פורום תמ"א 38

הוועדה המקומית ככל הנראה לא תפיק היתר בנייה כאשר יש חרגיות, יחד עם זאת, זה יכול לקרות וזה גם תלוי בהיקף החריגות ומהותם

לגבי שאלתך הראשונה התשובה היא שלא בהכרח וצריך לבחון באופן פרטני את פועלו ואת ניגוד העניינים שאולי הוא נמצא בו.

לגבי השאלה השנייה התשובה לא חד משמעית, מאידך יש לא מעט פרויקטים שנחתמו בתקופה של אי וודאות תכנונית והתקנות החדשות מחייבות את היזם לפעול במסגרת זמנים מוגדרת.

לגבי השאלה השלישית התשובה מתחלקת לשניים:

1 העובדה שהיזם משלם לעורך הדין לא מעלה ולא מורידה מאחר ובכל הפרויקטים היזם משלם לעורך הדין של הדיירים, לכן זה כלעצמו לא יוצר בעיה.

2 בנוגע לשקיפות, ככל וההליך לא היה שקוף ולא היה תקין, אתם תמיד יכולים (כל בניין בפני עצמו) לקיים ישיבה ובישיבה לקבוע שאתם מעוניינים בייצוג אחר.

באופן כללי אתם צריכים לזכור שאתם בעלי הזכויות, אתם ואך ורק אתם בוחרים, כלומר אתם בוחרים את עורך הדין, אתם בוחרים את היזם, אתם בוחרים את המפקח שלכם והבחירה היא שלכם וזאת למרות שהיזם שיבחר ישלם את שכר הטרחה שלהם.

דרך המלך היא בתחילת הדרך למנות עורך דין (עדיף כזה שמייצג אך ורק דיירים בהתחדשות עירונית) שילווה אתכם ויסייע לכם לקדם את הפרויקט בצורה נכונה ושקופה לכולם

שלום אלכס,

שאלתך היא בתחום מיסוי מקרקעין לעניין דירה שניה. לא ברור אם הדירה שרכשת היא דירה קיימת בבניין שבו מבוצע פרויקט התחדשות עירונית או שמדובר על דירה מהיזם שהוא הוסיף במסגרת פרויקט התחדשות עירונית.

ככל שמדובר על דירה חדשה מהיזם, חלק מההגדרה של דירת מגורים היא שהבנייה שלה הסתיימה וזה כולל את חיבור כל המחוברים (מטבח, שירותים, מקלחת, ריצוף בדירה וכו') והיא קיבלה אישור אכלוס (תעודת גמר או טופס 4/5 כפי שהיה נהוג). המשמעות היא שהדירה נמסרה לרוכש למטרת מגורים, עד היא יכולה שלא להיחשב כדירת מגורים.

אסב את תשומת הלב לעניין איחור במסירת הדירה וההגדרה שלה "דירת מגורים" בהקשר של מיסוי מקרקעין, שכן לרוכש הדירה אין שליטה במסירת הדירה. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי סד הזמנים המוגדר בחוק מיסוי מקרקעין בין מס הרכישה לבין מס השבח לא תמיד חופף ויש שנוטים להתבלבל בניהם ולכן יש לקחת זאת בחשבון.

בהצלחה,

ליאור

מבחינת אופן בחירת הנציגות והחלפתה, נדרש לקיים אסיפה של הדיירים ולבחור נציגות חוקית (בין היתר צריך לעדכן מה סדר היום של ישיבת הדיירים - בחירת נציגות לקידום פרויקט התחדשות עירונית) ולקבוע מה הסמכויות שלה בקשר עם הבעלים (למשל - לבחור עורך דין או לקיים "מכרז" עורכי דין, האם בהשתתפות כל הדיירים או רק הנציגים וכיוצ"ב).

מה שחשוב זה עניין השקיפות ועדכון כל הדיירים על דברים שקורים, בדרך כלל לאחר בחירת עורך הדין הוא יוכל להנחות אותכם בצורה מדויקת להמשך

הדרך המשפטית לוודא שהוא ישלים את הפרויקט הינה ההסכם שחתמתם בהנחה שאכן הוא מספיק טוב לשמור על הזכויות שלכם, אם ההסכם לא מגן עליכם בצורה מלאה יתכן ותתקשו להשלים את הפרויקט.

