פורום נדל&quot;ן

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם תשלום מע"מ ליזם מתקזז עם מס שבח ?

דני 16/12/13

בעסקת קומבינציה אנו משלמים את המעמ על עלות הבנייה. האם מעמ זה מתקזז ממס שבח ?

לעמוד

המלא

קיזוז מע"מ עם מס שבח בעסקת קומבינציה

עו"ד ענת קציר מנהלת 16/12/13

דני שלום,

בנסיבות אלו, מע"מ אינה הוצאה שמותרת בניכוי לפי ס' 39 לחוק מיסוי מקרקעין. לכן לטעמי התשובה היא שלילית.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תשלום ועד לדירות של קבלן שעדיין לא נמכרו

אבי 16/12/13

הבניין בו אני גר אוכלס כבר לפני שלוש שנים.

יש עדיין שתי דירות שהקבלן לא מכר מסיבותיו הוא.

עד עתה הבניין תוחזק על ידי חברת ניהול לכן לא בדקנו את הנושא. כעת הדיירים לקחו על עצמם את ניהול הבניין.

והשאלות הם כדלהלן :

א - האם חלה חובה על הקבלן לשלם מיסי ועד מלאים כפי ששאר הדיירים משלמים או רק חלק יחסי או בכלל לא ?

ב - מעבר לתשלומי הועד, הדיירים שילמו תשלום נוסף עבור שער חשמלי. האם על הקבלן להשתתף בזה ?

ג - לצערנו חברת הניהול שניהלה את הבניין לא שילמה בחודשים האחרונים את תשלומי החשמל וביטוח למעלית. לכן נוצר חוב שאנו הדיירים צרכים לשלם. האם גם על הקבלן לשאת בתשלומים הללו כמו יתר הדיירים ?

אודה לתשובה מוסמכת ועניינית לכל אחת משאלותיי ואם אפשר לקבל קישור לחוק המתייחס לעניין זה.

תודה למשיבים

אבי

לעמוד

המלא

השתתפות הקבלן בהוצאות ועד הבית

עו"ד ענת קציר מנהלת 16/12/13

אבי שלום,

התשובה לשלוש השאלות היא זהה. בעיקרון חלה חובה על הקבלן כבעל דירות להשתתף בכל ההוצאות הקשורות לבית המשותף. אולם, יש לבדוק בהסכם הרכישה עם הקבלן מה נקבע בעניין. לעיתים, קבלנים מכניסים סעיפים המתירים להם לא להשתתף בהוצאות אלו, או להשתתף באופן חלקי או להשתתף רק לתקופה מוגבלת.

לעניין חובת ההשתתפות של כל בעלי הדירות, ראה חוק המקרקעין. פרק ו'- בתים משותפים.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איטום גג

אירנה 16/12/13

לפני שנה וחצי ביצענו איטום גג .אני גרה בקומה אחרונה וסבלתי בעבר מנזילות. בחורף שלאחר איטום לא היו נזילות ונשמנו לרווחה, אך בחורף הנוכחי שוב התחילו הנזילות. פניתי לאיש מקצוע שביצע את האיטום והנ"ל מסר כי תעודת האחריות שניפק תקפה אך ורק במידה ומסיידים את הגג כל שנה אצלו. בדקתי את התעודה ואכן זה רשום. בעל המקצוע לא מוכן לתקן ללא תשלום וטוען שהגג לא באחריות . האם ניתן לתבוע אותו או שאין כאן עילה ?

תודה רבה ,

אירנה

לעמוד

המלא

אחריות לאיטום גג

עו"ד ענת קציר מנהלת 16/12/13

אירנה שלום,

לדעתי קיימת עילה לתביעת נזיקין כנגד איש המקצוע, שהרי אם קיימת נזילה הוא לא ביצע את מלאכתו כראוי.

