פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
תשלום הוצאות נוסף לעורך הדין מטעם הקבלן
איילה
19/05/15
שלום רב,
רכשנו דירה חדשה מקבלן לפני מס' שנים ובמסגרת החוזה שילמנו כמובן 2% שכר טרחה לעורך הדין מטעם הקבלן.
כעת, קיבלנו מכתב ממשרד עורכי הדין של הקבלן שהדירה עומדת להירשם והתבקשנו לשלם אגרת רישום לטאבו וכ- "תשלום החזר הוצאות של 300 ש"ח למשרד". האם מותר לעורך הדין לגבות הוצאות נוספות? הרי הוא כבר קיבל תשלום. מיותר לציין כי עבור כל האגרות אנו שילמנו ולכן אני לא מוצאת עבור מה הוא יכול לדרוש תשלום נוסף
תודה מראש לעונים
רכשנו דירה חדשה מקבלן לפני מס' שנים ובמסגרת החוזה שילמנו כמובן 2% שכר טרחה לעורך הדין מטעם הקבלן.
כעת, קיבלנו מכתב ממשרד עורכי הדין של הקבלן שהדירה עומדת להירשם והתבקשנו לשלם אגרת רישום לטאבו וכ- "תשלום החזר הוצאות של 300 ש"ח למשרד". האם מותר לעורך הדין לגבות הוצאות נוספות? הרי הוא כבר קיבל תשלום. מיותר לציין כי עבור כל האגרות אנו שילמנו ולכן אני לא מוצאת עבור מה הוא יכול לדרוש תשלום נוסף
תודה מראש לעונים
תשלום הוצאות נוסף לעורך הדין מטעם הקבלן
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
איילה שלום,
בד"כ מלבד תשלום לעורך הדין של הקבלן שהוא עבור רישום בית משותף ורישום זכויותיכם בנכס, נדרש הקונה לשלם סכום נוסף עבור הוצאות תשריטים לצורך רישום הבית, וברוב המקרים הדבר מעוגן בחוזה המכר.
פנו לעו"ד ובקשו לקבל פירוט בגין מה נדרשים אתם להוסיף תשלום.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בד"כ מלבד תשלום לעורך הדין של הקבלן שהוא עבור רישום בית משותף ורישום זכויותיכם בנכס, נדרש הקונה לשלם סכום נוסף עבור הוצאות תשריטים לצורך רישום הבית, וברוב המקרים הדבר מעוגן בחוזה המכר.
פנו לעו"ד ובקשו לקבל פירוט בגין מה נדרשים אתם להוסיף תשלום.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שאלה – תיקון חוק המכר – הגבלת שכ"ט
אורי
18/05/15
שאלה חשובה , האם התיקון הנ"ל המגביל את התשלום לעו"ד הקבלן ל- 5000 ש"ח חל גם ביו"ש ??
האם תיקון חוק המכר - הגבלת שכ"ט חל גם ביו"ש?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
אורי שלום,
לפי מיטב ידיעתי התיקון חל גם ביו"ש
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
לפי מיטב ידיעתי התיקון חל גם ביו"ש
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צוו מניעה
נצרתי
18/05/15
שלום רב ,
יש לי בעלות בנכס 1/3 ממנו מלפני שנתיים והתחלתי בהליך היתר בניה ושלמתי אגרות , אגרת בניה , היטל , וגרתי בשכירות כשהתכנון היה שתוך שנה מקבלת ההיתר אני אעבור לגור בנכס , הופתעתי לגלות כשהכל היה מוכן כבר , שכונס הנכסים שאחד מהשותפים בנכס אשר חייב לו כסף רשם צוו מניעה , דבר שלא אפשר לי לבנות ובינתיים אני תקוע עם היתר בניה שפג תוקפו ונאלצתי להריך את חוזה השכירות עוד .. עד היום אני מחכה לבית משפט כדי להוריד את הצוו או לפחות להצמידו לחייב בלבד ולא על כל הנסח . האם אני יכול לתבוע את הכונס בנזיקין ??? או את השותף שבגללו סבלתי מעיכוב שעלה לי כסף או שניהם ??? מה הם זכויותיי !!??
יש לי בעלות בנכס 1/3 ממנו מלפני שנתיים והתחלתי בהליך היתר בניה ושלמתי אגרות , אגרת בניה , היטל , וגרתי בשכירות כשהתכנון היה שתוך שנה מקבלת ההיתר אני אעבור לגור בנכס , הופתעתי לגלות כשהכל היה מוכן כבר , שכונס הנכסים שאחד מהשותפים בנכס אשר חייב לו כסף רשם צוו מניעה , דבר שלא אפשר לי לבנות ובינתיים אני תקוע עם היתר בניה שפג תוקפו ונאלצתי להריך את חוזה השכירות עוד .. עד היום אני מחכה לבית משפט כדי להוריד את הצוו או לפחות להצמידו לחייב בלבד ולא על כל הנסח . האם אני יכול לתבוע את הכונס בנזיקין ??? או את השותף שבגללו סבלתי מעיכוב שעלה לי כסף או שניהם ??? מה הם זכויותיי !!??
צו מניעה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
שלום,
פנייתך אינה מתאימה למענה באמצעות הפורום בשל מורכבותה.
פנה לייעוץ פרטני עם עו"ד העוסק בתחום.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
פנייתך אינה מתאימה למענה באמצעות הפורום בשל מורכבותה.
פנה לייעוץ פרטני עם עו"ד העוסק בתחום.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
איחור במסירת דירה מקבלן
מיכל
18/05/15
במרץ 2011 חתמתי על חוזה דרקוני (!!!) לרכישת דירה מקבלן.
על החוזה חתמתי (לצערי) כשבוע ימים לפני חוק המכר החדש.
בהתאם לחוזה, הקבלן רשאי למסור את הדירה באיחור של 180 ימי עבודה ועוד 3 חודשים במידה וביצעתי שינויים כלשהם במבנה הדירה.
