פורום נדל"ן
פורום נדל"ן הוקם כדי לתת מענה לשאלות משפטיות בתחום המקרקעין. רכישת דירה, חוזה שכירות, רישום בטאבו, סוגיות מול רמ"י ועוד – אתם מוזמנים לשאול ולהתייעץ. אנחנו כאן, לרשותכם.
נוכלות
ראשית תודה רבה על הפעילות המבורכת שלכם.
אתמצת את המקרה -
קרוב משפחה במהלך תקופה רגישה בחייו ( מגובה במסמכים ) קיבל הצעה מחבר למכור נדלן שהיה ברשות קרוב המשפחה.
קרוב המשפחה הסכים בפועל לא התבצע המכירה והשטח נרשם בטאבו על שמו של החבר.
החבר מצידו טוען שבמהלך התקופה שילם לקרוב המשפחה כספים אך אינו יכול להוכיח זאת מכיוון שלא ניהל רישום.
ובמידה וקרוב המשפחה רוצה את הנכס בחזרה שישלם את מלוא שווי השטח.
נוכלות
צר לי, לא ברורה שאלתך.
נא הבהרתך
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רכישת דירה חדשה מאדם פרטי
האם כדאי לחתום על זכרון דברים?
לטעמי, לא כדאי לחתום על זכרון דברים.
ניתן לחתום על חוזה מכר עם תנאי מתלה המגביל את מועד קבלת טופס 4 למועד מסוים, ואם עד לאותו מועד לא יתקבל, יבוטל החוזה.
בברכה,
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
גישה לרכוש המשותף
האם על נציגות הבית לדרוש את המפתח מהקבלן?
האם לכל בעל דירה חייבת להינתן גישה לרכוש המשותף, כולל חדר החשמל?
האם זכותו של בעל דירה לפרוץ את חדר החשמל ולהביא חשמלאי מטעמו שיחבר אותו לחשמל הזמני של הבניין?
תודה
גישה לרכוש המשותף
טופס 4 לא ניתן ללא חיבור חשמל של קבע.
מה הכוונה אמצעי להפעלת לחץ?
השאלה לא מובנת. אשמח להבהרות
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חזקה בדירה – האם ניתן לקנות דירה כזו?
ישנה חזקה של שהייה בנכס עשרות שנים.
הנכס למכירה - האם ניתן למכור נכס שאין עליו מסמכי בעלות אלא חזקה בלבד?
רכישת דירה ממוכר שאינו הבעלים
שלום רב,
יש להבחין בין דירה לגבי יש למוכר זכות אובליגטריות (חוזיות) אם הבעלים הרשום אך הוא לא רשום כבעלים מסיבה כלשהי (היעדר פרצלצליה, אי רישום בית משותף וכו) לבין מצב בו המוכר הוא מחזיק בלבד- ואין לו זיקת בעלות לנכס לרבות חוזה בר תוקף עם הבעלים.
במקרה השני - כמדומני אתה מבין בעצמך כי "המציאה" לאו מציאה היא וכי אתה שם את כספך על קרן הצבי.
המקרה הראשון טעון ליבון ובירור מדוע המוכר עדיין לא רשום כבעלים והאם ניתן לרפא את הפגם ולהסדיר את רישום הבעלות
ללא הסדרת הרישום - לא הייתי מציע לערוך עסקה כזו
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
עדכון שיעור המעמ
נתון חשוב לעניין זה הוא מתי קיבלת/תקבל חזקה בדירה
האם ישנה עילת תביעה – אי רישום בית משותף?
האם ישנה עילת תביעה - אי רישום בית משותף
יש לבחון מדוע לא נרשם בית משותף והאם הסיבות קשורות לרשלנותו של הקבלן ושל משרד עורכי הדין שמטפל ברישום.
בנוסף, יש להוכיח שכתוצאה מאי הרישום נגרם לכם נזק.
אני מציעה לכם להתייעץ עם עורך דין על מנת לבחון ולגבש עילת תביעה.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
חוק הבוררות בהשכרת דירה
האם אפשר להכניס לחוזה שכירות סעיף שכל הדו"ד שבין השוכר והמשכיר ידונו אצל בורר מוסכם ובמקרה של ויכוח יכריע הבורר ואח"כ לתת לבוררות תוקף משפטי? וזאת בכדי לחסוך התדיינות בבית המשפט שלוקחת הרבה זמן.