אני ממליצה לך לפנות בשאלתך לפורום נזיקין.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מכירת נכס

אירנה 16/12/13

שלום רב,

אבקש חידוד בנושא חוק מקרקעין החדש (מ-2014). אני ובעלי בעלי 2 נכסים אשר נרכשו לפני הנישואים. אנחנו נשואים פחות משנה וברצוננו למכור את הנכס שלו על מנת לקנות נכס אחר. האם ניתן להתייחס לזה כעל "דירה יחידה" או שזה נחשב 2 דירות לתא משפחתי? איזה מיסים יחולו על המכירה וקניה? האם יש דרך לקבל פטור ? תודה רבה ,

אירנה

לעמוד

המלא

הלכת פלם

עו"ד ענת קציר מנהלת 16/12/13

אירנה שלום,

בהנחה שהנכס שאתם מעוניינים למכור נרכש על ידי בעלך בלבד טרם נישואיו, ההלכה היא (הלכת "פלם") שלא מחילים את חזקת התא המשפחתי על דירות קודמות לנישואין. כלומר, ככל הנראה רשות המיסים תחשיב את הדירה הנמכרת כיחידה.

על המכירה יחול מס שבח אלא אם בעלך זכאי לפטור. יש לבדוק מספר תנאים לכך.

מס רכישה- תלוי בגובה הרכישה.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הסגת / הסטת גבול במקרקעין

ח 16/12/13

אם קיר עובר בשטח של שכנו ונוצר מצב בו שהריסת הקיר ובנייתו מחדש יקרה מאוד והחלק הנרכש הוא קטן מאוד - כדאי לפצות בין העלות לערך.

יש פסק דין בנושא?

לעמוד

המלא

הסגת גבול במקרקעין

עו"ד ענת קציר מנהלת 16/12/13

שלום רב,

אנא הבהר את שאלתך.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עבודות שיפוצים של השכן שהזיקו לבית שלי

אמיר 16/12/13

ביתי ניזוק במסגרת שיפוץ שעשה השכן בדירה שמעליי. אילו אפשרויות חוקיות עומדות לפניי על מנת לתקן את הנזק?

לעמוד

המלא

עבודות שיפוצים של השכן שהזיקו לבית שלי

עו"ד ענת קציר מנהלת 16/12/13

אמיר שלום,

ניתן להגיש תביעת נזיקין.

אני ממליצה לך לפנות לפורום נזיקין בשאלתך.

בברכה,

ענת קציר, עו"ד

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ענת קציר

הנפת הדגל 9, נס ציונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

גובה מכפיל חניה

דייר חדש 15/12/13

בבניין שלי ישנו מכפיל חניה עם פיר, כך ששתי מכוניות חונות האחת מעל השניה. גובה המתקן הוא 1.5 מטר, שזה גובה מאוד גבולי וייתכן שאפילו נמוך מכדי להכניס למתקן מכונית ממוצעת, לה יש על הגג גם אנטנה.

רציתי לדעת האם ישנו תקן לגובה מינימלי הדרוש לכזה מתקן והאם ישנם אמצעים בהם אוכל לגרום לקבלן לספק לי שני מקומות חניה, כפי הכתוב בחוזה רכישת הדירה? אציין כי ישנם מתקנים נוספים מאותו הסוג בבניין שגובהם 1.65 מטר ויש גם כאלו שגובהם 1.8 מטר וכול הדיירים רכשו בדיוק את אותה הדירה, באותו פרוייקט בניה.

לעמוד

המלא

בבניין בו אני גר, לא "בבניין שלי"...

דייר חדש 15/12/13

פינוי בינוי

אלי 15/12/13

אני מתעניין על התקדמות פינוי בינוי בבית שמש שכונת ביאליק.

באיזה שלב עומד הפרוייקט ו

אם כלל יש סיכויים מעשיים להליך פינוי בינוי בפרוייקט המדובר

לעמוד

המלא

פינוי בינוי

עו"ד תומר שזר מנהל 16/12/13

ככל הידוע לי, היו 2 קבוצות במקום, ואחת מהם אף התקדמה בתהליך, אבל צריך לבדוק יותר פרטים למול משרד עו"ד המטפל, נדמה לי "שקל".

