פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
שטרות משכנתא
האם בנק טפחות יכול לסרב למסור לי שטרות משכנתא בחמישה העתקים כדי לרשום את הנכס, הדירה בטאבו?...בטענה שאמא שלי נפטרה אז יש צורך להוציא לווה, ולשם כך מבקשים תלושי שכר של אבא שלי, ורישומים מביטוח לאומי של קבצת זקנה והכנסות אחרות...האם זה תקין?
סירוב הבנק להנפקת שטרות משכנתא
ככל שיש שינוי בשמות הלווים, על הבנק לבצע עדכון ברישומיו ולבדוק כי המצב החדש שנוצר מאפשר את תשלומי ההלוואה.
אם כך, על פניו הסירוב של הבנק להנפקת השטרות עד לקבלת מידע על הכנסותיו של אביך תקין.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הכנסת דיירים חדשים בחוזה ישן
השכרתי דירה עם שלושה שותפים. בחודש האחרון בעל הבית בלי לשאול אותנו התחיל לעשות שיפוצים בדירה והוא גם לא הודיע לנו שהוא בא, למרות שלפי החוזה הוא חייב להודיע.
כולנו עזבנו את הדירה שבוע לפני סיום החוזה ובעל הבית הכניס דיייר חדש בלי להודיע לנו למרות שהחוזה שלנו עוד לא נגמר.
כמו-כן טוען בעל הבית שאנחנו חייבים לו סכום על השיפוצים שהוא עשה, למרות שלא היה שום נזק בדירה.
הדירה בת שלוש שנים ולא עשינו שם שום נזק.
מה עלינו לעשות במקרה כזה והאם ניתן לבטל את צ'ק הבטחון שקיבל מאיתנו?
הכנסת דיירים חדשים לדירה
עמי שלום
לא ניתן להשיב על שאלתך בלי לעיין בחוזה השכירות.
ככלל, בעל הדירה אינו יכול גם להכניס דיירים חדשים לדירה ולקבל מהם דמי שכירות וגם לדרוש מכם דמי שכירות עבור אותה תקופה.
כמו כן, בהיעדר הוראות חוזיות מפורשות הוא אינו יכול לשפץ את הדירה ללא תיאום איתכם,
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
יפוי כוח
יפוי כח לביטול הערת אזהרה
מיקי שלום
מקובל שיפוי כח בלתי חוזר לביטול הערת אזהרה לטובת הקונה מופקד בנאמנות בידי ב"כ המוכר בלבד ואין צורך בחתימת שני עורכי הדין של הצדדים לשם עשיית שימוש בו
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מגרש לבניה
אנחנו עומדים לרכוש מגרש לבניה.
גודל המגרש הוא 720 מ״ר לשני קוטגים, דו משפחתי.
הבעיה שהבית של השכן הוא על 420 מ״ר (בית בשנות ה 50) והמגרש שאנחנו מעונינים לקנות (להרוס בית ישן ולבנות ) הוא 300 מ״ר,דהיינו השכן חורג ב 60 מ״ר.
בטאבו רשום 1/2, 1/2 (זה מגרש של המנהל).
מה עושים בשביל לקבל את ה 60 מ״ר בחזרה? אפשר לחייב את השכן?
תודה
הגבול בין המגרשים אינו במקום הנכון ?
דודו ,
התשובה לשאלתך משתנה בהתאם לנסיבות השונות. .
ככלל, ובכפוף לחריגים שהותוו בפסיקה, הרישום בטאבו משקף את זכויות הצדדים ולכן השכן אינו זכאי להחזיק בשטח החורג. יחד עם זאת מכאן ועד לפינויו מהשטח הדרך ארוכה. במקרה זה סביר כי השכן יטען שהייתה הסכמה בין השכנים לסימון הגבול במצב הקיים או שהוא יטען לזכויות של בר רשות בשטח החורג . עליך לקבל מראש הצהרה של המוכר כי לא הייתה הסכמה כזו , ככל שלא הייתה וכן שלא ניתנה על ידו רשות שימוש לשכן
כמו כן יש לקבל התחייבות של המוכר שהוא יפעל משפטית מול השכן לפינויו מהשטח החורג או לכל הפחות ישתף פעולה בכל הליך כזה. כמו כן, יש חשיבות לבדיקה מתי הזכויות נרשמו בטאבו ולאסוף ראיות באשר לכך שהזכויות נרשמו על ידי השכן במודע כזכויות במחצית המגרש - ניתן לפנות למינהל מקרקעי ישראל לקבלת אישורו כי כך הדבר וכן לעיין בתיק המינהל או בתיק המרשם בטאבו ומשם לצלם מסמכים כגון: שטר החכירה עליו חתם השכן , בקשה להיתר לתוספת בניה בועדה המקומית שם יירשם כי יש לו זכויות "רק" במחצית המגרש, בקשה למשכנתא אם הגיש או חוות דעת שמאי שנתקבלה לבנק שם נרשמו הזכויות כמחצית החלקה בלבד וכו'.
