פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מתי משלמים מס שבח?
כשאני קונה את הדירה החדשה, או כשאני מוכרת אותה? (זה אחרי שכבר מכרתי את הדירה הישנה שבה אני מתגוררת כרגע).
מתי משלמים מס שבח?
שלום גלי,
מס שבח משולם במכירת דירה. זהו מס הנגזר מההפרש בין סכום הרכישה לסכום המכירה בניכוי הוצאות.
בעת רכישת דירה חל מס רכישה.
במקרה של דירה יחידה - יש אפשרות לקבל פטור ממס שבח במכירתה בכפוף לעמידה בתנאי הפטור.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יעוץ
בסמוך לביתי יש שטח ציבורי בבעלות המנהל בלבד ללא שראיתי חכירה או זכות שימוש לאחר, בנסח הטאבו שהפקתי.
בפועל המועצה הקימה שם גן משחקים ציבורי ועימו הרעש.
שאלתי היא האם זה חוקי שהרשות מקימה גן כזה בשטח שאינו בבעלותה או הוחכר לה?
האם המדובר בעבירה של הרשות? אם כן איזו? מה היה עליה לעשות כדי שתוכל לעשות שימוש כזה?
מה האפשרויות שעומדות בפני לעמוד כנגד זה?
אודה מאוד גם על הפנייתי לחוק הרלוונטי/ הנחיה הספציפית בבקשה לרבות ענישה כדי שאחכים מעט בבקשה בנושא ואשקול את צעדי.
אגב, האם זה היה שונה אם אדם פרטי היה עושה שימוש כזה מבחינת החוק?
הקמת גן משחקים ציבורי
שלום ירון,
כעקרון לרשות המקומית יש סמכות וחובה לנהל את המרחב הציבורי הפתוח לרווחת התושבים, לרבות הקמת גני משחקים.
ככל שהגן הוקם על שטח שיועד לכך על פי התב"ע תתקשה לתקוף את הקמתו כיום.
להתמודדות עם עניין הרעש - נא פנה לפורום נזיקין באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זכאות לדירה ממשרד השיכון
לפני 12 שנים קיבלתי מענק של 850000 שקלים ממשרד השיכון עבור רכישת דירה(זהו מענק שבעצם מחייב אותי לא למכור או להשכיר את הדירה במשך 15 שנים).
לאחרונה קיבלתי בירושה 21% מנכס.
האם זה פוגע בזכאות שלי?
זכאות לדירה
שלום דניאל,
השאלה איננה ברורה.
אם שאלתך היא האם עליך להחזיר את המענק כי קבלת חלק מדירה בירושה 12 שנים - יש לבדוק את תנאי המענק שניתן לך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הרחבת מרפסות במסגרת תב"ע מקומית
בבניין בו אני מתגורר הדיירים מעוניינים לבצע הרחבת מרפסות קיימות. ההליך יכול להתבצע רק במסגרת תוכנית תב"ע מקומית ולפיכך נדרשת הסכמת כלל הדיירים בבניין על מנת לבצע את הפרוייקט. אני איני מעוניין להרחיב את המרפסת שלי אך יחד עם זאת אין לי התגדות עקרונית שהדיירים יממשו את הפרוייקט. ההשלכות לאי הצטרפותי בשלב זה להוצאת ההיתרים הנדרשים ידועות לי.
ברצוני לברר האם טרם מתן הסכמתי בחתימתי קיימות זכויות או אינטרסים שעלי לעגן בהסכם משפטי מול כלל דיירי הבניין?
הרחבת מרפסות במסגרת תב"ע מקומית
שלום אילן,
כעקרון כדאי להגיע להסכמות שיסדירו שמירה על זכויותיך ותנאי המגורים שלך, את האפשרויות והתנאים להשלמת בניה בעתיד, האם ינתן ביטוי לתוספת המרפסות בשטח הדירות לצורך חלוקת הרכוש המשותף מחד גיסא ונשיאה בעלויות מאידך גיסא וכו'.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מימוש זכויות בניה בחצר משותפת
אני גר בבית משותף (4 דירות) בקומת קרקע.
החצר מסביב לדירה היא משותפת כלומר של כל הדירות בבניין.
אני ובעלי דירת קרקע נוספת מעונינים לבנות חדר נוסף צמוד לדירתנו בשטח החצר (המשותפת כאמור). בדקנו בעירייה ויש אפשרות כזו מבחינת אחוזי בניה בבניין.
יש לנו הסכמות של בעל דירה נוספת לעניין. כלומר הסכמה של 3 בעלי דירה מתוך 4.
האם ניתן לקבל היתר במקרה כזה שבעל דירה אחת לא משתף פעולה?
