פורום נדל"ן

שלום אמי,

כעקרון גם מי שרכש דירה באמצעות קבוצת רכישה נחשב לבעל דירה לעניין מחיר למשתכן.

אדם כזה לא יוכל לממש זכיה בהגרלת מחיר למשתכן, שכן יש לעמוד בתנאי הזכאות עד למועד חתימת ההסכם לרכישת הדירה.

בנוסף רוכש כזה לא יוכל לקבל תעודת זכאות.

שלום שלומי,

אין תשובה קבועה לשאלה זו.

לעיתים תנאי התשלום קבועים במכרז עצמו, ולעיתים קיימת גמישות בתנאי התשלום.

במקרים רבים ניתנת לרוכש אפשרות לממן את הרכישה באמצעות משכנתא.

שים לב, שכדאי לקבל מראש אישור עקרוני מהבנק למשכנתא אותה תבקש לקבל.

שלום רב,

תשתית אינטרנט איננה חלק מהפריטים אשר החברה המשכנת מחוייבת לדאוג לקיומם או תיקונם על פי התקנות.

אם נגרם נזק לתשתית קיימת עקב עבודות שיפוץ אולי ניתן לדרוש את התיקון ממי שגרם לנזק.

שלום רב,

התשובה לשאלה תלויה בתוכנו של חוזה השכירות.

יש חוזים שמאפשרים קיצור תקופת השכירות בהודעה של המשכיר, לרוב תוך מתן תקופת התארגנות לשוכר.

אם בחוזה השכירות לא קיימת הוראה המאפשרת זאת - המשכיר אינו רשאי לקצר את תקופת השכירות בהודעה חד צדדית וללא הסכמת השוכר.

שלום ריי,

האם מונה לקבלן כונס נכסים או נאמן?

כעיקרון ניתן לפנות לבית המשפט, אבל לא מומלץ לעשות זאת לבד, אלא לאגד את כל הרוכשים בבנין שלכם (או בפרוייקט).

לגבי מכירה - אין בעיה למכור דירה כאשר רשומה הערת אזהרה לטובתך. במקרים כאלה הרישום מתנהל גם בחברה משכנת ולא רק בטאבו.

מקווה שעזרת לי.

שלום משה,

במידה ששתי בנותיה הן אכן אפוטרופסיות של האמא, יש לרשום שאתה משכיר לאמא באמצעות האפוטרופסיות שלה.

הבנות לא מיופות כח. אלו שני דברים שונים.

בהצלחה!

שלום דוד,

אם הפרדת את היחידות, כך שכל חדר ושירותים הם יחידה עם כניסה נפרדת, זה יכול להיחשב פיצול.

אם מדובר בדירה אחת, עם כניסה אחת, שמתגוררים בה שותפים כשלכל אחד מהשותפים יש חדר עם שירותים, אני משערת שלא מדובר בפיצול.

ככל ומדובר בפיצול, יכולות להיות לזה השלכות גם במכירה בהיבט של מיסוי מקרקעין אשר יכול לקבוע כי למעשה מדובר במספר דירות ולא רק באחת. זאת קביעה שעלולה להשפיע על השבח בעת המכירה ולהגדיל אותו.

בנוסף, אם אתה מעוניין לפצל, דרך המלך היא לעשות זאת בהיתר באמצעות העיריה.

מקווה שסייעתי לך.

שלום מישל,

על פי תקנות התכנון והבניה שייפוע של מישור הליכה יכול להיות עד 5%.

מעבר לכך הוא נחשב לכבש, והשיפוע המותר הוא 8%.

כדאי להתיעץ עם מהנדס בניה בנוגע לעמידת שביל הכניסה בתקן ולסיכונים הנובעים ממנו, ככל שיש כאלה.

שלום מוטי,

אם אין קביעה אחרת בפסק הדין, קיימות, לכאורה, 2 אפשרויות לפרש את אופן התשלום - ככזה שמחלק את התשלום באופן שווה בין הדירות או כזה שמחלק את התשלום באופן יחסי בין בעלי הדירות בהתאם לגודלן.

כדי להשיב לשאלה יש לבדוק את הניסוח המופיע בפסק הדין ובמקרה של חוסר בהירות לפנות לבית המשפט בבקשת הבהרה.

שלום צבי,

כל העברת של זכויות במקרקעין, נחשבת למכירה. גם בין קרובי משפחה.

