פורום תמ"א 38

ניתן לתבוע ללא עורך דין ויחד עם זאת מי שלא בקיא בסדרי הדין ובהליכים יהיה בעמדת נחיתות.

ככל ומדובר בסכומים המתאימים לתביעות קטנות, עדיף ללכת במסלול זה

על פניו הטענה שלכם נכונה ויחד עם זאת צריך לבחון באופן פרטני את המקרה.

בכל מקרה, גם אם יסכים לפצות רק אגף אחד תמיד אפשר לחלוק זאת עם האחרים

שלום יוסי

תקן 21 הוא תקן שמאי הקובע כללים לקביעת רווחיות בפרויקט פינוי בינוי. הוא אינו חוק. בהתאם לתקן אכן השמאי לוקח בחשבון השתתפות בעלית סכום האחזקה השוטפת (ההפרש בין מה ששילמו לוועד הבית עבור הדירה הישנה ומה שישלמו עבור הדירה החדשה) לתקופה של 5 שנים לכל בעלי הדירות שחוזרים להתגורר בבנין החדש. כפי שאתה רואה התקן מניח כי 80% מבעלי הדירות יחזרו להתגורר בבנין החדש (מקדם 0.8). הדין עצמו קובע מגבלות נוספות של הכנסה נמוכה. לאחר כ אלו- בהסכם ניתן להגיע להסכמות אחרות (שאינן פחותות ממה שהדין קובע) ובכלל תבדוק האם הדין והתקן כלל חלים על פרויקט כמו המוצע לכם. ממה שכתבת אני מבין שהיזם מבקש שתהיה תקופת אכשרה מסוימת כך שהזכאות תהא רק באמת למי שקודם גר תקופה בדירה הישנה ולא למשל השכיר אותה. לי זה נראה סביר (תלוי כמובן בתקופה עליה מדובר) ובכל מקרה לא נראה לי שזה מרע את מצבכם.

היי מאיר

אין חובה בחוק למנות מפקח מטעם המזמין אבל ברור שמישהוא צריך להגדיר את מפרט העבודה וכם לבדוק ולהשגיח שהבניה נעשית לפי המפרט והתקנים המחייבים וכן שהיא מתקדמת בלוח הזמנים המוסכם.

תשומת הלב כי חובה שיהיה במקום מנהל עבודה במהלך הבניה.

היי נעמי

אני מבין מהשאלה שהבניין עבר פרויקט התחדשות במתכונת של חיזוק והוספת קומות. ברכותי. במהלך הפרויקט אני מבין נוספה מעלית וכן כפי שנדרש בחוק גם מאגר מים. כל אלו הם בגדר רכוש משותף וחובת האחזקה לגביהם חלה על כל בעלי הדירות בבנין לפי שטח יחסי של הדירה והכל אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף (אם עדין אין תקנון- תבדקי אם בהסכם התמ"א יש התייחסות לכך). בעל דירה שגר בדירה מחויב בתשלום דמי הוועד ואין לו פטור.

שלום עידן,

הבעיה שאתה מתאר חייבת לקבל מענה במסגרת הסכם העיסקה.

ככל שמדובר בדמי שכירות שאינם ראויים, וההסכם קובע שהכרעת השמאי הינה סופית, אני מניחה שהבעיה קיימת גם לבעלי דירות אחרים בפרוייקט.

במקרה כזה יש לפנות בדחי]ות לעוה"ד המייצג/ץ בעסקה ולקבל מענה שיבטיח דמי שכירות שיאפשרו שכירת דיור חליפי הולם לתקופת הבניה.

לא ברור מהי עמדת שמאי הבעלים. ככל שיש שמאי מטעם הבעלים, עליו להביע דעתו המקצועית בעניין.

בכל מקרה, על פניו מדובר בפער משמעותי, בטח לאורך התקופה הנדרשת, ויש למצוא פתרון עם הגורמים המעורבים (עו"ד הבעלים, שמאי הבעלים ומייצגי היזם).

בהצלחה

שלום, איתמר

עליך לפנות בדרישות לקבלת מידע הן מנצגיות הבעלים והן מבא כוח הבעלים.

אלו הם שני גורמים אשר תפקידם לעדכן בכל התקדמות הכרוכה בפרוייקט.

ככל שאין מענה כלל מצד מי מהם, מומלץ לשקול התערבות של ייצוג משפטי חיצוני.