עד היום עוד לא התקבל טופס 4 וכמובן עוד לא נכנסנו לדירה. עברה כבר שנה ממועד המסירה שנקבע בהסכם עם הקבלן וחצי שנה (אם מתייחסים לסעיף שבו מצויין שמועד המסירה הוא 3 שנים מיום קבלת ההיתר- אני לא יודעת איזה משניהם קובע לפי החוק)
בכל מקרה, בשני המקרים אני עדיין לא זכאית לפיצוי מהקבלן.
השאלה שלי היא:
ראשית, מהו מועד המסירה הקובע עפ״י חוק במידה ובהסכם מופיעים שני מועדים - יוני 2014 ו- 3 שנים מיום קבלת היתר הבנייה (התקבל בסוף נובמבר 2011).
שנית, האם יש דרך לקבל פיצוי על אף ההסכם הלא הוגן שנחתם איתנו על פי חוק המכר הישן?
על החוזה חתמתי (לצערי) כשבוע ימים לפני חוק המכר החדש.
בהתאם לחוזה, הקבלן רשאי למסור את הדירה באיחור של 180 ימי עבודה ועוד 3 חודשים במידה וביצעתי שינויים כלשהם במבנה הדירה.
עד היום עוד לא התקבל טופס 4 וכמובן עוד לא נכנסנו לדירה. עברה כבר שנה ממועד המסירה שנקבע בהסכם עם הקבלן וחצי שנה (אם מתייחסים לסעיף שבו מצויין שמועד המסירה הוא 3 שנים מיום קבלת ההיתר- אני לא יודעת איזה משניהם קובע לפי החוק)
בכל מקרה, בשני המקרים אני עדיין לא זכאית לפיצוי מהקבלן.
השאלה שלי היא:
ראשית, מהו מועד המסירה הקובע עפ״י חוק במידה ובהסכם מופיעים שני מועדים - יוני 2014 ו- 3 שנים מיום קבלת היתר הבנייה (התקבל בסוף נובמבר 2011).
שנית, האם יש דרך לקבל פיצוי על אף ההסכם הלא הוגן שנחתם איתנו על פי חוק המכר הישן?
איחור במסירת דירה מקבלן לפני תיקון 5 לחוק המכר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
מיכל שלום,
דברייך נכונים, הוראות תיקון 5 לחוק המכר לא יחולו על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.
מה הסיבה שנרשמו שני מועדים בהסכם?
בטרם אענה, יש צורך לבדוק היטב את החוזה עליו חתמת מול הקבלן. ייתכן שתוכלי לתבוע פיצוי בתביעת נזיקין מול הקבלן אך יש לבדוק את נסיבות המקרה על מנת לענות על שאלתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
דברייך נכונים, הוראות תיקון 5 לחוק המכר לא יחולו על דירה שחוזה המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של חוק זה.
מה הסיבה שנרשמו שני מועדים בהסכם?
בטרם אענה, יש צורך לבדוק היטב את החוזה עליו חתמת מול הקבלן. ייתכן שתוכלי לתבוע פיצוי בתביעת נזיקין מול הקבלן אך יש לבדוק את נסיבות המקרה על מנת לענות על שאלתך.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי שוכר עקב מכירת הנכס
קובי
18/05/15
שלום רב,
נתבצעה עסקת מקרקעין, בה רכש אדם נכס שבו שהה שוכר. בשל העובדה כי הרוכש מעוניין לגור בנכס, דורש הוא את פינוי השוכר. לשוכר יש הסכם שכירות מול המוכר, כאשר נותרו עוד שנתיים לתום תקופת השכירות. בחוזה השכירות אין סעיף המתייחס לסיטואציה של העברת זכויות המשכיר לצד שלישי.
מה הדין במקרה כזה? האם זכותו של השוכר גוברת על זו של הרוכש? האם זכאי הרוכש בפינוי השוכר?
תודה מראש.
קובי
נתבצעה עסקת מקרקעין, בה רכש אדם נכס שבו שהה שוכר. בשל העובדה כי הרוכש מעוניין לגור בנכס, דורש הוא את פינוי השוכר. לשוכר יש הסכם שכירות מול המוכר, כאשר נותרו עוד שנתיים לתום תקופת השכירות. בחוזה השכירות אין סעיף המתייחס לסיטואציה של העברת זכויות המשכיר לצד שלישי.
מה הדין במקרה כזה? האם זכותו של השוכר גוברת על זו של הרוכש? האם זכאי הרוכש בפינוי השוכר?
תודה מראש.
קובי
מה דין שוכר שמתגורר בדירה שנרכשה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
קובי שלום,
מה סוכם בהסכם המכר לגבי השכירות שקיימת בדירה? היה צורך לעגן בחוזה את נושא השכירות.
מה סוכם בהסכם השכירות לגבי אפשרויות לפינוי מוקדם של הדייר?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
מה סוכם בהסכם המכר לגבי השכירות שקיימת בדירה? היה צורך לעגן בחוזה את נושא השכירות.
מה סוכם בהסכם השכירות לגבי אפשרויות לפינוי מוקדם של הדייר?
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
בדיקת נכס 20 שנה, אחרי טופס 4 .לחישוב מיסוי מחודש.
שרון
18/05/15
שלום,
מה אומר החוק, והאם אין כאן חדירה לתחום הפרט,כאשר רשות מודיעה אחרי שנים רבות כי שכרה חברה שתכנס לכל הבתים בבניה פרטית לחישוב אחוזים לארנונה.
אין מדובר בתוספות מחוץ למבנה. לא בפרגולות או כל דבר שחייב קבלת רישיון.
כוונת הרשות מדידה מחודשת של פנים המבנה.
לא ששינו משהו בחישוב פרטים המרכיבים את הארנונה.
אם התשובה הינה כי החוק מתיר זאת. היכן בדיוק ניתן למצוא זאת .
ברכה למשיבים.
שרון.
מה אומר החוק, והאם אין כאן חדירה לתחום הפרט,כאשר רשות מודיעה אחרי שנים רבות כי שכרה חברה שתכנס לכל הבתים בבניה פרטית לחישוב אחוזים לארנונה.