בתודה
יעקב
בוררות על יחסי שוכר משכיר
שלום רב
אין מניעה לכך שיחסי שוכר משכיר ידונו בפני בוררות במקום בפני בית המשפט. יש לכלול תניית בוררות מתאימה בחוזה השכירות
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום בטאבו של דירת ירושה
שאלתי, האם האח החסוי יכול לחתום על הבקשה לרישום הורשה בעצמו, או שהאפוטרופסים לרכושו אמורים לחתום בשמו. אודה לתשובתך.
רישום בטאבו של זכות יורש שהינו חסוי
שלום רב,
כל פעולה לגביה נדרשת חתימת האח החסוי צריכה להיעשות על ידי האפוטרופוס
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מכירה
חלק שלי בדירתנו שהיתה משותפת.
האם הפעולה היא מכירה?
מכירה לגרושה - האם מהווה מכירת זכות במקרקעין
שלום רב
ככל שאין מדובר בהעברה אגב גירושין לפי סעיף 4 לחוק מיסוי מקרקעין, הרי שמדובר במכירת זכות במקרקעין לכל דבר וענין
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שומה
שומה - על שום מה <
שלום רב
לא עלה בידי להבין את שאלתך.
בכל מקרה רצוי כי תפני את השאלה לאחר ניסוחה מחדש לפורום דיני מיסים
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
רישום הדירה בטאבו לאחר תשלום אחרון
פרק זמן להמצאת אישורי מיסים ברכישת דירה יד 2
ברכישת דירה יד 2, הרבה פעמים אין במועד המסירה אישור מס שבח ואישור עירייה.
לרשויות מיסוי מקרקעין עד 8 חודשים להנפיק אישור מס שבח לפי החוק, ואילו מסירת הדירה לעיתים מתבצעת בפרק זמן קצר מזה.
לגבי אישור עירייה, לעיתים יש לשלם היטל השבחה, והזמנת שמאי וביצוע התשלום אורכים זמן.
לפיכך- מקובל להשאיר סכום כסף בנאמנות עד לקבלת האישורים ונהוג גם להגביל פרק זמן זה. 180 יום זה פרק זמן סביר (6 חודשים).
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס שבח
הורי קנו דירה מקבלן לפני כשנתיים, לפני שנה מכרו דירה שהייתה בבעלותם, כלומר הדירה שנקנתה היא דירה יחידה. כעת הורי רוצים לקנות דירה בעיר אחרת ולמכור את הדירה שיש ברשותם כמעט(שנקנתה לפני שנתיים). האם יחול עליהם מס שבח?
פטור ממס שבח
פטור ממס שבח הוא כאשר מדובר בדירה יחידה שמחזיקים בה לפחות 18 חודשים- בתנאי זה עומדים, וכן שב- 18 חודשים לא נמכרה דירה אחת בפטור לפי סעיף זה- בתנאי זה לא עומדים, שכן הם מכרו דירה בפטור לפני 12 חודשים.
על מנת להיות זכאים לפטור ממס שבח, עליהם לחכות עוד 6 חודשים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מס רכישה – הוצאה מוכרת?
לגבי מס רכישה עבור רכישת דירה ראשונה.
האם ניתן להפחית את המס ע"י הוצאה מוכרת כלשהיא? (דמי תיווך, שכ"ט עו"ד,...)
תודה
הפחתת תשלום מס רכישה
לא ניתן לקזז הוצאות ממס הרכישה.
החוק מאפשר תשלום מס רכישה מופחת כאשר רכישת הדירה נעשית על ידי נכים, נפגעי פעולות איבה או בן משפחה של חלל או ברכישת דירה על ידי תושב חוץ / עולה חדש, או בהעברות ללא תמורה בין קרובים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
קניה ומחירה של ירושה בין אחים
העברת חלקי דירה בין יורשים
יש מספר דרכים לעשות זאת:
1. אם טרם ניתן צו ירושה, יכולים חלק מהאחים להסתלק מחלקם בירושה/ בדירה לטובת האחים האחרים. בדרך זו, לא מדובר בעסקה במקרקעין, ולכן לא יהיה צורך בדיווח העסקה לרשויות המיסים ובתשלום מיסים.