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

צ'ק מהבנק

דביר 15/12/13

קניתי דירה. אני בהליכים לקבלת משכנתא. מועד אחרון לתשלום עומד לפקוע והשגתי הלוואת גישור חוץ בנקאית. במקרה כזה לפקודת מי ירשם הצ'ק מהבנק שנותן את המשכנתא?

יש עוד בעיות שאמורות להיות במקרה כזה?

לעמוד

המלא

שיק מהבנק

עו"ד תומר שזר מנהל 16/12/13

צר לי לא הבנתי את השאלה.

נא לנסח מחדש.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

איטום בבית משותף

משה 15/12/13

ב''ה

שלום.

אני גר במרובע של ארבעה דירות (שניים בכל צד) כשאני גר בקומה העליונה. כשקניתי את הבית חתמתי על הסכם עם השכן מלמטה שכל הגינה המשותפת שייכת לו וכל הגג המשותף שייך לי. כעת נדרש לבצע איטום בגג (ששייך לי כאמור על פי ההסכם) והשאלה היא האם אני יכול לחייב את השכן מלמטה להשתתף בהוצאה למרות ההסכם שחתמנו?

ואם כן, היכן זה כתוב בחוק שאוכל להראות לו?

תודה רבה!

לעמוד

המלא

איטום בבית משותף

עו"ד תומר שזר מנהל 16/12/13

לכאורה - לא אתה לא יכול.

אבל הייתי ממליץ לך לקיים פגישת יעוץ עם עו"ד ולבדוק אם יש פירצה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בניה על שטח במושב

עידן 15/12/13

שלום ,

יש ברשותנו שטח במושב ועליו כיום שתי מבנים ,

הייתי רוצה לדעת איפה אני מברר את זכויותי לבניית מבנה נוסף , לגבי מקומו ,גודלו וכו'

אני שוקל גם אפשרות להנחת מבנה זמני (קרוואן )

מה הדין לגבי מקרה זה

תודה

לעמוד

המלא

בית בשטח

עו"ד תומר שזר מנהל 16/12/13

אפשר לברר במינהל מקרקעי ישראל.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבלן שהזיק לדירות אחרות בבנין

אנדרו קלאץ 15/12/13

שלום רב! השכנים מעלינו עושים שיפוצים, וכבר פעמיים הדירה שלנו הוצפה, וכגרע התקרה מנטפת מים מאז שיורד גשם/שלג, והקבלן אמר לי שיש חור בתקרה שלהם והם שמו אמבטיה (וכשמתמלא שופכים המים החוצה).

א) האם זה מצב רגיל או אם זה נחשב פשיעה של הקבלן?

ב) האם יש שום צורה להתלונן עליו באופן שיכריח אותו להפסיק עבודתו?

ג) איזה סוגי היזק יכולים לתבוע ממנו, ואיך תובעים את זה?

תודה רבה,

אבי

לעמוד

המלא

קבלן שעושה שיפוצים

עו"ד תומר שזר מנהל 16/12/13

אני חושב שאם יש עילת תביעה, היא כנגד השכן ולא כנגד הקבלן.

כלומר - אתה יכול לתבוע את השכן, ושהוא יתבע את הקבלן שלו.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

האם אשלם מס כלשהו?

רווק 15/12/13

שלום

אני גר בדירה ששייכת לאבא שלי. אני בן 31, רווק, ללא ילדים.

מעולם לא קניתי או מכרתי דירה ואין לי שום נכס בבעלותי חוץ מרכב.

לאבא שלי יש דירות משלו ואין בימינו פטור ממס שבח לאור מכירות שביצע.

שווי הדירה בה אני גר בערך 700,000 ש"ח.