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו מסנה מסוכן
לאבא שלי יש דירה בבניין רכבת בחיפה שבה אני מתגורר, הגיע אליי שמועה שהנכס הוכרז כמבנה מסוכן ועלינו תוך כך וכך זמן לחזקו, הלכתי לברר בכניסות אחרות ואכן הדבר היה נכון, כשהבטתי במכתב שמשום מה לא נשלח לאבא שלי ראיתי שכתובתו לא נכונה שם וכנראה המכתב נשלח למקום אחר
השאלה שלי היא:
האם הקנס חל מיום גילוי ההודעה? למה אני צריך לשלם קנס אם ההודעה נשלחה למען אחר וכלל לא ידעתי על כך?
בנוסף, מה קורה אם אחד הדיירים בבניין מתנגד לשלם למהנדס שיחזק? האם במקרה כזה הענישה היא קולקטיבית? האם העירייה מסייעת לדיירים שכן מוכנים אך עומדים בפני שוקת שבורה?
תודה מראש!
קנס בגין מבנה מסוכן
גיל שלום,
אם הקנס נשלח לכתובת לא נכונה שאינה כתובת רשמית של אביך - סביר להניח כי קיימת לך עילה לבקשה לביטול הקנס/ דחיית מועד התשלום .
לענין הפעולות האופרטיביות שיש לבצע - מציע לך לפנות לאגודה לתרבות הדיור במחוז חיפה והצפון המסייעת בשיפוץ מבנים מסוכנים וכן ליחידה למבנים מסוכנים בעירית חיפה
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
מס רכישה על דירה שניה
חן שלום
אכן כן - את ובעלך מהווים תא משפחתי אחד והמס שיחול הוא על דירה שניה. עד כ 1,123,000 בקירוב המס יהיה בשיעור 5% ועל היתרה יחול מס בשיעור 6%
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עשיית צרכים של כלבים במתחם האיזור המשותף
אני גר בבית משותף שישנם בו מספר דיירים עם כלבים. אותם דיירים מאפשרים לכלבים שלהם להשתין בתוך המתחם המשותף של המבנה מגורים. ( לדוגמה: על הדשא, על אזור הכניסה לחנייה, על קירות הבניין החיצונית ) שאלתי האם אני יכול לדרוש ( כלומר האם יש גיבוי בחוק ) שבקרקע שנמצאת בתוך האזור המשותף של הבניין לא יבצעו הכלבים את צרכיהם ( שתן + צואה )
עשיית צרכים של כלבים בגינה המשותפת/ ברכוש המשותף
דויד שלום
הכניסה לחנייה, הקירות החיצוניים והגינה מהווים חלק מהרכוש המשותף בבנין
על כל הדיירים מוטלת החובה לעשות ברכוש המשותף שימוש סביר בלבד, וכן להימנע מלהפריע לדיירים האחרים לעשות שימוש סביר כאמור.
כדי למנוע מהדיירים לאפשר לכלביהם לעשות את צרכיהם ברכוש המשותף כאמור תצטרך להוכיח כי מדובר בשימוש לא סביר בשל מטרדי הריח והיעדר היכולת שלך לעשות שמוש סביר או שמדובר במטרד ליחיד או אף מטרד לציבור הדיירים כמשמעו בפקודת הנזיקין. לפחות במקרה אחד המוכר לי פסק כב' השופט רניאל בבית משפכי השלום בחיפה בו נטען בין השאר כי הכלב עושה את צרכיו בגינה המשותפת, כי מדובר במטרד ליחיד וכי על הבעלים להוציאו כשהוא קשור - פסק הדין מצ"ב לעיונך.
