פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
מחסן
אלכס סמירנוב
19/05/14
בוקר טוב, במרץ האחרון רכשתי בית צמוד קרקע, הדייר שהשכיר את הנכס עזב את הנכס בתחילת חודש ינואר . לאחר כניסתי לנכס המוכר אישר פינויי מלא של כלל הבית כולל מחסן שנמצא בשטח הנכס (בגינה) הכול פונה נוקה ונזרק לפני כמה ימים בא אליי האדם שעזב את הבית בטענה שהמחסן שלו מבקש בעבור המחסן כ500 ש״ח, לאחר בדיקה נמצא שאכן המשכיר קנה את המחסן (מחסן מפלסטיק). שאלתי היא מה עמדתי בנושא האם עליי לשלם או להחזיר את המחסן לאחר חודשיים שעמד בבית לא מאוכלס ועוד כחודשיים וחצי כשהבית כבר בבעלותי ואני גר בו.
מחסן
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/14
אלכס שלום,
בעקרון, אם המחסן של הדייר הצע לו לקחת אותו.
אם הוא לא מעוניין, לטעמי ההתדיינות צריכה להיות מול המוכר ולא מולך, הרי הוא רכש את המחסן מהמוכר, ולפי תיאורך המוכר לא עדכן אותך כי המחסן נמכר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעקרון, אם המחסן של הדייר הצע לו לקחת אותו.
אם הוא לא מעוניין, לטעמי ההתדיינות צריכה להיות מול המוכר ולא מולך, הרי הוא רכש את המחסן מהמוכר, ולפי תיאורך המוכר לא עדכן אותך כי המחסן נמכר.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישתת נכס מקרקעין בנאמנות
אפרת
18/05/14
האם ניתן לרכוש נכס מקרקעין בנאמנות ומהו התהליך ?
נכס בנאמנות
עו"ד תומר שזר
מנהל
19/05/14
ניתן לרכוש בנאמנות נכס.
מומלץ לפנות ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
מומלץ לפנות ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
שזר משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
טפסים במועד חתימה על חוזה מכר
טל
18/05/14
במועד החתימה על חוזה למכירת דירה, יש לחתום על החוזה עצמו וכן על טפסים נלווים. תוכלו לעזור עם מספר שאלות על הטפסים הללו?
1. בבקשה לרישום מקרקעין, מי בדרך כלל חותם כ"מבקש"? המוכר או הקונה?
2. בקשה לרישום הערת אזהרה- אם הקונים ובא כוחם מטפלים ברישום, מי חותם כ"מבקש"? הקונים?
3. יפוי כוח של המוכרים- האם המוכרים ממנים את עורכי הדין של שני הצדדים או רק בא כוח המוכרים?
4. יפוי כוח הקונים למחיקת הערת אזהרה- האם הקונים ממנים את בא כוחם או את בא כוח המוכרים, מאחר והוא מחזיק זאת בנאמנות?
אודה מאד לעזרתכם הדחופה!
1. בבקשה לרישום מקרקעין, מי בדרך כלל חותם כ"מבקש"? המוכר או הקונה?
2. בקשה לרישום הערת אזהרה- אם הקונים ובא כוחם מטפלים ברישום, מי חותם כ"מבקש"? הקונים?
3. יפוי כוח של המוכרים- האם המוכרים ממנים את עורכי הדין של שני הצדדים או רק בא כוח המוכרים?
4. יפוי כוח הקונים למחיקת הערת אזהרה- האם הקונים ממנים את בא כוחם או את בא כוח המוכרים, מאחר והוא מחזיק זאת בנאמנות?
אודה מאד לעזרתכם הדחופה!
מסמכים לחתימה על חוזה מכר
עו"ד תומר שזר
מנהל
19/05/14
1. בקשה לרישום - בדר"כ מוכר .
2. הערת אזהרה - מבקש קונים.
3. יפוי כוח שני צדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר שזר
משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
2. הערת אזהרה - מבקש קונים.
3. יפוי כוח שני צדדים.
תומר שזר, עו"ד ומגשר שזר
משרד עו"ד וגישור
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שיפוץ דירה
קרין
18/05/14
שלום,
השכרנו דירה במשך 8 שנים וכעת עוברים לדירה אחרת, בעל הדירה דורש מאיתנו לצבוע את הדירה. האם אנחנו חייבים לפי החוק?
*בחוזה לא רשום שום דבר בנוגע לשיפוצים, אבל כן מופיע סעיף בסגנון של "השוכר מתחייב להחזיר את הדירה במצב שקיבל" .
השכרנו דירה במשך 8 שנים וכעת עוברים לדירה אחרת, בעל הדירה דורש מאיתנו לצבוע את הדירה. האם אנחנו חייבים לפי החוק?
*בחוזה לא רשום שום דבר בנוגע לשיפוצים, אבל כן מופיע סעיף בסגנון של "השוכר מתחייב להחזיר את הדירה במצב שקיבל" .
שיפוץ דירה
עו"ד תומר שזר
מנהל
19/05/14
אם קיבלתם אותה במצב צבוע - תחזירו במצב צבוע.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העו"ד של גרושתי מעכב את כספי מכירת הדירה
דוד נוי
18/05/14
אני פושט רגל , שהתגרשתי אשתי , העברתי לה את הזכויות על הדירה.