שאלותיי הן-אם אבא שלי יעביר את הדירה שבה אני גר לבעלותי ללא שום תמורה:

א. האם אני אשלם מס כלשהו?

ב. האם הוא ישלם מס כלשהו?

ג. האם צריך להסכם הסכם מכר?

תודה

לעמוד

המלא

הסכם מתנה

עו"ד תומר שזר מנהל 16/12/13

אתה תשלם שליש מס רכישה, אם הדירה שווה פחות מהמינימום - אתה פטור.

הוא פטור לכאורה ממס שבח.

צריך לעשות הסכם מתנה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

חתן שלא מוכן לעזוב דירה פרטית

בעל דירה 15/12/13

שלום

עקב בעיית זוגיות של ביתי וחתני(סיפור בפני עצמו) פניתי בתחילת החודש
אליהם כי יחתמו עמי על חוזה בבית שהם גרים בו חינם דירה שרשומה בטאבו עלי ועל
רעייתי (כעזרה לזוג צעיר) ביתי הסכימה אבל החתן מסרב לחתום ובגלל זה נתתי להם
אורכה לפנות את הנכס כולל המיטלטלין עד סוף החודש הזה. בזמן הזה ביתי לוחצת אליו
למצוא דירה חילופית. אבל כשאנחנו רואים את ההתנהלות שלו לא נראה שהוא מפנים שהוא
צריך לפנות את הבית ולא עושה כלום מה עלי לעשות על מנת שיפנה את הנכס כולל
המיטלטלין במועד שקבענו.

תודה

לעמוד

המלא

פינוי מושכר בין משפחה

עו"ד תומר שזר מנהל 16/12/13

יש כאן בעיה משפטית, יתכן שצריך יהיה להגיש תביעת פינוי בבית משפט לענייני משפחה.

תפנה בבקשה גם לפורום דיני משפחה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

מחזור משכנתא לנכסי מנהל

ענת יניר 14/12/13

ברשותי דירה שקניתי בחכירה לדורות מחברת רמט, שפשטה את הרגל וגאודע נכנסה בנעליה. לא הסדרתי עדיין את הטאבו. יש לי משכנתא שגמרתי לשם את החלק הארי שלה ונותר לשלם 40,000 שקל. לא היו בעיות והחשבון אמנם על הקצה אבל בסדר. אני זקוקה למחזור משכנתא ואושר לי עקרונית עד 230,000 שקל. לסדר טאבו יעלה לי 2,400 שקל וגם יקח זמן. אני מניחה שהתחייבות מגאודע לא תיקח כל כך הרבה זמן עד שיקבלו את התשלום. השאלה אם הבנק יסתפק במסמכי המנהל. אני הבנתי מאנשים שונים שלכאורה יש מצב שזה פתיר, אך לא קיבלתי תשובה כיצד הבנק יכול להסתדר עם זה. יש לי פגישה ביום שני וידע זה הרי נשק חשוב מאוד. אשמח לכל מידע אפשרי.

לעמוד

המלא

חברת רמט

עו"ד תומר שזר מנהל 14/12/13

לא חושב שצריכה להיות בעיה.

הרי הם מפיקים כתב התחייבות לרישום משכנתא ואת לא הראשונה שעושה את זה.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

רכישת דירה שניה

ברכה 14/12/13

שלום,

לכלתי דירה על שמה עוד לפני נישואיה לבני. כעת ברצונם לקנות דירה על שם שניהם. האם מס הרכישה צריך להיות מחושב במלואו כדירה שניה או שניתן לחשב חלקית כדירה יחידה מכיוון שלבני תהיה זו דירה יחידה.

תודה

ברכה

לעמוד

המלא

מס רכישה - דירה שניה

עו"ד תומר שזר מנהל 14/12/13

אם אין ביניהם הפרדה רכושית מוחלטת - לטעמי יראו זו כדירה שניה - שהרי רואים את התא המשפחתי כאחד.