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת זכות לדירה
כאשר מוצע מגרש אשר אמורים להיבנות עליו מספר בניינים (בנייה רוויה) ורוצים למכור לי זכות לדירה.מה עליי לבדוק, כדי להיות משוכנעת שזאת עיסקה אמיתית ושאני אכן מקבלת את כל אשר מבטיחים (למשל:דירת 5 חדרים בשטח מסויים).
מדובר על תכניות הקיימות בתב"ע לפי דברי המוכר והפרסומים שהוא הראה.
בדיקות מקדמיות לפני קניית זכות ליחידת דיור
מירי שלום רב,
מעבר לעיון מדוקדק בהוראות ההסכמים עליהם את נדרשת לחתום - מוצע כי תקבלי חוות דעת מקצועית מקיפה הן משמאי מקרקעין והן מעו"ד הבקיא בתחום, אשר עליהם יהיה לבדוק את תכניות הבניה הרלבנטיות, הקיימות או עתידיות, את ההיתכנות לביצוע הפרויקט המתואר, את זמינות הפרויקט, את אפשרויות היציאה מהפרויקט ככל שקיימות , את מרשם המקרקעין, הסדר המקרקעין, הנעשה בחלקות סמוכות, הליכים של פירוק שיתוף במקרקעין שמתקיימים בחלקה או בחלקות סמוכות ועוד בדיקות רבות שצרה יריעת פורום זה מלהכילן.
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי, ,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול הסכם מכר
לפני כשנה חתמנו על חוזה להעברת זכויות עבור מגרש ברמת הגולן. יש לציין כי מדובר ברכישה מקונה פרטי שרכש כשנה לפני את השטח מהמושב, כאשר התשלום הינו עבור תשתיות בלבד. לאחר שקיבל את חוזה הפיתוח החליט למכור את המגרש. שילמנו מס רכישה, קיבלנו את אישור ההסתדרות הציונית ונותר היה להמתין לאישור המנהל על העברת הזכויות. להפתעתנו המוכר קיבל מהמנהל דרישה לתשלום דמי היוון על השטח - טרם יעביר אותו אלינו.
שאלתי: האם מותר למוכר לבטל את ההסכם כעת? החשש הוא שיבטל את החוזה ויפנה לרוכש אחר שיסכים לשלם עבורו את התוספת (האסטרונומית יש לציין) שביקש המנהל.
שאלה נוספת: מה הכוונה בדמי היוון? הרי השטח כלל לא עולה כסף אלא רק התשתיות.
אודה לתשובתך.
האם מותר להעביר זכויות בחוזה פיתוח במגרש בהרחבה ?
שלום רב,
על פי החלטות מועצת מקרקעי ישראל ניתן פטור מתשלום דמי חכירה בעת חתימת חוזה פיתוח באזור קו עימות, ומשכך - חוזה הפיתוח עליו חתם המוכר עם מינהל מקרקעי ישראל נעשה ללא תשלום תמורה כלשהי, חוץ מתשלום בגין עבודות פיתוח שנעשה בדרך כלל ע"י האגודה השיתופית או מי מטעמה.
יחד עם זאת, הסכום שהמינהל דורש כעת מהמוכר היה צפוי מאחר ועל פי הוראות סעיף 5.5.3 להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס 1305 אסור להעביר זכויות מכח חוזה פיתוח במשך 5 שנים ממועד חתימת חוזה החכירה (קרי - לאחר סיום בניית בית המגורים), אלא במקרים חריגים הקבועים בהוראה כדלקמן
לא תותר למקבל מגרש בפטור ממכרז העברת זכויות במשך 5 שנים מיום חתימת חוזה החכירה . במקרים חריגים כגון : מוות, מצב בריאותי קשה, גירושין עפ"י פס"ד או מימוש משכנתא תאשר הרשות העברת זכויות במהלך תקופה זו, בכפוף לתשלום של 3% מערך הקרקע המלא כפי שמופיע בחוזה (ללא הנחת אזור) לכל שנה שתחסר מתקופה זו בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. החלטות מועצה 953 ו-1081 לא יחולו על עסקות שאושרו בהתאם להחלטה זו
נמצא איפוא, גם העברת הזכויות במקרה דנן נעשתה ככל הנראה על רקע אחד החריגים המוגדרים בהחלטת המועצה והיא טעונה תשלום דמי חכירה משמעותיים כ "קנס" עבור ביצוע העברת הזכויות ללא מימוש הזכויות לפי חוזה הפיתוח.