גרושתי ביקשה למכור את הדירה , אך העו"ד טען שבגלל שעדין לא בוצע העברת בעלות, אני גם צריך לחתום על המכירה.
שותפו של העו"ד הזה ייצג אותי בהליכי הפש"ר.
לאחר חתימת החוזה , סירב העו"ד להעביר לידי גרושתי את הכסף .
מה עושים
גרושתי ביקשה למכור את הדירה , אך העו"ד טען שבגלל שעדין לא בוצע העברת בעלות, אני גם צריך לחתום על המכירה.
שותפו של העו"ד הזה ייצג אותי בהליכי הפש"ר.
לאחר חתימת החוזה , סירב העו"ד להעביר לידי גרושתי את הכסף .
מה עושים
פשיטת רגל ותיק מזונות
עו"ד תומר שזר
מנהל
19/05/14
נא לפנות לפורום דיני משפחה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעלים ודייר מוגן בפרוק שיתוף
זאב
18/05/14
נכס במושע שייך ל 8 יורשים.
אחד מהיורשים גר בנכס ( דירה) .
ישנה תביעה לפרוק שיתוף והבעלים ( שהוא אחד היורשים ) שגר בנכס טוען שהוא גם דייר מוגן וגם בעלים.
דהיינו דורש כסף בגין פינוי שלו עצמו כדייר מוגן ואחר להתחלק שווה בשווה בכסף עם שאר כל היורשים בתמורה שתתקבל מפרוק השיתוף לאחר ש"קיבל" לכיסו את דמי הפינוי.
השאלה היא : האם אותו יורש שהוא למעשה גם בעלים שווה בשווה עם שאר היורשים כרשום בטאבו , יכול לקבל למעשה פעמיים כסף , פעם כדמי פינוי דייר מוגן, ובפעם השנייה רוצה לקבל שווה בשווה בתמורה שנשארה/תשאר עם שאר היורשים . הייתכן ?????
אחד מהיורשים גר בנכס ( דירה) .
ישנה תביעה לפרוק שיתוף והבעלים ( שהוא אחד היורשים ) שגר בנכס טוען שהוא גם דייר מוגן וגם בעלים.
דהיינו דורש כסף בגין פינוי שלו עצמו כדייר מוגן ואחר להתחלק שווה בשווה בכסף עם שאר כל היורשים בתמורה שתתקבל מפרוק השיתוף לאחר ש"קיבל" לכיסו את דמי הפינוי.
השאלה היא : האם אותו יורש שהוא למעשה גם בעלים שווה בשווה עם שאר היורשים כרשום בטאבו , יכול לקבל למעשה פעמיים כסף , פעם כדמי פינוי דייר מוגן, ובפעם השנייה רוצה לקבל שווה בשווה בתמורה שנשארה/תשאר עם שאר היורשים . הייתכן ?????
בעלים ודייר מוגן
עו"ד תומר שזר
מנהל
20/05/14
זאב שלום הפניה שלך מצריכה בירור פרטני
פנה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פנה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
להחזיר 2 דירות קטנטנות בו זמנית,
שואלת
18/05/14
האם החזקת 2 דירות קטנטנות, מחייבת מיסים (בשל העובדה שיהיו לי 2 דירות ולא דירה יחידה?)
כוונתי להחזקה שוטפת לאורך השנה.
והאם אם אקנה דירה שניה, מוטל עלי מס נוסף, מעצם העובדה שיש ברשותי דירה אחת כבר?
תודה לכם.
כוונתי להחזקה שוטפת לאורך השנה.
והאם אם אקנה דירה שניה, מוטל עלי מס נוסף, מעצם העובדה שיש ברשותי דירה אחת כבר?
תודה לכם.
החזקת דירה
עו"ד תומר שזר
מנהל
20/05/14
החזקת דירה אין בה מיסי מקרקעין אולי אתה מתכוון למס הכנסה או מס אחר?
פנה ליועץ מס רגיל או רואה חשבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פנה ליועץ מס רגיל או רואה חשבון.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
.. בפינוי בינוי – שאלות.
אזרחית
18/05/14
שלום.
האם אני יכולה למכור דירה שאקבל מפינוי בינוי (שיש לה גם הטבות מיסים ופטורים) מייד עם קבלתה, או שעלי להמתין 4 שנים כדי להימנע ממיסוי בשל העובדה שאני מייד מוכרת?
אם הייתי רוצה לקבל דירה (פינוי בינוי ) של 90 מ"ר במקום 110 מ"ר, - שבתוכנית,
ואת ההפרש לקבל בתמורה כספית, -
האם אני מפסידה בסה"כ? (כי יש פטור יחסי של מיסים בתוכנית פינוי בינוי, )?
השאלה נשאלת, בגלל הקושי "להחזיק" דירה גדולה באמצעות קצבה של ביטוח לאומי.... (ועד, ארנונה חימום וכו')
תודה.
