פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שכירות בקיבוץ
הקיבוץ מחייב אותי בתשלום עבור כבלים ובזק
נשמע לא הוגן, אולם תלוי במדיניות של הקיבוץ.
בקיבוצים אחרים מחייבים לשלם עבור בניית בריכת שחייה גם אם אין לחבר הקיבוץ כל רצון להשתמש בה..
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העלאת שווי מבנה ע"י הביטוח לחישוב משכנתא .חוקי ??
אני משלם משכנתא כבר כשלוש שנים,
ביטוח חיים ומבנה קיים בחברת ביטוח נפרדת מהבנק.
לאחרונה פנו אלי מחברת הביטוח בטענה כי שווי המבנה עלה מאז והם רוצים להגדיל את הפרמיה ולחייב בגין עבר.
האם חוקי ומותר ?
תודה רבה
העלאת שווי מבנה ע"י הביטוח לחישוב משכנתא .חוקי ??
פנה לפורום דיני ביטוח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום דיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות-דחוף
קיבלתי מבעל הבית הודעה על לצאת מהדירה, בחוזה יש להם להודיע 60 יום לפני.
קיבלתי ממנו במכתב רשום מאשתו שהיא עורכת דין
הודעתי לו שאני יוצאת עד סוף השבוע. אך הדבר לא יצא לפועל והוא מבקש להוציא אותי בכוח.
אשמח לתשובה מה קורה משפטית עם זה.
שאלה נוספת
החלפת צילינדר על יד בעל הדירה לפני תום השכירות
בעל הדירה אינו רשאי להחליף צילינדר כל עוד לא הסתיימה תקופת השכירות.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
חוזה חכירה
לאחרונה רכשתי נכס מהחברה לשיכון ופיתוח. הם נתנו לי הפנייה למנהל לחתום על חוזה חכירה. המנהל מאוד רחוק מאזור מגוריי, האם ישנה אפשרוץ אחרת לחתימה מלבד להגיע פיזית למקום? כמו לבקש לשלוח לי את החוזה בדואר?
המון תודה
חתימה על חוזה חכירה
מדובר במדיניות של המנהל.
צרי קשר עם המנהל ובדקי.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הצהרה על מכירת דירת ירושה
הצהרה על מכירת דירת ירושה
התשובה תלויה במספר גורמים:
1. מצבו הקנייני של כל מוכר ומוכר (מספר דירות, מכירות שבוצעו וכיו"ב).
2. האם המכירה של דירת הירושה היא בפטור ממס שבח?
לטעמי, עדיף בנפרד.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחוייבות לחוזה – זוג שנפרד לפני תום חוזה השכירות
בחוזה יש סעיף הדדי שמאפשר לנו או לדיירים להודיע על פינוי 3 חודשים מראש, גם לפני תום החוזה.
הם נפרדו ברע ולא מדברים ביניהם, כך שאנחנו הפכנו למתווכים בעל כורחינו.
תקופת 3 החודשים עומדת להסתיים והדיירים מחוייבים עפ"י חוזה לסייד את הדירה ביציאה ממנה. היא לא מוכנה לשלם עבור הסיוד בטענה שלא גרה שם כבר 3 חודשים והוא מוכן לסייד רק את החצי שלו. מה עושים? האם שווה לקחת אותם לבית משפט לתביעות קטנות?
"ביחד ו/או לחוד"
האם הם שכרו את הדירה "ביחד ו/או לחוד" או שנחתם חוזה שכירות נפרד עם כל אחד מהם?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אין הכנסה מנכס
גם בחוזה החכירה נכתב שאין חידוש חכירה אחרי 49 שנים.
מי צודק? ואם המינהל צודק מדוע ביטוח לאומי מתעקש שהחכירה נמשכת..
אל תשלחו אותי לפורום ביטוח לאומי .השאלה היא על המינהל וחכירה...
בברכה
אור
המנהל אינו מוכן להאריך חכירה
שאלתך מצריכה בדיקה של התיק במנהל והמסמכים הנלווים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירת דירה של אדם חולה באמצעות אפטרופוס:
1. אבקש לברר האם לבית משפט סמכות לאשר מכירת דירה, באמצעות אפוטרופוס, של אדם שהפך לצמח, לפני שהאדם החולה נפטר?