על מנת לבחון האם המוכר יכול להשתחרר מהחוזה שנחתם איתך ולהעביר זכויות לאחר יש לבחון בעיון את הוראות החוזה ובכלל זה - לראות האם אישור המינהל היה תנאי מתלה לקיומו של החוזה, האם אישור מינהל המותנה בדרישה כספית מהמינהל נחשב כהשגת האישור וקיום התנאי המתלה או לא, על מי הוטל החיוב הכספי שיידרש על ידי המינהל כתנאי להעברת הזכויות , מה היו המצגים שהוצגו בידי המוכר בעת חתימת החוזה או עובר לו במהלך המשא ומתן וכו'. מוצע איפוא שתתייעצי עם עו"ד הבקיא בתחום.
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדלן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה דחופה
התביעה היא על 50,000 ש"ח
האם למפקח בטאבו (זה ת.ב.) יש סמכות לדון בתביעות מסוג זה ובסכומים כאלה ???
תודה
סמכות המפקח על הבתים המשותפים
למפקח על הבתים המשותפים אין סמכות לדון בתביעה שעילתה לשון הרע
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם מותר לכונס נכסים לחתום בשמי על הודעה למס רכוש?
סמכות כונס נכסים לצורך פירוק שיתוף במקרקעין
רחל שלום,
כונס הנכסים מוסמך לבצע כל פעולה הנדרשת לשם ביצוע הכינוס (במקרה שלך - פירוק השיתוף), לרבות ביצוע פעולות מול רשות המסים, בשם בעלי המקרקעין, הנדרשות לשם ביצוע תפקידו. אם ההודעה שנשלחה על ידו למס רכוש נעשתה לצורך פירוק השיתוף הרי שהוא היה מוסמך לחתום עליה . אם האמור בהודעה אינו נכון - כמובן שאת רשאית להודיע כונס ולמס רכוש את עמדתך ולבקש את תיקון הדברים רצוי שתמסרי לכונס פרטי התקשרות מהירה יותר (דוא"ל , פקס) ותבקשי שיעביר אלייך כל מסמך לחתימתך בזמן אמת
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חיפוי חומת גינה
שלום רב.
בבקשה עיזרו לי למצוא תשובה בחוק הקיים לגבי המקרה שלי כדלקמן:
בניתי חומה מבלוקים בגובה של כ-1 מטר שתוחמת את הגינה הפרטית שלי, כאשר צידה הפנימי פונה לגינה שלי וצידה החיצוני של החומה פונה לעבר שביל משותף לכל בתי הדיירים. ריצפתי את הקיר החיצוני בלוחות פורצלן במרקם סלעי וקיבלתי פנייה מוועד הבית כי עליי לרצף באבן ירושלמית על מנת לשמר את אופיו של שביל הכניסה. האם קיימת תקנה בחוק שעליי להיענות לבקשת ועד הבית או שהחוק מגן עליי ומאפשר לי לרצף קיר שאני בניתי ותוחם את הגינה שלי כראות עיניי?
אודה מאד על תשובה מהירה בנדון,
בכבוד רב ובברכה,
אלטר אמיר
בניית גדר לפי הוראות התב״ע
בניית חומה כפי שתארת נחזית להיות טעונה היתר בניה
יש לבדוק האם קיימות הוראות המחייבות בניה באבן ירושלמית בהוראות התב״ע או הוראות מגבילות כאמור בתקנון הבית המשותף
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שפ"פ
מה הסטטוס של שפ"פ ברחבה קיבוצית (דהיינו בתיים פרטיים) כאשר שכן מספח אותו אליו עם גידור של 80 ס"מ מסלעה? האם יש מה לעשות בנידון? בבחירת השטח לבניה היה לי שפ"פ מול הבית עכשיו יש לי גדר
סיפוח שפ״פ ע״י השכן
שפ״פ (שטח פרטי פתוח), כשמו כן הוא, אמור להיות פתוח ולשרת את כלל הבעלים במשותף ולא להיות מוצמד דה פקטו לאחד הדיירים. יש לבדוק מה ההוראות הרלבנטיות לגבי השפ״פ בתב״ע ובתקנון המוסכם של הבית המשותף ( ככל שנרשם או אמור להירשם בית משותף מורכב) והועדה המקומית ובמידה ואכן מדובר בהפרה של ההוראות ניתן לפעול להריסת הגידור באמצעות הועדה המקומית או בהליך אזרחי בתביעה לפי חוק המקרקעין ופקודת הנזיקין
(לרבות הסגת גבול, בניה שלא כדין ברכוש משותף, מטרד ליחיד,הפרת חובה חקוקה ועוד)
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה לגבי ביטול חוזה וחוק מעמ 0
ביטול עסקה וחוק מעמ אפס
לא ניתן להתייחס לחוק מעמ, קל וחומר לפרשנות רשות המיסים לו (למשל במסגרת הוראות ביצוע) לפני שיפורסם נוסח סופי ורשמי של החוק, לרבות התייחסות לביטול עסקאות שנחתמו בתקופת הביניים שבין פרסום הכוונה לחוקק את החוק ועד לחקיקתו בפועל.