שלום רינה,

באופן כללי, התמורה שהדיירים מקבלים במסגרת פרויקט התחדשות עירונית הוא אחיד, כלומר דירת ביניים עם מרפסת שמש/ממ"ד/חניה/מחסן וכו' - הכל כפוף למו"מ מסחרי מול היזם. כאשר שטח דירת התמורה מגלם את "המצב הנכנס" בתוספת שטח. בנוסף, מיקום הדירה הוא עניין מסחרי בעל ערך מסחרי.

"המצב הנכנס" הוא שטח הדירה הקיימת בתוספת השטחים הנוספים (כמו מרפסת, גג, גינה וכו'). כמו כן, נלקחים בחשבון גם מיקום הדירה במצב הנכנס.

קיימים פרויקטים בהם לא ניתן להשיב לדייר דירת תמורה בקומת ביניים ואז והיזם משיב לדייר דירה "מיוחדת" (דירת גג, דירת גן, דופלקס וכו').

כל נושא המו"מ המסחרי כדאי לבצע יחד עם עו"ד דיירים, מפקח בנייה ושמאי מקרקעין על מנת לאמוד את הזכויות הקיימות, הזכויות מתוקף התוכניות ודרישת התמורה הריאלית לדייר.

איני רואה קשר בין התמורה לבין דיירים סרבנים והוא עניין אחר.

בהצלחה,

ליאור

שלום שוקי,

ככל והיזם מתחייב לתמורה מסוימת היא צריכה לבוא לידי ביטוי בהסכם והתייחסות למקרים שבהם היזם לא יוכל לממש את ההתחייבות. אני מניח שהיזם יתחייב על התמורה הזו ובכפוף לאישור וועדות התכנון (בדגש על הכפיפות לאישור הוועדות).

אם קיים חשש שהיזם לא יוכל לממש את ההתחייבות הייתי מציע להוסיף מנגנון "פיצוי" למקרה שבפועל תהיה תמורה נמוכה יותר.

אסב את תשומת הלב למנגנון הסטיות הנהוג ומקובל בהסכמים התלויים בתכנון וביצוע.

בהצלחה,

ליאור

שלום, שוקי

שטחי מרפסות דירות התמורה יכולים להיות מוגבלים לפי קביעת הרשות, והם תלויי מדיניות. כפי שרשמת נכון, בחריגה מכך, ייחשבו השטחים כשטח עיקרי.

יחד עם זאת, החישוב נעשה לכל הבניין החדש בכללותו, כמכפלה של מספר היחידות. לכן ייתכן ששטח מסויים "ינוייד" מדירות ללא מרפסות, או עם מרפסות קטנות, לטובת דירות הבעלים.

כך או אחרת, מאחר שמדובר בתנאי מסחרי, ליזם יש סיבה להציע את ההטבה הזו, שבהחלט יכולה להטות את הכף לטובת בחירתו.

בהצלחה

שלום, יוסף

קשה לתת לך מענה מבלי לבחון את נתוני הפרוייקט.

באופן עקרוני יש חשיבות והצדקה לתת דירה הדומה בנתוני הבסיס לדירה הנוכחית, תוך שמירה על כיווני אויר וכן על כיוון נופי/חזית, כמו במקרה שלך, של דירה עורפית לעומת דירה חזיתית.

אני מניחה שהתעקשותך על כך נובעת מפער שקיים בין מיקום הדירה הנוכחית בעורף לעומת הדירות השכנות החזיתיות, ומשכך זהו גם פער שיש לו שווי כלכלי.

ככל שיש התחשבות בשווי הכלכלי הזה בין השכנים, ביחס לכלל דירות התמורה בפרוייקט, כך שמתקבלת הטבה חליפית ל"אובדן הכיוון" בדירת התמורה, אין הצדקה לסרבנות.

באשר למספר כיווני האוויר, שוב, יש לבחון דברים לגופם, אך לעיתים קרובות בשל צפיפות הבניה בבניין החדש, קורה לא מעט שישנו אובדן של כיוון אוויר אחד, נוכח מגבלות התכנון, וזה מקובל, ולא יכול לשמש לכשעצמו כעילה מוצדקת לסרבנות.

סיכומו של דבר, יש לבחון את התכנון המוצע ואת התמורות באופן ספציפי, ולבחון אם מדובר בחלופה הוגנת או חלופה בלתי סבירה בנסיבות.

אני מניחה שישנם מספר בעלי דירות במצבך, ולכן ככל שתחברו יחד ותביאו את טענותיכם בפני היזם כגוף אחד, תוכלו להגיע להסכמות שייטיבו עם כולכם לעומת מלחמה פרטנית שלך.