האם אני יכולה למכור דירה שאקבל מפינוי בינוי (שיש לה גם הטבות מיסים ופטורים) מייד עם קבלתה, או שעלי להמתין 4 שנים כדי להימנע ממיסוי בשל העובדה שאני מייד מוכרת?
אם הייתי רוצה לקבל דירה (פינוי בינוי ) של 90 מ"ר במקום 110 מ"ר, - שבתוכנית,
ואת ההפרש לקבל בתמורה כספית, -
האם אני מפסידה בסה"כ? (כי יש פטור יחסי של מיסים בתוכנית פינוי בינוי, )?
השאלה נשאלת, בגלל הקושי "להחזיק" דירה גדולה באמצעות קצבה של ביטוח לאומי.... (ועד, ארנונה חימום וכו')
תודה.
פינוי בינוי
עו"ד תומר שזר
מנהל
20/05/14
צריך לראות בחוזה של הפינוי בינוי - לכאורה אין בעיה למכור לאחר שהיא מוכנה אלא אם יש משהו בחוזה - וכמובן, שיש את עניין המיסוי של 18 חודש מיום קבלת טופס 4.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תביעה נגד ועד בית
קרן
18/05/14
היי
אני ובעלי קנינו דירה בבניין בו יש חימום ריצפתי משותף אשר פועל 3 חודשיים בשנה . בעל הבית שקנינו ממנו לא עידכן אותנו שבזמן הזה יש רעש נוראי בדירה אשר נמצא מעל התקן (בבדיקה שנעשתה ע"י מומחה). ניסינו לפנות לוועד שיתקנו את המערכת או ימצאו פתרון כיוון שהרעש הוא נוראי (המערכת פעלת בין ארבע לאחת עשרה בלילה ובין ארבע לשש בבוקר ולא נותר לנו זמן מנוחה) אך הם טוענים שזה בעיה שלנו .הגשנו תביעה בבית משפט . שאלתי היא האם יש לנו סיכוי ? מה אנחנו יכולים עוד לעשות ? זה פוגע רק בנו .בנוסף זאת מערכת שפועלת על גז ואנחנו נמצאים מעליה היא גם מאוד מסוכנת כי אין לה אפילו מערכת הגנה בעת שריפה והרעש הוא נוראי.
אשמח לתשובה
אני ובעלי קנינו דירה בבניין בו יש חימום ריצפתי משותף אשר פועל 3 חודשיים בשנה . בעל הבית שקנינו ממנו לא עידכן אותנו שבזמן הזה יש רעש נוראי בדירה אשר נמצא מעל התקן (בבדיקה שנעשתה ע"י מומחה). ניסינו לפנות לוועד שיתקנו את המערכת או ימצאו פתרון כיוון שהרעש הוא נוראי (המערכת פעלת בין ארבע לאחת עשרה בלילה ובין ארבע לשש בבוקר ולא נותר לנו זמן מנוחה) אך הם טוענים שזה בעיה שלנו .הגשנו תביעה בבית משפט . שאלתי היא האם יש לנו סיכוי ? מה אנחנו יכולים עוד לעשות ? זה פוגע רק בנו .בנוסף זאת מערכת שפועלת על גז ואנחנו נמצאים מעליה היא גם מאוד מסוכנת כי אין לה אפילו מערכת הגנה בעת שריפה והרעש הוא נוראי.
אשמח לתשובה
תביעה
שי
20/05/14
על פניו נראה שיש לכם עילה ממשית לתביעה.
הרעש שנוצר בעקבות מערכת החימום הינו מעל לתקן, לטענתכם, ומשכך פוגע באיכות חייכם וביכולתכם להנות מהנכס.
לדעתי הפורום המתאים אינו ביהמ"ש אלא המפקח על הבתים המשותפים באזור מגוריכם שהינו בעל הסמכות להכריע בסכסוכים מעין אלו בבית משותף.
הרעש שנוצר בעקבות מערכת החימום הינו מעל לתקן, לטענתכם, ומשכך פוגע באיכות חייכם וביכולתכם להנות מהנכס.
לדעתי הפורום המתאים אינו ביהמ"ש אלא המפקח על הבתים המשותפים באזור מגוריכם שהינו בעל הסמכות להכריע בסכסוכים מעין אלו בבית משותף.
העברה ללא תמורה
מישו
18/05/14
שלום.
האם בני זוג שהתגרשו לפני 8 שנים בערך, לפי הסכם גירושין שאושר בבית הדין, רק עכשיו נזכרו שהם מעוניינים לבצע בימים אלה העברה ללא תמורה מהגרוש לגרושה.
האם חיבים לדווח למיסוי מקרקעין ולמלא מש"ח?
האם לטאבו חייבים להמציא אישורי מיסים ואישור העירייה על היעדר חובות?
האם בני זוג שהתגרשו לפני 8 שנים בערך, לפי הסכם גירושין שאושר בבית הדין, רק עכשיו נזכרו שהם מעוניינים לבצע בימים אלה העברה ללא תמורה מהגרוש לגרושה.
האם חיבים לדווח למיסוי מקרקעין ולמלא מש"ח?
האם לטאבו חייבים להמציא אישורי מיסים ואישור העירייה על היעדר חובות?
תלוי...