באופן כללי ניתן לאמר כי בנסיבות שתיארת בהחלט תהיה לך אפשרות להוכיח שהביטול אינו נובע מחוק המעמ ולכן יש לראות כמי שזו דירתו הראשונה אבל יש להמתין לפרסום החוק והוראות הביצוע כאמור
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי-
מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניית דירה במכרז רמ"י
החלטתי לגשת למכרז של רשות מקרקעי ישראל ולהציע הצעה בעבור חכירה של קרקע בשיטת בנה ביתך.
ברצוני לדעת האם יש צורך לקחת עו"ד שילווה אותי בתהליך? במידה ואקח עו"ד שיטפל לי בהליך הרכישה האם חלק מעבודתו הוא לסייע להצלחתי בכל הקשור למכרז או שמדובר בשני נושאים שונים? איזה עו"ד צריך, עו"ד מומחה למקרקעין או מומחה למכרזים?
תודה
קניית דירה במכרז רמ"י
יובל שלום,
איני סבור שיש צורך בסיוע של עו"ד, למעט אולי לשם ייעוץ חד פעמי באשר להוראות חוברת המכרז אם הן אינן ברורות לך דיין
עו"ד המתאים לכך הוא עו"ד שמומחיותו במקרקעין
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קביעת נאמנים בחוזה מכר דירה
בחוזה לרכישת דירה יש סעיף הקובע השארת התשלום הסופי בידי עו"ד שישמש כנאמן לכספים עד המצאת כל האישורים הנדרשים וכו'... אני (הקונה) מבקש ששני עורכי הדין ישמשו כנאמנים כך שרק אישור של שניהם יגרום לשחרור הכסף למוכר. עו"ד של המוכר מתנגד לבקשתי ללא נימוק משכנע. שאלתי: האם נאמנות משותפת נפוצה בהסכמי מכר של דירות ?
תודה
מיקי
נאמנות על תשלומי המיסים בחוזה מכר
אם אתה חושש מכך למרות שזה המנגנון המקובל דחה את מסירת החזקה עד לאחר קבלת אישורי המסים, ואם הדבר אינו ישים - ניתן לפחות לדאוג לקבלת אישור בדבר פטור/ תשלום היטל השבחה מהועדה המקומית כתנאי לתשלום יתרת התמורה
בברכה
עו״ד יהודה וישניצקי מנהל פורום נדל״ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקה של עו"ד ומתווך בדמי תיווך
פניתי לאחד ממשרדי התיווך הגדולים בארץ, וכנראה בגלל שמדובר בנכס של כמה עשרות מליוני ש"ח, ומבלי שביקשתי דבר, הם הציעו לי שדמי התיווך שיתקבלו יתחלקו כך שמשרד התיווך יקבל 80%, ואני 20%.
האם ה- 80/20 הזה זו חלוקה מקובלת או שעלי לדרוש יותר?
שיתוף עורך דין בדמי תיווך
חברי המלומד שלום
אין בעניינים כגון דא תעריף מקובל.
בנוסף, יש לוודא שתוכן ההתקשרות עם המתווך יהלום את חוק לשכת עורכי הדין וכללי האתיקה
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח – חישוב
ברשותי
מגרש שנקנה ב 2011. עליו נבנו שני בתים צמודי קרקע.