יש לדווח על העסקה למיסוי מקרקעין ורק לאחר קבלת אישורי מיסים (בצירוף מסמכים נוספים), ניתן יהיה להעביר את הבעלות בטאבו.

לאחר הדיווח למיסוי, תידרשו לשלם 1/3 ממס הרכישה שחל על העסקה. ככל והדירה היא דירתו היחידה של הילד, הוא יוכל להשתמש בפטור ממס שבח.

מבחינת דיווח על ההכנסות - אין קשר בין העברת זכויות הבעלות לבין דיווח על הכנסות משכירות.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע.

שלום משה,

על מנת לקבוע מה החלק היחסי שחל על כל אחד מדיירי הבניין, יש לקרוא מה נקבע בתקנון הבית המשותף ביחס לחלוקת התשלומים בין הדיירים.

את תקנון הבית המשותף ניתן להזמין מהאתר של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין.

מקווה שסייעתי לך.

שלום א.ע.כ.,

לכאורה אין מניעה שהבן יחתום על מסמכי המשכנתא של האמא.

יש לוודא כי ייפוי הכח מסמיך אותו לחתום על עסקאות כאלה.

על מנת להיות בצד הבטוח, אני ממליצה לכם לפנות לבנק ולבדוק מולם את הנושא.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע.

שלום דודו,

יש לבדוק אם הוגשה בקשה לשינוי יעוד של המועדון לדירת מגורים.

אם לא, מדובר בשימוש חורג, אשר כדי לעשותו באופן חוקי יש לקבל היתר.

בהעדר היתר לשימוש חורג בנק למשכנתאות לא בהכרח יסכים לתת משכנתא, ואם יסכים, לא בהכרח למלוא הסכום שיתבקש.

בנוסף יש לשים לב, שרשות המסים עלולה לא להכיר בנכס כדירת מגורים, ולכן לא ינתנו מדרגות מס רכישה מוטבות (אם זו דירה יחידה) ולא יתאפשר לקבל פטור ממס שבח במכירה.

כדי לרכוש את הנכס כדירת מגורים כדאי לדרוש מהמוכר לפעול לשינוי היעוד.

שלום בן,

בטופס הארנונה, צד שמאל למעלה, מופיעים פרטי הגוש והחלקה.

אתה יכול גם להיכנס לאתר הגובמאפ, לחפש גוש חלקה עפ"י כתובת ואז להוציא נסח מרוכז באתר הרשות לרישום והסדר מקרקעין. בנסח המרוכז תוכל לראות מה מספר התת חלקה שלך.

מצרפת לנוחיותך קישורים לשני האתרים:

Govmap מפות ישראל

מקרקעין ברשת

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע.

שלום אסף,

כדי לחלק את הדירה, יש לקבל היתרים ואישורים מתאימים מהוועדה המקומית בעיר המגורים שלך.

לאחר מכן יש לתקן את תשריט הבית המשותף ורק לאחר מכן ניתן יהיה לרשום את הפיצול בטאבו.

בשלב ראשון, הייתי ממליצה לפנות למחלקת ההנדסה בעיר מגוריך כדי לבדוק את המדיניות שלהם להסכמה להליך הפיצול.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע.

שלום לי,

על מנת שדירה תחשב כדירה יחידה, גם אם יש לך דירה נוספת בבעלותך, צריכים להתקיים מספר תנאים (אתייחס רק לה שרלוונטי אליך):

חלקך בדירת הירושה לא יעלה על חצי (בתנאי שלמוריש הייתה דירה אחת במותו)

חלקך הנוסף בדירה שרכשת לא יעלה על 1/3

ולכן, מכיוון שחלקך שהתקבל בירושה הוא פחות מ 1/2 ומכיוון שהבעלות הנוספת שרכשת בדירה אינה עולה על 1/3, עדיין הדירה הנוכחית שלך תחשב לדירה יחידה וככל הנראה לא תצטרכי לשלם מס שבח במכירתה.

בכל מקרה, בעניינים הנוגעים למיסוי מומלץ לקבל ייעוץ פרטני.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לסייע.

שלום אריה,

כאשר זהות הקונה עדיין לא ידועה - ניתן לתת לעו"ד ייפוי כח כללי לביצוע פעולות במקרקעין (כמובן שיש לפרט בהרחבה מה הפעולות) ומכח אותו ייפוי כח כללי, עוה"ד יוכל להכין יפוי כח בלתי חוזרים לעסקה העתידית (כשזהות הקונה תהיה ידועה).

