מהן האפשרויות המשפטיות במקרה של נזילות שלא גולו בעת רכישת נכס?

חיים שלום רב,

ככלל, אם המוכר הצהיר בהסכם כי אין בנכס נזילות, למעט נזילה מסוימת שתוקנה, ולאחר מכן מתברר כי התיקון לא הועיל, כי היו ניסיונות תיקון קודמים שלא גולו, או כי קיימות נזילות נוספות - עשויות לעמוד לרוכש טענות משפטיות משמעותיות, בין היתר בגין אי התאמה, הפרת הסכם, ובמקרים המתאימים גם הטעיה או אי גילוי של מידע מהותי.

במקרים כאלה יש חשיבות רבה לשאלה מה ידע המוכר בפועל, מה גילה לרוכש, ומה נכתב במפורש בהסכם. בפרט, חשוב לבדוק מה קובע ההסכם בסעיפי ההצהרות, האחריות והפרת ההסכם, והאם ניתנה בו הצהרה מפורשת לגבי היעדר נזילות או תקינות הנכס. ככל שיוכח שהמוכר ידע על בעיות רטיבות או נזילות מהותיות והסתיר אותן, או הציג מצג חלקי שלפיו מדובר בתקלה נקודתית שתוקנה, עשויה לקום לרוכש עילת תביעה, לרבות דרישה לפיצוי בגין עלויות תיקון, ירידת ערך ונזקים נלווים, לפי העניין.

כמו כן, יש לבחון האם לפי נוסח ההסכם מדובר בהפרה יסודית, והאם קיים סעיף של פיצוי מוסכם שעשוי לחול בנסיבות העניין. התשובה לכך תלויה בלשון ההסכם, בהיקף אי הגילוי ובקשר בין ההצהרות שניתנו לבין עצם ההתקשרות בעסקה.

לכך ששולם מחיר הגבוה ממחיר השוק אין בהכרח משמעות כעילה עצמאית, אך עשויה להיות לכך חשיבות בהוכחת היקף הנזק, אם יתברר שהמחיר הושפע מהמצגים שניתנו לגבי מצב הנכס, וכי אילו מלוא העובדות היו ידועות מראש, העסקה הייתה נעשית בתנאים אחרים או לא נעשית כלל.

מאחר שמדובר בנושא התלוי מאוד בראיות ובלשון ההסכם, מומלץ לשמור את ההסכם, ההתכתבויות, כל תיעוד של הנזילות והניסיונות לתקנן, ובמידת הצורך לפנות לקבלת חוות דעת מקצועית ולייעוץ משפטי פרטני.

לשאלות נוספות, נשמח לעמוד לרשותך.