אין מדובר בתוספות מחוץ למבנה. לא בפרגולות או כל דבר שחייב קבלת רישיון.
כוונת הרשות מדידה מחודשת של פנים המבנה.
לא ששינו משהו בחישוב פרטים המרכיבים את הארנונה.
אם התשובה הינה כי החוק מתיר זאת. היכן בדיוק ניתן למצוא זאת .
ברכה למשיבים.
שרון.
האם מותר לעירייה למדוד את הנכס בשנית לצורך ארנונה?
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
שרון שלום,
למיטב ידיעתי הדבר אינו מנוגד לחוק.
בפקודת העיריות נקבע כי:
287. לענין ארנונה רשאי מי שהוסמך לכך על ידי ראש העיריה –
(1) לערוך, בעצמו או על ידי שליחיו, כל מפקד וחקירה שימצא לנחוץ;
(2) לדרוש מכל בעל או מחזיק למסור לו או לשליחיו כל ידיעה שבידו ולהראות לו או לשליחיו כל מסמך שברשותו, הדרוש לו בקשר לתפקידיו;
(3) להיכנס בכל עת סבירה לנכסים, בעצמו או על ידי שליחיו, ולערוך בהם בדיקות ומדידות;
(4) להשתמש בכל הידיעות שהושגו כאמור ובכל ידיעה וחומר אחרים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
למיטב ידיעתי הדבר אינו מנוגד לחוק.
בפקודת העיריות נקבע כי:
287. לענין ארנונה רשאי מי שהוסמך לכך על ידי ראש העיריה –
(1) לערוך, בעצמו או על ידי שליחיו, כל מפקד וחקירה שימצא לנחוץ;
(2) לדרוש מכל בעל או מחזיק למסור לו או לשליחיו כל ידיעה שבידו ולהראות לו או לשליחיו כל מסמך שברשותו, הדרוש לו בקשר לתפקידיו;
(3) להיכנס בכל עת סבירה לנכסים, בעצמו או על ידי שליחיו, ולערוך בהם בדיקות ומדידות;
(4) להשתמש בכל הידיעות שהושגו כאמור ובכל ידיעה וחומר אחרים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אי מסירת דירה מקבלן בשל התנגדותי לחתום על תקינותה
דני
18/05/15
כדי לקבל מהקבלן את הדירה הוא מחייב לחתום שקיבלתי את הדירה לשביעות רצוני ,ואין לי טענות כלשהן.
אני מוכן רק לחתום שקיבלתי את הדירה,ואערוך בה בדק בית מקצועי שיקבע את תקינותה.
מה עושים ? האם זהו לחץ הוגן?
אני מוכן רק לחתום שקיבלתי את הדירה,ואערוך בה בדק בית מקצועי שיקבע את תקינותה.
מה עושים ? האם זהו לחץ הוגן?
הקבלן דורש שאחתום כי הדירה לשביעות רצוני
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
דני שלום,
קשה לענות על שאלתך מבלי לקרוא את כל החוזה עליו חתמת מול הקבלן, היות ולא ציינת מהו אופן המסירה- האם יש פרוטוקול מסירה מוקדם או שרק פרוטוקול מסירה סופי?
נסה לדרוש להביא לדירתך עוד טרם מועד המסירה מי מטעמך שיערוך בדיקה ויבדוק האם קיימים ליקויים כלשהם.
בדרך כלל במועד המסירה נערך פרוטוקול מסירה המתאר את הליקויים בקיימים בדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
קשה לענות על שאלתך מבלי לקרוא את כל החוזה עליו חתמת מול הקבלן, היות ולא ציינת מהו אופן המסירה- האם יש פרוטוקול מסירה מוקדם או שרק פרוטוקול מסירה סופי?
נסה לדרוש להביא לדירתך עוד טרם מועד המסירה מי מטעמך שיערוך בדיקה ויבדוק האם קיימים ליקויים כלשהם.
בדרך כלל במועד המסירה נערך פרוטוקול מסירה המתאר את הליקויים בקיימים בדירה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
צו הריסה ללא הרשעה
יוס
18/05/15
שלום רב
התברר לי כי הודבקה בקשה לצו הריסה על דלתי ( לטענת העירייה) מכווין שלא ידעתי כי ישנה בקשה כזו ולא הגשתי התנגדות, לפני זמן מה בית משפט לעניינים מקומיים קיבל החלטה על הריסה.
האם אני יכול להגיש התנגדות עכשיו או שעלי להגיש בקשה לביטול פס"ד או ערעור ( עדיין לא עברו 30 יום מהדבקת ההחלטה)
התברר לי כי הודבקה בקשה לצו הריסה על דלתי ( לטענת העירייה) מכווין שלא ידעתי כי ישנה בקשה כזו ולא הגשתי התנגדות, לפני זמן מה בית משפט לעניינים מקומיים קיבל החלטה על הריסה.
האם אני יכול להגיש התנגדות עכשיו או שעלי להגיש בקשה לביטול פס"ד או ערעור ( עדיין לא עברו 30 יום מהדבקת ההחלטה)
פנה לפורום בתי משפט.
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה
רן
18/05/15
שלום רב,
אם חברה ישראלית רוצה לרכוש בית צמוד קרקע, מהו מס הרכישה שצריכה לשלם? ואם זו חברה זרה, יש הבדל?
תודה,
רן
אם חברה ישראלית רוצה לרכוש בית צמוד קרקע, מהו מס הרכישה שצריכה לשלם? ואם זו חברה זרה, יש הבדל?
תודה,
רן
פנה לפורום דיני מיסים
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אפלייה בשכירות לאם חד הורית
מיכל
18/05/15
האם למשכיר דירה מותר להפלות שוכרת מועמדת רק בגלל היותה אם חד הורית? (כבר בטלפון, המתווך אמר לי שאין טעם אפילו שאבוא לראות כי בעלי הדירה לא מוכן להשכיר לחד הוריות, רק לזוגות נשואים)
אפלייה בשכירות לאם חד הורית
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
מיכל שלום,
בעיקרון שאלתך אינה שאלת משפטית בתחום הנדל"ן, לכן אענה לך באופן כללי.