עלות
המגרש והבנייה ליחידה כ 2.5 מיליון שח
מחיר
המכירה ליחידה כ 3 מיליון שח
תאריך
המכירה המיועד 1.2015
בבעלותי
בית נוסף. לא מכרתי מעולם בית.
שאלות
מה
השבח הצפוי ?
מה
המס הצפוי ?
האם
ניתן למכור את שתי היחידות ?
מתי
אוכל למכור שוב בית ?
האם
חובה עלי להשלים את הבית טרם מכירתו ?
תודה
מכירת 2 דירות בחיוב מס ליניארי
שלום אורן,
אם הבתים שנבנו ראויים למגורים לא תהיה זכאי לפטור ממס שבח במכירה שכן
בידיך יותר מדירה אחת. גם אם כל אחד מהבתים היה דירתך היחידה נדרש היית להמתין 18
חודשים מגמר הבניה ועד המכירה לצורך פטור ממס. ברם, במידה ולא מכרת ב- 4 השנים
האחרונות ובכלל דירה בפטור ממס, נראה שתוכל עקרונית למכור את שני הבתים בחישוב מס
יחסי – חיוב בשיעור של 25% בגין החלק היחסי (עפ"י חישוב לינארי) של השבח
הריאלי שהצטבר מתחילת שנת 2014 בלבד ועד המכירה ולא בגין כל השבח שהצטבר משנת 2011 . רצוי שתיוועץ בעו"ד המתמחה במיסוי מקרקעין ותערוך תכנון מס מסודר בטרם ביצוע העסקאות
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
למידע נוסף: אינדקס עורכי דין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה ריקה
תודה רבה.
נכסים בבעלות רשות הפיתוח
דניאל שלום
נכסים בבעלות רשות הפיתוח מנוהלים על ידי מינהל מקרקעי ישראל (כיום מכונה רשות מקרקעי ישראל) ו/או באמצעות חברה ציבורית משכנת (עמידר, שקמונה וכו') - ניתן לברר פרטים אודותיה במחוז הרלבנטי ברשות מקרקעי ישראל.
רכישת דירה ציבורית כזו נעשית בדרך של מכרז
בברכה,
עו"ד יהודה וישניצקי,
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין.
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
החלפת צילינדר בדירה שכורה
שוכר שמסרב להתפנות מדירתי המושכרת לו. (החוזה נגמר מזמן ולא חודש.
הוא גם לא משלם זמן רב)
הוא כרגע לא בדירה (לכמה ימים טובים) אך חפציו שם.
האם מותר לי להחליף צילינדר כך שלא יוכל לחזור לשם? (למרות שחפציו
בפנים)
האם ניתן לפנות שוכר בכח ?
משה שלום,
סעיף 18 לחוק המקרקעין מאפשר ביצוע סעד עצמי של פינוי בכח של מי שאינו זכאי להחזיק בנכס תוך 30 יום מעת תפיסת החזקה בנכס. על פי הפסיקה הרווחת, לפחות בהתייחס לנכס שהינו נכס למגורים סעיף 18 לחוק המקרקעין אינו חל מקום בו אין עסקינן בפלישה טריה אלא במחזיק כגון שוכר שהחזיק בנכס כדין והחזקתו הפכה להיות שלא כדין בשל סירובו לפנות את הנכס עם סיום חוזה השכירות. גם כאשר נכללו סעיפים המאפשרים סילוק בכח של השוכר מהנכס לרבות על דרך של פינוי חפציו והחלפת המנעולים הם נפסלו מחמת היותם נוגדים את תקנת הציבור (הפסיקה רלבנטית במיוחד לגבי נכס למגורים והיא סויגה ורוככה ביחס לנכסים עסקיים).
עליך לפעול איפוא לפינוי השוכר על ידי הגשת תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר האפשרי לאחרונה לפי תקנות סדר הדין האזרחי.
בברכה,
עו"ד
יהודה וישניצקי,
מנהל
פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דייר לא משלם ועד בית ולא מנקה אחריו בשטחים משותפים
יש לנו דירה בעייתית שבעל הדירה גר בעיר אחרת והבת שלו אם חד הורית חייה בדירה
הבעייה שהיא לא משלמת דמי ועד ,משאירה מיםזבל במדרגות -ועד הבית העיר לה ולא עוזר ,,,
לפנות לעו"ד בתביעה על בעלת הדירה?האם בהסכמת רב בעלי הדירות אפשרות לפנות אותה אם לא תשלם ?