תודה
מימוש זכויות בניה בחצר משותפת
שלום רב,
להצמדת חלק מהרכוש המשותף לצורך הרחבת הדירה נדרש רוב של 75% מבעלי הזכויות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברת חכירה מרמ"י ממשנית לראשית
אני היורש של הדירה, ועבור חלקה של אחותי בירושה שקיבלתי כמתנה ללא תמורה, שילמתי מס רכישה וכן קיבלתי פטור ממס שבח.
האם עבור הרישום בטאבו של תהליך העברת סטטוס החכירה ממשנית לראשית, עלי למלא טופס 7002 לרשות המיסים ע"מ לקבל פטור?
העברת חכירה מרמ"י ממשנית לראשית
שלום מוטי,
ככל ששינוי רמת החכירה נובע מבקשה של רמ"י בנוגע לאגודות שלגביהן יש לה זכות חתימה, לרוב לא ידרש דיווח למסמ"ק.
בכל מקרה אחר - יש לבדוק אם תקופת החכירה הסתיימה או לא על מנת לקבוע אם מדובר בארוע מס.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירת ירושה שתיהרס במהלך פינוי בינוי המשך לשאלה
דירת ירושה שתיהרס במהלך פינוי בינוי המשך לשאלה
שלום מיכאל,
נא ראה ההפניה בתגובה לשאלתך הקודמת.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שרלה
בפועל לא גרים שם שנה הדירה ריקה מתכולה
האם עליי לשלם דמי וועד?
אשמח לתשובה תודה
מי משלם דמי ועד לגבי דירה ריקה בטרם התקבל צו ירושה
שלום רונית,
צו הירושה הוא הצהרתי בלבד, הדירה שייכת ליורשים מעת הפטירה ותשלום דמי הועד חל על היורשים גם אם הדירה ריקה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת מקרקעין
הצדדים הסכימו (התובע והנתבע) שינסו למכור לבד.
מצאו קונה
הנתבע לא מוכן לחתום על מסמכים למכירה.
מה ניתן לעשות? האם הדרך היחידה היא כינוס נכסים או יש פתרון רך יותר? כבר יש קונה
פירוק שיתוף ללא הסכמה
רון שלום,
חסרים נתונים כדי לתת תשובה מדוייקת. לא ניתן לחייב שותף למכור אלא בהליך משפטי.
הערת אזהרה בטאבו – אישור צד שלישי לביצוע עסקה
לבני יש דירה קטנה שבבעלותו, עבד קשה מאוד ורכש אותה לפני שנתיים
בעלי ואני ולא נתנו לו כסף לרכישת הדירה, אבל יחד עם זאת, אנו דואגים
הוא הכיר מישהי שלא נראית רצינית במיוחד אבל כן לוחצת עליו להתחתן
אני מודאגת מכך שאולי היא רוצה לשים את ידה על הדירה
הבן שלנו הוא בחור מאוד טוב אך יחד עם זאת גם נאיבי ומוכן לחלוק את רכושו בקלות
אני חוששת שאולי אותה בחורה תתחתן איתו במהירות ותהיה שותפה בדירתו
או אפילו תבקש ממנו להעביר לה מחצית מהדירה.
לכן השאלה היא - האם הוא יכול לבקש מהטאבו באמצעות עו"ד
שירשום אותי או את בעלי כסוג של הערת אזהרה, שרק במידה ואנו מאשרים
ניתן לעשות שינויים בטאבו לרבות מכירת או העברת חלק מהדירה לצד אחר?
קראתי על הנושא, אבל הבנתי שזה רק במידה והרה נותן מתנה למשל לפני נישואים
אבל זה לא המקרה, האם בכל זאת יש אפשרות שאנו נהיה מחסום נוסף
שהטאבו יהיה חייב לבקש אישורנו לפני כל שינוי בנכס, למרות שאנו לא נתנו את הדירה
ולא עזרנו ברכישתה? תודה
הגבלת העברה הדירה לצד שלישי
אסנת שלום,
עקרונית קיימת אפשרות לרישום ה"א שתכליתה התחייבות להימנעות מעשיית עסקה, הערה על הצורך בהסכמה ואולם לצד זאת נדרש מסמך נוסף שמסביר את המקור לכך.
כמו כן, באפשרות הבן לערוך הסכם ממון- ניתן לקבל פרטים נוספים בפורום דיני משפחה.
חלוקת רכוש משותף
אנחנו גרים בבניין בו יש 4 דירות.
בבניין יש חצר אחורית משותפת שלא משמשת היום איש.
3 בעלי דירות רוצים לחתום על הסכם, לחלק את החצר הנ"ל ל4 חלקים ולהצמיד לכל דירה חלק מהחצר לשימוש יחודי. יש גם הסכמות על איזה אזור בחצר תקבל כל דירה.