טל
19/05/14
האם מדובר בהעברה אגב גירושין?
צריך לבדוק את הסכם הגירושין ולראות האם הנכס הועבר בין בני הזוג או לא. אם ההעברה מצוינת בהסכם הגירושין אין צורך באישורי מיסים (שבח ורכישה).
באם הסכם הגירושין שותק לעניין העברת הנכס הרי שלא מדובר בהעברה אגב גירושין ומדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר הדורשת אישורי מיסים.
צריך לבדוק את הסכם הגירושין ולראות האם הנכס הועבר בין בני הזוג או לא. אם ההעברה מצוינת בהסכם הגירושין אין צורך באישורי מיסים (שבח ורכישה).
באם הסכם הגירושין שותק לעניין העברת הנכס הרי שלא מדובר בהעברה אגב גירושין ומדובר בעסקת מקרקעין לכל דבר הדורשת אישורי מיסים.
משכון …. ועוד משכון
יחיאל - חיפה
18/05/14
כידוע, רק החל משנת 1994 התחילו לתעד משכונות ברשם המשכונות ו"הדלת פתוחה" להוצאת "נסח" שמראה את כל המשכונות.
לפני 1994 אין תיעוד המשכונות.
מה הדין במידה ונרשם משכון לפני 1994 ומשכון אחרי 1994 ???
האם המחוקק או הפסיקה קבעו מה עושים במצב כזה ?
הערה:
יחיאל
18/05/14
הכוונה היא למצב שבמשכון הראשון הייתה הוראה שלא יהיו משכונות נוספים או לחילופין ובעל המשכון טוען שהמשכון השני אינו תקף
חדר מדרגות
אסי
18/05/14
שלום,
בניין קטן בין שתי קומות - 2 דיירים למעלה ו- 2 למטה.
חדר המדרגות משותף בפועל אך ורק ל- 2 הדיירים שלמעלה (50% בלבד מהדיירים),
כיוון ששני הדיירים שלמטה חסמו את כניסתם ועשו להם (בהיתר) כניסה נפרדת מכיוון אחר.
מהו הדין במקרה של שיפוץ/צביעת חדר המדרגות לעניין ההשתתפות בעלויות? האם
המדובר ב"רכוש משותף" שגם הדיירים שלמטה יצטרכו להשתתף בה?
הדיירים שלמטה טוענים שגם אם ירצו, אין להם כל גישה לדירתם דרך חדר המדרגות
שמשמש רק את הדיירים שלמעלה.
תודה.
בניין קטן בין שתי קומות - 2 דיירים למעלה ו- 2 למטה.
חדר המדרגות משותף בפועל אך ורק ל- 2 הדיירים שלמעלה (50% בלבד מהדיירים),
כיוון ששני הדיירים שלמטה חסמו את כניסתם ועשו להם (בהיתר) כניסה נפרדת מכיוון אחר.
מהו הדין במקרה של שיפוץ/צביעת חדר המדרגות לעניין ההשתתפות בעלויות? האם
המדובר ב"רכוש משותף" שגם הדיירים שלמטה יצטרכו להשתתף בה?
הדיירים שלמטה טוענים שגם אם ירצו, אין להם כל גישה לדירתם דרך חדר המדרגות
שמשמש רק את הדיירים שלמעלה.
תודה.
חדר מדרגות
עו"ד תומר שזר
מנהל
20/05/14
הפניה שלך מצריכה בדיקה פרטנית
פנה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
פנה ליעוץ פרטני.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה למכירת דירה לפני 36 שנה
NIT
18/05/14
שלום רב,
לפני מספר ימים קיבלו הורי הודעה מרשויות המס שעליהם להוכיח שדירה, אשר
נמכרה לפני 36 שנה, אינה נמצאת בבעלותם. במידה ולא יראו חוזה או יוכיחו
שאכן הדירה נמכרה, עליהם לשלם מס על עצם היותם כביכול בעלים של 2 דירות.
האם זה תקין שהורי המבוגרים צריכים להוכיח דבר שכזה אחרי 36 שנה? החוזה לא
נמצא מן הסתם. בדירה זו התחלפו מאז 6 בעלים שונים, אבל עובדה זו עדיין אינה
מספקת את הרשויות. תודה מראש על התשובה.
לפני מספר ימים קיבלו הורי הודעה מרשויות המס שעליהם להוכיח שדירה, אשר
נמכרה לפני 36 שנה, אינה נמצאת בבעלותם. במידה ולא יראו חוזה או יוכיחו
שאכן הדירה נמכרה, עליהם לשלם מס על עצם היותם כביכול בעלים של 2 דירות.
האם זה תקין שהורי המבוגרים צריכים להוכיח דבר שכזה אחרי 36 שנה? החוזה לא
נמצא מן הסתם. בדירה זו התחלפו מאז 6 בעלים שונים, אבל עובדה זו עדיין אינה
מספקת את הרשויות. תודה מראש על התשובה.
תוציא את שטר המכר
טל
19/05/14
ניתן להוציא מהאינטרנט בעלות של 11 ש"ח נסח היסטורי של הנכס ואז לראות בדיוק מתי הוריך החזיקו בנכס.