2. אם כן, האם ניתן, לפני אישור בית המשפט, לערוך זיכרון דברים ע"מ להבטיח את ביצוע הקניה לאחר שבית המשפט יאשר את מכירת הדירה?
אודה על תשובה בהקדם האפשרי.
מכירת דירה של אדם חולה באמצעות אפטרופוס:
מזי שלום,
1. במידה והאפוטרופוס הינו אפוטרופוס לרכוש הרי שהוא רשאי לבצע מכירה של הדירה אולם מכירתה מותנית באישורו של בימ"ש.
2. ניתן לערוך הסכם קניה מותנה באישור בימ"ש.
עו"ד ירון
כונס נכסים
האם כדאי לקנות דירה מכונס נכסים? ואיך אני מגיע לדירות כאלה?
תודה
רכישת דירה מכונס נכסים
ישנם לוחות של דירות מכונס נכסים.
האם כדאי? זו שאלה שהתשובה עליה סובייקטיבית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מה ניתן לתבוע בסיום שכירות
עד היום עברו 7 ימים והשוכר חרף הבטחותיו לא ניקה את הדירה ולא עשה דבר, עקב כך אנו לא יכולים לעשות בדירה שימוש ולהראות אותה לשוכרים או לקונים. בחוזה רשום כי אחור במסירת הדירה יחייב את השוכר ב 50$ לכל יום איחור, השאלה היא האם בנתונים הנ"ל ניתן לדרוש לממש סעיף זה בחוזה (מאחר ומחד הוא החזיר מפתח הדירה אך מאידך החזיר דירה שלא ניתן להשתמש בה).
תודה על העזרה
השוכר החזיר את הדירה מלוכלכת ולא מסויידת
יש לבדוק את חוזה השכירות על מנת לענות על שאלתך.
כמו כן יש לבדוק:
האם קיימות סנקציות בחוזה המבטיחות את החזרת הדירה כשהיא נקייה ומסוידת?
אם כן, האם הייתה הפרת חוזה מצד השוכר?
אם כן, ניתן לדרוש ממנו באמצעות מכתב רשמי לסדר את הדירה ולהחזירה למצב בו הייתה כשננס אליה.
ככל שלא יסכים לעשות זאת, ניתן להגיש נגדו תביעה בגין הפרת הסכם, או בבית משפט לתביעות קטנות בגין הסכום שיושקע על ידי בעלי הדירה להחזרת הדירה לקדמותה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גזלת הטבה של נכה עי שוכר דירה
אלא שבסיום החוזה התגלה כי בניגוד להצהרות השוכר כביכול העביר החשבונות על שמו- הוא לא עשה זאת, ובכך למעשה גזל הטבות בחשבונות שניתנו לבעל הדירה הנכה.
שאלתי היא האם בנתונים הללו, ניתן לתבוע מהשוכר בבית משפט את החזרת ההטבות שלקח לעצמו בניגוד לחוזה?
או שבית משפט יטיל את האחריות על נציגי בעל הדירה הנכה שלא וידאו בפועל משך כל תק' השכירות שהשוכר אכן העביר על שמו את החשבונות.
תודה
על מי חלה האחריות להעברת תשלומים על שם השוכר?
לטעמי היה על בעל הדירה לוודא שהעברת החשבונות הועברו על שם השוכר.
כמו כן, אם לא טרח השוכר להעביר את החשבונות, האם לא קיבל בעל הדירה את החשבונות על שמו ויכול היה לגלות זאת במועד?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה
דירה
א' שלום,
במקרים בהם קיים צורך או רצון של אחד מהצדדים לקבל את חלקו בשותפות נהוג לבצע הליך הקרוי "פירוק שיתוף".
בהליך זה מבוצע הליך התמחרות לדירה והצדדים מחלקים בינהם, על פי חלקם היחסי, את הסכום שנתקבל.
מטרת ההתמחרות הינה למקסם את הערך של הדירה.