על פניו מדובר באפליה, אולם, כל בעלים של מקרקעין יכול להחליט למי להשכיר את הנכס שלו על פי קריטריונים שונים- למשל, בעל נכס יכול להחליט שלא להשכיר לדייר שבבעלותו חיות מחמד..
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
בעיקרון שאלתך אינה שאלת משפטית בתחום הנדל"ן, לכן אענה לך באופן כללי.
על פניו מדובר באפליה, אולם, כל בעלים של מקרקעין יכול להחליט למי להשכיר את הנכס שלו על פי קריטריונים שונים- למשל, בעל נכס יכול להחליט שלא להשכיר לדייר שבבעלותו חיות מחמד..
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
אכיפת סעיף בוררות בהסכם של קבוצת רכישה
UDI
18/05/15
התאגדנו כ- 10 רוכשים לבנות בניין והתגלו בינינו מחלוקות בנושאי חלוקת היחידות והאיזון שיש לעשות בהתאם לדירות שכל אחד יקבל, העו"ד של הקבוצה הציע שנפנה בהסכמה לגישור כפי שנכתב בהסכם ואולם חלק מהצדדים מסרבים. לפי ההסכם במידה ואין הסכמה על גישור אז יש למנות בורר ואולם העו"ד של הקבוצה אמר לי כי לאור הסירוב של חלק מהשותפים מומלץ כי אפנה לבית משפט מחוזי ואבקש בהליך של המרצת פתיחה לכפות על כולם ניהול בוררות ולבקש כי בית המשפט ימנה בורר ושאלתי האם לא העו"ד של הקבוצה צריך למנות בורר או לפנות חבית המשפט שימנה בורר ?
אכיפת סעיף בוררות בהסכם של קבוצת רכישה
עו"ד ענת קציר
מנהלת
18/05/15
שלום רב,
כדי לענות על שאלתך יש לבדוק מהן הסמכויות המוקנות לעורך הדין של הקבוצה, על פי הסכם שנחתם בין חברי הקבוצה לעורך הדין.
בעיקרון, היות ועורך הדין מייצג את כל חברי הקבוצה, אין הוא יכול לייצג חלק מחברי הקבוצה כנגד חלק אחר בשל ניגוד עניינים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
כדי לענות על שאלתך יש לבדוק מהן הסמכויות המוקנות לעורך הדין של הקבוצה, על פי הסכם שנחתם בין חברי הקבוצה לעורך הדין.
בעיקרון, היות ועורך הדין מייצג את כל חברי הקבוצה, אין הוא יכול לייצג חלק מחברי הקבוצה כנגד חלק אחר בשל ניגוד עניינים.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
פינוי מוקדם
natalia
17/05/15
יש לי דייר אשר מתגורר מעליו סך הכל 4 נפשות. מיכוון שגר מעליי מתנהג לצערי כאילו גר בבית מלון וכל נזק שמסב לדירה פונה אליי על מנת שהתקן לו .אחרי שהעמדתי אותו במקומו החל לבוא בטענות לגבי החשבון חשמל. יש לי מונב משני אשר בכל חודש זוגי שמגיע חשבון החשמל מבצעים קריאה ואז מחשבים את החשבון. מספר פעמים הועמד על טעותו ואף שניסה לחשב בעצמו החשבון שלו יצא יותר גבוה. לפני כחודש כשהגיע חשבון החשמל גם החל בטענות ואף דרש גם מונה משני אף על פי שגם בחוזה, מופיע אופן חישוב החשמל. הבהרתי לו שאין לי שום כוונה לשים לו גם מונה משני שהרי אין צורך בשני מונים מישניים. הוא התעקש ואמר שאף הוא יעשה זאת על חשבונו . הבהרתי לו כי נשאר לו עוד חצי שנה לחוזה ואין בכוונתי לחדש עוד פעם שכן אין גם אופציה כתובה בחוזה. והוא המשיך להתעקש ואמר כיעזוב יפרק את השעון. הסברתי לו שאין בעיה אבל שיידע אותי מתי ומי בעל המקצוע שכן לא כל אחד יקבל את אישורי להתעסק בחשמל בנכס שלי. לאחר שבוע הזמנתי לביתי מעל 20 איש לארוחה ופתאום אין לי חשמל בבית. הוא הביא בחור ללא תעודות וללא ידיעתי לבצע את הפעולה ואף טען כי מאיפה הוא אמור לדעת שיש לי אורחים. הבהרתי לו שהנכס הוא שלי ואף אדם לא יכול לבצע שינוי בנכס ללא אישורי כמו שהבהרתי לו בהתחלה. דאגתי שהשיפוצניק יחבר את החשמל וילך. בחוזה ישנו סעיף אשר אומר גם לטובת השוכר וגם לטובת המשכיר כי יש באפשרותו, להודיע על פינוי בהתראה של 60 יום. וכך נעשה הגשתי לו מכתב פינוי בנוכחות עד. השאלה הנשאלת האם פעלתי נכון? ומה עליי לעשות והיה ולא יפנה בתאריך היעד? .
תביעה לפינוי מושכר
עו"ד ענת קציר
מנהלת
19/05/15
שלום רב,
אם הודעת לו על פינוי מוקדם על פי הסיכום בחוזה, והדייר לא יתפנה, תוכלי להגיש כנגדו תביעה לפינוי מושכר בבית המשפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
אם הודעת לו על פינוי מוקדם על פי הסיכום בחוזה, והדייר לא יתפנה, תוכלי להגיש כנגדו תביעה לפינוי מושכר בבית המשפט.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תיקון שומה
אבי
17/05/15
על פי איזה סעיף בחוק מיסוי מקרקעין ניתן להגיש בקשה לתיקון שומת מס רכישה ששולם בגין רכישת קרקע לבנייה ותוך שנתיים מיום הרכישה נתקבל היתר בנייה? (ההחזר הכספי הינו בשיעור של 1% מערך הרכישה).