יש פס"ד בעניין -פס"ד פלם - אולי שם אפשר לקרוא ולהבין יותר.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

הגשת תביעה נגד חברת איטום

אורנה 14/12/13

שלום,

בכוונתי לתבוע את חברת האיטום שהתרשלה באיטום מעקה בגג מעל דירתי. העבודה בוצעה ב- 2005 אולם האחריות בגין עבודה זו הסתיימה רק ב- 2010. האם עדיין לא מאוחר להגיש תביעה ? עד מתי ניתן להגיש ?

תודה,

אורנה

לעמוד

המלא

תקופת התיישנות

עו"ד תומר שזר מנהל 14/12/13

לא בטוח שיש עילת תביעה חלפה תקופת האחריות וחלפה תקופת ההתיישנות, אולי כדאי לך לבדוק את העניין בפגישה אישית עם עו"ד.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תלונה על מתווך

אינה 13/12/13

שלום רב,

ברצוני להתלונן על מתווך שחתמתי איתו חוזה בלעדיות על מכירת דירתי. חתמתי איתו חוזה לפני 10 ימים. בזמן הזה הוא לא הביא לי לקוח אחד אפילו, סירב לפרסם תמונות של דירתי באינטרנט ששלחתי לו. בעלי התקשר אליו והציג את עצמו כלקוח פוטנציאלי, אז המתווך סירב לקבוע פגישה בדירה ונקב במחיר הדירה שהוא נמוך בהרבה ממה שסוכם איתו. איזו עבירות הוא עבר כאן שאוכל לטעון בתלונה נגדו ואיפה ניתן להתלונן נגדו? תודה רבה.

לעמוד

המלא

תלונה כנגד מתווך

עו"ד תומר שזר מנהל 14/12/13

לא בטוח שיש כאן עבירות - תוכלי לבדוק מול רשם המתווכים.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

קבלן

נוי 13/12/13

שלום. ברצוני לשאול שאלה.

הגשנו לקבלן מסמכים שנמסר לנו מהבנק לשם חתימת משכנתא.

את המסמכים העברתי לקבלן לפני שבועיים וחצי. ומשום מה הם לא הועברו הלאה לגורמים שאמורים לחתימה. אחרי אינספור בקשות ושיחות טלפון. נענתי בתשובות מתחמקות.

אתמול היינו בבנק לשם חתימת החוזה למשכנתא. ונמסר לי שבעקבות איחור של המסמכים אני יחוייב בשני תשלומים של משכנתא בחודש פברואר. בעקבות אי הגשת המסמכים החסרים שהם המסמכים שהקבלן היה אמור להחזיר חתום.

דבר זה גורם לי לנזק כספי כי אין באפשרותי להיות מחוייבת פעמיים בחודש אחד בסכום של משכנתא.

שאלתי היא: האם יש חוק שאומר שאני מוגנת מבחינה זו ואני יכולה לתבוע את הקבלן על אי מסירת מסמכים בזמן?

כי דבר זה גורם לי לנזק כספי.

שמסרתי את המסמכים נמסר לי שבעוד שבוע הם יוחזרו אלי. ואנו כבר שבועיים וחצי אחרי וטרם הוחזרו אלי המסמכים.

תודה על תשובה.

לעמוד

המלא

חוזה רכישה מול קבלן - אי מסמרת מסמכי משכנתא

עו"ד תומר שזר מנהל 14/12/13

לצורך כך שוכרים עו"ד שחותמים חוזה מול קבלן והוא דואג לדברים האלה.

בכל מקרה, צריך לבדוק את החוזה לעניין החזרת המסמכים, אם החוזה שותק - יש עילת תביעה כנגד הקבלן, תוכלי לתבוע אותו בתביעות קטנות.

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עמותה מס שבח

דביר 13/12/13

האם עמותה המוכרת נכס יחיד שבבעלותה תתחייב במס שבח מ2014?