לגבי דירות שנתקבלו בירושה קיים ניגוד עניינים מובנה. מחד, ברור
אפוא כי הצדדים לפירוק השיתוף מעוניינים למקסם את הרווח והתשואה בגין מכירת הנכס
באמצעות הליך התמחרות. מנגד, ישנם שיקולים נוספים כגון "השארת הנכס במשפחה". אי
לכך, נקבע כי הדרך הראויה במקרים אלה הינה על ידי איזון באופן הבא - פירוק השיתוף
יעשה בדרך של התמחרות, תוך מתן עדיפות ליורש להיות נוכח בהתמחרות ולהשוות את ההצעה
הגבוהה ביותר.
במידה ואינך מעוניין למכור את חלקך בדירה הרי שמומלץ להגיע להסכם עם האח לגבי תשלום שכ"ד יחסי ( מחצית מהסכום המקובל על דירות דומות באותו איזור ).
אשמח לעמוד לרשותך, בכל שאלה או הבהרה נדרשת נוספת.
ירון
תשלום ארנונה
קבלת פטור מתשלום ארנונה
פנה לעירייה לקבלת התנאים להנחה / פטור מתשלום דמי ארנונה. למיטב ידיעתי סטודנטים זכאים להנחה מסוימת, אך מומלץ לבדוק זאת ברשות המקומית.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירות בהעברה ללא תמורה
אני עומד למכור את חלקי לאחי, בדירה שירשנו שנינו מהורים שנפטרו לאחרונה, כמו כן אני עומד לקנות דירה בימים הקרובים. ברצוני לדעת: 1) האם יש עלי כמוכר מיסוי כלשהו על מכירת חלקי לאחי, ב"העברה ללא תמורה"? 2) מה עדיף לי לעשות קודם מבחינת המיסוי, אם יש - למכור את חלקי בדירה לאחי או לקנות את הדירה שברצוני לקנות?
תודה
העברה ללא תמורה
שלום לך,
בהמשך לשתי שאלותיך,
1. בהתאם לדין הקיים, ניתן למכור זכות במקרקעין ללא תמורה (העברה במתנה) מיחיד לקרובו בפטור ממס שבח. מקבל ההעברה ישלם רק 1/3 ממס הרכישה שהיה משלם לו היה רוכש את הדירה בשווי כסף, בהתאם למדרגות מס הרכישה הידועות ביום העברת הזכויות בדירה. ( הדבר נכון גם לגבי אחים בדירות שהועברו בירושה ).
2. לגבי שאלה זו , חשוב לדעת האם ברשותך דירה נוספת למעט זו שברצונך לרכוש. במידה והתשובה שלילית, הרי שישנן שתי אפשרויות : א. להעביר את הזכויות בנכס לאח ורק לאחר מכן לרכוש דירה חדשה.
ב. לרכוש דירה חדשה ולבקש הקפאה מרשות המיסים בקשת הקפאה של מס הרכישה, עד למכירת/ העברת הדירה הקיימת לאח.
במידה ויש לך דירה נוספת הרי שאין משמעות לבקשת ההקפאה שכן בכל מקרה תדרש לשלם מס רכישה לפי 2 דירות ומעלה.
אשמח לעמוד לשירותך,
בכל שאלה או הבהרה נוספת.
עו"ד ירון
תת חלקה
בבואי לראות דירות להשכרה, נתקלתי לא פעם בדיירים אשר התנו את העברת שמי לבעל הדירה בקניית הריהוט הפרטי שהם, הדיירים, אינם מעוניינים לפנות או להעביר למקום מגוריהם החדש.
וכך נאמר לי מפורשות ע"י דייר, ואני מצטטת מזיכרון: "אני קודם כל רוצה ליישר קו לגבי העובדה שאת רוכשת את הריהוט שלי הכולל טלוויזיה, ספות, מכונת הקפה ושולחן עבודה, וזאת על מנת שנוכל להתקדם ואעביר את פרטייך לבעל הדירה". העניין ממש הרתיח אותי וניסיתי למצוא את בעל הדירה לפי הכתובת, הגוש והחלקה, אך כמובן שנדרש גם מספר תת-החלקה וזה אינו ידוע לי. בסיכומו של דבר, נאלצתי לוותר על דירה שמאוד רציתי, בגלל אותו דייר חצוף. האם קיימת אפשרות אחרת למצוא מיהו בעל דירה?