לאחר מכירת הדירה ע"י הוריך נרשמו הדיירים החדשים לפי שטר מסוים שמספרו מצוין בנסח ההיסטורי. את השטר ניתן להוציא מלשכת רישום המקרקעין בעלות מסוימת.
לא ברור מדוע רשויות המס דורשים מהוריך הוכחה לכך שהדירה אינה בבעלותם וצריך לבחון את העניין לעומק.
לאחר מכירת הדירה ע"י הוריך נרשמו הדיירים החדשים לפי שטר מסוים שמספרו מצוין בנסח ההיסטורי. את השטר ניתן להוציא מלשכת רישום המקרקעין בעלות מסוימת.
לא ברור מדוע רשויות המס דורשים מהוריך הוכחה לכך שהדירה אינה בבעלותם וצריך לבחון את העניין לעומק.
רישום בטאבו ללא רישום בפנקס בתים משותפים
ברי
18/05/14
שלום רב,
יש מספר שאלות שאני רוצה לשאול בנוגע נכס שאני מתעניין בו.
1. למרות שהבניין נבנה כבר בשנת 2000, עד היום הוא לא נרשם בפנקס בתים משותפים. האם מדובר בעיכוב חמור או שאין חובת רישום כזאת?
האם אי-רישום שכזה יכול להצדיק פיצוץ של עסקת רכישה או שהדבר איננו מהווה סכנה לרוכשים?
2. האם ניתן לרשום בעלות על דירה בטאבו (כולל ציון חניות ומחסן שמשתייכים לבעל הדירה) מבלי שיהיה את הרישום בפנקס בתים משותפים? כי ממה שהבנתי עצם הרישום הבניין כבניין משותף מאפשר מלכתחילה את ההבחנה בין הדיירים בנוגע לחלוקת בעלות על חניות ומחסנים לפי בעלי הדירות השונות.
האם זה נכון?
3. האם שינוי שנעשה במרפסת שירות (הארכת חלון) מחייב היתר בנייה? מדובר בקיר פנימי של הדירה, האם עדיין קיימת חובה בהיתר בנייה?
4. האם נפילת אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בזמנו מעידה על בטיחות לקויה של הבניין או שמדובר יותר בעניין קוסמטי? האריחים שנפלו תוקנו.
תודה מראש על התשובות.
יש מספר שאלות שאני רוצה לשאול בנוגע נכס שאני מתעניין בו.
1. למרות שהבניין נבנה כבר בשנת 2000, עד היום הוא לא נרשם בפנקס בתים משותפים. האם מדובר בעיכוב חמור או שאין חובת רישום כזאת?
האם אי-רישום שכזה יכול להצדיק פיצוץ של עסקת רכישה או שהדבר איננו מהווה סכנה לרוכשים?
2. האם ניתן לרשום בעלות על דירה בטאבו (כולל ציון חניות ומחסן שמשתייכים לבעל הדירה) מבלי שיהיה את הרישום בפנקס בתים משותפים? כי ממה שהבנתי עצם הרישום הבניין כבניין משותף מאפשר מלכתחילה את ההבחנה בין הדיירים בנוגע לחלוקת בעלות על חניות ומחסנים לפי בעלי הדירות השונות.
האם זה נכון?
3. האם שינוי שנעשה במרפסת שירות (הארכת חלון) מחייב היתר בנייה? מדובר בקיר פנימי של הדירה, האם עדיין קיימת חובה בהיתר בנייה?
4. האם נפילת אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בזמנו מעידה על בטיחות לקויה של הבניין או שמדובר יותר בעניין קוסמטי? האריחים שנפלו תוקנו.
תודה מראש על התשובות.
לברי
משיב
19/05/14
1. ייתכן ובניין לא יירשם כבית משותף שנים רבות ואף למעלה מעשור. לרוב הקבלן מתחייב לרשום הבית כבית משותף וצריך לבחון את הסכם המכר מולו.
אי רישום בית כבית משותף אינו אמור לגרום לפיצוץ של עסקת רכישה והדבר אינו מהווה סכנה לרוכשים. כאשר בית אינו רשום כבית משותף הרישום והניהול של המרשם מתבצע בחברה משכנת ובמנהל מקרקעי ישראל. רוכש חדש יכול להעביר את הזכויות בנכס בחברה המשכנת ובמנהל מקרקעי ישראל ובבוא היום לרשום זכויותיו בטאבו לאחר רישום הבית המשותף.
2. כפועל יוצא מהאמור לעיל, לא ניתן לרשום בעלות על דירה בטאבו טרם רישום הבית המשותף. האבחנה בין הדיירים השונים בבניין והרכוש הצמוד לדירתם נעשה בספרי החברה המשכנת וזאת עד לרישום הבית המשותף כאמור לעיל.
3. לעניין שינוי במרפסת שירות ונפילת אריחי חיפוי חיצוניים, יש להיוועץ במהנדס ו/או אדריכל ו/או שמאי.
בהצלחה.