2. אם כבר ניתן צו הירושה- ניתן לערוך הסכם חלוקה בין היורשים, לפיו עבור החלק של האחים, הם יקבלו כספים מתוך העיזבון של המנוח. אני אדגיש כי רק אם יקבלו האחים האחרים את התמורה בגין חלקם בדירה מתוך העיזבון, ניתן לעשות זאת. גם דרך זו אינה עסקה במקרקעין, לא יהיה צורך בדיווח או בתשלום מיסים.
3. ככל ששתי הדרכים הראשונות אינן מתאימות- יש לרשום את הזכויות בחלקים שווים בין היורשים, ורק לאחר מכן לבצע עסקאות מכר. דרך זו פחות מומלצת שכן מדובר בעסקאות במקרקעין אשר יש בגינן חובת תשלום מיסים או ניצול פטורים.
אני ממליצה לך לגשת לעורך דין על מנת שייעץ לך כיצד לבצע את ההעברות עם מינימום תשלומי מיסים.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
דירה מקבלן
רכשתי דירה מקבלן לפני כשנה, עד כה שילמתי 30% מהתמורה .
את יתר התמורה עליי לשלם בעוד כשלושה חודשים.
האם ירידת המע"מ ל 17% תחול על יתרת התשלומים?
על פי החוזה עם הקבלן, במקרה של ירידת מעמ התמורה לא תשתנה אבלבמקרה של עלייתמעמ התמורה תשתנה לפי המעמ החדש, האם זה חוקי?
במידה ואכן יתרת התשלומים צריכים להתעדכן על פי המע"מ החדש, האם יש דרך להתנגד לסעיף המע"מ בחוזה על אף שחתמתי עליו.
אודה לתשובתכם
שינוי מע"מ ברכישת דירה מקבלן
מדובר בהסכמה בין המוכר לקונה, כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם המכר.
ככל שישנו סעיף הקובע כי ירידת המע"מ לא תשנה את התמורה, עליך לשלם את יתרת התשלומים לפי המע"מ הקודם, קרי 18%.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שלום ויישר כוח , יש לי בעייה אישית עם השכן בדו משפ
שכן שמשתמש בחניה כנגרייה
ניתן להגיש תביעה לצו מניעה למפקחת על רישום מקרקעין, וכן לקבלת פיצוי עבור הנזק שנגרם לך.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
שינוי בשיעור המע"מ והגבלת שכ"ט עו"ד
1. בחוזה מכר בדירה מקבלן, בהנחה כי החוזה נחתם לפני שנה כששיעור המע"מ היה 18%. האם לאחר הפחתת המע"מ, שיעור המע"מ מתעדכן על הסכום המלא של הדירה או רק על הסכום שטרם שולם? האם זה קבוע בחוק המכר דירות או שהצדדים היו צריכים לקבוע את זה בחוזה?
2. בנוגע להגבלת שכ"ט להוצאות משפטיות שנקבעה לפי כחצי שנה. האם היא חלה רטרואקטיבית? במידה והחוזה נחתם בדצמבר 2014, האם ניתן לדרוש החזר על ההפרש ?
אשמח לתשובה . תודה
שינוי בשיעור המע"מ והגבלת שכ"ט עו"ד
1. מדובר בהסכמה בין הצדדים. יש לבחון מה נקבע בהסכם המכר בנוגע להפחתה בשיעור המע"מ.
2. הגבלת שכר הטרחה אינה חלה באופן רטרואקטיבי, ולא ניתן לדרוש החזר בדיעבד.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
מרפסת על תוספת בניה השכן
לשכן שלי יש תוספת בניה של 30 מטר ואני מתכנן לבנות על התוספת שלו , והשכן דורש סכום מוגזם ( יותר משווי הבניה העצמה ) על מנת שיחתום לי שאין לו התנגדות שאבנה מעליו. ברצוני לדעת מה החוק אומר בעניין , על מה אני צריך לשלם ואיך יודעים כמה לשלם ?ובמידה וימשיך להתנגד מה אפשר לעשות ?אשמח גם להפנות אותי לחוק הרלוונטי תודה והמשך יום נעים
תשלום עבור בנייה על יסודות של השכן
על מנת להגיע להסכמה ניתן להביא שמאי מוסכם על שניכם שיעריך את שווי הזכות לבנות מעל לתוספת.