בהצלחה

שלום, אבי

צריך לזכור שפרוייקט של התחדשות עירונית דורש סבלנות. הליכי התכנון לוקחים זמן רב, ומסגרת הזמנים המקובלת אמורה להיות מוסדרת בהסכם. יש להניח, שבהסכם גם קיימות נסיבות בהן ניתן להאריך את לוחות הזמנים, מסיבות מוצדקות.

ככל שהיזם לא עומד בתנאים הללו, וחורג ממסגרת הזמנים ללא הצדקה לגיטימית, בהחלט יש מקום לשקול החלפה של יזם.

החלפת יזם לא תיעשה אלא אם באמת מדובר בהפרה של ההסכם, לאחר התראות בגין הפרה שלא תוקנו, וחשוב מאוד שייעשו בליווי של עו"ד מצד הבעלים. לאחר ביטול כדין ניתן להתקשר עם יזם חדש.

צריך לבחון במצב כזה גם למי שייכים תוצרי התכנון, ככל שהיו כאלה.

לאחר קבלת היתר הבניה הסיפור כבר שונה, כי הליווי הבנקאי של הפרוייקט מפקח, בין היתר, על קצב הבניה. אם הבניה מתעכבת למעלה מהסביר ובניגוד למוסכם, קיימת אפשרות לקבל דמי שכירות בגין עיכובים בקבלת דירות התמורה, ואפילו דמי שכירות מוגדלים, לפי העניין, וניתן אף להגיע למצב של מימוש הערבויות במקרים חריגים. בכל מקרה החלפת יזם בשלב כזה תדרוש תיאום פעולות מול הבנק המלווה ואישורו.

בכל מקרה, חשוב מאוד לעשות זאת בליווי עו"ד שיפעל מטעם בעלי הזכויות, שכן לא מדובר בעניין פשוט ויש לכך השלכות משמעותיות.

בהצלחה רבה

שלום, דני

כשמדובר בחתימה לטובת מינוי הנציגות או ייצוג משפטי, אפשר להסתפק בחתימה אחת של מי מבעלי הנכס. אך כשמדובר במסמכי העסקה עצמם - הסכם הפינוי-בינוי/תמ"א, יפויי כוח וכיו"ב כלל מסמכי העסקה, נדרשות חתימות מלאות של כל בעלי הזכויות בנכס.

אין משמעות אם מדובר בשותפים הנשואים זה לזה, או בבני משפחה, או "סתם" שותפים שאין ביניהם קשרים כלשהם, בכל מקרה נדרשת חתימה של כל אחד ואחד מהם.

בהצלחה

שלום גלית,

שאלת ניגוד עניינים במתן שמאות מקרקעין היא שאלה רחבה מאד. לא ברור האם השמאי שאת מאזכרת פועל בשם הדיירים או בשם היזם, ומה מסגרת השמאות בעבר שביצע, לאיזה צורך ומי מזמין העבודה הקודמת.

בכל מקרה, שמאי מקרקעין במסגרת השמאות הוא צריך להצהיר כי אין לו עניין בנכס ולא קיים חשש לניגוד עניינים. ככל שקיים חשש כזה, השמאי אינו יכול לבצע את השמאות.

בהצלחה,

ליאור

שאלה מעולה שנכון לעכשיו אין עדיין תשובה ברורה לגביה, כבר נעשו מספר פניות בנושא לרשות להתחדשות עירונית מבלי לקבל תשובות ברורות.

ככל הנראה הנושא יגיע בעתיד הלא רחוק לפתחו של בית המשפט שיאלץ להכריע בסוגיה. לעניות דעתי זה יהיה תלוי בשלב שבו נמצא הפרויקט מבחינה תכנונית ו/או ביצועית שיכריעו האם ממשיכים עם זכויות הקשיש או לא

תמיד אפשר לדרוש (אם לא עוזר אז לתבוע) ממי שגרם נזק, לתקן את הנזק

שלום חיים,

שאלתך היא בתחום הבתים המשותפים לעניין מערכת גז מרכזית (מה שמוכר היום ""צובר").

החוק קובע כי כאשר מספר בניינים מחוברים לאותה מערכת גז, החלטה על החלפת ספק הגז יכולה להתקבל בשתי דרכים:

1) בהסכמה בכתב (פרוטוקול והצבעות) של יותר ממחצית בעלי הדירות בכל בית משותף בנפרד; או

2) בהסכמה של יותר ממחצית מכלל בעלי הדירות בכלל הבתים המחוברים למערכת.