בהצלחה

אם הוא עדיין לא חתם הנושא של מי יהיה השמאי שקובע זה עניין מסחרי, הייתי מנסה לנהל מו"מ מול היזם בנוגע לזהות השמאי.

יתכן שהיזם מעדיף את שמאי הבנק מטעמי עלות ויתכן גם שיש שיקולים נוספים, למשל: שמאי שיהיה מקובל על הבנק המלווה וכו'

שלום בנימין,

התמורה שהיזם מציע בפרויקט פינוי בינוי משקף את הפיצוי בגין הרכוש המשותף השייך לכלל הדיירים כמו גינה, גג, זכויות בניה, חדרי מדרגות, לובאים וכדומה...

כמובן שיש לבחון אם התמורה המוצעת על ידי היזם הולמת ומתאימה בנסיבות העניין של הבניין שלכם, ההצמדות, הזכויות וכל הנלווה מכך.

לכן, כדאי להסתייע באנשי מקצוע שיוכלו לבחון את הדברים באופן מקצועי.

בהצלחה,

ליאור

קשה לתת תשובה מלאה מבלי לראות על מה חתמת

בנוגע לטאבו, בשלב הזה עוד אין רישום מסודר בטאבו ונדרש לבצע הליך של רישום בית משותף, כרגע הבית שלך רשום ב"חברה משכנת" שבדרך כלל אלו עורכי הדין של הקבלן, הרישומים השונים לרבות משכנתאות נרשמים בספרים של החברה המשכנת עד להשלמת הרישום בטאבו

שלום אשר,

בשאלתך אתה מפנה לתכנית תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) במסגרתה הבניין הקיים מפונה.

במסלול של הריסה ובנייה כל המבנה נהרס ונבנה מחדש, והדיירים מפונים מראש לדיור חלוף. במצב כזה המקלט הישן נהרס יחד עם כל המבנה וזה לא "ביטול מקלט" של היזם באופן עצמאי, אלא ביצוע של הריסה מאושרת מכוח היתר הבנייה. כיוון שאיש אינו מתגורר במבנה בתקופת הבנייה, אין דרישה לקיים "מרחב מוגן" בבניין ריק שנמצא בהריסה/בנייה.

ככל ששאלתך היא ביחס לתכנית תמ"א 38/1 (חיזוק ועיבוי) בה בניין מאוכלס, כאן התמונה הפוכה.

אם הדיירים ממשיכים להתגורר בבניין בזמן העבודות, היזם לא יכול להותיר אותם לפרק זמן ללא שום מרחב מוגן. המקלט הוא רכוש משותף של כל בעלי הדירות, וייעודו לשמש כאמצעי מיגון בשעת חירום, ולכן עליו להישאר פנוי ומוכן להתמגנות הדיירים בעת חירום. חוק ההתגוננות האזרחית, התשי"א-1951, מטיל חובות אחזקה והבטחת זמינות המקלט כמחסה מפני התקפה. הריסה או ביטול ייעוד של מקלט קיים בבניין מאוכלס מצריכים את עמדת/אישור פיקוד העורף, ולא ניתן ליצור "חלון" שבו אנשים גרים בבניין בלי גישה למיגון.

כמובן שכל האמור הוא בכפוף להתייחסות בהסכם ההתקשרות עם היזם.

אציע לבדוק את הוראות היתר הבניה אם הוא מכסה את ההריסה ואת המרחבים המוגנים החדשים באישור פיקוד העורף; מהי השלביות שנקבעה בהיתר ובהסכם; ואם יש הסדר מוסכם לדיור חלוף/מיגון לאורך כל התקופה.

בהצלחה,

ליאור

שלום תמר,

ישנה חשיבות לאופן ניסוח והתחייבות היזם לעניין התמורה בהסכם שנחתם מולו. בד"כ נהוג ומקובל לציין את התוספת לדירה בשטח ולא בחדרים.

יחד עם זאת, יש לבחון אם התמורה בהסכם מתייחסת לאופן חלוקת תוספת השטח בין השטח העיקרי לדירה לבין הממ"ד.

לעניין גודל הממ"ד אציין שתיקון 163 לחוק התכנון והבניה מאפשר הרחבת שטחי ממ"דים לצורך שהייה ממושכת, כולל הקמת חדר שירותים או רחצה, בכל רחבי הארץ, מעבר למגבלות הקודמות. התיקון הוא הוראה מאפשרת אך אינו מחייב לעשות כן. החובה החוקית מתמצה בממ"ד תקני בסיסי בלבד. כל עוד פיקוד העורף לא קבע שההגדלה היא חובה, יתכן שאתם לא מחויבים לתכנן לפיה.