אציין כי באפשרותך לבנות, וככל שתהיה לו התנגדות- הוא יוכל להגיש תביעה למפקחת על המקרקעין לקבלת סכום כלשהו עבור הבנייה שלך על היסודות שלו. בתביעתו הוא ממילא יצטרך לצרף חוות דעת שמאית.
אם חוות הדעת לא תניח את דעתך, תוכל להתגונן בצירוף חוות הדעת מטעמך והמפקחת תחליט על הסכום שישולם.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תוספת בניה בבנין משותף
מהו ההליך המשפטי שעל המתנגדים לנקוט כדי לשמור על זכויותיהם בבנין המשותף?
מיהו הגורם המוסמך לעצור את התוכנית וביצוע הבניה?
באיזה שלב אפשר ורצוי לפנות למפקח על בתים משותפים לעצור את אישור התוכנית או להפסקת הבניה במטרה לשמור על זכויות כל הדיירים?
תוספת בניה בבניין משותף
האם מדובר בקבלת היתר בניה מתב"ע קיימת?
ככל שכן ולא מדובר בזכויות בנייה משותפות, כל דייר רשאי לנצל את זכויות הבנייה שלו.
ככל שיש לך התנגדות מכל סיבה שהיא, באפשרותך להגיש תביעה למפקחת בלשכת רישום מקרקעין.
בברכה,
עו"ד יפית יוחפז
מנהלת פורום נדל"ן ודיני מקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
תשלום למתווך על עסקה שלא בוצעה
אם מדובר בדירה שאינה ראויה למגורים - תתבע אותו
כמו כן, נקבע בסעיף 8 לחוק המתווכים
במקרקעין, תשנ"ו-1996
"חובת הגינות וזהירות
8. (א) מתווך במקרקעין יפעל בנאמנות,
בהגינות ובדרך מקובלת, וימסור ללקוחו כל מידע שיש בידו בענין מהותי הנוגע לנכס נשוא
עסקת התיווך.
(ב) במילוי תפקידו יפעל מתווך במקרקעין במיומנות ובסבירות וינקוט אמצעים הראויים
בנסיבות הענין, לקבלת מידע מהותי הנוגע לנכס נשוא עסקת
התיווך."
חוק מכר דירות
חתמתי על חוזה קניה מול היזם בחודש 04/2012.
האם חל עליה חוק מכר עם תיקון מספר 5 שאושר בשנת 2011 ע"פ תקופת בדק לסדקים היא 5 שנים? הקבלן שבנה עברו היזם טוען שלא חל עלי חוק מכר חדש עם התיקון שנכנס לתוקף ב-2011 כי את הבניין התחילו לבנות לפני 2011. האם זה נכון וזה לא קשור למתי חתמתי על החוזה מול היזם?
תודה,
מרק.
תיקון מס' 5 כן חל עליך
תשל"ג-1973:
"(ג) חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשע"א-2011
(בסעיף קטן זה – תיקון מס' 5), לא יחול על דירה בבניין שבנייתו הסתיימה או שחוזה
המכר לגביה נכרת לפני תחילתו של תיקון מס' 5; על דירה כאמור יחולו הוראות חוק המכר
(דירות), התשל"ג-1973, כנוסחו ערב יום התחילה של תיקון מס' 5."
כלומר, אם הבניה הסתיימה לאחר חקיקת תוספת 5 לחוק, ואם מועד חתימת החוזה הוא אחרי חקיקת תוספת מס' 5, הרי שתיקון 5 כן חל עליך.