חשוב לציין שהוראה זו עוסקת בסיום התקשרות עם ספק והתחברות לספק אחר, ולא בהכרח מעניקה זכות אוטומטית ל"ניתוק" בניין יחיד מהמערכת המשותפת.

לעניין התנתקות פיזית ממערכת מרכזית (והקמת מערכת נפרדת), מדובר כבר בשאלות של תשתיות וחיבורי צנרת, היתכנות הנדסית ובטיחותית, רישום ותכנון, ולעיתים גם הוראות התקנון של הבית המשותף.

ברוב המקרים שבהם מספר בניינים מחוברים לאותה מערכת גז, הם רשומים כבית משותף אחד עם מספר אגפים, מאחר שקיימות מערכות משותפות המשרתות את כולם (מערכת הגז היא מערכת משותפת). במצב כזה, ייתכן שבפועל לא ניתן לנתק בניין אחד ללא שינוי מהותי בתשתיות ובהסכמות.

לשאלתך האם ניתן לנתק בניין אחד ממערכת הגז המרכזית, צריך תחילה לבחון אם קיימת בכלל אפשרות הנדסית ומשפטית להפריד את הבניין ממערכת הגז המשותפת.

בהצלחה,

ליאור

שלום נעמי,

ברמה העקרונית, הסכם פינוי בינוי הוא הסכם אחד שכל הדיירים חותמים עליו וזאת על מנת להפיג חשש להסכמים צדדיים וכדומה.

לעניין דירת התמורה ומיקומה בבניין החדש, זה צריך להיות כתוב באופן ברור במסגרת ההסכם. ככל שמבחינה מסחרית זה מה שהוסכם עם היזם אז הדברים יבואו לידי ביטוי בהסכם וצריך לבדוק שאכן כך.

איני מבין את כוונתך למסמך הגנה או כל מסמך אחר שהתכוונת אליו אבל ככל שיש שינוי בהסכם עושים נספח שינויים ובו מפורטים הסעיפים שמשתנים וכיצד הם כתובים מחדש.

לעניין חתימה על ההסכם ונספח השינויים, ככל שהדברים אליהם הגעתם מבחינה מסחרית מקובלת על ידי שני הצדדים הם חותמים מרצון ואין צורך בכפיה.

בהצלחה,

ככל הנראה התשובה היא לא, יחד עם זאת, נדרש ייעוץ פרטני להבין בדיוק מה הזכויות ואיך נרשמו של כל בניין, תקנון של כל בניין ומסמכים נוספים שיכולים להעיד האם הוא רשאי או שלא

בתור התחלה תמיד אפשר לפנות לעורך הדין שמייצג את הבעלים ולפרט בפניו מדוע אתם חושבים שמגיע לכם יותר. ככל ואתם מרגישים שאתם לא מקבלים טיפול הולם מעורך הדין של הבעלים (שמייצג אתכם גם כן), אתם יכולים לפנות לייצוג פרטני מול היזם.

בגדול, חנייה פרטית (בהנחה שיש רק לך חניה צמודה בטאבו ולשאר הבעלים אין) עלולה לזכות בתמורה עודפת על שאר הבעלים.

בנוגע לשיפוץ, צריך להבין בדיוק איזה שיפוץ נעשה ומתי, בדרך כלל, שיפוצים יוקרתיים ככל שיהיו לא מעניקות תמורות נוספות (למעט אם השיפוץ גבוה יותר מהמפרט שמציע היזם ואז היזם אמור להשוות לקיים, זה כמעט ולא קורה בין היתר מאחר וממועד החתימה ועד הפינוי חולפות מספר שנים). בדרך כלל, בגין דירה משופצת ומושקעת יותר, מקבלים שכר דירה גבוה יותר בזמן הפינוי ויתכן שגם יקבלו ניקוד גבוה יותר משאר הבעלים לטובת בחירת הדירה החדשה. בחירת דירה חדשה מוקדם יותר אומרת כמעט תמיד שניתן לבחור דירה טובה יותר ששווה יותר כסף

בגדול, ככל וההליך בוצע בצורה לא חוקית ו/או לא תקינה יתכן ולא תחשב דייר סרבן, יחד עם זאת, אם מרבית הדיירים חתמו ואם נושאים קריטים בהסכם שלא מוסדרים, ככל הנראה בית המשפט יחייב אותך לחתום, בהתאם לנסיבות המקרה הספציפי, יתכן שגם תחויב בהוצאות ככל ותעמוד על סירובך.

כמו כן, על מנת לתת תשובה מלאה ונכונה נדרש ייעוץ פרטני לנסיבות המקרה הספציפי

אני מניח שאתה מדבר על פרויקט תמ"א חיזוק ועיבוי ולא הריסה ובניה.

