גג רעפים

רונן

28/05/2010 13:20

תמ"א 38 - ישום על גבי גג

עו"ד תומר יפת

03/06/2010 15:30

בעל דירת קרקע

דויד

27/05/2010 02:59

שלום בבניין בו יש לי נכס בקומת קרקע מעוניינים לבצע תמא 38 , ערב אחד הגיע היזם והבטיח ממדים ומרפסות ומעלית תמורת בניית 6 דירות נוספות על ה10 הקיימות . וביקש מאיתנו לחתום על יפוי כח נוטריון בלתי חוזר כדי להגיש תוכניות ...אני כמובן סירבתי ועדיין מסרב מספר שאלות לי אלייך האם אני יכול לחתום לו עכשיו ובמידה ולא יאשרו לו את הממדים וכל מה שהבטיח כי הוא צריך לצאת לקו הגדר ... לבטל את העיסקה ? האם זה נכון שהוא לא יכול לבנות בגללי כי הוא צריך הסכמה של 100% להוסיף 6 דירות על ה10 הקיימות? מה יוצא לי מזה ? מעלית אני לא צריך ואצטרך להשתתף באחזקתה שנתיים עבודות בבניין שיבריחו לי את השוכרים עוד 6 משפחות שיעברו דרכי לבתיהם החדשים השאלה שלי בגדול היא איך לתת ליזם להתקדם ולהגיש תוכניות וגם לשמור על זכות הוטו במידה ולא אישרו לו כמו שהבטיח ?

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - הסכם מותנה

עו"ד תומר יפת

03/06/2010 15:29

הפחתה בשכר דירה

נטלי

25/05/2010 23:20

אין לכך נוסחה מתמטית. תלוי בהסכמות שתגבשו

יוסי אפשטיין, עו"ד

27/05/2010 00:16

עצה בבקשה

נטלי

27/05/2010 17:18

אנא כתבי לנו למה היגעת

אמיר

01/06/2010 12:08

תמ"א 38 - הפחתה לשוכר בדמי השכירות

עו"ד תומר יפת

03/06/2010 15:26

אובדן הכנסה בעקבות תמא 38 2

עמרי

24/05/2010 12:23

תמ"א 38 -אובדן הכנסה מעסק

עו"ד תומר יפת

03/06/2010 15:24

אובדן הכנסה בעקבות תמ"א 38

עמרי

24/05/2010 10:10

תמ"א 38 - אובדן הכנסות בעסק כתוצאה מעבודות

עו"ד תומר יפת

24/05/2010 11:54

שלב ראשוני להוצאת תמא38 ברמת גן

איציק

23/05/2010 19:58

שלום הבנין 3 קומות ושלושה דיירים בלבד, השכן מקומה אחרונה מעוניין לבנות על הגג בבעלותו , 2קומות נוספות ומעלית. דירהאחת לו ודירה לקבלן שיבצע את העבודה, וכך הבניה והחיזוק יבוצע ללא עלות שלנו ,אני בקומה הראשונה שאין לי רווח ממשי מעוניין לבקש פיצוי כספי . השכן אומר/לוחץ כדי להביא קבלן ולקבל הצעת מחיר יש צורך לקבל מעירית ר"ג אישור לביצוע תמא 38 ויש לחתום על בקשה להוצאת האישור. האם חתימה להוצאת אישור תמא 38 מחייבת אותי לביצוע העבודה? בברכה איציק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - משמעות חתימה על בקשה להיתר בניה

עו"ד תומר יפת

24/05/2010 11:52

תמ"א 38 בדרך שונה

דייר שאכפת לו

23/05/2010 14:30

עו"ד יפת שלום! ברצוני להציע דרך חדשה לביצוע תמ"א 38 ואשמח אם תפנה את תשומת לבי להשלכות (בעיקר המיסוייות) של דרך זו. דיירי הבניין שלי ואני רוצים לבצע בבניין שלנו תמ"א 38 כך שכל אחד מאתנו ייקח הלוואה ויממן קבלן מבצע ואת כל אנשי המקצוע הנדרשים וניוותר בסוף עם דירות על הגג שיהיו ברשותנו, מעין קבוצת רכישה בבניין שלנו. מה היתרונות/החסרונות מול השיטה המוצעת כיום על ידי הקבלנים כי הם יממנו את כל הפרויקט אך יוותרו עם הדירות על הגג? תודה.

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

לעמוד המלא

תמ"א 38 - בנייה עצמית על ידי הדיירים

עו"ד תומר יפת

24/05/2010 11:51

שלום לדייר שאכפת לו, שאלתך רחבה מיני ים. הדבר אפשרי כמובן וישנה אפשרות שכזו במסגרת התמ"א. הבעיות הן בעניין המורכבות של הביצוע והיכולת לתאם בן כל חברי קבוצת הרכישה את ביצוע הפעולות השונות. אם מצליחים להתגבר על הבעיה הטכנית הזו הדבר אפשרי. באופן מעשי, איני מכיר עדיין פרוייקט שזה עבד אצלו למרות שהרעיון עלה פעמים רבות. מכל מקום, יש לבחון זאת ולנתח זאת פרטנית ואז לקבל החלטה. בברכה, עו"ד תומר יפת מנהל פורום תמ"א 38

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

אפשרות לתמ"א רק בכניסה אחת בבנין רכבת

רונית

23/05/2010 10:08

תמ"א 38 - בניה בכניסה אחת מתוך מספר כניסות

עו"ד תומר יפת

24/05/2010 11:48

מרפסת שמש

עידו

22/05/2010 00:58

תמ"א 38 - הוספת מרפסת שמש

עו"ד תומר יפת

24/05/2010 11:49

ראשון	קודם		248	249	250	251	252	253	254	255	256	257	258	הבא	אחרון

ליעוץ אישי עם עו"ד

הודעות אחרונות

פורום נדלן ודיני מקרקעין 03/10/2024 | 15:59 ערבות ברכישת דירה מקבלן שלום, אני צפוי לחתום על חוזה לרכישת דירה חדשה במסגרת מחיר למשתכן. בנק דיסקונט הוא מלווה הפרויקט ו...

פורום עורכי דין 03/10/2024 | 15:43 כאשר בין הדין ידון בנושא מינוי מומח... תצטרכי לבקש מבית הדין שבכתב המינוי של מומחה מטעם בית הדין, שאותו יכתוב בית הדין, יכלול לגבי נושא ...

פורום צרכנות | תביעות קטנות 03/10/2024 | 14:10 טייבה חברה נוכלים גנבים עבדו עלי משכו כסף ממני אחרי אתקשרתי אליהם קבלתי מספר ניתוק אסמכתא אחרי כמה שנים...

פורום דיני משפחה 01/10/2024 | 21:05 תביעות חוזרות ועינוי דין שלום,נשמע שאת מתמודדת עם מצב מאוד מורכב ומאתגר. חשוב להבין כי ככל שמדובר בתביעות הקשורות לאותו זו...

פורום דיני תעבורה 01/10/2024 | 20:57 פגיעה בה"ר (המשך) שכחתי להוסיף. דווח לסוכן הביטוח שלך.

כניסה לפורומים המשפטיים