תקנות מס רכישה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
17/05/15
שלום,
תקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)_(מס רכישה) קובעת כדלקמן:
במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(1) במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%;
(1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק:
(1) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (בסעיף קטן זה – תכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים (להלן – דירת מגורים);(2) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
תקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)_(מס רכישה) קובעת כדלקמן:
במכירת זכות במקרקעין או בעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, ישולם מס רכישה בשיעור משווי הזכות הנמכרת כקבוע להלן:
(1) במכירת זכות במקרקעין ובעשיית פעולה באיגוד מקרקעין, למעט בנין או חלק ממנו שהוא דירת מגורים – 6%;
(1א) על אף האמור בפסקה (1), במכירת זכות במקרקעין, שמתקיימים לגביה התנאים המפורטים להלן, תוחזר לרוכש שישית ממס הרכישה ששילם לפי פסקה (1), ובלבד שלא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה, ויחולו לעניין זה הוראות סעיף 103א לחוק:
(1) המכירה היא של זכות במקרקעין שקיימת לגביה תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה (בסעיף קטן זה – תכנית בנייה), המתירה בנייה על הקרקע של דירה אחת לפחות המיועדת לשמש למגורים (להלן – דירת מגורים);(2) לא יאוחר מתום 24 חודשים מיום המכירה, התקבל היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות, לפי חוק התכנון והבנייה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
השתלטות על שטח משותף והצמדתו לנכס
ניר
17/05/15
שלום
השכן שלנו השתלט לפני כשנה על שטח משותף ביצע חפירה ויצר מרפסת "חצר אנגלית" אותה חיבר למחסן אותו הוא משכיר לעת עתה לדיירים מזדמנים. ידוע לנו שיש איסור בדבר שימוש במחסן למגורים אך החוצפה הגדולה היא ההשתלטות על השטח המשותף. לאחר התראות ששלחנו לו טרם פנייה למפקחת על הנדל"ן נדהמנו לראות כעת כי כעת הוא מבקש להכשיר השרץ בהגשת בקשה לעירייה כאשר מהות הבקשה היא : יצירת חצר אנגלית והפיכת שטח שירות לעיקרי כמו כן הפיכת הבניין ל 4 קומות וחריגה מקווי בניין( כי החצר נושקת לגדר). לצערנו שלושת רבעי מהבניין מתירים לו את המהלך ורק אנו 2 דירות (קומת ביניים) מתוך 7 נתנגד. מה השלבים שעלינו לעשות? האם יש סיכוי שזה יאושר עקב רוב דיירים? האם במקרה שיאושר אנו אמורים לקבל ממנו דמי איזון בכל מקרה עכב לקיחת / שימוש בשטח משותף?
תודה
השכן שלנו השתלט לפני כשנה על שטח משותף ביצע חפירה ויצר מרפסת "חצר אנגלית" אותה חיבר למחסן אותו הוא משכיר לעת עתה לדיירים מזדמנים. ידוע לנו שיש איסור בדבר שימוש במחסן למגורים אך החוצפה הגדולה היא ההשתלטות על השטח המשותף. לאחר התראות ששלחנו לו טרם פנייה למפקחת על הנדל"ן נדהמנו לראות כעת כי כעת הוא מבקש להכשיר השרץ בהגשת בקשה לעירייה כאשר מהות הבקשה היא : יצירת חצר אנגלית והפיכת שטח שירות לעיקרי כמו כן הפיכת הבניין ל 4 קומות וחריגה מקווי בניין( כי החצר נושקת לגדר). לצערנו שלושת רבעי מהבניין מתירים לו את המהלך ורק אנו 2 דירות (קומת ביניים) מתוך 7 נתנגד. מה השלבים שעלינו לעשות? האם יש סיכוי שזה יאושר עקב רוב דיירים? האם במקרה שיאושר אנו אמורים לקבל ממנו דמי איזון בכל מקרה עכב לקיחת / שימוש בשטח משותף?
תודה
השתלטות על שטח משותף
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
17/05/15
שלום,
מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
יחד עם זאת תנאי לקבלת החלטה כזו היא שהדבר לא יפגע בזכויות היחסיות של יתר בעלי הדירות שאינם בונים. גם כאשר מתקבלת החלטה על ידי בעלי הדירות, ברוב הדרוש, המתירה הרחבת דירה בבית המשותף, חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
בהעדר הסכמה בנוגע לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה. הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
יחד עם זאת תנאי לקבלת החלטה כזו היא שהדבר לא יפגע בזכויות היחסיות של יתר בעלי הדירות שאינם בונים. גם כאשר מתקבלת החלטה על ידי בעלי הדירות, ברוב הדרוש, המתירה הרחבת דירה בבית המשותף, חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
בהעדר הסכמה בנוגע לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה. הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוזה
הילה
16/05/15
1. כמה עותקים מקוריים של חוזה לרכישת דירה מיד שניה צריך?
2. האם מספיק עותק אחד בדיעבד?
2. האם מספיק עותק אחד בדיעבד?
עותקים של חוזה מכר
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
17/05/15
שלום,
שאלתך אינה ברורה לי.
מספר העותקים הוא לפי נוחיות הצדדים ואינו מחייב.
מקובל שכל צד מקבל העתק, וכן עורכי הדין מקבלים העתק מהחוזה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
שאלתך אינה ברורה לי.
מספר העותקים הוא לפי נוחיות הצדדים ואינו מחייב.
מקובל שכל צד מקבל העתק, וכן עורכי הדין מקבלים העתק מהחוזה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
הטלת מיסוי ארנונה על חלקים .
שרון
16/05/15
שלום.
הבנו שחקיקה חדשה מאפשרת לרשויות לקחת ארנונה על חלקים שבעבר, לא היה עליהם מיסוי.