איך הוא מחושב? כשהדירה נמסרה לעמותה ולא נרכשה

ממתי ולפי מה יחשבו כמה השביחה?

לעמוד

המלא

מס שבח

עו"ד תומר שזר מנהל 14/12/13

לטעמי כן - יש לשלם מס שבח.

השבח יהיה לפי ערך הנכס בעת המסירה (גם אם היתה ללא תמורה), למול ערכו כיום. פנה לשמאי על מנת לקבל שומה מדוייקת .

תומר שזר, עו"ד ומגשר

שזר משרד עורכי דין וגישור

מנהל הפורום.

עו"ד תומר שזר

בן גוריון 1, כפר יונה

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

עזרה בניסוח חוזה שכירות דירה

פליקס 12/12/13

אודה אם תבדקו תקינות ניסוח של סעיפים הבאים ותוסיפו דברים שאולי פספסתי:

1. בלאי ותיקונים - יש לבדוק תקינות המבנה ומערכות שונות כמו: חשמל, בוילר, ברזים, אינסטלציה, גז וכד' ולהכין רשימת ליקויים שעל בעל הדירה לתקן לפני כניסה לדירה. יש לוודא ולכתוב בחוזה כי בעל הדירה אחראי לתקן את כל הקלקולים הנובעים מבלאי טבעי של הנכס, המערכות, והציוד הנמצא בדירה ששייך לבעל הדירה (מזגן, מקרר, ריהוט אם יש). כמו כן, חשוב לציין מועד לתיקון תקלות ומועד לתיקון תקלות דחופות (עד 24 שעות).

בדרך כלל קובעים מועד תיקון של קלקולים שיכולים לחכות? כי אני לא רוצה שמשכיר ימשוך וימרח עם תיקונים. בדבר לתקלות דחופות שלא יכולות לחכות רשמתי תקין?

2. קיצור תקופת השכירות – רצויה אפשרות להביא הסכם לסיומו לפני סוף תקופת שכירות בהתראה מוקדמת. מצד של בעל הבית

למרות שאני רוצה דירה לטווח ארוך, אני מודאג שלא אוכל לעזוב במקרים חריגים כמו גורמים חיצוניים שיתגלו במהלך שכירות שיפגעו ברמת החיים שלי כי הכל יכול להיראות טוב בהתחלה ויום אחת מי יודע...

3. דירה מרוהטת - רצוי מאד להכין רשימת מלאי שתכלול את הפריטים בדירה ומצבם. את כל אילו יש להוסיף לחוזה השכירות על מנת למנוע אי נעימויות בעתיד.

משהו להוסיף פה?

יש סעיף שאני רוצה להוסיף כי אין מזגן בדירה:

4. התחייבות מצד השוכר ברכישת מזגן, תשלום בעד התקנתו, דאגה לתקינותו במשך מגורים של שוכר והעברת בעלות על משכיר דירה בתנאי שהוא מוריד 100 ש''ח מתשלום שכר דירה חודשי למשך שנה ונותן אופציה לטובת השוכר כאשר:

(א) אי קיום תנאי מצד שוכר מחייב אותו להחזיר סכום הנ''ל בתום שנה ראשונה

(ב) אי קיום תנאי מצד משכיר דירה מזכה שוכר להשאיר מזגן בבעלותיו וחופש לקחת מזגן איתו

נוסח טוב? האם פספסתי משהו?

לעמוד

המלא

חוזה שכירות

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 13/12/13

פליקס שלום,

יש לקבל ליווי משפטי של עו"ד והשאלה מורכבת מדי כדי לענות כאן.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

תיקון גג בבית משותף ושיפוץ תקרה

ג' 12/12/13

שלום,

הורי מתגוררים בבית קומות, בקומה הכי אחרונה.

לפני שנתיים היו נזילות לתוך הבית בגלל מצבו של הגג.

מכיוון שאין ועד הבית החליטו להזמין איש מקצוע לתיקון הגג ולאחר לשיפוץ התקרה.