איתור תת חלקה על פי תשריט הבית המשותף
אפשר לבדוק בתיק הבניין במחלקת הנדסה של העירייה על פי תשריט הקיים בו מה מספר תת החלקה של הדירה (בהנחה שלא השתנה) ולאחר מכן בודקת בנסח טאבו את שמו של בעל הדירה על פי גוש חלקה ותת חלקה.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השכרת דירה לסטודנט שאינו ישראלי
השכרת דירה לסטודנט שאינו ישראלי
ממליצה על ערבות בנקאית בסכום של לפחות שלושה חודשי שכירות, וכן ערב מהימן ישראלי. כמו כן, כדאי תשלום דמי שכירות במזומן.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יש לי משרד בבית
שאלתי היא, האם מאחר שמדובר בדירת מגורים, יכולה להיות לי איזו בעיה מבחינת ארנונה? הייתי צריך איזה היתר לשימוש חורג? אציין כי רק חדר אחד הוא משרד והשאר רק למגורים. אני משלם ארנונה על בית מגורים בלבד, אבל גם לא מגיש את הוצאות הבית (כמו ארנונה, ועד בית וכאלה) לרואה החשבון ולכן גם לא מחשיב את הוצאות הבית כהוצאת משרד.
אודה על דעה/טיפ/הכוונה...
ממליצה לך לפנות לרו"ח / יועץ מס / פורום מיסים
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בעל הנכס בחו"ל לתקופה ארוכה, חשוד שיבקש מקדמה ?
אין לו מתווכים בארץ לדבר אתם, כל ההתכתבויות במייל.
במידה ואני שולח לו מקדמה ואז הוא לא שולח לי את המפתחות בדואר (כפי שסוכם בהתכתבויות), ניתן לעשות משהו או שאני יכול להיפרד מהכסף שלי?
האם כדאי לשכור דירה מבעל דירה שמתגורר בחו"ל?
יהיה קשה לתבוע את בעל הדירה להשבת הכספים אם הוא אינו מתגורר בארץ ואין אף אחד מטעמו והוא אינו מגיע גם לארץ, וזאת במקרה שלא תקבל את המפתח.
זו שאלה של אמון וסיכון אפשרי שאתה לוקח.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דמי תיווך
דמי תיווך
בעיקרון, אם לא חתמתם על הסכם תיווך עם המתווך, אינכם מחויבים לשלם לו דמי תיווך.
יתר על כן, רישום סכום החוזה מכר הגבוה ממה שניתן בפועל על ידי הקונה ולאחר מכן דיווח על סכום זה לרשות המיסים מהווה עבירת מס.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה שכירות – שאינו מוגן ע"י חוק הגנת הדייר
האם חוזה שכזה תקין? האם ניתן להתנות על סעיף כזה?
חוזה שכירות - שאינו מוגן ע"י חוק הגנת הדייר
אכן, החוזה תקין.
ניתן להתנות, אך איני מכירה בעל דירה שיסכים לכך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
נדל"ן בחו"ל
הוריי כבר מבוגרים ואני מתלבטת איך ממשיכים מכאן - האם לשכן בבית אבות או להגשים את חלומם לגור באירופה. קראתי שיש עורכי דין שמקימים פתרונות דיור במזרח אירופה. מה דעתכם?
פתרונות דיור במזרח אירופה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מחסן
אישור על מחסן שבפועל גדול יותר
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיטל השבחה
שהורחב במשך השנים על ידי השכנים בקומה התחתונה?
פטור מהיטל השבחה
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דרישה לשיק פתוח עבור חשבון משותף
בכל מקרה, השאלה היא האם זה חוקי בכלל לבקש ממני את אותו השיק? כאשר איני האחראית הבלעדית על תשלום חשבון החשמל?
תודה
שיק פתוח לחברת החשמל
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פטור מהיטל השבחה
היטל השבחה
בהצלחה
עו"ד ציפי רוזנברג
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