אי רישום בית כבית משותף אינו אמור לגרום לפיצוץ של עסקת רכישה והדבר אינו מהווה סכנה לרוכשים. כאשר בית אינו רשום כבית משותף הרישום והניהול של המרשם מתבצע בחברה משכנת ובמנהל מקרקעי ישראל. רוכש חדש יכול להעביר את הזכויות בנכס בחברה המשכנת ובמנהל מקרקעי ישראל ובבוא היום לרשום זכויותיו בטאבו לאחר רישום הבית המשותף.
2. כפועל יוצא מהאמור לעיל, לא ניתן לרשום בעלות על דירה בטאבו טרם רישום הבית המשותף. האבחנה בין הדיירים השונים בבניין והרכוש הצמוד לדירתם נעשה בספרי החברה המשכנת וזאת עד לרישום הבית המשותף כאמור לעיל.
3. לעניין שינוי במרפסת שירות ונפילת אריחי חיפוי חיצוניים, יש להיוועץ במהנדס ו/או אדריכל ו/או שמאי.
בהצלחה.
חלון
חומי
17/05/14
שאלתי היא כזאת
האם אפשר ליצור חלון- בקיר חיצוני בבית משותף- בקיר- יש חלון אחד והשאלה היא האם אפשר בהמשך הקיר לשבור וליצור עוד חלון
כמובן על ידי בעלי מקצוע
האם זה אפשרי מבחינת החוק
תודה לתשובתכם
האם אפשר ליצור חלון- בקיר חיצוני בבית משותף- בקיר- יש חלון אחד והשאלה היא האם אפשר בהמשך הקיר לשבור וליצור עוד חלון
כמובן על ידי בעלי מקצוע
האם זה אפשרי מבחינת החוק
תודה לתשובתכם
פתיחת חלון
עו"ד תומר שזר
מנהל
17/05/14
השאלה איננה משפטית, פנה למהנדס.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוות דעת של שמאי
זאב
17/05/14
בחוות דעת של שמאי נקבע שוויו של נכס ב 2 סכומים שונים
האחד הליך רגיל , נקבע בסכום מסויים .
ווהשני הליך מימוש מהיר - נקבע סכום נמוך מהסכום הקודם שנקבע במימוש רגיל
מה הכוונה הליך מימוש מהיר ??
האחד הליך רגיל , נקבע בסכום מסויים .
ווהשני הליך מימוש מהיר - נקבע סכום נמוך מהסכום הקודם שנקבע במימוש רגיל
מה הכוונה הליך מימוש מהיר ??
מימוש מהיר
עו"ד תומר שזר
מנהל
17/05/14
מכירה בכינוס נכסים לרוב.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה לצד שלישי
בן
17/05/14
שלום רב,
אני מעוניין להשכיר דירה שאני שוכר לצד ג'.
חוץ מהעובדה שעליי ליידע את בעל הדירה בנושא, האם חלות עליי מגבלות כלשהן?
במידה ואני אשכיר את הדירה במחיר גבוהה מהמחיר שאני שוכר, וכתוצאה מזה ייווצר לי רווח, האם הרווח הזה דורש במס כלשהו? האם צד ג' יהיה חייב במע"מ?
תודה וסופש נעים
אני מעוניין להשכיר דירה שאני שוכר לצד ג'.
חוץ מהעובדה שעליי ליידע את בעל הדירה בנושא, האם חלות עליי מגבלות כלשהן?
במידה ואני אשכיר את הדירה במחיר גבוהה מהמחיר שאני שוכר, וכתוצאה מזה ייווצר לי רווח, האם הרווח הזה דורש במס כלשהו? האם צד ג' יהיה חייב במע"מ?
תודה וסופש נעים
שכירות משנה
עו"ד תומר שזר
מנהל
17/05/14
יש סכום ממנו צריך לשלם מס (נדמה לי מעל 6500 ש"ח לחודש, אבל תבדוק מול רואה חשבון)
צריך לבדוק האם זה בכלל אפשרי על פי החוזה שלך...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
צריך לבדוק האם זה בכלל אפשרי על פי החוזה שלך...
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שירותי תיווך בבלעדיות
יואב
17/05/14
שלום,
ידוע לי כי הסכם בלעדיות הינו בנפרד מהסכם שירותי תיווך רגיל.
האם פירוט פעולות שיווק המתווך אמורות להיות באותו טופס של שירותי תיווך בלעדיים (2 טפסים: שירותי תיווך רגילים ושירותי תיווך בבלעדיות ביחד באותו טופס פירוט פעולות שיווק), או שפעולות השיווק אמורות להיות בטופס נפרד (3 טפסים: שירותי תיווך רגילים, שירותי תיווך בבלעדיות וטופס פירוט פעולות שיווק).
ידוע לי כי הסכם בלעדיות הינו בנפרד מהסכם שירותי תיווך רגיל.
האם פירוט פעולות שיווק המתווך אמורות להיות באותו טופס של שירותי תיווך בלעדיים (2 טפסים: שירותי תיווך רגילים ושירותי תיווך בבלעדיות ביחד באותו טופס פירוט פעולות שיווק), או שפעולות השיווק אמורות להיות בטופס נפרד (3 טפסים: שירותי תיווך רגילים, שירותי תיווך בבלעדיות וטופס פירוט פעולות שיווק).