בעל דירה 1 מתנגד, טוען כי הוא מבוגר ואין לו כח להתעסק עם הסכמים.
אדריכל שהכרנו אמר לנו כי מספיק 75 אחוז מבעלי הדירות (כאמור אנחנו 3 מתוך 4) בכדי לקבל החלטות ולחלק את השטח.
האם נכון? האם זה מספיק בכדי שנוכל להצמיד את שטח החצר לדירות ולעדכן את העניין בטאבו?
תודה,
ג'ו
הצמדת חלק ברכוש המשותף לדירה
ג'ו שלום רב,
בהתאם לסעיף 62 לחוק המקרקעין, הצמדת של חלק מסויים ברכוש המשותף לדירה פלונית צריכה להיעשות ברוב של כל בעלי הדירות.
דירת ירושה שתיהרס בתהליך פינוי בינוי תמורת חדשה
דירת ירושה שתיהרס בתהליך פינוי בינוי תמורת חדשה
שלום מיכאל,
נא פנה לפורום התחדשות עירונית (תמ"א 38) באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פיצול שכר דירה ומיסוי
הדירה דרך אגב רשומה על שם אדם אחד. תודה.
פיצול שכר דירה ומיסוי
שלום אורן,
נא פנה לפורום מיסים באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה תקינה
האם לדעתכם אם אני רוכש את דירתי בדיור הציבורי ומשפצים לי לפני מטבח וליקויים האם במכר ( לעניין השמאי) יוסיפו לי את הערך של זה? למרות הנחה של דייר וותיק לרכישת הדירה?
תודה
יש לבדוק עניין זה עם שמאי
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נשבר חלון בדירה
לפני חודש שברו מבחוץ החלון בדירה שאני מזכיר
בעל הדירה אומר לי שאני צריך לטפל בזה
יש לי חוזה שכירות בלתי מוגנת
האם אתם יכולים לענות לי
מי אחראי על זה בעל הדירה או אני?
תודה על העזרה
נשבר חלון בדירה שכורה
שלום רב,
ככל שהשבר בחלון איננו נובע משימוש בלתי סביר שלך, האחריות לתיקון היא על המשכיר (בעל הדירה).
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח במכירת חנות שנבנתה מחדש בתמ"א 38/2
האם בעת מכירת החנות יחול מס שבח?
לפי איזו עלות? החנות המקורית נרכשה ב 1985 ואילו בנית החנות החדשה צפויה להסתיים ב 2026.
האם מתווספות עלויות לחנות החדשה לצורך מס שבח? למשל, שווי זכויות הבניה שנמסרו ליזם התמ"א.
האם היזם שילם מס שבח בגין החנות?
האם זה נלקח בחשבון כאשר הבעלים של החנות ימכור אותה אחרי הבניה מחדש?
תודה,
תמי
מס שבח במכירת חנות שנבנתה מחדש בתמ"א 38/2
שלום תמי,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה יחידה בהליך תמא חיזוק
האם ניתן למכור לצד ג' דירה יחידה שנמצאת בבניין שעובר תמא 38/1 (חיזוק ותוספות) לפני סיום הפרוייקט בפטור ממס שבח, או שפטור על המכירה ינתן רק בסיום הפרוייקט
האם חנות בגודל הדירות שמעל זכאית לממ"ד בתמ"א 38/2
האם חנות בגודל הדירות שמעל זכאית לממ"ד בתמ"א 38/2
שלום תמי,
נא פני לפורום תמ"א 38 באתר זה.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חניית נכים (לא הצמדה)
בבניין חדש שדייריו אוכלסו כעת יש 38 דיירים כאשר יש 4חניות ציבוריות ו2 חניות נכים עם סמל נכה בינלאומי.
ועד הבניין שלח הודעה בווטסאפ כי עקב מצוקת חנייה (יש 56 חניות)הם הועד החליטו כי הם מבטלים את חניות הנכים יש התנגדות של מספר נכים בבניין אך הם רק 4 מתוך 38.
לדברי ראש הועד שהוא עו"ד בעצמו אין כל חשיבות ל2 חניות הנכים אם הועד רוצה לשחרר אותם לכל הדיירים מהסיבה שהם רכוש משותף וברכוש משותף מספיק החלטת הוועד
האם כך הדבר?
חניית נכים (לא הצמדה)
שלום רב,
אין לועד סמכות להחליט בענייני הרכוש המשותף, אלא לגבי ניהולו הרגיל. גריעת זכויות מדיירים, שינויים מהותיים ברכוש המשותף וכיוב' נתונים להחלטת בעלי הדירות ודורשים הסכמת מי שזכויותיו נפגעות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מעלית שבת ע"פ מעלית אחת בבניין
לאחרונה בבניין מגורים משותף שאני בו מתגורר ( דירה בבעלותי ) הוחלט על הפעלת מעלית שבת בשעות התפילה.