בהנחה וזה נכון, הקבלן לא מוסר לך דירה אלא את התוספת שהוא בנה עבורך ואת החלק הזה הוא צריך למסור תקין. ככל ונרגמים לך נזקים מעבודות הקבלן ו/או השכנים, ניתן לדרוש מהאחראי לנזק לתקן את הנזק וכלל והוא לא יתקן, ניתן לתבוע את הנזקים בבית המשפט

שלום אברהם,

שאלתך נוגעת בדיוק בהגדרת "דייר סרבן". לפי החוק, דייר סרבן הוא מי שמסרב סירוב בלתי סביר להצטרף לעסקה של פינוי-בינוי לאחר שקיים רוב נדרש של בעלי דירות. המשמעות היא שלא כל מי שלא חתם נחשב סרבן אלא רק מי שמסרב באופן אקטיבי ובלתי סביר.

שלב זה מגיע רק לאחר שהפרויקט בשל משפטית ותכנונית כאשר קיימת תוכנית מאושרת או לפחות מתקדמת לקראת אישור; נעשתה פנייה מסודרת לכל בעלי הדירות עם הצעת התקשרות סופית; כל עוד לא מתקיימים תנאים אלה, ההימנעות מחתימה אינה נחשבת סירוב אלא לכל היותר זהירות סבירה מצד בעלי הדירות.

אם וכאשר מגיעים לשלב שבו יש רוב חתימות ופרויקט מגובש, והדיירים הסרבנים (או הנמנעים) אינם מצטרפים על היזם לבצע פניה לדיירים.

בזהירות המתבקשת, בשלב זה לא נראה שאתם דיירים סרבנים.

בהצלחה

יתכן שיהיו שני בניינים באותו המתחם שיש להם תמורות שונות, במיוחד אם יש הבדל מהותי בזכויות הבנייה שניתן לנצל בכל בניין, צפיפות שונה באופן מהותי וכיוצ"ב.

באותו בניין התמורה אמורה להיות זהה אלא אם יש בעלים ספציפיים שזכאים לתמורה נוספת בגלל הצמדות נוספות

אודיה, שלום שוב

תשלום בגין עבודות תיקון של הבית המשותף הדרושות לאחזקתו התקינה הן חלק מחובותיו של כל בעל זכויות בבית המשותף.

ככל שהזכויות אינן רשומות כהלכה ודורשות תיקון, יש חובה לשלם בעלויות הנדרשות גם בגין כך.

אם מדובר בהתחייסויות של היזם של התמ"א של ביצע אותן, יש מקום לשוב אליו בדרישה ביצוע התיקונים ו/או תשלום בגינם ו/או תשלום בגין הסדרת הרישום הנחוץ. אך בכל מקרה יש לועד הבית סמכות לדרוש ממך את התשלום הנדרש בגין כך, לשם הסדרה של הדברים הנחוצים.

שלום, אודיה

לא הצלחתי להבין את שאלתך.

יש חובה של כל בעלי הזכויות בבית המשותף לשאת בהוצאות האחזקה שלו.

ליקויים בעקבות פרוייקט דורשים התנהלות מול היזם.

שלום חנה,

השאלה שאת שואלת די שכיחה בפרויקטים של התחדשות עירונית, בעיקר בבניינים שבהם מתווספת מעלית פנימית או חיצונית, המשנה את מבנה הבניין (מבחוץ ו/או מבפנים).

האפשרות לטעון לפגיעה בנכס אינה מתבטלת אך זאת במקרים מצומצמים בלבד ואם מדובר בפגיעה בתוך גבולות הרכוש המשותף, שנובעת מתכנון מאושר של היתר הבנייה (כמו צמצום חדר מדרגות לצורך מעלית), לרוב אין זכות לפיצוי כספי אוטומטי, כל עוד הדבר עומד בתוכניות (תב״ע וההיתר).

יתכן שאם יש פגיעה אחרת שחורגת מהסביר או מפחיתה באופן משמעותי את ערך הדירה שלך ביחס לדיירים האחרים, אז ניתן לבחון את הדברים ואולי לדרוש מהיזם פיצוי. במקרים חריגים ניתן לפנות גם למפקח על הבתים המשותפים בהליך מתאים. אך לא נראה לי שכך פני הדברים לפי שאלתך ובזהירות המתבקשת, יש לבחון כל עניין לגופו.

בהצלחה בפרויקט,

ליאור