תודה
תביעה בפני המפקח על המקרקעין בגין אי תשלום ועד בית
ככל שאינה משלמת את דמי ועד הבית, ניתן להגיש כנגד בעל הבית תביעה בפני המפקח על הבתים המשותפים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בעלות דירה
העברה ללא תמורה בין בני זוג המתגוררים יחדיו בדירה
ניתן לבצע העברה ללא תמורה של מחצית הדירה לטובת אשתך.
אם אתם מתגוררים בדירה יחדיו ההעברה תהיה פטורה ממס שבח ומס רכישה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שוכר שמסרב להתפנות לאחר תום החוזה חייב תשובה דחוף
שלום!
לחמותי ישנה דירה שבשנים האחרונות הייתה מושכרת לאדם בעייתי. משרד
השיכון היה משלם עליו סכום זעום וזו הייתה השכירות ששילם בלבד. לאחרונה (כשנה)
משרד השיכון ביטל את זכאותו והוא אינו משלם כלל אך גם לא יוצא מהדירה. מכיוון
שמדובר באדם בעייתי ניסינו לדבר עימו והוא אמר שיצא וכו'.. העניין נמרח זמן רב
מידי וחמותי לא עשתה עם כך דבר.
לפני כחודשיים הוא נכנס לבית הסוהר, על תקיפה כלשהיא או משהו בסגנון..
חפציו נשארו בדירה . חברה/ ידידה שלואמורה להגיע לקחת את חפציו.
יש לי 3 שאלות בבקשה:
1) האם תיעוד וידאו ,ע"י צלם מקצועי ונייטרלי, שהיא לוקחת את חפציו
יספיק לנו למקרה שירצה לתבוע אותנו על כך שנגענו בחפציו או תביעה על זכות בדירה?
(לא הוא אישית לוקח את חפציו כי הוא בבית הסוהר..) (היא לא רוצה לחתם על מסמך
כלשהוא..)
2) האם בכלל אנו צריכים לחשוש
מדבר כזה? הרי הוא אינו בעל הדירה, החוזה שלו נגמר מזמן, והוא נשאר שם בכוח.
האם מותר לנו ע"פ חוק להוציא את חפציו / שהיא תיקח אותם עבורו, ולו לא
תהיה שום אפשרות לתבוע על כך דבר? (לא על שנגענו בחפציו ולא על כך שהוא שוכר את
הדירה שהריאין לו חוזה בתוקף)
3) האם מותר לנו , להזמין בעל מקצוע שיחליף צילינדר בדירה ופשוט להחזיר
אותה לבעלותנו? (אין מי שגר בדירה כרגע ואין צורך בעימות כלשהוא..)
האם יש לו איזושהיא עילה לתביעה על הדירה או על שמנענו ממנו כניסה לחפציו וכו'? (מכוח
חוק להגנת הדייר או דבר דומה..)
אודה לכם
מאוד על תשובה בקרוב מכיוון שאותה חבירה שלו אמורה להגיע בזמן הקרוב ממש לקחת את
חפציו ואולי כדאי לנו לא לאפשר לה כלל להכנס עד שתסכים למה שנרצה – מה שיכסה אותנו
משפטית (כרגע המפתח לא ברשותו כך שיש לנו כח עליהם..)
תודה
רבה!!
פינוי שוכר שנכנס לבית הסוהר
למרות שנושא שאלתך קשור בנדל"ן, אני מציעה להתייעץ בפורום הפלילי / פורום בתי משפט בשל שאלותיך הספציפיות.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פרטים
כיצד ניתן לבדוק האם מקרקעין רשומים על שמי?
ניתן להוציא נסח טאבו על פי גוש וחלקה בקישור המצ"ב, ולבדוק האם אתה רשום כבעלים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה בבניין – מקרקעין מסוג מירי
מה הכוונה שרק הרכוש המשותף יושב על קרקע כזו?
מה צריך לבדוק טרם הרכישה?
דירה בבניין - מקרקעין מסוג מירי
כיום איו לכך משמעות.
טרם הרכישה יש לבצע את כל הבדיקות המשפטיות כפי שמבצעים טרם רכישה של כל נכס.
בהצלחה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