השאלה היא,כאשר נבנה הנכס, לפני עשרות שנים,קיבלנו הדרכה.על מה נשלם ועל מה לא,ארנונה.
כמובן, השיקול בתכנון ובבניה ,היה בהתאם.
לא מובן, איך המחוקק ,נותן לרשות פירצה,לחדור לנכס שיש לו טופס 4,ועמד במלוא המחויבויות בשעתו, ולא נאמר,דבר וחצי דבר...בסעיף משנה, כלשהו....אם והיה יחול על החלקים שהיו פטורים ממיסוי ארנונה....שינוי בחוק....
רוצה לומר, כל השיקולים בעת הבניה היו שונים.
בעל הנכס ביום בו הוא מקבל הסברים מפורטים,על דרישות הרשות...היה עושה הכל, כדי להמנע מבנייה המוסיפה לו אחוזיי מיסוי ארנונה גבוהים......אם רק היה המחוקק,דואג להוציא כל זאת בכתובים.
מה אומר החוק במקרה זה.
תודה.
הבנו שחקיקה חדשה מאפשרת לרשויות לקחת ארנונה על חלקים שבעבר, לא היה עליהם מיסוי.
השאלה היא,כאשר נבנה הנכס, לפני עשרות שנים,קיבלנו הדרכה.על מה נשלם ועל מה לא,ארנונה.
כמובן, השיקול בתכנון ובבניה ,היה בהתאם.
לא מובן, איך המחוקק ,נותן לרשות פירצה,לחדור לנכס שיש לו טופס 4,ועמד במלוא המחויבויות בשעתו, ולא נאמר,דבר וחצי דבר...בסעיף משנה, כלשהו....אם והיה יחול על החלקים שהיו פטורים ממיסוי ארנונה....שינוי בחוק....
רוצה לומר, כל השיקולים בעת הבניה היו שונים.
בעל הנכס ביום בו הוא מקבל הסברים מפורטים,על דרישות הרשות...היה עושה הכל, כדי להמנע מבנייה המוסיפה לו אחוזיי מיסוי ארנונה גבוהים......אם רק היה המחוקק,דואג להוציא כל זאת בכתובים.
מה אומר החוק במקרה זה.
תודה.
חיוב ארנונה רטרואקטיבי
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
17/05/15
שלום,
משרד הפנים נותן לגיטימציה לרשויות המקומיות לנסות להגדיל את הכנסותיהן במאות אחוזים, באמצעות הגדלת חיובי הארנונה.
לעיתים הרשויות המקומיות מגדילות את חיובי הארנונה באופן רטרואקטיבי.
לאחרונה בית המשפט צמצם משמעותית את סמכותן של רשויות המקומיות לתקן חיובי ארנונה רטרואקטיבית וקבע כי יש להחיל את ההגדלה ממועד התיקון והלאה. יחד עם זאת, נקבע כי במקרים נדירים ומיוחדים, אשר ייבחנו לגופם תוך עריכת איזונים בין האינטרס הציבורי לבין עניינו של הפרט ולהסתמכותו, שמורה לרשות המקומית הסמכות להטיל חיוב רטרואקטיבי לאותה שנה ואף לשנים שקדמו להטלת החיוב המתוקן.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
משרד הפנים נותן לגיטימציה לרשויות המקומיות לנסות להגדיל את הכנסותיהן במאות אחוזים, באמצעות הגדלת חיובי הארנונה.
לעיתים הרשויות המקומיות מגדילות את חיובי הארנונה באופן רטרואקטיבי.
לאחרונה בית המשפט צמצם משמעותית את סמכותן של רשויות המקומיות לתקן חיובי ארנונה רטרואקטיבית וקבע כי יש להחיל את ההגדלה ממועד התיקון והלאה. יחד עם זאת, נקבע כי במקרים נדירים ומיוחדים, אשר ייבחנו לגופם תוך עריכת איזונים בין האינטרס הציבורי לבין עניינו של הפרט ולהסתמכותו, שמורה לרשות המקומית הסמכות להטיל חיוב רטרואקטיבי לאותה שנה ואף לשנים שקדמו להטלת החיוב המתוקן.
אני מציעה לך לפנות לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חלוקת הוצאות בחניון
משה
16/05/15
הקבלן בנה שני מגדלים שהינם בית משותף אחד.
לכל מגדל חניון תת קרקעי משלו והכניסה לחניונים היא משער אחד.
כל רכבי בנין מס' 1 עוברים בחניון בנין 2 בדרכם לחניה שלהם. המעבר מחניון מס' 2 לחניון בניין
מס' 1 נמצא בתוך חניון בניין 2, באחד המפלסים התת קרקעיים.
חלק מדיירי בניין 1 חונים בחניון בניין 2. חלקם בסוף החניון של בניין 2 (קרי,
בדרכם לחניה שלהם נוסעים בכל חניון בניין 2).
לחניון מס' 1 הוצאות - חשמל, נקיון, תחזוקת מערכות וכול''.
מה המפתח הנכון לחלוקת ההוצאות בין הבניינים? כיום התשלום חל במלואו על בניין 2. אם יש פסקי דין בעניין אשמח לקבל
הפניה.
לכל מגדל חניון תת קרקעי משלו והכניסה לחניונים היא משער אחד.
כל רכבי בנין מס' 1 עוברים בחניון בנין 2 בדרכם לחניה שלהם. המעבר מחניון מס' 2 לחניון בניין
מס' 1 נמצא בתוך חניון בניין 2, באחד המפלסים התת קרקעיים.
חלק מדיירי בניין 1 חונים בחניון בניין 2. חלקם בסוף החניון של בניין 2 (קרי,
בדרכם לחניה שלהם נוסעים בכל חניון בניין 2).
לחניון מס' 1 הוצאות - חשמל, נקיון, תחזוקת מערכות וכול''.
מה המפתח הנכון לחלוקת ההוצאות בין הבניינים? כיום התשלום חל במלואו על בניין 2. אם יש פסקי דין בעניין אשמח לקבל
הפניה.