תקנות המתווכים
עו"ד תומר שזר
מנהל
17/05/14
פעולות השיווק לא חייב להיות רשום בטופס התיווך אפשר בטופס אחר לטעמי - אפשר לקרוא על תקנות המתווכים לצורך בדיקה מעמיקה יותר.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גג משותף בתור מרפסת
יניב
17/05/14
אני גר בבנין עם שמונה דיירים (אני קומה אחרונה)
הבניין מוזנח מאוד בעיקר הגג (סובלים נזילות, יש צורך בהשקעה גדולה של כסף לתיקון הגג)
אני הצעתי לדיירי הבניין שאני מוכן להוציא את הכסף מכיסי לתיקון הגג
כולל צביעה של הבניין, והם יתנו את הסכמתם לכך שהשימוש בגג יהיה בבעלות הדירה
שברשותי בתור מרפסת, כמובן שכל זה יעשה עם חתימתם על מסמך שנעשה דרכך שיהיה תקף.
נכון לעכשיו יש הסכמה של 5 דיירים כולל אותי יש עוד שלושה דיירים שעדיין לא נתנו תשובה.
יש לי מספר שאלות בעניין בבקשה:
1. משפטית זה אפשרי?
2. האם למהלך כזה צריך הסכמה של כל דיירי הבניין או מספיק רוב?
3. במידה ובעתיד אחד מהדיירים שיחתמו ימכור את הנכס שלו הדייר שיכנס
במקומו יוכל להתנגד למהלך שכבר קיים ?
תודה מראש
הבניין מוזנח מאוד בעיקר הגג (סובלים נזילות, יש צורך בהשקעה גדולה של כסף לתיקון הגג)
אני הצעתי לדיירי הבניין שאני מוכן להוציא את הכסף מכיסי לתיקון הגג
כולל צביעה של הבניין, והם יתנו את הסכמתם לכך שהשימוש בגג יהיה בבעלות הדירה
שברשותי בתור מרפסת, כמובן שכל זה יעשה עם חתימתם על מסמך שנעשה דרכך שיהיה תקף.
נכון לעכשיו יש הסכמה של 5 דיירים כולל אותי יש עוד שלושה דיירים שעדיין לא נתנו תשובה.
יש לי מספר שאלות בעניין בבקשה:
1. משפטית זה אפשרי?
2. האם למהלך כזה צריך הסכמה של כל דיירי הבניין או מספיק רוב?
3. במידה ובעתיד אחד מהדיירים שיחתמו ימכור את הנכס שלו הדייר שיכנס
במקומו יוכל להתנגד למהלך שכבר קיים ?
תודה מראש
הצמדה של הגג
עו"ד תומר שזר
מנהל
17/05/14
צריך הסכמה של כולם!
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הסכם שיתוף המקרקעין
דני
17/05/14
שלום רב, לפני מספר שנים רכשתי בית מגורים. בהעדר הסכם שיתוף הסתפק הבנק למשכנתאות בתשריט חתום ע״י כל הדיירים(4 במספר).
להלן שאלותי:
1. האם ניתן להשתמש בתשריט הקיים ע״מ להסדיר רישום בית משותף? בהעדר שינויים, האם יש תוקף לתשריט שהוכן על ידי מודד?
2. מה היתרונות של רישום בית משותף על פני עריכת הסכם שיתוף? מה העלויות של רישום בית משותף?
3. האם הסכם שיתוף בין בעלים יכול להיעשות על ידינו הדיירים, בהנחה שקיים שיתוף פעולה ולא אצל עורך דין?
האם התהליך הוא עריכת ההסכם? חתימה ע״י כל הדיירים, הגשתו למיסוי מקרקעין עם התשריט ואז הגשת האישורים אל לשכת הרישום ?
אשמח לקהל מענה לשאלותי על מנת שאדע כיצד לנהוג. תודה רבה על העזרה.
דני
להלן שאלותי:
1. האם ניתן להשתמש בתשריט הקיים ע״מ להסדיר רישום בית משותף? בהעדר שינויים, האם יש תוקף לתשריט שהוכן על ידי מודד?
2. מה היתרונות של רישום בית משותף על פני עריכת הסכם שיתוף? מה העלויות של רישום בית משותף?
3. האם הסכם שיתוף בין בעלים יכול להיעשות על ידינו הדיירים, בהנחה שקיים שיתוף פעולה ולא אצל עורך דין?
האם התהליך הוא עריכת ההסכם? חתימה ע״י כל הדיירים, הגשתו למיסוי מקרקעין עם התשריט ואז הגשת האישורים אל לשכת הרישום ?
אשמח לקהל מענה לשאלותי על מנת שאדע כיצד לנהוג. תודה רבה על העזרה.
דני
רישום בית משותף
עו"ד תומר שזר
מנהל
17/05/14
עיינתי בשאלות שרשמת
לטעמי אין אפשרות לקדם זאת ללא עו"ד שמתמחה בתחום.
ועל המשפחות לשכור עו"ד שיקדם את הנושא הסבוך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
לטעמי אין אפשרות לקדם זאת ללא עו"ד שמתמחה בתחום.