איש המקצוע ביצע את התיקונים בחורף הקודם עם אחריות ל- 10 שנים.

לאחר התיקון שלו הנזילות לא פסקו.

לפניות הורי הגיע 3 פעמים לביצוע התיקונים, אך ללא הועיל.

גם השנה הוריי פנו אליו כבר מחודש אפריל שיבוא ויתקן את הגג. איש המקצוע הגיע בדק את מצבו של הגג בנוכחות אבא שלי והם ראו שהגג נמצא במצב רע ודורש שיפוץ.

איש המקצוע הבטיח להגיע תוך שבוע, אך לא בא.

הורי פנו אין סוף למספר טלפון הברשותם, אך כל פעם הגיעו לשירות מענה אנושי שהבטיחו להעביר את ההודעה לבעל המקצוע, אך זה לא חזר.

כרגע, מיותר לציין שמזג האוויר גשום. הנזילות ממשיכות.

שיפוץ התקרה נהרס לגמרי.

אין מענה מאיש המקצוע.

מה אנחנו יכולים לעשות כרגע?

האם זה תביעות קטנות?

אם כן על איזה סכום לתבוע- החזר על השיפוץ? מה עם התקרה המשופצת שנהרסה ודורשת שיפוץ חוזר?

תודה מראש על כל עצה.

לעמוד

המלא

תיקון נזילה בגג

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 13/12/13

שלום

בבעלות מי נמצא הגג המשותף? אם בבעלות הוריך, יש לבחון את המסמכים ולקבל ייעוץ פרטני.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

התישנות תשריט מקרקעין

רוני 12/12/13

לפני 30 שנה אישרה רשות המקרקעין לקבלן בנין תשריט שאינו נכון, הדבר פוגע במקרקעין (חניה) המשוייכים בטאבו לדיירי בניין. המפקחת על המקרקעין קבעה היום שהתשריט השגוי הינו נכון וצריך לפנות לביה"ד המחוזי כדי לערער.

האם זה נכון ואין אפשרות לתקן את המעוות ??

לעמוד

המלא

תשריט מקרקעין שגוי

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 13/12/13

רוני שלום,

העניין נידון בפני המפקחת והדרך היא ערעור.

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק

האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!

בניה בהתיישנות 40 שנה

שלמה אלקבץ 12/12/13

שלום,

מזה 40 שנים הדירה הסמוכה לסבא שלי הייתה נטושה. סבא שלי גר בבלוק בן 3 קומות. והוא עשה יציאה נוספת לביתו על חשבון שטח משותף לבניין (כמה מדרגות). כמובן שלשכנים כלל לא הפריע והם הסכימו לכך. הוא השקיע בסביבה סכום לא מבוטל של כסף , בנה גינה , עשה תאורה וכו ובאמת השכנים שמחו כי זה סתם שטח שלא נוצל.

לפני כמה חודשים הגיע היורש של הבית הנטוש, אדם מבוגר מאוד , שרוצה לבנות על שטח הגינה והמדרגות ממ"ד - כלומר שצריך להרוס כל מה שסבי השקיע.

כל השכנים מתנגדים לכך. הייתה ועדת ערער ובגלל שהגשנו את העירעור באיחור העירעור נדחה.

שאלתי היא, האם ניתן לערער שנית? האם ניתן לטפל בזה דרך בית משפט במידה ותוצאת הועדת ערעור אינה מקובלת עלי? ובמידה ובסוף יוחלט כי הוא רשאי לבנות האם מגיע לסבי פיצוי כספי על סך ההשקעה בגינה. ?

תודה רבה

לעמוד

המלא

בניה על שטח משותף

עו"ד ציפי רוזנברג מנהלת 12/12/13

שלמה שלום,

זה מקרה לייעוץ פרטני

בהצלחה

עו"ד ציפי רוזנברג

מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין

עו"ד ציפי רוזנברג

בר כוכבא 23 בני-ברק