הסוגיה שאת מתארת לא מוכרעת לפי התיקון לחוק אלא לפי ההסכם שלכם מול היזם. אם בהסכם הובטחה תמורה של חדר נוסף שלם או שטח דירה מסוים, היזם אינו רשאי לשנות באופן חד צדדי את התכנון באופן שגורע מאותה תמורה, בטח כשלא ביקש את הסכמת הדיירים מראש ובכתב. לכן, יהיה נכון לבדוק בהסכם מה בדיוק הובטח מבחינת שטח/חדרים ומה הסעיף שמסדיר אישור תכניות ושינויי תכנון. ברוב הסכמי ההתחדשות ישנה התייחסות לעניין אישור התכניות, מי הגורם שמאשר ואיסור על גריעה מהתמורה.

כדאי לפנות לעוה"ד שמייצג את הדיירים בעניין.

בהצלחה,

ליאור

שלום, אבנר

בהתאם לכללי האתיקה, לא ב"כ היזם ולא ב"כ הבעלים מנהלים את התביעה נגד הדייר הסרבן, אלא עו"ד שלישי, זר לפרוייקט.

התובעים הם השותפים במקרקעין, שהם יתר בעלי הזכויות, התובעים את המיעוט הסרבן.

המינוח אמנם לקוח מחוקפינוי-בינוי, אבל המהות זהה בכל פרוייקט של התחדשות עירונית, גם לפי חוק החיזוק.

בהצלחה

נראה שהתשובה בגוף השאלה, תמ"א 38 באופן כללי הסתיים, היו רשויות שהתוקף של התמ"א הוארך. ממה שאתה כותב נראה שהעירייה בוחנת את האפשרות להאריך עוד את התוקף של התוכנית

בהתאם לחוק יש אפשרות לסיים את ההתקשרות עם יזם שנחתם מולו הסכם אבל הוא לא פועל במסגרת הזמנים שנקבעו בחוק לקידום הפרויקט, מוזמן להציץ בחוק פינוי בינוי סעיף 1ד. (א) על תתי סעיפיו בנוגע לתוקף של החתימה.

בנוסף, צריך לבחון את ההסכמות שנחתמו מול אותו יזם.

בכל מקרה, מומלץ להעזר בעורך דין שייצג אתכם מול היזם הקיים והחדש ככל שיהיה כזה

שלום, ערן

השאלה מתאימה לפורום תכנון ובניה.

עניינית, חסימת חלון היא טעם של ממש שיכול להתקבל במסגרת הליך של התנגדות לתכנון המוצע.

ככל שההתנגדות נדחית, יש מקום לשקול פיצוי לפי סעיף 197 לחוק.

בהצלחה

שלומי, שלום

החלטה בדבר זהות היזם עמו מתקשרים בפרוייקט היא קריטית להצלחת הפרוייקט.

ככל שמדובר בחששות מבוססים שלך, יש מקום לשתף בדבר את השכנים, ובעיקר את חברי הנציגות.

מאחר שאתה מציין שאתה דואג לכולם, ואין מדובר במשהו אישי שלך מול היזם, טוב תעשה אם תקדים ותפנה אליהם, ותשתף אותם בחששות, ובעיקר על סמך מה גובשו.

בסופו של דבר, מדובר בזכויות בבית המשותף וברכוש המשותף, ולכן יש חשיבות לכך שההחלטה תתאים לכמה שיותר מבעלי הזכויות. החלטה שכזו לא יכולה להתקבל על ידך בנפרד, שכן התהליך צריך להיות מול כל חברי הנציגות והשכנים.

עצתי לך - מהר ופנה אל כולם, לפני שיהיה מאוחר מדי.

בהצלחה רבה

שלום אורנה,

ייפוי כוח במסגרת פרויקט תמ"א 38 (או כל פרויקט התחדשות עירונית) ניתן לדיריים וליזם באמצעות באי הכוח.

הפתיח של ייפוי הכוח מגדיר את מטרת ייפוי הכוח ויש לשים לב כי הוא מוגדר רק לצורך ביצוע וקיום הוראות הסכם התמ"א 38. לאחר הפתיח יש תיאור של כל הפעולות שמיופיי הכוח יהיו רשאים לעשות וזה כולל הרבה מאד פעולות מול הרשויות.