ועל המשפחות לשכור עו"ד שיקדם את הנושא הסבוך.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בחברה משותפת
רינת
16/05/14
ראיתי דירה בתל אביב לקניה והמתווך הסביר לי שהיא רשומה בחברה משותפת. למה הכוונה ומה ההשלכות?
חברה בע"מ
עו"ד תומר שזר
מנהל
17/05/14
לא יודע.
אולי הוא מתכוון חברה בע"מ.
צריך להוציא נסח טאבו ותוכל להעלות זאת כקובץ כאן - אנסה לעזור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
אולי הוא מתכוון חברה בע"מ.
צריך להוציא נסח טאבו ותוכל להעלות זאת כקובץ כאן - אנסה לעזור.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה
חנה
16/05/14
שלום אודה מאד אם תוכלו לעזור!
יש לי שאלה בעניין ירושה..האם אחד ההורים יכול לרשום על אחד הילדים את הצוואה, על בעלות הדירה בלי שמשתתף בזה ההורה השני שרשומה עליו הדירה?
יש לי שאלה בעניין ירושה..האם אחד ההורים יכול לרשום על אחד הילדים את הצוואה, על בעלות הדירה בלי שמשתתף בזה ההורה השני שרשומה עליו הדירה?
צוואה
עו"ד תומר שזר
מנהל
17/05/14
לא - המוריש יכול להוריש רק את הזכויות שלו (אם זה חצי - אז רק חצי...).
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור רישום ע"פ ת.ז
שמיר יצחק
16/05/14
שלום
אני מבקש לברר האם אני יכול לברר במקום כלשהו (מוסדר, לא חוקרים פרטיים...) אילו נכסים רשומים על שמי בטאבו? אני מתכוון לאתר נכסים על פי מספר ת.ז ו/או נתונים אחרים. (יודע שהייתה בעיה כזו במקרה של ירושה, אבל כאן אני מדבר עלי, שאני חי ויכול להעיד/לחתום וכדו'...
תודה מראש.
אני מבקש לברר האם אני יכול לברר במקום כלשהו (מוסדר, לא חוקרים פרטיים...) אילו נכסים רשומים על שמי בטאבו? אני מתכוון לאתר נכסים על פי מספר ת.ז ו/או נתונים אחרים. (יודע שהייתה בעיה כזו במקרה של ירושה, אבל כאן אני מדבר עלי, שאני חי ויכול להעיד/לחתום וכדו'...
תודה מראש.
מאגר מידע נדל"ן לפני ת.ז.
עו"ד תומר שזר
מנהל
17/05/14
לצערי הרב לא קיים מאגר מידע כזה.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
תומר שזר, עו"ד ומגשר
מנהל הפורום.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שטח דירה גדול מהרשום בטבו
זהר
15/05/14
אני לפני קניית דירת יד שניה בבניין משותף ישן
שטח הדירה במציאות גדול מהרשום בטבו, ככל הנראה עקב סגירת מרפסת ואולי גם תוספות אחרות,אבל אין חריגה משטח הבניין (המבנה החיצוני זהה לשאר הקומות)
האם יש סכנה לחריגות בניה לא חוקיות? מי אמור לבדוק את זה, העו"ד, או מהנדס ביניין (בדק בית)
שטח הדירה במציאות גדול מהרשום בטבו, ככל הנראה עקב סגירת מרפסת ואולי גם תוספות אחרות,אבל אין חריגה משטח הבניין (המבנה החיצוני זהה לשאר הקומות)
האם יש סכנה לחריגות בניה לא חוקיות? מי אמור לבדוק את זה, העו"ד, או מהנדס ביניין (בדק בית)
חריגות בנייה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
16/05/14
שלום רב,
אני ממליצה לשכור את שירותיו של שמאי שיעשה גם בדיקה של חריגות בניה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אני ממליצה לשכור את שירותיו של שמאי שיעשה גם בדיקה של חריגות בניה.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בירור לגבי מס שבח
מנשה ד
15/05/14
שלום,
ב04/2013 חתמנו על חוזה לרכישת דירה (1.350K), והתכוונו בהמשך למכור את דירתנו הנוכחית.
כיום, ב-05/2014, כשהבית לפני סיום, החלטנו להישאר בדירתנו הנוכחית, ולמכור את הבית החדש (ב-1.600K),
האם נצטרך לשלם מס שבח? כמה? האם יש הבדל בתשלום אם נמכור לפני הסיום או לאחר קבלת המפתח? מה עדיף?
תודה על התשובות.
מנשה
ב04/2013 חתמנו על חוזה לרכישת דירה (1.350K), והתכוונו בהמשך למכור את דירתנו הנוכחית.
כיום, ב-05/2014, כשהבית לפני סיום, החלטנו להישאר בדירתנו הנוכחית, ולמכור את הבית החדש (ב-1.600K),
האם נצטרך לשלם מס שבח? כמה? האם יש הבדל בתשלום אם נמכור לפני הסיום או לאחר קבלת המפתח? מה עדיף?
תודה על התשובות.
מנשה
פטור ממס שבח
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת
16/05/14
שלום רב,
יש לפנות לייעוץ משפטי פרטני.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
יש לפנות לייעוץ משפטי פרטני.
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