חלוקת הוצאות בין שני בניינים המהווים בית משותף אחד
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
17/05/15
שלום,
ראשית, יש לבחון מה כתוב בתקנון הבית המשותף לגבי נשיאה בהוצאות שוטפות.
ניתן לקבל את מסמכי הבית המשותף בטאבו על גבי תקליטור.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ראשית, יש לבחון מה כתוב בתקנון הבית המשותף לגבי נשיאה בהוצאות שוטפות.
ניתן לקבל את מסמכי הבית המשותף בטאבו על גבי תקליטור.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ועדת משנה רישוי ותכנון
חנה
15/05/15
החלטה שניקבע בוועדת משנה רישוי ותכנון מטעם העירייה העם דינה כפסק דין או המלצה בלבד
החלטת ועדה לתכנון ובניה
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
17/05/15
שלום,
החלטת ועדה לתכנון ובניה היא החלטה בעלת תוקף משפטי.
ניתן ערער עליה לוועדת הערר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
החלטת ועדה לתכנון ובניה היא החלטה בעלת תוקף משפטי.
ניתן ערער עליה לוועדת הערר.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מי "בר הרשות" מבין העמותות
אמנון כהן
15/05/15
אני כנושה של עמותה א': מאחר ומדובר במספר עמותות קשורות המנוהלות על ידי אותם אנשים. במשך עשרות שנים מתחם מקרקעין שבו פעלה עמותה א' ושעליו נבנו מבנים מתרומות, תקציבי מדינה, הלוואות (יש תיעוד במסמכים על המבנים שבמתחם). עמותה א' זו היא העמותה החייבת ומאחר והוצא כנגד עמותה א' זו צווי עיקול כולל צווי עיקול כנגד צדדי ג' השוכרים את המבנים במתחם טענתם היא שהעמותה ב' היא שקיבלה את ה"בר רשות" והיא זו שבנתה את המבנים. השאלות הנדרשות: האם במשך עשרות השנים שעמותה א' הייתה קיימת והיא זו שבנתה בפועל את המבנים האין בכך חזקה כי היא ברת הרשות על המתחם? ובכלל מהו ענין הבר רשות כאשר במחלקת התכנון והבניה המקומית המבנים רשומים על שם עמותה א'? תודה
בר רשות
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
17/05/15
שלום,
קודם כל, בר רשות היא זכות של אדם או עמותה במקרה זה המחזיק בקרקע בפועל בלי התנגדות הבעלים. בכך הוא זוכה למעמד של "בר רשות", המקנה הגנה נגד טענה של השגת גבול, אך בדרך כלל לא יוצר זכות ממש בקרקע.
הטענות אותן אתה מעלה הינן ספציפיות מאוד ומורכבות, ולכן אינני יכולה לענות עליהן במסגרת פורום זה.
אני ממליצה לך לפנות לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
קודם כל, בר רשות היא זכות של אדם או עמותה במקרה זה המחזיק בקרקע בפועל בלי התנגדות הבעלים. בכך הוא זוכה למעמד של "בר רשות", המקנה הגנה נגד טענה של השגת גבול, אך בדרך כלל לא יוצר זכות ממש בקרקע.
הטענות אותן אתה מעלה הינן ספציפיות מאוד ומורכבות, ולכן אינני יכולה לענות עליהן במסגרת פורום זה.
אני ממליצה לך לפנות לעורך דין לצורך קבלת ייעוץ פרטני.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום זכויות בטאבו
רחל
15/05/15
שלום, שאלתי היא האם ניתן למכור דירה שניתנה בירושה וזכויות היורשים לא נרשמו בטאבו (קיים רישום זכויות ע"ש כל היורשים רק אצל החב' המשכנת) או שקודם צריך להסדיר את רישום הזכויות בטאבו על שם כל היורשים ורק לאחר מכן למכור?
רישום זכויות יורשים בטאבו
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
17/05/15
שלום,
ככל שניתן להסדיר את הרישום בטאבו, יש לעשות זאת.
ניתן לחתום על הסכם מכר ולקבוע בהסכם שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הזכויות על שם המוכרים ורישום הערת אזהרה לטובת הקונים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
ככל שניתן להסדיר את הרישום בטאבו, יש לעשות זאת.
ניתן לחתום על הסכם מכר ולקבוע בהסכם שהתשלום הראשון יוחזק בנאמנות עד לרישום הזכויות על שם המוכרים ורישום הערת אזהרה לטובת הקונים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
העברה ללא תמורה מגרש
מיכאל
15/05/15
לאימא שלי יש מגרש לבנייה עצמית (עדיין לא נבנה בית על המגרש). היא רוצה להעביר לי אותו במתנה. האם יש לי את ההנחה של שליש מס רכישה. והאם אימא שלי פטורה ממס שבח.
העברה ללא תמורה מאם לבת
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת
17/05/15
שלום,
אכן זהו המצב. העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין מאם לבת פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ומס הרכישה הינו 1/3 ממס הרכישה בעסקה "רגילה", לפי תקנות מס רכישה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
אכן זהו המצב. העברה ללא תמורה של זכות במקרקעין מאם לבת פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין ומס הרכישה הינו 1/3 ממס הרכישה בעסקה "רגילה", לפי תקנות מס רכישה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
האם פקידי המס הפרו את החוק במתן אישור לטאבו?
רחל
15/05/15
האם מותר לפקידי לשכת מיסוי מקרקעין לתת לרוכש אישור להעברת נכס בטאבו, מבלי שהבעלים-המוכרים הגישו שומה עצמית למס שבח? האם זו עבירה על החוק מצד פקידי המס ?
ברגע שהקונה שילם מקדמת מס שבח, מותר להם.