למי להעביר את הדירה
היעד הסופי שלי הוא להעביר לאחותי את המחצית שלי בשתי הדירות בתשלום כמה שפחות מס. הבנתי שהעברת בעלות על מחצית שלי בדירה אחת לאחותי פטורה ממס, ואילו על המחצית שלי בגין הדירה השניה אחוייב במס. ולכן שאלתי היא - באם אעביר לאמא שלי מחצית דירתי השניה ואמא שלי תכתוב צוואה בה תוריש את מחציתה לאחותי- האם אז זה יהיה פטור ממס? האם אין בעיה עם מהלך כזה מבחינת הרשויות? שאעביר שתי מחציות בשתי דירות במקביל -כל מחצית לקרוב משפחה אחר?
כמובן ההעברה לאחותי היא ללא קבלת כל תמורה.
חניה בשטח ציבורי ברכוש המשותף
חניה בשטח הרכוש המשותף
שלום רב
באופן תיאורטי - ניתן לתבוע, אולם יקשה עליך להוכיח הטעיה מקום בו ידעתם או יכולתם לדעת על כך שמדובר ברכוש משותף שהרי לבית קיים תקנון מוסכם/ מצוי ותשריט הכולל את כל ההצמדות
כמו כן, ככל ומדובר בשטח המיועד לחניה משותפת - הרי שהשימוש לצרכי חניה הינו סביר ויהיה עליכם להוכיח כי הוא מנע מכם שימוש דומה
בברכה
עו"ד יהודה וישניצקי
מנהל הפורום
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
ביטול רישום משכנתא
רכשתי נכס לפני מספר שנים, על הנכס היה משכנתא שסילקתי את כולה כבר לפני מספר שנים.
הוצאתי היום נסח טאבו להפתעתי ראיתי שעדיין מופיעה הערת אזהרה לטובת הבנק.
מה אני צריך לעשות על מנת לבטל זאת?
הבנתי שצריך לקבל מהבנק טפסי ביטול משכנתא ב-4 העתקים ולהגיש לטאבו? זהו?
האם צריך להגיש גם לרשם המשכונות? או שרק לטאבו?
תודה רבה
הערת מערכת: ראה הוצאת נסח טאבו
כיצד מבטלים רישום של משכנתא שנפרעה בעבר?
פני לבנק ובקשי טופס ביטול משכנתא או טופס ביטול הערת אזהרה לטובת הבנק (תלוי באופן הרישום).
עם הטופס יש לגשת לטאבו. ביטול משכנתא לא כרוך באגרה ואילו ביטול הערת אזהרה לטובת הבנק כרוך בתשלום אגרה.
לגבי רשם המשכונות- בדקי מול הבנק האם נרשם גם משכון ברשם המשכונות.
אם כן, בד"כ הבנק מנפיק באופן אוטומטי בנוסף למסמכים לטאבו לביטול המשכנתא גם טופס לביטול המשכון איתו יש לגשת לרשם המשכונות.
בהצלחה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
זיכרון דברים
חתמתי על זכרון דברים לגבי שכירת דירה, שעשה בעל הדירה בכתב ידו, וציין שאני נכנסת לדירה בעוד שבועיים מעכשיו, ושנתתי לו 1000 שקלים במזומן כמקדמה, וכן שעלות הדירה היא 29000 אותם אשלם לו במזומן ולא בצקים.
אם אתחרט ולא ארצה את הדירה, כמה כסף אצטרך לתת לבעל הדירה לפי זכרון הדברים?
מהו גובה הפיצוי שמגיע למשכיר אם ביטלתי חוזה?
על פניו, היות ולא הוזכר בזכרון הדברים גובה הפיצוי במקרה של ביטול, אינך מחוייבת בתשלום כלשהו לבעל הדירה.
עם זאת, מניסיוני, לקבל בחזרה את 1000 השח ששולמו כמקדמה עלול להיות קשה, בייחוד אם חלף זמן מה ממועד החתימה על זכרון הדברים. בעל הדירה עלול לטעון כי נגרם לו נזק.
בברכה
ענת קציר, עו"ד
מנהלת פורום נדל"ן ומקרקעין
האמור לעיל לא בא במקום ייעוץ משפטי ולא מהווה לו תחליף. ההסתמכות על המידע באחריות המשתמש בלבד!