יו"ר ועד הבית העביר מסמך בין הדיירים חוץ ממני שבו הרוב החליט על הפעלת המעלית כמעלית שבת.
אני יודע שאם יש רוב אז מותר להפעיל את המעלית כמעלית שבת גם אם ישנה רק מעלית אחת,
השאלה שלי היא כזאת.. מכיוון שהוא דילג עלי ולא שאל לדעתי האם יש בכלל תוקף למסמך והאם זה חוקי מה שנעשה?
האם יש לי משהו לעשות בנידון?
תודה מראש.
הפעלת מעלית אחת כמעלית שבת
שלום גיא,
אין מחלוקת שהיה על דיירי הבניין להביא גם בפניך את המסמך עליו חתמו הדיירים, אך גם אם לא עשה זאת אין בכך לגרוע מהסכמתם של אותם דיירים שהסכימו.
אם אכן יש רוב בין בעלי הדירות המאשרים הפעלת מעלית שבת אין משמעות פרקטית לפעולות כנגד המסמך או ההחלטה, שכן אפילו תתבע ביטול ההחלטה וגם אם תתקבל תביעתך אין כל מניעה שרוב בעלי הדירות יקבלו את אותה החלטה שוב, והפעם בידיעתך.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול עסקת מכר
ביטול עסקת מכר
שלום שני,
ניתן לבטל חוזה מכח הפרתו או מכח טענות להטעיה. נטל ההוכחה מוטל על הצד הדורש את ביטול ההסכם.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הוספת שטחי איחסון בחניון משותף
הוספת שטחי איחסון בחניון משותף
שלום רמי,
נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות בבניין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
סגירת נישה למחסן
בהמשך לשאלה זו, בהנחה שיש אישור של דיירי הבניין לסגירת הנישה למחסן, במידה והמעבר היחיד לנישה הוא דרך חניה פרטית, בעל החניה שצמודה לנישה יכול להתנגד לכך שהמעבר למחסן/נישה יתבצע דרך החניה שלו?
העברת בעלות אל נכס
מתנה לא לקרוב
שלום שי,
עסקת מתנה ניתן לבצע עם כל אדם, לא רק קרוב משפחה. יש לפנות לעו"ד ולחתום על תצהירים או על חוזה מתנה.
מתנה היא עסקת מקרקעין לכל דבר ועניין ונרשמת בטאבו/רמ"י/חברה משכנת ככל עסקה אחרת, בכפוף להמצאת אישורי מסים ועיריה או כל אישור אחר הנדרש בהתאם לאופן רישום הדירה.
מתנה שאיננה לקרוב משפחה לא מזכה בפטור ממס שבח או במס רכישה מופחת. ככל שמדובר בדירת מגורים הנכנסת לגדרי פטור דירה יחידה יתכן פטור גם בעסקה כזו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בניית סוכה על הגג
אני גרה בבניין בקומה עליונה.
שתי משפחות בונים כל שנה סוכות על הגג. ברצוני לציין שמדובר בגג שכולו מכוסה בדודי שמש וקולטים שהם מזכוכית. במשך שבוע של סוכות על הגג עושים ביקורים וחגיגות וריצות כל מיני קרובי משפחה, ילדים וכו'.
השנה גיליתי שמנעולן של דלת כניסה שבור והדלת דופקת כל הזמן (אני גרה בקומה האליונה).
האם החוק מתיר בניית סוכה על הגג מלא קולטים שזה מחווה סכנה לרכוש פרטי של דיירים?
כפי שידוע שירות פולחן דתי אינו מונע התנהגות הרסנית וברבריות.
תודה על התשובה.
בניית סוכה על הגג
שלום לאה,
אין איסור לבנות סוכה על גג הבניין.
כמו בכל עניין אחר, יש להתחשב בשכנים, למנוע מטרד ונזק ואם נגרם נזק לרכוש המצוי על הגג יש לתקנו.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
לעסק
ניתן לבחור במסלול מס של 10%?
מס בהשכרת דירה לעסק
שלום דני,
בהשכרת דירה לעסק לא קיימים מסלולי פטור/הקלה.
ישולם מס מלא בגין דמי השכירות.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר סרבן
השוכר אינו מסכים להעלאת דמי השכירות
שלום שובל,
השוכר אינו חייב להסכים להעלאת דמי השכירות אך במקרה כזה עליו לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות על פי החוזה האחרון שנחתם, וככל שלא נחתם חוזה, בתום תקופת פינוי סבירה שתתנו לו.
אם השוכר לא יפנה את הדירה ניתן להגיש כנגדו תביעת פינוי.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