אלי
15/05/15
תשלום מקדמת מס שבח
עו"ד יפית יוחפז
17/05/15
שלום,
סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר להפקיד תשלום מקדמה בסך 15% או 7.5% מהתמורה (תלוי מתי רכש המוכר את הנכס) על מנת לקבל אישור מס שבח, וזאת ללא תלות בתשלום מס השבח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר להפקיד תשלום מקדמה בסך 15% או 7.5% מהתמורה (תלוי מתי רכש המוכר את הנכס) על מנת לקבל אישור מס שבח, וזאת ללא תלות בתשלום מס השבח.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
תוקף רישיון מתווך במשרד תיווך
רמי
14/05/15
שלום.
השבוע חתמנו על חוזה רכישת דירה שהראתה לנו מתווכת. חתמנו על הזמנת שירותי תיווך אך היא לא השתתפה אפילו בסגירת הסכם מילולי בינינו למוכרים (כיוון שאחרה לפגישה) שנסגר לפני חתימת החוזה. ככל הנראה למתווכת אין רישיון כלל או רישיון בתוקף.
1) האם די בכך שיש למשהו אחר במשרד התיווך רישיון כדי לגבות את דמי התיווך?
2) האם במידה ועל טופס ההזמנה (שלא נמסר לידינו) ירשם שם של מתווך אחר בעל רישיון בתוקף אל אף שלא היה מעורב בעסקה יהיה התיווך רשאי לדרוש תשלום?
תודה מראש
השבוע חתמנו על חוזה רכישת דירה שהראתה לנו מתווכת. חתמנו על הזמנת שירותי תיווך אך היא לא השתתפה אפילו בסגירת הסכם מילולי בינינו למוכרים (כיוון שאחרה לפגישה) שנסגר לפני חתימת החוזה. ככל הנראה למתווכת אין רישיון כלל או רישיון בתוקף.
1) האם די בכך שיש למשהו אחר במשרד התיווך רישיון כדי לגבות את דמי התיווך?
2) האם במידה ועל טופס ההזמנה (שלא נמסר לידינו) ירשם שם של מתווך אחר בעל רישיון בתוקף אל אף שלא היה מעורב בעסקה יהיה התיווך רשאי לדרוש תשלום?
תודה מראש
תוקף הסכם תיווך
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
18/05/15
שלום רב
על מנת להשיב על שאלתך יש לבחון את פרטי הטופס עליו חתמתם - בפסיקת בתי המשפט שאינה אחידה, יש נטיה להקפיד על מילוי פרטי המתווך כולל מספר הרישיון שלו
וכמובן - על היותו הגורם היעיל להתקשרות עם המוכר/קונה
מבלי לגרוע מהאמור לעיל אין חשיבות שהמתווך ישתתף במשא ומתן בין הצדדים עצמו ודי בכך שהוא הראה את הדירה והביא ליצירת הקשר הראשוני שהבשיל מאוחר יותר לחוזה מכר
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
כדאיות הפעלת עורך דין לקבלת דמי איזון?
שמחה נדיר
14/05/15
שכן השיג הסכמה של 75% מהדיירים להרחבת דירתו וזאת ללא אסיפה וללא שמאות לקביעת דמי איזון לשאר הדירות.הדירה שלי היא בת 2 חדרים בבני ברק. האם הסכום שאשיג מהשמאות, מצדיק הפעלת עורך דין?
האם הסכמה של 75% מהדיירים לוותר על התשלום בגין הזכויות שהועברו, גורמת ששאר השכנים לא יקבלו תשלום?
האם הסכמה של 75% מהדיירים לוותר על התשלום בגין הזכויות שהועברו, גורמת ששאר השכנים לא יקבלו תשלום?
תשלום דמי איזון
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
18/05/15
שלום רב
ויתור של שכנים אחרים על תשלומי איזון ככל שנקבעו על ידי השמאי אינם מונעים ממך לעמוד על קבלתם
אשר לשכירת שירותי עו"ד - כמו כל שירות מקצועי שאתה שוקל לקבלו יש לבחון במשקפיים כלכליות של עלות מול תועלת . התשובה לשאלתך זו אינה משפטית אלא כלכלית, אולם ממליץ לך לפחות להיוועץ בפגישת ייעוץ עם עו"ד על מנת שתדע מהן זכויותיך
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שכירות (סטודנט)
גיא זינגר
13/05/15
שלום.
השנה, במרץ הפסקתי לגור פיזית בדירה ששכרתי ביחד עם שותפות. עקב סיבות כאלה ואחרות.
החוזה שלי עם המשכיר הוא עד ספטמבר ובינתיים אני משלם לו והרבה...
במידה ואני לא מוצא שוכר אחר שיכנס במקומי לדירה וימשיך את החוזה הנ"ל, האם אני מחויב לשלם את דמי השכירות אף על פי שאין שום סעיף בחוזה שדורש מימני כך אם אני לא גר בה?
תודה.
השנה, במרץ הפסקתי לגור פיזית בדירה ששכרתי ביחד עם שותפות. עקב סיבות כאלה ואחרות.
החוזה שלי עם המשכיר הוא עד ספטמבר ובינתיים אני משלם לו והרבה...
במידה ואני לא מוצא שוכר אחר שיכנס במקומי לדירה וימשיך את החוזה הנ"ל, האם אני מחויב לשלם את דמי השכירות אף על פי שאין שום סעיף בחוזה שדורש מימני כך אם אני לא גר בה?
תודה.
האם עלי לשלם דמי שכירות גם כשאיני גר בדירה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל
18/05/15
שלום רב
גם אם אין סעיף מפורש המחייב אותך בתשלום דמי שכירות כאשר אינך גר בדירה - הרי שאתה מחויב בכך, ולמעשה רק סעיף פוזיטיבי הקובע כי חוזה השכירות יסתיים עם עזיבתך את הדירה יכול לפטור אותך מתשלום.בהיעדר סעיף כזה אין נפקות למגורים בפועל בדירה וכל עוד תקופת השכירות לא הסתיימה עליך לשלם את דמי השכירות על פי החוזה.
מציע לך איפוא לנסות ולהגיע להסכמה חדשה עם המשכיר באשר לקיצור תקופת השכירות
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קבלו עכשיו ייעוץ משפטי אישי