שלום קרן,

משתתפת בצערך על מות אביך.

עפ"י הנחיות משרד הפנים, רשויות מקומיות נדרשות לעשות מדידות מפעם לפעם, כדי לקבל תמונה עדכנית של הנכסים בעיר (למשל, אם בניתם ללא היתר, עדיין יש לשלם ארנונה על הבניה החדשה).

כשיש פרויקט מדידות, יש לתאם מול העיריה את הגעת המודד, ולכן אתם תצטרכו לתאם.

במידה שלאחר המדידה, יתגלה כי החיובים שקיבלתם גבוהים מהבנוי בפועל, תפנו אל העיריה לקבל החזר.

במידה שלא יחזירו, רק אז תוכלו להגיש תביעה.

מקווה שסייעתי לך, בהצלחה!

שלום אפי,

אם למוכר יש חובות, והקונה החדש משלם לקבלן במקום המוכר, אז אפשר לראות את זה ככיסוי חובות של המוכר.

אם המוכר שילם את כל התשלומים לקבלן בזמן ואין לו חובות, אז זאת מכירה רגילה והקונה יכנס בנעלי המוכר מאותה נקודת זמן ואילך.

שים לב שכשמוכר, אתה נדרש לספק ערבויות במקום הקבלן על "הרווח" שלך מהמכירה.

בהצלחה!

שלום ארן,

צר לי שזו התחושה שלך.

כונס נכסים משמש כבעל תפקיד מטעם בית משפט והוא ממונה לנהל, לפקח ולמכור נכס כזה או אחר.

פעמים רבות, הנכסים נמכרים לצורך תשלום חובות של בעל הנכס ומשכך, תפקידו של הכונס, בין היתר, לנסות ולמכור את הנכס במחיר הגבוה ביותר.

המכירה מחויבת בקבלת אישור בית משפט, ולכן אין כאן חלוקת רווחים בין הכונס לבין המוכר.

מקווה שסייעתי לך.

שלום אביב,

עם חתימת חוזה שכירות חדש מותר למשכיר לשנות את תנאי השכירות, לרבות את גובה שכר הדירה.

אין מגבלה בחוק על שיעור העלאת שכר הדירה.

זהו עניין מסחרי, ואם השוכר איננו מסכים להעלאה הוא איננו חייב לחתום על החוזה החדש, אלא רשאי לנהל משא ו מתן עם המשכיר על גובה דמי השכירות או לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות על פי החוזה הקודם.

שלום אלי,

הגשת תביעה היא המוצא האחרון.

עליך לפנות לקבלן בהודעה על פי פרטי ההתקשרות הקבועים בחוזה (ובאופן שתוכל להוכיח ששלחת אותה וכן שנתקבלה) ולאפשר לו לתקן את הסדקים בקיר.

רוב הקבלנים דוחים תיקונים שאינם דחופים ומבצעים אותם במרוכז בכל הדירות בסמוך לסוף השנה שלאחר המסירה. אם התיקונים דחופים תוכלו לדרוש את תיקונם הדחוף.

אם הקבלן סרב לתקן או לא הצליח לתקן את הסדקים למרות ההזדמנויות שניתנו לו תוכל להגיש כנגדו תביעה.

כן, זה הגיוני

שלום רונית,

ישנם 2 סוגים של הערות אזהרה:

התחייבות לעשיית עסקה

או

הימנעות מעשיית עסקה

כדי שבעלי נכס יתחייבו שהם לא יעבירו במתנה או ימכרו, צריכה להירשם הערה על זכויותיהם בגין אי עשיית עסקה.

כמובן שהערה זו צריכה להירשם בהתאם לאיזשהיא התחייבות שלהם כלפי צד ג'.

מקווה שעשיתי לך סדר.

שלום קרן,

יש להיכנס לילקוט הפרסומים ולבדוק בגין מה נרשמה ההערה. פרטי הילקוט בהם פורסמה ההודעה, יופיעו בנסח הטאבו.

בנוסף, תוכלי לפנות לרשות העתיקות לברר איתם את המשמעות.

לגבי ערך הנכס - לאחר שתקבלי תשובה, תוכלי להתייעץ בנושא השווי עם שמאי מקרקעין.

ככל וישנן שאלות נוספות, אשמח לענות.