יש לקרוא את ייפוי הכוח יחד עם ההסכם ולראות שאין פעולות שחורגות מהורות ההסכם. ברמה הטכנית, העברת הזכויות ליזם לצורך מימושן ואח"כ החזרה חזרה לדיירים היא פעולה מעין "מכירה/רכישה" ולכן ההגדרות בייפוי הכוח נראות רחבות מאד.

בנוסף, מאוזכר כי ייפוי הכוח הוא נוטריוני אולם לא ברור מדוע. ככל שהבעלים ממנים את עורכי הדין בלבד אפשר להסתפק בייפוי כוח לפי סעיף 91 לכללי לשכת עורכי הדין (אומר שמספיק שהמיופה כוח מאשר את החתימה). לעומת מצב בו ממנים גורם אחר (למשל אדם או תאגיד) שאז צריך שייפוי הכוח יהיה נוטריוני.

עוד התייחסות, ההגדרה שיפוי הכוח הוא "בלתי חוזר" הוא במקרה בו ייפוי הכוח ניתן לטובת צד ג' (שאינו מיפה הכוח) ואין זה משנה אם רשום את זה בכותרת או לא.

מומלץ להיוועץ עם בא כוח הדיירים שיסביר לדיירים את הפעולות המפורטות בייפוי הכוח וככל שאין צורך בהן (או בחלק מהן) לבקש למחוק מייפוי הכוח - זה לגיטימי.

בהצלחה,

עו"ד ליאור רובין

כן, זה נהוג ומקובל ובזמן הלא רחוק כולם יעבדו בשיטה הזו

עותק מההסכם החתום אתם אמורים לקבל מיד אחרי חתימתו של היזם.

כעיקרון גם לאחר החתימה שלכם ועוד לפני חתימת היזם הייתם צריכים לקבל עותק.

תנסו לבקש מהיזם/עורכי הדין שלו/עורכי הדין שמייצגים אתכם שאמור להיות להם עותק

כל הדיירים הקשישים שייצגתי במהלך הדרך (יש עשרות), גם כחלק מייצוג כל הבעלים בפרויקט וגם בייצוג פרטני, אשר היזם פגע בזכויותיהם, עמדנו על הזכויות שלהם ולשמחת כולם הם קבלו את המגיע להם.

בתי המשפט/המפקחת על המקרקעין שומרים על הזכויות ויש לזכור כי זה חוק ולא המלצה

צריך לבחון מה ההסכם עליו את חתומה אומר.

בדרך כלל יש סעיפים בהסכמים המסדירים את המכירה ואמורה להיות אפשרות כזו ויחד עם זאת צריך לראות את ההסכם הספציפי עליו את חתומה.

שווה לנסות לבדוק עם עורך הדין שמייצג את בעלי הזכויות ואותך

שלום אביאל,

הסכם מחייב בכתב גובר על "הבטחות בע"פ".... בנוסף, ברוב ההסכמים ישנו סעיף מכליל שההסכם מחליף כל התחייבות או מצג קודם.

בכלל, כל התחייבות של יזם או הבטחה כזו או אחרת כדאי שתהיה מעוגנת בהסכם מחייב בין הצדדים.

בהצלחה,

ליאור

שלום יניב,

משאלתך לא ברור האם הפרויקט התחיל או שנמצא עדיין בחתימות של הדיירים. ככל שבעל הדירה שנפטר חתם על ההסכם, בד"כ ייפויי הכוח הם בלתי חוזרים ומחייבים גם את היורשים כך שמנהל העיזבון, היורשים וכל גורם יחויב בהם.

ככל שבעל הדירה שנפטר עדיין לא חתם על ההסכם הרי שחתימת הבעלים נדרשת ובהקשר זה על היורשים כולם לחתום על ההסכם והנספחים. משאלתך עולה כי מונה מנהל עיזבון לניהול העיזבון עבור היורשים ולפיכך הגורם השיפוטי שמינה את מנהל העיזבון יידרש לתת הסכמה לחתום על ההסכם.

בהצלחה בפרויקט,

ליאור.

שלום, קרול

כפי שרשמתי, הממ"ד "נטוע" בקרקע בלפחות 70% מהיקפו.

הוא לא "עומד באויר".

משרדי ליווה מספר רב של פרוייקטים כאלו, גם של מספר דו ספרתי של ממ"דים אלו מעל אלו.

בהצלחה